Gürcistan'da kripto para ile gayrimenkul satın alma

Eğer birikimlerinizi USDT, BTC veya ETH olarak tutuyorsanız ve Batum, Tiflis veya Gonio’da bir daire almayı düşünüyorsanız, muhtemelen aklınızda tek bir ana soru vardır: Kripto para ile gayrimenkul satın almak mümkün mü ve bu yasal olarak tam olarak nasıl işliyor? Kısa cevap: Kripto para biriminin yasal olarak takas edilmesinden elde edilen parayla gayrimenkul satın almak mümkündür. Bir daireyi doğrudan sanal varlıkla ödemek ise başka bir durumdur: sanal varlıklarla yapılan doğrudan ödemeler, Gürcistan mevzuatının genel kuralları uyarınca yasaklanmıştır ve “USDT kabul ediyoruz” şeklindeki reklam başlığı, bu kısıtlamanın kaldırıldığı anlamına gelmez.

Pazarlama vaatleri ile yasalar çerçevesinde gerçekte mümkün olan şeyler arasındaki uçurum, alıcı için en önemli risk kaynaklarından biridir. Bu makalede, gayrimenkul seçimi aşamasından Gürcistan kamu sicilinde mülkiyet hakkının tesciline kadar yasal sürecin nasıl işlediğini, fonların kaynağını doğrulamak için hangi belgelerin gerekli olduğunu, tüm sürecin maliyetini ve başlıca tuzakların tam olarak nerede gizlendiğini inceleyeceğiz.

Kripto para ile satın alma işlemi yasal mı?

Terimlerde kafa karışıklığı yaşamamak için, üç farklı işlemi hemen birbirinden ayırmak gerekir: kripto varlık sahibi olmak, fiat para birimine çevrilmesi и gayrimenkul ödemesi. Bunları “bitcoin ile daire satın almak” gibi tek bir kavram altında birleştirmek, reklam başlığı açısından kullanışlı olsa da hukuki açıdan yanlış bir yaklaşımdır.

Gürcistan Merkez Bankası (NBG) konuyla ilgili net bir tutum sergiledi: Sanal varlık, ülkede yasal bir ödeme aracı değildir. Gürcistan Merkez Bankası Organik Kanunu’nun 39¹(2) maddesi, sanal varlıklarla yapılan ödemeleri yasaklamaktadır. Buna göre düzenleyici kurumun resmi SSS'si, bu yasağın istisnaları, sanal varlıklarla ilgili hizmetlerin sunulması sırasında gerekli olan işlemlerle ilgilidir — ve bir dairenin bedelini USDT veya BTC ile ödemek için genel bir izin anlamına gelmez. Alıcının tokenları doğrudan satıcıya aktardığı olağan bir daire alım-satım işlemi, bu istisnaların kapsamına girmez.

O halde neden bu kadar çok “USDT ile daire” ilanı var? Eğer emlak acentesi veya inşaat firması token kabul ettiklerini söylüyorsa, para transferinden önce hesaplamaların yazılı bir açıklamasını isteyin: tokenları kim alacak, parayı satıcıya kim aktaracak ve hangi yöntemle. Bu tür bir ifade, bir aracı vasıtasıyla yapılan bir takas işleminin arkasında gizli olabilir; bu durumda sözleşmeye göre ödeme zaten fiat para birimiyle gerçekleştirilir. Bunlar temelde birbirinden farklı şeylerdir.

Kripto para birimi takasından elde edilen gelirle gayrimenkul satın almak ile bir daireyi doğrudan kripto para birimiyle ödemek, hukuki açıdan farklı işlemlerdir.

Dönüştürme işleminin gerçekleştirildiği aracılar VASP olarak adlandırılır — Sanal Varlık Hizmet Sağlayıcıları, sanal varlık hizmetleri sunan kuruluşlar. Gürcistan’da bu kuruluşlar, NBG nezdinde kayıt yaptırmak ve denetime tabi olmak zorundadır. VASP Sicili ve izin verilen faaliyet türlerinin listesi düzenleyici kurumun web sitesinde yayınlanmıştır. Bu husus son derece önemlidir: USDT kabul eden her döviz borsası, tam yetkiye sahip kayıtlı bir VASP değildir. Ayrıca, VASP kaydı, ödeme sürecinin tamamını bağımsız olarak yürütmek için evrensel bir izin anlamına gelmez; izin verilen hizmetlerin somut listesini kontrol etmek gerekir.

