Розстрочка на нерухомість у Грузії

На ринку новобудов Грузії покупець майже завжди бачить три варіанти оплати: повна вартість одразу, розстрочка від забудовника або банківська іпотека. Перші два варіанти виглядають схоже — гроші надходять безпосередньо девелоперу, — але принципово відрізняються за умовами, строками та юридичною структурою. Напис «0% розстрочка на 24 місяці» ще не показує, скільки покупець заплатить у підсумку. У двох проєктах можуть відрізнятися ціна квартири при повній оплаті та розстрочці, перший внесок, фінальний платіж, умови прострочення та момент реєстрації права власності. Два проєкти з однаковим позначенням «0%, 24 місяці» можуть приховувати абсолютно різні суми підсумкових виплат, різні права покупця та різні наслідки у разі порушення графіка.

У цій статті розглядається механізм розстрочки від забудовника: як він влаштований з юридичної точки зору, з яких параметрів складається, що потрібно перевірити в договорі, які сценарії можливі у разі прострочення та як порівнювати дві пропозиції, не орієнтуючись лише на розмір щомісячного платежу.

Коротко про головне. У типовій схемі розстрочки покупець укладає договір із девелопером або продавцем, який передбачає оплату вартості нерухомості частинами згідно з узгодженим графіком. У класичній прямій схемі банк не бере участі. Розмір першого внеску, тривалість, періодичність платежів, момент реєстрації прав та наслідки прострочення визначаються умовами конкретного договору та проєкту. Єдиного державного стандарту для комерційних програм розстрочки не існує.

Розстрочка на нерухомість у Грузії: головне

Умови розстрочки не є уніфікованими для всього ринку. Два проекти з позначенням «0%» можуть суттєво відрізнятися за розміром першого внеску, строком, ціною при повній оплаті та розстрочці, моментом реєстрації права та умовами розірвання договору.

Чи існує єдиний максимальний термін? — Ні, він визначається програмою та договором. Часто графік розраховано до завершення будівництва, але деякі проєкти передбачають виплати й після здачі об’єкта. Серед актуальних пропозицій є програми терміном від 12 до 60 місяців — конкретний термін залежить від проєкту, етапу будівництва та розміру першого внеску.

Чи можлива розстрочка за номером 0%? — Так. «0%» зазвичай означає, що на залишок вартості не нараховується окрема процентна ставка за надання розстрочки. Це не означає нульовий початковий внесок: перший платіж визначається умовами конкретного проєкту. Крім того, ціна квартири при розстрочці може відрізнятися від ціни при оплаті 100%, тому порівнювати потрібно підсумкову суму угоди.

Чи існує єдиний розмір першого внеску? — Ні, це залежить від проекту. У багатьох програмах передбачено початковий внесок у розмірі близько 30%, однак умови значно відрізняються: у деяких проєктах стартовий внесок може становити 10% або бути ще нижчим. Є й пропозиції без початкового внеску. Про актуальні проєкти з мінімальним першим платежем можна дізнатися у фахівців The Residence у WhatsApp.
Дізнатися про проекти з мінімальним першим внеском у WhatsApp

Що таке розстрочка від забудовника

У типовій схемі розстрочки покупець укладає договір із девелопером або продавцем, який передбачає оплату вартості нерухомості частинами. У класичній прямій схемі банк не виступає кредитором, не встановлює ставку та не проводить стандартний кредитний скоринг. Конкретна юридична конструкція та момент реєстрації прав залежать від договору та об’єкта — можливі й комбіновані продукти, де частина суми покривається іпотекою, а частина виплачується девелоперу безпосередньо.

Основний сценарій, у якому застосовується розстрочка, — купівля квартири в будинку, що будується. Саме тут девелопер зацікавлений у залученні коштів поетапно, а покупець отримує можливість придбати об’єкт до завершення будівництва — при цьому ціна та умови залежать від проєкту, стадії будівництва та комерційної політики девелопера. На практиці графік часто пов'язують із термінами будівництва, однак це залежить від комерційної політики конкретного проєкту — розстрочка може тривати й після здачі будинку.

Принципова відмінність від споживчого кредиту полягає в тому, що при прямій розстрочці від забудовника немає кредитного договору з банком і немає банківських процентних ставок. У класичній прямій схемі це угода між покупцем і продавцем або девелопером без банківського кредиту. Тому умови визначаються конкретною комерційною пропозицією та договором і можуть істотно відрізнятися від проекту до проекту.

