Kauf von Grundstücken in Georgien über ein Unternehmen

Aktualität der Informationen: Oktober 2026. Die NAPR-Tarife, die Vorschriften zum Besitz landwirtschaftlicher Flächen und die Anforderungen an den Investitionsmechanismus können sich ändern. Vor Abschluss eines Geschäfts sollten Sie die aktuelle Fassung der Rechtsvorschriften sowie die Unterlagen zum jeweiligen Grundstück prüfen.

„Gründen Sie eine georgische GmbH und lassen Sie das Grundstück auf die Firma eintragen“ – diesen Rat hören ausländische Käufer von Verkäufern, Maklern und in Investoren-Chats. Er klingt überzeugend und wird fast immer als Allzwecklösung präsentiert. Doch er vereinfacht die Sachlage übermäßig: Der Erwerb von Grundstücken in Georgien über ein Unternehmen hebt die gesetzlichen Beschränkungen nicht auf, sondern ändert lediglich die Fragen, die geprüft werden müssen.

Die kurze Antwort lautet wie folgt: Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken kann ein Ausländer grundsätzlich auch ohne Gesellschaft als Käufer auftreten; eine Gesellschaft ist nur für bestimmte geschäftliche Zwecke erforderlich. Für landwirtschaftliche Flächen gelten gesonderte Vorschriften, die auch durch die Gründung einer GmbH nicht aufgehoben werden. Ist der beherrschende Gesellschafter eines georgischen Unternehmens ein Ausländer oder eine ausländische juristische Person oder lässt sich der beherrschende Gesellschafter anhand der gesetzlichen Kriterien nicht feststellen, ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen nur über ein spezielles Verfahren möglich, das an einen Investitionsplan und einen Beschluss der georgischen Regierung gebunden ist. Und selbst wenn der Besitz eines Grundstücks möglich ist, bedeutet dies nicht, dass darauf genau das gebaut werden darf, was Sie sich vorgestellt haben.

Im Folgenden wird erläutert, wie der Kauf von Grundstücken durch Ausländer in Georgien über eine georgische GmbH abläuft, in welchen Fällen eine solche Gesellschaft tatsächlich von Nutzen ist und in welchen Fällen sie lediglich zusätzliche Kosten und Risiken mit sich bringt.

Grundstückskauf über eine Firma: Das Wichtigste in 30 Sekunden

Die NAPR-Gebühren sind staatliche Abgaben. Rechtsprüfung, Übersetzung, Vermessung, Bankdienstleistungen, Buchhaltung und Planungsleistungen werden separat abgerechnet. Für eine konkrete Transaktion müssen die aktuellen Gebühren und die geltenden rechtlichen Bestimmungen geprüft werden.

Die Zahlen der GmbH bestätigen NAPR: 200/400 GEL. Eintragung einer Immobilie – 150/270/350 GEL, elektronischer Auszug – 13/52 GEL, Katasterplan – 7/26 GEL.

Kann man über eine Firma Grundstücke kaufen?

Ein eindeutiges „Ja“ oder „Nein“ gibt es hier nicht. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Welche offizielle Zweckbestimmung hat das Grundstück? и Wer ist der beherrschende Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft?. Daher ist es sinnvoll, drei Szenarien zu unterscheiden.

Erstens: eine ausländische natürliche Person. Diese kann grundsätzlich nichtlandwirtschaftliche Grundstücke erwerben. Landwirtschaftliche Flächen kann eine ausländische natürliche Person nicht im Rahmen eines gewöhnlichen Kaufvertrags erwerben; das Gesetz sieht jedoch bestimmte Ausnahmen vor, insbesondere für Flächen, die ein Ausländer durch Erbschaft erhalten hat.

Zweitens: eine georgische juristische Person, deren beherrschender Gesellschafter zu den gesetzlich zulässigen Kategorien gehört. Handelt es sich bei dem Gesellschafter um eine andere juristische Person, muss die Struktur der beherrschenden Beteiligung weiter entlang der Kette überprüft werden.

Der dritte Fall betrifft ein georgisches Unternehmen, dessen beherrschender Gesellschafter ein Ausländer oder eine ausländische juristische Person ist oder anhand der gesetzlichen Kriterien nicht ermittelt werden kann. Genau dieses Szenario wird meist gemeint, wenn von einer „GmbH für Ausländer“ die Rede ist. Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken stellt dies in der Regel keine besonderen Hindernisse dar. Für landwirtschaftliche Grundstücke ist ein spezieller rechtlicher Mechanismus erforderlich, der in einem separaten Abschnitt ausführlich behandelt wird.

Tabelle 1. Wer darf welche Grundstücke erwerben?

Aus der Tabelle lässt sich folgende praktische Schlussfolgerung ziehen: Die Frage „Ist dies über eine Gesellschaft möglich?“ lässt sich immer in zwei präzisere Fragen aufschlüsseln: „Um welche Art von Grundstück handelt es sich?“ und „Wer ist rechtlich gesehen der beherrschende Gesellschafter in der Gesellschaft?“. Solange es auf beide Fragen noch keine bestätigte Antwort gibt, ist es verfrüht, über den Preis und die Anzahlung zu sprechen. Die allgemeinen Regeln für ausländische Käufer werden im Artikel „Kann ein Ausländer in Georgien Grundbesitz erwerben?“, während hier gerade das Unternehmensmodell betrachtet wird.

Sie wissen nicht, ob ein bestimmtes Grundstück für einen ausländischen Käufer geeignet ist?
Senden Sie uns die Kataster-ID oder beschreiben Sie Ihr Anliegen – wir helfen Ihnen dabei, herauszufinden, welche Grundstücke in Frage kommen und welche Kaufstruktur für Ihr Szenario am besten geeignet ist.
[Ein Grundstück in Georgien finden]

Landwirtschaft und Nicht-Landwirtschaft: Worin besteht der Unterschied?

