Gürcistan’da Yabancılar İçin İpotek

Bir yabancı, Gürcistan’da ipotek kredisi alabilir — Gürcü bankaları gerçekten de bu tür ürünler sunmaktadır. Ancak, bir bankanın bu ürünü sunması ile belirli bir müşteriye kredinin fiilen onaylanması farklı konulardır. Karar, teyit edilen gelirin tutarı ve para birimi, ilk sermaye miktarı, banka değerlendirmesine göre gayrimenkulün değeri, bankanın kredi politikası ve Gürcistan Merkez Bankası’nın yürürlükteki düzenlemelerine bağlıdır.

Mortgage koşulları, “X%’den başlayan faiz oranı, Y%’den başlayan peşinat” şeklinde tek bir satıra indirgenemez. Yurtdışında gelir elde eden yabancı uyruklu bir kişi için kredi koşulları, bu gelirin para birimine de bağlıdır — özellikle 2026 yılındaki düzenleyici değişiklikler göz önünde bulundurulduğunda. 1 Temmuz 2026 tarihinden itibaren Gürcistan Merkez Bankası (National Bank of Georgia, bundan sonra NBG olarak anılacaktır) İlgili döviz geliriyle teminatlandırılmamış (unhedged) döviz cinsinden krediler için eşik değeri revize etti: bu eşik 1 000 000 GEL’e yükseltildi. Bunun pratikte tam olarak ne anlama geldiği, ayrı bir bölümde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Bu makalede, pratik bir inceleme yer almaktadır: Kimler kredi başvurusunda bulunabilir, banka yabancı gelirleri nasıl değerlendirir, gerçekte ne kadar kendi sermayeniz gerekecek, hangi belgeleri hazırlamanız gerekir, işlem nasıl gerçekleşir ve ne zaman inşaat firmasının sunduğu taksitli ödeme seçeneği daha uygun bir alternatif olabilir.

Gürcistan’da yabancılar için ipotek: 1 dakikada özet

Bu, tüm yabancılar için geçerli tek tip koşullar değildir. NBG, düzenleyici sınırları belirler; ancak banka, fiili tutarı, faiz oranını, vadeyi ve şartları her bir durum için ayrı ayrı belirler.

90%/70% için geçerli LTV limitleri Gürcistan Merkez Bankası (NBG) tarafından teyit edilmektedir, 1 milyon GEL’lik yeni eşik — NBG’nin 2026 tarihli kararı, Halyk’ın koşulları — bankanın resmi web sitesi, kayıt ücretleri — NAPR.

Bir yabancı, Gürcistan’da konut kredisi alabilir mi?

Yabancı vatandaşlar genel olarak Gürcistan’da daire, ev ve tarım arazisi dışında kalan diğer gayrimenkulleri satın alabilir ve banka kredisi başvurusunda bulunabilirler. Tarımsal araziler için ise yabancılara yönelik kısıtlamalar içeren ayrı bir özel rejim geçerlidir. Ancak, konut amaçlı gayrimenkul satın alma imkânı ile bankanın kredi onayı aynı şey değildir. Banka, kredi politikası, müşterinin mali göstergeleri ve gayrimenkulün özelliklerini dikkate alarak her bir kredi talebini bağımsız olarak değerlendirir.

Vatandaşlık tek başına otomatik olarak kredi hakkı vermez. Bankanın ilgilendiği şey pasaport değil, ödeme gücüdür: gelirin ne kadar istikrarlı olduğu, belgelerle kanıtlanıp kanıtlanamayacağı, borç yükünün ne olduğu ve hangi varlığın teminat olarak gösterileceği.

Bir yabancı, Gürcistan’da konut kredisi başvurusunda bulunabilir; ancak kredi tutarı pasaporta göre değil, teyit edilmiş gelir, gelirin para birimi, teminat değeri ve bankanın kredi politikasının birleşimine göre belirlenir.

Banka için üç farklı müşteri grubunu birbirinden ayırt etmek son derece önemlidir:

• Gürcistan’da yaşayan ve gelir elde eden yabancı uyruklu kişi — Yerel banka ve vergi geçmişine sahip olabilir ve ayrıca oturma izni de olabilir.
• Gürcistan’da yaşayan, ancak yurtdışından gelir elde eden yabancı uyruklu kişi — fiziksel olarak ülkede bulunsa da, banka gelirinin yabancı kaynağını ve para birimini inceleyecektir.
• Yurtdışında yaşayan ve gelir elde eden yabancı mukim olmayan kişi — Yerel mali geçmişi yoktur ya da sınırlıdır ve geliri yabancı belgelerle teyit edilmektedir.
• Yurtdışında çalışan Gürcistan vatandaşı — bazı bankaların göçmenlere yönelik özel ürünler sunduğu ayrı bir kategori.

Bu ayrım son derece önemlidir, çünkü bankaların web sayfalarının bir kısmı — örneğin, TBC Bank’ın “Göçmenler için İpotek” adlı ayrı programı — herhangi bir yabancı için değil, özellikle Gürcü göçmenler için geçerli koşulları açıklamaktadır. Bu tür ürünlerin koşullarını yerleşik olmayan bir yabancıya uygulamak mümkün değildir.

OTURMA İZNİ Gürcistan’da müşterinin statüsünü etkiler, ancak tüm bankalar için zorunlu bir koşul değildir. Bazı bankalar, istikrarlı bir gelirlerini kanıtlayabilen, Gürcistan oturma izni olmayan müşterilerle de çalışmaktadır. İkamet statüsüne ilişkin somut şartlar her banka tarafından bağımsız olarak belirlenir; bu şartları başvuru yapmadan hemen önce netleştirmek gerekir.

