Bir şirket aracılığıyla Gürcistan’da arsa satın alma

Bilginin güncelliği: Ekim 2026. NAPR tarifeleri, tarım arazisi mülkiyeti kuralları ve yatırım mekanizmasına ilişkin şartlar değişebilir. İşlem yapmadan önce, mevzuatın güncel halini ve söz konusu araziye ait belgeleri kontrol etmek gerekir.

“Gürcistan’da bir limited şirket kurun ve araziyi şirket adına tescil ettirin” — yabancı alıcılar bu tavsiyeyi satıcılardan, aracılardan ve yatırımcı sohbet gruplarından duyuyorlar. Kulağa ikna edici geliyor ve neredeyse her zaman evrensel bir çözüm olarak sunuluyor. Ancak bu, durumu aşırı derecede basitleştiriyor: Gürcistan’da bir şirket aracılığıyla arazi satın alınması, mevzuattaki kısıtlamaları ortadan kaldırmaz, sadece kontrol edilmesi gereken soruları değiştirir.

Kısa cevap şöyledir: Tarım dışı araziler için bir yabancı, genel olarak şirket kurmadan da alıcı olabilir; şirket ise yalnızca belirli ticari amaçlar için gereklidir. Tarım arazileri için ayrı kurallar geçerlidir ve bir limited şirketin tescil edilmesi bu kuralları ortadan kaldırmaz. Gürcistan şirketinin hakim ortağı bir yabancı veya yabancı tüzel kişilikse ya da kanun kriterlerine göre hakim ortağın kim olduğu belirlenemiyorsa, tarım arazisine erişim ancak yatırım planı ve Gürcistan Hükümeti’nin kararıyla bağlantılı özel bir mekanizma yoluyla mümkündür. Hatta bir arsaya sahip olunabilse bile, bu, o arsa üzerinde tam olarak düşündüğünüz şeyi inşa etmenize izin verildiği anlamına gelmez.

Aşağıda, bir yabancının Gürcistan’da bir Gürcü limited şirketi aracılığıyla arazi satın alma sürecinin nasıl işlediği, şirketin hangi durumlarda gerçekten faydalı olduğu ve hangi durumlarda ise sadece masrafları ve riskleri artırdığı ele alınmaktadır.

Bir şirket aracılığıyla arsa satın almak: 30 saniyede özet

NAPR tarifeleri, devlet harçlarıdır. Hukuki inceleme, çeviri, jeodezi, bankacılık hizmetleri, muhasebe ve proje çalışmaları ayrı olarak ücretlendirilir. Her bir işlem için güncel tarifeler ve geçerli yasal düzenlemeler kontrol edilmelidir.

Şirketin rakamları bunu doğrulamaktadır NAPR: 200/400 GEL. Gayrimenkul tescili — 150/270/350 GEL, elektronik belge — 13/52 GEL, kadastro planı — 7/26 GEL.

Bir şirket aracılığıyla arsa satın almak mümkün mü?

Burada kesin bir “evet” ya da “hayır” yoktur. Cevap iki şeye bağlıdır: Bu bölgenin resmi işlevi nedir? и Alıcı şirketin hakim ortağı kimdir?. Bu nedenle, üç senaryoyu birbirinden ayırmak faydalıdır.

Birincisi, yabancı gerçek kişidir. Bu kişi, genel olarak tarım dışı arazileri satın alabilir. Yabancı gerçek kişiler, tarımsal arazileri olağan bir alım-satım işlemiyle satın alamaz; ancak kanun, özellikle bir yabancının miras yoluyla elde ettiği araziler için bazı istisnalar öngörmektedir.

İkincisi, hakim ortağı yasalarca izin verilen kategorilere giren bir Gürcü tüzel kişiliğidir. Ortak olarak başka bir tüzel kişilik yer alıyorsa, hakim ortaklık yapısı zincir boyunca daha ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Üçüncüsü, hakim ortağı bir yabancı veya yabancı tüzel kişilik olan ya da kanun kriterlerine göre bu ortaklığın tespit edilemediği Gürcü şirketidir. “Yabancı için limited şirket” denildiğinde kastedilen genellikle bu senaryodur. Tarımsal olmayan araziler için bu durum genellikle özel bir engel teşkil etmez. Tarımsal araziler için ise özel bir hukuki mekanizma gereklidir; bu konuya ayrı bir bölümde ayrıntılı olarak değinilecektir.

Tablo 1. Kimler hangi tür arazileri satın alabilir?

Tablodan şu pratik sonuç çıkarılabilir: “Şirket aracılığıyla yapılabilir mi?” sorusu her zaman iki daha kesin soruya ayrılır: “Bu arazi ne tür bir arazi?” ve “Yasaya göre şirkette hakim ortak kim?”. Henüz her iki soruya da kesin bir cevap bulunmadığından, fiyatı ve kapora konusunu tartışmak için henüz erken. Yabancı alıcılar için genel kurallar, «Bir yabancı, Gürcistan’da arazi satın alabilir mi?«, oysa burada tam da kurumsal model ele alınmaktadır.

Belirli bir arsa yabancı bir alıcı için uygun mu, bilmiyor musunuz?
Kadastro kodunu gönderin veya talebinizi açıklayın — hangi arsaların değerlendirilmeye değer olduğunu ve sizin durumunuza en uygun satın alma yapısının hangisi olduğunu belirlemenize yardımcı olalım.
[Gürcistan'da arsa seçmek]

Tarımsal ve tarım dışı: Aralarındaki fark nedir?