Bu durum alıcı için ne anlama gelir? Kripto para birimi şunlar olabilir: fonların ilk kaynağı gayrimenkul işlemi için; ancak cüzdanda BTC veya ETH bulunması, bunların işlemde herhangi bir şekilde kullanılmasının yasal olduğu anlamına gelmez. Uygulanabilir yol: kripto para birimi → denetime tabi hizmet sağlayıcı → fiat para; hakların hesaplanması ve tescili — sözleşmede ve geçerli gerekliliklerde öngörülen usul uyarınca — Pratikte kabul edilebilir bir şema tam da böyle görünür. Bu şemayı atlayarak satıcıya doğrudan token aktarımı yapmak, yasanın genel kuralını ihlal eder.

Bu durumda kripto para birimi takası, standart finansal gereklilikleri ortadan kaldırmaz. AML (Anti-Money Laundering — kara para aklamayla mücadele) ve KYC (Müşterini Tanı — müşteri kimlik tespiti) hem VASP’lere hem de sonraki hesaplaşmalarda yer alan bankalara uygulanır. Bu, belge talepleri, fon kaynağının doğrulanması ve olası gecikmeler anlamına gelir — hatta para transferi teknik açıdan sorunsuz gerçekleşmiş olsa bile.

İnternet servis sağlayıcılarına yönelik gereklilikler gelişmeye devam ediyor. 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi VASP’lerin müşterilere kayıt belgesine erişim imkânı sağlamasını zorunlu kılan değişiklik. 10 Mart 2026 tarihinde NBG, istikrarlı sanal varlıkların ilk halka arzına ilişkin düzenlemelerin hazırlandığını duyurdu — Bu duyuru, belirli bir yeni araçla ilgilidir; gayrimenkullerin tokenlarla doğrudan ödenmesine ilişkin genel bir izinle ilgili değildir. Bir sağlayıcı seçmeden önce, NBG’nin gerekliliklerinin güncel halini ve sağlayıcının kayıt bilgilerini kontrol edin.

Hesaplamalar nasıl yapılır?

Pratikte, kripto para biriminden gayrimenkul ödemesine geçiş süreci birkaç farklı şekilde gerçekleştirilebilir. Her birinin kendine özgü koşulları, kısıtlamaları ve belge gereklilikleri vardır.

Sık sık gözden kaçan ayrı bir konu: ödeme para birimi. Sözleşmede fiyatın para birimi, kabul edilebilir ödeme para birimi ve hesaplama yöntemi ayrı ayrı kararlaştırılmalıdır. USD veya EUR cinsinden ödeme yapma imkanı, tarafların yapısına, banka rotasına ve lari kurallarına ilişkin geçerli istisnalara bağlıdır — kripto varlığın yabancı para birimine dönüştürülmesi gerçeği tek başına bu sorunu ortadan kaldırmaz.

Gayrimenkul satın alırken hesaplama yöntemleri

Tablodan sonra önemli bir pratik sonuç çıkarılmalıdır: belirli bir güzergâhın seçimi Bu, alıcının kim olduğuna (yerli mi yoksa yabancı mı), işlemin nasıl yapılandırıldığına, hesabın hangi bankada açıldığına, hangi VASP’nin işlemde yer aldığına ve bu VASP’nin hangi hizmetler listesine izin verildiğine bağlıdır. Aynı yöntem bir bankada kullanılabilirken başka bir bankada kullanılamayabilir; bu konuyu varlıkların aktarılmasından sonra değil, önceden görüşmek gerekir.

The Residence, kripto para birimi transferlerinde nasıl yardımcı oluyor?

Kripto para birimlerinin çevirisi ve takasını gerçekleştiren bir ortak şirketimiz bulunmaktadır. The Residence, gayrimenkul seçimi konusunda yardımcı olur ve alıcı, satıcı ile işlemin finansal kısmından sorumlu ortağın arasındaki koordinasyonu sağlar.

Çeviriye başlamadan önce şunları belirlemek gerekir:

• hangi varlık ve ağın kullanıldığı;
• kripto para kabul eden ve döviz bozdurma işlemi gerçekleştirenler;
• masraflar düşüldükten sonra alıcıya ne kadar Fiat geçecek;
• hangi belgeler gereklidir;
• değişim, ödeme ve kayıt tarihleri nasıl kararlaştırıldı?

Satın alma sürecinde ürün seçimi ve koordinasyon konusunda destek sağlıyoruz. Para transferi ve döviz bozdurma işlemleri, üzerinde anlaşmaya varılan sistemin ilgili katılımcısı tarafından gerçekleştirilir. İşlemden önce varlıklar, ağlar, komisyonlar ve belgeler doğrulanır. Bir ortağın olması, banka kontrollerini ortadan kaldırmaz.

Bir mülk seçmek ve ödeme koşullarını görüşmek

Gayrimenkul işlemlerinde banka havaleleriyle ilgili daha fazla bilgi için — makaleye göz atın “Gayrimenkul satın almak için Gürcistan’a nasıl para gönderilir?”.