Oturma izninin varlığı tek başına ödeme gücünün kanıtı yerine geçmez. Başvuruyu değerlendirirken banka, kendi kredi politikasına uygun olarak belgelerle teyit edilmiş geliri, borç yükünü, öz sermayeyi, teminatın özelliklerini ve diğer faktörleri değerlendirir. Gelir kaynağı yurt dışındaysa, banka işveren, banka hesap özetleri, vergi belgeleri, gelirin menşe ülkesi ve fon kaynağına ilişkin ek bir inceleme talep edebilir.

İpotekle ilgili temel koşullar

Yabancılar için ipotek söz konusu olduğunda, “7%’den başlayan faiz oranı” veya “30% peşinat” gibi referanslar, genel piyasa parametreleri değil, belirli bir banka tarafından belirli bir müşteri grubu için sunulan belirli bir ürünün koşullarıdır. Gerçek koşullar, birbiriyle ilişkili birkaç parametreden oluşur.

PTI (Gelire Göre Ödeme) — Kredinin aylık taksit tutarının, borçlunun teyit edilmiş gelirine oranı. Bu, borç yüküne ilişkin düzenleyici bir göstergedir: Gürcistan Merkez Bankası, sorumlu kredi verme düzenlemeleri kredi verenin, borçlunun ödeme gücünü analiz etmesini gerektirir. Doğrulanmış gelir ne kadar yüksekse, geçerli PTI kapsamında kabul edilebilir aylık ödeme tutarı da o kadar yüksek olabilir. Kredinin toplam tutarı ayrıca vade süresine, faiz oranına, mevcut yükümlülüklere, LTV oranına ve bankanın kredi politikasına da bağlıdır.

NBG kurallarına göre maksimum PTI

PTI — düzenleyici üst sınır. Banka, daha ihtiyatlı bir limit uygulayabilir ve mevcut kredileri, gelir yapısını, kredi vadesini ve kendi risk modelini de dikkate alabilir.

Örnek. Borçlunun net ve teyit edilmiş geliri aylık 4 000 GEL’dir. GEL cinsinden kredilerde düzenleyici PTI değeri 50%'ye kadar çıkabilir; yani bu sınır kapsamında aylık maksimum ödeme tutarı 2.000 GEL'dir. Ancak bu, bankanın herhangi bir tutarda kredi vereceği anlamına gelmez: nihai limit, faiz oranı, vade, mevcut yükümlülükler ve seçilen gayrimenkulün LTV oranına bağlıdır.

Bu nedenle, ipotek bütçesi her zaman aynı anda iki sınırlayıcı faktör tarafından belirlenir: gelirin elverdiği ölçüde (PTI) и teminat değerinin (LTV) izin verdiği ölçüde. Banka, bu faktörlerden daha kısıtlayıcı olanına göre hareket eder.

LTV (Kredi-Değer Oranı) — Kredi tutarının, banka tarafından belirlenen teminat değerine oranı. Gürcistan Merkez Bankası, maksimum LTV oranını 90%, GEL cinsinden krediler için ve en fazla 70%, döviz cinsinden krediler için. Bu, düzenleyici bir üst sınırdır, garantili bir finansman payı değildir: belirli bir banka, borçlunun ve gayrimenkulün profilini dikkate alarak daha düşük bir LTV oranı belirleyebilir.

Nominal oran — reklam teklifinde veya üründe belirtilen yüzde. Etkin faiz oranı — Ürün koşullarında öngörülen zorunlu masraflar dikkate alındığında kredinin gerçek maliyeti. Bankaların tekliflerini karşılaştırırken sadece nominal faiz oranına değil, yıllık efektif faiz oranına da dikkat etmek gerekir.

"7%" oranı neden değişebilir?

Gürcistan bankalarının ipotek ürünlerinde faiz oranı endeksli olabilir. Örneğin, Halyk Bank Georgia şu endekslemeyi belirtmektedir:

• GEL — Gürcistan Merkez Bankası’nın refinansman faiz oranına göre;
• USD — 6 aylık vadeli SOFR’a göre;
• EUR — 6 aylık EURIBOR’a göre.

Bu, başlangıç faiz oranının ve kredinin gelecekteki değerinin ilgili endeksin değişimine bağlı olabileceği anlamına gelir.

Bankaları karşılaştırırken, sadece “X%’den itibaren” nominal faiz oranını değil, aynı zamanda efektif faiz oranını, kullanılan endeksi, banka marjını ve faiz oranının yeniden belirlenmesi koşullarını da göstermelerini isteyin.

Tablo 1. Kredi koşullarını belirleyen faktörler

Şunu anlamak önemlidir: Gelir seviyesi yüksek olsa bile, bir gayrimenkul banka için teminat olarak uygun olmayabilir — örneğin, inşaat halindeki bir evin akreditasyonu yoksa, gayrimenkulün hukuki sorunları varsa veya likiditesi şüphe uyandırıyorsa. Bu konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi için gayrimenkul türleri bölümüne bakabilirsiniz.

Kendi paranızdan ne kadar gerekiyor?

Özkaynak hesaplamasında, sadece beyan edilen ilk katkı payını dikkate almak yeterli değildir. “30% tutarında peşinat — yani $120 000 tutarındaki bir daire için $36 000 gerekir” şeklindeki tipik mantık, yalnızca tek bir koşulda geçerlidir: banka tarafından belirlenen teminat bedeli, sözleşme bedeliyle aynıysa. Değerlendirme daha düşük çıkarsa, durum değişir.

