Koupě pozemku v Gruzii prostřednictvím společnosti

Aktualita informací: říjen 2026. Sazby NAPR, pravidla vlastnictví zemědělské půdy a požadavky na investiční mechanismus se mohou měnit. Před uzavřením transakce je nutné ověřit aktuální znění právních předpisů a dokumenty týkající se konkrétního pozemku.

„Založte gruzínskou společnost s ručením omezeným a převedte pozemek na společnost“ – tuto radu slýchávají zahraniční kupující od prodejců, zprostředkovatelů i v investorských chatech. Zní to přesvědčivě a téměř vždy se to prezentuje jako univerzální řešení. Situaci to však příliš zjednodušuje: Nákup pozemku v Gruzii prostřednictvím společnosti nezruší omezení vyplývající z právních předpisů, ale pouze mění otázky, které je třeba zkontrolovat.

Stručná odpověď zní takto: V případě nezemědělských pozemků může cizinec obecně vystupovat jako kupující i bez společnosti, přičemž společnost je nutná pouze pro konkrétní obchodní účely. Pro zemědělskou půdu platí zvláštní pravidla, která registrace společnosti s ručením omezeným nezruší. Pokud je dominantním společníkem gruzínské společnosti cizinec nebo zahraniční právnická osoba, anebo pokud nelze dominantního společníka určit podle kritérií zákona, je zemědělská půda dostupná pouze na základě zvláštního mechanismu spojeného s investičním plánem a rozhodnutím gruzínské vlády. A i když je možné pozemek vlastnit, neznamená to, že na něm bude povoleno postavit přesně to, co jste si představovali.

Níže je vysvětleno, jak probíhá nákup pozemku cizincem v Gruzii prostřednictvím gruzínské společnosti s ručením omezeným, v jakých případech je taková společnost skutečně užitečná a v jakých pouze zvyšuje náklady a rizika.

Nákup pozemku prostřednictvím společnosti: to nejdůležitější za 30 sekund

Sazby NAPR představují státní poplatky. Právní prověrka, překlad, geodetické práce, bankovní služby, účetnictví a projektové práce se hradí zvlášť. U konkrétní transakce je třeba ověřit aktuální sazby a platný právní režim.

Čísla společnosti LLC potvrzují NAPR: 200/400 GEL. Zápis nemovitosti – 150/270/350 GEL, elektronický výpis – 13/52 GEL, katastrální plán – 7/26 GEL.

Je možné koupit pozemek prostřednictvím společnosti?

Zde neexistuje jednoznačné „ano“ ani „ne“. Odpověď závisí na dvou věcech: Jaký je oficiální účel tohoto pozemku? и kdo je dominantním partnerem kupující společnosti. Proto je užitečné rozlišit tři scénáře.

První kategorií je zahraniční fyzická osoba. Ta může obecně nakupovat nezemědělskou půdu. Zemědělskou půdu však zahraniční fyzická osoba nemůže nabýt v rámci běžné kupní smlouvy; zákon stanoví některé výjimky, zejména v případě půdy, kterou cizinec získal dědictvím.

Druhým případem je gruzínská právnická osoba, jejíž ovládající partner spadá do kategorií povolených zákonem. Pokud je účastníkem jiná právnická osoba, je třeba strukturu ovládajícího podílu prověřit dále v řetězci.

Třetím typem je gruzínská společnost, jejíž majoritním partnerem je cizinec nebo zahraniční právnická osoba, případně jej nelze určit podle kritérií stanovených zákonem. Právě tento scénář se nejčastěji míní, když se hovoří o „s.r.o. pro cizince“. V případě nezemědělské půdy to obvykle nepředstavuje žádné zvláštní překážky. U zemědělské půdy je zapotřebí speciální právní mechanismus, o kterém se podrobně píše v samostatné části.

Tabulka 1. Kdo může kupovat jaké pozemky

Z tabulky vyplývá následující praktický závěr: Otázka „Je to možné prostřednictvím společnosti?“ se vždy rozpadá na dvě přesnější otázky – „O jaký pozemek se jedná?“ a „Kdo je ve společnosti podle zákona majoritním společníkem?“. Dokud na obě otázky neexistuje potvrzená odpověď, je ještě brzy diskutovat o ceně a záloze. Obecná pravidla pro zahraniční kupující jsou podrobně popsána v článku „Může cizinec koupit pozemek v Gruzii?“, zatímco zde se zabýváme právě korporátním modelem.

