Arten von Rohbauten (Ausführungen) in Neubauten in Georgien: schwarz, weiß, grün

Käufer, die sich zum ersten Mal Anzeigen für Neubauten in Batumi, Tiflis oder Gonio ansehen, stoßen fast sofort auf drei Begriffe: schwarzer, weißer und grüner Rohbau. Auf den ersten Blick handelt es sich dabei lediglich um eine Marketingklassifizierung, doch dahinter verbirgt sich der tatsächliche Fertigstellungsgrad der Wohnung, und davon hängt direkt ab, wie viel Geld und Zeit nach Vertragsunterzeichnung benötigt wird.

Auf dem georgischen Markt für Neubauten sind diese Begriffe weit verbreitet, weshalb sie in Anzeigen und Projektpräsentationen häufig vorkommen. Für einen Ausländer, der mehrere Projekte aus einem anderen Land vergleicht, ist es jedoch schwieriger, sich zurechtzufinden: Was bei einem Bauträger als „weißer Rohbau“ bezeichnet wird, gilt bei einem anderen als „grüner Rohbau“, und die Werbebeschreibung kann allgemeiner gehalten sein als die tatsächliche Auflistung der zum Zeitpunkt der Übergabe ausgeführten Arbeiten.

Hier liegt das größte Risiko. Der Käufer sieht den Preis pro Quadratmeter, kommt zu dem Schluss, dass das Angebot günstig ist, berücksichtigt jedoch nicht, wie viel er nach der Schlüsselübergabe zusätzlich bezahlen muss. Der Unterschied zwischen einem „schwarzen“ und einem „grünen“ Rohbau ist keine Frage des Geschmacks, sondern eine Frage des Budgets, des Zeitpunkts der Vermietungsaufnahme und der Frage, inwieweit sich der Käufer selbst oder aus der Ferne aktiv um die Renovierung kümmern muss.

Im weiteren Verlauf des Artikels werden wir erläutern, was üblicherweise zu den einzelnen Rahmenkonstruktionsarten gehört, inwiefern dies mit den tatsächlichen Kosten zusammenhängt und welche Variante für verschiedene Zwecke geeignet ist – zum Wohnen, zur Vermietung, Weiterverkauf – und was man unbedingt im Vertrag und bei der Wohnungsübergabe prüfen muss, damit der tatsächliche Zustand der Immobilie mit dem übereinstimmt, was beim Verkauf versprochen wurde.

Was ist ein „Karkas“ in Georgien?

Der Begriff „Rohbau“ in Anzeigen für georgische Immobilien beschreibt nicht die bauliche Konstruktion eines Hauses, sondern den Fertigstellungsgrad einer bestimmten Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Käufer. Es handelt sich um eine lokale Marktterminologie, die sich in Batumi, Tiflis und anderen Städten etabliert hat und die für viele Käufer gewohnte Einteilung in Rohbau, Vorfertigstellung und Endausbau ersetzt.

Der Unterschied in der Logik ist wichtig. In der für viele Käufer vertrauten Logik „Rohbau / Vorfertigstellung / Fertigstellung“ erscheinen die Erwartungen oft verständlicher, doch auch hier muss der Umfang der Arbeiten anhand der Unterlagen überprüft werden und darf nicht einfach blind geglaubt werden. In Georgien hingegen werden die drei Begriffe – schwarz, weiß, grün – im Rahmen der marktüblichen Terminologie recht häufig verwendet, aber Auf dem Markt gibt es keinen einheitlichen verbindlichen Standard, der ihre Zusammensetzung regeln würde. Der Bauträger entscheidet selbst, was in die einzelnen Kategorien aufgenommen wird, und legt dies in seinen Unterlagen fest.

Genau aus diesem Grund kann derselbe Begriff „Rohbau“ bei zwei verschiedenen Bauträgern einen unterschiedlichen Arbeitsumfang bedeuten. Bei dem einen handelt es sich um eine Wohnung mit Estrich, Putz und eingebauten Fenstern. Beim anderen umfasst dies dasselbe plus eine Rohinstallation der Elektrik, während es beim dritten hingegen ohne Wandputz ist. Für einen Käufer, der mehrere Projekte vergleicht, birgt dies ein Risiko: Er setzt in Gedanken ein Gleichheitszeichen zwischen ähnlichen Bezeichnungen, obwohl er tatsächlich unterschiedliche Fertigstellungsgrade vergleicht.

Ein und dieselbe „Vorausbau“- oder „Fertigstellung“-Ausstattung kann bei verschiedenen Bauträgern einen unterschiedlichen Arbeitsumfang bedeuten. Daher sollten Sie bei der Auswahl einer Wohnung besser gleich nicht nur den Preis pro m² berücksichtigen, sondern auch die Stadt, den Zweck des Kaufs, den Zeitrahmen für die Renovierung und die Bereitschaft, die Ausbauarbeiten selbst in die Hand zu nehmen. Um geprüfte Objekte mit detaillierten Informationen zu erhalten, Machen Sie den Test zur Immobilienauswahl.

Die Marketingbezeichnung des Rohbaus dient als praktischer Anhaltspunkt, stellt jedoch keine technische Beschreibung der Wohnung dar. Der tatsächliche Umfang der Arbeiten muss schriftlich festgehalten werden: im Vertrag, in einem Anhang dazu, in der Ausführungsbeschreibung oder in einem anderen Dokument, das Bestandteil des Geschäfts ist. Die Bezeichnung des Gebäudes ersetzt nicht die technische Beschreibung der Wohnung im Vertrag. Wenn in der Werbung von „Endausbau“ die Rede ist, in den Unterlagen jedoch kein Leistungsverzeichnis enthalten ist oder dieses ungenau formuliert ist, sollte man sich ausschließlich an die schriftlich festgehaltenen Bedingungen halten und nicht an die Werbeformulierung.

Daraus ergibt sich eine praktische Schlussfolgerung für den Käufer: Bevor man die Preise pro Quadratmeter verschiedener Projekte vergleicht, sollte man für jedes einzelne eine genaue Spezifikation anfordern. Nur so lässt sich erkennen, ob es sich um wirklich vergleichbare Angebote handelt oder ob sich hinter ähnlichen Formulierungen ein unterschiedlicher Fertigstellungsgrad verbirgt.

