Gürcistan’da bir arazinin kullanım amacını nasıl değiştirebilirim?

Tarım arazisi statüsünde olan bir arsa buldunuz ve cazip bir fiyata satılıyor; bu arsayı ev, villa veya ticari bir tesis inşa etmek için kullanıp kullanamayacağınızı öğrenmek istiyorsunuz. Satıcı, “statüsünün kolayca değiştirilebileceğini” iddia ediyor. Bu iddiayı körü körüne kabul etmek yerine, doğrulamak gerekir.

Gürcistan mevzuatı, bir arazinin kullanım amacının tarımsaldan tarım dışı bir amaca değiştirilmesine ilişkin bir prosedürü gerçekten öngörmektedir. Bu prosedür, Gürcistan’ın “Arazinin Amaçlarının Belirlenmesi ve Tarım Arazilerinin Sürdürülebilir Yönetimi Hakkında” Kanunu и 1 Temmuz 2020 tarihli Gürcistan Hükümeti’nin 396 sayılı Kararı. Ancak bu prosedür otomatik bir garanti değildir: sonuç, söz konusu arsaya, konumuna, planlanan kullanım amacına ve ilgili belgelere bağlıdır.

Kullanım amacının değiştirilmesi, inşaat ruhsatıyla karıştırılmamalıdır. Bunlar iki farklı idari prosedürdür. Tarım dışı statüye sahip bir arsa, herhangi bir yapının inşası için otomatik olarak uygun hale gelmez; bunun için ayrıca işlevsel bölgenin ve izin verilen imar parametrelerinin belirlenmesi gerekir.

Bu makalede, mevcut durumun kontrolünden kayıt defterinden güncellenmiş bir özetin alınmasına kadar uzanan pratik bir kılavuz yer almaktadır. Gürcistan’ın cazibesi hakkında genel sözlere yer verilmeden, sadece mülk sahibi veya alıcının mantıklı bir karar verebilmesi için gerekli bilgiler sunulmaktadır.

Gürcistan’da arazi kullanım amacını nasıl değiştirebilirim: özet

Bir arazi parselinin kullanım amacını tarımsaldan tarım dışı bir amaca değiştirmek için, parselin güncel verilerini kontrol etmek, değişiklik amacını belirlemek, imar kısıtlamalarını değerlendirmek ve Ulusal Kamu Kayıt Ajansı’na (NAPR) başvuruda bulunmak gerekir. Değişiklik, makul bir gerekçe olması durumunda mümkündür ve otomatik olarak garanti edilmez.

En önemlisi: Satıcının “statüsünü kolayca değiştirebileceğini” vaat etmesi nedeniyle bir tarım arazisi satın almayın. Öncelikle söz konusu kadastral parseli, imar bölgesini, gelecekteki projeyi ve işlem masraflarını kontrol etmeniz gerekir.

Yasa, haklı bir gerekçe olması durumunda arazinin tamamının veya bir kısmının kullanım amacının değiştirilmesine gerçekten izin vermektedir ve bu konuda karar NAPR tarafından alınır.

Aradığınız arsayı buldunuz mu? İşte bu 7 adımla başlayın

1. Satıcıdan kadastro kodunu isteyin.
2. NAPR'de arsa ile ilgili güncel bilgileri kontrol edin.
3. Aşağıdaki seçeneklerden birini seçin: Tarım veya Tarım Dışı.
4. Arazi tarımsal ise, kategorisini kontrol edin.
5. İşlevsel alanı ve izin verilen imar parametrelerini belirleyin.
6. Projenizin gerçekten kullanım amacının değiştirilmesine ihtiyaç duyup duymadığını belirleyin.
7. Peşinat ödemeden önce, değişiklik masraflarını hesaplayın ve prosedürü kimin yürüteceğini ve reddedilmesi durumunda ne olacağını anlaşmada belirtin.

Satıcı, kadastro kodunu vermiyorsa veya arsanın hukuki ve imar incelemesi yapılmadan önce kapora ödenmesini talep ediyorsa, arsanın kullanım amacının daha sonra mutlaka değiştirilebileceği varsayımından hareket etmeyin.

Arsa tahsisi ne anlama gelir?

Gürcistan’da her arsa resmi olarak kayıtlıdır amaç — Bu arsa hakkındaki bilgiler, Ulusal Kamu Sicil Ajansı (NAPR, Public Registry) tarafından tutulan devlet gayrimenkul sicilinde yer almaktadır. Arsanın yasal olarak nasıl kullanılabileceğini belirleyen de işte bu statüdür.

Yasa, iki temel atama türünü belirlemektedir:

• Tarımsal arazi (Tarımsal) — öncelikle tarımsal faaliyetler için tasarlanmıştır: bitkisel üretim, hayvancılık, bahçecilik ve bunlarla ilgili kullanım alanları.
• Tarımsal olmayan arazi (Tarımsal Olmayan) — tarımsal olmayan arazi. Belirli bir inşaat veya ticari kullanım imkânı, şehir planlama belgeleri ve izin kuralları uyarınca ayrıca belirlenir.

Arazinin resmi durumu, kadastro belgesinde veya NAPR tarafından verilen bilgi notunda görülebilir. Durumu, NAPR hizmet merkezlerinde şahsen veya kurumun resmi dijital kanalları aracılığıyla kontrol edebilirsiniz. Arazinin fiili görünüşü, onun hukuki statüsünün kanıtı değildir. Batum’un banliyölerindeki boş ve otlarla kaplı bir arsa, tarımsal amaçlı kullanım için uygun olabilir; oysa üzerindeki binalar uzun zaman önce yıkılmış bir arsa, tarımsal olmayan kullanım statüsündedir. Araziye değil, belgelere bakmak gerekir.