Nevíte, zda je konkrétní pozemek vhodný pro zahraničního kupujícího?
Zašlete nám katastrální kód nebo popište svůj záměr – pomůžeme vám určit, které pozemky stojí za zvážení a jaká struktura nákupu je pro váš případ nejvhodnější.
[Vybrat pozemek v Gruzii]

Zemědělství a nezemědělství: v čem spočívá rozdíl

Oficiální určení účelu pozemku určuje, kdo a za jakých podmínek jej může vlastnit. V Gruzii je toto určení zaznamenáno v údajích Public Registry (Národní agentura veřejného registru, NAPR) společně s katastrálním kódem. Inzerát, ústní ujištění prodávajícího ani vnější vzhled pozemku toto určení nenahrazují.

Z toho vyplývá praktický důsledek: výrazy jako „pozemek pro vilu“, „pozemek pro hotel“ nebo „v okolí je vše zastavěno“ samy o sobě nic nezaručují. Prodejce může upřímně považovat pozemek za „téměř městský“, zatímco v katastru je stále veden jako zemědělský. Možná je i opačná situace: pozemek vypadá jako zahrada nebo pole, ale má nezemědělské určení.

Katastr je třeba zkontrolovat i v případě, že na pozemku stojí dům. V Goniu, Kvariati a dalších obcích nelze na základě samotné skutečnosti, že je na pozemku zapsán dům, vyvodit závěr o účelu využití pozemku: je třeba jej samostatně ověřit podle údajů z katastru.

Je lepší mít klíčový princip této části na paměti hned od začátku:

právo vlastnit pozemek ≠ účel využití pozemku ≠ právo realizovat konkrétní stavbu.

Jsou to tři různé otázky se třemi různými zdroji odpovědí.

První otázka zní: může se právě tento kupující stát vlastníkem? Odpověď závisí na účelu využití pozemku, postavení kupujícího a struktuře společnosti.

Za druhé – k čemu daný pozemek slouží. Odpověď najdeme v katastru nemovitostí.

Za třetí – zda je možné postavit to, co máte v plánu. Odpověď poskytuje urbanistická dokumentace: funkční zóna, parametry zástavby, ochranná pásma, příjezdová cesta, inženýrské sítě a následně stavební povolení. Postup podrobněji rozebírá článek o „Stavební povolení v Gruzii„.“

Několik příkladů ukazuje, jak to funguje. Pozemek v oblasti Gonio, který není určen pro zemědělské účely, lze koupit a vyřídit, ale pokud se nachází v zóně, kde maximální výška nebo hustota zástavby neumožňují vybudovat plánovaný mini-hotel, pak je to z hlediska projektu nevhodná koupě. V Kvariati může mít pozemek sice vhodné určení, ale nemusí mít právně vyřešený přístup, a pak se projektování a připojení inženýrských sítí může značně zkomplikovat. V Tbilisi může být pozemek z právního hlediska v pořádku a dostupný pro cizince, ale může spadat do zóny s výškovými omezeními nebo do ochranného pásma památky. Ve všech třech případech existuje vlastnické právo, ale realizace projektu zůstává obtížně dosažitelná.

Někdy kupující počítá se změnou účelu využití: koupit pozemek levněji jako zemědělský pozemek a poté jej převést do jiné kategorie. Zde je však důležité něco jiného: změna účelu využití není vždy možná, není předem zaručena a sama o sobě nevyřeší otázky související se zahraničním statusem kupujícího nebo se stavebními parametry. Nákup pozemku s počítáním s tím, že „to pak změníme“, je finančně riskantní strategie.

Pozemky, které lze zvážit ke koupi

z ₾1 822 940

₾34/м²

Investiční pozemek u moře 53552 m² Вторичная недвижимость

Gruzie, Ureki

Вторичная недвижимость

52552м²

Vzdal se

z ₾651 050

₾484/м²

Pozemek pro osobní potřebu 1344 m² Вторичная недвижимость

Gruzie, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Vzdal se

z ₾755 218

₾542/м²

Pozemek o rozloze 1400 m² v

Gruzie, Kvariati-Sarpi

1400м²

Vzdal se

z ₾325 525

₾326/м²

Pozemek v prestižní oblasti o rozloze 1000 m² v

Gruzie, Gonio

1000м²

Vzdal se

z ₾312 504

₾284/м²

Pozemek v zastavěné oblasti o rozloze 1100 m² v

Gruzie, Gonio

1100м²

Vzdal se

z ₾1 039 076

₾417/м²

Pozemek s výhledem 2504 m² v

Gruzie, Kvariati

2504м²

Vzdal se

z ₾401 047

₾167/м²

Pozemek s panoramatickým výhledem 2400 m² v

Gruzie, Sarpi

2400м²

Vzdal se

Zobrazit všechny

Je společnost nutná: jednoduchý přehled

Krok 1. Jedná se o pozemek, který neslouží k zemědělským účelům?