Schwarzer Rahmen

Der Rohbau (Rohausbau) ist der niedrigste von drei Fertigstellungsgraden einer Wohnung. In der Regel sind dabei bereits die grundlegenden baulichen Konstruktionen – tragende Wände und Außenwände – fertiggestellt, während die Frage des Anschlusses oder der Vorbereitung für den Anschluss der Versorgungsleitungen vom jeweiligen Projekt und den Spezifikationen abhängt. Damit endet in der Regel der Fertigstellungsgrad – im weiteren Sinne stellt die Wohnung einen Raum dar, in dem der Käufer buchstäblich alles selbst erledigen muss.

Was bei einem Rohbau in der Regel noch fehlt: Innenwände, Estrich, Wandputz, Elektro- und Sanitärinstallationen innerhalb der Wohnung, Heizungsanlage, Eingangs- und Zimmertüren sowie jegliche Endausbauarbeiten. Der Begriff „in der Regel“ ist hier wichtig, da die genaue Auflistung immer vom jeweiligen Bauträger festgelegt wird und anhand der Leistungsbeschreibung überprüft werden muss, nicht anhand einer allgemeinen Beschreibung des Begriffs.

Richtlinien für den Rohausbau

Diese Zahlen dürfen nicht als feste Marktnorm angesehen werden: Der Preis hängt von der Lage, der Bauphase, dem Bauträger, der Aussicht, der Etage und dem Umfang der Arbeiten ab. Daher sollte man beim Vergleich von Objekten nicht nur den Preis pro m² berücksichtigen, sondern auch den tatsächlichen Zustand der Wohnung.

Dieses Format eignet sich für Investoren, die bereits über ein bewährtes Renovierungsteam und Erfahrung in der Überwachung von Bauarbeiten verfügen, sowie für Käufer, die sich eine völlig freie Raumaufteilung wünschen und nicht bereit sind, sich an vorgefertigte Trennwände anzupassen. Der Rohbau bietet maximale Freiheit: Man kann die Wohnung praktisch von Grund auf neu gestalten und die Anordnung der Räume, die Materialien sowie die technischen Lösungen ganz nach den eigenen Bedürfnissen auswählen.

Doch genau diese Freiheit wird für eine andere Käufergruppe zum Nachteil. Für diejenigen, die nach dem Kauf schnell einziehen oder die Wohnung sofort vermieten möchten, ist eine Rohbauausführung in der Regel nicht geeignet: Eine Renovierung von Grund auf nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch, erfordert ständige Überwachung – was besonders schwierig ist, wenn sich der Käufer im Ausland befindet – und setzt ein größeres Budget für Design, Materialien und die Arbeit der Handwerker voraus.

Vorteile einer Rohbauausführung

Der größte Vorteil ist die vollständige Kontrolle über das Endergebnis. Der Käufer wählt selbst den Grundriss, die Materialien und die technischen Lösungen aus, ohne für fremde Lösungen zu viel zu bezahlen, die später wieder entfernt werden müssen. Dies ist besonders wertvoll, wenn die Wohnung für einen bestimmten Lebensstil oder spezifische Anforderungen an die Raumaufteilung gekauft wird. Der Einstiegspreis pro Quadratmeter im Rohbauzustand erscheint zwar niedriger, doch ein korrekter Vergleich ist nur unter Berücksichtigung der zukünftigen Renovierungskosten möglich – andernfalls ist der Vergleich unvollständig. Diese Option ist auch praktisch für diejenigen, die planen, mehrere Räume zusammenzulegen oder die Haustechnik auf unkonventionelle Weise zu verändern – in einer fertiggestellten Wohnung ist dies schwieriger und teurer.

Nach Einschätzung mehrerer Unternehmen, die auf dem georgischen Renovierungsmarkt tätig sind, ist der Umbau von einem Rohbau zu einer komplett fertiggestellten Wohnung in der Regel teurer als die Renovierung einer Wohnung im Rohbauzustand, da er den gesamten Zyklus der Haustechnik- und Ausbauarbeiten umfasst.

Nachteile der Rohbauausführung

Das größte Risiko besteht darin, die tatsächlichen Kosten und die Dauer der Renovierungsarbeiten zu unterschätzen. Viele Käufer vergleichen zwar den Kaufpreis, planen jedoch kein vollständiges Budget für die Herrichtung der Wohnung ein, wobei sich die Kosten je nach Fläche, Projekt und Qualität der ausgewählten Materialien als erheblich erweisen können. Das zweite Risiko ist die Notwendigkeit einer ständigen Überwachung der Auftragnehmer, was für Käufer, die im Ausland leben, besonders schwierig ist. Ein dritter Punkt ist die Unvorhersehbarkeit der Zeitpläne: Eine Renovierung von Grund auf hängt von der guten Zusammenarbeit des Teams, der Verfügbarkeit der Materialien und der Logistik ab, und jeder dieser Faktoren kann den Zeitplan für die Vermietung der Wohnung oder den Einzug verschieben.

Weißer Rahmen

Der weiße Rohbau (Vorausbau) nimmt eine Zwischenstellung zwischen Rohbau und Fertigstellung ein und wird oft als Kompromiss zwischen Gestaltungsfreiheit bei der Renovierung und dem Fertigstellungsgrad der Wohnung angesehen. Der „weiße Rohbau“ wird oft als eine der gängigsten Verkaufsformen für Wohnungen in georgischen Neubauten bezeichnet, doch seine weite Verbreitung bedeutet nicht, dass der Leistungsumfang standardisiert ist – bei jedem Bauträger kann er anders aussehen.

In der Praxis ist es gerade Vorbearbeitung gilt als eine der gängigsten Verkaufsformen für Wohnungen in georgischen Neubauten, da sie es dem Bauträger ermöglicht, die wesentlichen Bauarbeiten abzuschließen, und dem Käufer die Möglichkeit gibt, die Endausstattung selbst auszuwählen.

Zum Rohbau können bei verschiedenen Bauträgern Trennwände, Putz, Estrich, Fenster, die Eingangstür sowie einen Teil der Haustechnik umfassen; die genaue Auflistung muss jedoch anhand des Lastenhefts überprüft werden – bei dem einen Projekt kann der Umfang der Arbeiten größer sein, bei einem anderen deutlich geringer.