Die offizielle Zweckbestimmung eines Grundstücks legt fest, wer es unter welchen Bedingungen besitzen darf. In Georgien wird diese in den Daten des Public Registry (Nationale Agentur für das öffentliche Register, NAPR) zusammen mit dem Katastercode festgehalten. Eine Anzeige, mündliche Zusicherungen des Verkäufers und sogar das äußere Erscheinungsbild des Grundstücks ersetzen dies nicht.

Daraus ergibt sich eine praktische Konsequenz: Die Begriffe „Grundstück für eine Villa“, „Grundstück für ein Hotel“ oder „in der Umgebung ist alles bebaut“ bieten für sich genommen keinerlei Garantie. Der Verkäufer kann das Grundstück aufrichtig als „fast städtisch“ betrachten, während es im Kataster weiterhin als landwirtschaftlich ausgewiesen ist. Auch das Gegenteil ist möglich: Das Grundstück sieht aus wie ein Gemüsegarten oder ein Feld, ist aber nicht für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt.

Das Kataster muss auch dann überprüft werden, wenn auf dem Grundstück ein Haus steht. In Gonio, Kvariati und anderen Ortschaften lässt sich aus dem Vorhandensein eines eingetragenen Hauses allein noch kein Rückschluss auf die Zweckbestimmung des Grundstücks ziehen: Diese muss separat anhand der Katasterdaten bestätigt werden.

Das Grundprinzip dieses Abschnitts sollte man sich am besten gleich zu Beginn vor Augen halten:

Das Recht auf den Besitz eines Grundstücks ≠ die Zweckbestimmung des Grundstücks ≠ das Recht, ein bestimmtes Bauvorhaben durchzuführen.

Das sind drei verschiedene Fragen mit drei verschiedenen Antwortquellen.

Die erste Frage lautet: Kann gerade dieser Käufer Eigentümer werden? Die Antwort hängt von der Zweckbestimmung des Grundstücks, dem Status des Käufers und der Unternehmensstruktur ab.

Zweitens: Welchen Zweck hat das Grundstück? Die Antwort liefert das Kataster.

Drittens: Ist es möglich, das zu bauen, was Sie sich vorgestellt haben? Die Antwort darauf liefern die städtebaulichen Unterlagen: Funktionszone, Bebauungsparameter, Schutzzonen, Zufahrt, Versorgungsleitungen und schließlich die Baugenehmigung. Das Verfahren wird im Artikel über „Baugenehmigung in Georgien„.

Einige Beispiele veranschaulichen, wie das funktioniert. Ein Grundstück im Stadtteil Gonio, das nicht für landwirtschaftliche Zwecke vorgesehen ist, kann zwar gekauft und registriert werden, doch wenn es in einem Gebiet liegt, in dem die zulässige Gebäudehöhe oder Bebauungsdichte die Errichtung des geplanten Mini-Hotels nicht zulässt, ist dies aus projekttechnischer Sicht ein Fehlkauf. In Kvariati kann ein Grundstück zwar die geeignete Zweckbestimmung haben, aber über keinen rechtlich geregelten Zufahrtsweg verfügen, was die Planung und den Anschluss an die Versorgungsnetze erheblich erschweren kann. In Tiflis kann ein Grundstück rechtlich einwandfrei und für Ausländer zugänglich sein, aber dennoch in einer Zone mit Höhenbeschränkungen oder in der Schutzzone eines Denkmals liegen. In allen drei Fällen besteht zwar das Eigentumsrecht, doch bleibt die Umsetzung des Projekts schwer realisierbar.

Manchmal rechnet der Käufer mit einer Nutzungsänderung: Er möchte das Grundstück zunächst günstiger als landwirtschaftliche Fläche erwerben und es später in eine andere Kategorie umwidmen. Hier ist jedoch etwas anderes wichtig: Eine Nutzungsänderung ist nicht immer möglich, kann nicht im Voraus garantiert werden und löst für sich genommen keine Probleme, die mit dem Ausländerstatus des Käufers oder mit baulichen Vorgaben zusammenhängen. Der Kauf von Grundstücken mit der Absicht, „die Nutzung später zu ändern“, ist eine finanziell riskante Strategie.

Grundstücke, die für einen Kauf in Betracht kommen

von ₾1 822 940

₾34/м²

Investitionsgrundstück am Meer 53552 m² Вторичная недвижимость

Georgien, Ureki

Вторичная недвижимость

52552м²

Übergeben

von ₾651 050

₾484/м²

Grundstück zur persönlichen Nutzung 1344 m² Вторичная недвижимость

Georgien, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Übergeben

von ₾755 218

₾542/м²

Grundstück von 1400 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

1400м²

Übergeben

von ₾325 525

₾326/м²

Grundstück in einem prestigeträchtigen Gebiet von 1000 m² in

Georgien, Gonio

1000м²

Übergeben

von ₾312 504

₾284/м²

Grundstück in einem bebauten Gebiet von 1100 m² in

Georgien, Gonio

1100м²

Übergeben

von ₾1 039 076

₾417/м²

Grundstück mit Aussicht 2504 m² in

Georgien, Kvariati

2504м²

Übergeben

von ₾401 047

₾167/м²

Baugrundstück mit Panoramablick 2400 m² in

Georgien, Sarpi

2400м²

Übergeben

Alle sehen

Braucht man eine Firma: ein einfaches Schema

Schritt 1. Handelt es sich um nichtlandwirtschaftliche Flächen?

