Gayrimenkul satın almak için Gürcistan’a nasıl para gönderilir?

Gürcistan’da gayrimenkul satın almak için para transferi genellikle iki temel yolla yapılabilir: satıcının veya inşaat firmasının banka hesabına doğrudan ya da önce Gürcistan’daki bir bankadaki kendi hesabınıza. Yeni inşa edilen binalar için, alıcının rezervasyon ücreti, ilk taksit ve sonraki taksitleri ödediği, takvime göre aşamalı ödeme yöntemi de sıklıkla kullanılır.

Banka havalelerinin yanı sıra, bazı alıcılar nakit ödeme veya kripto para kullanımını da değerlendiriyor. Ancak bu seçenekler, geleneksel banka ödemelerinden farklı şekilde düzenlenmektedir. Sanal varlıklar Gürcistan’da yasal bir ödeme aracı değildir ve ödeme amacıyla kullanımları yasalarla sınırlandırılmıştır; bu nedenle nakit ödemeler ve kripto para birimleri ile ilgili konular, makalenin ayrı bölümlerinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Gürcistan’da doğrudan uluslararası havale için banka hesabı açmak genellikle zorunlu değildir. Alıcı, sözleşmede veya resmi faturada belirtilen hesap bilgilerini kullanarak kendi yurt dışı hesabından para gönderebilir. Ödeme yapmadan önce hesap sahibini, IBAN'ı, SWIFT/BIC kodunu, para birimini, ödeme amacını ve komisyon kesinti kurallarını kontrol etmek gerekir.

Büyük tutarlı bir havale için banka, satın alma sözleşmesini ve fonların kaynağını doğrulayan belgeleri talep edebilir. Bu nedenle, bankanın şartlarını önceden netleştirmek ve ödemeyi sözleşmede belirtilen tarihten önce, yeterli zaman payı bırakarak göndermek tavsiye edilir.

Önemli: Para transferi ve mülkiyet hakkının tescili farklı aşamalardır. SWIFT onayı, ödemenin yapıldığını kanıtlar; ancak alıcı, Gürcistan Kamu Sicili’nde mülkiyet hakkı devrinin resmi olarak tescil edilmesinden sonra mülk sahibi olur.

Önemli: Alıcının parası kripto para biriminde olsa bile, bu gayrimenkulün doğrudan dijital varlıklarla ödenebileceği anlamına gelmez. Gürcistan Merkez Bankası (GMB) Sanal varlıkların yasal bir ödeme aracı olmadığını ve sanal varlık hizmet sağlayıcılarının (VASP) faaliyetleri için öngörülen özel durumlar dışında bunlarla yapılan ödemelerin yasak olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle uygulamada, öncelikle fiat para birimine yasal bir şekilde dönüştürme işlemi gerçekleştirilir; ardından gayrimenkul ödemesi normal bir banka havalesi yoluyla yapılır.

Kısa adımlar

Adımların sırasını hızlıca kavramak isteyen okuyucular için:

1. Bir nesne seçin ve satıcının veya inşaat firmasının güvenilir olduğundan emin olmak.
2. Tam banka bilgilerini içeren sözleşme, fatura veya ödeme planını almak.
3. Ödeme para birimini, ödeme yöntemini ve olası banka komisyonlarını netleştirin.
4. Yakında gerçekleştireceğiniz büyük tutarlı yurt dışı havaleyi, bankanıza önceden bildirin.
5. Fonların yasal kaynağını doğrulayan belgeleri hazırlamak.
6. Ödeme amacını doğru bir şekilde belirterek transferi gerçekleştirin.
7. SWIFT onayını veya ödeme talimatını saklayın.
8. Satıcıdan para yatırıldığına dair yazılı bir teyit alın.
9. Ödemenin sözleşmeye uygun olduğundan ve sonraki kayıt işlemleriyle bağlantılı olduğundan emin olmak.

Bu adımların her biri, aşağıda ayrı bölümlerde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Önemli: Uluslararası devir işlemi tek başına mülkiyet hakkının devrini teyit etmez. Ödeme, sözleşme ve tescil işlemleri birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Başlıca ödeme yöntemleri

Yöntem seçimi, satıcının kim olduğuna, alıcının Gürcistan’daki bir bankada hesabı olup olmadığına, alıcının birincil mi yoksa ikincil piyasadan mı satın aldığına ve işlemin nasıl yapılandırıldığına bağlıdır. Aşağıda, üç temel seçeneğin ayrıntılı analizi ve yaygın olarak kullanılan tüm yöntemlerin kısa bir karşılaştırması yer almaktadır.

Satıcıya doğrudan ödeme

Yabancı alıcılar için en temel seçeneklerden biri. Para, alıcının yurtdışındaki banka hesabından doğrudan satıcının — gerçek kişi veya inşaat şirketi — banka hesabına aktarılır.

Bu tür bir havale için şunlar gereklidir: Alıcının IBAN numarası, alıcı bankanın SWIFT/BIC kodu, hesap sahibinin tam adı veya soyadı, bankanın adı ve adresi; bazı durumlarda ise muhabir bankanın bilgileri. Alıcının adı veya tüzel kişilik adı, sözleşmede belirtilenle aynı olmalıdır. Alıcının adında veya tüzel adında önemli bir uyuşmazlık, havalenin ek bir kontrolüne, gecikmesine veya iadesine neden olabilir. Yazım, transliterasyon dikkate alınarak sözleşme ve hesap bilgileriyle karşılaştırılmalıdır.

Bir yönetici, emlakçı veya başka bir aracının hesabına yapılacak havale, yalnızca uygun bir sözleşme dayanağı olması ve gerekirse banka tarafından kontrol edildikten sonra kabul edilebilir. Bu dayanak olmadan, söz konusu ödeme hukuki belirsizlik ve ek uyum riskleri yaratır.

Ödeme yapıldıktan sonra SWIFT onay belgesini saklamanız ve satıcıdan paranın hesaba yatırıldığına dair yazılı bir teyit almanız gerekmektedir.

Gürcistan’daki bir bankaya kendi hesabına para transferi

Alıcı öncelikle Gürcistan’daki bir bankada — örneğin TBC Bank veya Bank of Georgia’da — bir hesap açar ve parayı bu hesaba aktarır. Para hesaba yatırıldıktan sonra, satıcıya ödemeyi ülke içinden yapar.

Bu seçenek, para birimi ve ödeme zamanı üzerinde daha fazla kontrol sağlar, taksitli ödemelerde tekrarlanan ödemeleri kolaylaştırır ve onarım, kamu hizmetleri, tesis yönetimi gibi sonraki harcamalar için de kullanışlıdır.

Ancak Yurtdışında ikamet eden bir kişiye hesap açılması — otomatik bir işlem değildir. Banka her durumu ayrı ayrı değerlendirir; vatandaşlık, vergi ikametgahı, gelir kaynağı ve işlemlerin amacı ile ilgili belgeler talep edebilir. Hesap açılması, bankanın gelen her türlü havaleyi otomatik olarak onaylayacağı anlamına gelmez: Banka, büyük veya olağandışı işlemleri ayrı olarak inceleme hakkına sahiptir.

