Öffentliches Register Georgiens: Überprüfung von Immobilien

Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Wohnung in Batumi gefunden, der Preis passt, der Verkäufer legt einen alten Kaufvertrag vor und versichert Ihnen, dass die Immobilie frei von Belastungen ist. Reicht das aus, um eine Anzahlung zu leisten? Nein. Mündliche Zusicherungen und selbst ein notariell beglaubigtes Dokument, das zehn Jahre alt ist, sagen nichts darüber aus, wie der aktuelle Stand der Registrierung ist.

Öffentliches Register von Georgien — dies ist das einzige offizielle System, in dem aktuelle Informationen über eingetragene Rechte an Immobilien gespeichert sind. Offizielle Bezeichnung: National Agency of Public Registry (NAPR), napr.gov.ge. Hier können Sie herausfinden, wer der eingetragene Eigentümer der Immobilie ist und ob eine Hypothek, eine Pfändung oder sonstige Belastungen darauf lasten. Für die Suche benötigen Sie den Katastercode – die eindeutige Kennung der jeweiligen Immobilie im Register. Es empfiehlt sich, einen aktuellen Auszug aus dem NAPR unmittelbar vor der Überweisung eines größeren Betrags anzufordern und die Überprüfung vor der Vertragsunterzeichnung zu wiederholen – die Registrierungsdaten können sich jederzeit ändern.

So überprüft man eine Wohnung in Georgien: die kurze Antwort

Um eine Wohnung vor dem Kauf zu überprüfen, besorgen Sie sich deren Katastercode und bestellen Sie einen aktuellen Auszug bei der Nationalen Agentur für das öffentliche Register Georgiens (NAPR). Darin können Sie den eingetragenen Eigentümer, die Rechte an der Immobilie, Hypotheken, Pfändungen und sonstige Beschränkungen überprüfen. Jeder ist berechtigt, einen Auszug zu erhalten – die Zustimmung des Verkäufers ist hierfür nicht erforderlich.

Was ist das öffentliche Register Georgiens?

Die Nationale Agentur für das öffentliche Register ist eine staatliche Behörde, die dem georgischen Justizministerium untersteht. Ihre Hauptaufgabe besteht in der Führung von Registern für Rechte an Immobilien, der Registrierung von Unternehmen, der Erfassung von Grundstücken sowie der Erfassung von Katasterdaten. Für den Käufer einer Immobilie ist insbesondere das Grundbuch von Bedeutung: Hier werden die Entstehung, Änderung und Beendigung von Eigentumsrechten, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und andere Belastungen festgehalten.

Der Grundsatz der öffentlichen Glaubwürdigkeit des Registers ist gesetzlich verankert. § 312 Bürgerliches Gesetzbuch von Georgien legt die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben im öffentlichen Register fest: Die Einträge gelten als richtig, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Das Gesetz schützt die Interessen eines gutgläubigen Erwerbers, sofern die festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Dieser Schutz ist jedoch nicht absolut – von Bedeutung sind insbesondere die Anfechtung des Registereintrags und die Kenntnis des Käufers über dessen Unrichtigkeit. Eingetragene Belastungen und Beschränkungen dürfen nicht allein deshalb ignoriert werden, weil der Verkäufer sie nicht mitgeteilt hat. Eine Hypothek kann bei der Übertragung des Eigentumsrechts bestehen bleiben, während eine Pfändung die Verfügung über die Immobilie behindern kann. Die rechtlichen Folgen jeder Eintragung müssen einzeln geprüft werden.

NAPR, das Justizhaus und das Portal my.gov.ge – das sind verschiedene Instrumente, die oft verwechselt werden.

Eine Katasterkarte ist ein visuelles Hilfsmittel, das zur Orientierung nützlich ist, aber Die kostenlose Einsicht in die Grundstücksgrenzen ersetzt nicht den kostenpflichtigen Auszug mit den aktuellen rechtlichen Angaben.. Das Justizhaus (Public Service Hall) – physische Dienststellen, über die Anträge beim Register eingereicht und amtliche Dokumente beantragt werden. NAPR – das Register selbst, das Justizhaus – die Anlaufstelle für Anträge. Ob in Batumi, Tiflis, Kutaissi, Gonio oder einem anderen Ort in Georgien – überall gilt das einheitliche NAPR-Register, es gibt keine separaten regionalen Datenbanken.

Welche NAPR-Dokumente könnte der Käufer benötigen?

Die Kosten für zusätzliche Unterlagen hängen von der jeweiligen Art der Dienstleistung ab. Nicht für jedes Objekt liegen Archivunterlagen vor; daher sollte zunächst geklärt werden, welche Informationen tatsächlich benötigt werden.