LTV hesaplamaları için banka, kendi metodolojisi ve değerleme sonuçlarına göre belirlenen teminat değerini kullanır. Bu değer ve geçerli LTV oranına göre hesaplanan kredi tutarı, işlem bedelini karşılamıyorsa, aradaki fark alıcı tarafından kendi kaynaklarıyla karşılanır.

Örnek (tüm rakamlar varsayımsaldır, herhangi bir bankanın teklifi değildir):

• Dairenin fiyatı: $200 000
• Banka değerlendirmesine göre teminat değeri: $160 000
• Bu kredi modelinde LTV: 75%, değerleme tutarı = $120 000
• Özkaynaklar: $200 000 − $120 000 = $80 000

Bütçe planlaması sırasında yapılabilecek hatalardan biri, ilk peşinat tutarını sadece dairenin fiyatına göre hesaplamaktır. Banka tarafından yapılan değerleme, işlem fiyatının altında çıkarsa, alıcının ek öz sermayeye ihtiyacı olacaktır.

Tablo 2. Gayrimenkul satın alımına ilişkin üç varsayımsal senaryo

Tüm hesaplamalar varsayımsaldır. Örneklerde, NBG’nin döviz cinsinden krediler için belirlediği düzenleyici üst sınır olan LTV 70% kullanılmaktadır. GEL cinsinden krediler için düzenleyici üst sınır 90%'dir; ancak belirli bir banka daha düşük bir sınır belirleme hakkına sahiptir. Nihai parametreler bankaya, müşteri profiline, kredi para birimine ve kredinin kullanım amacına bağlıdır. Rakamlar, bir finansman teklifi veya taahhüdü niteliğinde değildir.

Ek masrafların tam içeriği ve tutarı, bankaya, işlemin yapısına ve belgelerin menşe ülkesine göre değişir. Her durum için ayrı ayrı hesaplanır.

Örnek: dairenin fiyatı $100 000

Diyelim ki:

• daire fiyatı — $100 000;
• banka değerlendirmesine göre teminat değeri — $95 000;
• Banka, LTV 70% oranını uygulamaya hazırdır;
• teminata dayalı maksimum kredi tutarı — $66 500;
• işlem bedeli için öz sermaye — $33 500;
• Buna ek olarak, tescil, değerleme, banka komisyonları, belgelerin tercümesi ve olası döviz çevrim masraflarını da hesaba katmak gerekir.

Ancak $66 500 — sadece sınır LTV. Borçlunun geliri PTI daha düşük bir kredi miktarı söz konusu olduğunda, asıl sınırlayıcı faktör gelir olacaktır.

Bütçenize ve alabileceğiniz banka kredisine uygun gayrimenkullerin hangileri olduğunu bilmiyor musunuz? The Residence, başlangıç sermayenizi, satın alma amacınızı ve tercih ettiğiniz ödeme planını göz önünde bulundurarak Gürcistan’da size uygun gayrimenkul seçenekleri sunabilir. Gayrimenkul önerilerini almak

Uygulamadan 1. durum: Alıcının elinde $40 000 var, dairenin fiyatı ise $120 000. Rezervasyon yapmadan önce üç hususu netleştirmek gerekir: banka bu gelir düzeyinde (PTI) ne kadar finansman sağlayabilir, banka değerlendirmesine göre teminatın değeri nedir (buna göre LTV oranı nedir) ve $40 000 tutarı, gerçek peşinat artı ilgili masrafları karşılamaya yeterli mi? Ancak bu üç sorunun yanıtını aldıktan sonra işlemin gerçekçiliğini değerlendirebilirsiniz.

Gürcistan’da banka kredisiyle satın alınabilecek daireler

gelen ₾331 595

₾3 280/м²

Büyük balkonlu geniş 2 yatak odası 101,1 metrekare Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

Artex Gate

2

1

101.1м²

2029

gelen ₾461 518

₾10 758/м²

Deniz kenarında 42,9 m²'lik yenilenmiş premium stüdyo Tonino Lamborghini Tower

Batum, BNZ bölgesi

Tonino Lamborghini Tower

Stüdyo

1

42.9м²

2030

gelen ₾212 077

₾3 477/м²

Yüksekte geniş balkonlu bir daire 61 m² MVP Atlantis

Batum, Kobuleti

MVP Atlantis

1

1

61м²

2027

gelen ₾119 191

₾3 017/м²

Balkonlu stüdyo 39,5 m² içinde MVP Atlantis

Batum, Kobuleti

MVP Atlantis

Stüdyo

1

39.5м²

2027

Tümünü görün

Banka, bir yabancının gelirini nasıl kontrol eder?

Borçlunun geliri çeşitli kaynaklardan elde edilebilir:

• iş sözleşmesine göre maaş;
• kendi işinden elde edilen gelir;
• serbest meslek veya kendi hesabına çalışmadan elde edilen gelir;
• mülk kiralamından elde edilen gelir;
• birkaç kaynaktan gelen düzenli ve teyit edilebilir gelirler.

Sıralanan tüm gelir türlerini her Gürcü bankası aynı şekilde değerlendirmez. Onay belgesinin biçimine ilişkin somut şartlar, bankanın kredi politikasına bağlıdır.

Maaş başka bir ülkeden geliyorsa

Yurtdışından gelir elde eden bir çalışan için banka genellikle şu bilgileri talep eder:

• banka hesap özetleri banka tarafından belirlenen dönem için, gelirlerin düzenliliğini ve tutarını gösteren;
• iş sözleşmesi ya da maaş tutarının belirtildiği işverenden alınmış resmi bir mektup;
• gelir belgesi işverenden;
• vergi belgeleri ve beyannameleri bankanın talep edeceği dönem için;
• şunu doğrulayan belgeler ilk peşinat için gerekli fonların kaynağı.

