Wie überweise ich Geld nach Georgien, um dort eine Immobilie zu kaufen?

Geld für den Kauf einer Immobilie in Georgien kann in der Regel auf zwei Arten überwiesen werden: entweder direkt auf das Bankkonto des Verkäufers oder Bauträgers oder zunächst auf das eigene Konto bei einer georgischen Bank. Bei Neubauten wird häufig auch eine stufenweise Zahlung nach einem Zeitplan vereinbart, bei der der Käufer eine Anzahlung, eine erste Rate und weitere Teilzahlungen leistet.

Neben Banküberweisungen ziehen einige Käufer auch Barzahlungen oder die Verwendung von Kryptowährungen in Betracht. Diese Optionen unterliegen jedoch anderen Vorschriften als herkömmliche Bankzahlungen. Virtuelle Vermögenswerte sind in Georgien kein gesetzliches Zahlungsmittel, und ihre Verwendung zu Zahlungszwecken ist gesetzlich eingeschränkt. Daher werden die Themen Barzahlung und Kryptowährungen in separaten Abschnitten dieses Artikels ausführlich behandelt.

Für eine direkte internationale Überweisung ist es in der Regel nicht erforderlich, ein Bankkonto in Georgien zu eröffnen. Der Käufer kann das Geld von seinem ausländischen Konto anhand der im Vertrag oder auf der offiziellen Rechnung angegebenen Bankverbindung überweisen. Vor der Zahlung müssen der Kontoinhaber, die IBAN, der SWIFT/BIC-Code, die Währung, der Verwendungszweck und die Regelung zur Einbehaltung von Gebühren überprüft werden.

Bei einer größeren Überweisung kann die Bank den Kaufvertrag sowie Unterlagen zum Nachweis der Herkunft der Gelder anfordern. Daher ist es ratsam, die Anforderungen der Bank im Voraus abzustimmen und die Zahlung mit einem gewissen Zeitpuffer vor dem vertraglich festgelegten Termin zu tätigen.

Wichtig: Die Überweisung und die Eintragung des Eigentumsrechts sind zwei verschiedene Schritte. Die SWIFT-Bestätigung belegt zwar die Überweisung, doch der Käufer wird erst nach der staatlichen Eintragung des Eigentumsübergangs im öffentlichen Register Georgiens zum Eigentümer.

Das ist wichtig: Wenn das Geld des Käufers in Kryptowährung vorliegt, bedeutet dies nicht, dass die Immobilie direkt mit digitalen Vermögenswerten bezahlt werden kann. Die Nationalbank von Georgien (NBG) legt fest, dass virtuelle Vermögenswerte kein gesetzliches Zahlungsmittel sind und Zahlungen mit ihnen verboten sind, mit Ausnahme der besonderen Fälle, die für die Tätigkeit von Anbietern virtueller Vermögenswerte (VASP) vorgesehen sind. Daher erfolgt in der Praxis zunächst eine rechtmäßige Umwandlung in Fiat-Währung, woraufhin die Bezahlung der Immobilie per gewöhnlicher Banküberweisung erfolgt.

Kurze Anleitung

Für Leser, die sich schnell einen Überblick über die einzelnen Schritte verschaffen möchten:

1. Objekt auswählen und sich zu vergewissern, dass der Verkäufer oder Bauträger geprüft ist.
2. Einen Vertrag, eine Rechnung oder einen Zahlungsplan mit den vollständigen Bankdaten anfordern.
3. Bitte geben Sie die Zahlungswährung, die Zahlungsart und eventuelle Bankgebühren an.
4. Informieren Sie Ihre Bank rechtzeitig über eine bevorstehende größere Überweisung ins Ausland.
5. Bereiten Sie Unterlagen vor, die die rechtmäßige Herkunft der Mittel belegen.
6. Führen Sie die Überweisung unter Angabe des korrekten Verwendungszwecks durch.
7. SWIFT-Bestätigung oder Zahlungsauftrag speichern.
8. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine schriftliche Bestätigung der Gutschrift ausstellen.
9. Sicherstellen, dass die Zahlung vertragsgemäß erfolgt und mit den anschließenden Registrierungsschritten in Zusammenhang steht.

Jeder dieser Schritte wird in den folgenden Abschnitten einzeln erläutert.

Das ist wichtig: Eine internationale Übersetzung allein gilt nicht als Nachweis für den Eigentumsübergang. Die Zahlung, der Vertrag und die Eintragungsmaßnahmen müssen aufeinander abgestimmt sein.

Die wichtigsten Zahlungsmethoden

Die Wahl der Zahlungsweise hängt davon ab, wer der Verkäufer ist, ob der Käufer ein Konto bei einer georgischen Bank hat, ob er auf dem Primär- oder Sekundärmarkt kauft und wie die Transaktion strukturiert ist. Im Folgenden werden die drei wichtigsten Optionen erläutert und alle gängigen Zahlungsmethoden kurz verglichen.

Direkte Überweisung an den Verkäufer

Eine der wichtigsten Zahlungsmöglichkeiten für ausländische Käufer. Das Geld wird vom Konto des Käufers bei einer ausländischen Bank direkt auf das Bankkonto des Verkäufers – einer natürlichen Person oder eines Bauträgers – überwiesen.

Für eine solche Überweisung werden folgende Angaben benötigt: die IBAN des Empfängers, der SWIFT/BIC-Code der Empfängerbank, der vollständige Name des Kontoinhabers, der Name und die Anschrift der Bank sowie in einigen Fällen die Bankverbindung der Korrespondenzbank. Der Name oder die Firmenbezeichnung des Empfängers muss mit den im Vertrag angegebenen Angaben übereinstimmen. Eine wesentliche Abweichung beim Namen oder der juristischen Bezeichnung des Empfängers kann zu einer zusätzlichen Überprüfung, einer Verzögerung oder zur Rücküberweisung führen. Die Schreibweise sollte unter Berücksichtigung der Transliteration mit dem Vertrag und den Bankdaten abgeglichen werden.

Eine Überweisung auf das Konto eines Managers, Maklers oder eines anderen Vermittlers ist nur zulässig, wenn eine entsprechende vertragliche Grundlage vorliegt und die Bank dies gegebenenfalls überprüft hat. Ohne diese Grundlage führt eine solche Zahlung zu rechtlicher Unsicherheit und zusätzlichen Compliance-Risiken.

Nach der Zahlung sollten Sie die SWIFT-Bestätigung aufbewahren und vom Verkäufer eine schriftliche Bestätigung über den Zahlungseingang anfordern.

Überweisung auf ein eigenes Konto bei einer georgischen Bank

Der Käufer eröffnet zunächst ein Konto bei einer georgischen Bank – beispielsweise bei der TBC Bank oder der Bank of Georgia – und überweist den Betrag dorthin. Nach der Gutschrift begleicht er die Zahlung gegenüber dem Verkäufer dann innerhalb des Landes.

Diese Option bietet mehr Kontrolle über die Währung und den Zeitpunkt der Abrechnung, vereinfacht wiederkehrende Zahlungen bei Ratenzahlungen und eignet sich gut für spätere Ausgaben – Reparaturen, Nebenkosten und die Verwaltung der Immobilie.

Allerdings Die Eröffnung eines Kontos für einen Nichtansässigen ist kein automatischer Vorgang.. Die Bank entscheidet im Einzelfall und kann Unterlagen zur Staatsangehörigkeit, zum Steuerwohnsitz, zur Einkommensquelle und zum Zweck der Transaktionen anfordern. Die Eröffnung eines Kontos bedeutet nicht, dass die Bank jede eingehende Überweisung automatisch genehmigt: Bei umfangreichen oder ungewöhnlichen Transaktionen ist die Bank berechtigt, diese gesondert zu prüfen.

