Wie ändert man die Flächennutzung in Georgien?

Sie haben ein Grundstück mit landwirtschaftlichem Status zu einem attraktiven Preis gefunden und möchten wissen, ob es für den Bau eines Hauses, einer Villa oder eines Gewerbeobjekts genutzt werden kann. Der Verkäufer versichert Ihnen, dass sich „der Status leicht ändern lässt“. Diese Behauptung muss überprüft werden und sollte nicht einfach für bare Münze genommen werden.

Die georgische Gesetzgebung sieht tatsächlich ein Verfahren zur Änderung der Zweckbestimmung eines Grundstücks – von landwirtschaftlicher zu nichtlandwirtschaftlicher Nutzung – vor. Dieses wird geregelt durch Das georgische Gesetz „Über die Festlegung der Zweckbestimmung von Flächen und die nachhaltige Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen“ и Verordnung der georgischen Regierung Nr. 396 vom 1. Juli 2020. Das Verfahren bietet jedoch keine automatische Garantie: Das Ergebnis hängt vom jeweiligen Grundstück, dessen Lage, der geplanten Nutzung und den vorliegenden Unterlagen ab.

Die Änderung der Zweckbestimmung darf nicht mit einer Baugenehmigung verwechselt werden. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Verwaltungsverfahren. Ein Grundstück mit nichtlandwirtschaftlichem Status wird nicht automatisch für die Errichtung beliebiger Bauwerke geeignet – hierfür müssen zusätzlich die Nutzungszone und die zulässigen Bebauungsparameter ermittelt werden.

Dieser Artikel enthält eine praktische Anleitung, die von der Überprüfung des Ausgangszustands bis zum Erhalt eines aktuellen Auszugs aus dem Grundbuch reicht. Keine allgemeinen Ausführungen über die Attraktivität Georgiens: nur das, was ein Eigentümer oder Käufer benötigt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Wie man in Georgien die Flächennutzung ändert: eine kurze Übersicht

Um die Zweckbestimmung eines Grundstücks von landwirtschaftlich auf nichtlandwirtschaftlich zu ändern, müssen die aktuellen Daten des Grundstücks überprüft, der Zweck der Änderung festgelegt, die städtebaulichen Auflagen geprüft und ein Antrag bei der Nationalen Agentur für das öffentliche Register (NAPR) gestellt werden. Eine Änderung ist nur bei Vorliegen einer begründeten Notwendigkeit möglich und wird nicht automatisch gewährt.

Das Wichtigste: Kaufen Sie kein landwirtschaftliches Grundstück, nur weil der Verkäufer verspricht, dass sich „der Status leicht ändern lässt“. Zunächst müssen Sie das jeweilige Katasterobjekt, die Nutzungszone, das geplante Projekt und die Kosten des Verfahrens prüfen.

Das Gesetz erlaubt es tatsächlich, die Zweckbestimmung des gesamten Grundstücks oder eines Teils davon zu ändern, sofern eine begründete Notwendigkeit vorliegt; die Entscheidung trifft dabei die NAPR.

Haben Sie schon ein Grundstück gefunden? Beginnen Sie mit diesen 7 Schritten

1. Fragen Sie den Verkäufer nach der Kataster-Nummer.
2. Überprüfen Sie die aktuellen Informationen zu dem Grundstück im NAPR.
3. Wählen Sie die Kategorie aus: „Landwirtschaft“ oder „Nicht-Landwirtschaft“.
4. Wenn es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, überprüfen Sie dessen Kategorie.
5. Legen Sie den Funktionsbereich und die zulässigen Bebauungsparameter fest.
6. Stellen Sie fest, ob für Ihr Projekt tatsächlich eine Nutzungsänderung erforderlich ist.
7. Berechnen Sie vor der Anzahlung die Kosten für die Änderung und legen Sie in den Vereinbarungen fest, wer den Vorgang durchführt und was im Falle einer Stornierung geschieht.

Wenn der Verkäufer keine Kataster-Nummer angibt oder vorschlägt, eine Anzahlung zu leisten, bevor die rechtliche und städtebauliche Prüfung des Grundstücks erfolgt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass sich die Zweckbestimmung später zwangsläufig ändern lässt.

Was bedeutet die Zweckbestimmung eines Grundstücks?

In Georgien verfügt jedes Grundstück über eine offiziell eingetragene Zweck — Die entsprechenden Angaben sind im staatlichen Immobilienregister verzeichnet, das von der Nationalen Agentur für das öffentliche Register (NAPR, Public Registry) geführt wird. Genau dieser Status bestimmt, wie das Grundstück rechtmäßig genutzt werden darf.

Das Gesetz sieht zwei Hauptarten der Ernennung vor:

• Landwirtschaftliche Fläche (Landwirtschaft) – ist in erster Linie für landwirtschaftliche Tätigkeiten bestimmt: Pflanzenbau, Tierhaltung, Gartenbau und damit verbundene Nutzungsarten.
• Nichtlandwirtschaftliche Flächen (Nichtlandwirtschaftlich) – Grundstücke, die nicht der Landwirtschaft zuzuordnen sind. Die Möglichkeit einer konkreten Bebauung oder gewerblichen Nutzung wird zusätzlich durch städtebauliche Unterlagen und Genehmigungsvorschriften geregelt.

Der offizielle Status eines Grundstücks ist dem Katasterauszug oder der Informationsbescheinigung zu entnehmen, die von der NAPR ausgestellt wird. Der Status kann persönlich in den NAPR-Servicezentren oder über die offiziellen digitalen Kanäle der Behörde überprüft werden. Das tatsächliche Erscheinungsbild des Grundstücks ist kein Beweis für dessen rechtlichen Status. Ein leerstehendes, verwildertes Grundstück in einem Vorort von Batumi kann durchaus landwirtschaftlichen Zwecken dienen, während ein Grundstück, auf dem Gebäude längst abgerissen wurden, als nicht landwirtschaftlich genutzt gilt. Man muss sich die Unterlagen ansehen und nicht das Grundstück selbst.