Arazinin resmi kullanım amacı, kimin hangi koşullarda bu araziye sahip olabileceğini belirler. Gürcistan’da bu bilgi, kadastro kodu ile birlikte Kamu Sicil Kayıtları (Ulusal Kamu Sicil Ajansı, NAPR) verilerinde kayıt altına alınır. İlanlar, satıcının sözlü beyanları ve hatta arsanın dış görünüşü bile bunun yerini tutmaz.

Bundan çıkan pratik sonuç şudur: “villa için arsa”, “otel için arsa” veya “çevresi tamamen imarlı” gibi ifadeler tek başlarına hiçbir garanti vermez. Satıcı, arsayı içtenlikle “neredeyse kentsel” olarak değerlendirebilir, ancak tapu sicilinde hâlâ tarım arazisi olarak kayıtlı olabilir. Tam tersi bir durum da mümkündür: arsa bir sebze bahçesi veya tarla gibi görünse de tarım dışı bir kullanım amacına sahip olabilir.

Arsa üzerinde bir ev bulunsa bile tapu sicilini kontrol etmek gerekir. Gonio, Kvariati ve diğer yerleşim yerlerinde, kayıtlı bir evin varlığı tek başına arazinin kullanım amacına dair bir sonuca varılmasına izin vermez: bu durum, tapu sicilindeki verilerle ayrı olarak teyit edilmelidir.

Bu bölümün temel ilkesini en başından itibaren akılda tutmak en iyisidir:

arazi mülkiyet hakkı ≠ arazinin kullanım amacı ≠ belirli bir inşaat projesini gerçekleştirme hakkı.

Bunlar, üç farklı kaynaktan gelen yanıtları olan üç farklı sorudur.

İlk soru şudur: Tam da bu alıcı, mülk sahibi olabilir mi? Cevap, arazinin kullanım amacına, alıcının durumuna ve şirketin yapısına bağlıdır.

İkincisi, arazinin kullanım amacı nedir? Cevabı kadastral kayıtlarda bulunur.

Üçüncüsü, aklınızdaki şeyi inşa etmenin mümkün olup olmadığıdır. Buna cevap, kentsel planlama belgelerinde bulunur: işlevsel bölge, imar parametreleri, koruma bölgeleri, erişim yolları, altyapı ve ardından inşaat ruhsatı. Bu prosedür, “Gürcistan'da inşaat ruhsatı«.

Bunun nasıl işlediğini gösteren birkaç örnek vardır. Gonio bölgesinde tarım dışı kullanım amaçlı bir arsa satın alınabilir ve tapu işlemleri yapılabilir; ancak bu arsa, planlanan mini otelin inşa edilmesine izin vermeyecek şekilde sınırlı yükseklik veya imar yoğunluğu kısıtlamalarının uygulandığı bir bölgede bulunuyorsa, proje açısından bu satın alma başarısız bir yatırımdır. Kvariati’de bir arsa uygun kullanım amacına sahip olabilir, ancak yasal olarak düzenlenmiş bir erişim yolu olmayabilir; bu durumda tasarım ve altyapı bağlantıları büyük ölçüde zorlaşabilir. Tiflis’te bir arsa yasal olarak temiz ve bir yabancı için satın alınabilir durumda olabilir, ancak yükseklik kısıtlamalarının olduğu bir bölgeye veya bir anıtın koruma alanına girebilir. Her üç durumda da mülkiyet hakkı mevcuttur, ancak projenin hayata geçirilmesi zor kalır.

Bazen alıcı, kullanım amacının değiştirilmesini umar: araziyi tarım arazisi olarak daha ucuza satın alıp, daha sonra başka bir kategoriye dönüştürmeyi planlar. Burada önemli olan başka bir husus vardır: kullanım amacının değiştirilmesi her zaman mümkün değildir, önceden garanti edilmez ve tek başına alıcının yabancı statüsüyle veya inşaat parametreleriyle ilgili sorunları çözmez. “Sonra değiştiririz” düşüncesiyle arazi satın almak, mali açıdan riskli bir stratejidir.

Satın alınması düşünülebilecek arsalar

gelen ₾1 822 940

₾34/м²

Deniz kenarında yatırımlık arsa 53552 m² Вторичная недвижимость

Gürcistan, Ureki

Вторичная недвижимость

52552м²

Teslim Oldu

gelen ₾651 050

₾484/м²

Kişisel kullanım için arsa 1344 m² Вторичная недвижимость

Gürcistan, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Teslim Oldu

gelen ₾755 218

₾542/м²

1400 m²'lik arsa içinde

Gürcistan, Kvariati-Sarpi

1400м²

Teslim Oldu

gelen ₾325 525

₾326/м²

Prestijli bir bölgede 1000 m²'lik arsa

Gürcistan, Gonio

1000м²

Teslim Oldu

gelen ₾312 504

₾284/м²

'de 1100 m²'lik gelişmiş bir alanda arsa

Gürcistan, Gonio

1100м²

Teslim Oldu

gelen ₾1 039 076

₾417/м²

Manzaralı arsa 2504 m² içinde

Gürcistan, Kvariati

2504м²

Teslim Oldu

gelen ₾401 047

₾167/м²

Panoramik manzaralı arsa 2400 m² içinde

Gürcistan, Sarpi

2400м²

Teslim Oldu

Tümünü görün

Bir şirkete ihtiyaç var mı: basit bir şema

1. Adım. Arazi tarım dışı mı?

→ Evet → Yabancı bir gerçek kişi genel olarak bunu doğrudan satın alabilir.
→ Hayır, tarımsal → özel mod kontrolüne geçin.