Önemli bir hukuki ayrıntı: Tarım amaçlı kullanım statüsünün varlığı, tek başına herhangi bir inşaat faaliyetinin otomatik olarak yasaklandığı anlamına gelmez. Yasa, tarım arazilerinde belirli yapıların, özellikle de tarımsal faaliyetlerin yürütülmesiyle ilgili olanların inşa edilmesine izin vermektedir. Bu nedenle, kullanım amacının değiştirilmesinin gerekip gerekmediği sorusu, yalnızca genel statüye dayanarak önceden karara bağlanmamalı, planlanan somut kullanım dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Tablo 1. Tarım arazileri ve tarım dışı araziler

Arazinin kullanım amacı ile kategorisi aynı şey değildir

Bu, nadiren doğru bir şekilde açıklanan temel konulardan biridir. Amaç ile kategori arasındaki karışıklık, hem parsel analizinde hem de tapu siciline başvururken hatalara yol açar.

Amaç — bu, arazinin hukuki statüsüdür: tarımsal mı, yoksa tarım dışı mı? “Statü değişikliği” veya “arazinin statüsünün değiştirilmesi” denildiğinde, değiştirilen şey tam da budur.

Tarımsal arazi kategorisi — bu, tarımsal kullanım kapsamı içinde mevcut arazi kullanım türünü tanımlayan daha ayrıntılı bir sınıflandırmadır. Yasa, aşağıdaki kategorileri belirlemektedir:

• Mera — hayvan otlatmak için kullanılan arazi;
• Ot biçme — saman yapımı için kullanılan arazi;
• Tarla, çok yıllık bitki dikim alanları dahil olmak üzere — tarımsal ürünler veya meyve bahçeleri için işlenen arazi;
• Çiftlik arazisi (homestead) — evin yanındaki, kişisel tarım faaliyetleri için kullanılan arazi.

Kategori değişikliği için izin verilen yönler, yasa ve 396 sayılı kararname ile doğrudan sınırlandırılmıştır; herhangi iki kategori arasında keyfi olarak geçiş yapılamaz.

Bunlar, farklı gerekçelere ve farklı sonuçlara sahip iki farklı idari işlemdir.

Uygulamalı örnek 1 — kullanım amacını değiştirmeden kategori değişikliği: Arsa tarımsal amaçlıdır ve otlak olarak kayıtlıdır. Mülk sahibi bu araziyi ekim alanı olarak kullanmak istemektedir. Bu durumda söz konusu olan, tarım arazisinin kategorisinin değiştirilmesidir; ancak arazinin kullanım amacı tarımsal olarak kalır. Bu prosedür, arazinin tarım dışı kategoriye dönüştürülmesinden farklı kurallara tabidir.

Uygulamalı örnek 2 — amaç değişikliği: Arsa, tarımsal kullanım amaçlıdır. Mülk sahibi, tarımsal kullanımla bağdaşmayan bir ticari tesis veya otel inşa etmeyi planlamaktadır. Bu durumda, kullanım amacının değiştirilmesi, yani “tarım”dan “tarım dışı”ya dönüştürülmesi gerekmektedir. Bu, farklı bir belge paketi, farklı gerekçeler ve farklı bir maliyet gerektiren ayrı bir prosedürdür.

NAPR’ye başvurmadan önce bu farkı anlamak son derece önemlidir. Hatalı bir başvuru, başvurunun reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilir.

Tablo 2. Amaç, kategori ve işlevsel alan: Aralarındaki fark nedir?

Örnek: Gonio’da bir villa arsası

Alıcı, Gonio'da 1.000 m²'lik bir arsa buldu. İlanda, bu arsa üzerine bir villa inşa edilebileceği ve gerekirse "statüsünün değiştirilebileceği" belirtiliyor.

Doğru kontrol sırası:

1. Kadastro kodunu almak.
2. Kayıtlı kullanım amacını ve arazi kategorisini kontrol etmek.
3. Mülk sahibini ve ipotekleri kontrol etmek.
4. Bir işlevsel alan belirlemek.
5. İzin verilen yapı türü ve imar parametrelerini kontrol edin.
6. Belirli bir villanın kullanım amacının değiştirilmesinin gerçekten gerekli olup olmadığını belirlemek.
7. Gerekirse, değişiklik yapma olasılığını değerlendirmek.
8. Tazminatı ve diğer masrafları hesaplamak.
9. Ancak bundan sonra kapora ve işlem koşullarını kararlaştırın.

Ana hata: önce arsayı satın almak, sonra da projenin hayata geçirilebilir olup olmadığını araştırmak.

Ne zaman kullanım amacının değiştirilmesi gerekir?

Öncelikle asıl soruyu yanıtlayın: Neden arazi satın alıyorsunuz?

“Her ihtimale karşı” amacını değiştirmeyin. Öncelikle gelecekteki projeyi belirleyin ve Agricultural’ın bu projenin hayata geçirilmesi için gerçek bir engel olup olmadığını kontrol edin.

Her tarım arazisi sahibi, arazisinin kullanım amacını değiştirmekle yükümlü değildir. Değişiklik gerekliliği, arazinin planlanan somut kullanım amacına göre belirlenir.