Eine wichtige rechtliche Nuance: Die Tatsache, dass ein Grundstück landwirtschaftlichen Zwecken dient, bedeutet an sich noch kein automatisches Verbot jeglicher Bebauung. Das Gesetz lässt bestimmte Bauvorhaben auf landwirtschaftlichen Flächen zu, insbesondere solche, die mit der Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeiten in Zusammenhang stehen. Daher muss die Frage nach der Notwendigkeit einer Umwidmung im Hinblick auf die konkret geplante Nutzung geprüft werden und darf nicht im Voraus allein auf der Grundlage des allgemeinen Status entschieden werden.

Tabelle 1. Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Flächen

Die Zweckbestimmung eines Grundstücks und seine Kategorie sind nicht dasselbe

Dies ist einer der wichtigsten Abschnitte, der selten korrekt erläutert wird. Die Verwechslung zwischen Zweckbestimmung und Kategorie führt sowohl bei der Analyse des Grundstücks als auch bei der Beantragung im Kataster zu Fehlern.

Verwendungszweck — Das ist der rechtliche Status eines Grundstücks: landwirtschaftlich oder nicht landwirtschaftlich. Genau dieser Status wird geändert, wenn von einer „Statusänderung“ oder einer „Umwidmung von Land“ die Rede ist.

Kategorie der landwirtschaftlichen Flächen — Dies ist eine detailliertere Untergliederung innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung, die die derzeitige Art der Landnutzung beschreibt. Das Gesetz unterscheidet folgende Kategorien:

• Weide — Flächen, die als Weideland für Vieh genutzt werden;
• Heuernte — Flächen, die für die Heuernte genutzt werden;
• Ackerland, einschließlich Flächen mit mehrjährigen Anpflanzungen – Flächen, die für den Anbau von landwirtschaftlichen Kulturpflanzen oder für Obstgärten genutzt werden;
• Hausgrundstück (Homestead) — das Grundstück neben dem Haus, das für den privaten Hausgarten genutzt wird.

Die zulässigen Möglichkeiten für einen Wechsel der Führerscheinklasse sind durch das Gesetz und die Verordnung Nr. 396 ausdrücklich begrenzt – ein beliebiger Wechsel zwischen beliebigen Klassen ist nicht möglich.

Es handelt sich um zwei unterschiedliche Verwaltungsvorgänge mit unterschiedlichen Gründen und unterschiedlichen Ergebnissen.

Praxisbeispiel 1 – Änderung der Kategorie ohne Änderung der Zweckbestimmung: Das Grundstück ist für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt und als Weideland registriert. Der Eigentümer möchte es als Ackerland nutzen. In diesem Fall handelt es sich um eine Änderung der Kategorie der landwirtschaftlichen Fläche – die Nutzung bleibt dabei weiterhin landwirtschaftlich. Das Verfahren unterliegt anderen Vorschriften als die Umwidmung in eine nichtlandwirtschaftliche Kategorie.

Praxisbeispiel 2 – Zweckänderung: Das Grundstück ist für landwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen. Der Eigentümer plant den Bau einer gewerblichen Anlage oder eines Hotels, was mit der landwirtschaftlichen Nutzung unvereinbar ist. In diesem Fall ist eine Umwidmung erforderlich – die Umstellung von „agricultural“ auf „non-agricultural“. Dabei handelt es sich um ein anderes Verfahren mit anderen Unterlagen, anderen Gründen und anderen Kosten.

Es ist von entscheidender Bedeutung, diesen Unterschied bereits vor der Einreichung beim NAPR zu verstehen. Ein fehlerhafter Antrag kann zu einer Ablehnung führen oder das Verfahren verzögern.

Tabelle 2. Zweck, Kategorie und Funktionsbereich: Worin besteht der Unterschied?

Beispiel: Grundstück für eine Villa in Gonio

Ein Käufer hat ein 1.000 m² großes Grundstück in Gonio gefunden. In der Anzeige heißt es, dass man darauf eine Villa bauen und bei Bedarf „den Status ändern“ könne.

Die richtige Reihenfolge der Prüfschritte:

1. Den Katastercode abrufen.
2. Die eingetragene Zweckbestimmung und die Grundstücksklasse überprüfen.
3. Eigentümer und Belastungen prüfen.
4. Einen Funktionsbereich festlegen.
5. Den zulässigen Objekttyp und die Bebauungsparameter prüfen.
6. Feststellen, ob für die betreffende Villa tatsächlich eine Nutzungsänderung erforderlich ist.
7. Falls erforderlich – die Möglichkeit einer Änderung prüfen.
8. Die Entschädigung und die übrigen Kosten berechnen.
9. Erst danach sollten die Anzahlung und die Vertragsbedingungen vereinbart werden.

Der entscheidende Fehler: Zuerst ein Grundstück kaufen und dann herausfinden, ob sich das Projekt umsetzen lässt.

Wann ist eine Umwidmung erforderlich?

Beantworten Sie zunächst die wichtigste Frage: Warum kaufen Sie ein Grundstück?

Ändern Sie die Zweckbestimmung nicht „nur für alle Fälle“. Legen Sie zunächst das zukünftige Projekt fest und prüfen Sie, ob „Agricultural“ tatsächlich ein Hindernis für dessen Umsetzung darstellt.

Nicht jeder Eigentümer einer landwirtschaftlichen Fläche ist verpflichtet, deren Zweckbestimmung zu ändern. Ob eine Änderung erforderlich ist, hängt von der konkreten geplanten Nutzung ab.