Satın alma için adım adım kılavuz

Bu, pratik açıdan en önemli bölümdür. Aşağıda, satın alma işleminin hazırlık ve tamamlama aşamalarını oluşturan yedi adım yer almaktadır. Ödeme, belge sunumu ve mülkiyet hakkı tescili sırası, her bir işlem için ayrı ayrı kararlaştırılır; aşamaların numaraları, tescil öncesinde ödemenin tamamının zorunlu olduğu anlamına gelmez.

1. Bütçenin belirlenmesi ve gayrimenkul seçimi

Gerçekçi bir hesaplamayla başlayın: mülkün bedeli artı tüm ilgili masraflar — para birimi dönüştürme, banka komisyonları, tescil işlemleri ve gerekirse hukuki destek. Bütçeyi fiat para biriminde belirlemek daha iyidir, çünkü sözleşmedeki fiyat da bu para biriminde ifade edilecektir. BTC ve ETH’nin dalgalanması, “kripto para cinsinden” tutarın, takas anına kadar yalnızca bir referans değeri olduğu anlamına gelir.

2. Mülk sahibinin, mülkün veya inşaat firmasının kontrol edilmesi

Ödemeyle ilgili herhangi bir görüşmeye başlamadan önce, neyin satıldığını ve kimin sattığını kontrol edin. İkinci el emlak piyasası için: Ulusal Kamu Kayıt Ajansı’ndan (NAPR) alınacak güncel bir belge, mülk sahibini, ipotek, haciz veya diğer yükümlülüklerin varlığını gösterecektir. Yeni inşaatlar için: İnşaatı devam eden mülkün satın alma sözleşmesini ayrıntılı olarak inceleyin; sözleşmede mülkün konusu, arsa hakkı, inşaat ruhsatları, süreler, mülkün devri ile ilgili prosedür ve para iadesi koşulları belirtilmiş olmalıdır. Daha fazla bilgi için makaleye göz atın "Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?".

3. Ayarlanabilir dönüştürme yönteminin seçilmesi ve banka ile mutabakat sağlanması

Dönüştürme yöntemini kendiniz ayarlayabilir veya The Residence ile görüşebilirsiniz. Varlıkların devri öncesinde, değişimi gerçekleştirecek tarafın kim olduğunu belirleyin, yasal durumunu kontrol edin ve fiat varlıkların aktarım yolunu kararlaştırın. Gürcistan’da kayıtlı bir VASP kullanılıyorsa, NBG sicilinde bu kuruluşla ilgili bilgileri kontrol edin. Aynı zamanda, bankadan gerekli belgeleri ve havale kabul koşullarını da öğrenin. Ön görüşme, belirli bir işlemin gerçekleştirileceğini garanti etmez.

4. Belgelerin hazırlanması ve fonların kaynağının teyit edilmesi

Belgeler önceden toplanmalıdır: borsadaki işlem geçmişi, kripto para satın alma belgeleri, cüzdan ekstreleri ve varsa vergi beyannameleri. Bir varlığın geçmişi ne kadar uzun ve karmaşıksa, o kadar fazla soru ortaya çıkabilir. Belgelerin doğru şekilde nasıl hazırlanacağına dair ayrıntılar makalede yer almaktadır. “Gürcistan’da fonların kaynağının teyidi”.

5. Sözleşmenin, fiyatın para biriminin, ödeme sürelerinin ve koşullarının mutabakatı

Gürcistan’da gayrimenkul satın almak için yazılı bir sözleşme ve kamu sicilinde hak kaydının yapılması gerekmektedir. İmzalar, kanunla belirlenen usule göre tasdik edilir; kayıt kurumunun yetkili görevlisi huzurunda imzalanırken ayrı bir noter tasdiki gerekmez. İmzalanana kadar Aşağıdaki hususları kararlaştırın: fiyatın para birimi ve kabul edilebilir ödeme para birimi, ödeme süresi, döviz riski dağılımı, gecikme sorumluluğu, işlemin iptal edilmesi durumunda para iadesi prosedürü. Değişim anında kripto para biriminin kurunun beklentilere göre değişmesi durumunda, bu riskin paylaşımı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sözleşmenin yapısı hakkındaki ayrıntılar için bkz. “Gürcistan’da Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesi”.