So finden Sie eine Immobilie im Grundbuch

Der Katastercode (საკาดασטרו კოდი) ist die numerische Kennung eines Objekts im Katasterregister. Ohne ihn ist es schwierig, eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Grundstück zu finden: Adressen in Georgien können sich ändern, doppelt vorkommen oder in verschiedenen Dokumenten unterschiedlich angegeben sein. Eine Suche allein anhand der Adresse ermöglicht es nicht immer, das Objekt eindeutig zu identifizieren – insbesondere in Neubauten, in denen die Nummerierung der Wohnungen noch nicht feststeht.

Wo erhält man die Kataster-Nummer:

1. Fragen Sie den Verkäufer – diese Angaben müssen in den Eigentumsnachweisen enthalten sein (Kaufvertrag, Eigentumsurkunde, Auszug aus dem Grundbuch).
2. In dem aktuellen NAPR-Auszug nachsehen, falls vorhanden.
3. Auf der Katasterkarte suchen, indem Sie zum gewünschten Grundstück navigieren – die Karte zeigt die Codes an.
4. Beim Bauträger erfragen (bei Neubauten) – die Grundstückskennnummer muss in den Bauunterlagen angegeben sein.
5. Wenden Sie sich mit einer Beschreibung des Objekts an das Justizamt, um den Code zu klären.

So überprüfen Sie eine Immobilie anhand des Katastercodes online

Schritt 1. Besorgen Sie sich die Kataster-Nummer. Fragen Sie den Eigentümer oder Bauträger nach der Kataster-Nummer genau der Wohnung, die Sie kaufen möchten. Vergleichen Sie diese mit dem Kaufvertrag, der Adresse und der Fläche der Immobilie.

Schritt 2. Rufen Sie die offizielle Website von NAPR auf. Gehen Sie zu napr.gov.ge und suchen Sie den Suchdienst für Anträge im Immobilienregister. Elektronische Behördendienste sind auch über my.gov.ge.

Schritt 3. Suchen Sie das Objekt anhand des Katastercodes. Geben Sie den Code im entsprechenden Suchfeld für Anträge ein und sehen Sie sich die verfügbaren Ergebnisse an. Falls das System Dokumente zu zuvor registrierten Anträgen bereitstellt, überprüfen Sie das Erstellungsdatum und den Inhalt dieser Dokumente.

Schritt 4. Vergleichen Sie die Angaben mit den Informationen des Verkäufers. Überprüfen Sie den Eigentümer, die Adresse, die Fläche, den Grund für die Eintragung sowie die Angaben zu Belastungen. Bei Unstimmigkeiten müssen die Ursachen geklärt werden, bevor das Geld überwiesen wird.

Schritt 5. Beantragen Sie einen neuen Auszug. Zur Überprüfung unmittelbar vor dem Geschäftsabschluss reicht es nicht aus, sich allein auf die Unterlagen früherer Eintragungen zu verlassen. Beantragen Sie einen neuen NAPR-Auszug. Der Online-Service kostet 13 GEL innerhalb eines Werktags oder 52 GEL am Tag der Antragstellung.

Schritt 6. Prüfen Sie das erhaltene Dokument. Vergewissern Sie sich, dass es sich auf die gewünschte Immobilie bezieht und auf das aktuelle Datum ausgestellt ist. Falls eingetragene Beschränkungen vorliegen, klären Sie deren rechtliche Folgen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Schritt 7. Wiederholen Sie die Überprüfung, bevor Sie die Transaktion abschließen. Zwischen der ersten Überprüfung, der Anzahlung und der endgültigen Abrechnung können sich die Registrierungsdaten ändern.

Die kostenlose Vorabprüfung gibt Ihnen einen Überblick über die verfügbaren Informationen, ersetzt jedoch keinen neuen offiziellen Auszug. Die Such- und Anmeldemöglichkeiten auf den Behördenportalen können sich ändern.

Es ist wichtig, zwischen zwei verschiedenen Handlungen zu unterscheiden. Anzeigen eines zuvor gespeicherten Kontoauszugs (z. B. eine Datei, die der Verkäufer übermittelt hat) enthält Angaben zum Zeitpunkt ihrer Erstellung – es handelt sich um ein historisches Dokument. Neuer Kontoauszug gibt die zum Zeitpunkt ihrer Erstellung registrierten Angaben wieder. Zwischen der Einreichung des Antrags, dem Erhalt des Dokuments und dem Abschluss des Geschäfts können sich die Registerdaten ändern – möglicherweise wurde eine Belastung, ein Eigentümerwechsel oder eine gerichtliche Pfändung eingetragen.