Eine Änderung der Zweckbestimmung ist in den folgenden typischen Szenarien erforderlich:

• Der Eigentümer plant, das Grundstück für nichtlandwirtschaftliche Tätigkeiten zu nutzen, die mit dem derzeitigen Status unvereinbar sind.
• Geplant ist ein Hotel, ein Geschäftsgebäude oder ein anderes Objekt, das seiner Art nach im Widerspruch zur landwirtschaftlichen Nutzung steht.
• Bei der Prüfung des Grundstücks vor dem Kauf wurde festgestellt, dass der Status nicht mit dem geplanten Projekt übereinstimmt.
• Es handelt sich um ein gewerbliches Bauvorhaben, für dessen Baugenehmigung ein nichtlandwirtschaftlicher Status erforderlich ist.
• Der Eigentümer erwägt eine Nutzungsänderung vor dem weiteren Verkauf des Grundstücks. Dabei garantiert die Nutzungsänderung an sich noch keinen Anstieg des Marktwerts oder der Liquidität: Das Ergebnis hängt von der Lage, der Nutzungszone, den baulichen Parametern, der Erreichbarkeit, der Infrastruktur und der Nachfrage ab.

Besondere Beachtung verdient die Frage nach dem Einfamilienhaus. Für ihn ist eine Nutzungsänderung nicht in allen Fällen erforderlich: Das geltende Gesetzbuch über Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit in Georgien erlaubt den Bau eines Einfamilienhauses auf privatem landwirtschaftlichem Grund, sofern die Anforderungen der Funktionszone oder Unterzone, des bestehenden Bebauungsbildes und anderer geltender städtebaulicher Auflagen. Bei Hotels, gewerblichen und anderen nichtlandwirtschaftlichen Objekten muss die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung für jedes konkrete Projekt und jedes Grundstück gesondert geprüft werden.

Zunächst muss festgelegt werden, was genau Sie auf dem Grundstück bauen oder dort tun möchten. Die Nutzungsänderung „nur für alle Fälle“ vorzunehmen, ohne zuvor die Funktionszone und die Bebauungsparameter zu prüfen, ist die falsche Vorgehensweise. In manchen Fällen erweist sich die Nutzungsänderung zwar als notwendige, aber nicht als ausreichende Voraussetzung.

Ein Sonderfall ist, wenn ein Käufer ein Grundstück in Batumi, Tiflis, Gonio, Kvariati oder auf einem anderen lokalen Markt in Betracht zieht. Hier ist es besonders wichtig, zunächst festzustellen, ob eine Nutzungsänderung dieses konkreten Grundstücks grundsätzlich möglich ist, und erst danach die Bedingungen des Geschäfts zu besprechen.

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So ändern Sie die Zweckbestimmung eines Grundstücks: Schritt für Schritt

Dies ist der zentrale Abschnitt des Artikels. Das Verfahren zur Änderung der Zweckbestimmung fällt in die Zuständigkeit von Nationale Agentur für das öffentliche Register (NAPR). Genau dort wird der Antrag gestellt, und genau die NAPR trifft die Entscheidung und registriert die Änderung.

1. Die Angaben im Register überprüfen

Bevor Sie irgendetwas unternehmen, besorgen Sie sich einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister. Das ist keine reine Formalität – es ist der Ausgangspunkt des gesamten Verfahrens.

In dem Auszug oder der Bescheinigung ist Folgendes zu überprüfen:

• Katasternummer Grundstück – eindeutige Kennung im Kataster;
• Derzeitige Funktion — landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich;
• Kategorie landwirtschaftliche Flächen (sofern zutreffend);
• Eigentümer — sicherstellen, dass die Daten aktuell sind;
• Einschränkungen und Belastungen — Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeiten und sonstige Rechtsbeschränkungen.

NAPR bietet einen separaten Informationsdienst an – die Erstellung von Angaben zur Zweckbestimmung eines Grundstücks und zur Kategorie landwirtschaftlicher Flächen. Nach Angaben zu den NAPR-Tarifen, Stand zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels, beträgt dieser Service 13 GEL (4 Werktage), 26 GEL (1 Arbeitstag) oder 39 GEL (am Tag der Anfrage). Die Tarife müssen zum Zeitpunkt der Anfrage überprüft werden.

2. Das Ziel der Änderung festlegen

Ein Antrag auf Änderung der Zweckbestimmung ist unter Angabe von Gründen zu stellen. Das Gesetz sieht keine automatische Genehmigung auf Wunsch des Eigentümers vor – es muss angegeben werden, wie das Grundstück nach der Änderung der Zweckbestimmung genutzt werden soll.

Der Wunsch des Eigentümers allein ist kein ausreichender Grund. Die Begründung muss sich auf eine konkrete geplante Nutzung beziehen, die im Gesetz als „begründete Notwendigkeit“ bezeichnet wird. Ein unzureichend begründeter Antrag kann zur Anforderung weiterer Informationen oder zur Ablehnung führen, wenn aus den vorgelegten Unterlagen keine begründete Notwendigkeit für die Nutzungsänderung hervorgeht.

3. Räumliche Einschränkungen prüfen

Vor Einreichung des Antrags muss sichergestellt werden, dass keine räumlichen oder städtebaulichen Einschränkungen vorliegen, die eine Nutzungsänderung erschweren oder unmöglich machen könnten.