Розстрочка — це не єдина державна програма з однаковими для всього ринку параметрами. Наприклад, умовно: один забудовник може запропонувати 10% першого внеску та 36 місяців, інший — 40% та 12 місяців. Обидва називають це розстрочкою. Порівнювати їх потрібно не за назвою схеми, а за конкретними цифрами та договірними умовами.

Спрощений алгоритм угоди виглядає так:

Вибір об’єкта → Узгодження умов → Перший внесок → Договір → Платежі згідно з графіком → Повний розрахунок → Передача та/або реєстрація відповідно до умов договору.

Момент передачі об’єкта та оформлення права власності залежить від того, що саме зафіксовано в договорі та на якій стадії перебуває об’єкт — детальніше про це — у розділі про реєстрацію прав.

З чого складаються умови розстрочки

Початковий внесок

Перший внесок — початкова частина вартості, яку покупець повинен сплатити у строк, передбачений договором або узгодженими умовами угоди. Для забудовника він є підтвердженням серйозності намірів та частковим фінансуванням будівництва на ранньому етапі. Для покупця — точкою входу в угоду.

Розмір першого внеску залежить від конкретного проєкту, етапу будівництва та політики девелопера. На ринку зустрічаються дуже різні рівні: називати якийсь діапазон універсальним стандартом було б некоректно. На ранніх етапах будівництва деякі девелопери пропонують більш гнучкі схеми оплати, але умови залежать від конкретного проєкту та комерційної політики продавця.

Розмір першого внеску може впливати на кінцеву ціну та інші комерційні умови: більший внесок іноді дає змогу забезпечити кращі умови або скоротити термін. Про це варто заздалегідь дізнатися у забудовника.

Термін та графік платежів

Тривалість розстрочки та спосіб розподілу платежів — не менш важливі параметри, ніж сама ціна. Графіки бувають різними:

• Щомісячні рівномірні платежі — найзрозуміліший варіант, коли залишок ділиться на рівні частини.
• Щоквартальні або поетапні платежі — пов’язані з етапами будівництва або з конкретними датами.
• Індивідуальні графіки — коли покупець і девелопер домовляються про нестандартний розподіл навантаження.
• Balloon payment (останній великий платіж) — схема, за якою значна частина суми сплачується одноразово наприкінці програми, що часто збігається з моментом здачі будинку.

Останній варіант особливо важливо правильно розуміти. Невеликий щомісячний платіж протягом усього терміну може приховувати великий фінальний платіж, який вимагатиме значних коштів одноразово. Порівнюючи дві програми, не можна орієнтуватися лише на розмір щомісячного внеску — потрібно звертати увагу на розподіл навантаження у часі.

Ціна та відсотки

Це найважливіший і водночас найчастіше спрощуваний блок.

«0% розстрочка» та відсутність переплати — це не одне й те саме. Девелопер, який пропонує безвідсоткову розстрочку, може встановлювати різні ціни залежно від способу оплати. У разі повної оплати забудовник може пропонувати окрему знижку — тому для коректного порівняння слід дізнатися ціну одного й того самого об’єкта за різних способів оплати.

Різниця між ціною при розстрочці та ціною при повній оплаті показує додаткову вартість вибору розстрочки для покупця — навіть якщо окрема процентна ставка ніде не вказана. При цьому на основі цієї різниці неможливо визначити внутрішню структуру ціноутворення девелопера.

Називати різницю в цінах «прихованим відсотком» було б некоректним спрощенням. Це може бути різниця в комерційних цінах або втрачена знижка за одноразову оплату. Але для покупця важливий результат: потрібно порівнювати повну суму виплат у кожному сценарії — розстрочка, повна оплата, акція, збільшений перший внесок.

Крім того, варто перевірити: чи немає в договорі комісій, плати за оформлення чи інших статей витрат, які збільшують кінцеву суму.

Таблиця 1. Що слід порівнювати в умовах розстрочки

Які квартири в Грузії можна придбати в розстрочку

Розстрочка застосовується насамперед у новобудовах Батумі та Тбілісі. Умови відрізняються навіть у проєктах одного міста: девелопер може змінювати розмір першого внеску, тривалість програми та графік у залежності від квартири, етапу будівництва та поточної комерційної пропозиції.

Тому замість того, щоб шукати абстрактну «розстрочку на 36 місяців», доцільніше спочатку визначити бюджет і прийнятний щомісячний платіж, а потім порівняти проекти, доступні за цю суму.