Sollte der vom Verkäufer angegebene Katastercode nicht mit dem in den Unterlagen zu der Immobilie vermerkten übereinstimmen, ist dies ein Grund, innezuhalten und die Ursache zu klären, bevor Sie Geld überweisen.

Besonders erwähnenswert ist der Fall, in dem überhaupt kein Katastercode vorliegt. Dies kommt bei Grundstücken vor, deren Rechte noch nicht systematisch registriert wurden, oder bei Objekten in neuen Bebauungsgebieten. In diesem Fall sollten Sie sich mit den vorliegenden Unterlagen an das nächstgelegene Justizamt wenden – die Fachleute helfen Ihnen dabei, das Objekt zu identifizieren, oder erklären Ihnen, warum kein Eintrag vorliegt.

Was tun, wenn der Verkäufer den Katastercode nicht kennt?

Überweisen Sie die Anzahlung nicht allein aufgrund der Adresse, der Wohnungsnummer oder von Fotos der Immobilie. Versuchen Sie zunächst, die Identität des Anbieters auf folgende Weise festzustellen:

1. Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder ein anderes Registrierungsdokument.
2. Wenn sich die Wohnung in einem Neubau befindet, erkundigen Sie sich beim Bauträger nach der Grundstückskennnummer und ob die Wohnung separat eingetragen ist.
3. Überprüfen Sie die Lage des Grundstücks auf der offiziellen Katasterkarte.
4. Falls sich das Objekt nicht identifizieren lässt, wenden Sie sich bitte mit den vorliegenden Unterlagen an das Justizamt oder an einen Fachmann für Grundbuchangelegenheiten.

Der Code des Grundstücks und der Code der einzelnen Wohnung können sich auf unterschiedliche Registrierungsobjekte beziehen. Daher darf der auf der Karte angegebene Grundstückscode nicht automatisch als Katastercode der zu erwerbenden Wohnung angesehen werden.

So erhalten Sie einen Auszug aus dem NAPR

Ein Auszug aus dem öffentlichen Register ist ein amtliches Dokument, das den Stand der registrierten Angaben zu einem Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt festhält. Ein offizieller Auszug aus dem NAPR bestätigt die registrierten Angaben zum Zeitpunkt seiner Erstellung und kann in elektronischer Form, unter anderem als PDF-Dokument, bereitgestellt werden. Bei Verwendung einer vom Verkäufer erhaltenen Datei muss deren Echtheit und Aktualität über offizielle Kanäle überprüft werden. Die Beweiskraft und die ausreichende Gültigkeit des Auszugs hängen vom jeweiligen Verfahren ab – die Anforderungen des Notars, der Bank oder des Gerichts können variieren.

Sie können den Auszug auf zwei Arten beantragen: online oder persönlich.

Online. Der elektronische Kontoauszug wird über my.gov.ge — das staatliche Portal für elektronische Dienstleistungen. Sie benötigen die Kataster-ID der Immobilie. Nach Zahlung der staatlichen Gebühr wird das Dokument fristgerecht erstellt und in Ihr persönliches Konto gesendet. Ausländer ohne georgischen Personalausweis müssen sich möglicherweise vorab auf dem Portal registrieren – informieren Sie sich bitte über das aktuelle Verfahren zur Autorisierung.

Persönlich im Justizpalast. In Tiflis, Batumi, Kutaissi und anderen Städten gibt es Justizämter. Dort kann man direkt am Schalter einen Antrag stellen, sich von einem Fachmann beraten lassen und bei Bedarf noch am selben Tag eine Eilbearbeitung beantragen. Für die Antragstellung reicht es aus, die Kataster-Nummer zu kennen oder die Eigentumsnachweise für die Immobilie dabei zu haben.

Sprache des Dokuments. Standardmäßig wird der Auszug auf Georgisch ausgestellt. Wenn ein Auszug auf Englisch benötigt wird, fällt eine zusätzliche Gebühr in Höhe von 26 GEL an. Eine russischsprachige Fassung ist offiziell nicht vorgesehen, daher benötigen Sie möglicherweise die Hilfe eines Übersetzers oder eines Spezialisten für georgische Immobilien, um das Dokument selbstständig lesen zu können.

Kosten für einen Auszug aus dem öffentlichen Register

Die Tarife entsprechen den aktuellen offiziellen Angaben napr.gov.ge zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Es wird empfohlen, vor der Bestellung auf der offiziellen Website zu überprüfen, ob die Beträge noch aktuell sind.