Banka, düzenli gelire önem vermektedir: maaş, uzun aralar olmaksızın istikrarlı bir şekilde yatırılmalıdır. Belgelerle açıklanamayan tek seferlik büyük tutarlı gelirler, ek açıklamalar gerektirebilir. Maaşın para birimi doğrudan önem taşır: Borçlu EUR alıyorsa ve USD cinsinden kredi almak istiyorsa, ek bir döviz sorunu ortaya çıkar. Bu konuya bir sonraki bölümde değinilecektir.

İşletme veya serbest çalışmadan elde edilen gelir ise

Bu durumda banka, sadece tutarı değil, gelir kaynağının istikrarını da değerlendirmelidir. Düzensiz gelir, ödeme gücünün kanıtlanmasını zorlaştırabilir ve bankanın kararını etkileyebilir.

Aşağıdakiler gerekli olabilir:

• işletme tescil belgeleri veya girişimci statüsü belgeleri;
• bankanın talep edeceği döneme ait vergi beyannameleri ve diğer gelir belgeleri;
• işletme ve/veya kişisel hesaplara ait banka hesap özetleri;
• mali tablolar;
• çalışmaların düzenli olduğunu teyit eden müşteri sözleşmeleri;
• Gelir yapısı ve kaynaklarının açıklaması.

Onay alma şansını artıran unsurlar:

• Şeffaf ve tamamen belgelendirilebilir gelir
• Uzun bir süre boyunca istikrarlı bir gelir geçmişi
• Yeterli başlangıç sermayesi
• Makul borç yükü — mevcut kredilerin olmaması veya az olması
• Bankanın teminat olarak kabul etmeye hazır olduğu varlık
• Belgelerde çelişki olmaması
• Ekstrelerin ve onay belgelerinin önceden hazırlanması
• Banka talebi üzerine fonların kaynağının doğru şekilde teyit edilmesi

Bu koşulların yerine getirilmesi, başvurunun kabul edileceğini garanti etmez, ancak eksik veya çelişkili belge paketinden kaynaklanan sorunların bir kısmını önlemeye yardımcı olur.

Yaş ve ortak borçlu: Koşullar bankadan bankaya farklılık gösterir

Tüm banka ürünleri için tek bir yaş sınırı bulunmamaktadır. Örneğin:

• Halyk, yurtdışında geliri olan ürünler için yaş bilgisini belirtir Kredi vadesinin sona erdiği tarihte 21–70 yaş arasında olmak;
• Liberty, göçmenlere yönelik ürünü için şunları belirtmektedir: 18–75 yaş;
• Halyk, kendi gelirinizin yetersiz olması durumunda, istikrarlı bir gelire sahip aile üyelerinin ortak borçlu olarak dahil edilmesine izin vermektedir;
• Liberty, kredide en fazla üç katılımcının olabileceğini belirtmektedir: ana borçlu ve en fazla iki kefil.

Bu koşullar belirli banka ürünlerine özeldir ve tüm yabancılar için geçerli genel bir kural değildir.

Mortgage para birimi ve 2026 yılı limiti

Gürcistan’daki bankalar çeşitli para birimlerinde konut kredisi sunmaktadır: GEL (Gürcü lari), USD ve EUR. Kredi para biriminin seçimi rastgele değildir; bu seçim, borçlunun gelir para birimi ve düzenleyici gerekliliklerle doğrudan bağlantılıdır.

Hedged ve unhedged — bu terimler basit bir dille ne anlama geliyor?

Gerçek kişilerin anlayabilmesi için: Borçlunun düzenli geliri, krediyle aynı para biriminde olduğunda kredi ile ilgili döviz riski söz konusu değildir — bu tür bir borçluya genel olarak “hedged” (döviz riskinden korunmuş) denir. Örneğin, gelir USD cinsinden ve kredi de USD cinsindeyse. Gelir ve kredi farklı para birimlerinde ifade ediliyorsa — gelir GEL, kredi USD ya da gelir EUR, kredi USD — bu para birimleri arasındaki kur değişimi, borçlu için ek bir döviz riski yaratır.

NBG düzenlemelerinde döviz riskinden korunma kriterleri daha ayrıntılı olarak belirlenmiştir; bu nedenle borçlunun nihai sınıflandırması banka tarafından yapılır.

Bu neden pratik açıdan önemlidir?

Gelir GEL cinsinden elde ediliyorsa ve kredi USD cinsinden alınmışsa, kurdaki değişiklik borçlunun gerçek yükünü etkiler. NBG, döviz cinsinden ipotek kredilerinin daha yüksek risk taşıdığını özellikle vurgulamaktadır.

Örnek (varsayımsal hesaplama, tahmin değildir): 2,65 GEL/USD kurunda aylık $600 tutarındaki ödeme 1 590 GEL’dir. 3,00 GEL/USD kurunda aynı ödeme dolar cinsinden 1 800 GEL’dir; bu, borç tutarında herhangi bir değişiklik olmaksızın 13%’lik bir artışa karşılık gelir.

2026 Yılındaki Güncel Değişiklik

Gürcistan Merkez Bankası, 1 Temmuz 2026 tarihinden itibaren eşiği yükseltti döviz cinsinden riskten korunmamış krediler için 750.000'den 1 000 000 GEL. Bu eşdeğerin altındaki krediler için, borçlu döviz riskinden korunma kriterlerini karşılamıyorsa veya düzenlemelerde öngörülen başka bir istisna kapsamına girmiyorsa, yabancı para biriminde kredi verilmesine ilişkin kısıtlamalar geçerlidir.

