Kauf von Immobilien in Georgien mit Kryptowährung

Wenn Sie Ersparnisse in USDT, BTC oder ETH haben und eine Wohnung in Batumi, Tiflis oder Gonio in Betracht ziehen, haben Sie höchstwahrscheinlich eine zentrale Frage: Ist es überhaupt möglich, Immobilien mit Kryptowährung zu kaufen, und wie funktioniert das rechtlich gesehen? Die kurze Antwort lautet: Es ist möglich, Immobilien mit Geldern zu erwerben, die aus dem legalen Handel mit Kryptowährungen stammen.. Die direkte Bezahlung einer Wohnung mit virtuellen Vermögenswerten ist eine andere Sache: Direkte Zahlungen mit virtuellen Vermögenswerten sind nach den allgemeinen Bestimmungen der georgischen Gesetzgebung verboten, und die Werbeüberschrift „Wir akzeptieren USDT“ bedeutet nicht, dass diese Einschränkung aufgehoben ist.

Die Diskrepanz zwischen dem Marketingversprechen und dem, was gesetzlich tatsächlich zulässig ist, stellt eine der größten Risikoquellen für den Käufer dar. In diesem Artikel erläutern wir, wie der rechtmäßige Ablauf aussieht: von der Auswahl der Immobilie bis zur Eintragung des Eigentumsrechts im öffentlichen Register Georgiens, welche Dokumente zum Nachweis der Herkunft der Mittel erforderlich sind, wie viel der gesamte Prozess kostet und wo genau die wichtigsten Fallstricke lauern.

Ist der Kauf mit Kryptowährung legal?

Um Verwechslungen bei den Begriffen zu vermeiden, sollte man von vornherein zwischen drei verschiedenen Vorgängen unterscheiden: Besitz eines Krypto-Vermögenswerts, seinen Umtausch in Fiat-Währung и Bezahlung der Immobilie. Diese beiden Aspekte unter dem Begriff „eine Wohnung mit Bitcoin kaufen“ zusammenzufassen, ist zwar für eine Werbeüberschrift praktisch, aus rechtlicher Sicht jedoch ungenau.

Die Nationalbank von Georgien (NBG) hat ihren Standpunkt klar zum Ausdruck gebracht: Virtuelle Vermögenswerte sind in diesem Land kein gesetzliches Zahlungsmittel. Artikel 39¹(2) des Organgesetzes über die Nationalbank von Georgien verbietet Zahlungen mit virtuellen Vermögenswerten. Gemäß den offiziellen FAQ der Aufsichtsbehörde, Ausnahmen von diesem Verbot gelten für Transaktionen, die für die Erbringung der Dienstleistungen mit virtuellen Vermögenswerten selbst erforderlich sind – und bedeuten keine allgemeine Erlaubnis, eine Wohnung mit USDT oder BTC zu bezahlen. Ein gewöhnlicher Kaufvertrag für eine Wohnung, bei dem der Käufer die Token direkt an den Verkäufer überweist, fällt nicht unter diese Ausnahmen.

Warum gibt es dann so viele Anzeigen mit dem Titel „Wohnung gegen USDT“? Wenn eine Agentur oder ein Bauträger angibt, Token zu akzeptieren, sollten Sie vor der Überweisung der Gelder eine schriftliche Beschreibung des Abrechnungsvorgangs anfordern: Wer erhält die Token, wer überweist das Geld an den Verkäufer und über welches Verfahren? Hinter einer solchen Formulierung kann sich die Organisation eines Umtauschs über einen Vermittler verbergen, woraufhin die vertragliche Zahlung selbst bereits in Fiat-Währung erfolgt. Das sind grundsätzlich zwei völlig verschiedene Dinge.

Der Kauf einer Immobilie mit Erlösen aus dem Handel mit Kryptowährungen und die direkte Bezahlung einer Wohnung mit Kryptowährung sind rechtlich gesehen unterschiedliche Vorgänge.

Die Vermittler, über die die Umwandlung erfolgt, werden als VASP bezeichnet — Anbieter von Dienstleistungen im Bereich virtueller Vermögenswerte, Anbieter von Dienstleistungen im Bereich virtueller Vermögenswerte. In Georgien unterliegen sie der Registrierungspflicht und der Aufsicht durch die NBG. VASP-Register und Verzeichnis der zulässigen Tätigkeitsbereiche auf der Website der Aufsichtsbehörde veröffentlicht. Dies ist von entscheidender Bedeutung: Nicht jeder Wechseldienst, der USDT akzeptiert, ist ein registrierter VASP mit umfassenden Befugnissen. Die Registrierung als VASP ist zudem nicht gleichbedeutend mit einer pauschalen Erlaubnis, den gesamten Zahlungsweg eigenständig abzuwickeln – die konkrete Liste der zulässigen Dienstleistungen muss überprüft werden.