6. Kripto para birimi değişimi ve belgelerle teyit edilmiş fiat ödeme işlemi

Bu geri dönüşü olmayan bir adımdır. Ancak bundan sonra Tüm önceki aşamaların tamamlanmasının ardından: varlık doğrulanmış, sözleşme onaylanmış, banka transfer koşullarını ve VASP ise işlem parametrelerini teyit etmiştir. Değişim işleminden sonra tüm onay belgelerini saklayın: VASP'den alınan işlem makbuzu, ödeme emri, ödeme amacını belirten banka ekstresi. Bu belgeler, değişim işlemini ve ardından fonların hareketini teyit eder. Bunları, sermayenin ilk kaynağına ilişkin belgelerle birlikte saklayın; tüm dosyanın yeterliliği banka veya VASP tarafından değerlendirilir.

7. Mülkiyet hakkının tescili, tapu dökümünün alınması ve belgelerin saklanması

Gürcistan’da mülkiyet hakkı şu andan itibaren doğar: NAPR'ye kayıt (Gürcistan Medeni Kanunu’nun 183. maddesi) — sözleşmenin imzalandığı tarihten veya paranın aktarıldığı tarihten itibaren değil. Kayıt başvurusu şahsen veya vekaletname ile bir temsilci aracılığıyla yapılır. Süreler ve harçlar — masraflar bölümünde yer almaktadır. Kayıt işleminden sonra bir belge alacaksınız; işlemle ilgili tüm belgeleri (sözleşme, ödeme teyitleri, döviz bozdurma belgeleri ve kayıt makbuzu) saklayınız.

Para transferi öncesinde nelere dikkat edilmeli?

Kripto parayı dönüştürmek üzere göndermeden önce kontrol listesini gözden geçirin:

• Satıcının kişiliği onaylanmıştır; söz konusu varlığı tasarruf etme hakkı ve her bir ödeme alıcısının sözleşmeye dayalı temeli kontrol edilmiştir. Paranın alacaklıya veya başka bir kişiye aktarılması durumunda, bu durum sözleşmede belirtilmiş olmalı ve bir avukat tarafından incelenmelidir.
• Ağ ve adres Kripto para transferi için, sadece mesajlaşma uygulaması veya e-posta verilerine dayalı olarak değil, bağımsız olarak doğrulanmıştır.
• Döviz kuru ve sabitlenme süresi — VASP’ye, sabitleme seçeneğinin mevcut olup olmadığını, ne kadar süreyle ve hangi koşullarda geçerli olduğunu teyit edin ve bunu yazılı olarak belgelendirin.
• Komisyonlar önceden hesaplanmıştır — tüm masraflar dikkate alınarak alınacak toplam fiat tutarı.
• Ödemenin amacı banka havalesinde sözleşmeye uygundur.
• İade prosedürü işlem gerçekleşmediğinde belirtilmiştir.
• Belgeler kaynağına göre, ilk talep üzerine ibraz edilmeye hazırdır.

Belgeler ve fon kontrolü

Herkes için aynı olan tek bir zorunlu belge paketi bulunmamaktadır. Talep edilen belgelerin kapsamı, işlem tutarına, belirli bir VASP veya banka tarafından yapılan risk değerlendirmesine, alıcının menşe ülkesine ve varlık geçmişine bağlıdır. Bununla birlikte, standart ve genişletilmiş belge setleri genel hatlarıyla tanımlanabilir.

VASP ve banka, müşterinin kimliğini doğrular ve talep edebilirler adres teyidi ve fon kaynağına ilişkin belgeler. Belgelerin tam listesi ve kabul edilebilir biçimleri, ilgili sağlayıcıya, bankaya ve işlem tutarına göre değişiklik gösterir — seçtiğiniz yolun katılımcılarından ayrıntılı bilgi alınız. Kapsamlı bir inceleme durumunda, ek olarak aşağıdakiler de istenebilir:

• varlığın elde tutulduğu süre boyunca borsada veya cüzdanda gerçekleşen işlem geçmişi;
• kripto varlığın elde edilme koşullarını doğrulayan belgeler — örneğin, borsadan satın alma veya madencilik; varlık bir ödül olarak elde edilmişse, ilgili yargı yetkisi ve tarihi dikkate alarak kaynak işlemin yasallığını ayrı olarak kontrol edin — belgelerin varlığı tek başına olası bir ihlali ortadan kaldırmaz;
• ikamet ülkesinden alınan vergi beyannameleri veya diğer mali belgeler;
• kripto varlığın ortaya çıkmasından önceki fon hareketlerini gösteren banka hesap özetleri;
• sözleşmeler veya diğer belgeler; kripto para biriminin ticari faaliyet sonucunda elde edilmesi durumunda.

Hangi belgeler gerekebilir?