1 000 000 GEL, riskten korunmamış döviz kredileri için belirlenen düzenleyici döviz eşiğidir; bu, bir dairenin minimum değeri veya zorunlu ilk peşinat tutarı değildir.

Birçok makale, daha önceki benzer eşiği “asgari ipotek tutarı” olarak yanlış yorumlamıştır — bu doğru değildir. 500.000 veya 750.000 GEL eşiklerine ilişkin eski haberler de artık geçerli değildir.

Tablo: GEL vs USD/EUR — Kredinin Döviz Mantığı

Gerçek bir banka ürünü örneği olarak: 12 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla Halyk Bank Georgia, yurtdışında geliri olan kişilere üç para biriminde (GEL, USD ve EUR olmak üzere üç para biriminde, nominal faiz oranları sırasıyla 10,5%, 7% ve 5%, efektif faiz oranları ise 11,86%, 7,82% ve 5,38% arasında değişen efektif faiz oranları ve % tutarında peşinat ile yurtdışında geliri olan kişilere ipotek kredisi sunmaktadır. Ürün sayfasında banka, maksimum vade süresini 20 yıl olarak belirtmektedir; ancak yabancı para birimindeki ipotek kredileri için NBG tarafından belirlenen 10 yıllık vade sınırı geçerlidir. Bu nedenle, fiili maksimum vade süresi, kredinin para birimine de bağlıdır. Banka ayrıca, yasada öngörülen istisnalar dışında, 1 000 000 GEL'in altındaki kredilerin ulusal para biriminde verildiğini belirtmektedir. Bunlar resmi koşullardır. belirli bir bankanın belirli bir ürünü denetim tarihi itibarıyla — banka bunları herhangi bir zamanda değiştirebilir.

Bankaların halka açık ipotek ürünlerine ilişkin örnekler

Bir banka ürününün kamuya açık sayfası, bu koşulların herhangi bir yabancı için otomatik olarak geçerli olduğu anlamına gelmez. Banka, müşterinin uyruğunu, ikamet ettiği ülkeyi, gelir kaynağını ve para birimini, yatırım nesnesini ve uyum profilini ayrı ayrı kontrol eder.

Hangi belgeler gerekecek?

Gerekli belgelerin listesi, bankaya, gelir türüne, borçlunun ikamet ettiği ülkeye ve gayrimenkulün özelliklerine göre değişiklik gösterir. Aşağıda verilen liste, hazırlık aşamasında bir kılavuz niteliğindedir; herhangi bir bankanın resmi belge listesi değildir.

Borçludan

• Pasaport (yabancı uyruklu bir kişinin geçerli pasaportu)
• Adres onayı veya ikamet durumu — banka tarafından istenirse
• Banka hesap özetleri banka tarafından belirlenen süre boyunca, gelirin yatırıldığı hesap üzerinden
• Gelir belgeleri: işverenden alınan belge, iş sözleşmesi, bankanın talep edeceği döneme ait vergi belgeleri
• İş belgeleri — ticari faaliyetten elde edilen gelir
• İlk ödemenin teyidi: hesap bakiyesinin görülebildiği hesap özeti
• Kaynakların menşeine ilişkin belgeler — bankanın talebi üzerine
• Ortak borçlunun bilgileri — eğer o işlemde yer alıyorsa

Mülkiyete göre

• Kamu Sicil Kaydı’ndan (NAPR) alınan belge — belge, kayıtlı maliki ve belge alınma tarihi itibarıyla gayrimenkul üzerindeki kayıtlı hakları, kısıtlamaları ve yükümlülükleri gösterir. Satın almadan önce gayrimenkulün Kamu Sicili’nde kontrol edilmesi tavsiye edilir
• Mülkiyet hakkını kanıtlayan belgeler tesise
• Satış ve satın alma sözleşmesi ya da taslağı. Gürcistan’da alım-satım sözleşmesinin yapısı ve temel maddeleri
• Satıcı veya inşaat firmasının bilgileri
• Banka değerlendirmesinin sonucu — akredite bir değerleme uzmanı tarafından veya bankanın yönlendirmesiyle gerçekleştirilir
• İzin belgeleri inşaat halindeki tesis için — uygunsa

Yurtdışında düzenlenmiş belgeler için aşağıdakiler gerekebilir: Gürcüceye yapılmış noter tasdikli çeviri ve bazı durumlarda, belgenin menşe ülkesine ve bankanın gerekliliklerine bağlı olarak apostil veya tasdik.

Mortgage kredisi almak ne kadar sürer?

Tüm yabancı borçlular için bankalar tarafından belirlenen tek bir değerlendirme süresi bulunmamaktadır. Sürecin süresini etkileyen faktörler şunlardır:

• gelir belgelerinin eksiksiz olması;
• ek bir uyum denetiminin gerekliliği;
• yabancı belgelerin tercümesi ve tasdiki;
• mülkün bankacılık değerlemesi;
• inşaat firmasının veya gayrimenkulün incelenmesi;
• fonların kaynağı hakkında ek açıklama yapılması gerekliliği.

Bu nedenle, geri alınamaz bir teminat yatırmadan önce, seçtiğiniz bankadan sadece kredi tutarına ilişkin ön değerlendirme değil, aynı zamanda tam olarak sizin dosyanızın incelenmesi için tahmini süreyi de öğrenmeniz daha iyi olur.