Zahlung gemäß dem Zeitplan des Bauträgers

Bei vielen Projekten erfolgen die Zahlungen in mehreren Schritten, wobei die konkrete Zahlungsweise jedoch im Vertrag mit dem Bauträger festgelegt wird. Eine gängige Variante: Reservierung (Zahlung für die Reservierung der Unterkunft), Anzahlung, monatliche oder vierteljährliche Zahlungen während der Bauphase und Restzahlung bei der Schlüsselübergabe.

Jede Tranche muss mit dem Vertrag abgeglichen werden: Betrag, Währung, Frist und Verwendungszweck müssen mit dem Zahlungsplan übereinstimmen. Es empfiehlt sich, eine eigene Tabelle der geleisteten Zahlungen zu führen und die Zahlungsbestätigungen für jede Tranche aufzubewahren – dies vereinfacht die Kontrolle und hilft bei etwaigen Unstimmigkeiten.

In der folgenden Tabelle sind zusammengefasst alle Berechnungsmethoden, die potenziell von ausländischen Käufern in Betracht gezogen werden könnten. Allerdings unterscheiden sich deren rechtlicher Status, die Bankpraxis und das Risikoniveau erheblich voneinander.

Für die meisten ausländischen Käufer bleibt die transparenteste Option banküberweisung unter Angabe der Bankverbindung, die direkt in dem geprüften Vertrag oder der offiziellen Rechnung angegeben ist. Diese Vorgehensweise lässt sich am einfachsten mit den Vertragsunterlagen verknüpfen und im Streitfall nachweisen.

Beispiel: So könnte die Zahlung für eine Wohnung im Wert von $100 000 aussehen

Vor der ersten größeren Überweisung legt der Käufer der Bank in der Regel den Vertrag (oder ein anderes Dokument, das den Zahlungszweck belegt) sowie die Bankverbindung des Verkäufers oder Bauträgers vor. Je nach Art der Transaktion und den internen Verfahren der Bank kann diese zusätzliche Angaben anfordern.

Wenn der Bauträger laut Vertrag den vollen Betrag ohne Abzug von Provisionen erhalten soll, wählt der Käufer im Voraus eine geeignete Art der Kostenverteilung aus und berücksichtigt dabei eine mögliche Provision des Vermittlers. Nach der letzten Zahlung fordert er eine Abrechnungsaufstellung oder eine schriftliche Bestätigung über die Schuldenfreiheit an.

Die Beträge und der Zeitplan dienen lediglich als Beispiel. Die tatsächlichen Bedingungen richten sich nach dem jeweiligen Vertrag.

Kryptowährung und Bargeld

Einige Käufer interessieren sich für die Möglichkeit, eine Immobilie bar oder mit Kryptowährung zu bezahlen. Diese Zahlungsmethoden unterscheiden sich erheblich von herkömmlichen Banküberweisungen und erfordern eine gesonderte Bewertung der rechtlichen und banktechnischen Risiken. In Georgien sind virtuelle Vermögenswerte kein gesetzliches Zahlungsmittel, weshalb die direkte Bezahlung mit Kryptowährung gesetzlichen Beschränkungen unterliegt und in einem separaten Abschnitt dieses Artikels ausführlich behandelt wird. Auch bei Barzahlungen müssen die Anforderungen des Devisen-, Zoll- und Bankrechts eingehalten werden.

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Braucht man in Georgien ein Bankkonto?

Für eine direkte internationale Zahlung an den Verkäufer Ein lokales Konto des Käufers ist in der Regel nicht zwingend erforderlich. Das Geld kann von einer ausländischen Bank direkt auf das Konto des Verkäufers oder Bauträgers überwiesen werden.

Gleichzeitig kann ein eigenes Konto in Georgien in einer Reihe von Situationen nützlich sein: bei Ratenzahlungen mit mehreren Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten, wenn eine Währungsumrechnung zu einem günstigen Zeitpunkt erforderlich ist, sowie bei späteren Ausgaben – Reparaturen, Nebenkosten, Steuern oder der Verwaltung der Immobilie. Wenn der Käufer plant, die Wohnung zu vermieten oder regelmäßig dorthin zu reisen, vereinfacht ein georgisches Konto die Abwicklung erheblich.

Die Entscheidung der Bank über die Eröffnung eines Kontos für einen Nichtansässigen wird im Einzelfall getroffen. Die Bank kann einen Reisepass sowie Angaben zur steuerlichen Ansässigkeit, zur Anschrift, zur Beschäftigung oder zum Geschäftsbetrieb, zur Einkommensquelle, zum Zweck der Kontoeröffnung und zu den geplanten Transaktionen anfordern. Die Liste und das Format der Unterlagen hängen von der jeweiligen Bank und dem Kundenprofil ab. Das Vorliegen einer Aufenthaltsgenehmigung oder eines anderen Aufenthaltsstatus garantiert an sich noch nicht die Eröffnung eines Kontos – die Bank bewertet eine Gesamtheit von Faktoren, darunter die steuerliche Ansässigkeit, die Einkommensquelle und die wirtschaftliche Verbindung des Kunden zu Georgien.

Es ist von grundlegender Bedeutung, Folgendes zu verstehen: Die Eröffnung eines Kontos und die Entgegennahme einer bestimmten Großüberweisung sind zwei verschiedene Dinge.. Selbst ein aktives Konto schließt die mögliche Anforderung von Unterlagen zu einer Transaktion nicht aus. Die Bank ist berechtigt, die Herkunft der Gelder, den Verwendungszweck der Zahlung und den Zusammenhang mit einer bestimmten Transaktion zu überprüfen, unabhängig davon, wie lange der Käufer bereits Kunde ist.

Die Eröffnung eines Kontos bedeutet nicht, dass jede eingehende Transaktion automatisch genehmigt wird. Die Bank kann dennoch den Verwendungszweck der Überweisung, die Unterlagen zur Transaktion und die Herkunft der Gelder überprüfen.

Was Sie vor der Übersetzung vorbereiten sollten

Die Vorbereitung der Unterlagen vor dem Versand der Überweisung gehört zu den Dingen, die viele Käufer auf später verschieben. In der Praxis ist es gerade das Fehlen der erforderlichen Unterlagen zum richtigen Zeitpunkt, das zu Verzögerungen oder zur Rückbuchung der Zahlung führt.

Unterlagen zur Transaktion

Die Liste hängt von der jeweiligen Bank und der Transaktion ab, in den meisten Fällen sind jedoch folgende Angaben erforderlich:

• unterzeichneter oder vorläufiger Kaufvertrag — das Hauptdokument, das den Zahler, den Empfänger und den Gegenstand miteinander verbindet;
• offizielle Rechnung oder Rechnungsbeleg vom Bauträger oder Verkäufer;
• Zahlungsplan, wenn es sich um eine stufenweise Berechnung handelt;
• Bankverbindung des Empfängers in offizieller Form – nicht nur über den Messenger;
• Auszug über das Eigentumsrecht des Verkäufers oder den Status der Immobilie in Fällen, in denen die Bank dies verlangt;
• ein Dokument, das die Beziehungen zwischen dem Zahler, dem Käufer und dem Empfänger erläutert, wenn es sich um verschiedene Personen handelt – beispielsweise wenn der Ehepartner das Geld überweist, im Vertrag jedoch eine andere Person angegeben ist.

Die Bank legt den Umfang der erforderlichen Unterlagen individuell fest. Es ist ratsam, sich rechtzeitig bei Ihrer Bank zu erkundigen, welche Unterlagen für die jeweilige Überweisung genau benötigt werden.