Sık sık gözden kaçan bir nokta: işlem hash'i — işlemin kimlik numarası. Bu kod aracılığıyla ilgili ağda işlemin durumunu, adresleri, varlığı, tutarı ve gerekli onayları kontrol etmek gerekir. Hash kodu tek başına tokenlerin başarılı bir şekilde aktarıldığını teyit etmez, fonların menşeinin meşruiyetini kanıtlamaz, sözleşmenin ifası anlamına gelmez ve gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı doğurmaz. Banka veya VASP, kontrol sırasında sadece transferin gerçekleştiği gerçeğine değil, aynı zamanda bu varlıkların başlangıçta nereden geldiğine dair tüm zinciri de inceler.

Giderler ve komisyonlar

İşlemin toplam tutarı birkaç kalemden oluşur ve bütçe planlaması yaparken bunların hiçbirini gözden kaçırmamak önemlidir.

Temel bileşenler:

• Mülk değeri — sözleşmede belirtilen para biriminde belirlenen fiyat.
• Müşteri kurunun piyasa referansından sapması — İşlem anında VASP kuruyla varlığın piyasa fiyatı arasındaki fark. Döviz bozdurma ücreti, sağlayıcıya, varlığa, ağa ve hacme göre değişir; belirtilen kur değil, tüm masraflar hesaba katılarak alınacak nihai fiat tutarını sorgulayın.
• VASP Komisyonu — sabit mi yoksa yüzdeye bağlı mı; önceden teyit ediniz.
• Ağ komisyonları (ETH için gaz ücretleri, USDT transfer ücreti) — ağa ve ağın yoğunluğuna bağlıdır.
• Banka masrafları — gelen uluslararası havale ücreti, olası para birimi dönüştürme.
• Noter tasdiki — eğer geçerliyse; ücret, seçilen noterine göre değişir.
• Avukat veya temsilci hizmetleri — eğer kullanılıyorsa.
• NAPR kayıt ücretleri: tarafından kayıt verilerine göre, gayrimenkul hakkının tescili 4 iş günü içinde 150 GEL, 1 iş günü içinde 270 GEL, başvuru gününde ise 350 GEL tutarındadır; çevrimiçi belge alımı — 1 iş günü için 13 GEL veya başvuru gününde 52 GEL.
• Vergi yükümlülükleri — vergi ikametgahına, işlemin yapısına ve bir dizi başka faktöre bağlıdır; her duruma uymayabilir. Bir uzmana danışınız.

Satın alma bütçesi örneği

Neden 100.000 USDT, 100.000 USD değerindeki bir daireyi karşılamayabilir?

Bu tamamen varsayımsal bir örnektir; belirli bir hizmetin teklifi değildir. Sağlayıcı 100.000 USDT almıştır; gönderenin ağ masrafları ayrı olarak ödenir. Satıcıya yapılacak ödemede kabul edilebilir para birimi, işlem için kararlaştırılır.

Sadece belirtilen komisyonu değil, alıcıya ödenecek toplam tutarı da karşılaştırın. Belirli bir tutar için hesaplamayı ve teklifin geçerlilik süresini isteyin. Komisyon kur oranına zaten dahil edilmişse, bunu tekrar eklemeyin.

Değişim tekliflerini karşılaştırırken nihai sonuca dikkat etmek önemlidir: Alıcıya ne kadar Fiat gelecek? sağlayıcı, şebeke ve banka tarafındaki tüm masraflar dikkate alınarak. Aynı kurla sunulan iki teklif, müşteri kurunun piyasa referansından sapma derecesi veya ek komisyonlar açısından farklılık gösteriyorsa, farklı sonuçlar verebilir. VASP’tan, teklif anındaki kurun belirtildiği, belirli bir tutar için nihai hesaplamayı isteyin.

Lütfen dikkat: GEL ve USD farklı para birimleridir. Harcamaların bir kısmı lari, büyük kısmı ise dolar cinsindense, döviz kurunu belirtmeden bunları tek bir satırda toplamak doğru değildir.

Mülkü ve satıcıyı nasıl kontrol edebilirim?

Finansman şekli ne olursa olsun, işlemin güvenliği, tam olarak neyi ve kimden satın aldığınızı kontrol etmekle başlar.

NAPR aracılığıyla kontrol: Kayıt defterinden güncel bir çıktı çevrimiçi olarak alınabilir. Bu çıktı, kayıtlı mal sahibini, ipotek, haciz, irtifak hakkı veya diğer kısıtlamaların varlığını gösterir. Kayıt özeti, kayıtlı hakları ve kısıtlamaları yansıtır; ancak mülkün fiili durumunun, bilinen ihtilafların ve dayanak belgelerin kontrolünün yerini almaz. Belgedeki bilgileri satıcının kimliği ve mülk üzerinde tasarruf hakkı ile karşılaştırın. Satıcı adına bir temsilci hareket ediyorsa, vekaletnameyi kontrol edin: yetki kapsamını ve geçerlilik süresini.