Der Auszug ist zum Zeitpunkt seiner Ausstellung gültig. Wenn seit dem Erhalt des Dokuments bereits einige Tage oder gar Wochen vergangen sind, — Die Angaben im Register können sich bereits geändert haben: Es ist eine neue Belastung entstanden, ein Antrag auf Eintragung des Rechtsgeschäfts wurde gestellt, es wurde eine Pfändung verhängt.

Der vor einem Monat erhaltene Auszug gibt nicht den aktuellen Stand des Registers wieder. Fordern Sie das Dokument unmittelbar vor der Überweisung einer Vorauszahlung oder einer Anzahlung an und überprüfen Sie den Stand erneut, bevor Sie den Vertrag endgültig unterzeichnen.

Wie viel kosten zusätzliche Unterlagen für die Überprüfung einer Immobilie?

Die Tarife sind in der offiziellen Liste der Informationsdienste der NAPR bestätigt. napr.gov.ge

Es ist nicht erforderlich, bei jedem Kauf zusätzliche Unterlagen anzufordern. Diese werden unter Berücksichtigung der Vorgeschichte der Immobilie, der festgestellten Unstimmigkeiten und der Empfehlungen des Rechtsanwalts ausgewählt.

Wie liest man einen Auszug aus dem Register?

Dies ist eine der wichtigsten praktischen Fähigkeiten bei der Überprüfung von Immobilien. Der Auszug aus dem NAPR hat die Form eines strukturierten Formulars in georgischer Sprache. Im Folgenden finden Sie eine Erläuterung der wichtigsten Felder mit Erklärungen und Hinweisen, worauf Sie achten sollten.

Katastercode (საკาดασטרו კოდი). Als Erstes sollten Sie Folgendes überprüfen: Der Code auf dem Auszug muss mit dem Code in den Unterlagen des Verkäufers und mit dem Code übereinstimmen, den Sie bei der Suche eingegeben haben. Eine Abweichung bedeutet, dass sich der Auszug auf ein anderes Objekt bezieht.

Adresse und Beschreibung der Immobilie (Misamarti). Die tatsächliche Adresse wird zum Zeitpunkt der Registrierung erfasst. Sie kann von der im Vertrag oder in der Anzeige angegebenen Adresse abweichen – insbesondere, wenn es sich um ein neues Haus handelt oder die Adresse nach einer Umbenennung der Straße geändert wurde. Eine Abweichung der Adresse ist an sich nicht kritisch, erfordert jedoch eine Erklärung.

Fläche (ფართობი). Fläche der Immobilie laut Grundbuch. Vergleichen Sie diese mit den Angaben des Verkäufers. Jede ungeklärte Abweichung zwischen dem Auszug, den technischen Unterlagen und dem Vertrag muss überprüft werden: Möglicherweise liegt eine nicht genehmigte Umgestaltung, ein technischer Fehler bei der Eintragung oder die Einbeziehung nicht eingetragener Flächen in die Werbeangaben vor.

Eingetragener Eigentümer (მესაკუთრე). Vollständiger Name der natürlichen Person oder Bezeichnung der juristischen Person. Dies ist ein Pflichtfeld: Der eingetragene Eigentümer muss persönlich oder durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter als Veräußerungspartei auftreten.. Wenn der Verkauf durch einen Bevollmächtigten erfolgt, überprüfen Sie die Vollmacht separat.

Form und Umfang des Eigentumsanteils. Befindet sich die Immobilie im Miteigentum, werden in der Bescheinigung die Anteile jedes einzelnen Rechtsinhabers ausgewiesen. Für den Verkauf der gesamten Immobilie ist die ordnungsgemäße Zustimmung aller Eigentümer oder ihrer Vertreter erforderlich. Die Veräußerung eines einzelnen Anteils unterliegt gesonderten Bestimmungen.

Nutzungsart des Grundstücks (მიწის კატეგორია). Für Grundstücke und bestimmte Objekte wird die Grundstückskategorie angegeben: landwirtschaftliche Flächen, nichtlandwirtschaftliche Flächen, Waldflächen usw. Dies ist für ausländische Käufer von entscheidender Bedeutung – die georgische Gesetzgebung schränkt den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch ausländische Staatsbürger ein.

Rechtsgrund (რეგისტრācijas საფუძველი). Dokument, auf dessen Grundlage das Recht eingetragen wurde: Kaufvertrag, Erbschein, Gerichtsurteil usw. Handelt es sich bei der Rechtsgrundlage um ein Gerichtsurteil, klären Sie dessen Inhalt ab; ist das Gerichtsurteil umstritten, birgt das Geschäft ein erhöhtes Risiko.