Was bedeutet das für den Käufer? Eine Kryptowährung kann ursprüngliche Finanzierungsquelle für eine Immobilientransaktion; doch die bloße Tatsache, dass BTC oder ETH in einer Wallet vorhanden sind, bedeutet nicht, dass jede Art ihrer Verwendung bei einer Transaktion rechtmäßig ist. Vorgehensweise: Kryptowährung → regulierter Anbieter → Fiat; Abrechnung und Eintragung des Anspruchs – gemäß den vertraglichen Bestimmungen und den geltenden Vorschriften — Genau so sieht ein rechtlich zulässiges Schema aus. Eine direkte Übertragung der Token an den Verkäufer unter Umgehung dieses Schemas verstößt gegen die allgemeine Rechtsvorschrift.

Der Handel mit Kryptowährungen hebt dabei die üblichen finanziellen Anforderungen nicht auf. AML (Anti-Money Laundering – Bekämpfung der Geldwäsche) und KYC (Know Your Customer – Kundenidentifizierung) gelten sowohl für VASP als auch für Banken, die an den nachfolgenden Abrechnungen beteiligt sind. Das bedeutet die Anforderung von Unterlagen, die Überprüfung der Herkunft der Gelder und mögliche Verzögerungen – selbst wenn der Umtausch selbst technisch reibungslos verlaufen ist.

Die Anforderungen an die Anbieter entwickeln sich weiter. Am 1. Januar 2026 trat folgende Regelung in Kraft: Änderung, die VASP dazu verpflichtet, dem Kunden Zugang zur Registrierungsurkunde zu gewähren. Am 10. März 2026 gab die NBG bekannt, dass sie Vorschriften für den Erstverkauf stabiler virtueller Vermögenswerte ausarbeitet — Diese Mitteilung bezieht sich auf ein konkretes neues Instrument und nicht auf eine allgemeine Genehmigung für die direkte Bezahlung von Immobilien mit Token. Bitte überprüfen Sie vor der Auswahl eines Anbieters die jeweils gültige Fassung der Anforderungen der NBG sowie die aktuellen Angaben zu dessen Registrierung.

So führen Sie die Berechnungen durch

In der Praxis gibt es mehrere Möglichkeiten, den Übergang von Kryptowährung zur Bezahlung von Immobilien zu realisieren. Jede davon hat ihre eigenen Bedingungen, Einschränkungen und Anforderungen an die Unterlagen.

Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird: Abrechnungswährung. Im Vertrag müssen die Preiswährung, die zulässige Zahlungswährung und die Umrechnungsmodalitäten gesondert vereinbart werden. Die Möglichkeit, in USD oder EUR zu zahlen, hängt von der Zusammensetzung der Parteien, dem Bankweg und den geltenden Ausnahmen von den Lari-Vorschriften ab – die Tatsache allein, dass ein Krypto-Asset in eine Fremdwährung umgetauscht wird, klärt diese Frage nicht.

Zahlungsmöglichkeiten beim Kauf einer Immobilie

Aus der Tabelle lässt sich eine wichtige praktische Schlussfolgerung ziehen: die Wahl einer bestimmten Route Das hängt davon ab, wer der Käufer ist (Inland oder Ausland), wie die Transaktion strukturiert ist, bei welcher Bank das Konto geführt wird, welcher VASP beteiligt ist und welche Dienstleistungen diesem gestattet sind. Ein und dieselbe Zahlungsmethode kann bei einer Bank verfügbar sein, bei einer anderen jedoch nicht – dies sollte im Voraus vereinbart werden und nicht erst nach der Übertragung der Vermögenswerte.

Wie „The Residence“ bei der Umrechnung von Kryptowährungen hilft

Wir haben ein Partnerunternehmen, das sich mit dem Umtausch und Handel von Kryptowährungen befasst. The Residence hilft bei der Auswahl einer Immobilie und koordiniert die Zusammenarbeit zwischen Käufer, Verkäufer und Partner in Bezug auf die finanziellen Aspekte der Transaktion.

Vor der Übersetzung muss Folgendes festgelegt werden:

• welcher Asset und welches Netzwerk verwendet werden;
• Wer akzeptiert Kryptowährung und führt den Umtausch durch?;
• Wie viel Fiat-Geld erhält der Empfänger nach Abzug der Kosten;
• Welche Unterlagen werden benötigt?;
• wie die Fristen für den Austausch, die Bezahlung und die Registrierung vereinbart wurden.

Wir helfen bei der Auswahl und der Koordination des Kaufs. Die Überweisung und der Umtausch werden von dem jeweiligen Teilnehmer des vereinbarten Verfahrens durchgeführt. Vermögenswerte, Netzwerke, Gebühren und Unterlagen werden vor der Transaktion überprüft. Die Tatsache, dass ein Partner beteiligt ist, hebt die bankseitigen Prüfungen nicht auf.