Orientierungspunkte am weißen Rahmen

Bei vielen Projekten ist ein Teil der Rohbauarbeiten bereits abgeschlossen, sodass der Käufer nicht bei einem völlig leeren Betonraum von vorne beginnen muss; der genaue Umfang der noch verbleibenden Aufgaben hängt jedoch von der Leistungsbeschreibung und der Qualität der tatsächlichen Ausführung ab. Dem Käufer bleibt es überlassen, den Feininbau durchzuführen, die Sanitäranlagen zu installieren, die Beleuchtung zu planen sowie Küche, Möbel und Haushaltsgeräte auszuwählen. Das ist zwar ein beträchtlicher Arbeitsaufwand, aber weniger zeit- und nervenaufwendig als ein Neubau von Grund auf – vorausgesetzt, der angekündigte Arbeitsumfang wurde tatsächlich erbracht.

Dieses Format eignet sich gut für Käufer, die selbst in der Wohnung leben und die Materialien nach ihrem Geschmack auswählen möchten, Investoren, die planen, die Wohnung zu vermieten und Wert auf die Kontrolle über die Qualität der Ausstattung legen, sowie all jenen, die sich an der Gestaltung beteiligen möchten, aber nicht bereit sind, bei leeren Wänden anzufangen.

Die Risiken hängen hier nicht mit dem Umfang der Arbeiten zusammen, sondern mit deren Qualität. Estrich und Putz sind genau jene Elemente, deren Mängel unmittelbar nach dem Kauf mit bloßem Auge kaum zu erkennen sind, sich aber erst nach Monaten zeigen: Risse, Unebenheiten, Ablösungen. Auch der Leistungsumfang kann bei verschiedenen Bauträgern variieren: Bei dem einen umfasst der Rohbau die Verlegung der Elektroinstallation in den einzelnen Räumen, bei dem anderen nur bis zur Verteilertafel. Daher sollte man bei der Abnahme des Rohbaus besonders sorgfältig die Ebenheit der Wände und des Bodens, die Qualität des Estrichs, die Funktionstüchtigkeit aller Hausanschlüsse sowie die Übereinstimmung des tatsächlichen Arbeitsumfangs mit den Angaben in der Leistungsbeschreibung prüfen.

Wenn Sie eine Wohnung im Rohbauzustand in Betracht ziehen, vergleichen Sie nicht nur den Preis pro m², sondern auch den Umfang der Arbeiten gemäß der Leistungsbeschreibung: Trennwände, Estrich, Putz, Fenster, Hausanschlüsse und den Umfang der späteren Endausbauarbeiten.

Schauen Sie sich die Projekte in Gonio mit weißem Rahmen an

von $71 910

$1 700/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

ab 43m²

2027

von $350 000

$1 945/м²

New Village — Second phase

Batumi, Gonio

ab 180m²

2027

von $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

ab 28,3m²

2026

von $69 000

$2 750/м²

GREEN SIDE GONIO

Batumi, Gonio

ab 25,1m²

Übergeben

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Grüner Rahmen

Ein „grüner Rohbau“ (Fertigstellung im Rohbauzustand) ist auf dem georgischen Markt in der Regel näher an einer fertig ausgestatteten Wohnung, bedeutet jedoch nicht immer, dass die Wohnung vollständig bezugsfertig ist. Je nach Projekt kann dies die Endausführung der Wände und Decken, ein ausgestattetes Badezimmer, Bodenbeläge, Innentüren und manchmal auch eine Küche oder eine Grundausstattung an Möbeln umfassen – aber nur wenn dies ausdrücklich in der Spezifikation festgelegt ist, und nicht standardmäßig vorausgesetzt.

Dies ist ein entscheidender Punkt: Es wäre ein Fehler zu behaupten, dass der Rohausbau immer die vollständige Fertigstellung einschließlich Möbeln und Geräten bedeutet, da der Umfang je nach Projekt stark variiert. Bei einem Bauträger kann der Endausbau eine fertige Küche und Klimaanlagen umfassen, bei einem anderen hingegen nur den Ausbau ohne jegliche Möbel. Daher sind die Begriffe „schlüsselfertig“ und „Rohbau“ keine Synonyme, und es ist unkorrekt, sie gleichzusetzen.

Richtlinien für den Endausbau

Dieses Format ist praktisch für Käufer, die schnell einziehen möchten, ohne lange auf Renovierungsarbeiten warten zu müssen, für Investoren, die daran interessiert sind, die Vermietung so schnell wie möglich in Angriff zu nehmen, sowie für diejenigen, die eine Wohnung aus der Ferne kaufen und keine Möglichkeit haben, die Bauarbeiten vor Ort zu überwachen. Ein Rohbau kann den Aufwand des Käufers für die Renovierung verringern, sofern der angegebene Arbeitsumfang tatsächlich ausgeführt und durch die Leistungsbeschreibung bestätigt wurde – dies ist ein wichtiger Vorbehalt, da es in der Praxis auch zu Nacharbeiten nach der Übergabe kommen kann.

Allerdings gibt es auch eine Kehrseite. Die Endausbauarbeiten werden in der Regel mit Standardmaterialien nach Wahl des Bauträgers durchgeführt, was weniger Spielraum für eine individuelle Gestaltung lässt. Nach der Übergabe der Wohnung können Nachbesserungen erforderlich sein – von kleinen kosmetischen Korrekturen bis hin zum Austausch einzelner Elemente, wenn deren Qualität nicht den Erwartungen entspricht. Daher bleibt die Abnahme der Wohnung auch bei der Endausführung ein notwendiger Schritt und keine reine Formalität.

Die Endausführung sollte nicht anhand der Bezeichnung, sondern anhand der Leistungsbeschreibung beurteilt werden: Was genau wurde eingebaut, welche Materialien wurden verwendet und was muss der Käufer nach der Übergabe der Wohnung noch zusätzlich anschaffen?