Aşağıdaki tipik senaryolarda atamanın değiştirilmesi gerekecektir:

• Mülk sahibi, arsayı mevcut statüsüyle bağdaşmayan tarım dışı faaliyetler için kullanmayı planlıyor.
• Tarım amaçlı kullanımla niteliği bakımından çelişen bir otel, ticari bina veya başka bir tesisin inşası planlanmaktadır.
• Satın almadan önce arsanın incelenmesi sonucunda, arsanın durumunun öngörülen projeye uymadığı tespit edilmiştir.
• Burada söz konusu olan, inşaat ruhsatı almak için tarım dışı statü gerektiren ticari bir gayrimenkul geliştirme projesidir.
• Mülk sahibi, arsayı satmadan önce kullanım amacının değiştirilmesini değerlendiriyor. Bununla birlikte, kullanım amacının değiştirilmesi tek başına piyasa değerinde artış veya likiditeyi garanti etmez: sonuç, konum, işlevsel bölge, inşaat parametreleri, ulaşım, altyapı ve talebe bağlıdır.

Müstakil konut konusu ayrı bir ilgiyi hak etmektedir. Onun için kullanım amacının değiştirilmesi her durumda gerekli değildir: Gürcistan’da yürürlükte olan Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyetleri Kanunu, işlevsel bölge veya alt bölge şartlarına, mevcut yapılaşmaya ve diğer ilgili şehir planlama koşullarına uyulması şartıyla, özel tarım arazisi üzerinde müstakil konut inşa edilmesine izin vermektedir. Oteller, ticari ve diğer tarım dışı tesisler için ise kullanım amacının değiştirilmesi gerekliliği, somut proje ve arsa bazında ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Öncelikle, arsanızda tam olarak ne inşa etmeyi veya ne yapmayı planladığınızı belirlemeniz gerekir. İşlevsel bölgeyi ve imar parametrelerini kontrol etmeden “her ihtimale karşı” kullanım amacını değiştirmek, yanlış bir işlem sırasıdır. Bazı durumlarda kullanım amacının değiştirilmesi gerekli, ancak tek başına yeterli olmayan bir koşul olacaktır.

Ayrı bir durum ise, alıcının Batum, Tiflis, Gonio, Kvariati veya başka bir yerel pazardaki bir arsayı değerlendirmesidir. Bu durumda, öncelikle söz konusu arsanın kullanım amacının değiştirilmesinin prensipte mümkün olup olmadığını belirlemek ve ancak bundan sonra işlem koşullarını görüşmek özellikle önemlidir.

Projenize hangi arsa uygun olduğundan emin değil misiniz?

Planlarınızı bize anlatın — müstakil ev, villa, yatırım amaçlı veya ticari bir gayrimenkul; bütçenizi ve tercih ettiğiniz konumu belirtin. İhtiyaçlarınıza uygun arsa ve gayrimenkul seçeneklerini sizin için belirleyeceğiz.

Gayrimenkul seçmek

Arazinin kullanım amacını nasıl değiştirebilirsiniz: adım adım

Bu, makalenin ana bölümü. Atama değişikliği prosedürü, şu kurumun yetki alanına girer: Ulusal Kamu Sicil Ajansı (NAPR). Başvuru tam da oraya yapılır ve kararı veren ve değişikliği kaydeden de NAPR’dir.

1. Kayıt defterindeki bilgileri kontrol etmek

Herhangi bir işlem yapmadan önce, Kamu Sicili’nden güncel bir belge alın. Bu bir formalite değil; tüm sürecin başlangıç noktasıdır.

Hesap özetinde veya bilgi belgesinde şunları kontrol etmeniz gerekir:

• Kadastro kodu parsel — kayıt defterindeki benzersiz kimlik numarası;
• Mevcut görev — tarımsal veya tarım dışı;
• Kategori tarım arazisi (uygulanabilirse);
• Sahibi — verilerin güncel olduğundan emin olmak;
• Kısıtlamalar ve yükümlülükler — ipotek, haciz, irtifak hakkı ve diğer hak kısıtlamaları.

NAPR, arazi parselinin kullanım amacı ve tarım arazisi kategorisi hakkındaki bilgilerin hazırlanmasını içeren ayrı bir bilgi hizmeti sunmaktadır. Göre NAPR tarifelerine göre, bu makalenin hazırlandığı tarihte geçerli olan rakamlara göre, bu hizmetin ücreti 13 GEL (4 iş günü), 26 GEL (1 iş günü) veya 39 GEL (başvuru günü). Ücretler, başvuru tarihinde kontrol edilmelidir.

2. Değişikliğin amacını belirlemek

Kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin başvuru, gerekçe ile birlikte sunulur. Yasa, mal sahibinin talebi üzerine otomatik onay verilmesini öngörmemektedir; kullanım amacının değiştirilmesinden sonra arsanın nasıl kullanılmasının planlandığı belirtilmelidir.

Mal sahibinin isteği tek başına yeterli bir gerekçe değildir. Gerekçe, yasanın “makul gereklilik” olarak tanımladığı, planlanan belirli bir kullanımla ilgili olmalıdır. Yeterince gerekçelendirilmemiş bir başvuru, sunulan belgelerden kullanım amacının değiştirilmesinin haklı bir gerekliliği anlaşılmıyorsa, ek bilgi talebine veya reddedilmeye yol açabilir.

3. Mekansal kısıtlamaları kontrol etmek

Başvuruyu yapmadan önce, kullanım amacının değiştirilmesini zorlaştırabilecek veya imkansız hale getirebilecek herhangi bir alan veya imar kısıtlaması bulunmadığından emin olunmalıdır.