Ein Objekt auswählen und die Zahlungsmodalitäten besprechen

Weitere Informationen zu Banküberweisungen bei Immobilientransaktionen finden Sie in diesem Artikel „Wie man Geld nach Georgien überweist, um dort eine Immobilie zu kaufen“.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf

Dies ist der praktisch wichtigste Abschnitt. Im Folgenden werden die sieben Schritte zur Vorbereitung und Abwicklung des Kaufs beschrieben. Die Reihenfolge der Zahlung, der Einreichung der Unterlagen und der Eintragung des Rechts wird für jedes einzelne Geschäft individuell vereinbart; die Nummerierung der Schritte bedeutet nicht, dass die vollständige Zahlung vor der Eintragung zwingend erforderlich ist.

1. Festlegung des Budgets und Auswahl der Immobilie

Beginnen Sie mit einer realistischen Kalkulation: den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich aller damit verbundenen Kosten – Währungsumrechnung, Bankgebühren, Registrierung und gegebenenfalls rechtliche Beratung. Das Budget sollte am besten in einer Fiat-Währung festgelegt werden, da der Vertragspreis genau in dieser Währung angegeben wird. Die Volatilität von BTC und ETH bedeutet, dass der Betrag „in Kryptowährung“ bis zum Zeitpunkt des Umtauschs nur als Richtwert dient.

2. Überprüfung des Eigentümers, der Immobilie oder des Bauträgers

Bevor Sie Verhandlungen über die Bezahlung aufnehmen, sollten Sie prüfen, was genau verkauft wird und von wem. Für den Sekundärmarkt: Ein aktueller Auszug aus dem Nationalen Amt für öffentliche Register (NAPR) gibt Aufschluss über den Eigentümer sowie über das Vorliegen von Hypotheken, Pfändungen oder sonstigen Belastungen. Bei Neubauten: Prüfen Sie den konkreten Kaufvertrag für das im Bau befindliche Objekt – den Gegenstand des Vertrags, das Recht auf das Grundstück, die Baugenehmigungen, die Fristen, die Modalitäten der Übergabe des Objekts und die Bedingungen für die Rückerstattung der Gelder. Weitere Informationen finden Sie in diesem Artikel „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf“.

3. Auswahl einer anpassbaren Umrechnungsmethode und Abstimmung mit der Bank

Die Art der Umwandlung können Sie selbst organisieren oder mit The Residence besprechen. Klären Sie vor der Übertragung der Vermögenswerte, welcher Teilnehmer den Umtausch durchführt, überprüfen Sie dessen Rechtsstatus und vereinbaren Sie den Weg der Fiat-Mittel. Falls ein in Georgien registrierter VASP genutzt wird, überprüfen Sie dessen Angaben im Register der NBG. Erkundigen Sie sich parallel dazu bei der Bank nach den erforderlichen Unterlagen und den Bedingungen für die Annahme der Überweisung. Eine vorherige Absprache garantiert nicht die Gutschrift einer bestimmten Transaktion.

4. Vorbereitung der Unterlagen und Nachweis der Herkunft der Mittel

Die Unterlagen müssen im Voraus zusammengestellt werden: Transaktionsverlauf an der Börse, Nachweis über den Erwerb von Kryptowährung, Auszüge aus den Wallets sowie gegebenenfalls Steuererklärungen. Je länger und komplexer die Historie eines Vermögenswerts ist, desto mehr Fragen können aufkommen. Wie man die Unterlagen richtig zusammenstellt, erfahren Sie in diesem Artikel „Nachweis der Herkunft der Gelder in Georgien“.

5. Abstimmung des Vertrags, der Währung, der Preise, der Fristen und der Zahlungsbedingungen

Für den Erwerb von Immobilien in Georgien sind ein schriftlicher Vertrag und die Eintragung des Rechts in das öffentliche Register erforderlich. Die Unterschriften werden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen beglaubigt; bei der Unterzeichnung vor einem befugten Mitarbeiter der Registrierungsbehörde ist keine gesonderte notarielle Beglaubigung erforderlich. Vor der Unterzeichnung Vereinbaren Sie: die Währung des Preises und die zulässige Zahlungswährung, die Zahlungsfrist, die Aufteilung des Währungsrisikos, die Haftung bei Zahlungsverzug sowie die Modalitäten für die Rückerstattung bei Scheitern des Geschäfts. Sollte sich der Kurs der Kryptowährung zum Zeitpunkt des Umtauschs gegenüber den Erwartungen ändern, muss die Verteilung dieses Risikos vertraglich festgelegt werden. Einzelheiten zur Vertragsstruktur finden Sie in „Kaufvertrag für eine Immobilie in Georgien“.