Якщо ви вже визначили бюджет і прийнятний розмір платежу, можна перейти до вибору: фахівці The Residence допоможуть порівняти актуальні проєкти та підібрати об’єкти з найбільш вигідними умовами розстрочки — щодо розміру першого внеску, терміну та графіку платежів.
Підібрати нерухомість у Грузії з розстрочкою

Перегляньте новобудови в Гоніо

Нова пропозиція

від ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Батумі, Гоніо

від 183м²

2028

Пропозиція місяця

від ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі, Гоніо

від 66.10м²

2027

від ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Батумі, Гоніо

від 43м²

2027

від ₾682 214

₾21 868/м²

Wyndham Grand Resindences Aqua

Батумі, Гоніо

від 31.2м²

2025

від ₾216 414

₾6 061/м²

Montemar

Батумі, Гоніо

від 32.4м²

2028

Дивитися все

Розстрочка в Батумі та Тбілісі: чи є різниця

Розстрочка пропонується у новобудовах обох найбільших ринків країни, але не варто обирати місто, орієнтуючись лише на тривалість графіка платежів.

У Батумі Значна частина пропозиції нового житла пов’язана з курортними та інвестиційними форматами. Під час порівняння проєктів особливо важливо враховувати термін будівництва, формат оздоблення, витрати після отримання квартири, а також те, чи призначений об’єкт для постійного проживання чи переважно для оренди.

У Тбілісі Вибір слід розглядати насамперед з огляду на район, транспортну доступність, призначення квартири та характеристики конкретного житлового комплексу. Ціна та умови розстрочки можуть суттєво відрізнятися залежно від району та проєкту.

В обох випадках порівнюйте не лише перший внесок і кількість місяців, а й:

• повну вартість квартири при розстрочці;
• ціну того самого об’єкта при оплаті за кодом 100%;
• етап будівництва;
• термін передачі;
• стан квартири на момент передачі;
• умови дострокового погашення;
• можливість переуступки;
• порядок реєстрації права.

Довгострокова розстрочка сама по собі не робить проєкт вигіднішим. Коротший графік у відповідному об’єкті іноді може бути раціональнішим, ніж довгострокова розстрочка в проєкті з менш вигідною ціною, місцем розташування або умовами договору.

Як зрозуміти, яку квартиру ви можете придбати в розстрочку

Для попередньої оцінки потрібні чотири числа:

1. сума, яку ви готові внести одразу;
2. максимальний комфортний щомісячний платіж;
3. термін, протягом якого готові платити;
4. резерв, який не буде використано для купівлі.

Спрощена формула:

Доступний бюджет ≈ перший внесок + сума регулярних платежів + запланований остаточний платіж.

Наприклад, якщо покупець готовий внести $25 000 одразу та сплачувати до $2 000 на місяць протягом двох років, загальна сума регулярних платежів становитиме до $48 000. Без урахування останнього платежу попередній бюджет угоди становить близько $73 000.

Але це ще не означає, що будь-яка квартира вартістю $73 000 буде доступною: конкретний девелопер може вимагати інший початковий внесок, встановити коротший термін або передбачити значний платіж на певному етапі будівництва.

Тому правильний порядок такий:

Початковий капітал → прийнятний щомісячний платіж → термін → доступний бюджет → проекти з відповідним графіком → перевірка договору.

Не хочете вручну переглядати десятки графіків? Вкажіть бюджет, суму першого внеску та зручний щомісячний платіж — ми підберемо проекти в Грузії, умови яких відповідають цим параметрам.

Підібрати квартиру відповідно до мого бюджету

Приклад розрахунку розстрочки

Нижче наведено умовний ілюстративний приклад. Усі цифри є вигаданими і не є пропозицією конкретного проєкту.

Припустимо, вартість квартири — $100 000. Перший внесок — 20% = $20 000. Залишок — $80 000.

Сценарій А — рівномірні щомісячні платежі

Залишок $80 000 ділиться на 24 рівні частини: $3 333 на місяць. Навантаження розподілено рівномірно, остаточного великого платежу немає.

Сценарій B — щомісячні платежі плюс остаточний внесок

Покупець щомісяця вносить $2 000 протягом 24 місяців (загалом $48 000), а залишок $32 000 виплачується одноразово під час здачі будинку. Щомісячне навантаження менша, але потрібно заздалегідь запланувати остаточний платіж.