İpotek başvurusu nasıl yapılır: adım adım kılavuz

İşlem sırası son derece önemlidir. En büyük risklerden biri, önce daireyi seçip kapora ödemek, ardından da bankanın kredi verip vermeyeceğini öğrenmektir.

1. Gerçek bütçeyi ve öz sermayenin tutarını belirlemek Gayrimenkul aramaya başlamadan önce, elinizde ne kadar para olduğunu, bunun ne kadarını peşinat olarak kullanabileceğinizi ve ek masraflar için ne kadar birikim yapmanız gerektiğini belirlemeniz gerekir.

2. Hangi gelirlerin teyit edilebileceğini kontrol etmek Elinizdeki belgeleri toplayın: hesap özetleri, beyannameler, iş sözleşmesi. Gelirinizin ne kadar düzenli ve belgelenebilir olduğunu dürüstçe değerlendirin. Bu, aylık ödeme tutarının (PTI) mümkün olan en yüksek seviyesini ve diğer parametrelerle birlikte kredi tutarını belirleyecektir.

3. Kredi uygunluğunun ön değerlendirmesi için bankaya başvurmak Ön hesaplama, bankanın hangi tutar aralığında ve hangi koşullarda kredi başvurusu değerlendirmeye hazır olduğunu anlamanıza olanak tanır. Bu, kesin bir onay değildir.

Bütçenin ön onayı, bankanın seçilen daireyi finanse edeceği anlamına gelmez: söz konusu gayrimenkul ayrıca inceleme ve değerlendirme sürecinden geçer.

4. Bankanın şartlarını göz önünde bulundurarak gayrimenkul seçmek Mülk, bankaların kriterlerine uymalıdır: hukuki uygunluk, inşaat aşaması, kullanım türü, likidite.

5. Finansman koşullarını tam olarak anlamadan geri alınamaz büyük bir kapora ödememek Ön onay alınana ve kredi koşulları hakkında en azından temel bir fikir edinilene kadar, bankanın başvuruyu reddetmesi durumunda kapora kaybı riski tamamen alıcıya aittir.

6. Belgelerin tamamını bankaya teslim etmek Kredi başvurusunda bulunan kişi, kendisi ve gayrimenkul ile ilgili belgeleri sunar. Eksik veya çelişkili belgeler, başvurunun değerlendirilmesini geciktirir.

7. Mülkün banka değerlemesini yaptırmak Banka, gayrimenkul için bağımsız bir değerleme raporu talep eder veya hazırlatır. LTV ve kredinin fiili tutarı, tam da bu değerleme sonucuna göre belirlenir.

8. Bankadan nihai kararı almak Nihai onay, belirli bir gayrimenkul için onaylanmış kredi tutarı, faiz oranı, vade ve koşullardır. Ancak bu onayın ardından işlemin ödeme planı kesinleştirilebilir.

9. Kredi sözleşmesini ve rehin sözleşmesini imzalamak Bu aşamada taraflar kredi belgelerini imzalar. Vekalet yoluyla işlem yapıldığında, vekaletnamenin bankanın şartlarına ve Gürcistan mevzuatına uygun olması gerekir.

10. İşlemi ve ipotek yükümlülüğünü tescil ettirmek Klasik ipotekli satın alımlarda, alıcının mülkiyet hakkı ve bankanın ipoteği, işlem yapısı kapsamında Kamu Sicili’ne kaydedilir. İpotek yükümlülüğü de tescil edilmelidir. «Gürcistan’da gayrimenkul tescili nasıl yapılır?» — prosedürün süreleri ve ayrıntıları hakkında daha fazla bilgi.

Ön karar ile nihai onay arasındaki fark, riskleri anlamak açısından önemlidir: Ön karar genellikle müşteri bilgilerine dayanır ve belirli bir gayrimenkul ile bağlantılı değildir. Nihai onay ise mülkün değerlemesi ve tüm işlemin analizinden sonra verilir. Banka önceden kullanılabilir tutarı belirtmiş olsa bile, işlemin kesinleştiği düşünülmemelidir — mülk, değerleme veya hukuki incelemeden geçemeyebilir.

Hangi gayrimenkuller ipotekle satın alınabilir?

Her çekici daire, otomatik olarak banka için teminat olarak kabul edilmez. Bu hususu, belirli bir gayrimenkul seçmeden önce anlamak önemlidir.

İkinci el piyasada satılık hazır daire — Genel olarak banka için en anlaşılır kategoridir. Mülkiyet hakkı tescil edilmiştir, varlık fiziksel olarak mevcuttur ve değerlemesi yapılabilir. Banka, hukuki durumunu, üzerindeki yükümlülükleri ve durumunu kontrol eder.

Teslimata hazır yeni bina — Mülk, hizmete açılmıştır; mülkiyet hakkı tescil edilmiştir veya tescil edilmektedir. Banka, tamamlanmış mülkü değerlendirir ve rehin olarak kabul eder.

İnşaatı devam eden tesis — durum daha karmaşıktır. İnşaatı devam eden projelerin finansmanında bankalar, genellikle kendi iç akreditasyon sürecinden geçmiş projeler ve inşaat firmalarıyla çalışır. Bu tür projelerin listesi her banka için ayrıdır. Kredi imkânı, söz konusu konut kompleksi ve banka bazında ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Daireler ve yatırım projeleri — özel dikkat gerektiren bir kategori. Bazı yatırım projeleri veya belirli mülkler konut dışı amaçla kullanılabilir; bu durum, bankanın değerleme sonucunu ve söz konusu mülkü teminat olarak kabul etme istekliliğini etkileyebilir. Rezervasyon yapmadan önce, belirli bir projenin ilgili banka nezdindeki durumunun netleştirilmesi gerekmektedir.