Yeni inşa edilen binanın denetimi: İnşaat halindeki projeler için özellikle inşaat ruhsatı, müteahhidin arsa hakkı, daha önce teslim edilen projelerin geçmişi, sözleşmedeki süreler ve bunların ihlali durumunda uygulanacak yaptırımlar büyük önem taşımaktadır. Ayrıntılar için bkz. "Gürcistan'da bir inşaat firmasını nasıl kontrol edebilirim?".

Sözleşme: Ödeme koşullarının, sürelerin, gecikme durumunda tarafların sorumluluklarının ve işlemin gerçekleşmemesi halinde para iadesi prosedürünün açıkça belirtildiğinden emin olun. Kripto para birimi ile yapılan işlemlerde özellikle şunların belirtilmesi önemlidir: banka kontrolü nedeniyle transferin gecikmesi durumunda ne olacağı, işlemin iptal edilmesi durumunda para iadesi prosedürü ve döviz riskinin nasıl dağıtılacağı.

Riskler ve denetim önlemleri

Pratik örnek: Alıcı, USDT’yi takas etmeye hazır ve VASP ile anlaşmaya varmış durumda. Ancak NAPR ekstresinin incelenmesi sonucunda, daire üzerinde halen geçerli bir ipotek olduğu ortaya çıktı. Doğru sıra — Öncelikle, ipoteğin hangi koşullarda kaldırılacağını ve bunun masraflarını kimin karşılayacağını netleştirmek, bunu sözleşmede belirtmek ve ödemelerin kime yapıldığını kontrol etmek gerekir. Ancak bundan sonra geri dönüşü olmayan ödemeler yapılabilir. Tam tersi olmamalıdır.

Blockchain işlemleri genellikle geri alınamaz. Satıcının hatası nedeniyle işlem gerçekleşmediyse, parayı geri almak için mahkeme yoluna başvurmak veya müzakere etmek gerekir. Ödeme yapmadan önce ürünü kontrol edin, ödeme yaptıktan sonra değil.

Gayrimenkul nereden satın alınır?

Gürcistan’da seçilen şehir, pazarın özelliklerini ve tipik kullanım senaryolarını belirler. Aşağıda, genel bir fikir edinmeniz için kısa bir özet yer almaktadır; seçtiğiniz segmentle ilgili belirli mülkleri ve güncel verileri karşılaştırın.

Batum — Gelişmiş turizm altyapısına sahip bir sahil kenti; hem ilk el hem de ikinci el piyasada geniş bir daire ve apartman seçeneği sunuyor. Konaklama ve turistik kiralama amaçlı mülkler sunulmaktadır; kısa süreli kiralama için, seçilen segment ve belirli konum verilerine göre mevsimselliği değerlendirin.

Tiflis — Tekdüze olmayan bir arz yapısına sahip bir başkent: tarihi semtler, yeni konut kompleksleri, çeşitli kiralama ve konaklama seçenekleri. Tatil amaçlı gayrimenkullere kıyasla daha kentsel bir piyasa yapısı.

Gonio ve Quarati — Batum’un güneyindeki kıyı bölgeleri. Burada bir mülk seçerken, ilgili sezonda ulaşım ve hizmetlerin erişilebilirliğini, arsanın yasal durumunu ve kompleksin yönetim koşullarını değerlendirin.

Gonio’da bütçenize uygun yeni inşaatlar

gelen ₾572 858

₾5 208/м²

New Village – Third Phase

Batum, Gonio

110 m²'den itibaren

2028

Yeni teklif

gelen ₾520 780

₾2 864/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾526 063

₾7 960/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾262 213

₾4 947/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾254 935

₾7 942/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batum, Gonio

26,9m²'den başlayan fiyatlarla

2026

Tümünü görün

Önemli: Kripto para ödemelerine ilişkin ulusal düzenlemeler, Gürcistan’ın tamamında aynı şekilde uygulanmaktadır. Doğrudan kripto para ödemeleri için herhangi bir şehir veya bölge istisnası bulunmamaktadır.

Gürcistan'da bir daire mi arıyorsunuz ve ödemeyi kripto para ile mi yapmayı planlıyorsunuz? The Residence emlak arama sürecini tamamlayın: Uygun mülkleri bulabilmemiz ve ödeme koşullarını önceden görüşebilmemiz için bütçenizi, şehri ve satın alma amacınızı belirtin.

Kripto para birimi işlemlerinin riskleri

Burada teknik ve finansal riskler birbiriyle kesişmektedir ve bunların bazıları özellikle kripto para birimi ile yapılan ödemelere özgüdür.