Сценарій C — збільшений перший внесок

Перший внесок становить 40% ($40 000), решта $60 000 розподіляється на 18 місяців: $3 333 на місяць. Менший термін, але вищий поріг входу. Це гіпотетичний приклад; актуальні умови розстрочки щодо конкретного проєкту можна уточнити у фахівців The Residence.

Таблиця 2. Приклад графіка платежів (умовний)

Усі цифри — це ілюстративний приклад, а не умови реального проєкту.

Порівнюючи дві реальні програми, не можна орієнтуватися лише на розмір щомісячного платежу. Сценарій B виглядає дешевшим щомісяця, але вимагає значних коштів одноразово. Правильний спосіб порівняння — звертати увагу на повну суму виплат та розподіл навантаження у часі, включаючи остаточний платіж та будь-які додаткові витрати.

Перегляньте реальні квартири з можливістю розстрочки

від ₾497 796

₾7 092/м²

Світла двушка 70.20 м² у Dreamland Oasis

Батумі, Чакві

Dreamland Oasis

2

1

70.20м²

2026

від ₾956 265

₾12 894/м²

Ексклюзивна 1-кімнатна квартира 74.17 м² в Grand Life

Батумі, Новий Бульвар

Grand Life

1

1

74.17м²

2027

від ₾203 515

₾3 647/м²

Затишна однушка 55.80 м² у Artex Parkline

Батумі, Новий Бульвар

Artex Parkline

1

1

55.80м²

2029

від ₾341 506

₾7 893/м²

Студія-смарт 43,28 м² у Wyndham Residence

Батумі, Гоніо

Wyndham Residence

Студія

1

43,28м²

2025

від ₾155 545

₾4 985/м²

Затишна студія 31,20 м² у Next Gardens

Батумі, Гоніо

Next Gardens

Студія

1

31.20м²

2027

Дивитися все

Коли покупець стає власником

Це питання — одне з найважливіших і найменш чітко пояснених у більшості матеріалів про розстрочку.

Право власності на нерухомість виникає після реєстрації відповідного права в У публічному реєстрі Грузії (NAPR). Підписання договору саме по собі не означає автоматичного виникнення зареєстрованого права власності. Коли сторони подають документи на таку реєстрацію — одразу після укладення угоди, після здійснення певних платежів або на іншому передбаченому договором етапі — залежить від юридичної структури конкретної угоди.

Умови реєстрації при купівлі новобудови в розстрочку залежать від кількох факторів одночасно: стадії готовності об’єкта, юридичного статусу нерухомості на момент підписання договору та структури самої угоди. Саме тому немає сенсу ставити питання «коли відбувається перехід права власності» абстрактно — відповідь завжди конкретна.

Що покупець повинен з’ясувати перед підписанням:

1. Хто зареєстрований як власник земельної ділянки та об’єкта, що будується — перевіряється за даними Публічного реєстру.
2. Що саме покупець отримує згідно з договором — готову квартиру, право на стягнення або інше.
3. Які права, зобов’язання чи обмеження, передбачені конкретною угодою, можуть бути зареєстровані в Публічному реєстрі до остаточного розрахунку.
4. Коли договором передбачено подання документів для реєстрації права власності на покупця.
5. Які умови мають бути виконані для цього — повна оплата, введення будинку в експлуатацію — обидві умови одночасно.

Національне агентство публічного реєстру Грузії (NAPR) оприлюднює офіційні зразки договорів, зокрема договір купівлі-продажу нерухомості з оплатою частинами (Договір купівлі-продажу нерухомого майна з розстрочкою платежів), а також договір з іпотекою та розстрочкою одночасно. Це підтверджує, що такі угоди мають усталену юридичну форму. Ознайомитися з ними можна на офіційному сайті NAPR у розділі «Зразки документів».
Зразки документів NAPR

Реєстрація прав на нерухомість у NAPR — платна послуга. Станом на серпень 2026 року, згідно з тарифами NAPR: стандартна реєстрація (4 робочі дні) — 150 GEL, прискорена (1 робочий день) — 270 GEL, у день звернення — 350 GEL. Перед укладенням угоди актуальні терміни та вартість реєстрації слід перевірити на офіційному сайті NAPR у розділі «Терміни та вартість послуг».
Терміни та вартість реєстрації нерухомості в NAPR

Найважливіше питання щодо розстрочки — не лише «скільки платити щомісяця», а «які права отримує покупець після підписання договору і що буде зареєстровано в Публічному реєстрі до повного погашення заборгованості».