Die NAPR ist bei der Prüfung eines Antrags berechtigt, die Angaben der zuständigen Gemeinde sowie die raumplanerischen Gegebenheiten des Gebiets zu berücksichtigen. Eine besondere rechtliche Regelung für das Gebiet – beispielsweise eine Schutzzone für ein Kulturerbeobjekt oder ein Naturschutzgebiet – kann die zulässige Nutzung des Grundstücks einschränken und die Entscheidung über eine Nutzungsänderung beeinflussen. Konkrete Einschränkungen sind anhand des Bebauungsplans für das betreffende Gebiet sowie der kommunalen oder branchenspezifischen Unterlagen zu prüfen.

Beachten Sie den grundlegenden Unterschied: Es handelt sich um drei eigenständige Rechtsfragen, die durch unterschiedliche Verfahren und Dokumente geregelt werden:

• Änderung der Zweckbestimmung — Änderung des Status von „agrarisch“ auf „nicht-agrarisch“ im NAPR-Register.
• Änderung des Funktionsbereichs — ein eigenständiges Raumplanungsverfahren auf kommunaler Ebene.
• Baugenehmigung — ein eigenständiges Verwaltungsverfahren.

Was Sie vor der Kontaktaufnahme mit NAPR vorbereiten sollten

Vor der Behandlung ist es hilfreich, Folgendes bereitzuhalten:

• Katastercode des Grundstücks;
• aktuelle Informationen über das eingetragene Recht;
• Angaben zu der Ernennung und der Laufbahngruppe;
• Unterlagen und Materialien, anhand derer die geplante Nutzung des Grundstücks erläutert werden kann;
• Informationen über den Funktionsbereich und die geltenden Einschränkungen, sofern diese für das Projekt von Bedeutung sind;
• Angaben zum Vertreter und zu dessen Befugnissen, sofern der Antrag von einem Vertreter gestellt wird.

Dies ist keine allgemeingültige offizielle Liste von Unterlagen. Der genaue Umfang der erforderlichen Unterlagen muss für den jeweiligen Antrag beim NAPR erfragt werden.

4. Antrag ausfüllen und einreichen

Der Antrag ist bei der NAPR einzureichen. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist für den jeweiligen Antrag anhand der aktuellen Anforderungen der NAPR zu bestimmen – eine allgemeingültige, erschöpfende Liste wird von den offiziellen Stellen nicht festgelegt. Spätestens vor Einreichung des Antrags sind das Grundstück und der Antragsteller zu identifizieren, das eingetragene Recht und die Katasterdaten zu überprüfen sowie Unterlagen vorzubereiten, die die begründete Notwendigkeit der Nutzungsänderung belegen.

Darüber hinaus können je nach Grundstück und Umständen zusätzliche Kataster- oder Vermessungsunterlagen erforderlich sein, falls Ungenauigkeiten vorliegen, sowie Unterlagen im Zusammenhang mit einer besonderen Flächennutzungsregelung.

Die genaue Liste der Unterlagen sollte direkt bei der NAPR erfragt werden. Vor Einreichung des Antrags – Die Anforderungen können von den Merkmalen des jeweiligen Grundstücks und der aktuellen Praxis der Behörde abhängen.

5. Die Genehmigung einholen und die Änderung eintragen lassen

Die Entscheidung trifft die NAPR – sie muss begründet sein. Bei einer positiven Entscheidung wird die Änderung der Zweckbestimmung im öffentlichen Register eingetragen. Nach der Eintragung erhält der Eigentümer einen aktualisierten Auszug, in dem der neue Status des Grundstücks ausgewiesen ist.

Im Falle einer Ablehnung sollten Sie die in der Entscheidung genannten Gründe sowie das Rechtsmittelverfahren prüfen, sofern ein solches anwendbar ist.

Nachdem Sie den aktualisierten Kontoauszug erhalten haben, überprüfen Sie bitte unbedingt, ob alle Änderungen korrekt ausgewiesen sind: neue Zweckbestimmung, Katastercode, keine technischen Fehler.

Der 7-Schritte-Algorithmus für Eigentümer

1. Einen aktuellen Auszug aus dem NAPR einholen und die Zuordnung, Kategorie sowie Einschränkungen überprüfen.
2. Festlegen, was genau mit dem Grundstück geschehen soll.
3. Die Nutzungszone und die städtebaulichen Parameter über die Gemeinde überprüfen.
4. Sich vergewissern, dass die Änderung der Zweckbestimmung für die geplante Nutzung tatsächlich erforderlich ist.
5. Die Unterlagen und die Begründung vorbereiten.
6. Einen Antrag bei der NAPR stellen.
7. Eine Entscheidung einholen; im positiven Fall den aktualisierten Auszug erhalten und dessen Richtigkeit überprüfen.

Tabelle 3. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Änderung der Zweckbestimmung

Grundstücke in Georgien

von 21 472 503 ₽

15 976 ₽/м²

Grundstück zur persönlichen Nutzung 1344 m² Вторичная недвижимость

Georgien, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Übergeben

von 24 908 103 ₽

17 865 ₽/м²

Grundstück von 1400 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

1400м²

Übergeben

von 17 500 090 ₽

13 227 ₽/м²

Grundstück mit flachem Terrain 1325 m² in der

Georgien, Gonio

1325м²

Übergeben

von 13 495 038 ₽

13 742 ₽/м²

Kompaktes Grundstück für Villa mit Meerblick 982 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

982м²

Übergeben

von 44 953 114 ₽

12 282 ₽/м²

Grundstück mit Meer- und Waldblick 3667 m² in

Georgien, Kvariati

3667м²

Übergeben

Alle sehen

Wie viel kostet die Umwidmung?

Die Kosten bei einer Nutzungsänderung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die man nicht miteinander verwechseln sollte.

NAPR-Registrierungsgebühr

Nach NAPR-Tarife, gültig zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels, beträgt die Gebühr für die Eintragung einer Änderung der Zweckbestimmung oder der Kategorie einer landwirtschaftlichen Fläche:

• 150 GEL — Bearbeitungszeit: 4 Werktage;
• 270 GEL — Bearbeitungszeit: 1 Werktag;
• 350 GEL — Bearbeitung am Tag der Antragstellung.