Oynaklık. BTC ve ETH’nin değeri birkaç gün içinde önemli ölçüde değişebilir. Sözleşmedeki fiyat dolar cinsinden sabitlenmişse ve siz BTC satmayı planlıyorsanız, bugünkü kur ile dönüştürme günündeki kur arasındaki fark, sözleşmede öngörülen tarafa aittir. VASP'ye kur sabitlemesinin mümkün olup olmadığını, ne kadar süreyle ve hangi koşullarda geçerli olduğunu teyit edin. Stablecoinler (USDT, USDC) fiyat riskini azaltır, ancak kendilerine özgü riskleri de vardır: ihraççıya bağımlılık, hedef kurdan sapma riski ve belirli bir token üzerinde düzenleyici baskı.

Ağ veya adres hatası. USDT, Ethereum ve Tron dahil olmak üzere çeşitli ağlarda kullanılabilir. Transferden önce alıcıyla tam ağ adını, token sürümünü ve gerekirse sözleşme adresini teyit edin: gönderen ve alıcının desteklediği ağlar aynı olmalıdır. Havale parametrelerindeki bir hata, fon kaybına yol açabilir. Bazı durumlarda, platformun veya ihraççının müdahalesiyle geri alma mümkün olabilir, ancak bu garanti edilmez ve ücretli olabilir — onaylamadan önce adresin tamamını ve parametreleri kontrol edin.

Bilgilerin değiştirilmesi. Olası bir dolandırıcılık yöntemi: yazışmalar sırasında cüzdan adresinin veya banka bilgilerinin değiştirilmesi.

Bilgileri, yalnızca mesajlaşma uygulaması veya e-posta yoluyla değil, önceden bilinen bağımsız bir iletişim kanalı üzerinden kontrol edin. Adreste tek bir karakterin değiştirilmesi veya e-postadaki talimatların tahrif edilmesi, geri dönüşü olmayan bir para kaybına yol açabilir.

İşlemlerin geri alınamazlığı. Onaylanmış bir blok zinciri işlemi, genellikle gönderenin inisiyatifiyle iptal edilemez. Geri iade için ayrı bir işlem ya da mevcut yasal veya teknik prosedürler gereklidir; sonucun garantisi yoktur.

Uyum denetimleri ve gecikmeler. Yasal bir işlem bile, banka veya VASP’den ek belge talebi nedeniyle gecikebilir. Sözleşmede kesin bir ödeme süresi öngörülmüşse, gecikme hukuki sonuçlar doğurabilir. Zaman açısından bir tampon bırakın ve gecikme durumunda izlenecek prosedürü doğrudan sözleşmede belirleyin.

Dolandırıcı aracılar. İşlem yapacağını vaat eden her döviz bürosu veya “broker”, kayıtlı bir VASP değildir. Para transferi yapmadan önce NBG sicilini kontrol edin.

Vergi belirsizliği. Gayrimenkul alımı ve bunu önceleyen kripto varlık işlemlerinin ayrı bir vergi değerlendirmesi yapılması gerekir. Sonuç, kişinin statüsüne, gelir türüne, fon kaynağına ve geçerli anlaşmalara bağlıdır. Vergi sonuçları, geçerli uluslararası anlaşmalar da dikkate alınarak Gürcistan hukuku ve vergi ikametgahı dahil olmak üzere diğer ilgili yargı alanlarının hukukuna göre değerlendirilir. Satın alımın finansman şekli, tek başına verginin olup olmayacağını belirlemez. İşlemden önce, özellikle büyük meblağlar söz konusu olduğunda, bir vergi uzmanına danışın.

Pratik önlemler: Herhangi bir para transferi yapmadan önce, NBG sicilinde ilgili sağlayıcıyı kontrol edin; tüm masrafları içeren nihai hesap özetini isteyin; tüm belgeleri saklayın; hukuk, finans ve vergi alanlarında uzman kişilere danışın.

Yabancı bir kişi tarafından ve uzaktan satın alma

Yabancı uyruklu kişinin statüsü ve kripto para birimiyle yapılan ödemeler konusu, birbirinden ayrı iki hukuki meseledir. Her birinde geçerli olan kısıtlamalar birbirinden bağımsızdır ve vatandaşlık ile vergi ikametgahını birbirine karıştırmamak önemlidir: bunlar, farklı hukuki sonuçları olan farklı statülerdir.

Gayrimenkul hakları: Bir daire veya apartman dairesi satın almak için yabancı uyruklu olmak başlı başına genel bir engel teşkil etmez. Bir ev veya arsa satın alırken arazinin kategorisini kontrol etmek gerekir. Genel kural olarak, yabancı uyruklu kişiler Gürcistan’da tarım arazisi satın alamazlar. Yasa, miras yoluyla arazi edinimi de dahil olmak üzere bazı istisnalar öngörmektedir. Şirketler için, kontrol yapısı ve yasada belirtilen gerekçelerle ilgili özel koşullar geçerlidir. Arazinin kategorisi ve istisnanın uygulanabilirliği, Gürcü bir avukat tarafından incelenir.