2. Adım: Satın alma işlemi iş, gayrimenkul geliştirme veya birden fazla yatırımcıyla mı ilgili?

→ Hayır → Ltd. Şti. genellikle pratik bir avantaj sağlamaz.
→ Evet → Vergiler, muhasebe ve projeden ayrılma durumlarını da göz önünde bulundurarak, gerçek kişi olarak ve şirket aracılığıyla yapılacak satın alımları karşılaştırın.

3. Adım. Alıcı bir limited şirket mi ve söz konusu olan tarım arazisi mi?

→ Organic Law'a göre baskın olan tarafı belirleyin.
→ Eğer yabancı ise ya da belirlenemiyorsa → yatırım planı ve Hükümet kararıyla özel bir mekanizma incelenir.

Ltd. şirketi aracılığıyla satın alma işlemi nasıl gerçekleşir?

Ltd. Şti.’nin tescili ile şirketin belirli bir arsa satın alma hakkı, birbirinden farklı hukuki konulardır. Şirketin hangi araziyi satın alma hakkına sahip olduğu, kayıt gerçeğinin kendisiyle değil, kanunla belirlenir. Yürürlükteki NAPR tarifelerine göre, ticari tüzel kişiliğin tescili 200 GEL karşılığında 1 iş günü sürer veya 400 GEL karşılığında başvuru yapıldığı gün gerçekleştirilir.

Yabancıların Gürcistan’daki bir şirkette hisse sahibi olmasına izin verilmektedir. Bu durumun kendisi herhangi bir sorun teşkil etmemektedir: Gürcistan’daki limited şirketlerde yabancı ortakların bulunması yaygın bir uygulamadır. Sorunlar, şirketin tarım arazisi satın aldığı anda ortaya çıkar ve bu durumda “hakim ortak” kavramı ön plana çıkar.

Dominant partner kimdir?

Tarım arazileri kanunu kapsamında “hakim ortak”, yalnızca fiili etkiye göre belirlenmez. Yasa, sermaye katılımına ilişkin belirlenen kriterleri (özellikle 50%'deki hisse oranının aşılması) veya öngörülen durumlarda ortakların çoğunluğunu dikkate alır, ve aynı zamanda tarım arazileriyle ilgili şirket kararları üzerinde belirleyici bir etki yaratma imkânı. Bu, basit bir “hisse mi, fiili kontrol mü” alternatifi değil, tanımlamayı oluşturan unsurların bir bütünüdür.

Bundan birkaç pratik sonuç ortaya çıkmaktadır.

Yapı, şirket içinde “kim başta” olduğuna dair genel bir algıya göre değil, tanımın tam metnine göre incelenmelidir. Birden fazla katılımcı olması durumunda, tanımın tüm unsurlarına tam olarak uyan kişinin kim olduğunu belirlemek önemlidir. Yasa kriterlerine göre hakim ortak tespit edilemiyorsa, şirket de yatırım planına ilişkin özel mekanizmanın kapsamına girer.

Gürcistan’daki bir şirketin ortağı başka bir tüzel kişilikse, bu tüzel kişiliğin Gürcistan’da kayıtlı olması gerçeği tek başına incelemeyi sonlandırmaz. Yasa, söz konusu tüzel kişiliğin hakim ortağının belirlenmesini ve gerekirse sahiplik yapısının her bir sonraki kademesinde analizin sürdürülmesini gerektirir.

“Sadece hisseyi elinde tutan” bir Gürcü nominal katılımcı, güvenli ve evrensel bir çözüm olarak sunulmamalıdır. Hukuki belirsizliğin yanı sıra, bu tür bir yapı bazı riskler de doğurur: hisseye ilişkin anlaşmazlıklar, kararları imzalamayı reddetme, nominal katılımcının vefatı veya iflası.

Kesin ifadeler metinde belirtilmiştir Gürcistan’ın Tarım Arazisi Mülkiyeti Hakkında Anayasa Kanunu Georgia Legislative Herald portalında. Bunlar, söz konusu şirkete ilişkin güncel metinle karşılaştırılmalıdır.

Tablo 2. Satın alma yapısının etkisi

Bu tablodan ortaya çıkan en önemli nokta şudur: Alıcının yapısı, arazinin incelenmesinden sonra belirlenir, incelenmeden önce değil. Önce şirketi kurup ardından ona uygun bir arsa ararsanız, seçilen işlem için uygun olmayan bir kurumsal yapı ortaya çıkabilir. Bu konuda herhangi bir garanti verilemez: her yapı, belirli bir arsa ve belirli katılımcılar için ayrı ayrı incelenir.