Що має бути зазначено в договорі

Договір — один із ключових документів угоди, однак його слід оцінювати разом із даними Публічного реєстру та юридичним статусом об’єкта. Ключові умови угоди та зобов’язання, на які розраховує покупець, необхідно прямо закріпити в договорі та додатках до нього.

Нижче наведено перелік умов, які доцільно перевірити та зафіксувати в договорі. Не всі пункти однаково регулюються законодавством, але наявність кожного з них знижує ризик виникнення розбіжностей:

1. Точний опис об’єкта — адреса, номер квартири, поверх, корпус.
2. Площа — загальна та житлова, порядок дій у разі відхилення фактичної площі.
3. Комплектація та оздоблення — що входить у вартість, а що ні.
4. Загальна ціна — повна сума, яку покупець зобов’язується сплатити.
5. Валюта договору — у чому зазначається ціна та у чому здійснюється фактичний платіж.
6. Розмір та термін першого внеску — дата та спосіб внесення.
7. Графік платежів — конкретні дати та суми кожного платежу.
8. Допустимі способи оплати — банківський переказ, готівка, інше.
9. Порядок дострокового погашення — чи це можливо, чи впливає це на ціну або знижку.
10. Штрафи та пені за прострочення — розмір, порядок нарахування, пільговий період.
11. Термін передачі об’єкта — конкретна дата або період.
12. Наслідки затримки будівництва — що відбувається, якщо будинок здається пізніше.
13. Підстави для розірвання договору — за ініціативою кожної зі сторін.
14. Порядок повернення коштів — у які терміни, в якому обсязі, за яких умов.
15. Наслідки прострочення з боку покупця — коли у забудовника виникає право на розірвання договору.
16. Можливість зміни графіка — за згодою сторін чи ні.
17. Передача прав — чи може покупець продати квартиру до повної сплати.
18. Момент передачі об’єкта покупцеві — акт прийому-передачі, терміни.
19. Момент подання документів на реєстрацію права власності — умови та порядок.
20. Вирішення спорів — юрисдикція, порядок врегулювання.

Перед підписанням також варто ознайомитися з матеріалом про те, «Як перевірити нерухомість у Грузії перед купівлею«.

Що відбувається у разі прострочення

Ситуація, коли покупець не здійснює платіж вчасно, трапляється на практиці. Життєві обставини змінюються, і важливо усвідомлювати наслідки заздалегідь — до підписання договору, а не після першої затримки.

Конкретні наслідки прострочення значною мірою визначаються договором, однак договір застосовується з урахуванням законодавства Грузії. Тому перед підписанням необхідно перевірити не лише розмір пені та підстави для розірвання договору, а й допустимість відповідних умов у рамках чинного законодавства. Жодне договірне положення не діє у повній відриві від закону.

Можливі варіанти наслідків, якщо вони передбачені договором:

• Нарахування пені або штрафу за кожен день прострочення.
• Пільговий період — кілька днів, протягом яких санкції не застосовуються.
• Вимога погасити заборгованість протягом певного терміну.
• Розірвання договору у разі тривалого або повторного прострочення.
• Якщо це передбачено договором і дозволено чинним законодавством — утримання узгоджених сум або інший порядок розрахунків у разі розірвання договору.
• Перегляд графіку за взаємною згодою сторін — якщо забудовник готовий до цього.

Практичне завдання покупця — з’ясувати всі ці сценарії заздалегідь, поки переговорна позиція залишається сильною.

Про що слід запитати у забудовника перед підписанням договору:

• Що станеться, якщо затримати платіж на 5 днів? А на 30 днів?
• Чи існує пільговий період без штрафів?
• Чи можна перенести дату платежу, якщо заздалегідь попередити?
• Чи можна тимчасово зменшити суму платежу?
• Чи повертається перший внесок у разі розірвання договору?
• Як розраховується сума повернення?
• У які терміни виплачуються кошти у разі розірвання договору?

Відповіді на ці питання мають бути відображені в договорі. Якщо забудовник не може відповісти або ухиляється — це тривожний сигнал.

Розстрочка, іпотека чи повна оплата

Ці три інструменти вирішують різні завдання та підходять різним категоріям покупців. Жоден із них не є універсально найкращим.

Таблиця 3. Розстрочка vs іпотека vs повна оплата

Банківське кредитування фізичних осіб у Грузії регулюється Національним банком, зокрема щодо оцінки платоспроможності позичальника. Детальніше про політику нагляду — на сайті Національний банк Грузії. Вимоги регулятора поширюються на банки і не поширюються автоматично на комерційну розстрочку забудовника.