→ Ano → Zahraniční fyzická osoba ji obecně může koupit přímo.
→ Ne, zemědělství → přejděte ke kontrole zvláštního režimu.

Krok 2. Souvisí tato koupě s podnikáním, developerským projektem nebo s několika investory?

→ Ne → Společnost s ručením omezeným často nepřináší žádnou praktickou výhodu.
→ Ano → porovnejte nákup jako fyzická osoba a nákup prostřednictvím společnosti s ohledem na daně, účetnictví a odchod z projektu.

Krok 3. Kupující je společnost s ručením omezeným a jedná se o zemědělskou půdu?

→ Určete dominantního partnera podle zákona o organickém právu.
→ Pokud je zahraniční nebo jej nelze určit → posuzuje se zvláštní mechanismus zahrnující investiční plán a rozhodnutí vlády.

Jak funguje nákup prostřednictvím společnosti s ručením omezeným

Registrace společnosti s ručením omezeným a právo společnosti nabýt konkrétní pozemek jsou dvě odlišné právní otázky. To, jaký pozemek je společnost oprávněna nabýt, určuje zákon, nikoli samotná skutečnost její registrace. Podle platných sazeb NAPR trvá registrace podnikatelské právnické osoby 1 pracovní den za 200 GEL nebo se provádí v den podání žádosti za 400 GEL.

Cizinec smí vlastnit podíl v gruzínské společnosti. To samo o sobě nevyvolává žádné otázky: zahraniční podílníci v gruzínských s.r.o. jsou běžnou praxí. Otázky se objevují v okamžiku, kdy společnost nabývá zemědělskou půdu, a tehdy se do popředí dostává pojem „dominantní partner“.

Kdo je dominantní partner

Dominantní partner pro účely zákona o zemědělské půdě se neurčuje pouze na základě skutečného vlivu. Zákon zohledňuje stanovené kritérium podílu na kapitálu (zejména podíl přesahující 50%) nebo většinu partnerů v předepsaných případech, a zároveň praktickou možnost rozhodujícím způsobem ovlivňovat rozhodnutí společnosti týkající se zemědělské půdy. Nejedná se o pouhou alternativu „podíl nebo faktická kontrola“, ale o souhrn prvků, na jejichž základě se toto určuje.

Z toho vyplývá několik praktických důsledků.

Strukturu je třeba posuzovat na základě přesného znění definice, nikoli na základě obecné představy o tom, „kdo je ve společnosti šéfem“. V případě více účastníků je důležité zjistit, kdo přesně splňuje všechny prvky definice. Pokud nelze podle kritérií zákona určit dominantního partnera, spadá společnost rovněž pod zvláštní mechanismus investičního plánu.

Pokud je účastníkem gruzínské společnosti jiná právnická osoba, samotná skutečnost, že je registrována v Gruzii, ještě neznamená, že je prověrka ukončena. Zákon vyžaduje určit dominantního partnera této právnické osoby a v případě potřeby pokračovat v analýze na každé další úrovni vlastnické struktury.

Nominální gruzínský účastník, který „pouze drží podíl“, by neměl být prezentován jako bezpečné univerzální řešení. Kromě právní nejistoty s sebou taková konstrukce nese i další rizika: spor o podíl, odmítnutí podepsat rozhodnutí, úmrtí nebo bankrot nominálního vlastníka.

Přesná znění jsou uvedena v textu Zákon Gruzie o vlastnictví zemědělské půdy na portálu Legislative Herald of Georgia. Je třeba je porovnat s aktuálním zněním, které se vztahuje na konkrétní společnost.

Tabulka 2. Vliv struktury nákupu

Z této tabulky vyplývá hlavní závěr: Složení kupujících se určuje až po prověření pozemku, nikoli před ní. Pokud nejprve založíte společnost a teprve poté budete hledat pozemek, který by se k ní hodil, může vzniknout korporátní struktura, která nebude pro danou transakci vhodná. V tomto případě nelze poskytnout žádné záruky: každá struktura se posuzuje s ohledem na konkrétní pozemek a konkrétní účastníky.