Batum’da inşaatı devam eden projeler

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Yeni teklif

gelen ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾128 112

₾4 120/м²

OKTO Art House

Batum, Havaalanı bölgesi

31.1m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾274 153

₾10 154/м²

Alliance Centropolis

Batum, Rustaveli Caddesi

27m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

Bütçenize göre hangisinin daha avantajlı olduğunu bilmiyor musunuz: ipotek mi, yoksa taksitli ödeme mi?
Kendi sermayenizin tutarını ve istediğiniz aylık ödeme tutarını belirtin. Size uygun ödeme planına sahip seçenekleri belirleyeceğiz ve bankaya veya inşaat firmasına hangi soruları sormanız gerektiğini göstereceğiz.

[Seçenekleri karşılaştır]

Bankanın gayrimenkul bazında değerlendirdiği faktörler:

• Kayıtlı veya tescil aşamasında olan mülkiyet hakkı
• Denetim anında hukuki açıdan temiz olması ve kayıtlı herhangi bir yükümlülüğün bulunmaması
• İnşaat aşaması ve izin belgelerinin mevcut olup olmadığı
• Mülkün kullanım amacı (konut / konut dışı)
• Likidite — bir varlığın açık piyasada ne kadar kolay satılabileceği
• Bağımsız değerlendirmenin sonucu
• İnşaat firmasının akreditasyonu — inşaat halindeki projeler için

Batum’da inşaat halindeki ve yatırım projeleri oldukça yaygındır; bu nedenle ipotekle satın alırken, seçilen projenin banka akreditasyonunu ayrı ayrı kontrol etmek önemlidir. «Batumi’deki Bölgeler ve Emlak Piyasasına Genel Bakış» mekanlarda yolunuzu bulmanıza yardımcı olacaktır. Tiflis’te klasik konut stoğu ve ikinci el emlak piyasası oldukça yaygındır; ancak ipotek öncesinde gayrimenkulün incelenmesi yine de zorunludur.

İpotek mi, yoksa inşaat firmasının sunduğu taksitli ödeme planı mı?

Yabancı bir alıcı, yeni inşa edilmiş bir konut satın alırken genellikle her iki seçeneği de değerlendirir. “Hangisi daha iyi?” sorusuna kesin bir cevap yoktur; seçim, somut duruma bağlıdır.

Tablo 3. İpotek ve inşaat firmasının sunduğu taksitli ödeme seçenekleri

Önemli noktalar:

• Taksit ödeme süresi genellikle banka ipoteğinden daha kısadır; bu nedenle, finansman tutarı karşılaştırılabilir olduğunda, düzenli ödeme yükü daha yüksek olabilir.
• Taksitli ödeme durumunda ürünün fiyatı, peşin ödeme durumundaki fiyattan farklı olabilir. Karşılaştırma yapılmalıdır toplam nakit akışı, sadece ilk taksit değil.
• Taksitli ödeme durumunda, mülkiyet hakkının tescil zamanı sözleşme koşullarına ve işlemin yapısına bağlıdır: bu hak, ödemenin tamamının yapılmasından sonra tescil edilebilir ya da tarafların haklarını korumak için başka bir hukuki model uygulanabilir.
• Klasik ipotekli satın alımlarda, mülkiyet hakkı ve bankanın ipoteği, işlem yapısı kapsamında Tapu Sicili’ne kaydedilir; ancak kredi tamamen ödenene kadar gayrimenkul üzerinde banka yükümlülüğü bulunur.

İnşaat firmasının taksit planı: Vade süresi, ilgili projeye göre belirlenir. Şirket içi faizsiz taksit planları genellikle inşaat süresi boyunca geçerlidir — örneğin, 2–3 yıl; bazı projeler ise 36–40 ay süreli planlar sunmaktadır. Daha uzun vadeli planlar da mevcuttur, ancak bunlar banka finansmanı ile birleştirilebilir.

Uzaktan konut kredisi alınabilir mi?

Bankayla yapılan ön iletişim sürecinin bir kısmı gerçekten uzaktan gerçekleştirilebilir: danışmanlık, belgelerin elektronik ortamda sunulması, ön hesaplama. Ancak hangi işlemlerin müşterinin şahsen bulunmasına gerek kalmadan yapılabileceğine, ilgili banka kendisi karar verir.

Bazı banka ürünleri şunları öngörmektedir: vekaletname yoluyla işlem. Halyk Bank Georgia, bu imkânı doğrudan Yurtdışında geliri olan kişiler için ürün. Bu gerçek bir mekanizmadır, ancak doğru şekilde düzenlenmiş bir vekaletname gerektirir.

Vekaletnameye ilişkin şartlar:

• Belirli bir bankanın şartlarına uyması gerekir
• Gürcistan mevzuatı açısından doğru bir şekilde düzenlenmiş olmalıdır
• Belgenin düzenlendiği ülkeye bağlı olarak, apostil veya konsolosluk tasdiki gerekebilir
• Gürcüceye çeviri, kural olarak zorunludur

Başvuru işlemleri hakkında daha fazla bilgi: «Georgia'da konut satın almak veya satmak için vekaletname nasıl düzenlenir«.

Herhangi bir bankanın vekaletname yoluyla tamamen uzaktan bir işlem gerçekleştireceğini varsaymamak gerekir; bu konuyu önceden netleştirmek gerekir. Bazı bankalar, en azından kredi sözleşmesinin imzalanması aşamasında müşterinin şahsen bulunmasını şart koşabilir.