Vergleich der drei Varianten

Tabelle 1. Grob-, Vor- und Feinschliff: Ein Vergleich

Die Preise in der Tabelle stellen keine festen Marktpreise dar, sondern sind Richtwerte „ab“. In der Realität hängt der Preis pro m² von der Lage, der Nähe zum Meer oder zum Stadtzentrum, dem Baufortschritt, der Etage, der Aussicht, der Klasse der Wohnanlage, den Zahlungsbedingungen und der tatsächlichen Ausstattung ab.

Zu Beginn wirkt eine Rohbauausführung fast immer günstiger pro Quadratmeter, und das ist das Erste, was den Käufern ins Auge fällt. Rechnet man jedoch die Gesamtkosten zusammen – Renovierung, Materialien, Arbeitskosten der Handwerker, Zeitaufwand für die Bauüberwachung –, kann sich der Preisunterschied zu einer „weißen“ oder „grünen“ Rohbauwohnung verringern oder sogar ganz verschwinden, insbesondere wenn die Renovierung nicht in Eigenregie durchgeführt wird.

Eine Fertigstellung mit Endausbau ist zeitlich und nervlich angenehmer, erfordert jedoch eine sorgfältigere Qualitätsprüfung, da der Käufer weniger in den Prozess eingebunden ist und stärker von den Entscheidungen des Bauträgers abhängig ist.
Der Vorausbau erweist sich oft als sinnvolle Mittelwegslösung für diejenigen, die die Kontrolle über die Gestaltung mit einer realistischen Fertigstellungsfrist für die Wohnung verbinden möchten.

Wie sich die Ausstattung auf das Budget auswirkt

Der in der Anzeige angegebene Preis pro Quadratmeter ist nur ein Teil der Gesamtkosten für den Besitz einer Wohnung. Um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln, müssen die Ausgaben hinzugerechnet werden, die erforderlich sind, um die Immobilie in einen Zustand zu versetzen, in dem sie genutzt werden kann: zum Wohnen, zur Vermietung oder zur Vorbereitung auf den Verkauf. Gerade die Art der Ausstattung bestimmt, wie hoch dieses zusätzliche Budget ausfallen wird.

In manchen Fällen können die Kosten für die anschließende Reparatur 20-40% vom Preis der Wohnung selbst, weshalb es nicht korrekt ist, Projekte ausschließlich anhand des Quadratmeterpreises zu vergleichen. Dieser Anteil hängt jedoch stark vom Ausbaustandard und den gewählten Materialien ab.

Eine Rohbauausführung erfordert in der Regel die höchsten Investitionen nach dem Kauf, da der Käufer buchstäblich den gesamten Arbeitsumfang bezahlt – von der Planung über den Einbau von Trennwänden bis hin zur Endausstattung, den Möbeln und den Haushaltsgeräten. Viele Bauunternehmer in Tiflis und Batumi veröffentlichen Richtwerte für die Kosten einer Renovierung – von einer einfacheren Basisvariante bis hin zu einer umfassenden Renovierung auf höherem Niveau. Diese Zahlen dienen lediglich als grobe Orientierung: Die Gesamtkosten hängen von der Wohnfläche, den ausgewählten Materialien, der Komplexität des Projekts, dem Wechselkurs und dem jeweiligen Bauunternehmer ab, daher ist es sinnvoll, nicht den Preis pro Quadratmeter zu vergleichen, sondern das Gesamtbudget für die Fertigstellung des Objekts bis zu dem Zustand, in dem es nutzbar ist.

In der Praxis ist es praktischer, die Renovierungskosten in Dollar pro Quadratmeter anzugeben, da viele ausländische Käufer die Projekte gerade in USD vergleichen. Anhand der öffentlichen Angebote von Renovierungsfirmen in Georgien und Batumi könnten die Richtwerte wie folgt aussehen: Grundrenovierung – etwa ab $95–130/m², eine Standard-Renovierung „schlüsselfertig“ – etwa $160–260/m², Designer- oder Premium-Renovierung – etwa ab $260–415+/m². Bei einigen Unternehmen können „schlüsselfertige“ Angebote inklusive Materialien bereits ab $200–250/m², während komplexere Designlösungen – von $330–500/m².

Bei der Auswahl einer Wohnung ist es wichtig, nicht nur den Preis pro m² zu berücksichtigen, sondern auch das künftige Budget für die Herrichtung der Immobilie: Renovierung, Möbel, Haushaltsgeräte, Zeitplan und Bauleitung. Wenn Sie schneller herausfinden möchten, welches Format zu Ihrem Budget passt – Rohbau, Fertigbau oder Teilfertigbau –, können Sie Eine kurze Auswahl an Immobilien nach den Zielen und Kriterien des Kaufs.

Richtwerte für die Reparaturkosten nach dem Kauf

Diese Zahlen sind als grobe Richtwerte und nicht als feststehende Preise zu verstehen: Der Endpreis hängt von der Wohnfläche, dem Ausgangszustand der Innenausstattung, den ausgewählten Materialien, den technischen Arbeiten, den Möbeln, den Haushaltsgeräten, den Wechselkursen, den Fristen und dem jeweiligen Auftragnehmer ab.

Der Vorausbau verkürzt diese Liste, sodass im Wesentlichen nur noch der Endausbau und die Ausstattung der Wohnung übrig bleiben. Der Endausbau verkürzt die Zeit bis zum Beginn der Vermietung oder zum Einzug am stärksten, doch dies erspart nicht die Kosten für Möbel, Haushaltsgeräte, die Immobilienverwaltung und die Abnahme selbst – selbst ein fertiger Ausbau befreit nicht von diesen Kostenposten.

Bei der Budgetplanung sollten nicht nur die Renovierungskosten selbst, sondern auch die damit verbundenen Posten berücksichtigt werden: Planung und Gestaltung, Lieferung der Materialien zur Baustelle, Bezahlung der Handwerker, mögliche Nachbesserungen nach der Abnahme, Anschluss an die Versorgungsnetze sowie die Projektleitung, falls der Käufer nicht persönlich vor Ort sein kann.

Bei guter Organisation dauert die Renovierung einer mittelgroßen Wohnung in der Regel 6 bis 10 Wochen, allerdings können sich die Fristen aufgrund der Komplexität des Projekts, der Materiallieferungen oder der Auslastung der Auftragnehmer verlängern.

Tabelle 2. Welche Kosten können nach dem Kauf anfallen?