Überprüfung der Angaben

Vor dem Versand muss jedes Einzelteil überprüft werden:

• vollständiger Name der natürlichen Person oder Firmenname des Empfängerunternehmens;
• IBAN;
• SWIFT/BIC der Empfängerbank;
• Name und Anschrift der Bank;
• Währung des Kontos;
• Verwendungszweck – Vertragsnummer, Wohnungs- oder Objektnummer, Angaben zum Käufer;
• die Bankverbindung der Korrespondenzbank, sofern diese bei der Überweisung erforderlich ist;
• Art der Gebührenverteilung: OUR (alle Gebühren werden vom Absender getragen), SHA (die Gebühren der Absenderbank werden vom Absender getragen, die der Korrespondenzbanken und des Empfängers vom Empfänger), BEN (alle Gebühren werden vom Überweisungsbetrag abgezogen).

Bankverbindungen dürfen nicht ausschließlich aus einer Nachricht in einem Messenger entnommen werden. Diese Angaben müssen mit dem Vertrag oder einem offiziellen Dokument abgeglichen und über einen im Voraus bekannten, unabhängigen Kommunikationskanal bestätigt werden – beispielsweise durch einen Anruf unter der auf der offiziellen Website des Bauträgers angegebenen Telefonnummer und nicht über einen Chat.

Sicheres Verfahren zur Überprüfung neuer Bankdaten

Falls sich die Bankverbindung nach Vertragsunterzeichnung geändert hat:

1. Verwenden Sie keine neuen Daten direkt aus einer E-Mail oder einem Messenger.
2. Fordern Sie ein offizielles Schreiben auf dem Briefkopf der juristischen Person an.
3. Bitte überprüfen Sie den offiziellen Namen und die Identifikationsnummer des Unternehmens.
4. Rufen Sie den Verkäufer oder Bauträger unter der Ihnen bereits bekannten Nummer an und nicht über den Kontakt aus der neuen Nachricht.
5. Bei hohen Beträgen sollten Sie die Bank bitten, zu überprüfen, ob der Empfänger den Vertragsbedingungen entspricht.
6. Halten Sie die Änderung der Vertragsdaten in einer Zusatzvereinbarung oder einem anderen, vom Rechtsanwalt empfohlenen Dokument fest.

Man sollte keine „Probeüberweisung“ vornehmen und diese als ausreichende Überprüfung betrachten: Die erfolgreiche Gutschrift eines kleinen Betrags bestätigt zwar die Funktionsfähigkeit des Kontos, beweist jedoch nicht, dass das Konto der richtigen Vertragspartei gehört.

Abstimmung mit der Bank

Bevor Sie eine größere internationale Überweisung tätigen, sollten Sie sich vorab mit Ihrer Bank in Verbindung setzen und Folgendes mitteilen:

• Betrag und Währung der Überweisung;
• das Land und die Bank des Empfängers;
• Verwendungszweck (Kauf einer Immobilie);
• Angaben zum Empfänger;
• voraussichtliches Datum;
• Geldquelle und Kaufunterlagen.

Eine vorläufige Benachrichtigung garantiert nicht, dass die Transaktion durchgeführt wird – die Bank prüft jede einzelne Zahlung ohnehin nach ihren internen Verfahren. Ein solches Gespräch hilft jedoch dabei, mögliche Anforderungen im Voraus zu klären und zu vermeiden, dass in letzter Minute Unterlagen angefordert werden.

Erkundigen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung bei der Bank nicht nur nach den Gebühren, sondern auch nach der grundsätzlichen Durchführbarkeit der Transaktion. Es ist ratsam, dem Bankmitarbeiter den Vertragsentwurf, die Rechnung sowie Angaben zum Empfänger zuzusenden und eine schriftliche Auflistung der erforderlichen Unterlagen anzufordern.

Eine vorläufige Zustimmung der Bank ist keine Garantie für die endgültige Ausführung der Zahlung. Sie ermöglicht es jedoch, ein Problem zu erkennen, bevor der Käufer eine feste Zahlungsfrist eingeht oder eine unwiderrufliche Reservierung vornimmt.

Was Sie beim Verkäufer oder Bauträger erfragen sollten:

1. Die vollständigen Bankverbindung in einem offiziellen Dokument.
2. Schriftliche Bestätigung der Zahlungswährung.
3. Den genauen Verwendungszweck der Zahlung.
4. Rechnung oder genehmigter Zahlungsplan.
5. Bestätigung, dass das Konto tatsächlich der im Vertrag genannten Partei gehört.
6. Regelung zur Anrechnung von Provisionen: Wer zahlt den fehlenden Betrag nach, wenn dieser geringer ausfällt?
7. Kontaktdaten des Mitarbeiters, der die Gutschrift bestätigen kann.

Anhand dieser Liste lassen sich Unstimmigkeiten sofort erkennen – beispielsweise wenn der rechtliche Name des Empfängers nicht mit dem Namen des Projekts oder der Marke des Bauträgers übereinstimmt.

Nachweis der Herkunft des Geldes

Georgische Banken sind – ebenso wie Finanzinstitute in den meisten Ländern – verpflichtet, umfangreiche und ungewöhnliche Transaktionen zu prüfen. Diese Anforderung ist im georgischen Recht verankert: Das georgische Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung verpflichtet die Banken, eine angemessene Überprüfung ihrer Kunden und Transaktionen durchzuführen. Die Überwachung der Einhaltung dieser Anforderungen erfolgt durch Die Nationalbank von Georgien.

In der Praxis bedeutet dies Folgendes: Wenn ein großer Betrag auf das Konto eingeht – oder wenn ein Käufer eine Überweisung ins Ausland tätigt –, ist die Bank berechtigt, einen Nachweis darüber zu verlangen, woher das Geld stammt.

In der Bankfachsprache werden zwei Begriffe unterschieden. Finanzierungsquelle — die Herkunft der konkreten Geldmittel, die in die Transaktion einfließen: Gehalt, Erlös aus dem Verkauf einer Wohnung, Dividenden. Quelle des Reichtums — die allgemeine Entwicklung des Vermögens des Kunden. Je nach Kundenprofil und Risikobewertung kann die Bank die Herkunft bestimmter Geldmittel, die allgemeine Herkunft des Vermögens oder beides überprüfen.

Eine mündliche Erklärung reicht in der Regel nicht aus. Aus den Unterlagen muss hervorgehen, eine logische, zusammenhängende Kette: Das Geld stammt aus einer bestimmten Quelle – es ist auf dem Konto eingegangen – und wird an den Verkäufer weitergeleitet. Lücken in dieser Kette – beispielsweise Bargeld, das ohne Angabe von Gründen eingezahlt wurde, oder eine Überweisung über mehrere Konten ohne Belege – können zusätzliche Fragen aufwerfen.

Die Bank prüft nicht nur das Vorliegen eines einzelnen Nachweises, sondern auch die allgemeine Logik der Transaktion: Wer hat das Geld erhalten, wie ist es auf das Konto eingegangen und warum wird es an einen bestimmten Verkäufer überwiesen?

Die Anforderung von Unterlagen ist kein Vorwurf. Es handelt sich um ein Standardverfahren, das die Bank gemäß ihren internen Vorschriften und den gesetzlichen Anforderungen anwendet. Die konkrete Liste der Unterlagen wird von der Bank individuell festgelegt.