Eingetragene Verpflichtungen und Beschränkungen (ヴァلเดбу레バ, Schezugudva). Der wichtigste Abschnitt für den Käufer. Hier werden Hypotheken (იპოთекა), Pfändungen (ყาดაღა), Verfügungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen aufgeführt. Jeder Eintrag über eine Verpflichtung oder Einschränkung erfordert eine gesonderte Bewertung seines Inhalts und seiner Auswirkungen auf das Geschäft: Die rechtlichen Folgen hängen von der Art des Eintrags ab.

Datum der Registrierung (რეგისტრācijas თარიღი). Das Datum, an dem das geltende Recht eingetragen wurde. Dies hilft dabei, die Geschichte des Objekts einzuschätzen und zu überprüfen, ob es in jüngster Zeit Änderungen gegeben hat.

So überprüfen Sie die wichtigsten Angaben im Kontoauszug

Ein fiktives Beispiel zu Lehrzwecken. Stellen Sie sich vor, der Auszug wurde für eine Immobilie mit dem Objektcode XX.XX.XX.XX.XXX ausgestellt – eine Wohnung mit einer Fläche von 52 m² an einer fiktiven Adresse in Batumi. Eigentümer ist die natürliche Person Giorgi Merabischwili (fiktiver Name). Im Abschnitt „Verbindlichkeiten“ ist vermerkt: Hypothek zugunsten einer Bank, eingetragen am 15.03.2023. Das bedeutet: Die Immobilie ist mit einem Pfandrecht belastet. Das Vorliegen einer Hypothek blockiert den Verkauf nicht automatisch, erfordert jedoch eine gesonderte Regelung – die Prüfung des Hypothekenvertrags und die Vereinbarung eines Zahlungsablaufs, bei dem der Käufer die Immobilie nicht mit einer unerwünschten Belastung erhält. Alle Angaben in diesem Beispiel sind fiktiv und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Sie haben eine Wohnung in Georgien gefunden, sind sich aber hinsichtlich der Unterlagen unsicher?

Die Experten von The Residence helfen Ihnen dabei, herauszufinden, welche Angaben Sie vor dem Kauf im NAPR überprüfen sollten, und geben Ihnen Hinweise, wann eine zusätzliche rechtliche Prüfung erforderlich ist.

Eine Immobilie in Georgien finden

Nach welchen georgischen Wörtern soll man in dem Auszug suchen?

Welche Belastungen müssen überprüft werden?

Ein „sauberer“ Auszug ist ein Auszug, in dem der Abschnitt „Verpflichtungen und Beschränkungen“ leer ist. Doch selbst wenn dieser Abschnitt leer ist, bedeutet das nicht, dass das Objekt keine versteckten Probleme außerhalb des Registers aufweist. Umgekehrt gilt: Das Vorhandensein eines Eintrags im Register verhindert nicht immer den Abschluss eines Geschäfts – es ist wichtig zu verstehen, was genau eingetragen ist.

Hypothek (იპოთეკა). Eine Hypothek ist eine Belastung einer Immobilie, die die Erfüllung der Verpflichtung des Eigentümers oder eines anderen Schuldners gegenüber dem Kreditgeber sicherstellt. Das Vorliegen einer eingetragenen Hypothek bedeutet an sich noch kein Verkaufsverbot: Bei der Übertragung des Eigentumsrechts kann die Hypothek bestehen bleiben, und der Käufer erhält die mit einer Belastung behaftete Immobilie. Die Tilgung der gesicherten Schuld, die Löschung der Hypothek und die mögliche Übertragung der Verbindlichkeiten sind eigenständige Rechtsgeschäfte, von denen jedes eine gesonderte rechtliche Abwicklung erfordert. Soll die Schuld aus Mitteln des Käufers beglichen werden, müssen die Modalitäten für die Überweisung des Geldes, die Tilgung der Verbindlichkeit, die Löschung der Hypothek und die Eintragung des Rechts im Voraus vereinbart und schriftlich festgehalten werden. Ein solches Konzept erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung.

Festnahme (ყاداღა). Von einem Gericht oder einer anderen befugten Behörde verhängt. Eine eingetragene Pfändung verhindert in der Regel die freie Verfügung über die Immobilie und die Eintragung eines Rechtsübergangs. Bei Feststellung einer Pfändung müssen die Behörde, die die Beschränkung verhängt hat, deren Rechtsgrundlage sowie die Bedingungen für deren Aufhebung ermittelt werden. Solange diese Umstände nicht geklärt sind, sollte ohne unabhängige rechtliche Prüfung kein Rechtsgeschäft abgeschlossen oder Geld überwiesen werden.