İnşaat firmasının ödeme planına göre ödeme

Birçok projede ödemeler birkaç aşamaya bölünür; ancak somut ödeme planı, inşaat firmasıyla yapılan sözleşmeyle belirlenir. Yaygın bir seçenek şudur: rezervasyon (konaklama yerinin rezerve edilmesi için yapılan ödeme), peşinat, aylık veya üç aylık ödemeler inşaat süresince ve son ödeme anahtarların teslimatı sırasında.

Her bir taksit, sözleşmeyle karşılaştırılmalıdır: tutar, para birimi, son ödeme tarihi ve ödeme amacı ödeme planıyla uyumlu olmalıdır. Yapılan ödemelerin bir tablosunu tutmak ve her bir taksit için ödeme teyit belgesini saklamak, denetimi kolaylaştıran ve anlaşmazlık durumunda yardımcı olan iyi bir uygulamadır.

Aşağıdaki tabloda şunlar derlenmiştir: tüm hesaplama yöntemleri, yabancı alıcılar tarafından potansiyel olarak değerlendirilebilecek olanlardır. Ancak bunların hukuki statüsü, bankacılık uygulamaları ve risk düzeyleri önemli ölçüde farklılık göstermektedir.

Çoğu yabancı alıcı için en şeffaf seçenek hâlâ doğrulanmış sözleşmede veya resmi faturada doğrudan belirtilen hesap bilgileri üzerinden yapılan banka havalesi. Bu yöntem, işlem belgeleriyle ilişkilendirilmesi ve bir ihtilaf ortaya çıktığında kanıtlanması en kolay olanıdır.

Örnek: $100 000 değerindeki bir dairenin ödemesi nasıl olabilir?

İlk büyük tutarlı havale öncesinde, alıcı genellikle bankaya sözleşmeyi (veya ödemenin amacını doğrulayan başka bir belgeyi) ve satıcının ya da inşaat firmasının hesap bilgilerini sunar. Banka, işlemin niteliğine ve kendi iç prosedürlerine bağlı olarak ek bilgi talep edebilir.

Sözleşmeye göre inşaat firmasının komisyon kesintisi yapılmaksızın tam tutarı alması gerekiyorsa, alıcı önceden uygun bir masraf dağıtım türünü seçer ve muhabirin alabileceği olası komisyonu hesaba katar. Son ödemeyi yaptıktan sonra, alıcı bir mutabakat belgesi veya borcun bulunmadığına dair yazılı bir teyit talep eder.

Tutarlar ve takvim yalnızca örnek olarak verilmiştir. Gerçek koşullar, ilgili sözleşmede belirlenir.

Kripto para ve nakit

Bazı alıcılar, gayrimenkul satın alımını nakit veya kripto para ile ödeme imkânını merak etmektedir. Bu yöntemler, standart banka havalelerinden önemli ölçüde farklılık gösterir ve hukuki ve bankacılık risklerinin ayrı olarak değerlendirilmesini gerektirir. Gürcistan’da sanal varlıklar yasal bir ödeme aracı değildir; bu nedenle kripto para birimi ile doğrudan ödeme yapmanın yasal kısıtlamaları vardır ve bu konu makalenin ayrı bir bölümünde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır. Nakit ödeme de döviz, gümrük ve bankacılık mevzuatına uygunluk gerektirir.

Taksitli ödeme imkanı sunan konut kompleksleri

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Yeni teklif

gelen ₾472 302

₾2 438/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾188 685

₾4 461/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾918 365

₾5 103/м²

New Village — Second phase

Batum, Gonio

180m²'den başlayan fiyatlarla

2027

Tümünü görün

Gürcistan’da banka hesabı gerekli mi?

Satıcıya doğrudan uluslararası ödeme yapmak için Alıcının yerel hesabı, genellikle zorunlu değildir. Para, yurtdışındaki bir bankadan satıcının veya inşaat firmasının hesap bilgilerine doğrudan aktarılabilir.

Bununla birlikte, Gürcistan’da kendi hesabına sahip olmak bazı durumlarda faydalı olabilir: farklı dönemlerde birkaç taksitte ödeme yapılması gerektiğinde, uygun bir zamanda para birimini dönüştürmek gerektiğinde, onarım, kamu hizmetleri, vergiler veya mülk yönetimi gibi sonraki harcamalarda. Alıcı, daireyi kiraya vermeyi veya düzenli olarak ziyaret etmeyi planlıyorsa, Gürcistan’da bir banka hesabına sahip olmak işlemleri önemli ölçüde kolaylaştırır.

Bankanın bir yerleşik olmayan kişiye hesap açma kararı, her bir vaka için ayrı ayrı alınır. Banka, pasaport, vergi ikametgahı, adres, istihdam veya iş durumu, gelir kaynağı, hesap açma amacı ve planlanan işlemler hakkında bilgi talep edebilir. Belgelerin listesi ve formatı, ilgili bankaya ve müşterinin profiline göre değişir. Oturma izni veya başka bir ikamet statüsüne sahip olmak tek başına hesap açılmasını garanti etmez — banka, vergi ikametgahı, gelir kaynağı ve müşterinin Gürcistan ile olan ekonomik bağları dahil olmak üzere bir dizi faktörü değerlendirir.

Şunu anlamak son derece önemlidir: Hesap açmak ile belirli bir büyük tutarlı havaleyi kabul etmek farklı şeylerdir. Hesabın aktif olması bile, işlemle ilgili belge talebinin yapılmasını engellemez. Banka, alıcının ne kadar süredir müşteri olduğu dikkate alınmaksızın, fonların kaynağını, ödemenin amacını ve belirli bir işlemle olan bağlantısını kontrol etme hakkına sahiptir.

Hesabın açılmış olması, gelen her işlemin otomatik olarak onaylandığı anlamına gelmez. Banka yine de havalenin amacını, işlem belgelerini ve fonların kaynağını kontrol edebilir.

Çeviri öncesinde neleri hazırlamalı?

Para transferi yapılmadan önce belgelerin hazırlanması, birçok alıcının sonradan halletmeyi ertelediği işlerden biridir. Uygulamada, tam da ihtiyaç duyulduğu anda gerekli belgenin bulunmaması, ödemenin gecikmesine veya iade edilmesine neden olmaktadır.

İşlem Belgeleri

Gerekli belgeler, ilgili banka ve işlem türüne göre değişiklik gösterir; ancak çoğu durumda aşağıdakiler gereklidir:

• imzalanmış veya ön alım-satım sözleşmesi — mükellefi, alıcıyı ve nesneyi birbirine bağlayan temel belge;
• resmi fatura veya fatura inşaat firmasından veya satıcıdan;
• ödeme takvimi, hesaplama aşamalı ise;
• alıcının banka hesap bilgileri resmi olarak — sadece mesajlaşma uygulamasından değil;
• satıcının mülkiyet hakkı veya mülkün durumuna ilişkin belge bankanın talep ettiği durumlarda;
• ödeyen, alıcı ve alıcı arasındaki ilişkileri açıklayan belge, eğer farklı kişiler ise — örneğin, parayı eş gönderirken sözleşmede başka bir kişinin adı geçiyorsa.