Die Preise in der Tabelle sind Richtwerte „ab“ und keine pauschalen Preise. Bei einem konkreten Projekt kann der Endbetrag aufgrund der Wohnungsgröße, der Materialqualität, der Komplexität der technischen Anlagen, der Fristen, der Logistik, der Möbel, der Haushaltsgeräte und der Anforderungen an die Vermietung höher ausfallen. Daher sollten Sie vor dem Kauf nicht nur den Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen, sondern auch einen separaten Kostenvoranschlag für die Herrichtung der Wohnung in den gewünschten Zustand erstellen.

Die genauen Beträge werden hier bewusst nicht als allgemeingültig angegeben: Sie hängen von der Wohnfläche, den gewählten Materialien, dem Wechselkurs, der Stadt und dem jeweiligen Bauunternehmer ab. Doch selbst bei gleicher Wohnungsfläche kann sich der Unterschied zwischen dem Kauf eines Rohbaus und eines vorfertig gestellten Objekts nicht nur spürbar auf den Preis der Immobilie selbst auswirken, sondern auch auf die Höhe der späteren Kosten für den Innenausbau, Möbel und Ausstattung – daher sollte dieser Unterschied im Voraus einkalkuliert und nicht erst im Nachhinein eingeschätzt werden.

Welche Ausführung soll man wählen?

Die Wahl der Ausstattungsvariante hängt direkt vom Zweck des Kaufs ab. Dieselbe Rohbauausführung kann für einen Investor mit einem erfahrenen Renovierungsteam eine hervorragende Lösung sein, für eine Familie, die zwei Monate nach dem Kauf einziehen möchte, jedoch völlig ungeeignet.

Tabelle 3. Welche Oberflächenbehandlung eignet sich für verschiedene Zwecke?

Für diejenigen, die planen, allein in der Wohnung zu leben, ist eine Vor- oder Endausbauausführung in der Regel praktischer, da sie den Umfang der eigenen Überwachung der Renovierungsarbeiten verringert und Raum für die endgültigen Gestaltungsentscheidungen lässt. Bei einer langfristigen Vermietung legen Käufer oft besonderen Wert auf die Strapazierfähigkeit der Materialien, die einfache Pflege der Wohnung und eine neutrale Innenausstattung, die für verschiedene Mieter geeignet ist.

Wenn das Ziel die Tagesvermietung ist, insbesondere in touristischen Orten wie Batumi, kann eine schlüsselfertige Ausstattung mit vorab bestätigter Möbel- und Geräteausstattung die Zeit bis zum ersten Einzug eines Gastes verkürzen. Dabei ist es jedoch wichtig, nicht von einer „Standardausstattung“ auszugehen, sondern eine konkrete Liste mit dem Bauträger abzugleichen und sich gesondert über die Regeln der Wohnanlage sowie die Verwaltungsbedingungen zu informieren, die die Vermietung auf Tagesbasis betreffen.

Der Kauf aus der Ferne ist ein Sonderfall, bei dem der Rohbau und sogar die Vorfertigstellung eine erhebliche Belastung darstellen: Der Käufer muss entweder vor Ort einen Bauleiter beauftragen oder regelmäßig zur Kontrolle anreisen. Oft ist es praktischer, die End- oder Vorendbearbeitung mit einer zuverlässigen Bauüberwachung in Betracht zu ziehen, anstatt sich allein auf ein einziges Format als universell beste Lösung zu verlassen. Weitere Informationen zur Abwicklung einer solchen Transaktion finden Sie im Artikel „„So kaufen Sie aus der Ferne eine Immobilie in Georgien.“

Viele Renovierungsunternehmen in Georgien arbeiten bereits mit Eigentümern zusammen, die nicht vor Ort sind, und bieten regelmäßige Foto- und Videoberichte, technische Überwachung sowie einen festen Kostenvoranschlag an, wodurch die Notwendigkeit einer persönlichen Anwesenheit vor Ort verringert wird.

Für alle, die ihre Renovierung ganz nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten möchten – mit einem ungewöhnlichen Grundriss, einem individuellen Design und einer Neugestaltung der Haustechnik –, ist ein Rohbau die logische Wahl, vorausgesetzt, es steht ein zuverlässiges Team zur Verfügung und man hat eine realistische Einschätzung des Budgets und der Fristen.

Wenn das Ziel der Weiterverkauf nach einem Preisanstieg des Projekts ist, hängt die Wahl der Ausstattung von der Gesamtstrategie und der Haltedauer ab und nicht von einer einzigen allgemeingültigen Regel. Die allgemeinen Grundsätze für einen sicheren Immobilienkauf in Georgien werden in diesem Artikel erläutert. „Wie man eine Immobilie in Georgien kauft“.

Im Folgenden finden Sie Beispiele für Objekte in verschiedenen Ausbaustufen – von renovierungsbedürftigen Varianten bis hin zu Wohnungen, die sich leichter für den Einzug oder die Vermietung vorbereiten lassen. Vor der Entscheidung sollten Sie dennoch die Spezifikationen, den Übergabetermin und den tatsächlichen Zustand der Wohnung gesondert überprüfen.

Projekte in Batumi mit genau dem Rahmen, den Sie brauchen

Vorverkaufsphase

von $36 500

$1 200/м²

Artex Gate

Batumi, Bereich Flughafen

ab 27,2m²

2029

von $46 300

$1 440/м²

Queen’s Residence

Batumi, Bereich Flughafen

ab 32,16m²

2026

von $55 432

$1 744/м²

Serenade

Batumi, Bereich Flughafen

ab 31,8m²

2028

von $81 374

$2 481/м²

SUMMER 365

Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2026

von $41 232

$1 200/м²

OXY Residence

Batumi, Neuer Boulevard

ab 34,36m²

2028

von $53 375

Lux Golden Wave

Batumi, Neuer Boulevard

ab 30m²

2026

von $150 960

$3 861/м²

Panorama

Batumi, Bezirk BNZ

ab 39,1m²

Es ist im Bau

Alle sehen

Batumi, Tiflis und Gonio

Die Kriterien für die Wahl der Ausstattung variieren je nach Stadt ein wenig, da jeder Standort sein eigenes Käuferprofil und eigene Nutzungsszenarien für die Immobilien aufweist.