→ Ja → Eine ausländische natürliche Person kann sie grundsätzlich direkt erwerben.
→ Nein, landwirtschaftlich → Fahren Sie mit der Überprüfung des Sonderbetriebsmodus fort.

Schritt 2. Steht der Kauf im Zusammenhang mit einem Unternehmen, einem Immobilienprojekt oder mehreren Investoren?

→ Nein → Eine GmbH bietet oft keinen praktischen Vorteil.
→ Ja → Vergleichen Sie den Kauf als Privatperson und über ein Unternehmen unter Berücksichtigung von Steuern, Buchhaltung und dem Ausstieg aus dem Projekt.

Schritt 3. Der Käufer ist eine GmbH und es handelt sich um landwirtschaftliche Flächen?

→ Bestimmen Sie den dominierenden Partner gemäß dem Organic Law.
→ Falls es sich um einen ausländischen Investor handelt oder dieser nicht ermittelt werden kann, → wird ein spezielles Verfahren unter Einbeziehung eines Investitionsplans und eines Regierungsbeschlusses geprüft.

So funktioniert der Kauf über eine GmbH

Die Registrierung einer GmbH und das Recht des Unternehmens, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben, sind unterschiedliche rechtliche Fragen. Welche Grundstücke ein Unternehmen erwerben darf, wird durch das Gesetz bestimmt und nicht durch die Tatsache der Registrierung an sich. Nach den geltenden Tarifen der NAPR dauert die Registrierung einer juristischen Person 1 Werktag und kostet 200 GEL oder erfolgt am Tag der Antragstellung gegen eine Gebühr von 400 GEL.

Einem Ausländer ist es gestattet, Anteile an einem georgischen Unternehmen zu halten. An sich wirft dies keine Fragen auf: Ausländische Gesellschafter in georgischen GmbHs sind gängige Praxis. Fragen tauchen erst dann auf, wenn das Unternehmen landwirtschaftliche Flächen erwirbt; in diesem Fall rückt der Begriff des „beherrschenden Gesellschafters“ in den Vordergrund.

Wer ist der dominante Partner?

Der beherrschende Partner im Sinne des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen wird nicht nur anhand des tatsächlichen Einflusses bestimmt. Das Gesetz berücksichtigt das festgelegte Kriterium der Kapitalbeteiligung (insbesondere einen Anteil von mehr als 50%) oder die Mehrheit der Gesellschafter in den vorgesehenen Fällen, und gleichzeitig die praktische Möglichkeit, entscheidenden Einfluss auf die Entscheidungen des Unternehmens in Bezug auf landwirtschaftliche Flächen auszuüben. Dabei handelt es sich nicht um eine einfache Alternative zwischen „Anteil oder tatsächliche Kontrolle“, sondern um eine Gesamtheit von Bestimmungsmerkmalen.

Daraus ergeben sich einige praktische Konsequenzen.

Die Struktur muss anhand des genauen Wortlauts der Definition geprüft werden und nicht anhand einer allgemeinen Vorstellung davon, „wer das Sagen“ im Unternehmen hat. Bei mehreren Beteiligten ist es wichtig zu klären, wer genau alle Elemente der Definition erfüllt. Lässt sich anhand der gesetzlichen Kriterien kein dominierender Gesellschafter feststellen, fällt das Unternehmen ebenfalls unter die Sonderregelung des Investitionsplans.

Ist ein Gesellschafter eines georgischen Unternehmens eine andere juristische Person, ist die Prüfung allein durch die Tatsache ihrer Registrierung in Georgien noch nicht abgeschlossen. Das Gesetz schreibt vor, den beherrschenden Gesellschafter dieser juristischen Person zu ermitteln und die Analyse gegebenenfalls auf jeder weiteren Ebene der Beteiligungsstruktur fortzusetzen.

Ein georgischer Nominee-Gesellschafter, der „lediglich einen Anteil hält“, sollte nicht als sichere Allzwecklösung dargestellt werden. Abgesehen von der rechtlichen Unsicherheit birgt eine solche Konstruktion bestimmte Risiken: Streitigkeiten über den Anteil, die Weigerung, Beschlüsse zu unterzeichnen, sowie der Tod oder die Insolvenz des Nominees.

Die genauen Formulierungen sind im Text festgelegt Grundgesetz Georgiens über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen auf dem Portal „Legislative Herald of Georgia“. Diese sollten mit der jeweils gültigen Fassung in Bezug auf das jeweilige Unternehmen abgeglichen werden.

Tabelle 2. Einfluss der Einkaufsstruktur

Aus dieser Tabelle geht Folgendes hervor: Die Struktur des Käufers wird erst nach der Begutachtung des Grundstücks festgelegt, nicht davor. Wenn man zunächst eine Gesellschaft gründet und erst danach ein Grundstück dafür sucht, kann es passieren, dass man eine Unternehmensstruktur erhält, die für das jeweilige Geschäft nicht geeignet ist. Hierfür können keine Garantien gegeben werden: Jede Struktur wird speziell auf das jeweilige Grundstück und die jeweiligen Beteiligten geprüft.

Landwirtschaftliche Flächen und Investitionsplan

Dies ist die zentrale rechtliche Frage des gesamten Themas. Landwirtschaftliche Flächen in Georgien werden durch ein eigenes Gesetz geregelt, und die Bestimmungen für ausländisches Kapital sind darin auf besondere Weise ausgestaltet. Ist der beherrschende Gesellschafter einer in Georgien eingetragenen privatrechtlichen juristischen Person ein Ausländer oder eine im Ausland eingetragene juristische Person, oder lässt sich der beherrschende Gesellschafter anhand der gesetzlichen Kriterien nicht feststellen, ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen nur über einen speziellen, gesetzlich vorgesehenen Mechanismus möglich. Dieser ist an einen Investitionsplan und einen Beschluss der georgischen Regierung gebunden. Der Originaltext des Gesetzes ist auf der Website verfügbar Matsne, und vor jeder Transaktion sollte man die aktuelle Fassung vollständig lesen und sich nicht auf Zusammenfassungen verlassen.