NAPR, başvuruyu değerlendirirken ilgili belediyenin verilerini ve bölgenin mekânsal planlama koşullarını dikkate alma hakkına sahiptir. Bölgenin özel yasal statüsü — örneğin, kültürel miras nesnesinin koruma alanı veya doğa koruma alanı — arazinin izin verilen kullanımını kısıtlayabilir ve kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin kararı etkileyebilir. Somut kısıtlamalar, ilgili bölgenin yönetmeliği ile belediye veya sektöre ait belgelere göre kontrol edilmelidir.

Temel bir farkı unutmayın — bunlar, farklı prosedürler ve belgelerle düzenlenen üç ayrı hukuki konudur:

• Kullanım amacının değiştirilmesi — NAPR kayıtlarında statünün “tarım”dan “tarım dışı”ya değiştirilmesi.
• İşlevsel alanın değiştirilmesi — belediye düzeyinde ayrı bir mekânsal planlama süreci.
• İnşaat ruhsatı — bağımsız bir idari prosedür.

NAPR’ye başvurmadan önce neleri hazırlamalı?

Başvuruya kadar şunların elinizin altında olması yararlıdır:

• arsanın kadastro kodu;
• kayıtlı hakla ilgili güncel bilgiler;
• atama ve kategori bilgileri;
• arsanın öngörülen kullanım amacını açıklayan belgeler ve materyaller;
• proje açısından önemli olması halinde, işlevsel alan ve geçerli kısıtlamalar hakkında bilgi;
• Temsilci başvuruda bulunuyorsa, temsilci ve yetkileri hakkında bilgiler.

Bu, her durumu kapsayan resmi bir belge listesi değildir. NAPR’ye yapılacak belirli bir başvuru için gerekli olan tam belge seti, ilgili kurumdan teyit edilmelidir.

4. Başvuru formunu hazırlamak ve sunmak

Başvuru, NAPR’ye yapılır. Belge seti, NAPR’nin güncel gerekliliklerine göre söz konusu başvuruya özel olarak belirlenmelidir; resmi kaynaklar tarafından evrensel ve kapsamlı bir liste belirlenmemiştir. En azından başvuru öncesinde arsa ve başvuru sahibi tespit edilmeli, kayıtlı haklar ve kadastro bilgileri kontrol edilmeli ve kullanım amacının değiştirilmesinin haklı gerekçesini doğrulayan belgeler hazırlanmalıdır.

Bunun yanı sıra, arsaya ve koşullara bağlı olarak, herhangi bir yanlışlık olması durumunda ek kadastro veya jeodezik belgeler ile bölgenin özel statüsüyle ilgili belgeler de gerekebilir.

Belgelerin tam listesi için doğrudan NAPR’ye danışılmalıdır. başvuru yapılmadan önce — şartlar, söz konusu arsanın özelliklerine ve kurumun güncel uygulamalarına bağlı olabilir.

5. Kararı almak ve değişikliği kaydettirmek

Kararı NAPR verir — bu kararın gerekçelendirilmiş olması gerekir. Olumlu bir karar verilmesi halinde, kullanım amacındaki değişiklik Kamu Sicilinde kaydedilir. Kayıt işleminin ardından malik, parselin yeni durumunun belirtildiği güncellenmiş bir sicil belgesi alır.

Başvurunun reddedilmesi durumunda, kararda belirtilen gerekçeler ve varsa itiraz prosedürü incelenmelidir.

Güncellenmiş hesap özetini aldıktan sonra, tüm değişikliklerin doğru bir şekilde yansıtıldığını mutlaka kontrol edin: yeni atama, kadastro kodu, teknik hata bulunmaması.

7 adımda mülk sahibi olma süreci

1. NAPR'den güncel bir belge almak ve atama, kategori ve kısıtlamaları kontrol etmek.
2. Araziyle tam olarak ne yapılmasının planlandığını belirlemek.
3. Belediye aracılığıyla işlevsel alanı ve kentsel planlama parametrelerini kontrol etmek.
4. Planlanan kullanım için kullanım amacının değiştirilmesinin gerçekten gerekli olduğundan emin olun.
5. Belge paketini ve gerekçe metnini hazırlamak.
6. NAPR’ye başvuru yapmak.
7. Kararı alın; olumlu çıkarsa, güncellenmiş hesap özetini alın ve doğruluğunu kontrol edin.

Tablo 3. Amaç değişikliği için adım adım süreç

Gürcistan'da arsalar

gelen 21 472 503 ₽

15 976 ₽/м²

Kişisel kullanım için arsa 1344 m² Вторичная недвижимость

Gürcistan, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Teslim Oldu

gelen 24 908 103 ₽

17 865 ₽/м²

1400 m²'lik arsa içinde

Gürcistan, Kvariati-Sarpi

1400м²

Teslim Oldu

gelen 17 500 090 ₽

13 227 ₽/м²

Düz araziye sahip arsa 1325 m² içinde

Gürcistan, Gonio

1325м²

Teslim Oldu

gelen 13 495 038 ₽

13 742 ₽/м²

Deniz manzaralı villa için kompakt arsa 982 m²

Gürcistan, Kvariati-Sarpi

982м²

Teslim Oldu

gelen 44 953 114 ₽

12 282 ₽/м²

Deniz ve orman manzaralı arsa 3667 m²

Gürcistan, Kvariati

3667м²

Teslim Oldu

Tümünü görün

Kullanım amacının değiştirilmesi ne kadara mal olur?

Kullanım amacının değiştirilmesinden kaynaklanan giderler, birbirleriyle karıştırılmaması gereken birkaç bileşenden oluşur.