Batumi wird häufig als Urlaubsort und Investitionsstandort angesehen. Daher sind für den Käufer hier insbesondere der Zeitpunkt der Vermietungsaufnahme, die Ausstattung mit Möbeln, das Vorhandensein einer Verwaltungsgesellschaft und die saisonale Nachfrage von Bedeutung: Bei Ferienprojekten kann die Saisonabhängigkeit den Zeitpunkt der Vermietungsaufnahme erheblich beeinflussen, weshalb die Bereitschaft der Wohnung für die Hochsaison im Voraus berücksichtigt werden sollte.

Tiflis richtet sich eher an Käufer, die in einer Wohnung leben möchten, oder an Einheimische, die eine langfristige Miete in Betracht ziehen. Hier stehen die Qualität des Gebäudes und der Materialien, die Lage, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur – Schulen, Geschäfte, medizinische Einrichtungen – sowie die Möglichkeit, die Wohnung nach den eigenen Vorlieben zu renovieren, im Vordergrund, da die Besitzdauer oft länger ist als bei Ferienprojekten.

Gonio wird oft als aufstrebender Standort am Wasser angesehen, doch für den Käufer ist es wichtig, die Infrastruktur, den Stand des Projekts und die tatsächlichen Fertigstellungstermine gesondert zu bewerten, anstatt sich ausschließlich an den allgemeinen Wachstumserwartungen für das Gebiet zu orientieren.

Sehenswürdigkeiten in der Region:

• Lage und Verkehrsanbindung – wie gut sind das Stadtzentrum, das Meer und der Flughafen zu erreichen;
• Bauphase – Baugrube, Monolithbau, Abschlussarbeiten;
• der Ruf des Bauträgers – bisherige Projekte, Einhaltung der Fristen;
• Die Zusammensetzung der Oberflächenbehandlung ist eine konkrete Spezifikation und keine allgemeine Bezeichnung;
• Die Fristen für die Übergabe der Wohnung sind im Vertrag festgelegt und nicht mündlich vereinbart;
• Das Vorhandensein einer Verwaltungsgesellschaft – besonders wichtig bei der Vermietung;
• die potenzielle Nachfrage nach Mietwohnungen in einem bestimmten Stadtteil oder an der Küste;
• Kosten nach dem Kauf – Reparaturen, Möbel, Instandhaltung, Steuern.

Diese Liste ist besonders nützlich für Käufer, die mehrere Städte gleichzeitig vergleichen: Der Fertigstellungsgrad sollte nicht isoliert betrachtet werden, sondern im Zusammenhang damit, wie schnell sich der Standort für die Umsetzung des Kaufziels – Wohnen, Vermietung oder Weiterverkauf – eignet.

Wenn Sie Batumi, Tiflis und Gonio miteinander vergleichen, sollten Sie nicht nur die Stadt selbst, sondern auch den Ausbaustand der Wohnungen berücksichtigen: Rohbau, Fertigstellung, Mietbereitschaft, Vorhandensein einer Hausverwaltung und Fertigstellungstermine des Projekts.

Eine Auswahl an Wohnungen am Neuen Boulevard [Batumi]

von $90 038

$1 884/м²

Gemütliche 1-Zimmer-Wohnung 47,80 m² in SUMMER 365

Batumi, Neuer Boulevard

SUMMER 365

1

1

47.80м²

2026

von $104 875

$1 250/м²

Magnificent 2 Schlafzimmer Wohnung 83,90 qm in OXY Residence

Batumi, Neuer Boulevard

OXY Residence

2

1

83.90м²

2028

von $166 636

$5 128/м²

Gemütliches Studio 32,50 m² in Grand Life

Batumi, Neuer Boulevard

Grand Life

Studio

1

32.50м²

2027

von $110 916

$1 560/м²

Geräumige Zwei-Schlafzimmer mit Eckbalkon 71,10 qm in Ikon

Batumi, Neuer Boulevard

Ikon

2

1

71.10м²

2027

Alle sehen

Was ist im Vertrag zu prüfen?

Die Beschreibung der Wohnung in der Anzeige oder die mündliche Erläuterung des Verkaufsberaters stellt kein rechtswirksames Dokument dar. Alle wesentlichen Bedingungen sollten besser schriftlich festgehalten werden: Wenn eine Zusage nur in einem mündlichen Gespräch oder im allgemeinen Schriftverkehr gemacht wurde, kann es erheblich schwieriger sein, diese nachzuweisen und ihre Erfüllung durchzusetzen.

Es ist ratsam, den Umfang der Ausbauarbeiten in einem Dokument festzuhalten, das Bestandteil des Geschäfts ist: im Vertrag, in einem Anhang, in einer technischen Spezifikation oder in einem separaten, von den Parteien unterzeichneten Leistungsverzeichnis. Genau ein solches Dokument beschreibt, welche Materialien verwendet werden, welche Arbeiten ausgeführt wurden, welche Versorgungsleitungen verlegt wurden und ob Trennwände, Fenster, Türen und Sanitäranlagen vorhanden sind und in welcher Form. Ohne eine schriftlich festgehaltene Auflistung kann der Vertrag selbst nur eine allgemeine Bezeichnung der Innenausstattung ohne konkrete Angaben enthalten, was ein erhebliches Risiko für den Käufer darstellt.

Bei der Durchsicht der Unterlagen sollte man besonders auf die Fristen für die Übergabe der Wohnung achten – diese müssen konkret und nicht vage angegeben sein – sowie auf die Bedingungen, unter denen die Verpflichtungen des Bauträgers als erfüllt gelten. Besonders sollte geklärt werden, wie vorzugehen ist, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe von den Angaben in der Leistungsbeschreibung abweicht: Welche Mechanismen gibt es zur Behebung von Mängeln und innerhalb welcher Fristen?

Ein ausländischer Käufer, insbesondere wenn er den Kauf aus der Ferne abwickelt, sollte die Unterlagen vor der Zahlung prüfen und nicht erst danach. Dies betrifft nicht nur die Leistungsbeschreibung, sondern auch allgemeinere Aspekte: den Status der Immobilie und des Projekts, die Registrierungsdaten, Einschränkungen oder Belastungen, die Rechte des Bauträgers am Grundstück oder am Bauobjekt, die Genehmigungsunterlagen sowie die Übereinstimmung des Baus mit den angegebenen Parametern. Dieser Bereich wird insbesondere geregelt durch Gesetzbuch Georgiens über Raumordnung, Architektur und Bautätigkeit.