Tabelle 2. Unterlagen zur Herkunft der Mittel

Die Bank kann eine Übersetzung der Dokumente, eine beglaubigte Kopie oder einen zusätzlichen Nachweis ihrer Echtheit verlangen. Ob eine notarielle Beglaubigung, ein Apostille oder eine Legalisierung erforderlich ist, hängt von der Art des Dokuments, dem Ausstellungsland und den Anforderungen der jeweiligen Bank ab.

Ein Sonderfall – unterschiedliche Gesichter. Wenn im Vertrag ein Käufer angegeben ist, die Überweisung jedoch von einem Ehepartner, einem Verwandten, einem Partner oder einem Unternehmen vorgenommen wird, muss diese Vorgehensweise im Voraus mit der Bank abgestimmt und schriftlich begründet werden. Gleiches gilt für den Fall, dass der Zahlungsempfänger nicht mit dem im Vertrag angegebenen Verkäufer übereinstimmt.

Die Aufteilung eines hohen Betrags, um Compliance-Prüfungen zu umgehen, ist eine riskante Vorgehensweise, die die Aufmerksamkeit der Banken auf sich ziehen kann und daher nicht empfohlen wird.

Währung, Gebühren und Fristen

Auf dem Immobilienmarkt vereinbaren die Parteien häufig den Preis oder legen dessen Gegenwert in US-Dollar oder Euro fest. Gleichzeitig ist der Lari das einzige gesetzliche Zahlungsmittel in Georgien, und für Unternehmer gelten gesonderte Vorschriften zur Preisauszeichnung. Daher muss der Vertrag den Betrag der Verpflichtung, die Währungsvereinbarung, den anzuwendenden Wechselkurs und die Währung der tatsächlichen Abrechnung genau festlegen. Diese Bedingungen sollten vor der Überweisung mit einem georgischen Rechtsanwalt und einer Bank abgeklärt werden.

Die Frage der Währung ist auch aus praktischer Sicht wichtig: wenn die Überweisung in einer anderen Währung als der im Vertrag angegebenen erfolgt, ohne vorherige Absprache können zusätzliche Umrechnungen, unerwünschte Wechselkursverluste oder technische Schwierigkeiten bei der Gutschrift auftreten.

Die Wahl der Zahlungswährung hängt von drei Faktoren ab: in welcher Währung der Vertragspreis angegeben ist, in welcher Währung das Konto des Verkäufers geführt wird und welche Währung für den jeweiligen Käufer hinsichtlich Gebühren und Umrechnung am günstigsten ist.

Doppelte Umrechnung

Wenn der Käufer sein Geld in Euro hält, der Vertrag in Dollar lautet und das Konto des Verkäufers auf Lari geführt wird, ist bei der Überweisung eine Währungsumrechnung unvermeidlich, möglicherweise sogar zwei. Jede Umrechnung erfolgt zum Bankkurs, der in der Regel ungünstiger ist als der offizielle Referenzkurs. Bei großen Beträgen können die daraus resultierenden Verluste erheblich sein.

Beispiel für Verluste bei doppelter Umwandlung

Der Käufer verfügt über 100.000 €, der Preis der Wohnung ist in US-Dollar festgelegt, und der Verkäufer nimmt die Zahlung auf ein Konto in Lari entgegen. In diesem Fall kann das Geld zunächst von Euro in US-Dollar und anschließend von US-Dollar in Lari umgerechnet werden.

Wenn die Gesamtdifferenz zwischen dem Marktkurs und den Bankkursen bei zwei Umtauschvorgängen beispielsweise 2% beträgt, belaufen sich die Verluste auf umgerechnet 2.000 €. Bei einer Differenz von 3% sind es bereits 3.000 €.

Dies ist kein festgelegter Bankkurs, sondern ein Beispiel dafür, warum man vor einer Überweisung den tatsächlichen Wechselkurs erfragen, den Endbetrag berechnen und nach Möglichkeit unnötige Währungsumrechnungen vermeiden sollte.

Die Tabelle zeigt die rechnerische Differenz und nicht den Wechselkurs einer bestimmten Bank. Vergleichen Sie vor einer Überweisung nicht nur den offiziellen Wechselkurs, sondern auch den tatsächlichen Betrag, den der Verkäufer nach der Umrechnung erhält. Der offizielle Wechselkurs der Nationalbank dient lediglich als Richtwert und muss nicht zwangsläufig mit dem kommerziellen Wechselkurs der Bank übereinstimmen.

Kommissionen

Die Kosten für eine internationale Überweisung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

• Provision der sendenden Bank — wird für die Bearbeitung und den Versand der Überweisung erhoben;
• Provision der Korrespondenzbanken — Eine oder mehrere Zwischenbanken können ihren Anteil einbehalten, wobei es nicht immer möglich ist, dessen Höhe im Voraus genau zu bestimmen;
• Gebühr der Empfängerbank — wird bei der Gutschrift auf das Konto in Georgien erhoben;
• Währungsumrechnung — Kursdifferenz zwischen dem offiziellen Kurs und dem Bankkurs.

Die Art der Provisionsaufteilung (OUR, SHA oder BEN) legt fest, wer die Kosten trägt. Bei der Auswahl UNSERE Der Absender erklärt sich bereit, die Gebühren zu übernehmen – dies verringert die Wahrscheinlichkeit, dass die Kosten vom Hauptbetrag abgezogen werden, garantiert jedoch nicht, dass auf allen Korrespondenzrouten der genaue Betrag eingeht. Die Regelung darüber, wer einen möglichen Fehlbetrag übernimmt, sollte am besten vertraglich festgelegt werden. Bei SHA Jede Seite zahlt die Gebühren ihrer Bank, doch die Korrespondenzbankgebühren können den Endbetrag verringern. Bei BEN Alle Gebühren werden von der Überweisung abgezogen, sodass der Verkäufer weniger erhält, als überwiesen wurde.

Tabelle 3. Aus welchen Komponenten setzt sich der Preis für eine Übersetzung zusammen?

Ein hypothetisches Beispiel: Wenn der Verkäufer laut Vertrag genau 100.000 Dollar erhalten soll, muss der Käufer im Voraus bei seiner Bank und beim Verkäufer klären, welche Art von Gebühr gewählt wurde und wer die Differenz übernimmt, falls der Endbetrag geringer ausfällt. Man sollte nicht davon ausgehen, dass die Überweisung von genau 100.000 garantiert, dass genau dieser Betrag gutgeschrieben wird.

Beispiel für die Berechnung eines Übersetzungsbudgets

Nehmen wir an, dass der Verkäufer laut Vertrag genau $100 000 erhalten soll. Die sendende Bank gibt eine Gebühr von $150 an, doch die genaue Gebühr der Zwischenbank ist im Voraus nicht bekannt.

Bei der SHA-Variante kann die Korrespondenzbank beispielsweise einen Teil der Gebühren vom Überweisungsbetrag einbehalten. Wenn $40 einbehalten wird, erhält der Verkäufer $99 960, und der Käufer muss eine zusätzliche Zahlung leisten.

Bei der OUR-Variante wird die Provision in der Regel vom Absender zusätzlich zum Hauptbetrag bezahlt. In diesem Fall können dem Konto des Käufers $100 150 zuzüglich etwaiger zusätzlicher Kosten entlang der Korrespondenzkette belastet werden. Allerdings sollte auch „OUR“ nicht als absolute Garantie dafür angesehen werden, dass genau $100 000 gutgeschrieben wird.

Die Zahlen im Beispiel sind nur zur Veranschaulichung. Die tatsächlichen Gebühren müssen Sie vor der Überweisung bei Ihrer Bank erfragen.