Gerekli belgelerin listesi banka tarafından her bir durum için ayrı ayrı belirlenir. Belirli bir havale işlemi için tam olarak nelerin gerekli olacağını, önceden kendi bankanızdan teyit etmenizde fayda vardır.

Bilgilerin doğrulanması

Göndermeden önce her bir parçayı kontrol etmek gerekir:

• alıcı gerçek kişinin tam adı veya şirketin tüzel adı;
• IBAN;
• Alıcı bankanın SWIFT/BIC kodu;
• bankanın adı ve adresi;
• hesap para birimi;
• ödeme amacı — sözleşme numarası, daire veya mülk numarası, alıcı bilgileri;
• gönderim sırasında gerekliyse, muhabir bankanın hesap bilgileri;
• komisyon dağıtım türü: OUR (tüm komisyonlar gönderen tarafından ödenir), SHA (gönderen bankasının komisyonu gönderen tarafından, muhabir bankaların ve alıcının komisyonları ise alıcı tarafından ödenir), BEN (tüm komisyonlar havale tutarından düşülür).

Hesap bilgileri yalnızca mesajlaşma uygulamasındaki bir mesajdan alınamaz. Bunlar, sözleşme veya resmi belgeyle karşılaştırılmalı ve önceden bilinen, bağımsız bir iletişim kanalı aracılığıyla doğrulanmalıdır — örneğin, sohbet odası yerine, inşaat firmasının resmi web sitesinde belirtilen numarayı arayarak.

Yeni hesap bilgilerinin güvenli bir şekilde doğrulanması

Sözleşmenin imzalanmasından sonra banka hesap bilgileri değişmişse:

1. E-postadan veya mesajlaşma uygulamasından alınan yeni verileri doğrudan kullanmayın.
2. Tüzel kişiliğin antetli kağıdına yazılmış resmi bir mektup talep edin.
3. Şirketin resmi unvanını ve kimlik numarasını kontrol edin.
4. Satıcıya veya inşaat firmasına, yeni mesajdaki iletişim bilgilerini değil, daha önce bildiğiniz numarayı arayarak ulaşın.
5. Yüksek tutarlı işlemlerde, bankadan alıcının sözleşmeye uygunluğunu kontrol etmesini isteyin.
6. Bilgilerde yapılan değişikliği, ek bir sözleşmeyle ya da avukatın önerdiği başka bir belgeyle kayıt altına alın.

“Deneme havalesi” yapmak ve bunu yeterli bir kontrol olarak kabul etmek doğru değildir: Küçük bir tutarın başarıyla hesaba yatırılması, hesabın işlevsel olduğunu teyit eder, ancak hesabın işlemin doğru tarafına ait olduğunu kanıtlamaz.

Banka ile mutabakat

Büyük tutarlı bir uluslararası havale yapmadan önce, bankanızla önceden iletişime geçip şunları bildirmeniz gerekir:

• havale tutarı ve para birimi;
• alıcının ülkesi ve bankası;
• ödeme amacı (gayrimenkul satın alımı);
• alıcının bilgileri;
• tahmini tarih;
• para kaynağı ve satın alma belgeleri.

Ön bildirim, işlemin gerçekleştirileceğini garanti etmez — banka yine de söz konusu ödemeyi kendi iç prosedürlerine göre değerlendirir. Ancak bu tür bir görüşme, olası gereklilikleri önceden tespit etmeye yardımcı olur ve son anda belge talebiyle karşılaşmamanızı sağlar.

Sözleşmeyi imzalamadan önce bankaya sadece ücretler hakkında değil, işlemin prensipte mümkün olup olmadığı konusunda da bilgi alın. Banka uzmanına sözleşme taslağını, faturayı ve alıcıya ilişkin bilgileri gönderip, gerekli belgelerin yazılı bir listesini almak faydalı olacaktır.

Bankadan alınan ön onay, ödemenin kesin olarak gerçekleştirileceğini garanti etmez. Ancak bu, alıcı kesin bir ödeme süresini kabul etmeden veya geri alınamaz bir rezervasyon yapmadan önce sorunları tespit etmeyi sağlar.

Satıcıdan veya inşaat firmasından neleri talep etmelisiniz:

1. Resmi belgede yer alan eksiksiz banka hesap bilgileri.
2. Ödeme para biriminin yazılı teyidi.
3. Ödemenin amacına ilişkin kesin ifade.
4. Fatura veya onaylanmış ödeme planı.
5. Hesabın, sözleşmede belirtilen tarafa ait olduğunun teyidi.
6. Komisyonların mahsup edilmesi prosedürü: Eğer gelen tutar eksik çıkarsa, eksik kalan tutarı kim öder?
7. Kayıt işlemini teyit edebilecek personelin iletişim bilgileri.

Bu liste, tutarsızlıkları hemen tespit etmeye yardımcı olur — örneğin, alıcının tüzel adı projenin adı veya inşaat firmasının markasıyla uyuşmuyorsa.

Paranın kaynağının teyidi

Gürcistan’daki bankalar, çoğu ülkenin finans kuruluşları gibi, büyük ve olağandışı işlemleri değerlendirmekle yükümlüdür. Bu gereklilik Gürcistan mevzuatında şu şekilde belirtilmiştir: Gürcistan’ın Kara Para Aklanmasının ve Terörün Finansmanının Önlenmesine Katkıda Bulunmaya İlişkin Kanunu bankaları, müşterileri ve işlemleri uygun şekilde kontrol etmeye mecbur kılar. Bu gerekliliklerin yerine getirilmesinin denetimi, Gürcistan Merkez Bankası.

Pratikte bu şu anlama gelir: Hesaba büyük bir meblağ yatırıldığında — ya da alıcı yurtdışına havale gönderdiğinde — banka, paranın nereden geldiğine dair bir teyit talep etme hakkına sahiptir.

Bankacılık terminolojisinde iki kavram arasında ayrım yapılır. Kaynak — İşlemde yer alan belirli gelir kaynakları: maaş, daire satışından elde edilen gelir, temettüler. Zenginliğin kaynağı — alıcının servet birikiminin genel geçmişi. Müşteri profiline ve risk değerlendirmesine bağlı olarak banka, belirli fonların kaynağını, servetin genel kökenini ya da her iki unsuru da kontrol edebilir.

Genellikle tek bir sözlü açıklama yeterli olmaz. Belgeler şunu göstermelidir: mantıklı ve kesintisiz bir zincir: Para belirli bir kaynaktan alınmış — hesaba yatırılmış — satıcıya aktarılmıştır. Bu zincirdeki kesintiler — örneğin, herhangi bir açıklama yapılmadan yatırılan nakit veya belgelendirilmemiş şekilde birkaç hesap üzerinden yapılan havale — ek sorulara yol açabilir.

Banka, yalnızca ayrı bir belgenin varlığını değil, işlemin genel mantığını da değerlendirir: parayı kim aldı, hesaba nasıl yatırıldı ve neden belirli bir satıcıya gönderiliyor?

Belge talebi, bir suçlama değildir. Bu, bankanın iç kuralları ve yasal gereklilikler doğrultusunda uyguladığı standart bir prosedürdür. Belgelere ilişkin somut liste, banka tarafından her bir durum için ayrı ayrı belirlenir.