Bitte informieren Sie sich vor der Antragstellung unbedingt direkt auf der NAPR-Website oder im Servicecenter über die aktuellen Tarife, da sich diese ändern können.

Entschädigung für die Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung

Dies ist eine separate Zahlung, die ist nicht in der Anmeldegebühr enthalten und wird geregelt Verordnung der georgischen Regierung Nr. 396. Eine Entschädigung wird erhoben, wenn landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche Flächen umgewandelt werden, und zwar für Grundstücke in Gebieten mit besonderer Regulierung sowie innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Tiflis und Batumi.

Gemäß der geltenden Fassung des Beschlusses:

• Verwaltungsgrenzen von Tiflis - 34.001 GEL pro Hektar;
• Verwaltungsgrenzen von Batumi - 34.001 GEL pro Hektar;
• Gebiet mit besonderen Vorschriften - 100.000 GEL pro Hektar.

Die Berechnung erfolgt proportional zur tatsächlichen Fläche des zu übertragenden Grundstücks. Für ein Grundstück in einem anderen Gebiet sollte gesondert geprüft werden, ob dort eine Sonderregelung gilt; man sollte nicht automatisch von einem anderen Steuersatz ausgehen — Die derzeit geltende Fassung des Beschlusses Nr. 396 sieht eine Entschädigung speziell für die genannten Gebietsgruppen vor.

Von der Zahlung dieser Entschädigung ausgenommen ist die Umwidmung von landwirtschaftlichen Flächen, die sich im Eigentum des Staates, einer autonomen Republik oder einer Gemeinde befinden.

Ein anschauliches Berechnungsbeispiel für ein Grundstück in Batumi:

Ein hypothetisches Grundstück mit einer Fläche von 1.000 m² (0,1 ha) innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Batumi.

0,1 ha × 34.001 GEL/ha = 3.400,1 GEL (Entschädigung, ohne Berücksichtigung der Registrierungsgebühr).

Dies ist ein Beispiel zur Veranschaulichung. Der Endbetrag hängt vom aktuellen Satz zum Zeitpunkt der Antragstellung und von der genauen Fläche des Grundstücks ab. Alle Berechnungen müssen anhand der geltenden Fassung des Erlasses Nr. 396 überprüft werden.

Wie hoch wird die Entschädigung in Batumi und Tiflis sein?

Bei einem geltenden Satz von 34.001 GEL pro Hektar:

Dies ist lediglich eine Ausgleichszahlung. Nicht in der Berechnung enthalten sind die NAPR-Registrierungsgebühr, die Beschaffung von Informationen, eventuelle Kataster- oder Vermessungsarbeiten, die städtebauliche Prüfung sowie fachliche Dienstleistungen.

Diese Zahlen ergeben sich direkt aus dem offiziellen Satz von 34.001 GEL/ha. Der Erlass legt zudem einen Satz von 100.000 GEL/ha für Gebiete mit Sonderregelung fest.

Wenn sich das Grundstück in einem Gebiet mit besonderen Vorschriften befindet

Der Satz von 100.000 GEL darf nicht allein deshalb angewendet werden, weil sich das Grundstück in einem Erholungsgebiet oder einer teuren Lage befindet. Zunächst muss festgestellt werden, ob das betreffende Gebiet unter die Sonderregelung fällt.

Wann ist die Entschädigung zu zahlen: Der Beschluss Nr. 396 sieht die Zahlung einer Entschädigung vor bis zur endgültigen Entscheidung über die Umwidmung des Grundstücks. Die Zahlung wird an den Staatshaushalt Georgiens überwiesen.

Zusätzliche Kosten

Neben den obligatorischen Zahlungen können folgende Kosten in die tatsächlichen Kosten des Eingriffs einfließen:

Tabelle 4. Zusammensetzung der Kosten bei einer Nutzungsänderung

Die Kosten für das Verfahren beschränken sich nicht nur auf die Registrierungsgebühr. Bei Grundstücken in Batumi und Tiflis kann die Ausgleichszahlung die Registrierungskosten erheblich übersteigen. Diese Tatsache muss bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit einer Nutzungsänderung berücksichtigt werden.

Wie lassen sich landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke miteinander vergleichen?

Vergleichen Sie nicht nur den Preis pro Quadratmeter.

Verwenden Sie folgende Formel:

Gesamtkosten des Plans = Grundstückspreis + Registrierungsgebühren + eventuelle Entschädigungszahlungen + Kataster-/Vermessungskosten + städtebauliche Prüfung + Zeitaufwand und Kosten für die Projektvorbereitung.

Beispiel:

Wenn ein landwirtschaftliches Grundstück mit einer Fläche von 1.000 m² in Batumi 3.000 GEL günstiger ist als ein vergleichbares nichtlandwirtschaftliches Grundstück, beträgt allein die festgelegte Ausgleichszahlung bei der Umwidmung der gesamten Fläche etwa 3.400,10 GEL, noch vor Abzug der Registrierungsgebühr und der übrigen Kosten.

Folglich bedeutet der niedrigere Preis eines landwirtschaftlichen Grundstücks an sich noch nicht, dass es sich um ein günstigeres Kaufgeschäft handelt.

Wie lange dauert der Vorgang?

Die offizielle Bearbeitungsdauer für die Registrierung bei NAPR beträgt je nach gewähltem Tarif 1 bis 4 Werktage. Dabei handelt es sich um die Dauer des Registrierungsvorgangs selbst nach der Entscheidung und nicht um die Gesamtdauer des gesamten Prozesses.