NAPR Kayıt Ücreti

Göre NAPR tarifeleri, bu metnin hazırlandığı tarihte geçerli olan, tarım arazisinin kullanım amacında veya kategorisinde yapılan değişikliğin tescili şu şekildedir:

• 150 GEL — teslim süresi 4 iş günü;
• 270 GEL — teslim süresi 1 iş günü;
• 350 GEL — Başvuru gününde yerine getirilmesi.

Başvurunuzu yapmadan önce, tarifelerde değişiklik olabileceğinden, güncel tarifeleri mutlaka NAPR web sitesinden veya hizmet merkezinden teyit ediniz.

Tarımsal kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle ödenecek tazminat

Bu, ayrı bir ödemedir ve kayıt ücretine dahil değildir ve düzenlenir Gürcistan Hükümeti’nin 396 sayılı Kararı. Özel düzenleme bölgelerindeki araziler ile Tiflis ve Batum’un idari sınırları içindeki arazilerde, tarım arazisinin tarım dışı araziye dönüştürülmesi durumunda tazminat tahsil edilir.

Yürürlükteki karar metnine göre:

• Tiflis’in idari sınırları - hektar başına 34 001 GEL;
• Batum’un idari sınırları - hektar başına 34 001 GEL;
• Özel düzenleme bölgesi - hektar başına 100.000 GEL.

Hesaplama, devredilen parselin fiili yüzölçümüne orantılı olarak yapılır. Başka bir bölgedeki arsa için özel rejimin olup olmadığını ayrı olarak kontrol etmek gerekir; otomatik olarak farklı bir oran varsayılmamalıdır — 396 sayılı kararın yürürlükteki metni, tam da belirtilen bölge kategorileri için tazminat öngörmektedir.

Devletin, özerk cumhuriyetin veya belediyenin mülkiyetinde bulunan tarım arazisinin kullanım amacının değiştirilmesi, bu tazminatın ödenmesinden muaftır.

Batum’daki bir arsa için hesaplamaya ilişkin örnek:

Batum’un idari sınırları içinde yer alan 1 000 m² (0,1 ha) yüzölçümlü bir arsa.

0,1 ha × 34 001 GEL/ha = 3.400,1 GEL (tazminat, kayıt harcı hariç).

Bu örnek amaçlı bir örnektir. Toplam tutar, başvuru tarihindeki geçerli oran ve arsanın kesin yüzölçümüne bağlıdır. Tüm hesaplamalar, 396 sayılı kararnamenin yürürlükteki metnine göre kontrol edilmelidir.

Batum ve Tiflis’te tazminat tutarı ne kadar olacak?

Hektar başına 34 001 GEL olan mevcut oran dikkate alındığında:

Bu sadece tazminat ödemesidir. Hesaplamaya NAPR kayıt ücreti, bilgi temini, olası kadastro veya jeodezi çalışmaları, şehir planlama denetimi ve profesyonel hizmetler dahil değildir.

Bu rakamlar, 34.001 GEL/ga olan resmi oranından doğrudan hesaplanmaktadır. Kararname ayrıca, özel düzenlemeye tabi bölgeler için 100.000 GEL/ga tutarını belirlemektedir.

Arazi, özel düzenleme bölgesinde bulunuyorsa

Sırf bir arsa tatil beldesi veya pahalı bir bölgede yer alıyor diye 100.000 GEL tutarındaki vergi oranının uygulanması mümkün değildir. Öncelikle, söz konusu bölgenin özel düzenlemeye tabi bir bölge olup olmadığının belirlenmesi gerekir.

Tazminat ne zaman ödenir: 396 sayılı kararname, tazminat ödenmesini öngörmektedir arazinin kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin nihai karar alınana kadar. Ödeme, Gürcistan devlet bütçesine aktarılır.

Ek maliyetler

Zorunlu ödemelerin yanı sıra, işlemin gerçek maliyeti şunları içerebilir:

Tablo 4. Kullanım amacının değiştirilmesi durumunda masrafların bileşenleri

İşlemin maliyeti sadece tescil ücretinden ibaret değildir. Batum ve Tiflis’teki arsalar için tazminat ödemesi, tescil masraflarını önemli ölçüde aşabilir. Kullanım amacının değiştirilmesinin yatırım açısından uygunluğunu değerlendirirken bu gerçeği göz önünde bulundurmak gerekir.

Tarımsal ve tarım dışı hazır arsalar nasıl karşılaştırılır?

Sadece metrekare başına fiyatı karşılaştırmayın.

Aşağıdaki formülü kullanın:

Senaryonun toplam maliyeti = arsa bedeli + tescil ücretleri + olası tazminat + kadastro/jeodezi masrafları + imar denetimi + zaman ve proje hazırlık maliyeti.

Örnek:

Batum’da 1 000 m²’lik bir tarım arazisi, benzer bir tarım dışı araziye göre 3 000 GEL daha ucuzsa, tüm alanın devri durumunda belirlenecek tazminat tutarı yaklaşık olarak 3.400,10 GEL, kayıt ücreti ve diğer masraflar hesaba katılmadan önce.

Dolayısıyla, tarım arazisinin fiyatının daha düşük olması, tek başına daha avantajlı bir satın alma anlamına gelmez.

İşlem ne kadar sürer?

NAPR kayıt hizmetinin resmi süresi, seçilen tarifeye bağlı olarak 1 ila 4 iş günüdür. Bu süre, kararın alınmasından sonraki kayıt işleminin süresini ifade eder; tüm sürecin toplam süresini değil.