6. Umtausch von Kryptowährung und Durchführung einer dokumentierten Fiat-Zahlung

Das ist ein unumkehrbarer Schritt. Erst nachdem Nachdem alle vorherigen Schritte abgeschlossen sind: Das Objekt wurde geprüft, der Vertrag wurde vereinbart, die Bank hat die Bedingungen der Überweisung bestätigt und der VASP die Parameter der Transaktion. Bewahren Sie nach dem Umtausch alle Bestätigungen auf: die Transaktionsbestätigung des VASP, den Zahlungsauftrag und den Kontoauszug der Bank mit dem Verwendungszweck. Diese Dokumente belegen den Umtausch und den anschließenden Geldfluss. Bewahren Sie diese zusammen mit den Unterlagen zur ursprünglichen Kapitalherkunft auf; die Vollständigkeit des gesamten Pakets wird von der Bank oder dem VASP bewertet.

7. Eintragung des Eigentumsrechts, Erhalt eines Auszugs und Aufbewahrung der Nachweise

Das Eigentumsrecht entsteht in Georgien ab dem Zeitpunkt, Registrierung bei NAPR (Artikel 183 des georgischen Zivilgesetzbuchs) – weder ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch ab dem Zeitpunkt der Geldüberweisung. Der Antrag auf Eintragung ist persönlich oder durch einen Bevollmächtigten zu stellen. Fristen und Gebühren – siehe Abschnitt „Kosten“. Nach der Eintragung erhalten Sie einen Auszug und bewahren Sie den vollständigen Satz der Unterlagen zur Transaktion auf: Vertrag, Zahlungsbelege, Dokumente zum Währungsumtausch und die Eintragungsbescheinigung.

Was Sie vor der Überweisung überprüfen sollten

Bevor Sie Kryptowährung zur Umwandlung senden, gehen Sie bitte die Checkliste durch:

• Die Persönlichkeit des Verkäufers bestätigt; sein Recht, über den Gegenstand zu verfügen, sowie die vertragliche Grundlage jedes Zahlungsempfängers wurden überprüft. Wenn das Geld an einen Gläubiger oder eine andere Person überwiesen wird, muss dies vertraglich vereinbart und von einem Rechtsanwalt geprüft worden sein.
• Netzwerk und Adresse Für die Überweisung von Kryptowährungen werden die Daten unabhängig überprüft – nicht nur anhand der Angaben aus dem Messenger oder per E-Mail.
• Wechselkurs und Dauer seiner Festsetzung — Erkundigen Sie sich beim VASP, ob eine Festschreibung möglich ist, für welchen Zeitraum und zu welchen Bedingungen, und halten Sie dies schriftlich fest.
• Kommissionen im Voraus berechnet – der zu erhaltende Endbetrag in Fiat-Währung unter Berücksichtigung aller Kosten.
• Verwendungszweck Die Banküberweisung entspricht den Vertragsbedingungen.
• Rückgabebedingungen ist für den Fall eines nicht zustande gekommenen Geschäfts vorgesehen.
• Papiere Je nach Herkunft der Mittel sind sie bereit, auf erste Anforderung vorgelegt zu werden.

Unterlagen und Überprüfung der Mittel

Es gibt kein einheitliches, für alle verbindliches Dokumentenpaket. Der Umfang der angeforderten Unterlagen hängt vom Transaktionsbetrag, der Risikoeinschätzung durch den jeweiligen VASP oder die Bank, dem Herkunftsland des Käufers und der Historie seiner Vermögenswerte ab. Dennoch lassen sich ein Standard- und ein erweiterter Umfang beschreiben.

Der VASP und die Bank führen die Kundenidentifizierung durch und können anfordern Adressnachweis und Unterlagen zur Herkunft der Mittel. Die genaue Liste und die zulässigen Formate der Unterlagen hängen vom jeweiligen Anbieter, der Bank und dem Transaktionsbetrag ab – erkundigen Sie sich bitte bei den Teilnehmern der von Ihnen gewählten Zahlungsroute. Bei einer eingehenden Prüfung können zusätzlich folgende Unterlagen erforderlich sein:

• Transaktionsverlauf an der Börse oder über das Wallet während der Haltedauer des Vermögenswerts;
• Unterlagen, die die Umstände des Erwerbs des Krypto-Vermögenswerts belegen – beispielsweise den Kauf an einer Börse oder das Mining; Wenn der Vermögenswert als Vergütung erhalten wurde, prüfen Sie gesondert die Rechtmäßigkeit der zugrunde liegenden Transaktion unter Berücksichtigung der geltenden Rechtsordnung und des Datums – das Vorliegen von Unterlagen allein schließt einen möglichen Verstoß nicht aus;
• Steuererklärungen oder sonstige finanzielle Nachweise aus dem Wohnsitzland;
• Kontoauszüge, aus denen die Geldbewegungen vor dem Erwerb des Krypto-Vermögenswerts hervorgehen;
• Verträge oder sonstige Unterlagen, sofern die Kryptowährung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erworben wurde.

Welche Unterlagen könnten erforderlich sein?