Die konkreten Gebühren hängen von der Bank, dem Überweisungsweg, der Währung und dem Überweisungsbetrag ab – erkundigen Sie sich bitte vor der Überweisung direkt bei Ihrer Bank. Aktuelle Informationen zu Überweisungen bei georgischen Banken finden Sie auf den offiziellen Websites, zum Beispiel unter auf der Übersetzungsseite der TBC Bank.

Die Dauer einer Auslandsüberweisung hängt von der sendenden Bank, der Währung, dem Zeitpunkt der Auftragserteilung, der Korrespondenzbankkette, Feiertagen und einer möglichen Compliance-Prüfung ab. Die Bank kann eine voraussichtliche Dauer angeben, aber Es ist in der Regel nicht möglich, den Zeitpunkt der Gutschrift vor Abschluss aller Prüfungen zu garantieren. Die aktuellen Richtwerte können Sie auf der offiziellen Website der Bank oder bei der Einleitung der Zahlung in Erfahrung bringen. Daher ist es ratsam, die Überweisung mit einem gewissen Zeitpuffer gegenüber der vertraglich vereinbarten Frist zu tätigen.

Welchen Zeitpuffer sollte man einplanen?

Bei einer gewöhnlichen Auslandsüberweisung ist es ratsam, die Zahlung nicht an den im Vertrag angegebenen letzten Tag zu binden. Selbst wenn die Bank eine voraussichtliche Bearbeitungszeit von mehreren Werktagen angibt, kann die Transaktion aufgrund der Korrespondenzbank, Feiertagen, Zeitunterschieden oder Compliance-Prüfungen länger dauern.

Es ist praktisch sicherer, eine größere Zahlung mindestens 5–7 Werktage vor dem vertraglich vereinbarten Termin zu überweisen. Wenn die Überweisung aus einem Land oder von einer Bank stammt, bei der ein erhöhtes Sanktions- oder Compliance-Risiko besteht, sollte die Sicherheitsmarge vergrößert und im Voraus mit dem Verkäufer vereinbart werden, wie im Falle einer Verzögerung vorzugehen ist.

Dies ist kein garantierter Gutschrifttermin: Die genaue Route und die Dauer der Transaktion werden ausschließlich von der Bank bestätigt, die die Überweisung abwickelt.

Dies sind Richtwerte für die Planung und keine garantierten Bankfristen. Klären Sie vor Vertragsunterzeichnung mit der Bank, ob eine bestimmte Überweisung möglich ist, und legen Sie im Vertrag fest, wie bei Verzögerungen vorzugehen ist.

Bitte beachten Sie die Bearbeitungszeiten der Bank

Eine internationale Überweisung, die nach der von der Bank festgelegten Annahmeschlusszeit für Zahlungsaufträge gesendet wird, kann tatsächlich erst am nächsten Werktag ausgeführt werden. Die Wochenenden und gesetzlichen Feiertage können im Land des Absenders, im Land der Korrespondenzbank und in Georgien unterschiedlich sein.

Bitte klären Sie vor einer größeren Zahlung Folgendes:

• Zeitpunkt des Eingangs von SWIFT-Aufträgen;
• Valutierungsdatum;
• Ist der folgende Tag für alle Banken entlang der Route ein Arbeitstag?;
• wenn die Bank mit der Prüfung der Unterlagen beginnt;
• Ist es möglich, den Vertrag vorab an die Compliance-Abteilung weiterzuleiten?

Wie gibt man den Verwendungszweck richtig an?

Der Verwendungszweck ist ein Feld, das meist nur pro forma ausgefüllt wird oder gar leer bleibt. In der Praxis erfüllt es jedoch eine wichtige Funktion: Es verknüpft den Geldbetrag mit einer bestimmten Transaktion und hilft der Bank, dem Verkäufer und dem Käufer, den Vorgang eindeutig zu identifizieren.

Die Zweckbestimmung muss folgenden Anforderungen entsprechen: Vertrag (Nummer und Datum), Rechnung (sofern angegeben), dem Objekt (Wohnungs- oder Grundstücksnummer), Zahlungsart (Anzahlung, erste Rate, weitere Rate, Restzahlung) und Kundendaten.

Internationale Überweisungen werden in der Regel auf Englisch – in lateinischer Schrift – abgewickelt. Hier sind drei Vorlagen, die Sie als Grundlage verwenden können, die Sie jedoch vor der Verwendung unbedingt mit Ihrer Bank und dem Verkäufer abstimmen sollten:

1. Zahlung gemäß Immobilienkaufvertrag Nr. [Nummer] vom [Datum], Wohnung [Nummer], Käufer [Name].

2. Ratenzahlung gemäß Vertrag Nr. [Nummer], Wohnungseinheit [Nummer], Käufer [Name].

3. Restzahlung gemäß Kaufvertrag Nr. [Nummer] vom [Datum].

Vage Formulierungen wie persönliche Überweisung oder Geschenk sind für die Bezahlung von Immobilien ungeeignet – sie geben den tatsächlichen Zweck der Transaktion nicht wieder und können zu zusätzlichen Rückfragen seitens der Bank führen.

Vertrags- und Objektnummer ermöglichen es dem Verkäufer und dem Bauträger, eine Zahlung unter Dutzenden von eingehenden Überweisungen schnell zu identifizieren. Dies ist besonders bei Ratenzahlungen wichtig: Ohne einen eindeutigen Verwendungszweck kann es vorkommen, dass die Buchhaltung des Bauträgers das Geld der falschen Rate zuordnet oder um eine Erklärung bittet.

Die maximale Länge der Verwendungszweckangabe hängt von der Schnittstelle der Bank und dem verwendeten Zahlungsformat ab. Falls der gesamte Text nicht Platz findet, sollten die Vertragsnummer, die Objekt-ID, die Zahlungsart und der Name des Käufers vorrangig angegeben werden – nachdem zuvor eine gekürzte Formulierung mit der Bank und dem Verkäufer abgestimmt wurde.

Was sollte im Vertrag vor der Überweisung geregelt werden?

Eine Banktransaktion muss den Vertragsbedingungen entsprechen. Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob in dem Dokument Folgendes festgelegt ist:

• Gesamtpreis der Immobilie;
• Währung der Verbindlichkeit und Währung der tatsächlichen Zahlung;
• Wechselkurs oder die Methode zu dessen Ermittlung bei der Umrechnung;
• Bankverbindung des Empfängers;
• Zulässigkeit einer Zahlung durch den Ehepartner, einen Verwandten oder ein Unternehmen;
• Art der jeweiligen Zahlung: Reservierung, Anzahlung, Erstanzahlung, nächste Rate oder Restzahlung;
• Wer übernimmt die Bank- und Korrespondenzgebühren?;
• Gilt die Verpflichtung als erfüllt, sobald das Geld abgebucht wurde, oder erst, nachdem es dem Verkäufer gutgeschrieben wurde?;
• Was passiert, wenn die Bank eine Überweisung verzögert oder zurückweist?;
• Frist, innerhalb derer der Käufer einen Versandnachweis vorlegen kann;
• Vorgehensweise bei der Änderung von Bankverbindungen;
• Zusammenhang zwischen der Zahlung, der Unterzeichnung, der Übergabe des Objekts und der Eintragung des Rechts.

Es ist besonders wichtig, den Zeitpunkt der Erfüllung der Verpflichtung festzulegen. Wenn der Vertrag nur die tatsächliche Gutschrift des gesamten Betrags als Zahlung anerkennt, können die Einbehaltung einer Gebühr oder eine Verzögerung seitens der Korrespondenzbank formal zu einer Unterzahlung oder einem Zahlungsverzug führen, selbst wenn der Käufer das Geld rechtzeitig überwiesen hat.