Mülk sahibinin fiili yolculuğu çok daha uzun sürebilir, eğer:

• Belgelerin toplanması ve hazırlanması için zaman gerekir;
• NAPR ek ayrıntılar veya bilgi talep eder;
• belediyeden verilerin alınması gerekmektedir;
• kadastro kayıtlarında tutarsızlıklar veya hatalar mevcut;
• Arazide çözülmesi gereken bazı kısıtlamalar bulunmaktadır.

Sadece kayıt ücreti bu şekilde olduğu için tüm prosedürü 1–4 gün içinde tamamlayabileceğinizi düşünmeyin. Sürelerin gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi, hazırlık aşamaları için gereken süreyi de hesaba katmalıdır.

Tablo 5. Aşamaların tahmini süreleri

Neden kullanım amacını değiştirmeyebilirler?

Yeterli gerekçe gösterilmemiştir. Planlanan kullanımın net bir şekilde belirtilmediği veya gerekçelendirmenin belirsiz olduğu bir başvuru, sunulan belgelerden kullanım amacının değiştirilmesinin makul bir gerekliliği anlaşılmadığı takdirde, ek bilgi talebine veya reddedilmeye yol açabilir.

Mekânsal ve kentsel planlama kısıtlamaları. Bölgenin özel yasal statüsü, arsanın izin verilen kullanımını kısıtlayabilir ve kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin kararı etkileyebilir. Başvuru yapılmadan önce, ilgili bölgenin yönetmeliği ile belediye veya sektöre ait belgelerden somut kısıtlamaların kontrol edilmesi gerekir.

Belgeler eksik. Sunulan bilgilerin yetersizliği, ek bilgi talebine yol açabilir veya NAPR’nin kararını etkileyebilir; bu da sonuç olarak prosedürün toplam süresini uzatır.

Kadastro sorunları. Arsanın fiili sınırları ile kadastro verileri arasındaki uyuşmazlıklar, kadastro sicilindeki teknik hatalar, komşu arsalarla ilgili çözülmemiş sorunlar — tüm bunlar başvurunun değerlendirilmesinin önünde engel teşkil edebilir.

Bölgenin hukuki düzeniyle ilgili çatışma. Eğer kullanım amacının değiştirilmesinden sonra arazinin planlanan kullanımı, söz konusu bölgenin işlevsel alanına veya mekânsal planlama kurallarına aykırıysa, kullanım amacının değiştirilmesi tek başına sorunu çözmez.

Kullanım amacını değiştirerek işlevsel bölgelendirme sorununu çözmeye yönelik girişim. Sıkça yapılan bir hata, asıl engelin başka bir idari düzlemde yer aldığı durumlarda kullanım amacının değiştirilmesi talebinde bulunmaktır: işlevsel imar ve kullanım amacının değiştirilmesi aynı şey değildir.

Kullanım amacının olumlu yönde değiştirilmesi, söz konusu arsa üzerinde herhangi bir yapının inşasına otomatik olarak izin verildiği anlamına gelmez. Kullanım amacının değiştirilmesinden sonra, söz konusu bölgede hangi yapıların ve hangi parametrelerle izin verildiğinin ayrı olarak belirlenmesi gerekir.

Başvurunun reddedilmesi durumunda, NAPR kararında belirtilen gerekçeler ve varsa itiraz prosedürü incelenmelidir. Gerekçelerin analizi, engellerin ortadan kaldırılıp kaldırılmayacağını ve başvurunun yeniden yapılmasının mümkün olup olmadığını anlamaya yardımcı olur.

NAPR reddederse ne yapmalı?

1. Gerekçeli bir karar alın ve reddedilme nedenini kesin olarak belirleyin.
2. Sorunun belgelerle, kadastro verileriyle, projenin amacıyla mı yoksa mekânsal kısıtlamalarla mı ilgili olduğunu belirleyin.
3. Yeterli bilgi yoksa, hangi belgelerin eklenmesi gerektiğini öğrenin.
4. Eğer bir kadastro sorunu tespit edilirse, öncelikle bunu giderin.
5. Engel işlevsel alanla ilgiliyse, aynı başvuruyu tekrar yapmayın: öncelikle kentsel planlama kısıtlamasını çözmeniz gerekir.
6. Geri dönüşümün ekonomik anlamını değerlendirin.
7. Karar, önemli maddi menfaatleri ilgilendiriyorsa, itiraz prosedürünü ve olası sonuçlarını konuyla uzman bir avukatla görüşün.

Reddedilme nedenini ortadan kaldırmadan aynı belgeleri tekrar sunmak, tek başına sorunu çözmez.

Kullanım amacının değiştirilmesi ve inşaat

En yaygın hata kaynaklarından biri, bir arazinin tarım dışı statüsünü otomatik olarak “inşaat izni” ile eşdeğer görmektir. Öyle değil.

İnşaat yapmayı planlayan bir mülk sahibi için doğru adımlar şunlardır:

1. Kadastro bilgilerini kontrol etmek — NAPR'den alınan, arsa, arsa alanı, sınırları ve maliki hakkındaki güncel bilgiler.
2. Atamayı kontrol et — tarımsal veya tarım dışı.
3. İşlevsel alanı belirlemek — Belediye’nin mekânsal planlama belgelerinde bu bölge için hangi kullanım türü belirlenmiştir?
4. İzin verilen imar parametrelerini belirlemek — izin verilen yapı türleri, kat sayısı, imar katsayıları ve diğer kurallar.
5. Gerekirse kullanım amacını değiştirmek — ancak mevcut durum, planlanan proje için gerçekten bir engel teşkil ediyorsa.
6. Projelendirme ve inşaat ruhsatı alınmasıyla ilgili işlemleri ayrı olarak yürütmek — bu, atamanın değiştirilmesi gerçeğinden hiçbir şekilde otomatik olarak doğmayan, bağımsız bir idari süreçtir.