Zemědělská půda a investiční plán

Toto je ústřední právní otázka celého tématu. Zemědělská půda v Gruzii se řídí samostatným organickým zákonem, v němž je režim pro zahraniční kapitál upraven zvláštním způsobem. Pokud je dominantním partnerem soukromoprávní právnické osoby registrované v Gruzii cizinec nebo právnická osoba registrovaná v zahraničí, nebo pokud nelze dominantního partnera určit podle kritérií zákona, je nabytí zemědělské půdy možné pouze prostřednictvím zvláštního mechanismu stanoveného zákonem. Ten je spojen s investičním plánem a rozhodnutím gruzínské vlády. Původní znění zákona je k dispozici na webových stránkách Matsne, a před každou transakcí je třeba si přečíst jeho aktuální znění v plném znění, nikoli pouze na základě převyprávění.

Samotná registrace společnosti s ručením omezeným ještě neznamená, že se zemědělská půda stane aktivem, ke kterému má zahraniční investor volný přístup. Nejprve je třeba ověřit účel pozemku, strukturu společnosti a příslušný právní rámec.

Co je to investiční plán

Investiční plán není jen formální dokument do složky, ale dokument, ve kterém společnost popisuje projekt v terénu. Postup jeho posuzování určuje usnesení gruzínské vlády, a rozhodnutí přijímá vláda. Tento mechanismus má několik důležitých rysů.

Je určen pro skutečný investiční projekt, nikoli pro formální pořízení pozemku. Pravidla vyžadují zveřejnění výše a zdroje investic, lhůt, počtu pracovních míst, infrastruktury a dalších parametrů projektu. Stanovují rovněž kritérium podstatného zvýšení možností, kapacity a/nebo hodnoty stávajícího aktiva: takové zvýšení se považuje za podstatné, pokud náklady spojené s investičním plánem činí nejméně čtyřnásobek hodnoty nabývaného pozemku. Nákup malého soukromého pozemku „pro vlastní potřebu“ tedy sám o sobě není investičním projektem a není vhodné se pokoušet jej prezentovat jako investiční projekt.

Tento mechanismus má také specifické finanční požadavky. Za posouzení plánu se vybírá servisní poplatek ve výši 1% z deklarované výše investice, nejméně však 1 000 a nejvýše 30 000 GEL. Po schválení je třeba předložit bezpodmínečnou a neodvolatelnou záruku ve výši 2% investičního závazku; tuto záruku vydává bankovní instituce nebo pojišťovna s licencí v Gruzii. Tyto náklady je třeba zohlednit ještě před výběrem struktury transakce a všechny částky je třeba před podáním žádosti porovnat s platným zněním nařízení.

Schválení není zaručeno a nelze jej slíbit: Vláda má právo plán jak schválit, tak zamítnout. Každý zprostředkovatel, který tvrdí, že „vláda to určitě schválí“, buď nerozumí postupu, nebo mu rozumí, ale mlčí.

Závazky vyplývající z plánu musí být skutečně splněny. Nesplnění může mít za následek uložení pokuty, poskytnutí dodatečné lhůty ke splnění, převod částky záruky do státního rozpočtu a, v případě potvrzeného nesplnění, zápis povinnosti zcizit zemědělskou půdu. Plán je proto třeba sestavit tak, aby byl splnitelný, a ne tak, aby při podání vypadal hezky.

Vytvářet plán na základě již zaplacené zálohy je riskantní, protože se tím dostanete do závislosti na prodávajícím. Pro zahraničního investora, který chce pracovat právě se zemědělskou půdou, cesta existuje, ale zásadně se liší od obvyklého nákupu typu „přišel – vyřídil“: jde o projednání projektu se státem, přičemž pozemek je pouze částí celé záležitosti.

Našli jste zemědělskou půdu a nevíte, zda je pro vás vhodný model prostřednictvím společnosti?
Nevkládejte zálohu pouze na základě slibu prodávajícího, že „to vyřídíme přes s.r.o.“. Nejprve je třeba ověřit účel pozemku, strukturu společnosti a použitelnost zvláštního mechanismu.
[Zkontrolovat scénář nákupu]

Kdy je společnost skutečně potřebná

Společnost s ručením omezeným není třeba prezentovat jako nezbytnou součást jakéhokoli nákupu pozemku v Gruzii. Založení společnosti má smysl tehdy, když za ním stojí skutečný hospodářský záměr, a nikoli pouhá snaha „se pojistit“.