Bezahlung eines Neubaus und Ratenzahlungen

Beim Kauf einer Wohnung direkt vom Bauträger in Batumi, Gonio oder Tiflis hat man oft die Wahl zwischen einer vollständigen Bezahlung, einer Anzahlung mit Ratenzahlung oder einem individuellen Zahlungsplan. Es ist wichtig, sich bereits in der Phase der Objektauswahl mit der Zahlungsstruktur vertraut zu machen.

Reservierung — die erste Zahlung, mit der eine bestimmte Wohnung für den Käufer reserviert wird. Die Reservierungsbedingungen variieren: Vor der Zahlung muss geprüft werden, wie die Zahlung im Dokument bezeichnet wird, ob sie auf den Kaufpreis angerechnet wird, in welchen Fällen sie zurückerstattet wird und welche Folgen ein Rücktritt des Käufers oder Verkäufers nach sich zieht. Der Status der Zahlung – ob es sich um eine Anzahlung, eine Kaution oder eine andere Art von Zahlung handelt – bestimmt ihre rechtliche Einordnung und ergibt sich unmittelbar aus dem Vertragstext.

Erste Tranche Die nachfolgenden Zahlungen erfolgen gemäß einem Zeitplan, der an die Bauphasen oder an einen Kalender gebunden ist. Jede Tranche muss folgende Angaben enthalten: einen festen Betrag, ein konkretes Datum oder eine Bedingung für den Fälligkeitstermin, die Währung sowie die Bankverbindung des Empfängers.

Eine der praktischen Feinheiten: Die Projektmarke und die juristische Person, die die Förderung erhält, müssen nicht identisch sein.. Das Projekt heißt beispielsweise „Batumi Hills“, und das Konto gehört der Firma „Real Estate Development LLC“. Vor jeder Überweisung sollten Sie sich vergewissern, dass der offizielle Name des Empfängers mit dem in Ihrem Vertrag angegebenen Namen übereinstimmt.

Bei langwierigen Bauarbeiten können sich die Bankverbindung des Unternehmens aufgrund einer Umstrukturierung, eines Bankwechsels oder einer Kontowechsels ändern. Jede Änderung der Bankverbindung muss anhand eines offiziellen Dokuments überprüft werden., anstatt es einfach aus einer E-Mail oder einem Messenger-Nachricht zu glauben.

Speichern Sie nach jeder Zahlung:

• Zahlungsauftrag;
• SWIFT-Bestätigung;
• Kontoauszug;
• Überweisungsbestätigung (sofern der Bauträger diese zusendet);
• eine Quittung oder eine Abrechnungsaufstellung des Bauträgers;
• Aktualisierter Saldo gemäß Zeitplan.

Dieses Archiv ermöglicht es, bei etwaigen Unstimmigkeiten den Zahlungsverlauf schnell nachzuvollziehen und jede einzelne Zahlung nachzuweisen.

Wählen Sie eine Immobilie, die Ihrem Budget und Ihrer Zahlungsweise entspricht. Beantworten Sie bitte einige Fragen, damit das Team von The Residence Ihnen passende Objekte in Batumi, Gonio, Tiflis und anderen Regionen Georgiens vorschlagen kann. Zur Immobiliensuche wechseln

Kauf auf dem Sekundärmarkt

Bei der Abrechnung mit einem privaten Verkäufer ist in einigen Punkten besondere Sorgfalt geboten.

Überprüfung der Identität und der Eigentumsverhältnisse. Vor der Überweisung muss sich der Käufer vergewissern, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Der Auszug gibt die zum Zeitpunkt seiner Erstellung im öffentlichen Register eingetragenen Angaben wieder: Eigentümer, eingetragene Rechte, Beschränkungen, Pfandrechte und sonstige Einträge. Der Auszug ist ein zentrales Dokument für die Überprüfung, ersetzt jedoch nicht die Analyse des Vertrags, der Geschichte der Immobilie und anderer rechtlicher Risiken.

Übereinstimmung des Verkäufers im Register, im Vertrag und in den Bankdaten. Wenn im Register eine Person eingetragen ist, im Vertrag eine andere und die Bankverbindung einer dritten Person gehört, ist das ein Grund, innezuhalten und der Sache auf den Grund zu gehen. Jede Abweichung muss eine Erklärung und eine dokumentarische Grundlage haben.

Wahl des Zahlungszeitpunkts. Reihenfolge: Zuerst die Zahlung oder zuerst die Registrierung – darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Dies hängt von der Struktur des Geschäfts, der Art der Registrierung und den Vereinbarungen der Parteien ab. Die Abrechnungs- und Registrierungsmodalitäten müssen im Vertrag festgelegt werden. Eine vollständige Vorauszahlung vor Abschluss des Registrierungsvorgangs birgt ein Risiko für den Käufer; eine Zahlung nach der Registrierung hingegen ein Risiko für den Verkäufer. Die Parteien können einen Mechanismus vereinbaren, der diese Diskrepanz verringert: beispielsweise die Nutzung eines für das jeweilige Geschäft verfügbaren Bank- oder Registrierungsdienstes oder die detaillierte Festlegung der Abfolge der Schritte im Vertrag. Das Vorhandensein und die Bedingungen einer bedingten Hinterlegung müssen bei der jeweiligen Bank, beim Notar oder bei der NAPR geprüft werden – sie kommt nicht automatisch zur Anwendung.

Wie lange dauert die Eintragung des Eigentumsrechts?

Nach der Berechnung muss die Übertragung des Rechts im öffentlichen Register eingetragen werden. Gemäß den offiziellen Tarifen der NAPR kostet die Eintragung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an einer Immobilie:

Die Beglaubigung der Unterschriften der Parteien auf dem zur Eintragung vorgelegten Vertrag wird separat berechnet – 7 GEL. Ein elektronischer Auszug aus dem Register innerhalb der Standardfrist kostet 13 GEL, ein Auszug in Papierform innerhalb eines Werktags 20 GEL.

Diese Beträge beziehen sich auf die staatlichen Dienstleistungen des öffentlichen Registers. Übersetzungen, rechtliche Beratung, notarielle Dienstleistungen und die Aufbereitung ausländischer Dokumente werden separat in Rechnung gestellt.

Handeln durch einen Vertreter. Wenn der Verkäufer über einen Bevollmächtigten verkauft, muss die Vollmacht überprüft werden: ihre Gültigkeit, der Umfang der Befugnisse und ob sie widerrufen wurde.

Weitere Informationen zum Ablauf von Immobilientransaktionen in Georgien finden Sie in diesem Artikel So kaufen Sie eine Immobilie in Georgien.

So bezahlen Sie Ihren Einkauf aus der Ferne

Der Kauf einer Immobilie in Georgien, ohne persönlich vor Ort zu sein, ist gängige Praxis. Eine internationale Banküberweisung ermöglicht die Fernzahlung der Transaktion, sofern die sendende Bank, die Zahlungswährung, die Korrespondenzroute und die empfangende Bank eine solche Transaktion unterstützen. Die Möglichkeit der Überweisung muss vor Vertragsunterzeichnung und Festlegung des Zahlungstermins bestätigt werden. Die organisatorischen Aspekte erfordern insgesamt eine sorgfältigere Vorbereitung als bei persönlicher Anwesenheit.