Die Registrierung einer GmbH allein macht landwirtschaftliche Flächen noch nicht zu einem für ausländische Investoren frei zugänglichen Vermögenswert. Zunächst müssen die Zweckbestimmung des Grundstücks, die Unternehmensstruktur und der geltende Rechtsrahmen geprüft werden.

Was ist ein Investitionsplan?

Ein Investitionsplan ist kein formelles Dokument für die Akte, sondern ein Dokument, in dem das Unternehmen ein konkretes Projekt beschreibt. Die Vorgehensweise bei seiner Prüfung legt fest, Beschluss der georgischen Regierung, und die Entscheidung trifft die Regierung. Dieser Mechanismus weist einige wichtige Besonderheiten auf.

Es ist auf ein konkretes Investitionsvorhaben ausgerichtet und nicht auf den rein formalen Erwerb eines Grundstücks. Die Vorschriften verlangen die Offenlegung der Investitionssumme und ihrer Herkunft, der Fristen, der Beschäftigungszahlen, der Infrastruktur sowie weiterer Projektparameter. Sie legen zudem das Kriterium einer wesentlichen Steigerung der Möglichkeiten, der Kapazität und/oder des Wertes eines bestehenden Vermögenswerts fest: Eine solche Steigerung gilt als wesentlich, wenn die mit dem Investitionsplan verbundenen Kosten mindestens das Vierfache des Wertes des erworbenen Grundstücks betragen. Daher ist der Kauf eines kleinen privaten Grundstücks „für den Eigenbedarf“ an sich noch kein Investitionsprojekt, und es lohnt sich nicht, zu versuchen, ihn als solches darzustellen.

Der Mechanismus sieht zudem bestimmte finanzielle Anforderungen vor. Für die Prüfung des Plans wird eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1% des angegebenen Investitionsvolumens erhoben, mindestens jedoch 1.000 und höchstens 30.000 GEL. Nach der Genehmigung muss eine bedingungslose und unwiderrufliche Bürgschaft in Höhe von 2% der Investitionsverpflichtung vorgelegt werden; diese wird von einem Bankinstitut oder einem in Georgien zugelassenen Versicherungsunternehmen ausgestellt. Diese Kosten müssen vor der Wahl der Transaktionsstruktur berücksichtigt werden, und alle Zahlen sind vor der Einreichung mit der geltenden Fassung der Verordnung abzugleichen.

Eine Genehmigung ist nicht garantiert und kann nicht zugesagt werden: Die Regierung hat das Recht, den Plan sowohl zu genehmigen als auch abzulehnen. Jeder Vermittler, der behauptet, „die Regierung wird dem auf jeden Fall zustimmen“, versteht entweder das Verfahren nicht oder versteht es zwar, verschweigt dies aber.

Die Verpflichtungen des Plans müssen tatsächlich erfüllt werden. Eine Nichterfüllung kann eine Geldstrafe, die Gewährung einer zusätzlichen Frist für die Erfüllung, die Überweisung des Garantiebetrags an den Staatshaushalt und – bei nachgewiesener Nichterfüllung – die Eintragung der Verpflichtung zur Veräußerung landwirtschaftlicher Flächen zur Folge haben. Daher muss der Plan so verfasst werden, dass er auch umgesetzt werden kann, und nicht so, dass er bei der Einreichung einen guten Eindruck macht.

Es ist riskant, einen Plan auf der Grundlage einer bereits geleisteten Anzahlung zu erstellen, da Sie dadurch vom Verkäufer abhängig werden. Für einen ausländischen Investor, der speziell mit landwirtschaftlichen Flächen arbeiten möchte, gibt es zwar einen Weg, doch dieser unterscheidet sich grundlegend vom gewohnten Kaufablauf „ankommen – abschließen“: Es handelt sich um die Abstimmung des Projekts mit den Behörden, wobei das Grundstück nur einen Teil der Angelegenheit ausmacht.

Sie haben landwirtschaftliche Flächen gefunden und sind sich nicht sicher, ob das Modell über eine Firma für Sie geeignet ist?
Leisten Sie keine Anzahlung allein aufgrund der Zusage des Verkäufers, dass „die Abwicklung über eine GmbH erfolgt“. Zunächst müssen Sie die Zweckbestimmung des Grundstücks, die Unternehmensstruktur und die Anwendbarkeit der Sonderregelung prüfen.
[Kaufszenario prüfen]

Wenn man das Unternehmen wirklich braucht

Eine GmbH sollte nicht als zwingender Bestandteil jedes Grundstückskaufs in Georgien dargestellt werden. Die Gründung einer Gesellschaft ist dann gerechtfertigt, wenn dahinter ein konkretes wirtschaftliches Ziel steht und nicht der Wunsch, sich „abzusichern“.

Ein Unternehmen ist in der Regel sinnvoll, wenn:

• Der Kauf steht im Zusammenhang mit dem eigentlichen Geschäft: Das Grundstück wird Teil der operativen Geschäftstätigkeit sein;
• Es ist ein Hotel, eine Pension oder ein anderes Tourismusprojekt geplant;
• Es handelt sich um ein Entwicklungsprojekt, bei dem das Grundstück für die Bebauung und den Verkauf von Immobilien vorgesehen ist;
• Mehrere Investoren möchten das Vermögen gemeinsam besitzen, und es werden transparente Anteile benötigt;
• Der Vermögenswert muss von der betrieblichen Tätigkeit getrennt werden;
• Für das Projekt muss ein weiterer Investor gewonnen werden;
• Es ist vorgesehen, dass statt des Grundstücks selbst die Anteile verkauft werden; wenn das Unternehmen landwirtschaftliche Flächen besitzt, muss eine Änderung der Gesellschafterzusammensetzung und des beherrschenden Partners gesondert im Hinblick auf das Organgesetz geprüft werden;
• Das Projekt wird einen erheblichen Zu- und Abfluss von Mitteln verzeichnen, dessen Abwicklung im Rahmen einer juristischen Person praktischer ist.