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Transaktions-Hash – ihre Kennung. Anhand dieses Hashs müssen im entsprechenden Netzwerk der Ausführungsstatus, die Adressen, der Vermögenswert, der Betrag und die erforderlichen Bestätigungen überprüft werden. Der Hash allein bestätigt weder die erfolgreiche Übertragung von Token noch belegt er die Rechtmäßigkeit der Herkunft der Mittel, stellt keine Vertragserfüllung dar und begründet kein Eigentumsrecht an Immobilien. Eine Bank oder ein VASP prüft bei der Überprüfung nicht nur die Tatsache der Überweisung, sondern auch die gesamte Kette – woher diese Vermögenswerte ursprünglich stammen.

Kosten und Gebühren

Der Gesamtbetrag der Transaktion setzt sich aus mehreren Posten zusammen, und es ist wichtig, bei der Budgetplanung keinen davon zu übersehen.

Hauptbestandteile:

• Wert der Immobilie — Vertragspreis in der vereinbarten Währung.
• Abweichung des Kundenkurses vom Marktwert — Die Differenz zwischen dem Kurs des VASP und dem Marktpreis des Vermögenswerts zum Zeitpunkt der Transaktion. Die Umtauschkosten hängen vom Anbieter, dem Vermögenswert, dem Netzwerk und dem Volumen ab; erkundigen Sie sich nach dem endgültigen Fiat-Betrag, den Sie erhalten, unter Berücksichtigung aller Kosten, und nicht nach dem angegebenen Kurs.
• VASP-Kommission — fest oder prozentual; erkundigen Sie sich bitte im Voraus.
• Netzkommissionen (Gasgebühren für ETH, Überweisungsgebühren für USDT) – hängen vom Netzwerk und dessen Auslastung ab.
• Bankgebühren — Gebühr für eingehende Auslandsüberweisungen, eventuelle Währungsumrechnung.
• Notarielle Beglaubigung — sofern zutreffend; die Kosten hängen vom gewählten Notar ab.
• Dienstleistungen eines Rechtsanwalts oder Maklers — sofern sie hinzugezogen werden.
• NAPR-Registrierungsgebühren: von den Daten des Registers, die Eintragung eines Grundstücksrechts kostet 150 GEL innerhalb von 4 Werktagen, 270 GEL innerhalb eines Werktags und 350 GEL am Tag der Antragstellung; Online-Auszug – 13 GEL für 1 Werktag oder 52 GEL am Tag der Antragstellung.
• Steuerliche Verpflichtungen — hängen vom steuerlichen Wohnsitz, der Struktur der Transaktion und einer Reihe weiterer Faktoren ab; sie sind nicht allgemeingültig. Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten.

Beispiel für einen Einkaufsplan

Warum 100.000 USDT möglicherweise nicht ausreichen, um eine Wohnung im Wert von 100.000 USD zu bezahlen

Dies ist ein rein fiktives Beispiel und stellt kein konkretes Dienstleistungsangebot dar. Der Anbieter hat 100.000 USDT erhalten; die Netzwerkgebühren des Absenders werden separat berechnet. Die zulässige Zahlungswährung für den Verkäufer wird für die jeweilige Transaktion vereinbart.

Vergleichen Sie den Endbetrag, der beim Empfänger ankommt, und nicht nur die angegebene Provision. Fordern Sie eine Berechnung für das konkrete Volumen und die Gültigkeitsdauer des Angebots an. Wenn die Provision bereits im Kurs enthalten ist, rechnen Sie sie nicht noch einmal hinzu.

Beim Vergleich von Umtauschangeboten ist es wichtig, das Endergebnis zu betrachten: Wie viel Fiat-Geld erhält der Empfänger? unter Berücksichtigung aller Gebühren des Anbieters, des Netzbetreibers und der Bank. Zwei Angebote mit identischem angegebenem Kurs können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, wenn sich die Abweichung des Kundenkurses vom Marktkurs oder die Zusammensetzung der zusätzlichen Gebühren unterscheidet. Bitten Sie den VASP um eine endgültige Abrechnung für den konkreten Betrag unter Angabe des Kurses zum Zeitpunkt der Kursnotierung.

Bitte beachten Sie: GEL und USD sind unterschiedliche Währungen. Wenn ein Teil der Ausgaben in Lari und der Großteil in Dollar erfolgt, ist es nicht korrekt, diese in einer Zeile zusammenzufassen, ohne den Wechselkurs anzugeben.

So überprüfen Sie die Immobilie und den Verkäufer

Unabhängig von der Art der Finanzierung beginnt die Sicherheit einer Transaktion damit, dass Sie überprüfen, was genau Sie kaufen und von wem.

Überprüfung über NAPR: Einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch kann man online abrufen. Darin sind der eingetragene Eigentümer sowie etwaige Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder sonstige Beschränkungen aufgeführt. Der Auszug gibt die eingetragenen Rechte und Beschränkungen wieder, ersetzt jedoch nicht die Überprüfung des tatsächlichen Zustands der Immobilie, bekannter Rechtsstreitigkeiten und der zugrunde liegenden Unterlagen. Vergleichen Sie die Angaben im Auszug mit der Identität des Verkäufers und dessen Verfügungsrecht über die Immobilie. Wenn ein Vertreter im Namen des Verkäufers handelt, überprüfen Sie die Vollmacht hinsichtlich des Umfangs der Befugnisse und der Gültigkeitsdauer.