Die Registrierungsdaten und Auszüge zu Immobilien werden über Online-Dienste überprüft Staatliche Agentur für das öffentliche Register Georgiens. NAPR ist eine staatliche Behörde, die für die Eintragung von Rechten an Immobilien, öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und anderen Registerdaten zuständig ist. Der allgemeine rechtliche Rahmen für die Arbeit dieses Registers ist beschrieben in Das georgische Gesetz über das öffentliche Register.

Was Sie vom Bauträger anfordern sollten:

• der Kaufvertrag selbst in der aktuellen Fassung;
• Anhang mit den Ausführungsspezifikationen;
• Grundriss der Wohnung mit Angabe der Fläche und der Anordnung der Räume;
• die Planungsunterlagen für das gesamte Haus;
• Informationen zur Baugenehmigung und zum Stand des Projekts;
• die genauen Termine für die Übergabe der Wohnung;
• Bedingungen, unter denen eine Änderung des Grundrisses möglich ist;
• Regeln und Ablauf der Wohnungsabnahme;
• Bedingungen für die Behebung von Mängeln nach der Übergabe;
• Informationen über das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts;
• Wenn in der Leistungsbeschreibung auf bestimmte Materialien, Marken oder Ausstattungsgegenstände Bezug genommen wird – ist deren Austausch durch den Bauträger zulässig und unter welchen Bedingungen?

Wenn Sie mehrere Neubauprojekte vergleichen, ist es wichtig, im Voraus zu wissen, bei welchen der Bauträger bereit ist, die technische Spezifikation, die Übergabetermine, den Ausstattungsumfang und die Bedingungen für die Behebung von Mängeln offenzulegen. Bei der Auswahl können Sie Objekte, bei denen die Unterlagen oder die Ausstattung zu viele Unklarheiten aufweisen, sofort ausschließen. Erhalten Sie eine Auswahl Die Begutachtung der Objekte durch unseren Fachmann ist kostenlos.

Jeder dieser Punkte deckt ein einzelnes Risiko ab: von einer vagen Beschreibung der Ausführung bis hin zu Unklarheiten hinsichtlich der Fristen oder der Vorgehensweise bei der Beilegung von Streitfällen. Je detaillierter die Unterlagen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung sind, desto weniger Überraschungen gibt es bei der tatsächlichen Abnahme des Objekts. .

Abnahme der Wohnung

Eine Abnahme ist unabhängig von der Art der Ausstattung erforderlich – selbst wenn die Wohnung im Rohbauzustand verkauft wird und beziehbar erscheint. Je höher der Fertigstellungsgrad der Immobilie ist, desto mehr konkrete Details müssen überprüft werden, da eine fertige Ausstattung mehr potenzielle Mängel verbirgt als nackte Betonwände.

Bei der Abnahme im Rohbau konzentriert man sich auf die grundlegenden Parameter: Übereinstimmung der tatsächlichen Fläche und des Grundrisses mit den Planungsunterlagen, Zustand der tragenden Konstruktionen und Außenwände sowie Anschlusspunkte an die gemeinsamen Versorgungsleitungen des Hauses, sofern diese im Projekt vorgesehen sind. Hier gibt es weniger Details zu prüfen, doch es ist wichtig, sicherzustellen, dass die Raumgeometrie und die Anordnung der Öffnungen mit dem Plan übereinstimmen.

Bei der Vorabnahme ist der Prüfumfang umfangreicher: Zustand der Trennwände, Ebenheit des Putzes und des Estrichs, Funktionstüchtigkeit der eingebauten Fenster, Qualität der Eingangstür sowie Vorhandensein und Zustand der Grundinstallation von Elektrik und Sanitär. Hier sollte man besonders auf versteckte Mängel achten – Risse im Estrich, Unebenheiten an den Wänden, die sich bei der anschließenden Endausbauphase zeigen werden.

Bei der Endausführung ist der Prüfumfang am detailliertesten: die Qualität der Endausführung, die Funktionsfähigkeit der Sanitäranlagen im Badezimmer, der Zustand der Bodenbeläge und der Zimmertüren sowie – sofern in der Leistungsbeschreibung Möbel und Haushaltsgeräte aufgeführt sind – die Übereinstimmung ihrer Ausstattung und ihres Zustands mit den Angaben. Hier können kleine Mängel leichter übersehen werden, da der Gesamteindruck der Wohnung den Eindruck vermittelt, dass sie vollständig fertiggestellt ist.

Tabelle 4. Abnahme-Checkliste nach Typ Ausführungen

Die Kosten für eine fachgerechte Abnahme in Georgien werden in der Regel entweder pro m² oder als Festbetrag pro Objekt berechnet. In öffentlichen Angeboten für Tiflis findet man Abnahmen ab 3 GEL/m², was zum aktuellen Wechselkurs etwa $1.1–1.2/m². Für Batumi wird in einzelnen Angeboten die Abnahme des Neubaus ab €250 pro Objekt, und die Sichtprüfung eines Objekts bis zu 200 m² – ab $150. Diese Zahlen sollten als erste Anhaltspunkte betrachtet werden: Der Endpreis hängt von der Fläche, der Art der Ausstattung, dem Umfang der Prüfung, der Notwendigkeit eines Gutachtens, dem Einsatz eines Fachmanns und der Komplexität des Objekts ab.

In der Praxis empfehlen Fachleute, mindestens 10 Schlüsselelemente Wohnungen: Raumaufteilung, Fenster, Türen, Haustechnik, Belüftung, Qualität des Estrichs, Innenausbau, Sanitäranlagen, Elektroinstallation sowie Übereinstimmung der Ausstattung mit der Leistungsbeschreibung.