Uzaktan işlem Noter tarafından tasdik edilmiş bir vekaletname yoluyla mümkündür. Yabancı bir vekaletname için şunların netleştirilmesi gerekir: Apostil, konsolosluk tasdiki gerekli mi, yoksa uluslararası bir anlaşma kapsamında muafiyet geçerli mi — bu, vekaletnamenin düzenlendiği ülkeye bağlıdır. Gürcüceye çeviri ve bunun tasdiki de onay gerektirir. Banka, temsilciyi ayrı olarak kabul eder — vekaletname kapsamında izin verilen işlemleri doğrudan bankadan öğreniniz. Ayrıntılar için bkz. "Gürcistan'da uzaktan gayrimenkul satın almak".

Banka işlemleri. Gürcistan’daki bir bankada hesap sahibi olmak, ödemeler ve sonraki kira işlemleri açısından kolaylık sağlayabilir; ancak bunun gerekli olup olmadığı, ödeme yoluna ve sözleşme koşullarına bağlıdır. Hesabın varlığı tek başına, kripto varlığın takasından sonra paranın kabul edileceğini garanti etmez — banka yine de söz konusu işlemi kontrol edebilir.

Belgelere daha fazla özen gösterilmesi: Alıcının yargı yetkisi, yaptırım durumu, fonların kaynağı ve ilgili bankanın politikasına bağlı olarak ek kontroller, kısıtlamalar veya hizmetin reddedilmesi söz konusu olabilir. Bu yolun kullanılabilirliği, işlemden sonra değil, işlemden önce netleştirilmelidir.

Ayrı bir konu olarak — oturma izni. Gayrimenkul satın almak tek başına otomatik olarak oturma izni sağlamaz. Bu, zaman zaman değişen kendine özgü koşulları olan ayrı bir idari işlemdir. Bu faktöre dayanarak karar vermeden önce, resmi kaynaklardan güncel şartları teyit ediniz.

Batum'da yatırım için gayrimenkul

Ön satış

gelen ₾181 521

₾4 947/м²

Opus Signature

Batum, Bagrationi bölgesi

36,69 m²'den itibaren

2029

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 042

₾3 125/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾120 561

₾3 750/м²

Queen’s Residence

Batum, Havaalanı bölgesi

32,16m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾211 890

₾6 460/м²

SUMMER 365

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾135 403

₾4 130/м²

Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾107 364

₾3 125/м²

OXY Residence

Batum, Yeni Bulvar

34,36m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

Satın almadan önce nelere dikkat edilmeli?

Gürcistan’da kripto para ile başarılı bir gayrimenkul alımı için aynı anda üç şartın yerine getirilmesi gerekir: doğru seçilmiş nesne, paranın izlenebilirliği и mülkiyetin hukuki açıdan doğru bir şekilde tescil edilmesi. Bu üç unsurdan herhangi birindeki zayıf halka, kripto para birimi kısmının teknik açıdan ne kadar sorunsuz olursa olsun, sorunların kaynağıdır.

Ödeme yapmadan önce nesneyi kontrol edin, sözleşmeyi ve para akışını mutabık kalın. Ödeme, belgelerin sunulması ve hakların tescili ile ilgili usul ve zaman, söz konusu işlemin koşullarına göre belirlenir. Kararlaştırılmış bir alıcı koruma mekanizması olmadan toplam tutarı aktarmayınız kayıt işleminin reddedilmesi veya gecikmesi ihtimaline karşı. Sanal varlıklarla doğrudan ödeme yapmak, genel hukuk kuralları uyarınca yasaktır; “USDT kabul ediyoruz” şeklindeki reklam başlığı bu kısıtlamayı ortadan kaldırmaz.

Önemli aşamalarda — büyük meblağların dönüştürülmesi, Gürcistan ve diğer ilgili yargı bölgelerindeki vergi sonuçları, standart dışı işlem yapısı — Gürcistan mevzuatına hakim bir banka uzmanı, vergi danışmanı ve avukatın desteğine başvurulmalıdır. Bankacılık hizmetlerinin koşulları ve uyum gereklilikleri zaman zaman değişebilir; bu nedenle, işlem sırasında değil, işlemden önce netleştirilmelidir.

Ajansın sunduğu hizmetlerin kapsamı Rezidans sözleşmeyle belirlenir. Hukuki ve vergi değerlendirmeleri için ilgili uzmanlara, banka koşulları için ise hizmet veren bankaya başvurulmalıdır.