Abnahme eines Neubaus: Bei im Bau befindlichen Objekten sind insbesondere die Baugenehmigung, das Recht des Bauträgers auf das Grundstück, die Erfolgsbilanz bereits fertiggestellter Projekte, die im Vertrag festgelegten Fristen sowie die Sanktionen bei deren Nichteinhaltung von besonderer Bedeutung. Ausführliche Informationen finden Sie unter „So überprüfen Sie einen Bauträger in Georgien“.

Vertrag: Stellen Sie sicher, dass die Zahlungsbedingungen, Fristen, die Haftung der Parteien bei Zahlungsverzug und die Rückerstattungsmodalitäten im Falle eines nicht zustande gekommenen Geschäfts klar festgelegt sind. Bei Geschäften mit Kryptowährungszahlungen ist es besonders wichtig festzuhalten: Was geschieht, wenn sich die Überweisung aufgrund einer Bankprüfung verzögert, wie die Rückerstattung bei einem Scheitern des Geschäfts erfolgt und wie das Währungsrisiko verteilt wird.

Risiken und Kontrollmaßnahmen

Praxisbeispiel: Ein Käufer ist bereit, USDT umzutauschen, und hat sich bereits mit einem VASP geeinigt. Bei der Überprüfung des NAPR-Auszugs wurde jedoch festgestellt, dass auf die Wohnung eine laufende Hypothek lastet. Die richtige Reihenfolge — Zunächst sollte geklärt werden, unter welchen Bedingungen die Hypothek getilgt wird und wer dafür aufkommt; dies ist im Vertrag festzuhalten, und es ist zu überprüfen, an wen die Mittel zur Tilgung überwiesen werden. Erst danach sollten unwiderrufliche Zahlungen erfolgen. Nicht umgekehrt.

Eine Blockchain-Transaktion ist in der Regel unwiderruflich. Eine Rücküberweisung, falls die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Verkäufers nicht zustande gekommen ist, erfordert bereits ein Gerichtsverfahren oder Verhandlungen. Prüfen Sie die Ware vor der Bezahlung und nicht erst danach.

Wo kann man Immobilien kaufen?

Die Wahl einer Stadt in Georgien bestimmt die Marktmerkmale und typischen Nutzungsszenarien. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick als Orientierungshilfe; vergleichen Sie konkrete Objekte und aktuelle Daten für das von Ihnen gewählte Segment.

Batumi — Eine Küstenstadt mit gut ausgebauter touristischer Infrastruktur und einer großen Auswahl an Wohnungen und Appartements auf dem Erst- und Sekundärmarkt. Es werden Objekte für Wohnzwecke und zur touristischen Vermietung vorgestellt; bei der Kurzzeitvermietung sollten Sie die saisonalen Schwankungen anhand der Daten des ausgewählten Segments und des jeweiligen Standorts berücksichtigen.

Tiflis — Eine Hauptstadt mit einem vielfältigen Angebot: historische Stadtteile, neue Wohnanlagen, verschiedene Miet- und Wohnformen. Der Markt weist im Vergleich zu Ferienimmobilien einen stärker städtischen Charakter auf.

Gonio und Quarati — die Küstengebiete südlich von Batumi. Achten Sie bei der Auswahl eines Objekts in dieser Region auf die Verkehrsanbindung und die Verfügbarkeit von Dienstleistungen in der gewünschten Saison, den rechtlichen Status des Grundstücks sowie die Bedingungen für die Verwaltung der Anlage.

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Das ist wichtig: Die nationalen Vorschriften für Zahlungen mit Kryptowährungen gelten im gesamten Staatsgebiet Georgiens einheitlich. Es gibt keine städtischen oder regionalen Ausnahmen für direkte Kryptozahlungen.

Sind Sie auf der Suche nach einer Wohnung in Georgien und möchten die Zahlung mit Kryptowährung vornehmen? Nehmen Sie an der Immobiliensuche für „The Residence“ teil: Geben Sie Ihr Budget, den Ort und den Zweck des Kaufs an, damit wir passende Objekte für Sie auswählen und die Zahlungsmodalitäten im Voraus besprechen können.

Risiken bei Kryptowährungstransaktionen

Technische und finanzielle Risiken überschneiden sich hier, und einige davon sind gerade für Zahlungen mit Kryptowährungen charakteristisch.