Eine Gesellschaft ist oft nicht erforderlich, wenn ein Ausländer ein gewöhnliches, nicht landwirtschaftlich genutztes Grundstück für ein Einfamilienhaus erwirbt, wenn kein operatives Geschäft besteht und auch nicht geplant ist oder wenn der einzige Zweck der GmbH darin besteht, Beschränkungen zu umgehen. Im letzteren Fall löst die Gesellschaft das Problem nicht, sondern verlagert es auf die Ebene der Unternehmensstruktur, wo sich die Probleme nur noch vervielfachen.

Tabelle 3. Natürliche Person oder Unternehmen

Die Schlussfolgerung aus der Tabelle lautet: Das Unternehmen ist dort erfolgreich, wo es Geschäftsmöglichkeiten, mehrere Bieter oder ein Szenario für den Verkauf von Anteilen gibt, und scheitert dort, wo die Aufgabe einfach ist. Für ein Einfamilienhaus auf einem nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstück bringt eine GmbH eher Verpflichtungen mit sich als Vorteile. Man kann nicht pauschal behaupten, dass ein Unternehmen grundsätzlich vorteilhafter ist als eine natürliche Person: Das hängt vom jeweiligen Projekt, dem Steuerprofil und den Ausstiegsplänen ab.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Der genaue Umfang der Unterlagen hängt von der Struktur der Transaktion ab, doch für einen Kauf über eine georgische GmbH müssen in der Regel Dokumente in vier Gruppen vorbereitet werden:

Man sollte nicht einfach Dokumente anhand einer allgemeinen Liste aus dem Internet zusammenstellen und sofort an den Verkäufer zahlen. Zunächst werden das konkrete Grundstück und die Rechtsform des Käufers festgelegt, woraufhin die für diese Transaktion erforderlichen Unterlagen zusammengestellt werden.

So läuft der Kauf ab

Eine grundlegende Überprüfung des Grundstücks – Eigentümer, Kataster, Belastungen und städtebauliche Vorgaben – ist bei jeder Kaufstruktur erforderlich. Das rechtliche Verfahren für den Erwerb unterscheidet sich jedoch. Beispielsweise gilt für ein georgisches Unternehmen mit einem ausländischen Mehrheitsgesellschafter beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen ein gesonderter Mechanismus in Form eines Investitionsplans mit eigenen Phasen. Nachfolgend ist der allgemeine Ablauf dargestellt; ab Schritt 6 kann es zu Abzweigungen kommen.

1. Den Zweck des Kaufs festlegen. Einfamilienhaus, Villa zur Vermietung, Hotel, Immobilienprojekt, langfristige Investition – davon hängt alles andere ab.
2. Den Katastercode abrufen. Dies ist die Identifikationsnummer des Grundstücks im öffentlichen Register; anhand dieser Nummer werden alle Informationen abgefragt.
3. Die Zweckbestimmung des Grundstücks festlegen. Ob es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt oder nicht, und welche Kategorie genau im Register eingetragen ist.
4. Den Eigentümer überprüfen. Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein, und ist er berechtigt, über das Grundstück zu verfügen?
5. Beschränkungen und Belastungen prüfen. Hypothek, Pfändung, Veräußerungsverbot, Rechte Dritter.
6. Die geeignete Käuferstruktur und das entsprechende Verfahren festlegen. Natürliche Person, Unternehmen, Unternehmen mit ausländischem Gesellschafter – je nach Zweckbestimmung des Grundstücks und den Zielen; bei landwirtschaftlichen Flächen mit einem ausländischen oder nicht festgestellten Mehrheitsgesellschafter ist zusätzlich ein Investitionsplan vorzulegen.
7. Die Rahmenbedingungen für einen möglichen Bau prüfen. Nutzungsart, zulässige Höhe und Bebauungsdichte, Zufahrt, Versorgungsanschlüsse.
8. Den Vertrag genehmigen. Zahlungsbedingungen, Haftung der Parteien, Gewährleistung des Verkäufers, Übergabeverfahren.
9. Führen Sie die Berechnung durch. Die im Vertrag vorgesehene Zahlungsweise vereinbaren und die Zahlung schriftlich nachweisen. Eine Banküberweisung ist insofern praktisch, als dabei der Betrag, der Zahler, der Empfänger und der Zahlungsgrund festgehalten werden.
10. Den Eigentumsübergang eintragen lassen. Das Gesetz schreibt nicht nur einen schriftlichen Vertrag vor, sondern auch die Eintragung des Rechts des Erwerbers in das Register. Die NAPR bietet mehrere Fristen für die Eintragung des Entstehens eines Rechts an einer Immobilie an: 4 Werktage – 150 GEL, 1 Werktag – 270 GEL, am Tag der Antragstellung – 350 GEL. Nach Abschluss der Eintragung muss ein aktueller Auszug angefordert und überprüft werden, ob der Käufer als eingetragener Eigentümer aufgeführt ist.

Woran erkennt man, dass eine Phase abgeschlossen ist?

Es ist besonders hervorzuheben: Ein Kaufvertrag und die Eintragung des Eigentumsrechts sind nicht dasselbe. Ein unterzeichneter Vertrag macht Sie in den Augen des Grundbuchs noch nicht zum Eigentümer.