Společnost má obvykle smysl, když:

• nákup souvisí s reálným podnikáním: pozemek bude součástí provozní činnosti;
• plánuje se hotel, penzion nebo jiný turistický projekt;
• jde o developerský projekt, kdy je pozemek určen k zástavbě a prodeji nemovitostí;
• několik investorů chce tento aktiv vlastnit společně a je třeba stanovit transparentní podíly;
• je nutné oddělit aktiva od provozní činnosti;
• projekt bude muset přilákat dalšího investora;
• předpokládá se následný prodej podílů namísto samotného pozemku; pokud společnost vlastní zemědělskou půdu, je třeba změnu složení společníků a dominantního partnera zvlášť prověřit podle organického zákona;
• Projekt bude mít značný tok výdajů a příjmů, který je pohodlnější spravovat v rámci právnické osoby.

Společnost často není nutná, pokud cizinec kupuje běžný pozemek mimo zemědělskou půdu pro stavbu rodinného domu, pokud neprobíhá žádná provozní činnost a ani se neplánuje, nebo pokud je jediným cílem společnosti s ručením omezeným snaha obejít omezení. V posledním případě společnost problém nevyřeší, ale přenáší jej na úroveň korporátní struktury, kde se problémy jen znásobují.

Tabulka 3. Fyzická osoba nebo společnost

Z tabulky vyplývá následující: společnost uspěje tam, kde se jedná o podnikání, kde je více účastníků nebo kde dochází k prodeji podílů, a neuspěje tam, kde je úkol jednoduchý. V případě rodinného domu na pozemku, který neslouží k zemědělským účelům, přináší společnost s ručením omezeným častěji povinnosti než výhody. Nelze obecně tvrdit, že společnost je vždy výhodnější než fyzická osoba: záleží to na projektu, daňovém profilu a plánech ohledně ukončení činnosti.

Jaké dokumenty budete potřebovat

Přesný rozsah dokumentů závisí na struktuře transakce, ale pro nákup prostřednictvím gruzínské společnosti s ručením omezeným je obvykle třeba připravit dokumenty ve čtyřech skupinách:

Není vhodné shromažďovat dokumenty podle obecného seznamu z internetu a hned platit prodávajícímu. Nejprve se určí konkrétní pozemek a právní forma kupujícího, teprve poté se sestaví sada dokumentů pro danou transakci.

Jak probíhá nákup

Základní prověření pozemku – vlastník, katastr, věcná břemena a urbanistické parametry – je nezbytné při jakékoli formě nákupu. Právní postup při nabytí se však liší. Například pro gruzínskou společnost se zahraničním majoritním partnerem platí při nákupu zemědělské půdy samostatný mechanismus investičního plánu s vlastními fázemi. Níže je uveden obecný postup; v kroku 6 se může rozvětvovat.

1. Určete účel nákupu. Soukromý dům, vila k pronájmu, hotel, developerský projekt, dlouhodobá investice – na tom závisí všechno ostatní.
2. Získat katastrální číslo. Jedná se o identifikační číslo pozemku ve veřejném katastru, na jehož základě se vyžádají všechny údaje.
3. Určit účel využití pozemku. Zda se jedná o zemědělskou půdu, či nikoli, a jaká konkrétní kategorie je uvedena v registru.
4. Ověřit vlastníka. Je prodávající totožný s registrovaným vlastníkem a má právo nakládat s pozemkem?
5. Zkontrolovat omezení a zátěže. Hypotéka, zabavení, zákaz zcizení, práva třetích osob.
6. Určit vhodnou strukturu nákupu a postup. Fyzická osoba, společnost, společnost se zahraničním podílníkem – v závislosti na účelu využití pozemku a cílech; v případě zemědělské půdy se v případě zahraničního nebo neurčeného majoritního partnera k tomu přidává investiční plán.
7. Ověřit parametry případné výstavby. Funkční zóna, přípustná výška a hustota zástavby, příjezdová cesta, inženýrské sítě.
8. Schválit smlouvu. Platební podmínky, odpovědnost stran, záruky prodávajícího, způsob předání.
9. Provést výpočet. Dohodnout se na způsobu platby stanoveném ve smlouvě a platbu doložit písemně. Bankovní převod je výhodný tím, že v něm jsou uvedeny částka, plátce, příjemce a důvod platby.
10. Zapsat převod vlastnictví. Zákon vyžaduje nejen písemnou smlouvu, ale i zápis práva nabyvatele do rejstříku. NAPR nabízí několik lhůt pro zápis vzniku práva k nemovitosti: 4 pracovní dny – 150 GEL, 1 pracovní den – 270 GEL, v den podání žádosti – 350 GEL. Po dokončení registrace je třeba získat aktuální výpis a ověřit, zda je kupující uveden jako registrovaný vlastník.