Verfügungsbeschränkung. Dies kann vertraglich, gerichtlich oder gesetzlich festgelegt werden. Beispielsweise das Verbot, ohne die Zustimmung einer bestimmten Person zu verkaufen. Die Art der Beschränkung muss gesondert geklärt werden.

Dienstbarkeit (სერვიტუტი). Das Recht eines Dritten, eine fremde Sache in begrenztem Umfang zu nutzen: Wegerecht, Recht zur Verlegung von Versorgungsleitungen usw. Eine Dienstbarkeit steht einem Verkauf nicht entgegen, bleibt aber auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen – der Käufer übernimmt sie zusammen mit der Sache.

Steuerpfandrecht (საგاداخانADO ģiravnoba/Ipoteka). Wird zur Sicherung der steuerlichen Verbindlichkeiten des Eigentümers bestellt. In seinen rechtlichen Auswirkungen ähnelt sie einer Hypothek. Wird sie festgestellt, müssen die Höhe der Verbindlichkeit, etwaige Einschränkungen sowie die zulässige Vorgehensweise zu ihrer Beendigung oder Begleichung vor Abschluss des Geschäfts ermittelt werden.

Vertraglich festgehaltene Verpflichtung. Beispielsweise ein Anspruch aus einem Vorvertrag oder einem Beteiligungsvertrag. Ist im Register ein Recht oder eine Verpflichtung zugunsten eines Dritten eingetragen, müssen dessen Inhalt und rechtliche Folgen geklärt werden. Ein solcher Eintrag kann die Verfügung über die Immobilie einschränken, Ansprüche Dritter begründen oder die Bedingungen eines späteren Rechtsgeschäfts beeinflussen. Die Möglichkeit eines Verkaufs richtet sich nach der Art des Eintrags und den anwendbaren Rechtsvorschriften.

Anzeichen, bei denen man mit der Anzahlung nicht voreilig sein sollte:

• Im Abschnitt „Belastungen“ des Kontoauszugs ist mindestens ein Eintrag enthalten – unabhängig von dessen Art.
• Der Verkäufer kann nicht erklären, warum im Grundbuch eine Beschränkung eingetragen ist, oder verspricht, diese „vor dem Vertragsabschluss zu beseitigen“, nennt dabei jedoch keinen konkreten Termin.
• Das Eigentumsrecht entstand durch ein Gerichtsurteil, und dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig oder wurde angefochten.
• Der Auszug liegt schon lange vor – aktuelle Informationen sind nicht bekannt.
• Der Verkäufer ist eine juristische Person, die sich in Liquidation oder Insolvenz befindet.
• Die Immobilie ist bei mehreren Banken gleichzeitig als Sicherheit eingetragen.

Das Fehlen eingetragener Belastungen ist eine notwendige, aber nicht ausreichende Voraussetzung für eine sichere Transaktion. Das Register gibt keinen Aufschluss über informelle Vereinbarungen, ausstehende Nebenkosten, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn oder versteckte Mängel an der Immobilie.

Sollte eine Belastung festgestellt werden, insbesondere eine Pfändung oder ein Steuerpfandrecht, empfiehlt es sich, einen auf georgisches Recht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, bevor finanzielle Entscheidungen getroffen werden.

Was ist zu tun, wenn in dem Kontoauszug ein Problem festgestellt wird?

Das Fehlen von Einträgen über Belastungen verringert zwar einen Teil der rechtlichen Risiken, garantiert jedoch keinen sicheren Kauf. Die Überprüfung des Grundbuchs sollte durch eine Prüfung der Unterlagen, des tatsächlichen Zustands und der Vertragsbedingungen ergänzt werden.

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So überprüfen Sie einen Immobilienverkäufer in Georgien

Die Überprüfung der Wohnung ist mit dem Erhalt des Auszugs noch nicht abgeschlossen. Es muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, den Vertrag abzuschließen, und dass keine Umstände vorliegen, die die Eigentumsübertragung erschweren könnten.

Überprüfen Sie gesondert das Schuldnerregister. In Georgien gibt es ein Schuldnerregister, das mit Vollstreckungsverfahren verbunden ist. Ein Eintrag kann die Verfügungsbefugnis über das Vermögen beeinträchtigen. Die Tatsache, dass eine Schuld besteht, bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede dem Schuldner gehörende Wohnung gepfändet ist.