Правильний висновок щодо порівняння:

• Розстрочка може підійти покупцеві, який наразі має частину суми та здатний виплатити решту у строк, передбачений програмою, без банківського кредиту.
• Іпотека може виявитися кориснішим, якщо потрібен тривалий термін фінансування — кілька років, — але вимагає проходження банківських процедур. Детальніше — у матеріалі «Іпотека в Грузії для іноземців«.
• Повна оплата може надати покупцеві додаткову перевагу під час переговорів щодо ціни, але вимагає сплати всієї суми одразу.

Що вибрати в різних ситуаціях

Рішення слід приймати не за принципом «розстрочка краща за іпотеку», а з огляду на термін фінансування, повну вартість, обсяг доступного капіталу та ризики, пов’язані з конкретним об’єктом.

Не знаєте, що вибрати — розстрочку чи іпотеку?

Не обов’язково визначатися зі способом оплати до того, як вибрати квартиру. Повідомте нам свій бюджет, розмір доступного першого внеску та зручну суму щомісячного платежу. Ми порівняємо проекти з розстрочкою та відповідні альтернативи й покажемо повну структуру платежів.

[Пройти вікторину — 4 запитання]

Ризики купівлі в розстрочку

Розстрочка від забудовника дає змогу розподілити оплату в часі, але не позбавлена ризиків. Їх важливо оцінювати комплексно — не після підписання договору, а на етапі вибору проєкту.

Будівельний ризик

Затримка з здачею будинку — один із суттєвих ризиків під час купівлі об’єкта, що будується. Будинок може бути зданий пізніше заявленого терміну, а планування чи технічні характеристики — змінені. У договорі має бути чітко зазначено: що відбувається у разі затримки та які права це надає покупцеві.

Ризик девелопера

Фінансовий стан забудовника, історія завершених об’єктів, наявність прав на земельну ділянку, відсутність обтяжень щодо проєкту — все це потрібно перевіряти до першого платежу. Ринок Грузії приваблює різних гравців, і серед них є як великі компанії з багаторічною історією, так і менш досвідчені девелопери.

Договірний ризик

Нечіткі формулювання в договорі, незбалансовані санкції на користь забудовника, невизначений порядок повернення коштів — усе це може спричинити серйозні проблеми у разі будь-якого відхилення від плану. Умови мають бути конкретними та зрозумілими.

Валютний ризик

Ціни на грузинському ринку нерухомості нерідко вказуються у доларах США, однак валюту договору, порядок розрахунку та валюту фактичного платежу необхідно перевіряти для кожної конкретної угоди. Якщо дохід покупця та зобов’язання виражені в різних валютах, зміна курсу може суттєво вплинути на фактичне фінансове навантаження. Прогнозувати курс неможливо, але цей фактор слід враховувати.

Ризик власного бюджету

Перший внесок — це лише початок. Покупець повинен реалістично оцінити: чи зможе він здійснювати платежі протягом усього терміну, враховуючи ремонт, меблювання, реєстрацію прав та подальші витрати на утримання об’єкта.

Перевірені житлові комплекси з розстрочкою в Батумі

Стадія пре-сейлу

від ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Батумі, район Аеропорту

від 27.2м²

2029

від ₾145 448

₾4 576/м²

Serenade

Батумі, район Аеропорту

від 31.8м²

2028

від ₾121 487

₾3 778/м²

Queen’s Residence

Батумі, район Аеропорту

від 32.16м²

2026

від ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2026

від ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2029

Дивитися все

Як перевірити об’єкт та забудовника

Перевірка — це не формальність, а обов’язкова частина купівлі. Особливо у разі розстрочки: покупець пов’язує себе з проєктом та девелопером на весь термін виплат.

Практичний алгоритм:

1. Отримати інформацію про юридичну особу девелопера — повна назва, реєстраційний номер, історія діяльності.
2. Перевірити права на земельну ділянку — хто є власником або орендарем, чи немає обтяжень, обмежень або застав.
3. Перевірити дані Публічного реєстру — зареєстровані права, обмеження та обтяження щодо об’єкта.
4. Ознайомитися з дозвільною документацією — дозвіл на будівництво, відповідність проекту.
5. Переглянути реалізовані проєкти забудовника — чи справді їх було здано та в які терміни.
6. Порівняти квартиру, зазначену в договорі, з проектною документацією — планування, площа, поверх.
7. Перевірити договір та доданий графік платежів — на дотримання усних домовленостей.
8. Зафіксувати специфікацію оздоблення — що саме входить у вартість.
9. Переконатися у прозорості термінів передачі — коли згідно з договором настає зобов’язання забудовника.
10. Роз’яснити процедуру реєстрації прав — до першого платежу, а не після нього.