Volatilität. Der Wert von BTC und ETH kann sich innerhalb weniger Tage erheblich ändern. Wenn der Preis im Vertrag in Dollar festgelegt ist und Sie planen, BTC zu verkaufen, geht die Differenz zwischen dem heutigen Kurs und dem Kurs am Tag der Umrechnung zu Lasten derjenigen Partei, die im Vertrag dafür vorgesehen ist. Erkundigen Sie sich beim VASP, ob eine Kursfixierung möglich ist, für welchen Zeitraum und zu welchen Bedingungen. Stablecoins (USDT, USDC) verringern das Kursrisiko, bergen jedoch eigene Risiken: Abhängigkeit vom Emittenten, das Risiko einer Abweichung vom Zielkurs sowie regulatorischer Druck auf einen bestimmten Token.

Netzwerk- oder Adressfehler. USDT ist in mehreren Netzwerken verfügbar, darunter Ethereum und Tron. Klären Sie vor der Überweisung mit dem Empfänger das genaue Netzwerk, die Token-Version und gegebenenfalls die Vertragsadresse ab: Die Unterstützung durch den Absender und den Empfänger muss übereinstimmen. Ein Fehler bei den Überweisungsdaten kann zum Verlust von Geldern führen. In einigen Fällen ist eine Wiederherstellung unter Mitwirkung der Plattform oder des Emittenten möglich, diese ist jedoch nicht garantiert und kann kostenpflichtig sein – überprüfen Sie daher die gesamte Adresse und alle Daten vor der Bestätigung.

Änderung der Angaben. Mögliche Betrugsmasche: Die Fälschung der Wallet-Adresse oder der Bankdaten in der Korrespondenz.

Überprüfen Sie die Zahlungsdaten über einen Ihnen bereits bekannten, unabhängigen Kommunikationskanal – nicht nur über einen Messenger oder per E-Mail. Schon die Änderung eines einzigen Zeichens in der Adresse oder die Manipulation der Anweisungen in einer E-Mail kann zu einem unwiederbringlichen Verlust Ihrer Gelder führen.

Die Unumkehrbarkeit von Transaktionen. Eine bestätigte Blockchain-Transaktion kann in der Regel nicht auf Initiative des Absenders rückgängig gemacht werden. Eine Rückerstattung erfordert einen separaten Vorgang oder die Anwendung entsprechender rechtlicher oder technischer Verfahren; das Ergebnis ist nicht garantiert.

Compliance-Prüfungen und Verzögerungen. Selbst eine rechtmäßige Transaktion kann sich verzögern, wenn die Bank oder der VASP zusätzliche Unterlagen anfordert. Wenn der Vertrag eine feste Zahlungsfrist vorsieht, kann eine Verzögerung rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Planen Sie einen zeitlichen Puffer ein und legen Sie die Vorgehensweise im Falle einer Verzögerung direkt im Vertrag fest.

Betrügerische Vermittler. Nicht jeder Wechselstubenbetreiber oder „Broker“, der die Abwicklung einer Transaktion verspricht, ist als VASP registriert. Überprüfen Sie das NBG-Register, bevor Sie Geld überweisen.

Steuerliche Unsicherheit. Der Erwerb von Immobilien und vorangegangene Transaktionen mit Krypto-Vermögenswerten erfordern eine gesonderte steuerliche Bewertung. Das Ergebnis hängt vom Status der Person, der Art der Einkünfte, der Herkunft der Mittel und den geltenden Abkommen ab. Die steuerlichen Auswirkungen werden nach georgischem Recht und den Rechtsvorschriften anderer anwendbarer Rechtsordnungen, einschließlich der Rechtsordnung des Steuerwohnsitzes, unter Berücksichtigung der geltenden internationalen Abkommen bewertet. Die Art der Finanzierung des Kaufs allein bestimmt nicht, ob Steuern anfallen oder nicht. Lassen Sie sich vor der Transaktion von einem Steuerexperten beraten – insbesondere bei hohen Beträgen.

Praktische Maßnahmen: Überprüfen Sie vor jeder Überweisung den Anbieter im NBG-Register; fordern Sie eine Endabrechnung unter Berücksichtigung aller Kosten an; bewahren Sie alle Belege auf; ziehen Sie qualifizierte Fachleute – aus den Bereichen Recht, Finanzen und Steuern – hinzu.

Kauf durch einen Ausländer und im Fernabsatz

Der Status als ausländischer Staatsbürger und die Frage der Zahlungen in Kryptowährung sind zwei getrennte rechtliche Themen. Die Beschränkungen in jedem dieser Bereiche sind voneinander unabhängig, und es ist wichtig, die Staatsangehörigkeit nicht mit der steuerlichen Ansässigkeit zu verwechseln: Es handelt sich um unterschiedliche Status mit unterschiedlichen rechtlichen Folgen.