Fernabsatzgeschäft kann über einen Bevollmächtigten abgewickelt werden. Wenn die Vollmacht außerhalb Georgiens ausgestellt wurde, prüfen Sie bitte im Voraus die Anforderungen hinsichtlich der notariellen Beglaubigung, des Apostills oder der Legalisierung, der Übersetzung ins Georgische sowie des Umfangs der Befugnisse für die Registrierung des jeweiligen Rechtsgeschäfts. In der Vollmacht muss eindeutig festgelegt sein, zu welchen Handlungen der Bevollmächtigte berechtigt ist und zu welchen nicht. Der Bevollmächtigte sollte nicht automatisch Empfänger des gesamten Betrags werden, sofern dies nicht in der geprüften Transaktionsstruktur vorgesehen ist.

Dokumentenausausch Beim Fernkauf erfolgt die Kommunikation per E-Mail und über Messenger. Genau hier besteht das Risiko, dass Zahlungsdaten gefälscht werden: Betrüger können die Korrespondenz abfangen oder eine gefälschte E-Mail-Adresse erstellen, die den Bauträger oder die Agentur vortäuscht.

Bei einem Fernkauf sollten die Angaben am besten auf zwei unabhängige Arten überprüft werden: anhand eines offiziellen Dokuments und über einen bereits bekannten Ansprechpartner des Verkäufers oder Bauträgers.

Überwachung von Registrierungsvorgängen Bei einem Fernabsatzgeschäft wird diese Aufgabe in der Regel einem Vertreter oder Anwalt übertragen. Der Käufer sollte sich im Voraus darüber im Klaren sein, wann genau die Zahlung zu leisten ist – vor oder nach der Eintragung – und auf welche Weise die Eintragung bestätigt wird.

Weitere Informationen zum Fernkauf finden Sie in diesem Artikel So kaufen Sie aus der Ferne eine Immobilie in Georgien.

Kauf einer Immobilie gegen Barzahlung

Die Möglichkeit und die Modalitäten einer Barzahlung müssen im Vertrag gesondert vereinbart und im Hinblick auf die georgische Gesetzgebung geprüft werden. Der Lari ist das einzige gesetzliche Zahlungsmittel in Georgien, weshalb die Barzahlung in Fremdwährung nicht als allgemein zulässige Zahlungsweise angesehen werden kann – es wird empfohlen, die geltenden Anforderungen vorab bei einem Rechtsanwalt und Ihrer Bank zu klären. Darüber hinaus ist die Barzahlung mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden.

Bei der Einfuhr nach Georgien oder der Ausfuhr aus dem Land von Bargeld und Wertpapieren mit einem Gesamtwert von über 30.000 GEL oder dem Gegenwert in einer anderen Währung besteht eine Meldepflicht. Bitte prüfen Sie zusätzlich die Vorschriften des Landes, aus dem das Geld ausgeführt wird: Dortige Schwellenwerte und Anmeldeverfahren können abweichen.

Eine unterlassene oder ungenaue Anmeldung kann nicht nur zu einer Verzögerung bei der Auszahlung des Geldes an der Grenze führen. Der Zollkodex sieht Folgendes vor:

• bei Beträgen zwischen 30.000 und 50.000 GEL – eine Geldstrafe von 3.000 GEL oder Einziehung;
• bei Beträgen zwischen 50.000 und 100.000 GEL – eine Geldstrafe von 5.000 GEL oder Einziehung;
• Bei Beträgen über 100.000 GEL – eine Geldstrafe in Höhe von 10% des entsprechenden Betrags oder eine Einziehung.

Daher kann die Barzahlung nicht als einfacher Weg angesehen werden, um eine Überprüfung durch die Bank zu umgehen.

Selbst eine ordnungsgemäße Zollanmeldung ersetzt nicht den Nachweis über die Herkunft der Gelder. Werden die Barmittel anschließend auf ein Bankkonto eingezahlt, ist die Bank berechtigt, Unterlagen anzufordern, aus denen die Herkunft der Gelder und deren Fließweg hervorgehen.

Eine Bank, die Bargeld zur Gutschrift auf ein Konto oder zur Abwicklung einer Transaktion entgegennimmt, ist berechtigt, einen Nachweis über die Herkunft der Gelder zu verlangen – analog zu einer bargeldlosen Überweisung. Die Sicherheit beim Transport eines hohen Geldbetrags liegt vollständig in der Verantwortung des Käufers.

Eine weitere Schwierigkeit ist die dokumentarische Abwicklung. Eine Quittung oder eine Empfangsbestätigung für den Bargeldempfang muss die Zahlung eindeutig mit dem Vertrag in Verbindung bringen. Im Streitfall ist es schwieriger, die Barzahlung nachzuweisen, als wenn eine Bankbestätigung vorliegt.

Kauf von Immobilien mit Kryptowährung

Virtuelle Vermögenswerte sind in Georgien kein gesetzliches Zahlungsmittel. Das Gesetz verbietet die Verwendung virtueller Vermögenswerte zur Bezahlung von Waren und Dienstleistungen, außer in besonderen Fällen, die für die Erbringung von Dienstleistungen mit virtuellen Vermögenswerten erforderlich sind. Daher sollte die direkte Bezahlung einer Wohnung mit Kryptowährung nicht als übliche, rechtmäßige Zahlungsweise beschrieben werden.

Wenn Kapital in Kryptowährung gehalten wird, umfasst der praktische Weg in der Regel die Umwandlung in Fiat-Währung über einen Anbieter, der zur Erbringung entsprechender Dienstleistungen berechtigt ist. Die Nationalbank ist für die Regulierung und Registrierung von VASP zuständig und warnt ausdrücklich vor den Risiken, die mit der Zusammenarbeit mit nicht registrierten Anbietern verbunden sind.

Vor der Konvertierung muss Folgendes überprüft werden:

• Ist der Anbieter bei der Nationalbank von Georgien registriert?;
• ob er einen Nachweis über die Transaktion vorlegen kann;
• auf wessen Namen das Fiatgeld gutgeschrieben wird;
• Wird die Bank Unterlagen über die Herkunft der Krypto-Vermögenswerte akzeptieren?;
• Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich im Land des steuerlichen Wohnsitzes des Käufers?

Was tun, wenn sich die Überweisung verzögert?

Selbst eine korrekt abgewickelte internationale Überweisung kann sich aufgrund einer Bankprüfung, der Klärung von Unterlagen, Fehlern in den Bankdaten oder aus anderen Gründen vorübergehend verzögern. Im Folgenden werden die häufigsten Situationen und Maßnahmen erläutert, die Ihnen helfen, die Ursache der Verzögerung schneller zu ermitteln und die richtigen weiteren Schritte zu ergreifen.

Häufige Fälle von Verzögerungen und Vorgehensweise

Die Übersetzung wird derzeit geprüft

Die sendende Bank oder die Korrespondenzbank kann zusätzliche Unterlagen zu der Transaktion anfordern – dies ist ein Standardverfahren und kein Grund zur Panik. Es wird empfohlen:

• sich mit der sendenden Bank in Verbindung setzen und den Status erfragen;
• den Vertrag und die Unterlagen zur Transaktion vorzulegen;
• den Verkäufer schriftlich über eine mögliche Verzögerung zu informieren;
• alle Versorgungsleitungen zu sichern.

Der Empfänger hat weniger erhalten

Mögliche Ursachen: Provision der Korrespondenzbanken, gewählte Art der Provisionsaufteilung (SHA oder BEN), Währungsumrechnung. Es gilt:

• bei Ihrer Bank eine detaillierte Aufstellung der Transaktion anfordern;
• mit dem Verkäufer die Modalitäten für die Nachzahlung des fehlenden Betrags vereinbaren.