Jak poznat, že daná fáze je za námi

Je třeba zvlášť zdůraznit: Kupní smlouva a zápis vlastnického práva nejsou totéž. Podepsaná smlouva z vás v očích katastru ještě nedělá vlastníka.

7 varovných signálů již ve fázi výběru pozemku

Nepokračujte k zaplacení zálohy, dokud nedostanete vysvětlení, pokud:

1. prodejce neposkytuje katastrální číslo;
2. určení pozemku se označuje pouze slovy „pro výstavbu“;
3. slibují, že „po koupi převedou pozemek z zemědělského do nezemědělského účelu“;
4. příjezdová cesta vede přes cizí pozemek, ale věcné břemeno není uvedeno;
5. plocha na místě se výrazně liší od katastrální;
6. slibují konkrétní počet podlaží bez územně plánovacích dokumentů;
7. cizincům se nabízí, aby „prostě založili s.r.o.“ nebo zajistili místního nominálního společníka bez písemné právní analýzy.

Co je třeba zkontrolovat před vyplacením zálohy

V praxi může prodávající nebo zprostředkovatel navrhnout složení zálohy ještě před dokončením úplné prověrky pozemku. Pro kupujícího to znamená vyšší riziko: peníze jsou zablokovány, jeho vyjednávací pozice je slabší a prověrka může odhalit případné problémy. Proto je lepší stanovit podmínky vrácení zálohy a výsledky due diligence ještě před provedením platby.

Co je třeba sledovat ve výpisu z veřejného rejstříku

Nestačí si jen vyžádat výpis – je třeba zkontrolovat, co přesně v něm je uvedeno.

Než složíte zálohu, porovnejte alespoň:

• katastrální kód;
• registrovaného vlastníka;
• plocha pozemku;
• určení pozemku;
• zapsaná práva a omezení;
• hypotéku a další zástavní práva;
• údaje týkající se omezení nakládání s pozemkem.

Poté je třeba katastrální údaje porovnat se skutečným pozemkem. Výpis potvrzuje zapsané údaje, ale sám o sobě neodpovídá na otázky týkající se půdy, skutečného přístupu k pozemku, kapacity inženýrských sítí ani ekonomické účelnosti výstavby.

Elektronický výpis z NAPR nyní stojí 13 GEL, pokud je doručen v průběhu pracovního dne, nebo 52 GEL v den podání žádosti.

Základní principy prověřování nemovitostí popisuje článek „Jak prověřit nemovitost v Gruzii před koupí„. U pozemku je tento seznam širší, protože k právním otázkám se přidávají ještě otázky územního plánování a inženýrské sítě.“

Tabulka 4. Kontrolní seznam pro prověření pozemku

Tato tabulka znázorňuje tři úrovně rizika: právní (je možné nemovitost vlastnit), urbanistickou (je možné stavět) a fyzickou (je možné to provést za rozumnou cenu). Pozemek bez právních vád se může ukázat jako nevýhodná investice, pokud na něm kupující nebude moci realizovat požadovaný projekt. Například dokumenty jsou v pořádku, ale přístup je možný pouze po sousední silnici, na kterou nejsou zaregistrována žádná práva.

Zvláštní pozornost věnujte inženýrským sítím. V kopcovitých oblastech u Batumi a v okolí Gonio může být přivedení vody a elektřiny, stejně jako zajištění odvodu odpadních vod, významnou položkou výdajů. Reliéf terénu má vliv na základy, opěrné zdi a odvodnění.

Ještě před složením zálohy by měl investor získat odpověď alespoň na tři otázky: mohu tento pozemek vlastnit, co je na něm povoleno dělat a zda je možné realizovat právě můj projekt.

Údaje o zapsaných právech a omezeních je třeba ověřit na základě údajů z veřejného rejstříku a aktuálního výpisu NAPR, a nikoli na základě vysvětlení prodejce. U třetí otázky je důležitá urbanistická dokumentace a ověření podmínek pro budoucí povolení.

Nechcete se sami zabývat statusem pozemků, katastrem a omezeními týkajícími se pozemku? Společnost The Residence vám může najít nemovitost nebo pozemek v Gruzii podle vašich požadavků a rozpočtu. Absolvovat krátký výběrový proces

Kolik stojí koupě pozemku prostřednictvím společnosti

Cena pozemku představuje pouze první část rozpočtu. Minimální oficiální výdaje lze rozdělit na založení společnosti, vyřízení dokumentů k pozemku a zápis vlastnictví.