Rechte an Immobilien: Für den Kauf einer Wohnung oder eines Apartments gibt es aufgrund der ausländischen Staatsangehörigkeit an sich keine allgemeinen Verbote. Beim Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks muss die Grundstückskategorie überprüft werden. Grundsätzlich darf ein ausländischer Staatsbürger in Georgien kein landwirtschaftliches Grundstück erwerben. Das Gesetz sieht bestimmte Ausnahmen vor, darunter den Erwerb von Grundstücken durch Erbschaft. Für Unternehmen gelten besondere Bedingungen, die sich auf die Kontrollstruktur und die gesetzlich vorgesehenen Gründe beziehen. Die Einstufung des Grundstücks und die Anwendbarkeit der Ausnahme werden von einem georgischen Rechtsanwalt geprüft.

Fernabsatzgeschäft Dies ist über eine notariell beglaubigte Vollmacht möglich. Bei einer ausländischen Vollmacht muss geklärt werden, ob ein Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder eine Befreiung aufgrund eines internationalen Abkommens erforderlich ist – dies hängt vom Ausstellungsland ab. Die Übersetzung ins Georgische und deren Beglaubigung bedürfen ebenfalls einer Abstimmung. Die Bank empfängt den Bevollmächtigten separat – erkundigen Sie sich bitte direkt bei der Bank nach den zulässigen Handlungen im Rahmen der Vollmacht. Einzelheiten finden Sie unter „So kaufen Sie aus der Ferne eine Immobilie in Georgien“.

Bankgeschäfte. Ein Konto bei einer georgischen Bank kann für Zahlungen und die anschließende Anmietung praktisch sein, doch ob es erforderlich ist, hängt vom Zahlungsweg und den Vertragsbedingungen ab. Das bloße Vorhandensein eines Kontos garantiert nicht, dass die Gelder nach dem Umtausch der Kryptowährung gutgeschrieben werden – die Bank kann die jeweilige Transaktion dennoch prüfen.

Besondere Aufmerksamkeit für Dokumente: Je nach Rechtsordnung des Käufers, Sanktionsstatus, Herkunft der Gelder und den Richtlinien der jeweiligen Bank können zusätzliche Prüfungen, Einschränkungen oder die Verweigerung der Dienstleistung erfolgen. Die Verfügbarkeit der Zahlungsroute sollte vor dem Umtausch und nicht erst danach geklärt werden.

Ein gesonderter Punkt – zu Aufenthaltsgenehmigung. Der Kauf einer Immobilie allein führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung. Dabei handelt es sich um ein eigenständiges Verwaltungsverfahren mit eigenen Bedingungen, die sich von Zeit zu Zeit ändern. Bevor Sie Entscheidungen auf der Grundlage dieses Faktors treffen, sollten Sie sich bei offiziellen Stellen über die aktuellen Anforderungen informieren.

Immobilien für Investitionen in Batumi

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Batumi, Bezirk Bagrationi

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Batumi, Bereich Flughafen

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Queen’s Residence

Batumi, Bereich Flughafen

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SUMMER 365

Batumi, Neuer Boulevard

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Artex Parkline

Batumi, Neuer Boulevard

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OXY Residence

Batumi, Neuer Boulevard

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2028

Alle sehen

Was Sie vor dem Kauf beachten sollten

Für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Georgien mit Kryptowährung sind drei Dinge gleichzeitig erforderlich: eines richtig ausgewählten Objekts, eine dokumentarisch nachvollziehbare Geldflusskette и korrekte rechtliche Abwicklung des Eigentums. Ein Schwachpunkt in einem dieser drei Bereiche ist die Ursache für Probleme, unabhängig davon, wie reibungslos der Kryptowährungsteil technisch funktioniert.

Prüfen Sie vor der Abrechnung das Objekt, stimmen Sie den Vertrag und den Zahlungsfluss ab. Die Reihenfolge und der Zeitpunkt der Zahlung, der Einreichung von Unterlagen und der Eintragung des Rechts richten sich nach den Bedingungen des jeweiligen Geschäfts. Überweisen Sie nicht den gesamten Betrag, ohne dass ein vereinbarter Käuferschutzmechanismus besteht. für den Fall einer Ablehnung oder Verzögerung der Registrierung. Die direkte Bezahlung mit virtuellen Vermögenswerten ist grundsätzlich gesetzlich verboten; die Werbeaussage „Wir akzeptieren USDT“ hebt diese Einschränkung nicht auf.

In entscheidenden Phasen – wie der Umwandlung eines großen Betrags, den steuerlichen Auswirkungen in Georgien und anderen relevanten Rechtsordnungen sowie bei einer ungewöhnlichen Transaktionsstruktur – empfiehlt es sich, einen Bankfachmann, einen Steuerberater und einen mit der georgischen Gesetzgebung vertrauten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Die Bedingungen für die Bankdienstleistungen und die Compliance-Anforderungen ändern sich und sollten vor der Transaktion geklärt werden, nicht erst währenddessen.

Leistungsumfang der Agentur Die Residenz wird vertraglich festgelegt. Eine rechtliche und steuerliche Bewertung sollte von Fachleuten eingeholt werden, die Bankkonditionen hingegen von der betreuenden Bank.