Der tatsächliche Weg des Eigentümers kann deutlich länger dauern, wenn:

• Es ist Zeit für die Zusammenstellung und Vorbereitung der Unterlagen erforderlich;
• NAPR fordert weitere Angaben oder Informationen an;
• Es müssen Daten von der Gemeinde eingeholt werden;
• es liegen Unstimmigkeiten im Kataster oder Fehler im Register vor;
• Auf dem Grundstück gibt es Einschränkungen, die geklärt werden müssen.

Rechnen Sie nicht damit, den gesamten Vorgang innerhalb von 1–4 Tagen abschließen zu können, nur weil dies die im Registrierungstarif angegebene Dauer ist. Eine realistische Einschätzung der Fristen muss die Zeit für die Vorbereitungsphasen berücksichtigen.

Tabelle 5. Vorläufige Zeitrahmen für die einzelnen Phasen

Warum die Zweckbestimmung möglicherweise nicht geändert wird

Unzureichende Begründung. Ein Antrag ohne klare Angabe der geplanten Nutzung oder mit einer vagen Begründung kann zu einer Aufforderung zur Vorlage weiterer Informationen oder zu einer Ablehnung führen – sofern aus den eingereichten Unterlagen keine begründete Notwendigkeit für eine Nutzungsänderung hervorgeht.

Räumliche und städtebauliche Einschränkungen. Eine besondere rechtliche Regelung für das Gebiet kann die zulässige Nutzung des Grundstücks einschränken und die Entscheidung über eine Nutzungsänderung beeinflussen. Konkrete Einschränkungen müssen anhand des Bebauungsplans für das jeweilige Gebiet sowie der kommunalen oder branchenspezifischen Unterlagen geprüft werden – und zwar vor Einreichung des Antrags.

Unvollständiger Unterlagenumfang. Unvollständige Angaben können dazu führen, dass weitere Informationen angefordert werden, oder die Entscheidung der NAPR beeinflussen, was letztlich die Gesamtdauer des Verfahrens verlängert.

Probleme im Zusammenhang mit dem Kataster. Abweichungen zwischen den tatsächlichen Grundstücksgrenzen und den Katasterangaben, technische Fehler im Katasterregister, ungeklärte Fragen bezüglich angrenzender Grundstücke – all dies kann die Bearbeitung des Antrags behindern.

Konflikt mit der Rechtsordnung des Gebiets. Wenn die geplante Nutzung des Grundstücks nach der Umwidmung im Widerspruch zur Funktionszone oder zu den Raumordnungsvorschriften für dieses Gebiet steht, wird das Problem durch die Umwidmung allein nicht gelöst.

Der Versuch, die Frage der funktionalen Zoneneinteilung durch eine Änderung der Zweckbestimmung zu lösen. Ein typischer Fehler ist es, eine Nutzungsänderung zu beantragen, wenn das eigentliche Hindernis auf einer anderen Verwaltungsebene liegt: Die funktionale Zoneneinteilung und die Nutzungsänderung sind nicht dasselbe.

Eine positive Änderung der Flächennutzung bedeutet nicht, dass automatisch die Genehmigung erteilt wird, auf dem Grundstück ein beliebiges Bauwerk zu errichten. Nach der Änderung der Flächennutzung muss gesondert festgelegt werden, welche Bauwerke genau und mit welchen Parametern in diesem Gebiet zulässig sind.

Im Falle einer Ablehnung sollten die in der NAPR-Entscheidung genannten Gründe sowie das Rechtsmittelverfahren, sofern zutreffend, geprüft werden. Eine Analyse der Gründe hilft dabei zu verstehen, ob die Hindernisse beseitigt werden können und ob ein erneuter Antrag gestellt werden kann.

Was tun, wenn NAPR abgelehnt hat?

1. Erhalten Sie eine begründete Entscheidung und ermitteln Sie den genauen Grund für die Ablehnung.
2. Stellen Sie fest, ob das Problem die Unterlagen, die Katasterdaten, den Zweck des Projekts oder räumliche Einschränkungen betrifft.
3. Sollten Informationen fehlen, erkundigen Sie sich bitte, welche Unterlagen noch nachgereicht werden müssen.
4. Wenn ein Katasterproblem festgestellt wurde, beheben Sie dieses bitte zunächst.
5. Wenn das Hindernis mit einem Funktionsbereich zusammenhängt, reichen Sie denselben Antrag nicht erneut ein: Zunächst muss die städtebauliche Einschränkung geklärt werden.
6. Bewerten Sie die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Wiederverwendung.
7. Wenn die Entscheidung wesentliche Vermögensinteressen betrifft, klären Sie die Vorgehensweise und die Aussichten für eine Rechtsmittel einreichung mit einem auf diesem Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt.

Die erneute Einreichung derselben Unterlagen, ohne den Grund für die Ablehnung zu beheben, löst das Problem an sich nicht.

Änderung der Zweckbestimmung und Bauarbeiten

Eine der häufigsten Fehlerquellen ist die Annahme, dass der nichtlandwirtschaftliche Status eines Grundstücks automatisch eine „Baugenehmigung“ bedeutet. Das stimmt nicht.

Die richtige Vorgehensweise für einen Eigentümer, der einen Neubau plant, sieht anders aus:

1. Katasterdaten überprüfen — Aktuelle Informationen aus dem NAPR über das Grundstück, seine Fläche, seine Grenzen und den Eigentümer.
2. Zuweisung überprüfen — landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich.
3. Einen Funktionsbereich festlegen — Welche Nutzungsart ist in den Raumordnungsunterlagen der Gemeinde für dieses Gebiet festgelegt?
4. Die zulässigen Bebauungsparameter ermitteln — zulässige Gebäudetypen, Anzahl der Stockwerke, Bebauungskoeffizienten und andere Vorschriften.
5. Falls eine Umwidmung erforderlich ist — nur wenn der aktuelle Status tatsächlich ein Hindernis für das geplante Projekt darstellt.
6. Die Verfahren im Zusammenhang mit der Planung und der Erteilung der Baugenehmigung separat abwickeln — Dies ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren, das sich keineswegs automatisch aus der Änderung der Zweckbestimmung ergibt.