Tablo 2. Kaynaklara göre belgeler

Banka, belgelerin tercümesini, tasdikli bir kopyasını veya belgelerin gerçekliğinin ek bir şekilde teyit edilmesini talep edebilir. Noter tasdiki, apostil veya legalizasyon gerekliliği, belgenin türüne, düzenlendiği ülkeye ve ilgili bankanın şartlarına bağlıdır.

Özel bir durum: farklı yüzler. Sözleşmede tek bir alıcı belirtilmişse ve havaleyi eş, akraba, iş ortağı veya bir şirket gerçekleştiriyorsa, bu tür bir düzenlemenin önceden banka ile mutabık kalınması ve belgelerle açıklanması gerekir. Aynı durum, ödeme alıcısının sözleşmede belirtilen satıcıdan farklı olduğu durumlarda da geçerlidir.

Uyum denetimini atlatmak amacıyla büyük bir tutarı parçalara ayırmak, bankaların dikkatini daha fazla çekebilecek riskli bir uygulamadır ve tavsiye edilmez.

Para birimi, komisyonlar ve süreler

Gayrimenkul piyasasında taraflar sık sık fiyatı tartışır ya da fiyatın ABD doları veya euro cinsinden karşılığını belirler. Bununla birlikte, lari Gürcistan’da tek yasal ödeme aracıdır ve girişimciler için fiyatların belirtilmesine ilişkin ayrı kurallar geçerlidir. Bu nedenle sözleşmede, yükümlülük tutarı, para birimi şartı, uygulanacak döviz kuru ve fiili ödemenin yapılacağı para birimi kesin olarak belirtilmelidir. Bu koşullar, para gönderilmeden önce bir Gürcü avukat ve banka ile teyit edilmelidir.

Para birimi konusu pratik açıdan da önemlidir: Sözleşmede belirtilen para biriminden farklı bir para biriminde para transferi yapılırsa, önceden onay alınmadan, ek para birimi dönüştürmeleri, istenmeyen kur kayıpları veya para yatırma sırasında teknik sorunlar yaşanabilir.

Ödeme para biriminin seçimi üç faktöre bağlıdır: sözleşmedeki fiyatın hangi para biriminde belirtildiği, satıcının hesabının hangi para biriminde açıldığı ve belirli bir alıcı için komisyonlar ve döviz çevrimi açısından hangi para biriminin daha uygun olduğu.

Çift dönüştürme

Alıcının parası euro cinsindeyse, sözleşme dolar cinsindeyse ve satıcının hesabı lari cinsindeyse, para transferi sırasında bir döviz çevirisi kaçınılmazdır; hatta iki kez çeviri bile söz konusu olabilir. Her döviz çevirisi, genellikle resmi referans kurundan daha düşük olan banka kuruna göre yapılır. Büyük meblağlarda toplam kayıplar önemli boyutlara ulaşabilir.

Çift dönüştürme sırasında meydana gelen kayıplara ilişkin örnek

Alıcının elinde 100.000 avro var, dairenin fiyatı dolar cinsinden belirlenmiş ve satıcı ödemeyi lari cinsinden bir hesaba kabul ediyor. Bu durumda para önce avrodan dolara, ardından da dolardan lariye çevrilebilir.

İki döviz işlemi sırasında piyasa kuru ile banka kurları arasındaki toplam fark, varsayımsal olarak 2% olursa, kayıp 2.000 €'ya ulaşır. Fark 3% olduğunda ise kayıp 3.000 € olur.

Bu, bankalar tarafından belirlenen bir ücret değildir; aksine, havale yapmadan önce gerçek döviz kurunu öğrenmenin, alınacak toplam tutarı hesaplamanın ve mümkünse gereksiz döviz çevrimlerinden kaçınmanın önemini gösteren bir örnektir.

Tablo, belirli bir bankanın kurunu değil, matematiksel farkı göstermektedir. Para transferi yapmadan önce sadece resmi kuru değil, aynı zamanda dönüştürme işleminden sonra satıcının alacağı gerçek tutarı da karşılaştırın. Merkez Bankası’nın resmi döviz kuru sadece referans amaçlıdır ve bankanın ticari döviz kuru ile aynı olmak zorunda değildir.

Komisyonlar

Uluslararası para transferinin tutarı birkaç unsurdan oluşur:

• gönderen bankanın komisyonu — havalenin işlenmesi ve gönderilmesi için tahsil edilir;
• muhabir bankalar komisyonu — bir veya birkaç ara banka kendi paylarını alıkoyabilir; ancak bu payın tutarını önceden kesin olarak belirlemek her zaman mümkün olmayabilir;
• alıcı bankanın komisyonu — Gürcistan’daki hesaba para yatırılırken tahsil edilir;
• döviz çevirisi — resmi döviz kuru ile banka döviz kuru arasındaki fark.

Komisyon dağıtım türü (OUR, SHA veya BEN), masrafları kimin üstleneceğini belirler. Seçim yapıldığında OUR Gönderici, komisyonların kendi tarafına ait olduğunu beyan eder — bu, masrafların ana tutardan düşülme olasılığını azaltır, ancak tüm muhabir güzergâhlarda tam tutarın tahsil edileceğini garanti etmez. Olası eksikliği kimin karşılayacağına ilişkin şartın sözleşmede açıkça belirtilmesi daha iyidir. Eğer SHA Her iki taraf da kendi bankasına komisyon öder, ancak muhabir banka masrafları nihai tutarı azaltabilir. Eğer BEN Tüm komisyonlar havale tutarından düşülür ve satıcı, gönderilen tutardan daha az bir miktar alır.

Tablo 3. Çeviri ücretinin bileşenleri

Varsayımsal örnek: Sözleşmeye göre satıcının tam olarak 100.000 dolar alması gerekiyorsa, alıcının önceden kendi bankasından ve satıcıdan hangi komisyon türünün seçildiğini ve nihai tutarın daha az olması durumunda farkı kimin karşılayacağını öğrenmesi gerekir. Tam olarak 100.000 doların gönderilmesinin, tam olarak bu tutarın hesaba yatırılacağını garanti edeceğini varsaymamak gerekir.

Çeviri bütçesi hesaplama örneği

Sözleşmeye göre satıcının tam olarak $100 000 alması gerektiğini varsayalım. Gönderen banka $150 tutarında komisyon bildirmektedir, ancak ara bankanın uygulayacağı kesin komisyon tutarı önceden bilinmemektedir.

SHA seçeneğinde, örneğin, muhabir banka havale tutarından masrafların bir kısmını kesebilir. $40 kesilirse, satıcı $99 960 alacaktır ve alıcının ek bir ödeme yapması gerekecektir.

OUR seçeneğinde komisyon genellikle ana tutarın üzerine eklenerek gönderen tarafından ödenir. Bu durumda, alıcının hesabından $100 150 tutarı artı muhabir banka zinciri üzerinden oluşabilecek olası ek masraflar çekilebilir. Ancak OUR seçeneği bile, tam olarak $100 000 tutarının alınacağına dair mutlak bir garanti olarak algılanmamalıdır.

Örnekteki rakamlar varsayımsaldır. Gerçek ücretleri, ödemeyi göndermeden önce bankadan öğrenmeniz gerekir.