Yurt dışından alışveriş yapmayı planlayanlar için: Uzaktan gayrimenkul satın almaya ilişkin kapsamlı rehber her aşamada bizzat oraya gitmeden süreci nasıl organize edebileceğinizi açıklıyor.

Ek maliyetler

İlk peşinat, alıcının ihtiyaç duyacağı tek öz sermaye kaynağı değildir.

Tablo 4. İlk peşinat dışında bütçeye nelerin dahil edilmesi gerektiği

İlgili masrafların kesin tutarı, bankaya, işlem nesnesine, belgelerin menşe ülkesine ve seçilen para transferi yoluna göre bireysel olarak hesaplanır. Komisyonların listesini önceden ilgili bankadan teyit ediniz.

Başvuru yapmadan önce bankaya sorulması gereken 10 soru

1. Banka, tam olarak benim profilime göre hangi maksimum LTV oranını uygulayacak?
2. Banka, gelirimi ve mevcut kredilerimi dikkate alarak PTI’yi nasıl hesaplayacak?
3. Kredi hangi para biriminde kullanılabilir?
4. Faiz oranı sabit mi, yoksa endeksli mi?
5. Hangi endeks kullanılıyor ve oran ne sıklıkla revize ediliyor?
6. Yıllık efektif faiz oranı nedir?
7. Kredi verilmesi için komisyon alınır mı?
8. Gayrimenkul sigortası mı, hayat sigortası mı gereklidir?
9. Erken ödeme koşulları nelerdir?
10. Banka, belirli bir gayrimenkul ve inşaat firmasına yönelik olarak hangi şartları arıyor?

Yurt dışından para transferi yapıyorsanız, şu konuyla ilgili rehber size yardımcı olabilir: «Gayrimenkul satın almak için Gürcistan’a nasıl para gönderilir?«.

Mortgage ne zaman mantıklıdır?

İpotek, bir finansman aracıdır; evrensel bir çözüm değildir. İpoteğin uygunluğu, alıcının somut durumuna bağlıdır.

Mortgage şu durumlarda uygun olabilir:

• Alıcı için, sermayenin tamamını tek seferde dolaşımdan çekmemek önemlidir
• İstikrarlı ve tamamen belgelenebilir bir gelir var
• Mülkün uzun vadeli elde tutulması planlanmaktadır
• Aylık ödeme, bütçeye rahatlıkla sığar
• Alıcı, döviz riskini net bir şekilde anlıyor ve bunu bilinçli olarak kabul ediyor
• Söz konusu varlık, teminat olarak bankanın şartlarını karşılıyor

Aşağıdaki durumlarda ipotek daha az uygun bir seçenek olabilir:

• Gelir istikrarsızdır veya belgelenmesi zordur
• Mevcut sermayenin büyük bir kısmı yine de peşinat olarak gerekiyor — ve kredi tutarı düşük olacak
• Kısa vadede yeniden satış yapılması planlanmaktadır
• Seçilen kuruluş akredite değildir veya bankanın şartlarını karşılamamaktadır
• İnşaat firması, makul koşullarda kısa vadeli taksitli ödeme seçeneği sunuyor
• Döviz riski, gelirle orantısızdır

Yatırım senaryosunu değerlendirenler için. Kira getirisini nominal mortgage faiz oranıyla karşılaştırmak yeterli değildir. Hesaplamaya şunlar da dahil edilmelidir: gayrimenkulün boş kaldığı dönemler, yönetim giderleri, onarım masrafları, vergiler, satış komisyonları ve finansmanın toplam maliyeti.

Bankanın reddetmesinin olası nedenleri:

• Gelir, belgelerle kanıtlanamaz
• Gelir istikrarsız ya da istenen tutar için PTI şartlarına uymuyor
• Mevcut borç yükü çok yüksek
• Gerekli LTV için yeterli öz sermaye bulunmamaktadır
• Varlık, değerlendirmeyi geçemiyor veya bankanın teminat olarak belirlediği şartlara uymuyor
• Gayrimenkul ile ilgili hukuki sorunlar
• Döviz parametrelerinin kredi politikasıyla uyuşmaması
• Banka, ilk ödemede kullanılan fonların kaynağını tespit edemiyor
• Bankanın iç risk modeli, bu müşteri profilinin onaylanmasına izin vermiyor

Bunlar olası nedenlerdir; tüm bankaların resmi listesi değildir.

Yabancı alıcılar için pratik bir adım adım kılavuz

Bir yabancının sorusu nadiren Gürcistan’da ipotek olup olmadığıyla ilgilidir. Asıl soru şudur: Hangi kredi, gelirine ve seçtiği gayrimenkulüne gerçekten uygun? — ve bunu kapora imzalanmadan önce, sonra değil, nasıl öğrenebiliriz?

Daire rezervasyonu yapmadan önce şunları kontrol edin

• Banka hangi geliri dikkate almaya hazırdır?
• Kredi hangi para biriminde sunulmaktadır?
• Gelirinize hangi PTI uygulanır?
• Hangi ön kredi limiti onaylandı?
• Mülk, banka için uygun mu?
• Banka değerlendirmesi nedir?
• Fiyat farkı ve LTV için kendi kaynaklarınız yeterli mi?
• Ne tür ek masraflar ortaya çıkacak?
• Geri ödemesiz ödeme yapılmadan önce nihai onay alındı mı?

Bu prosedür tüm belirsizlikleri ortadan kaldırmasa da, dairenin seçilmesi ve kapora ödenmesi sonrasında kredinin onaylanmaması ya da işlemin tamamlanması için yetersiz bir tutarda onaylanması gibi bir durumla karşılaşma riskini önemli ölçüde azaltır.