Tarımsal arazi ve yatırım planı

Bu, konunun tamamının merkezinde yer alan hukuki meseledir. Gürcistan’da tarım arazileri ayrı bir organik kanunla düzenlenmekte olup, bu kanunda yabancı sermayeye ilişkin rejim özel bir şekilde yapılandırılmıştır. Gürcistan’da kayıtlı bir özel hukuk tüzel kişiliğinin hakim ortağı bir yabancı veya yurtdışında kayıtlı bir tüzel kişilik ise ya da kanun kriterlerine göre hakim ortağın kim olduğu tespit edilemiyorsa, tarım arazisinin satın alınması ancak kanunda özel olarak öngörülen bir mekanizma yoluyla mümkündür. Bu mekanizma, yatırım planı ve Gürcistan Hükümeti’nin kararıyla ilgilidir. Kanunun orijinal metni şu web sitesinde mevcuttur: Matsne, ve herhangi bir işlemden önce, bu belgenin güncel halini başkalarından duyduklarınızla değil, baştan sona okumak gerekir.

Bir limited şirketin tescil edilmesi, tek başına tarım arazisini yabancı yatırımcılar için serbestçe erişilebilir bir varlık haline getirmez. Öncelikle arazinin kullanım amacını, şirketin yapısını ve geçerli yasal çerçeveyi kontrol etmek gerekir.

Yatırım planı nedir?

Yatırım planı, dosya için hazırlanmış formalite niteliğinde bir belge değil, şirketin sahadaki projeyi anlattığı bir belgedir. Bu planın incelenme süreci şu şekilde belirlenir: Gürcistan Hükümeti Kararı, ve kararı Hükümet verir. Bu mekanizmanın birkaç önemli özelliği vardır.

Bu, formal bir arsa satın alımı değil, gerçek bir yatırım projesine yöneliktir. Kurallar, yatırım tutarının ve kaynağının, sürelerin, istihdamın, altyapının ve projenin diğer parametrelerinin açıklanmasını gerektirmektedir. Ayrıca, mevcut varlığın kapasitesinde, gücünde ve/veya değerinde önemli bir artış olması kriterini de belirlemektedir: Yatırım planıyla ilgili harcamaların, satın alınacak arsa değerinin en az dört katı olması durumunda bu artış önemli kabul edilir. Bu nedenle, “kendisi için” küçük bir özel arsa satın almak, tek başına bir yatırım projesine denk değildir ve bunu yatırım projesi olarak göstermeye çalışmak doğru değildir.

Bu mekanizmanın ayrıca belirli mali şartları da bulunmaktadır. Planın incelenmesi için, beyan edilen yatırım tutarının %1%’si oranında bir hizmet ücreti tahsil edilir; ancak bu ücret en az 1.000 ve en fazla 30.000 GEL olacaktır. Onaylandıktan sonra, yatırım taahhüdünün 2% tutarında koşulsuz ve geri alınamaz bir teminat sunulması gerekmektedir; bu teminat, bir banka kurumu veya Gürcistan’da lisanslı bir sigorta kuruluşu tarafından verilir. Bu masraflar, işlem yapısının seçilmesinden önce dikkate alınmalı ve başvurudan önce tüm rakamlar, yönetmeliğin yürürlükteki metniyle karşılaştırılmalıdır.

Onay garantisi yoktur ve vaat edilemez: Hükümet, planı hem onaylayabilir hem de reddedebilir. “Hükümet mutlaka onaylayacaktır” diyen herhangi bir aracı, ya prosedürü anlamamaktadır ya da anlamasına rağmen bunu saklamaktadır.

Plan kapsamındaki yükümlülüklerin fiilen yerine getirilmesi gerekir. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, para cezasına, yerine getirme için ek süre tanınmasına, teminat tutarının devlet bütçesine aktarılmasına ve yerine getirilmediğinin teyit edilmesi halinde tarım arazisinin elden çıkarılması yükümlülüğünün tescil edilmesine yol açabilir. Bu nedenle plan, sunulduğunda güzel görünmesi için değil, yerine getirilebilecek şekilde hazırlanmalıdır.

Zaten ödenmiş bir kapora üzerinden plan yapmak risklidir, çünkü bu durumda satıcıya bağımlı hale gelirsiniz. Özellikle tarım arazisiyle çalışmak isteyen yabancı yatırımcılar için bir yol var, ancak bu yol, alışılagelmiş “geldi, işlemlerini halletti” tarzındaki satın alımdan temelden farklıdır: bu, projenin devletle uyumlu hale getirilmesidir ve arazi bu sürecin sadece bir parçasıdır.

Tarım arazisi buldunuz ve bir şirket aracılığıyla işlem yapmanın size uygun olup olmadığını bilemiyor musunuz?
Sadece satıcının “Ltd. Şti. aracılığıyla işlem yapacağız” sözüne dayanarak kapora ödemeyin. Öncelikle arsanın kullanım amacını, şirketin yapısını ve özel mekanizmanın uygulanabilirliğini kontrol etmeniz gerekir.
[Satın alma senaryosunu kontrol et]

Bir şirketin gerçekten ihtiyaç duyulduğu zaman

Gürcistan’da herhangi bir arazi satın alımında limited şirketin zorunlu bir unsur olarak sunulmasına gerek yoktur. Şirket, “kendini güvenceye almak” isteği değil, arkasında gerçek bir ticari amaç olduğunda haklı bir gerekçeye sahip olur.