Somut ücretler, bankaya, havale kanalına, para birimine ve havale tutarına göre değişiklik gösterir — havaleyi gerçekleştirmeden önce bunları doğrudan bankanızdan teyit ediniz. Gürcistan’daki bankalardaki havale işlemlerine ilişkin güncel bilgileri, örneğin şu resmi web sitelerinde bulabilirsiniz: TBC Bank’ın çeviri sayfası.

Uluslararası havalenin süresi, gönderen bankaya, para birimine, talebin verildiği zamana, muhabir banka zincirine, tatil günlerine ve olası uyum denetimine bağlıdır. Banka yaklaşık bir süre bildirebilir, ancak Tüm kontroller tamamlanana kadar kayıt tarihini garanti etmek genellikle mümkün değildir. Güncel bilgiler, bankanın resmi web sitesinden veya ödeme işlemi sırasında teyit edilebilir. Bu nedenle, havaleyi sözleşmede belirtilen süreye göre biraz erken göndermek daha iyidir.

Ne kadar zaman ayırmak gerekir?

Sıradan bir uluslararası havale için, ödemeyi sözleşmede belirtilen son güne bağlamamak akıllıca olacaktır. Banka, işlem süresinin yaklaşık olarak birkaç iş günü olacağını bildirmiş olsa bile, muhabir banka, tatil günleri, saat dilimi farkları veya uyum denetimleri nedeniyle işlem daha uzun sürebilir.

Büyük tutarlı bir ödemeyi, sözleşmede belirtilen tarihten en az 5–7 iş günü önce göndermek pratik olarak daha güvenlidir. Havale, yaptırım veya uyum riski yüksek bir ülkeden veya bankadan yapılıyorsa, bu süreyi daha da uzatmalı ve gecikme durumunda izlenecek prosedürü satıcıyla önceden kararlaştırmalısınız.

Bu, paranın hesaba yatırılma süresinin garantisi değildir: İşlemin kesin güzergâhı ve süresi yalnızca havaleyi gerçekleştiren banka tarafından teyit edilir.

Bunlar planlama amaçlı kılavuz değerlerdir, garantili banka süreleri değildir. Sözleşmeyi imzalamadan önce, belirli bir transfer yönünün mümkün olup olmadığını bankaya teyit edin ve gecikme durumunda izlenecek prosedürü sözleşmede belirtin.

Bankaların işlem sürelerini göz önünde bulundurun

Banka tarafından belirlenen ödeme talebi kabul saatinden sonra gönderilen uluslararası havale, fiilen ancak bir sonraki iş günü işleme alınabilir. Hafta sonları ve resmi tatiller, gönderenin bulunduğu ülkede, muhabir bankanın bulunduğu ülkede ve Gürcistan’da farklılık gösterebilir.

Büyük bir ödeme yapmadan önce şunları kontrol edin:

• SWIFT talimatlarının kabul saatleri;
• valütasyon tarihi;
• ertesi gün, güzergâh üzerindeki tüm bankalar için iş günü mü;
• banka belgeleri incelemeye başladığında;
• Sözleşmeyi önceden uyum birimine iletmek mümkün mü?

Ödemenin amacını doğru şekilde nasıl belirtilir?

Ödeme açıklaması, genellikle formalite olarak doldurulan ya da hiç doldurulmayan bir alandır. Pratikte ise önemli bir işlevi yerine getirir: parayı belirli bir işlemle ilişkilendirir ve bankanın, satıcının ve alıcının işlemi kesin olarak tanımlamasına yardımcı olur.

Atama aşağıdakilere uygun olmalıdır: sözleşmeye (numara ve tarih), faturaya (eğer sergileniyorsa), nesneye (daire veya parsel numarası), ödeme türü (rezervasyon, ilk taksit, ara ödeme, son ödeme) ve müşterinin verileri.

Uluslararası havaleler genellikle İngilizce dilinde — Latin alfabesiyle — düzenlenir. İşte temel olarak kullanabileceğiniz üç şablon; ancak kullanmadan önce mutlaka bankanızla ve satıcıyla mutabık kalmanız gerekir:

1. [Tarih] tarihli ve [numara] sayılı Gayrimenkul Alım-Satım Sözleşmesi kapsamında, [numara] numaralı daire için alıcı [adı]’ya yapılan ödeme.

2. [numara] sayılı Sözleşme kapsamında, [numara] numaralı gayrimenkul birimi için, alıcı [adı] adına yapılan taksit ödemesi.

3. [tarih] tarihli ve [numara] sayılı Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesi kapsamında yapılacak son ödeme.

Şu tür belirsiz ifadeler: kişisel transfer veya hediye Gayrimenkul ödemeleri için uygun değildir — bu ödeme yöntemleri işlemin özünü yansıtmaz ve bankanın ek sorular sormasına neden olabilir.

Sözleşme ve mülk numarası Satıcı ve inşaat firmasının, gelen onlarca havale arasından ödemeyi hızlı bir şekilde tespit etmesini sağlar. Bu durum özellikle taksitli ödemelerde önemlidir: net bir ödeme amacı belirtilmezse, inşaat firmasının muhasebe departmanı parayı yanlış taksitte kayda geçirebilir veya açıklama gönderilmesini isteyebilir.

Ödemenin maksimum uzunluğu, bankanın arayüzüne ve kullanılan ödeme formatına bağlıdır. Metnin tamamı sığmazsa, sözleşme numarası, nesne kimliği, ödeme türü ve alıcının adına öncelik verilmelidir — bu durumda kısaltılmış ifadeyi önceden banka ve satıcıyla mutabık kalınmalıdır.

Para transferinden önce sözleşmede nelere dikkat edilmelidir?

Banka işlemi, sözleşme şartlarına uygun olmalıdır. İmzalamadan önce, belgede aşağıdakilerin belirtildiğini kontrol edin:

• mülkün tam fiyatı;
• yükümlülüğün para birimi ve fiili ödemenin para birimi;
• döviz kuru veya dönüştürme sırasında bu kurun belirlenme yöntemi;
• alıcının banka hesap bilgileri;
• eşten, akrabadan veya şirketten yapılan ödemenin kabul edilebilirliği;
• her bir ödemenin türü: rezervasyon, avans, ilk taksit, ara ödeme veya son ödeme;
• banka ve muhabir komisyonlarını kim ödüyor;
• Borç, paranın hesabından çekildiği anda mı yoksa satıcıya yatırıldıktan sonra mı yerine getirilmiş sayılır;
• banka havaleyi geciktirirse veya iade ederse ne olur;
• alıcının gönderim teyidini sunabileceği süre;
• bilgilerin değiştirilme prosedürü;
• Ödemenin, sözleşmenin imzalanması, mülkün devri ve hak tesciliyle olan ilişkisi.

Yükümlülüğün yerine getirildiği anı belirlemek özellikle önemlidir. Sözleşme, yalnızca tutarın tamamının fiilen hesaba yatırılmasını ödeme olarak kabul ediyorsa, komisyon kesintisi veya muhabir bankanın gecikmesi, alıcı parayı zamanında göndermiş olsa bile, formalite açısından eksik ödeme veya gecikmeye yol açabilir.