7 Warnsignale bereits in der Phase der Standortauswahl

Leisten Sie keine Anzahlung, bevor Sie eine Erklärung erhalten haben, wenn:

1. Der Verkäufer gibt den Katastercode nicht an;
2. Die Zweckbestimmung des Grundstücks wird ausschließlich mit den Worten „für Bauzwecke“ angegeben;
3. versprechen, „das Grundstück nach dem Kauf von landwirtschaftlicher in nichtlandwirtschaftliche Nutzung umzuwidmen“;
4. Die Zufahrt führt über ein fremdes Grundstück, aber die Dienstbarkeit wird nicht ausgewiesen;
5. Die Fläche vor Ort weicht deutlich von der Katasterfläche ab;
6. versprechen eine bestimmte Anzahl von Stockwerken ohne städtebauliche Genehmigungen;
7. Einem Ausländer wird angeboten, „einfach eine GmbH zu gründen“ oder einen lokalen Strohmann als Gesellschafter einzutragen, ohne dass eine schriftliche rechtliche Prüfung erfolgt.

Was ist vor einer Vorauszahlung zu prüfen?

In der Praxis kann der Verkäufer oder Makler vorschlagen, eine Anzahlung zu leisten, noch bevor die vollständige Prüfung des Grundstücks abgeschlossen ist. Für den Käufer bedeutet dies ein erhöhtes Risiko: Das Geld ist gebunden, seine Verhandlungsposition ist schwächer, und die Prüfung könnte Probleme aufdecken. Daher sollten die Bedingungen für die Rückerstattung der Anzahlung und die Ergebnisse der Due-Diligence-Prüfung am besten vor der Zahlung festgelegt werden.

Was ist im Auszug aus dem öffentlichen Register zu beachten?

Es reicht nicht aus, einen Auszug zu erhalten – man muss überprüfen, was genau darin angegeben ist.

Vergleichen Sie vor der Anzahlung mindestens folgende Punkte:

• Katastercode;
• des eingetragenen Eigentümers;
• Grundstücksfläche;
• Flächennutzung;
• eingetragene Rechte und Beschränkungen;
• Hypotheken und sonstige Belastungen;
• Angaben zu den Beschränkungen hinsichtlich der Verfügung über das Grundstück.

Anschließend müssen die Katasterdaten mit dem tatsächlichen Grundstück abgeglichen werden. Der Auszug bestätigt zwar die registrierten Daten, gibt jedoch für sich genommen keine Auskunft über den Boden, die tatsächliche Zufahrt, die Kapazität der Versorgungsleitungen oder die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Bauvorhabens.

Ein elektronischer NAPR-Auszug kostet derzeit 13 GEL bei Erhalt innerhalb eines Werktags oder 52 GEL am Tag der Anforderung.

Die grundlegende Logik der Immobilienprüfung wird in dem Artikel „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„. Bei Grundstücken ist die Liste umfangreicher, da zu den rechtlichen Fragen noch städtebauliche und ingenieurtechnische Aspekte hinzukommen.

Tabelle 4. Checkliste zur Überprüfung eines Grundstücks

Diese Tabelle zeigt drei Risikobereiche auf: rechtliche Risiken (ist der Besitz zulässig?), städtebauliche Risiken (ist eine Bebauung zulässig?) und physische Risiken (ist dies zu einem angemessenen Preis realisierbar?). Ein rechtlich einwandfreies Grundstück kann sich als schlechter Vermögenswert erweisen, wenn der Käufer das gewünschte Projekt darauf nicht umsetzen kann. Beispielsweise sind die Unterlagen in Ordnung, aber die Zufahrt erfolgt ausschließlich über die Straße des Nachbarn, für die keine Rechte eingetragen sind.

Bewerten Sie die Versorgungsanschlüsse gesondert. In den hügeligen Gebieten bei Batumi und in der Umgebung von Gonio können die Wasser- und Stromanschlüsse sowie die Organisation der Abwasserentsorgung einen erheblichen Kostenfaktor darstellen. Das Gelände wirkt sich auf das Fundament, die Stützmauern und die Entwässerung aus.

Vor der Leistung einer Anzahlung sollte der Investor Antworten auf mindestens drei Fragen erhalten: Darf ich dieses Grundstück besitzen, was ist auf dem Grundstück erlaubt und lässt sich gerade mein Projekt dort umsetzen?

Angaben zu eingetragenen Rechten und Beschränkungen sollten anhand der Daten des öffentlichen Registers und eines aktuellen Auszugs überprüft werden NAPR, und nicht aufgrund der Erläuterungen des Verkäufers. Für die dritte Frage sind die städtebaulichen Unterlagen und die Prüfung der Voraussetzungen für eine künftige Genehmigung von Bedeutung.

Möchten Sie sich nicht selbst mit dem Status von Grundstücken, dem Kataster und den Beschränkungen für Grundstücke auseinandersetzen? The Residence kann für Sie eine Immobilie oder ein Grundstück in Georgien finden, das Ihren Anforderungen und Ihrem Budget entspricht. Ein kurzes Auswahlverfahren durchlaufen

Wie viel kostet der Kauf eines Grundstücks über ein Unternehmen?

Der Preis für das Grundstück ist nur der erste Teil des Budgets. Die offiziellen Mindestkosten lassen sich in die Gründung der Gesellschaft, die Beschaffung der Unterlagen zum Grundstück und die Eintragung des Eigentums unterteilen.