Bir şirket genellikle şu durumlarda mantıklıdır:

• satın alma, gerçek bir ticari faaliyete bağlıdır: arazi, işletme faaliyetlerinin bir parçası olacaktır;
• bir otel, konukevi veya başka bir turizm projesi planlanıyor;
• burada söz konusu olan, arsanın imar ve gayrimenkul satışına yönelik olarak ayrıldığı bir gayrimenkul geliştirme projesidir;
• birkaç yatırımcı bu varlığı ortaklaşa sahip olmak istiyor ve şeffaf hisse dağılımı gerekiyor;
• varlığı işletme faaliyetlerinden ayırmak gerekir;
• Proje için ek bir yatırımcıya ihtiyaç duyulacaktır;
• arazi parselinin kendisi yerine hisselerin daha sonra satılması öngörülmektedir; şirketin tarım arazisi varsa, ortakların yapısında ve hakim ortağın durumundaki değişikliklerin Organik Yasa uyarınca ayrı olarak incelenmesi gerekmektedir;
• Projenin önemli bir gelir ve gider akışı olacak ve bunu bir tüzel kişilik çatısı altında yürütmek daha uygun olacaktır.

Yabancı bir kişi, özel konut için sıradan bir tarım dışı arsa satın alıyorsa, faaliyette olan bir işletme yoksa ve kurulması planlanmıyorsa ya da limited şirketin tek amacı kısıtlamaları aşmaya çalışmaksa, genellikle bir şirkete gerek yoktur. Son durumda şirket sorunu çözmez, aksine sorunu kurumsal yapı düzeyine taşır ve bu durumda sorunlar daha da artar.

Tablo 3. Gerçek kişi mi, yoksa şirket mi?

Tablodan çıkarılacak sonuç şudur: Şirket, işin olduğu, birkaç katılımcının bulunduğu veya hisse satışı senaryosunun söz konusu olduğu durumlarda kazançlı çıkar; görevin basit olduğu durumlarda ise kaybediyor. Tarımsal olmayan bir arsa üzerinde bulunan müstakil bir ev için, limited şirketin getirdiği yükümlülükler, sağladığı avantajlardan daha fazladır. Bir şirketin gerçek kişilere göre her durumda daha avantajlı olduğunu söylemek mümkün değildir: bu, projeye, vergi profiline ve çıkış planlarına bağlıdır.

Hangi belgeler gerekecek?

Gerekli belgelerin tam listesi işlemin yapısına göre değişmekle birlikte, Gürcistan’daki bir limited şirket aracılığıyla satın alma işlemi için genellikle dört grupta belgelerin hazırlanması gerekir:

İnternetten genel bir listeye göre belgeleri toplamak ve satıcıya hemen ödeme yapmak doğru değildir. Öncelikle belirli bir arsa ve alıcının yapısı belirlenir, ardından bu işlem için gerekli belge paketi hazırlanır.

Satın alma süreci nasıl işliyor?

Arazinin temel incelemesi — malik, kadastro, yükümlülükler ve imar parametreleri — her türlü satın alma yapısında gereklidir. Ancak satın alma sürecine ilişkin hukuki prosedürler farklılık gösterir. Örneğin, yabancı bir ortak tarafından kontrol edilen bir Gürcü şirketinin tarım arazisi satın alması durumunda, kendine özgü aşamaları olan ayrı bir yatırım planı mekanizması uygulanır. Aşağıda genel bir akış şeması verilmiştir; 6. adımda bu süreç farklı yönlere ayrılabilir.

1. Satın alma amacını belirlemek. Müstakil ev, kiralık villa, otel, gayrimenkul geliştirme projesi, uzun vadeli yatırım — geri kalan her şey buna bağlıdır.
2. Kadastro kodunu almak. Bu, Kamu Sicilinde yer alan parsel kimlik numarasıdır; tüm bilgiler bu numara üzerinden sorgulanır.
3. Arazinin kullanım amacını belirlemek. Tarımsal olup olmadığı ve kayıt defterinde hangi kategorinin belirtildiği.
4. Mal sahibini kontrol etmek. Satıcı, kayıtlı malikle aynı kişi mi? Arsa üzerinde tasarruf hakkı var mı?
5. Kısıtlamaları ve yükümlülükleri kontrol etmek. İpotek, haciz, elden çıkarma yasağı, üçüncü kişilerin hakları.
6. Uygun alıcı yapısını ve prosedürü belirlemek. Gerçek kişi, şirket, yabancı ortağı olan şirket — arazinin kullanım amacına ve hedeflerine göre; yabancı veya belirlenmemiş bir hakim ortağın bulunduğu tarım arazileri için buna bir yatırım planı da eklenir.
7. Olası inşaat projesinin parametrelerini incelemek. Kullanım alanı, izin verilen yükseklik ve yoğunluk, giriş yolu, altyapı.
8. Sözleşmeyi onaylamak. Ödeme koşulları, tarafların sorumlulukları, satıcının garantileri, teslimat usulü.
9. Hesaplamayı yapın. Sözleşmede öngörülen ödeme yöntemini kararlaştırmak ve ödemeyi belgelemek. Banka havalesi, tutarı, ödeyen kişiyi, alıcıyı ve ödeme nedenini kayıt altına alması açısından kullanışlıdır.
10. Mülkiyet devrini tescil ettirmek. Yasa, sadece yazılı bir sözleşmeyi değil, aynı zamanda alıcının hakkının sicilde tescil edilmesini de gerektirmektedir. NAPR, gayrimenkul hakkının doğuşunun tescili için birkaç süre seçeneği sunmaktadır: 4 iş günü — 150 GEL, 1 iş günü — 270 GEL, başvuru yapıldığı gün — 350 GEL. Kayıt işlemi tamamlandıktan sonra güncel bir tapu dökümü alınmalı ve alıcının kayıtlı malik olarak belirtildiğini kontrol etmelisiniz.