Die Übersetzung wurde zurückgeschickt

Mögliche Ursachen: Fehler in den Zahlungsdaten, Abweichung des Empfängernamens, Einschränkungen der Korrespondenzbank, unvollständige Unterlagen. Im Falle einer Rückbuchung sollten Sie sich bei Ihrer Bank nach dem genauen Grund erkundigen, den Fehler beheben und die Zahlung erneut vornehmen. Bitte beachten Sie: Bei einer Rückbuchung können Gebühren einbehalten werden.

Die Bankverbindung hat sich geändert

Wenn der Verkäufer oder Bauträger eine Änderung der Bankverbindung mitteilt, handelt es sich dabei um eines der häufigsten Betrugsszenarien (Business Email Compromise). Überweisen Sie kein Geld an die neuen Kontodaten, bevor Sie diese nicht anhand eines offiziellen Dokuments und über einen bereits bekannten, nicht elektronischen Kanal unabhängig überprüft haben. — zum Beispiel ein Anruf unter einer Telefonnummer von der offiziellen Website.

Der Verkäufer bestätigt den Erhalt nicht

Sammeln Sie die Beweise auf Ihrer Seite: Zahlungsauftrag, SWIFT-Kopie, Kontoauszug, Schriftwechsel. Über die Bank können Sie eine Zahlungsnachverfolgung (Payment Trace) veranlassen. In strittigen Fällen empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen – die Bank kann zwar eine offizielle Bestätigung über die Ausführung der Zahlung ausstellen, doch die Beilegung von Meinungsverschiedenheiten zwischen den Vertragsparteien erfordert gesonderte rechtliche Unterstützung.

Häufige Fehler

Die meisten Probleme bei Geldüberweisungen für den Kauf von Immobilien in Georgien sind nicht auf technische Störungen bei den Banken zurückzuführen, sondern auf mangelnde Vorbereitung. Hier sind die zehn häufigsten Fehler:

1. Geldüberweisung vor der Überprüfung des Objekts und des Verkäufers. Eine Überweisung ist ein unwiderruflicher Vorgang. Sie sollten sich vor der Zahlung vergewissern, dass der Verkäufer das Eigentumsrecht besitzt.
2. Verwendung von Kontaktdaten ausschließlich aus dem Messenger. Die Angaben müssen stets mit dem amtlichen Dokument abgeglichen werden.
3. Der Kontoinhaber und der vertraglich vereinbarte Verkäufer sind nicht identisch. Jede Abweichung erfordert eine Erklärung.
4. Unklare oder fehlende Zahlungsangabe. Der Begriff „transfer“ stellt keinen Zusammenhang zwischen dem Geld und der Transaktion her.
5. Das Fehlen von Unterlagen über die Herkunft der Mittel. Die Bank ist berechtigt, diese jederzeit anzufordern.
6. Nichtberücksichtigung der Gebühren von Korrespondenzbanken. Der Empfänger erhält möglicherweise weniger als den vertraglich vereinbarten Betrag.
7. Versand in falscher Währung ohne vorherige Absprache. Eine unerwünschte Umwandlung kann zu einem Verstoß gegen die Vertragsbedingungen führen.
8. Aufteilung der Zahlung zur Umgehung der Compliance-Prüfung. Das verschärft die Situation noch, anstatt sie zu vereinfachen.
9. Überweisung an einen Vermittler ohne vertragliche Grundlage. Geldbeträge, die ohne ordnungsgemäßen Vertrag an einen Vertreter oder Manager überwiesen werden, führen zu rechtlicher Unsicherheit.
10. Es liegen keine Überweisungsbestätigung und kein Abgleichprotokoll vor. Ohne schriftliche Bestätigung des Verkäufers gilt die Zahlung als nicht dokumentiert.

Checkliste vor der Zahlung

Verwenden Sie diese Liste als abschließende Überprüfung vor jeder Übersetzung.

Objekt und Verkäufer:

• Die Immobilie wurde geprüft, das Eigentumsrecht wurde durch einen Auszug aus dem Grundbuch bestätigt
• Der Verkäufer oder Bauträger ist identifiziert; der rechtliche Name stimmt mit dem Vertrag überein
• Im Hinblick auf den Sekundärmarkt wurde bestätigt, dass keine Belastungen und keine Pfandrechte bestehen

Dokumente:

• Der Vertrag wurde unterzeichnet oder vereinbart
• Rechnung oder Zahlungsplan eingegangen
• Die Unterlagen zur Herkunft der Mittel wurden erstellt
• Das Dokument zum Zahler (falls der Absender nicht mit dem Käufer identisch ist) ist fertig

Bankverbindung:

• Die IBAN wurde anhand eines offiziellen Dokuments überprüft, nicht nur anhand der Korrespondenz
• SWIFT/BIC wurde überprüft
• Die rechtliche Bezeichnung des Empfängers stimmt mit der im Vertrag angegebenen überein
• Die Währung des Empfängerkontos wurde präzisiert
• Der Verwendungszweck der Zahlung wurde mit der Bank und dem Verkäufer abgestimmt

Finanzielle Aspekte:

• Die Gebühren der sendenden Bank wurden präzisiert
• Die Art der Provision (OUR/SHA/BEN) wurde festgelegt und mit dem Verkäufer abgestimmt
• Der Überweisungsbetrag berücksichtigt mögliche Abzüge der Korrespondenzbanken
• Die Übersetzungsfrist ermöglicht es, den vertraglich vereinbarten Termin einzuhalten

Nach der Übersetzung:

• SWIFT-Bestätigung oder Zahlungsauftrag gespeichert
• Der Kontoauszug wurde gespeichert
• Der Verkäufer wurde über die Zahlung informiert
• Die schriftliche Bestätigung der Immatrikulation ist eingegangen
• Die Zahlung steht im Zusammenhang mit dem Vertrag und den Registrierungsvorgängen

Tabelle 4. Wer bestätigt was?

Ein Zahlungsauftrag bestätigt die Übermittlung der Anweisung an die Bank, während eine SWIFT-Meldung oder eine Bescheinigung der Bank den Versand und den Bearbeitungsstatus der Überweisung bestätigen kann. Bei Bedarf kann die Bank zusätzliche Informationen zum Bearbeitungsstatus der Überweisung bereitstellen. Die tatsächliche Gutschrift sollte zusätzlich durch einen Kontoauszug oder eine schriftliche Mitteilung der Bank des Empfängers oder des Verkäufers bestätigt werden. Die Bestätigung des Verkäufers belegt den tatsächlichen Geldeingang. Die staatliche Eintragung bedeutet die Entstehung eines eingetragenen Eigentumsrechts. Diese Dokumente erfüllen unterschiedliche Funktionen und ersetzen sich nicht gegenseitig.

So schließen Sie ein Geschäft souverän ab

Für die meisten ausländischen Käufer ist die transparenteste Zahlungsweise eine Banküberweisung direkt an den Verkäufer oder Bauträger unter Angabe der in einem geprüften Vertrag aufgeführten Bankverbindung.

Bevor Sie das Geld überweisen, müssen Sie die Unterlagen mit der Bank abstimmen, den Empfänger, die Währung, die Gebühren und den Verwendungszweck überprüfen. Bewahren Sie nach der Zahlung die Bankbelege auf, holen Sie eine Bestätigung des Verkäufers ein und vergewissern Sie sich, dass die Registrierungsschritte abgeschlossen sind.

Das Team von „The Residence“ kann Ihnen dabei helfen, eine Immobilie auszuwählen, Unterlagen und Kontaktdaten beim Verkäufer oder Bauträger anzufordern und den Ablauf der Transaktion zu organisieren. Die Entscheidung über die Durchführung der Überweisung trifft die Bank, und rechtliche sowie steuerliche Fragen erfordern eine individuelle Beratung durch einen entsprechenden Fachmann.