Хочете підібрати нерухомість у Грузії відповідно до конкретного бюджету та зручного способу оплати? Дайте відповідь на кілька запитань, і команда The Residence звузить вибір до тих проєктів, умови розстрочки за якими підходять саме вам.

Як придбати квартиру в Грузії в розстрочку: покрокова інструкція

Крок 1. Визначте бюджет. Визначте суму першого внеску, допустимий щомісячний платіж та резерв.

Крок 2. Відберіть проекти. Порівнюйте не лише квартири, а й термін будівництва, розмір першого внеску та повний графік.

Крок 3. Попросіть надати дві ціни. Дізнайтеся вартість однієї й тієї ж квартири при розстрочці та при повній оплаті.

Крок 4. Отримайте повний графік платежів. У ньому мають бути вказані всі дати, суми та можливий остаточний платіж.

Крок 5. Перевірте об’єкт та продавця. Ознайомтеся з даними Публічного реєстру, правами на ділянку, обтяженнями та документами проєкту.

Крок 6. Перевірте договір. Особлива увага — реєстрації права, строку передачі, простроченню, розірванню, поверненню коштів та переуступці.

Крок 7. Підпишіть договір і здійсніть платежі у передбаченому ним порядку.

Крок 8. Дотримуйтесь графіку. Зберігайте документи, що підтверджують кожен платіж.

Крок 9. Прийміть квартиру. Перевірте, чи відповідає об’єкт умовам договору та технічним умовам.

Крок 10. Зареєструйте право власності у порядку, передбаченому угодою.

Конкретна послідовність дій може відрізнятися залежно від того, чи купується готова квартира чи та, що перебуває на стадії будівництва, а також від того, коли договір передбачає державну реєстрацію відповідного права.

Розстрочка для іноземців

Ринок новобудов Грузії орієнтований, зокрема, на іноземних покупців, і багато девелоперів працюють із громадянами інших держав. Як правило, іноземці можуть купувати та реєструвати квартири та іншу нерухомість, яка не підпадає під спеціальні обмеження. Для сільськогосподарських земель діють окремі правила — це питання слід з’ясовувати окремо стосовно конкретного об’єкта.

Конкретні вимоги до іноземного покупця визначає девелопер у рамках своєї комерційної політики. Не можна стверджувати, що всі проєкти працюють з нерезидентами на абсолютно однакових умовах.

Для ідентифікації іноземного покупця використовуються документи, визнані відповідно до відповідної реєстраційної процедури. Конкретний перелік слід уточнити в NAPR або у юриста, який супроводжує справу.

Окрему увагу варто приділити банківському маршруту платежів. Під час міжнародного переказу великої суми банк має право вимагати додаткові документи в рамках AML/KYC-перевірки, зокрема відомості про джерело коштів та економічний сенс операції. Це не є специфікою Грузії — це стандартна міжнародна практика. Краще уточнити вимоги заздалегідь, а не в момент переказу першого внеску.

Детальніше про практику міжнародних перекладів — у матеріалі «Як переказати гроші до Грузії для придбання нерухомості«.

Які документи можуть знадобитися іноземному покупцеві

Точний перелік документів залежить від структури угоди, продавця, способу підписання документів та банківського маршруту платежу. На практиці покупцеві варто заздалегідь підготуватися до того, що можуть знадобитися:

• документ, що посвідчує особу;
• документи та дані, необхідні для ідентифікації сторони угоди;
• довіреність — якщо діє представник;
• переклад іноземного документа на грузинську мову, коли це потрібно для певної процедури;
• документи, які вимагатиме банк під час здійснення платежу та AML/KYC-перевірки.

Якщо покупець діє через представника, окремо перевіряється форма довіреності та порядок визнання документа, оформленого за межами Грузії.

Універсального переліку документів для всіх видів розстрочки не існує: комерційні вимоги девелопера та вимоги щодо державної реєстрації або банку — це різні речі.

Чи потрібна довідка про доходи

У разі прямого розстрочення девелопер не здійснює банківське кредитування, тому вимоги банку щодо видачі іпотечного кредиту автоматично не застосовуються до такої угоди.