Bu aşamanın tamamlandığını nasıl anlarız?

Şunu özellikle vurgulamak gerekir: Satış sözleşmesi ile mülkiyet hakkının tescili aynı şey değildir. İmzalanmış sözleşme, tapu sicilinde henüz mülk sahibi olduğunuzu göstermez.

Arsa seçimi aşamasında dikkat edilmesi gereken 7 uyarı işareti

Aşağıdaki durumlarda, bir açıklama alana kadar kapora ödemesine geçmeyin:

1. satıcı kadastro kodunu vermiyor;
2. arazinin kullanım amacı yalnızca “inşaat amaçlı” ifadesiyle belirtilir;
3. “satın alındıktan sonra tarımsal kullanımdan tarım dışı kullanıma geçireceklerini” vaat ediyorlar;
4. Giriş yolu başkasının arazisinden geçiyor, ancak irtifak hakkı gösterilmiyor;
5. Arsa alanı, kadastro verilerinden belirgin şekilde farklıdır;
6. şehir planlama belgeleri olmadan belirli bir kat sayısı vaat ediyorlar;
7. Yabancılara, yazılı bir hukuki inceleme yapılmaksızın “sadece bir limited şirket kurmaları” veya yerel bir nominal ortak kaydetmeleri öneriliyor.

Avans ödemesinden önce nelere dikkat edilmeli?

Uygulamada, satıcı veya aracı, arsanın tam denetimi tamamlanmadan önce bir kapora ödenmesini önerebilir. Bu durum alıcı için riski artırır: para dondurulmuş olur, müzakerelerdeki pozisyonu zayıflar ve inceleme sonucunda sorunlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle, avansın iade koşulları ve due diligence sonuçları, ödeme yapılmadan önce belirlenmelidir.

Kamu Sicil Kaydı'ndaki özet bölümünde nelere dikkat edilmeli?

Hesap özetini almak yeterli değildir — içinde tam olarak ne yazdığını kontrol etmek gerekir.

Depozito ödemeden önce en azından şunları karşılaştırın:

• kadastro kodu;
• kayıtlı malik;
• arsa alanı;
• arazinin kullanım amacı;
• kayıtlı haklar ve kısıtlamalar;
• ipotek ve diğer yükümlülükler;
• arsanın kullanımına ilişkin kısıtlamalarla ilgili veriler.

Bundan sonra kadastro bilgilerinin fiili arsa ile karşılaştırılması gerekir. Kadastro belgesi, kayıtlı verileri teyit eder; ancak tek başına zemin özellikleri, fiili erişim yolları, altyapı kapasitesi veya inşaatın ekonomik uygunluğu gibi konulara cevap vermez.

NAPR elektronik hesap özetinin, iş günü içinde alınması durumunda ücreti şu anda 13 GEL, talep edildiği gün alınması durumunda ise 52 GEL’dir.

Gayrimenkul denetiminin temel mantığını “Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?«. Arsa söz konusu olduğunda liste daha geniştir, çünkü hukuki konuların yanı sıra kentsel planlama ve mühendislik konuları da eklenir.

Tablo 4. Arsa inceleme kontrol listesi

Bu tablo üç risk katmanını göstermektedir: hukuki (mülkiyet hakkı var mı), imar (inşaat yapılabilir mi) ve fiziksel (bunu makul bir fiyata gerçekleştirmek mümkün mü). Yasal açıdan sorunsuz bir arsa, alıcı üzerinde istediği projeyi hayata geçiremezse kötü bir varlık haline gelebilir. Örneğin, belgeler usulüne uygun olsa da, binaya giriş sadece komşunun yolundan yapılabiliyorsa ve bu yolun mülkiyet hakkı kayıtlı değilse.

Altyapıyı ayrı olarak değerlendirin. Batum yakınlarındaki tepelik arazilerde ve Gonio çevresinde su ve elektrik bağlantıları ile kanalizasyon sisteminin kurulması önemli bir masraf kalemi oluşturabilir. Arazinin topografyası, temel, istinat duvarları ve drenaj sistemlerini etkiler.

Depozito ödemeden önce yatırımcı, en az üç sorunun yanıtını almalıdır: Bu araziye sahip olabilir miyim, arsa üzerinde ne tür faaliyetlere izin veriliyor ve tam olarak benim projem hayata geçirilebilir mi?

Kayıtlı haklar ve kısıtlamalarla ilgili bilgiler, Kamu Sicili verileri ve güncel sicil kaydı üzerinden doğrulanmalıdır. NAPR, satıcının açıklamalarına göre değil. Üçüncü soru için imar belgeleri ve gelecekteki ruhsat için gerekli koşulların kontrol edilmesi önemlidir.

Arazi statüleri, kadastro ve arsa sınırlamaları konusunda kendi başınıza araştırma yapmak istemiyor musunuz? The Residence, ihtiyaçlarınıza ve bütçenize uygun bir gayrimenkul veya arsa bulmanıza yardımcı olabilir. Kısa bir seçme sürecinden geçmek

Bir şirket aracılığıyla arsa satın almanın maliyeti nedir?

Arsa fiyatı, bütçenin yalnızca ilk kısmını oluşturur. Asgari resmi masraflar, şirket tescili, arsa belgelerinin alınması ve mülkiyet tescili olarak ayrılabilir.