Yeni inşaatın ödemesi ve taksitlendirme

Batum, Gonio veya Tiflis’te bir inşaat firmasından daire satın almak, genellikle peşin ödeme, taksitli peşinat veya kişiye özel ödeme planı seçenekleri arasında bir seçim yapmayı gerektirir. Ödeme yapısının nasıl işlediğini anlamak, gayrimenkul seçimi aşamasında bile önemlidir.

Rezervasyon — Alıcının belirli bir daireyi rezerve etmesini sağlayan ilk ödeme. Rezervasyon koşulları farklılık gösterir: ödeme yapmadan önce, belgede ödemenin nasıl adlandırıldığını, mülkün bedeline dahil edilip edilmediğini, hangi durumlarda iade edildiğini ve alıcı veya satıcının vazgeçmesi durumunda ne gibi sonuçların doğacağını kontrol etmek gerekir. Ödemenin niteliği — avans, kapora veya başka bir tür — yasal statüsünü belirler ve sözleşme metninden doğrudan anlaşılır.

İlk taksit ve sonraki ödemeler, inşaat aşamalarına veya takvime bağlı bir ödeme planına göre yapılır. Her bir taksit için şunlar belirtilmelidir: sabit tutar, belirli bir tarih veya vade başlangıç koşulu, para birimi ve alıcının hesap bilgileri.

Pratik ayrıntılardan biri: Proje markası ile alıcı tüzel kişilik aynı olmayabilir. Örneğin, projenin adı “Batumi Hills” olup, hesap “Real Estate Development LLC” şirketine aittir. Her havale öncesinde, alıcının tüzel adının sözleşmenizde belirtilenle aynı olduğundan emin olmalısınız.

İnşaat süresinin uzaması durumunda, şirketin hesap bilgileri, yeniden yapılanma, banka veya hesap değişikliği nedeniyle değişebilir. Bilgilerde yapılan her türlü değişiklik, resmi belgeye göre yeniden kontrol edilmelidir., e-postadan veya mesajlaşma uygulamasından gelen bilgileri körü körüne kabul etmemek.

Her ödeme sonrasında şunları saklayın:

• ödeme talimatı;
• SWIFT onayı;
• banka hesap özeti;
• kayıt bildirimi (eğer inşaat firması gönderiyorsa);
• inşaat firmasından alınan makbuz veya mutabakat tutanağı;
• grafikteki güncellenmiş bakiye.

Bu arşiv, herhangi bir anlaşmazlık durumunda ödeme geçmişini hızlı bir şekilde geri getirmeyi ve her bir ödemenin yapıldığını kanıtlamayı sağlayacaktır.

Bütçenize ve ödeme şeklinize uygun bir gayrimenkul seçin. The Residence ekibinin Batum, Gonio, Tiflis ve Gürcistan’ın diğer bölgelerinde size uygun konaklama seçeneklerini önerebilmesi için lütfen birkaç soruyu yanıtlayın. Gayrimenkul arama sayfasına git

İkinci el piyasadan satın alma

Özel bir satıcıyla yapılan işlemlerde bazı noktalara özellikle dikkat etmek gerekir.

Kimlik ve mülkiyet hakkı kontrolü. Para transferi yapmadan önce alıcı, satıcının gerçekten mülkün yasal sahibi olduğundan emin olmalıdır. Tapu dökümü, düzenlendiği tarihte Kamu Sicilinde kayıtlı olan bilgileri yansıtır: malik, tescilli haklar, kısıtlamalar, rehinler ve diğer kayıtlar. Bu belge, doğrulama sürecinde kilit öneme sahip olmakla birlikte, sözleşmenin incelenmesi, gayrimenkulün geçmişi ve diğer hukuki risklerin değerlendirilmesinin yerini almaz.

Satıcının kayıt defterinde, sözleşmede ve banka hesap bilgilerinde aynı kişi olması. Kayıt defterinde bir kişi, sözleşmede başka bir kişi yer alırken, hesap bilgileri üçüncü bir kişiye aitse, bu durum üzerinde durup ayrıntılı olarak incelenmesi gereken bir konudur. Her türlü tutarsızlığın bir açıklaması ve belgelere dayalı bir gerekçesi olmalıdır.

Ödeme zamanının seçimi. Sıralama: önce para mı, yoksa önce kayıt mı? Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Bu, işlemin yapısına, kayıt yöntemine ve tarafların mutabakatına bağlıdır. Ödeme ve kayıt prosedürleri sözleşmede belirtilmelidir. Kayıt işlemlerinin tamamlanmasına kadar tam ön ödeme, alıcı için risk oluşturur; kayıt sonrası ödeme ise satıcı için risk oluşturur. Taraflar, bu riski azaltacak bir mekanizma üzerinde anlaşabilirler: örneğin, belirli bir işlem için kullanılabilir bir banka veya kayıt hizmetinden yararlanmak ya da sözleşmede işlem sırasını ayrıntılı olarak belirlemek gibi. Şartlı emanetin varlığı ve koşulları, ilgili banka, noter veya NAPR nezdinde kontrol edilmelidir; bu uygulama otomatik olarak geçerli değildir.

Mülkiyet hakkının tescili ne kadar sürer?

Hakkın devri hesaplandıktan sonra, bu işlem Kamu Sicilinde tescil ettirilmelidir. NAPR’nin resmi tarifelerine göre, gayrimenkul hakkının doğması, değişmesi veya sona ermesi durumlarında tescil ücreti şöyledir:

Kayıt için sunulan sözleşmedeki tarafların imzalarının tasdiki için ayrı bir ücret ödenir — 7 GEL. Kayıt defterinden alınan elektronik çıktı standart süre içinde 13 GEL, bir iş günü içinde alınan basılı çıktı ise 20 GEL tutarındadır.

Bu tutarlar, Kamu Sicili’nin sunduğu kamu hizmetlerine aittir. Çeviri, hukuki destek, noter işlemleri ve yabancı belgelerin hazırlanması ayrı olarak ücretlendirilir.

Temsilci aracılığıyla işlem. Satıcı, bir vekil aracılığıyla satış yapıyorsa, vekaletnamenin geçerliliğini, yetki kapsamını ve iptal edilip edilmediğini kontrol etmek gerekir.

Gürcistan’da gayrimenkul alım-satım işlemlerinin nasıl yapıldığına dair ayrıntılar — makalede Gürcistan'da gayrimenkul nasıl satın alınır?.

Satın alma işlemini uzaktan nasıl ödeyebilirim?

Gürcistan’da şahsen oraya gitmeden gayrimenkul satın almak yaygın bir uygulamadır. Uluslararası banka havalesi, gönderen banka, ödeme para birimi, muhabir banka ağı ve alıcı banka bu tür bir işlemi destekliyorsa, işlemin uzaktan ödenmesine olanak tanır. Havale imkânı, sözleşme imzalanmadan ve ödeme tarihi belirlenmeden önce teyit edilmelidir. Genel olarak, bu tür işlemlerin organizasyonel yönü, şahsen hazır bulunmaya kıyasla daha titiz bir hazırlık gerektirir.