Alle festgestellten Mängel sollten schriftlich festgehalten werden – entweder im Abnahmeprotokoll oder in einem separaten Dokument mit Fotos und einer Beschreibung. Mündliche Vereinbarungen zur Behebung von Mängeln lassen sich später im Streitfall nur schwer nachweisen. Der tatsächliche Zustand der Wohnung muss genau mit den Angaben im Vertrag und in der Leistungsbeschreibung abgeglichen werden und nicht mit allgemeinen Eindrücken aus der Besichtigung oder den Werbematerialien des Projekts.

Die Abnahme ist keine reine Formalität. Es ist der Moment, in dem der Käufer die versprochene Ausstattung mit dem tatsächlichen Zustand der Wohnung vergleicht.

Fehler der Käufer

Viele Probleme beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau in Georgien entstehen dadurch, dass die Details zu Beginn nicht genau geklärt wurden. Hier sind die häufigsten Fehler.

• Eine Wohnung ausschließlich nach dem Quadratmeterpreis auszuwählen, ohne den Fertigstellungsgrad und die damit verbundenen Kosten zu berücksichtigen.
• Den grünen Rohbau automatisch als vollständig fertiggestellte Wohnung mit Möbeln und Haushaltsgeräten betrachten, ohne die Spezifikation zu überprüfen.
• Lesen Sie den Anhang mit den Ausführungsspezifikationen nicht, sondern orientieren Sie sich ausschließlich am Namen der Ausführung.
• Bei der Berechnung der Gesamtkosten sollten Möbel, Haushaltsgeräte und die Anschlüsse für Versorgungsleistungen nicht im Budget berücksichtigt werden.
• Die Dauer der Reparaturarbeiten unterschätzen und den Umzug oder den Beginn der Vermietung ohne zeitlichen Puffer planen.
• Fernkauf ohne detaillierte Fotos, Videos und Überprüfung der Unterlagen zum Bauprojekt und zum Bauträger.
• Vor der Zahlung die Reputation und die bisherigen Projekte des Bauträgers nicht zu überprüfen.
• Mängel bei der Abnahme nicht schriftlich festhalten und sich dabei auf mündliche Zusagen zur Behebung verlassen.
• Projekte in verschiedenen Stadtteilen vergleichen, ohne die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur zu berücksichtigen.
• Die Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie nach dem Kauf nicht zu berücksichtigen – das ist besonders wichtig für diejenigen, die planen, die Wohnung zu vermieten.

Ein Teil dieser Risiken lässt sich verringern, indem man vor der Zahlung konkrete Angaben einholt, die Unterlagen prüft und Vereinbarungen schriftlich festhält – und in komplexeren Fällen einen Fachmann zur Überprüfung der Unterlagen hinzuzieht.

Auswahl einer Wohnung entsprechend den Anforderungen

Die Wahl der passenden Ausstattung hängt letztendlich nicht von der abstrakten Frage „Was ist besser?“ ab, sondern vom konkreten Ziel des Käufers. Für diejenigen, die planen, die Wohnung zu vermieten, sind die schnelle Vermietbarkeit und der Zustand der Möbel wichtiger. Für diejenigen, die selbst einziehen, stehen die Qualität der Renovierung, der Grundriss und die Möglichkeit, die Innenausstattung nach eigenen Vorstellungen anzupassen, im Vordergrund. Für Investoren, die einen Weiterverkauf in Betracht ziehen, sind die Liquidität der Immobilie und eine realistische Einschätzung der zusätzlichen Kosten, die vor der Markteinführung anfallen, wichtiger. Und für diejenigen, die aus der Ferne kaufen, ist es oberste Priorität, die Notwendigkeit einer persönlichen Überwachung der Bauarbeiten so gering wie möglich zu halten.

Sie sind sich nicht sicher, welches Format für Sie das richtige ist – ein schwarzer, weißer oder grüner Rohbau? Machen Sie unseren kurzen Immobilien-Fragebogen: Wir berücksichtigen dabei Ihr Budget, den Zweck des Kaufs, die Stadt, den Zeitrahmen und Ihre Bereitschaft, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Eine Immobilie in Georgien finden

Eine solche Auswahl ersetzt zwar nicht die eigene Prüfung der Unterlagen und der Leistungsbeschreibung, kann jedoch dabei helfen, die Liste der Optionen schneller einzugrenzen und Projekte auszuschließen, die dem angegebenen Kaufzweck weniger entsprechen – sei es ein dringender Umzug, eine langfristige Anmietung oder eine Anlagestrategie mit dem Ziel des Weiterverkaufs.

Schlussfolgerung

Rohbau, Vorfertigstellung und Endfertigstellung sind nicht nur Marketingbegriffe, sondern verschiedene Fertigstellungsgrade einer Wohnung, die das Budget, den Zeitrahmen und den Umfang der persönlichen Beteiligung des Käufers an der Renovierung direkt bestimmen. Der Rohausbau bietet maximale Gestaltungsfreiheit, erfordert jedoch Kontrolle, Zeit und ein größeres Budget. Der Vorfertigausbau stellt einen vernünftigen Kompromiss zwischen Preis und Fertigstellungsgrad dar. Der Fertigausbau eignet sich besser für einen schnellen Einzug oder die Aufnahme einer Vermietung, doch sein Umfang muss unbedingt überprüft werden und darf nicht allein aufgrund der Bezeichnung als gegeben hingenommen werden.

Der wichtigste praktische Grundsatz, den man aus dem gesamten Artikel mitnehmen sollte: Man sollte nicht die Bezeichnungen der Rohbauten vergleichen, sondern die konkreten Spezifikationen, den Vertrag, den tatsächlichen Zustand des Objekts bei der Abnahme und den eigenen Kaufzweck – ob man dort wohnen, vermieten oder weiterverkaufen möchte. Jede der drei Varianten kann eine gute Lösung sein, sofern sie dem jeweiligen Zweck entspricht und ihre tatsächliche Zusammensetzung dokumentarisch belegt ist.

Wenn Sie sich über ein bestimmtes Projekt informieren oder verschiedene Optionen in Batumi, Tiflis oder Gonio vergleichen möchten, steht Ihnen das Team Die Residenz kann dabei helfen, verschiedene Optionen zu vergleichen und beim Bauträger Unterlagen sowie die Leistungsbeschreibung anzufordern; bei Bedarf kann zudem ein Fachmann hinzugezogen werden, um den Vertrag rechtlich zu prüfen.