Zur Überprüfung sind möglicherweise genaue Angaben zur Identität des Verkäufers erforderlich. Wird ein Eintrag gefunden, sollten die rechtlichen Folgen mit Hilfe eines Rechtsanwalts geklärt werden.

Offizielle Prüfungsschwerpunkte: NAPR, Nationale Vollstreckungsbehörde и Rechtsrahmen von Matsne.

Die Führung eines Schuldnerregisters in dem Informationssystem, das zur Erstellung des Auszugs herangezogen wird, ist in § 10 des Gesetzes über das öffentliche Register geregelt.

Dies ist besonders wichtig beim Kauf von Bestandsimmobilien, aber auch bei Geschäften mit Bauträgern von Nutzen.

Begehung einer Wohnung in einem Neubau

Die Prüfung eines im Bau befindlichen Objekts unterscheidet sich grundlegend von der Prüfung einer fertiggestellten Wohnung mit bekannter Vorgeschichte. Bei einer fertiggestellten Wohnung liegt ein konkreter Eintrag mit dem Eigentümer und dem Katastercode vor. In einem im Bau befindlichen Haus existiert eine einzelne Wohnung als eigenständiges Rechtsobjekt möglicherweise noch gar nicht.

Was ist bei einem Grundstück zu prüfen? Der erste Schritt besteht darin, im Kataster das Grundstück zu finden, auf dem gebaut wird. Anhand des Katastercodes des Grundstücks lässt sich feststellen: Wer ist dessen Eigentümer oder Pächter, bestehen Belastungen (Hypothek, Pfändung) und ist die Nutzung des Grundstücks für den Wohnungsbau vorgesehen? Das Recht des Bauträgers auf das Grundstück ist nicht dasselbe wie das Eigentumsrecht an der zukünftigen Wohnung.: Der Bauträger kann das Grundstück auf der Grundlage eines Pachtvertrags oder eines Baurechts (Superficie) und nicht als Eigentümer besitzen.

Was sollte man beim Bauträger zusätzlich überprüfen?

Es ist wichtig: Das Vorliegen einer Baugenehmigung, das Fehlen einer Hypothek auf dem Grundstück und die Registrierung des Bauträgers garantieren nicht die Fertigstellung des Projekts. Der Vertrag, die finanziellen Verpflichtungen und die Baurisiken müssen separat geprüft werden.

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Stand des im Bau befindlichen Gebäudes. In der Bauphase kann das Haus als einheitliches Objekt im Register eingetragen sein – oder auch nicht. Wenn das Gebäude registriert wurde, lässt sich der entsprechende Eintrag finden. Das Fehlen eines separaten Eintrags über das im Bau befindliche Gebäude lässt für sich genommen noch keinen Rückschluss auf die Rechtmäßigkeit oder Unrechtmäßigkeit des Baus zu – die Genehmigungsunterlagen, die Rechte am Grundstück und der Registrierungsstatus des Objekts müssen separat überprüft werden.

Individuelle Registrierung der Wohnung. In einem im Bau befindlichen Haus ist eine einzelne Wohnung möglicherweise noch nicht als eigenständiges Immobilienobjekt ausgewiesen und registriert. Das Vorliegen eines individuellen Katastercodes und eines Eintrags im Grundbuch muss für das jeweilige Bauprojekt geprüft werden. Nicht jede Wohnung verfügt in der Baugrubenphase bereits über einen eigenen Katastercode. Sofern die Wohnung noch nicht separat eingetragen ist, sollten das Grundstück, die Rechte des Bauträgers und die vertraglich vorgesehenen Mechanismen zur Übertragung der Rechte des Käufers überprüft werden. In der Bauphase erwirbt der Käufer in der Regel nicht die Wohnung selbst, sondern einen Anspruch darauf im Rahmen eines Beteiligungsvertrags oder eines Vorvertrags.

Was ist im Vertrag mit dem Bauträger zu prüfen? Die Eintragung eines Anspruchs oder einer Verpflichtung zugunsten des Käufers ist nicht gleichbedeutend mit der Eintragung des Eigentumsrechts an der Wohnung. Sie garantiert weder die Fertigstellung des Bauvorhabens noch die Vertragserfüllung durch den Bauträger. Die Möglichkeit und die Folgen einer Eintragung richten sich nach dem Inhalt der Unterlagen und den geltenden Vorschriften.

Baugenehmigung wird von einer zuständigen Verwaltungsbehörde und nicht vom NAPR ausgestellt. Ein Auszug aus dem öffentlichen Register ersetzt nicht die Überprüfung der Genehmigungsunterlagen. Vor dem Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie muss man beim Bauträger die Baugenehmigung anfordern und deren Gültigkeit sowie die Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bauvorhaben überprüfen.