Praxisbeispiel: Ein Grundstück wurde als nicht landwirtschaftlich genutzt eingestuft. Dies legt nicht fest, wie viele Stockwerke zulässig sind, wie viel Prozent der Fläche bebaut werden dürfen und ob eine gewerbliche oder nur eine Wohnnutzung möglich ist. All diese Parameter werden durch die Funktionszone und die Bebauungsvorschriften festgelegt – separate Dokumente, die bei der Gemeinde geprüft werden müssen.

Fragen zur Baugenehmigung in Georgien – Verfahren, Unterlagen, Fristen, zuständige Behörden – sind ein eigenständiges Thema, das einer gesonderten Betrachtung bedarf.

Für Leser, die sich noch in der Auswahlphase befinden und nicht wissen, mit welchem Abschnitt oder Objekt sie beginnen sollen:

Wenn Sie sich noch nicht für ein konkretes Grundstück entschieden haben, aber einen Bau, eine Investition oder einen Umzug nach Georgien planen, machen Sie doch den kurzen Fragebogen auf der Website von The Residence. So finden Sie schneller einen Überblick über die Optionen, die Ihren Zielen entsprechen: ein Objekt anhand von Kriterien auswählen.

Wann kann ein Bebauungsplan Anlass für eine Nutzungsänderung sein?

Das georgische Baugesetzbuch regelt gesondert den Fall, dass ein Bebauungsplan oder ein detaillierter Bebauungsplan eine Änderung der Nutzungszone vorsieht, die es ermöglicht, die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks durch eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zu ersetzen.

In diesem Fall ist die betroffene Person berechtigt, die Eintragung der Nutzungsänderung zu beantragen, und die entsprechende Entscheidung im Rahmen des genehmigten Plans bildet die Grundlage für die Änderung der Nutzung im NAPR.

Bei großen Entwicklungsprojekten ist es daher erforderlich, nicht nur den Auszug aus dem öffentlichen Register, sondern auch die geltenden raumplanerischen Unterlagen zu prüfen.

Was Sie vor dem Kauf eines Grundstücks prüfen sollten

Wie die Überprüfung von Immobilien in Georgien im Allgemeinen abläuft, erfahren Sie in diesem ausführlichen Artikel: „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„Fragen im Zusammenhang mit Belastungen sind ein wichtiges Thema, mit dem man sich vor dem Geschäftsabschluss auseinandersetzen sollte.“

Ausländische Käufer müssen sich zudem vergewissern, dass der Erwerb des Grundstücks in seinem derzeitigen Status zulässig ist. Weitere Informationen finden Sie im nächsten Abschnitt und im Artikel „Kann ein Ausländer in Georgien Grundbesitz erwerben?„.

Was für einen Ausländer wichtig ist

Die Zweckbestimmung eines Grundstücks hat für einen ausländischen Käufer eine doppelte Bedeutung.

Erstens, Grundsätzlich gelten für ausländische natürliche Personen Beschränkungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in Georgien. Dies steht fest Das georgische Organgesetz über das Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Flächen. Gleichzeitig sieht das Gesetz Ausnahmen vor – insbesondere den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Erbschaft. Für bestimmte in Georgien registrierte privatrechtliche juristische Personen mit einem ausländischen Mehrheitsgesellschafter Es gilt eine Sonderregelung: Der Erwerb ist auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung möglich.

Zweitens muss vor dem Übergang des Eigentumsrechts ein gesetzlich befugter Antragsteller die Änderung der Zweckbestimmung einleiten. Bei einem typischen Kaufvertrag wird diese Frage vom derzeitigen Eigentümer geregelt. Die konkreten Befugnisse und die Vertretungsbefugnis sollten im NAPR bestätigt werden.

Daraus folgt ein wichtiges praktisches Szenario:

Der Verkäufer bietet ein landwirtschaftliches Grundstück zu einem günstigen Preis an und verspricht mündlich: „Nach dem Kauf ändern Sie den Status.“ Bei einem gewöhnlichen Direktkauf durch eine ausländische natürliche Person funktioniert ein solches Vorgehen in der Regel nicht: Zunächst muss geprüft werden, ob der Erwerb von landwirtschaftlichem Grund und Boden zulässig ist und welche gesetzlichen Ausnahmen bestehen. Die spätere Änderung der Zweckbestimmung sollte nicht als garantierter Weg angesehen werden, um die Beschränkungen zu umgehen.

Unterzeichnen Sie keinen Vertrag und leisten Sie keine nennenswerte Anzahlung für ein landwirtschaftliches Grundstück allein auf der Grundlage einer mündlichen Zusage des Verkäufers. Es ist ratsam, im Voraus zu klären: Ist der Erwerb dieses Grundstücks unter Berücksichtigung gesetzlicher Einschränkungen und Ausnahmen zulässig? Ist eine Änderung der Zweckbestimmung tatsächlich möglich? Wer führt das Verfahren durch, zu welchen Bedingungen, und was geschieht mit der Anzahlung, falls die Änderung nicht zustande kommt?

Dies ist keine Rechtsberatung in Bezug auf ein konkretes Geschäft – es handelt sich um ein grundsätzliches Prüfungsverfahren, das vor der Übernahme jeglicher finanzieller Verpflichtungen durchlaufen werden muss.