Somit sind die Kosten für die staatliche Registrierung einer GmbH und die Eigentumsrechte vergleichsweise gering. Aber Das ist nicht der gesamte Transaktionsbetrag.. Darüber hinaus können eine rechtliche Prüfung, die Übersetzung ausländischer Dokumente, eine Vollmacht, Vermessungsarbeiten, eine Grenzprüfung, eine städtebauliche Analyse, Bankgebühren sowie die buchhalterische Betreuung des Unternehmens erforderlich sein.

Bei landwirtschaftlichen Flächen mit einem ausländischen oder nicht festgestellten Mehrheitspartner sieht das Budget grundsätzlich anders aus: Zu den üblichen Ausgaben kommen die Anforderungen eines speziellen Investitionsmechanismus hinzu.

Die offiziellen NAPR-Tarife bestätigen diese Werte.

Kosten, Steuern und Unternehmensführung

Die Kosten für den Erwerb von Grundstücken über ein Unternehmen werden üblicherweise zum Zeitpunkt der Transaktion verbucht. Im Unternehmensmodell entfällt jedoch ein erheblicher Teil der Kosten auf den Zeitraum nach dem Kauf. Die Kosten für die Registrierung einer GmbH stellen nicht den größten Kostenfaktor dar. Es ist wichtiger, die künftigen Verpflichtungen des Unternehmens zu verstehen.

Zu den einmaligen Ausgaben gehören in der Regel:

• Gründung des Unternehmens und Registrierungsformalitäten;
• die rechtliche Prüfung des Grundstücks und der Transaktionsstruktur;
• Übersetzung und Beglaubigung von Dokumenten, falls die Teilnehmer aus dem Ausland kommen;
• Notar- oder Vertretungskosten, wenn jemand Dokumente im Rahmen einer Vollmacht unterzeichnet;
• Vermessung und Grenzfestlegung;
• städtebauliche Prüfung und vorbereitende Planungsarbeiten;
• Kosten für die Eintragung des Rechts;
• Für landwirtschaftliche Flächen mit einem ausländischen oder nicht festgestellten Mehrheitspartner: eine Servicegebühr und eine Garantie gemäß dem Investitionsplan.

Nach dem Geschäftsabschluss fallen laufende Kosten an:

• Buchhaltung: Das Unternehmen ist verpflichtet, eine Buchhaltung zu führen und die geltenden Anforderungen an die Rechnungslegung zu erfüllen; diese Aufgabe wird entweder intern organisiert oder an einen externen Spezialisten übertragen;
• Kontoführung;
• Verwaltungsverfahren und Entscheidungen der Beteiligten;
• Unternehmenssteuern und Steuern im Zusammenhang mit dem Grundstück, soweit diese anwendbar sind;
• Verkaufskosten: sowohl für das Grundstück selbst als auch für die Anteile.

Ein separates Thema ist die Entnahme von Geldern durch den Eigentümer aus dem Unternehmen. Diese muss auf einer ordnungsgemäßen rechtlichen und steuerlichen Grundlage beruhen. Die Gewinnausschüttung in Form von Dividenden wird durch das Steuergesetz geregelt und kann sowohl für das Unternehmen als auch bei der Auszahlung an den Empfänger steuerliche Verpflichtungen nach sich ziehen. Das konkrete Ergebnis hängt vom Status des Empfängers und der Struktur ab, weshalb hier keine Steuersätze angegeben werden: Vor der Transaktion sollten diese anhand aktueller offizieller Quellen oder mit einem Steuerberater abgeglichen werden.

Eine Faustregel: Bevor Sie ein Unternehmen gründen, erstellen Sie einen Kostenvoranschlag für drei Jahre Betrieb und vergleichen Sie diesen mit dem tatsächlichen Nutzen der Unternehmensstruktur. Wenn sich der Nutzen nicht in Zahlen oder einer konkreten rechtlichen Aufgabe ausdrücken lässt, ist das Unternehmen wahrscheinlich überflüssig.

Die häufigsten Fehler von Käufern

Bei Grundstücksgeschäften treten regelmäßig dieselben Arten von Risiken auf. Hier sind typische Fehler, die zu finanziellen Verlusten führen können.

1. Jede georgische GmbH als Lösung für die Frage der landwirtschaftlichen Flächen anzusehen. Das Unternehmen hebt die Sonderregelung nicht auf, wenn es sich um einen ausländischen oder nicht festgestellten beherrschenden Partner handelt.
2. Den dominanten Partner nicht auf die Probe stellen. Der formale Anteil und die Bezeichnung „georgisches Unternehmen“ sagen nichts darüber aus, wer im Sinne des Gesetzes die Kontrolle ausübt, insbesondere wenn weitere juristische Personen in der Kette beteiligt sind.
3. Sich eher an den Aussagen des Verkäufers orientieren als am Verzeichnis. Zweck, Belastungen und Grenzen werden durch Dokumente belegt, nicht durch einen selbstbewussten Tonfall.
4. Grundstücke kaufen mit der Absicht, „die Nutzung später zu ändern“. Die Änderung ist nicht garantiert und beseitigt nicht die übrigen Einschränkungen.
5. Man darf die nichtlandwirtschaftliche Nutzung nicht mit der Möglichkeit zum Bau verwechseln. Das sind verschiedene Fragen mit unterschiedlichen Antwortquellen.
6. Die Anzahlung vor der Überprüfung leisten. Nach der Anzahlung sind Sie bereits vom Verkäufer abhängig.
7. Den offiziellen Eingang ignorieren. Das Fehlen eines rechtlich geregelten Zugangs kann die Genehmigung des Projekts erschweren oder in Einzelfällen sogar unmöglich machen.
8. Einen nominellen Teilnehmer ohne rechtliche Prüfung einsetzen. Ein solches Modell birgt für alle Beteiligten unternehmerische und persönliche Risiken.
9. Buchhaltungs- und Unternehmenskosten sind nicht zu berücksichtigen. Das Unternehmen besteht länger als die Transaktion selbst.