Однак це це не означає, що розстрочку завжди оформлюють без будь-якої перевірки покупця. Девелопер може встановлювати власні вимоги до документів, а банк під час переказу коштів має право проводити необхідні AML/KYC-перевірки.

Тому перед бронюванням варто окремо уточнити:

• які документи вимагає девелопер;
• чи потрібно підтвердження джерела походження коштів;
• які документи можуть знадобитися банку;
• чи можна здійснювати оплату з іноземного рахунку.

Чи можна купити квартиру дистанційно

Окремі етапи угоди можна організувати дистанційно, а в деяких випадках уся процедура здійснюється через представника. Конкретний порядок залежить від документів, повноважень представника, вимог девелопера та способу реєстрації.

Вибір об'єкта Це можна організувати за допомогою відеоогляду або віртуального туру. Документи — проектна документація, документи, що засвідчують право власності на ділянку, зразок договору — також можна ознайомитися з ними дистанційно.

Підписання договору у разі дистанційної угоди її часто оформлюють через довірену особу. Для використання іноземної довіреності в Грузії необхідно перевірити порядок визнання документів, виданих у відповідній країні. Залежно від застосовного міжнародного режиму може знадобитися апостиль або консульська легалізація, а для використання документа в грузинських органах — переклад на грузинську мову.

Банківський переказ — один із стандартних способів розрахунку під час дистанційної угоди. Важливо заздалегідь узгодити реквізити та призначення платежу.

Як порівняти дві розстрочки

Припустимо, покупець обирає між двома проектами. Обидва позиціонуються як «0% розстрочка». Що порівнювати?

Проєкт A — квартира за $100 000, перший внесок 20%, 24 місяці, без заявленої процентної ставки.

Проєкт B — квартира за $96 000 при повній оплаті, $102 000 за умовами розстрочки, перший внесок 30%, 36 місяців.

На перший погляд проект А виглядає привабливішим — ціна нижча, внесок менший. Але це поверхневе порівняння.

У проєкті B ціна при розстрочці на $6 000 вища за ціну при повній оплаті. Для покупця ця різниця є додатковою вартістю вибору розстрочки, хоча за цими цифрами неможливо визначити внутрішню структуру ціноутворення девелопера. У проєкті A потрібно з’ясувати: чи передбачена знижка при повній оплаті? Якщо так — яка її величина і чи змінюється підсумкова економія від угоди?

Не можна стверджувати, що програма А краща лише тому, що «без переплати», або що програма Б гірша лише тому, що ціна вища при розстрочці. Потрібно порівнювати повну вартість, умови виходу, юридичну структуру та ліквідність об’єкта.

Таблиця 4. Перелік критеріїв порівняння двох варіантів розстрочки

Усі цифри — умовні, для ілюстрації методу.

У таблиці навмисно залишено багато комірок порожніми: для проведення реального порівняльного аналізу необхідно заповнити кожну позицію даними конкретного проєкту. Саме в цьому полягає методика прийняття рішення — систематичний, а не інтуїтивний підхід.

Розстрочка як інструмент, а не як маркетинговий ярлик

Розстрочка регулярно зустрічається в пропозиціях грузинських девелоперів. Вона дозволяє розподілити оплату в часі, але не позбавлена ризиків — і може бути підходящим способом оплати за умови, що покупець здатний дотримуватися графіка, а договір і юридична структура угоди попередньо перевірені.

Перед підписанням варто відповісти собі на кілька запитань: яка загальна сума виплат з урахуванням усіх платежів? Що саме зареєстровано або буде зареєстровано на ім’я покупця у Публічному реєстрі? Що станеться, якщо платіж затримається? Чи є фінансовий резерв на непередбачені витрати — ремонт, меблювання, утримання?

Конкретний договір розстрочки, схему реєстрації об’єкта, що будується, санкції за прострочення та порядок оформлення довіреності варто перевіряти разом із грузинським юристом стосовно конкретної угоди.

Головне, що варто запам’ятати: оцінювати слід не саме слово «розстрочка», а конкретне поєднання ціни, графіка, договору, етапу будівництва та ризиків. Два проекти з однаковим описом можуть суттєво відрізнятися за реальними економічними умовами угоди та рівнем юридичного захисту покупця.

Команда The Residence працює на ринку нерухомості Грузії — у Батумі, Тбілісі, Гоніо та інших містах — і допомагає порівнювати проєкти з урахуванням умов розстрочки, стадії будівництва та юридичної структури угоди.