Warnsignale beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen

Seien Sie besonders vorsichtig, wenn der Verkäufer oder Vermittler Folgendes sagt:

• „Den Status werden sie auf jeden Fall ändern.“
• „Erst kaufen, dann abwickeln.“
• „Der Nachbar hat ein Haus gebaut – also geht das hier auch.“
• „Non-Agricultural bedeutet, dass man alles bauen darf.“
• „Den Funktionsbereich muss man nicht überprüfen.“
• „Kommunikation in Ihrer Nähe – Verbindung garantiert“.
• „Den Katastercode geben wir erst nach Zahlung der Anzahlung bekannt.“

Keine dieser Aussagen belegt für sich genommen die rechtliche oder städtebauliche Eignung des Grundstücks.

Häufige Fehler von Eigentümern

Eine praktische Auflistung von Fehlern, die bei der Arbeit mit Grundstücken in Georgien auftreten können.

1. Den Verwendungszweck und den Funktionsbereich verwechseln. Die Flächennutzung (landwirtschaftlich / nicht-landwirtschaftlich) und die Funktionszone sind unterschiedliche Begriffe aus unterschiedlichen Dokumenten. Die Einstufung als nicht-landwirtschaftliche Fläche allein löst noch nicht die Frage der Baugenehmigung. Die Folge: Zeit- und Geldverlust durch die Umwidmung, woraufhin sich herausstellt, dass die Funktionszone die Bebauungsmöglichkeiten einschränkt.

2. Die Änderung der Zweckbestimmung gilt als automatisch erfolgt. Das Verfahren ist gesetzlich vorgesehen, ein positives Ergebnis ist jedoch nicht garantiert. Eine Ablehnung oder zusätzliche Auflagen sind durchaus möglich. Die Folge: ein gescheitertes Projekt, bei dem die Nutzungsänderung als bereits beschlossene Sache vorausgesetzt wurde.

3. Ein Grundstück kaufen, bevor dessen Status und die tatsächliche Möglichkeit einer Änderung geprüft wurden. Der Kauf eines Grundstücks, bevor dessen Status und die geltenden Auflagen geprüft wurden, birgt das Risiko zusätzlicher Kosten oder der Unmöglichkeit, das geplante Projekt umzusetzen. Die Folge: Der Käufer stellt fest, dass eine Nutzungsänderung nicht möglich ist oder deutlich mehr kostet als erwartet.

4. Dem Wortlaut der Anzeige statt des offiziellen Auszugs vertrauen. Der in der Anzeige angegebene Status des Grundstücks entspricht möglicherweise nicht den aktuellen Daten im Kataster. Folge: Verhandlungen und vorläufige Verpflichtungen auf der Grundlage falscher Informationen.

5. Den Status „nicht landwirtschaftlich“ als Baugenehmigung anzusehen. „Non-Agricultural“ ist eine Flächennutzungskategorie und keine Baugenehmigung. Für den Bau ist ein separates Verfahren erforderlich. Die Folge: Das Grundstück wurde gekauft, die Flächennutzung geändert, doch ohne das Durchlaufen weiterer Schritte kann mit dem Bau nicht begonnen werden.

6. Die Ausgleichszahlung nicht berücksichtigen. In Batumi und Tiflis kann die Entschädigung für die Umwidmung von landwirtschaftlichen Flächen die Erwartungen deutlich übersteigen. Die Folge: Das Finanzmodell des Projekts erweist sich als falsch.

7. Nur den Grundstückspreis vergleichen und dabei die Gesamtkosten für die Statusänderung außer Acht lassen. Ein landwirtschaftliches Grundstück kann günstiger angeboten werden als ein vergleichbares nichtlandwirtschaftliches Grundstück – doch dies ist keine allgemeingültige Regel. Die Registrierungsgebühr zuzüglich Ausgleichszahlungen, Katasterkosten und Bearbeitungsfristen können die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts beeinflussen. Die Folge: Der Endpreis eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks nach der Umwidmung übersteigt den Marktpreis eines vergleichbaren nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks.

8. Kadasterprobleme in der Phase der Antragstellung ignorieren. Wenn Katasterabweichungen nicht im Voraus festgestellt werden, können sie bei der Vorbereitung oder Prüfung eines NAPR-Antrags zutage treten und zusätzliche Katastermaßnahmen erforderlich machen. Die Folge: Das Verfahren verzögert sich, und es entstehen zusätzliche Kosten für Katasterarbeiten.

Der richtige Ablauf bei der Nutzung eines Grundstücks beginnt nicht mit der Einreichung eines Antrags auf Nutzungsänderung, sondern mit einer Prüfung: Was genau planen Sie mit dem Grundstück zu tun, und was sagt dessen aktueller Status dazu aus?

Überprüfen Sie die offiziellen Angaben im NAPR – Zweckbestimmung, Kategorie, Einschränkungen. Legen Sie den Verwendungszweck fest. Lassen Sie die Nutzungszone und die städtebaulichen Parameter über die Gemeinde festlegen. Erst danach wird klar, ob eine Nutzungsänderung grundsätzlich erforderlich ist, ob sie für das betreffende Grundstück tatsächlich genehmigt werden kann und wie hoch die Kosten unter Berücksichtigung der Registrierungsgebühr sowie einer möglichen Ausgleichszahlung sein werden.

Die Änderung der Zweckbestimmung ist ein Instrument und keine automatische Lösung. Ein Grundstück in Batumi, Tiflis, Gonio oder Kvariati erfordert unabhängig davon, was der Verkäufer sagt, eine ebenso sorgfältige Prüfung. Eine Investitions- oder Bauentscheidung, die nach einer umfassenden Prüfung aller Parameter getroffen wird, ist eine Entscheidung, die auf realen Daten und nicht auf Vermutungen basiert.