Besonders riskant ist eine Bauweise, die mit den Worten „So machen es alle Ausländer“ begründet wird, für die jedoch weder eine gesetzliche Grundlage noch Unterlagen für das jeweilige Grundstück vorliegen.

Praxisbeispiele

Im Folgenden werden vier typische Situationen beschrieben. Dabei handelt es sich nicht um individuelle rechtliche Empfehlungen, sondern um eine Veranschaulichung der Logik des Artikels.

Ein Ausländer kauft ein Grundstück für ein Einfamilienhaus

Wenn es sich um ein nicht landwirtschaftliches Grundstück handelt und keine geschäftlichen Ziele bestehen, ist eine Gesellschaft höchstwahrscheinlich nicht erforderlich. Der Kauf als Privatperson ist einfacher und kostengünstiger in der Verwaltung. Die wichtigsten Fragen liegen nicht auf der gesellschaftsrechtlichen Ebene: Zweckbestimmung laut Kataster, Belastungen, Zufahrt, Bebauungsparameter. Ein Grundstück in Kvariati mag zwar ideal erscheinen, verfügt aber möglicherweise über keine rechtlich geregelte Zufahrt – und dann liegt das Problem nicht im Status des Käufers, sondern in der Erreichbarkeit.

Zwei Investoren wollen ein kleines Hotel bauen

Das Konzept mag hier logisch erscheinen: zwei Gesellschafter, gemeinsames Vermögen, künftige Geschäftstätigkeit, die Möglichkeit, Anteile einzubringen. Doch die Struktur allein gibt keine Antwort auf die Frage, ob tatsächlich ein Hotel gebaut werden kann. Die Nutzungszone, die zulässige Bebauungsdichte, die Zufahrt und die Kapazität der Versorgungsleitungen werden separat geprüft. Investoren sollten sich im Voraus über Rechte und Ausstiegsmöglichkeiten einigen: Ein Gesellschaftsvertrag ist mindestens ebenso wichtig wie ein Kaufvertrag.

Ein ausländisches Unternehmen erwägt die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen für ein Tourismusprojekt

Es gilt, einen speziellen Mechanismus zu analysieren: den Investitionsplan, den Regierungsbeschluss und die Eigentümerstruktur. Der erste Schritt besteht nicht in der Suche nach einem Grundstück oder der Leistung einer Anzahlung, sondern in einer rechtlichen Prüfung, ob das Projekt für diesen Mechanismus geeignet ist, unter anderem unter Berücksichtigung des Kriteriums des Verhältnisses der Kosten zum Grundstückswert sowie der Gebühr und der Garantie. Die Anwendbarkeit des Mechanismus hängt von den Umständen des Projekts ab, und ein Ergebnis kann nicht zugesichert werden.

Dem Käufer wird landwirtschaftliche Fläche über eine GmbH mit einem lokalen Gesellschafter angeboten

Dies ist eine der Situationen, in denen die Eigentümerstruktur besonders sorgfältig geprüft werden muss. Die Tatsache, dass ein lokaler Partner beteiligt ist, beantwortet noch nicht die Frage, wer im Sinne des Gesetzes der beherrschende Partner ist. Es muss geprüft werden, wer alle Merkmale der Definition erfüllt, ob sich in der Kette weitere juristische Personen befinden und was tatsächlich in der Satzung und im Gesellschaftsvertrag festgelegt ist. Anschließend werden die konkrete Transaktion und die Anwendbarkeit des Gesetzes auf diese bewertet. Wenn hinter dem Konstrukt keine rechtliche Begründung steht, sondern lediglich die Aussage „so macht man das“, ist dies ein Warnsignal. Für eine solche Struktur ist die Beratung durch einen georgischen Anwalt für Immobilien- und Gesellschaftsrecht erforderlich.

Fazit: Erst das Gebiet, dann die Struktur

Die Vorgehensweise beim Kauf von Grundstücken in Georgien ist immer dieselbe. Zunächst wird die Zweckbestimmung des Grundstücks festgelegt. Anschließend wird geprüft, ob der jeweilige Käufer berechtigt ist, das Grundstück zu erwerben. Danach wird die Art der Transaktion festgelegt. In einem separaten Schritt wird die Baubarkeit geprüft.

Eine georgische GmbH ist kein universeller Weg zum Erwerb von Grundstücken. Für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke ist eine Gesellschaft nicht immer erforderlich und muss durch konkrete geschäftliche Ziele gerechtfertigt sein. Bei landwirtschaftlichen Flächen hebt sie die Beschränkungen nicht auf: Bei einem ausländischen Mehrheitsgesellschafter oder einem Gesellschafter, der rechtlich nicht feststellbar ist, ist ein spezieller Mechanismus erforderlich, und das Ergebnis lässt sich nicht im Voraus garantieren. Dies ist das am strengsten geprüfte Marktsegment, und es ist gefährlich, hier bei der rechtlichen Prüfung zu sparen.

Aus Sicht des Risikomanagements ist es sinnvoll, den Kaufpreis und die Anzahlung erst nach der Due Diligence zu überweisen: wenn Ihnen ein Auszug aus dem Grundbuch vorliegt, Sie einen klaren Überblick über Belastungen, die Zufahrt und die Bebauungsparameter haben und die Rechtsform des Käufers gesetzlich bestätigt ist. Wenn Sie zwischen einer natürlichen Person und einem Unternehmen wählen, beachten Sie Folgendes: Zunächst werden das Grundstück und die rechtliche Eigentumsform geprüft, erst danach wird eine Entscheidung über das Unternehmen getroffen – nicht umgekehrt.