Uzaktan işlem Bu işlem, vekaletname yoluyla bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Vekaletname Gürcistan dışında düzenlenmişse, belirli bir işlemin tescili için noter tasdiki, apostil veya tasdik, Gürcüceye çeviri ve yetki kapsamı ile ilgili gereklilikleri önceden kontrol edin. Vekaletname, temsilcinin hangi işlemleri yapma yetkisine sahip olduğunu ve hangilerini yapamayacağını açıkça belirtmelidir. Temsilci, otomatik olarak toplam tutarın tamamını alan kişi olmamalıdır, eğer bu durum, onaylanmış işlem yapısında öngörülmemişse.

Belge alışverişi Uzaktan satın alma işlemleri e-posta ve mesajlaşma uygulamaları aracılığıyla gerçekleştirilir. İşte tam da bu noktada, kimlik bilgilerinin taklit edilmesi riski ortaya çıkar: Dolandırıcılar yazışmaları ele geçirebilir veya inşaat firmasını ya da emlak acentesini taklit eden sahte bir e-posta adresi oluşturabilir.

Uzaktan alışveriş yaparken, ödeme bilgilerini iki farklı yolla doğrulamak en iyisidir: resmi bir belge aracılığıyla ve satıcının veya inşaat firmasının önceden bilinen iletişim bilgileri üzerinden.

Kayıt işlemlerinin denetimi Uzaktan yapılan bir işlemde bu sorumluluk genellikle bir temsilciye veya avukata verilir. Alıcı, parayı tam olarak ne zaman havale edeceğini — tescil işleminden önce mi, sonra mı — ve tescilin nasıl teyit edileceğini önceden anlamalıdır.

Uzaktan satın alma hakkında daha fazla bilgi için — makaleye göz atın Gürcistan’da uzaktan gayrimenkul satın almak.

Nakit ile gayrimenkul satın alma

Nakit ödeme imkânı ve usulü, sözleşmede ayrı olarak kararlaştırılmalı ve Gürcistan mevzuatı ışığında kontrol edilmelidir. Lari, Gürcistan’da tek yasal ödeme aracıdır; bu nedenle yabancı para birimiyle nakit ödeme, genel olarak kabul edilebilir bir yöntem olarak değerlendirilemez — ilgili gereklilikleri önceden bir hukuk danışmanına ve bankanıza danışmanız tavsiye edilir. Bunun yanı sıra, nakit ödeme önemli pratik zorluklar da beraberinde getirmektedir.

Gürcistan’a nakit para ve menkul kıymetlerin toplam değeri 30.000 GEL’i veya başka bir para birimindeki karşılığı aşan miktarlarda ülkeye giriş veya çıkışında, beyan zorunluluğu bulunmaktadır. Ayrıca, paranın çıkarıldığı ülkenin kurallarını da ayrı olarak kontrol etmeniz gerekir: bu ülkedeki beyan eşiği ve beyan prosedürü farklı olabilir.

Beyan etmeme veya hatalı beyan, sadece sınırda paranın alıkonulmasına yol açmayabilir. Gümrük Kanunu’na göre:

• 30.000 ile 50.000 GEL arasındaki tutarlar için — 3.000 GEL para cezası veya el koyma;
• 50.000 ile 100.000 GEL arasındaki tutarlar için — 5.000 GEL para cezası veya el koyma;
• 100.000 GEL’i aşan tutarlar için — ilgili tutarın 10% tutarında para cezası veya el koyma.

Bu nedenle, nakit ödeme yöntemi, banka kontrolünden kaçınmanın basit bir yolu olarak değerlendirilemez.

Gümrük beyanının doğru bir şekilde yapılması bile, paranın kaynağının teyit edilmesinin yerini tutmaz. Nakit para daha sonra bir banka hesabına yatırılırsa, banka paranın kaynağını ve hareketlerini gösteren belgeleri talep etme hakkına sahiptir.

Hesaba yatırmak veya bir işlemin ödemesini yapmak üzere nakit kabul eden banka, havale işlemlerinde olduğu gibi, paranın kaynağına ilişkin teyit talep etme hakkına sahiptir. Büyük meblağların nakliyesinin güvenliği tamamen alıcıya aittir.

Bir başka zorluk da belgeleme sürecidir. Nakit alımına ilişkin makbuz veya taahhütname, ödemeyi sözleşmeyle açıkça ilişkilendirmelidir. Bir ihtilaf ortaya çıktığında, nakit ödeme yapıldığını kanıtlamak, banka onayı olduğunda olduğundan daha zordur.

Kripto para ile gayrimenkul satın alma

Sanal varlıklar, Gürcistan’da yasal bir ödeme aracı değildir. Yasa, sanal varlıklarla hizmet sunumu için gerekli olan özel durumlar haricinde, mal ve hizmetlerin ödenmesinde sanal varlıkların kullanılmasını yasaklamaktadır. Bu nedenle, bir daire için doğrudan kripto para ile ödeme yapılması, olağan ve yasal bir ödeme yöntemi olarak nitelendirilmemelidir.

Sermaye kripto para biriminde tutuluyorsa, pratikte izlenecek yol genellikle ilgili hizmetleri sunma yetkisine sahip bir sağlayıcı aracılığıyla fiat para birimine dönüştürmeyi içerir. Merkez Bankası, VASP’lerin düzenlenmesi ve tesciliyle ilgilenmekte olup, kayıt dışı sağlayıcılarla çalışmanın riskleri konusunda ayrı bir uyarıda bulunmaktadır.

Dönüştürme işleminden önce şunları kontrol etmeniz gerekir:

• İnternet servis sağlayıcısı Gürcistan Merkez Bankası’na kayıtlı mı;
• işlemin kanıtını sunabilecek mi;
• fiat paranın kimin adına yatırılacağı;
• Banka, kripto varlıkların menşeine ilişkin belgeleri kabul edecek mi;
• Alıcının vergi ikametgahı olan ülkede hangi vergi sonuçları ortaya çıkar?

Çeviri gecikirse ne yapmalı?

Uluslararası havale, her ne kadar doğru şekilde düzenlenmiş olsa bile, banka kontrolü, belgelerin netleştirilmesi, hesap bilgilerindeki hatalar veya diğer nedenlerle geçici olarak gecikebilir. Aşağıda, gecikmenin nedenini daha hızlı bir şekilde anlamanıza ve sonraki adımlar için doğru prosedürü belirlemenize yardımcı olacak en yaygın durumlar ve alınabilecek önlemler ele alınmaktadır.

Sık karşılaşılan gecikme durumları ve izlenecek prosedür

Çeviri şu anda inceleniyor

Gönderen banka veya muhabir banka, işlemle ilgili ek belgeler talep edebilir — bu standart bir prosedürdür, paniğe gerek yoktur. Önerilenler:

• gönderen banka ile iletişime geçip durumunu öğrenmek;
• sözleşmeyi ve işlemle ilgili belgeleri sunmak;
• satıcıya olası bir gecikme konusunda yazılı olarak bilgi vermek;
• tüm bağlantıları sabitlemek.

Alıcı daha az aldı

Olası nedenler: muhabir bankaların komisyonu, seçilen komisyon dağıtım türü (SHA veya BEN), döviz çevrimi. Yapılması gerekenler:

• kendi bankasından işlemin ayrıntılı hesaplamasını almak;
• eksik tutarın nasıl tamamlanacağı konusunda satıcıyla mutabık kalmak.