Pratik örnek: Arsa, tarım dışı statü almıştır. Bu durum, kaç katın izin verildiğini, arazinin yüzde kaçının imara açılabileceğini, ticari amaçlı bir yapının inşa edilip edilemeyeceğini veya sadece konut amaçlı olup olmayacağını belirlemez. Tüm bu parametreler, işlevsel bölge ve imar kuralları ile belirlenir; bunlar, belediyeden kontrol edilmesi gereken ayrı belgelerdir.

Gürcistan’da inşaat ruhsatı ile ilgili konular — prosedür, belgeler, süreler, yetkili kurumlar — ayrı bir konu olup, ayrı bir incelemeyi hak etmektedir.

Henüz seçim aşamasında olan ve hangi bölgeden veya tesisten başlayacaklarını bilmeyen okuyucular için:

Henüz belirli bir arsa seçmediyseniz, ancak Gürcistan’da inşaat, yatırım veya taşınma planlarınız varsa — The Residence web sitesinde kısa bir seçim sürecinden geçin. Bu, hedeflerinize uygun seçenekler arasında daha hızlı bir şekilde yön bulmanıza yardımcı olacaktır: parametrelere göre bir nesne seçmek.

Bir imar planı ne zaman kullanım amacının değiştirilmesine dayanak oluşturabilir?

Gürcistan İnşaat Kanunu, imar planı veya ayrıntılı imar planında, bir arsanın tarımsal kullanım amacının tarım dışı bir kullanım amacına dönüştürülmesine olanak tanıyan bir fonksiyonel bölge değişikliğinin öngörüldüğü durumları ayrı olarak düzenlemektedir.

Bu durumda, ilgili kişi kullanım amacındaki değişikliğin tescili için başvuruda bulunma hakkına sahiptir ve onaylanmış plan kapsamında alınan ilgili karar, NAPR’de kullanım amacının değiştirilmesi için dayanak teşkil eder.

Bu nedenle, büyük gayrimenkul geliştirme projeleri için sadece Kamu Sicil Kaydı’ndan alınan belgenin yanı sıra, yürürlükteki imar planı belgelerinin de analiz edilmesi gerekmektedir.

Arsa satın almadan önce nelere dikkat edilmeli?

Gürcistan’da gayrimenkul denetiminin genel olarak nasıl işlediğine dair ayrıntılı bilgiyi şu makalede bulabilirsiniz: «Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?“. Yükümlülüklerle ilgili konular, işlemden önce üzerinde durulması gereken ayrı ve önemli bir konudur.

Yabancı alıcıların, mevcut statüsüyle bir arsa satın almanın mümkün olup olmadığını ayrıca doğrulamaları gerekmektedir. Daha fazla bilgi için bir sonraki bölüme ve “Bir yabancı, Gürcistan’da arazi satın alabilir mi?«.

Bir yabancı için ne önemlidir?

Bir arsa tahsisi, yabancı bir alıcı için iki yönlü bir öneme sahiptir.

Öncelikle, Genel kural olarak, yabancı gerçek kişilerin Gürcistan’da tarım arazisi satın alması kısıtlanmıştır. Bu tespit edilmiştir Gürcistan’ın tarım arazisi mülkiyet hakkına ilişkin organik kanunu. Bununla birlikte, kanun bazı istisnalar öngörmektedir — özellikle de tarım arazisinin miras yoluyla devralınması. Bazı durumlarda Gürcistan’da kayıtlı, yabancı bir ana ortağı bulunan özel hukuk tüzel kişilikleri Özel bir düzenleme geçerlidir: Satın alma işlemi, yatırım planı ve Gürcistan Hükümeti’nin kararı temelinde gerçekleştirilebilir.

İkinci olarak, mülkiyet hakkının devri gerçekleşmeden önce, kullanım amacının değiştirilmesi için girişimde bulunacak kişi, kanunen yetkilendirilmiş başvuru sahibi olmalıdır. Tipik bir alım-satım işleminde bu konu, mevcut malik tarafından karara bağlanır. Somut yetkiler ve temsil imkânı, NAPR’de teyit edilmelidir.

Bundan şu sonuç çıkar: önemli bir pratik senaryo:

Satıcı, tarım arazisini düşük bir fiyata sunuyor ve sözlü olarak “satın aldıktan sonra statüsünü değiştireceksiniz” diye vaat ediyor. Yabancı bir gerçek kişinin yaptığı sıradan bir doğrudan satın alma işleminde bu yöntem genellikle işe yaramaz: öncelikle tarım arazisi satın almanın mümkün olup olmadığını ve yasada öngörülen istisnaları kontrol etmek gerekir. Sonradan kullanım amacının değiştirilmesini, kısıtlamaları aşmanın garantili bir yolu olarak görmemek gerekir.

Sadece satıcının sözlü vaadine dayanarak sözleşmeyi imzalamayın ve tarım arazisi için önemli miktarda kapora ödemeyin. Önceden şu hususları netleştirmek daha doğru olacaktır: Yasal kısıtlamalar ve istisnalar göz önünde bulundurulduğunda bu arazinin satın alınması mümkün mü, kullanım amacını değiştirmek gerçekten mümkün mü, prosedürü kim yürütüyor, hangi koşullarda ve değişiklik gerçekleşmezse kapora ne olacak?

Bu, belirli bir işlemle ilgili hukuki danışmanlık değildir; herhangi bir mali yükümlülük üstlenmeden önce izlenmesi gereken temel bir kontrol sürecidir.