Samotná státní registrace společnosti s ručením omezeným a vlastnická práva tedy stojí relativně málo. Ale nejedná se o celkovou částku transakce. Samostatně mohou být zapotřebí právní prověrka, překlad zahraničních dokumentů, plná moc, geodetické práce, kontrola hranic, urbanistická analýza, bankovní poplatky a účetní služby pro společnost.

U zemědělské půdy, u níž je dominantním partnerem zahraniční subjekt nebo není dominantní partner určen, je rozpočet zásadně odlišný: k běžným výdajům se přidávají požadavky zvláštního investičního mechanismu.

Oficiální sazby NAPR tyto hodnoty potvrzují.

Náklady, daně a provoz společnosti

Náklady na nákup pozemku prostřednictvím společnosti se obvykle účtují v okamžiku uzavření transakce. V korporátním modelu však značná část nákladů připadá na období po nákupu. Náklady na registraci společnosti s ručením omezeným nejsou hlavním výdajem. Důležitější je pochopit budoucí závazky společnosti.

Mezi jednorázové výdaje obvykle patří:

• založení společnosti a registrační úkony;
• právní prověrku pozemku a struktury transakce;
• překlad a legalizaci dokumentů, pokud se účastníci nacházejí v zahraničí;
• notářské nebo zastupovací náklady, pokud někdo podepisuje dokumenty na základě plné moci;
• geodézii a vymezení hranic;
• urbanistickou prověrku a přípravné projekční práce;
• náklady na zápis práva;
• v případě zemědělské půdy, kde je dominantním partnerem zahraniční subjekt nebo není dominantní partner určen, se vyžaduje servisní poplatek a záruka v souladu s investičním plánem.

Po uzavření transakce vznikají průběžné náklady:

• účetní služby: společnost je povinna vést účetnictví a plnit příslušné požadavky na výkaznictví; tuto činnost buď zajišťuje interně, nebo ji svěřuje externímu odborníkovi;
• bankovní služby spojené s účtem;
• správní postupy a rozhodnutí účastníků;
• daně společnosti a daně související s pozemkem, v rozsahu, v jakém se na ně vztahují;
• náklady spojené s prodejem: jak samotného pozemku, tak i podílů.

Samostatným tématem je výplata peněz vlastníkovi ze strany společnosti. Musí mít náležitý právní a daňový základ. Rozdělení zisku ve formě dividend se řídí daňovým zákoníkem a může vést k daňovým povinnostem jak pro společnost, tak při výplatě příjemci. Konkrétní výsledek závisí na statusu příjemce a struktuře, proto zde nejsou uvedeny sazby: před provedením transakce je třeba je ověřit u aktuálních oficiálních zdrojů nebo u daňového poradce.

Praktické pravidlo: Než založíte společnost, sestavte si odhad nákladů na tři roky provozu a porovnejte jej se skutečným přínosem dané struktury. Pokud se tento přínos nedá vyjádřit v číslech ani v konkrétním právním úkolu, společnost pravděpodobně není potřeba.

Nejčastější chyby kupujících

Při transakcích s nemovitostmi se pravidelně vyskytují stejné typy rizik. Zde jsou typické chyby, které mohou vést k finančním ztrátám.

1. Považovat jakoukoli gruzínskou společnost s ručením omezeným za řešení otázky zemědělské půdy. Společnost nezruší zvláštní režim v případě zahraničního nebo neidentifikovaného majoritního partnera.
2. Nekontrolovat dominantního partnera. Formální podíl a označení „gruzínská společnost“ nic nevypovídají o tom, kdo má podle zákona rozhodující vliv, zejména pokud jsou v řetězci zapojeny i jiné právnické osoby.
3. Řídit se slovy prodavače namísto ceníku. Účel, břemena a hranice se potvrzují dokumenty, nikoli sebejistým tónem.
4. Koupit pozemek s tím, že „později změníme jeho účel“. Tato změna není zaručena a neřeší ostatní omezení.
5. Nesmí se zaměňovat nezemědělské využití s možností výstavby. Jedná se o různé otázky s různými zdroji odpovědí.
6. Zaplatit zálohu před prověřením. Po zaplacení zálohy už jste na prodejci závislí.
7. Ignorujte hlavní vchod. Chybějící právně podložený přístup může zkomplikovat nebo v některých případech dokonce znemožnit schválení projektu.
8. Využít nominálního účastníka bez právního posouzení. Takový model představuje firemní i osobní rizika pro všechny zúčastněné strany.
9. Nezohledňovat účetní a firemní náklady. Společnost existuje déle než samotná transakce.