Çeviri geri gönderildi

Olası nedenler: hesap bilgileri hatası, alıcının adında uyuşmazlık, muhabir bankanın kısıtlamaları, eksik belgeler. Ödeme iadesi durumunda, bankadan kesin nedeni öğrenmeli, hatayı düzeltmeli ve ödemeyi tekrarlamalısınız. Dikkat: İade durumunda komisyon kesintisi yapılabilir.

Hesap bilgileri değişti

Satıcı veya inşaat firması, hesap bilgilerinin değiştiğini bildirirse, bu, en yaygın dolandırıcılık senaryolarından biridir (Business Email Compromise). Resmi bir belge aracılığıyla ve önceden bilinen, elektronik olmayan bir kanal üzerinden bağımsız bir şekilde yeniden doğrulama yapılana kadar yeni hesap bilgilerine para göndermeyin. — örneğin, resmi web sitesinden bir telefon numarasına yapılan arama.

Satıcı, teslimatı onaylamıyor

Kendi tarafınıza ait kanıtları toplayın: ödeme emri, SWIFT kopyası, banka ekstresi, yazışmalar. Banka aracılığıyla ödeme takibi (payment trace) başlatılabilir. Anlaşmazlık durumunda bir avukata başvurmanız tavsiye edilir — banka, ödemenin gerçekleştirildiğine dair resmi bir teyit sunabilir, ancak işlem tarafları arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesi için ayrı bir hukuki yardım gereklidir.

En sık yapılan hatalar

Gürcistan’da gayrimenkul satın almak için para transferi yaparken karşılaşılan sorunların çoğu, bankaların teknik aksaklıklarından değil, yeterli hazırlık yapılmamasından kaynaklanmaktadır. İşte en sık rastlanan on hata:

1. Mülk ve satıcı doğrulanana kadar para gönderimi. Para transferi geri alınamaz bir işlemdir. Satıcının mülkiyet hakkını, ödeme yapmadan önce doğrulamanız gerekir.
2. Yalnızca mesajlaşma uygulamasındaki iletişim bilgilerinin kullanılması. Bilgiler her zaman resmi belgeyle karşılaştırılmalıdır.
3. Hesap sahibi ile sözleşmedeki satıcı arasında uyuşmazlık. Herhangi bir tutarsızlık, bir açıklama gerektirir.
4. Ödeme amacının belirsiz veya boş olması. “Transfer” ifadesi, parayı işlemle ilişkilendirmez.
5. Kaynakların menşeine ilişkin belgelerin bulunmaması. Banka, bunları istediği zaman talep etme hakkına sahiptir.
6. Muhabir bankaların komisyonlarının göz ardı edilmesi. Alıcı, sözleşmede belirtilen tutardan daha az bir miktar alabilir.
7. Onay alınmadan yanlış para biriminde ödeme yapılması. İstenmeyen bir dönüştürme, sözleşme şartlarını ihlal edebilir.
8. Uyum denetimini atlatmak amacıyla ödemenin parçalara bölünmesi. Bu, durumu daha da zorlaştırıyor, kolaylaştırmıyor.
9. Sözleşme temeli olmaksızın aracıya yapılan transfer. Uygun bir sözleşme olmaksızın bir acenteye veya yöneticiye gönderilen paralar, hukuki belirsizliğe yol açar.
10. Kayıt onayı ve mutabakat tutanağının bulunmaması. Satıcıdan yazılı bir teyit alınmadıkça, ödeme işlemi belgelere göre tamamlanmış sayılmaz.

Ödeme Öncesi Kontrol Listesi

Bu listeyi, her çeviriden önce son bir kontrol olarak kullanın.

Mülk ve satıcı:

• Mülk incelenmiş ve mülkiyet hakkı tapu sicilinden alınan belge ile teyit edilmiştir
• Satıcı veya inşaat firmasının kimliği tespit edilmiştir; tüzel adı sözleşmedekiyle aynıdır
• İkinci el piyasasında, herhangi bir yükümlülük ve rehin bulunmadığı teyit edilmiştir

Belgeler:

• Sözleşme imzalandı mı veya üzerinde mutabakat sağlandı mı?
• Fatura veya ödeme planı alındı
• Kaynakların menşeine ilişkin belgeler hazırlandı
• Ödeyen kişiye ait belge (gönderici ile alıcı farklıysa) hazır

Hesap bilgileri:

• IBAN, sadece yazışmalarla değil, resmi belgeyle de karşılaştırılmıştır
• SWIFT/BIC doğrulanmıştır
• Alıcının tüzel adı sözleşmedeki adla aynıdır
• Alıcının hesap para birimi netleştirildi
• Ödeme amacı, banka ve satıcı ile mutabık kalınmıştır

Mali yön:

• Gönderici bankanın komisyonları netleştirildi
• Komisyon türü (OUR/SHA/BEN) belirlenmiş ve satıcıyla mutabık kalınmıştır
• Havale tutarı, muhabir bankalar tarafından yapılabilecek olası kesintileri dikkate almaktadır
• Çeviri süresi, sözleşmede belirtilen tarihe yetişmeyi mümkün kılar

Çeviriden sonra:

• SWIFT onayı veya ödeme talimatı kaydedildi
• Banka ekstresi kaydedildi
• Satıcıya ödeme bildirildi
• Kayıt onayına ilişkin yazılı belge alındı
• Ödeme, sözleşme ve kayıt işlemleriyle ilgilidir

Tablo 4. Kim neyi doğruluyor?

Ödeme talimatı, talimatın bankaya iletildiğini teyit ederken, SWIFT mesajı veya banka belgesi ise havalenin gönderildiğini ve işleme durumunu teyit edebilir. Gerekirse banka, havalenin işleme durumuna ilişkin ek bilgi sağlayabilir. Paranın hesabına fiilen yatırıldığını, alıcı bankanın veya satıcının hesap özeti ya da yazılı bildirimi ile ek olarak teyit etmek daha iyidir. Satıcının onayı, paranın fiilen alındığını kanıtlar. Devlet tescili, tescilli mülkiyet hakkının doğması anlamına gelir. Bu belgeler farklı işlevlere sahiptir ve birbirlerinin yerine geçmezler.

Bir anlaşmayı kendinden emin bir şekilde nasıl sonuçlandırılır?

Çoğu yabancı alıcı için en şeffaf ödeme yöntemi, onaylanmış sözleşmede belirtilen hesap bilgilerine göre satıcıya veya inşaat firmasına doğrudan banka havalesi yapmaktır.

Para transferini gerçekleştirmeden önce, belgeleri banka ile mutabık kalmanız, alıcıyı, para birimini, komisyonları ve ödeme amacını kontrol etmeniz gerekir. Ödemeyi yaptıktan sonra banka onay belgelerini saklayın, satıcıdan onay alın ve kayıt işlemlerinin tamamlandığından emin olun.

The Residence ekibi, uygun bir gayrimenkulün seçilmesine yardımcı olabilir, satıcıdan veya inşaat firmasından belgeleri ve hesap bilgilerini talep edebilir ve işlem sürecini düzenleyebilir. Para transferi kararı banka tarafından verilir; hukuki ve vergisel konular ise ilgili uzmanla bireysel danışma gerektirir.