Dolayısıyla, bir limited şirketin devlet nezdinde tescili ve mülkiyet hakları nispeten düşük bir maliyet gerektirir. Ancak Bu, işlemin tam bütçesi değildir. Bunun yanı sıra, hukuki inceleme, yabancı belgelerin tercümesi, vekaletname, jeodezi, sınır kontrolü, kentsel planlama analizi, banka masrafları ve şirketin muhasebe hizmetleri de gerekebilir.

Yabancı veya kimliği belirlenemeyen bir ana ortağı olan tarım arazileri için bütçe ilke olarak farklıdır: olağan giderlere ek olarak özel bir yatırım mekanizmasına ilişkin şartlar da eklenir.

NAPR’nin resmi tarifeleri bu değerleri doğrulamaktadır.

Giderler, vergiler ve şirketin idaresi

Bir şirket aracılığıyla arazi satın alınmasından doğan giderler, genellikle işlem anında hesaplanır. Ancak kurumsal modelde, giderlerin önemli bir kısmı satın alma sonrası döneme denk gelir. Limited şirketin tescil masrafı, en büyük gider kalemi değildir. Şirketin gelecekteki yükümlülüklerini anlamak daha önemlidir.

Tek seferlik giderler genellikle şunları içerir:

• şirket kurulması ve tescil işlemleri;
• arazi ve işlem yapısının hukuki incelemesi;
• yurt dışından gelen katılımcılar için belgelerin çevirisi ve tasdiki;
• noter masrafları veya temsil masrafları (bir kişinin vekaletnameyle belgeleri imzalaması durumunda);
• jeodezi ve sınırların netleştirilmesi;
• kentsel planlama denetimi ve hazırlık aşamasındaki proje çalışmaları;
• mülkiyet hakkı tescil masrafları;
• Yabancı veya kimliği belirlenemeyen bir ana ortak bulunan tarım arazileri için — hizmet bedeli ve yatırım planına ilişkin garanti.

İşlemden sonra sabit giderler ortaya çıkar:

• muhasebe hizmetleri: şirket, muhasebe kayıtlarını tutmak ve ilgili raporlama gerekliliklerini yerine getirmekle yükümlüdür; bu işlev, şirket içinde organize edilebilir veya dışarıdan bir uzmana devredilebilir;
• hesapla ilgili bankacılık hizmetleri;
• idari prosedürler ve katılımcıların kararları;
• şirket vergileri ve arsa ile ilgili vergiler, uygulanabilir oldukları ölçüde;
• satış masrafları: hem arsanın kendisi hem de hisseler için.

Ayrı bir konu da, şirket sahibinin şirketten para almasıdır. Bunun uygun bir hukuki ve vergi dayanağı olmalıdır. Karın temettü şeklinde dağıtımı Vergi Kanunu’na tabidir ve hem şirket hem de alıcıya ödeme yapıldığında vergi yükümlülükleri doğurabilir. Somut sonuç, alıcının statüsüne ve yapıya bağlı olduğundan, burada oranlar belirtilmemiştir: işlemden önce bu oranların güncel resmi kaynaklardan veya bir vergi danışmanından teyit edilmesi gerekmektedir.

Pratik kural: Bir şirket kurmadan önce, üç yıllık işletme maliyet tahmini hazırlayın ve bunu şirket yapısının sağlayacağı gerçek fayda ile karşılaştırın. Eğer bu fayda rakamlarla veya somut bir hukuki amaçla ifade edilemiyorsa, muhtemelen bir şirkete gerek yoktur.

Alıcıların en sık yaptığı hatalar

Arazi işlemlerinde aynı tür riskler sıklıkla karşımıza çıkar. İşte mali kayıplara yol açabilecek tipik hatalar.

1. Herhangi bir Gürcü limited şirketini tarım arazisi sorununa bir çözüm olarak kabul etmek. Şirket, yabancı veya kimliği belirlenemeyen bir hakim ortak söz konusu olduğunda özel rejimi kaldırmamaktadır.
2. Hakim olan partneri sorgulamamak. Resmi hisse oranı ve “Gürcü şirketi” adı, özellikle zincirde başka tüzel kişiler varsa, kanun gereği kimin hakim durumda olduğu konusunda hiçbir şey ifade etmez.
3. Kayıt defteri yerine satıcının sözlerine güvenmek. Amaç, yükümlülükler ve sınırlar, kendinden emin bir üslupla değil, belgelerle teyit edilir.
4. “Daha sonra kullanım amacını değiştiririz” düşüncesiyle arazi satın almak. Bu değişiklik garanti edilmez ve diğer kısıtlamaları ortadan kaldırmaz.
5. Tarımsal olmayan kullanım amacı ile inşaat imkânını birbirine karıştırmamak gerekir. Bunlar, cevap kaynakları farklı olan farklı sorulardır.
6. Kontrol yapılmadan önce kapora yatırmak. Peşinatı ödedikten sonra artık satıcıya bağımlı hale gelirsiniz.
7. Resmi girişi göz ardı etmek. Yasal olarak düzenlenmiş erişim hakkının bulunmaması, projenin onaylanmasını zorlaştırabilir veya bazı durumlarda imkansız hale getirebilir.
8. Hukuki değerlendirme yapılmaksızın nominal katılımcıyı kullanmak. Bu tür bir düzen, tüm taraflar için kurumsal ve kişisel riskler doğurur.
9. Muhasebe ve kurumsal giderleri hesaba katmamak. Şirket, işlemin kendisinden daha uzun süredir varlığını sürdürmektedir.