Tarımsal arazi satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlar

Satıcı veya aracı şu ifadeleri kullanırsa özellikle dikkatli olun:

• "Durum kesinlikle değişecek."
• "Önce satın alın, sonra işlemleri halledin."
• “Komşu bir ev inşa etti — öyleyse burada da yapılabilir.”
• “Non-Agricultural, her türlü inşaatın yapılabileceği anlamına gelir.”
• "İşlevsel alanı kontrol etmeye gerek yok."
• "İletişim elinizin altında — bağlantı garantili."
• "Kadastral kodu, kapora ödendikten sonra vereceğiz."

Bu ifadelerin hiçbiri tek başına arsanın hukuki veya imar açısından uygunluğunu teyit etmez.

Mülk sahiplerinin sık yaptığı hatalar

Gürcistan'da arsa işlemleri sırasında ortaya çıkan hataların pratik bir listesi.

1. Amacı ve işlevsel alanı birbirine karıştırmak. Arazinin kullanım amacı (tarım / tarım dışı) ve işlevsel bölge, farklı belgelerdeki farklı kavramlardır. Tarım dışı statü elde edilmesi, tek başına inşaat izni sorununu çözmez. Sonuç: Kullanım amacının değiştirilmesi için zaman ve para harcanır; ancak bu işlemden sonra işlevsel bölgenin imar imkânlarını kısıtladığı ortaya çıkar.

2. Atamanın değiştirilmesini otomatik olarak kabul etmek. Bu prosedür yasada öngörülmüştür, ancak olumlu bir sonuç garanti edilmez. Reddedilme veya ek şartlar, olası sonuçlardır. Sonuç: Amaç değişikliği, önceden karara bağlanmış bir konu olarak kabul edilerek planlanmış, ancak gerçekleşmemiş bir proje.

3. Arazinin durumunu ve gerçekten değiştirilip değiştirilemeyeceğini kontrol etmeden arazi satın almak. Bir arsayı, statüsü ve geçerli kısıtlamalar kontrol edilmeden satın almak, ek masraflar ortaya çıkma veya planlanan projenin hayata geçirilememe riskini doğurur. Sonuç: Alıcı, kullanım amacının değiştirilmesinin mümkün olmadığını ya da bunun beklenenden çok daha pahalıya mal olacağını fark eder.

4. Resmi belge yerine ilan metnine güvenmek. İlanda belirtilen parselin durumu, kayıt defterindeki güncel verilerle uyuşmayabilir. Sonuç: Yanlış bilgilere dayalı müzakereler ve ön taahhütler.

5. Tarım dışı statüyü inşaat izni olarak kabul etmek. “Non-Agricultural”, bir kullanım amacı statüsüdür, izin değildir. İnşaat için ayrı bir prosedür gereklidir. Sonuç: Arsa satın alınmış, kullanım amacı değiştirilmiş, ancak ek aşamalar tamamlanmadan inşaatına başlanamaz.

6. Tazminat ödemesini hesaba katmamak. Batum ve Tiflis’te tarım arazisinin devri karşılığında ödenecek tazminat, beklentilerin çok üzerinde olabilir. Sonuç: Projenin finansal modeli hatalı çıkmaktadır.

7. Statü değişikliğinin toplam maliyetini göz ardı ederek yalnızca arsa fiyatını karşılaştırmak. Tarımsal arsa, benzer bir tarım dışı arsaya kıyasla daha ucuza sunulabilir — ancak bu her durumda geçerli bir kural değildir. Tescilleme ücreti, tazminat, kadastro işlemleri ve süreler, işlemin ekonomik yapısını değiştirebilir. Sonuç olarak, tarım dışı bir arsanın dönüştürülmesinden sonraki toplam maliyeti, benzer bir tarım dışı arsanın piyasa fiyatını aşar.

8. Başvuru hazırlık aşamasında kadastro sorunlarını göz ardı etmek. Kadastro uyuşmazlıkları önceden tespit edilmezse, NAPR başvurusu hazırlanırken veya incelenirken ortaya çıkabilir ve ek kadastro işlemleri gerektirebilir. Sonuç: işlem süreci uzar ve kadastro çalışmaları için ek masraflar ortaya çıkar.

Bir arsa ile ilgili işlemlerde izlenmesi gereken doğru sıra, kullanım amacının değiştirilmesi için başvuruda bulunmakla değil, şu hususları kontrol etmekle başlar: Arsa ile tam olarak ne yapmayı planlıyorsunuz ve arsanın mevcut durumu bu konuda ne diyor?

NAPR’deki resmi bilgileri kontrol edin — kullanım amacı, kategori, kısıtlamalar. Kullanım amacını belirleyin. Belediye aracılığıyla işlevsel bölgeyi ve imar parametrelerini belirleyin. Ancak bundan sonra, kullanım amacının değiştirilmesinin prensipte gerekli olup olmadığı, söz konusu arsa için bunun elde edilmesinin gerçekçi olup olmadığı ve kayıt ücreti ile olası tazminat ödemesi de dahil olmak üzere bunun ne kadara mal olacağı netleşir.

Kullanım amacının değiştirilmesi bir araçtır, otomatik bir çözüm değildir. Batum, Tiflis, Gonio veya Kvariati’deki bir arsa, satıcının ne söylediğine bakılmaksızın aynı titizlikle incelenmelidir. Tüm parametrelerin kapsamlı bir şekilde incelenmesinden sonra alınan yatırım veya inşaat kararı, varsayımlara değil, gerçek verilere dayalı bir karardır.