Zvláště riskantní je taková stavba, kterou zdůvodňují slovy „tak to dělají všichni cizinci“, ale nedokážou ji podložit zákonnými předpisy ani dokumenty týkajícími se konkrétního pozemku.

Praktické scénáře

Níže jsou uvedeny čtyři typické situace. Nejedná se o individuální právní doporučení, ale o ilustraci logiky tohoto článku.

Cizinec kupuje pozemek pro rodinný dům

Pokud se nejedná o zemědělský pozemek a nejsou zde žádné obchodní cíle, společnost pravděpodobně není nutná. Nákup na fyzickou osobu je jednodušší a levnější z hlediska správy. Hlavní otázky nespočívají v korporátní rovině: účel podle katastru, věcná břemena, přístupová cesta, parametry zástavby. Pozemek v Kvariati může vypadat ideálně, ale nemusí mít právně vyřešený přístup, a v takovém případě není problémem status kupujícího, ale přístup k pozemku.

Dva investoři chtějí postavit malý hotel

Společnost může být v tomto ohledu logickým řešením: dva účastníci, společný majetek, budoucí provozní činnost, možnost vkládat podíly. Samotná struktura však neodpovídá na otázku, zda je možné postavit právě hotel. Funkční zóna, přípustná hustota zástavby, příjezdová cesta a kapacita inženýrských sítí se posuzují samostatně. Investoři by se měli předem dohodnout na právech a možnostech vystoupení: společenská smlouva je stejně důležitá jako kupní smlouva.

Zahraniční společnost zvažuje využití zemědělské půdy pro turistický projekt

Je třeba analyzovat konkrétní mechanismus: investiční plán, rozhodnutí vlády a strukturu vlastníků. Prvním krokem není hledání pozemku ani složení zálohy, ale právní posouzení, zda projekt splňuje podmínky tohoto mechanismu, a to včetně zohlednění kritéria poměru nákladů k ceně pozemku, poplatku a záruky. Použitelnost tohoto mechanismu závisí na okolnostech projektu a nelze slíbit žádný výsledek.

Kupujícímu je nabízena zemědělská půda prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, jejíž spoluvlastníkem je místní účastník

Jedná se o jednu ze situací, které vyžadují obzvláště pečlivou kontrolu vlastnické struktury. Samotná přítomnost místního účastníka ještě neodpovídá na otázku, kdo je podle zákona dominantním partnerem. Je třeba ověřit, kdo splňuje všechny prvky definice, zda v řetězci nejsou další právnické osoby a co je ve skutečnosti zakotveno ve stanovách a společenské smlouvě. Následně se posuzuje konkrétní transakce a použitelnost zákona na ni. Pokud schéma nemá právní opodstatnění a je podloženo pouze frází „tak se to dělá“, je to varovný signál. U takové struktury je nutná konzultace s gruzínským právníkem specializujícím se na nemovitosti a korporátní právo.

Závěr: nejprve úsek, pak struktura

Postup při koupi pozemku v Gruzii je vždy stejný. Nejprve se určí účel pozemku. Poté se ověří, zda má konkrétní kupující právo jej vlastnit. Následně se zvolí forma transakce. V samostatném kroku se ověří možnost výstavby.

Gruzinská společnost s ručením omezeným není univerzálním způsobem, jak koupit pozemek. U nezemědělských pozemků není společnost vždy nutná a její založení se odůvodňuje konkrétními obchodními cíli. V případě zemědělské půdy tato forma nezbavuje omezení: v případě zahraničního majoritního partnera nebo partnera, jehož totožnost nelze podle zákona zjistit, je zapotřebí speciální postup a výsledek nelze předem zaručit. Jedná se o segment trhu, který je z hlediska prověřování nejnáročnější, a šetřit zde na právním posouzení je riskantní.

Z hlediska řízení rizik je rozumné převést peníze a zálohu až po provedení due diligence: až budete mít k dispozici výpis z rejstříku, jasný přehled o zástavních právech, vjezdu a parametrech zástavby a až bude struktura kupujícího potvrzena v souladu se zákonem. Pokud si vybíráte mezi fyzickou osobou a společností, mějte na paměti: Nejprve se prověřuje daný pozemek a právní model vlastnictví, teprve poté se rozhoduje o společnosti – nikoli naopak.