Özellikle, “bütün yabancılar böyle yapıyor” diyerek açıklanan, ancak ilgili arsa ile ilgili yasal düzenlemeler ve belgelerle doğrulanamayan bir yapı, oldukça risklidir.

Uygulamalı senaryolar

Aşağıda dört tipik durum yer almaktadır. Bunlar bireysel hukuki tavsiyeler değil, makalenin mantığını örneklemek amacıyla verilmiştir.

Bir yabancı, müstakil ev inşa etmek üzere bir arsa satın alıyor

Arazi tarımsal amaçlı değilse ve ticari bir amaç da yoksa, bir şirkete muhtemelen gerek yoktur. Gerçek kişi adına satın almak daha kolaydır ve bakım masrafları daha düşüktür. Temel konular kurumsal alanda değildir: tapu kayıtlarındaki kullanım amacı, ipotekler, erişim yolları, imar parametreleri. Kvariati'deki bir arsa ideal görünebilir, ancak yasal olarak düzenlenmiş bir erişim yolu olmayabilir; bu durumda sorun alıcının statüsünde değil, erişimde yatmaktadır.

İki yatırımcı küçük bir otel inşa etmek istiyor

Bu yapı mantıklı görünebilir: iki ortak, ortak varlık, gelecekteki işletme faaliyetleri, hisse ekleme imkânı. Ancak bu yapı tek başına, tam olarak bir otel inşa edilip edilemeyeceği sorusuna cevap vermez. Kullanım alanı, izin verilen imar yoğunluğu, erişim yolları ve altyapı kapasitesi ayrı ayrı incelenir. Yatırımcıların haklar ve çıkış koşulları konusunda önceden anlaşmaya varmaları önemlidir: şirket sözleşmesi, alım-satım sözleşmesi kadar önemlidir.

Yabancı bir şirket, turizm projesi için tarım arazisini değerlendiriyor

Özel bir mekanizmayı analiz etmek gerekir: yatırım planı, Hükümet kararı ve mülk sahiplerinin yapısı. İlk adım, arsa aramak ya da kapora ödemek değil, projenin bu mekanizmaya uygun olup olmadığının hukuki olarak değerlendirilmesidir; bu değerlendirmede, maliyetin arsa değerine oranı, harçlar ve teminat kriterleri de dikkate alınmalıdır. Mekanizmanın uygulanabilirliği projenin koşullarına bağlıdır ve sonuç vaat edilemez.

Alıcıya, yerel bir ortağın da bulunduğu bir limited şirket aracılığıyla tarım arazisi teklif ediliyor

Bu, sahiplik yapısının özellikle dikkatli bir şekilde incelenmesini gerektiren durumlardan biridir. Yerel bir ortağın varlığı, kanun tanımına göre kimin hakim ortak olduğu sorusuna henüz cevap vermez. Tanımın tüm unsurlarına kimin uyduğunu, zincirde başka tüzel kişiliklerin olup olmadığını ve esasen şirket ana sözleşmesi ile kurumsal sözleşmede neyin belirtildiğini kontrol etmek gerekir. Ardından, söz konusu işlem ve yasanın bu işleme uygulanabilirliği değerlendirilir. Eğer düzenin arkasında hukuki bir dayanak yoksa ve sadece “böyle yapılır” ifadesi varsa, bu bir tehlike işaretidir. Böyle bir yapı için, gayrimenkul ve şirketler hukuku alanında uzman bir Gürcü avukatından danışmanlık alınması gerekir.

Sonuç: önce alan, sonra yapı

Gürcistan’da arsa satın alırken izlenecek prosedür her zaman aynıdır. Öncelikle arsanın kullanım amacı belirlenir. Ardından, söz konusu alıcının bu arsaya sahip olma hakkının olup olmadığı araştırılır. Daha sonra işlemin yapısı belirlenir. Son olarak, inşaat imkânı ayrı bir adımda kontrol edilir.

Gürcistan’daki bir limited şirket, arazi satın almanın evrensel bir yolu değildir. Tarım dışı araziler için bir şirkete her zaman ihtiyaç duyulmaz ve bu, belirli iş hedefleriyle gerekçelendirilir. Tarımsal arazilerde ise bu yöntem kısıtlamaları ortadan kaldırmaz: yabancı bir ortağın hakim olduğu durumlarda veya yasal olarak kimliği tespit edilemeyen bir ortak söz konusu olduğunda özel bir mekanizma gereklidir ve sonucun ne olacağı önceden garanti edilemez. Bu, denetim açısından en titiz pazar segmentidir ve burada hukuki değerlendirme masraflarından tasarruf etmek tehlikelidir.

Risk yönetimi açısından, paranın ve kapora tutarının due diligence sürecinden sonra aktarılması akıllıca olacaktır: bu aşamada tapu sicilinden alınan belge elinizde olduğunda, ipotekler, giriş yolu ve imar parametreleri konusunda net bir tablo ortaya çıkmış olur ve alıcının yapısı yasalara uygun olduğu teyit edilmiş olur. Bir gerçek kişi ile bir şirket arasında seçim yapıyorsanız, şunu unutmayın: Önce arsa ve mülkiyet hukuki yapısı incelenir, ardından şirketle ilgili karar verilir — tersi değil.