Hypothetisches Szenario 1: Ein Neubau in Batumi, der sich derzeit im Bau befindet. Sie interessieren sich für eine Wohnung in einer im Bau befindlichen Wohnanlage im Zentrum von Batumi. Aus dem Katastercode des Grundstücks im NAPR geht hervor, dass das Grundstück dem Bauträger – der „Stroy-Invest“ GmbH (fiktiver Name) – gehört und keine Belastungen vorliegen. Die Wohnung ist bislang noch nicht als eigenständiges Objekt registriert – das Vorliegen eines separaten Katastercodes muss für das jeweilige Bauprojekt überprüft werden. Vor der Unterzeichnung des Vertrags mit dem Bauträger sollten Sie die Baugenehmigung prüfen und die Vertragsbedingungen hinsichtlich der Fristen und des Ablaufs für die Übergabe der Wohnung sowie die Eintragung des Eigentumsrechts genau studieren. Dies ist ein fiktives Beispiel, die Daten sind erfunden.

Hypothetisches Szenario 2: Eine bezugsfertige Wohnung in Tiflis. Die Wohnung befindet sich in einem 2015 erbauten Gebäude. Im Grundbuch ist ein eigenständiger Eintrag mit Katastercode, dem Namen des Eigentümers und einem sauberen Abschnitt über Belastungen vorhanden. Der Verkäufer stimmt mit dem Eintrag im Grundbuch überein. Nach der Anforderung eines aktuellen Auszugs und dessen Überprüfung kann mit der Vorbereitung des Vertrags begonnen werden. Ein hypothetisches Beispiel.

Weitere Informationen zur Überprüfung des Bauträgers vor Vertragsunterzeichnung finden Sie im Artikel „So überprüfen Sie einen Bauträger in Georgien„.

Die Prüfung der Unterlagen ist ein unverzichtbarer Schritt bei der Wohnungssuche. Wenn Sie eine Wohnung in Batumi, Tiflis oder Gonio suchen, helfen Ihnen die Experten von The Residence dabei, Objekte zu finden, die Ihrem Budget und Ihren Zielen entsprechen. Eine Immobilie in Georgien finden.

Eintragung des Eigentumsrechts im NAPR

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags geht das Eigentumsrecht nicht automatisch über. Der Übergang des Eigentumsrechts gilt erst ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung in das Register als vollzogen – dies ist eine ausdrückliche Vorgabe der georgischen Gesetzgebung. Genau aus diesem Grund ist die Eintragung beim NAPR keine Formalität, sondern ein obligatorischer letzter Schritt jeder Transaktion.

Wichtige Unterlagen für die Antragstellung:

• Kaufvertrag (oder ein anderer Rechtsgrund für den Rechtsübergang);
• Ausweisdokumente (Reisepässe) des Verkäufers und des Käufers;
• Unterlagen, die die Bevollmächtigung des Vertreters belegen, falls eine der Parteien aufgrund einer Vollmacht handelt;
• Quittung über die Entrichtung der staatlichen Gebühr.

Der Antrag auf Registrierung ist beim Justizamt einzureichen. Die Unterschriften der Parteien auf dem zur Registrierung vorgelegten Vertrag können zusätzlich von einem NAPR-Mitarbeiter beglaubigt werden – für diese Dienstleistung wird eine Gebühr in Höhe von 7 GEL, wird sofort bezahlt.

Antragsverfolgung. Nach Einreichung des Antrags erhält der Antragsteller eine Registrierungsnummer. Der Bearbeitungsstatus des Antrags kann auf dem Portal my.gov.ge überprüft werden. Sollten im Laufe der Prüfung Fragen auftreten, ist der Sachbearbeiter berechtigt, die Bearbeitung auszusetzen und zusätzliche Unterlagen anzufordern. Eine Aussetzung ist keine Ablehnung: Der Antragsteller hat die Möglichkeit, die beanstandeten Punkte zu beheben und das Verfahren fortzusetzen.

Ergebnis der Registrierung. Nach Abschluss des Verfahrens wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Käufer kann einen Auszug beantragen, der das eingetragene Recht bestätigt. Ab diesem Zeitpunkt ist er rechtlich gesehen Eigentümer der Immobilie.

Fristen und Kosten der Eintragung des Rechts

Die Tarife wurden durch offizielle Daten bestätigt napr.gov.ge. Die angegebenen Beträge beziehen sich auf die Standardregistrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an einer Immobilie.

Beispiel für die Kosten für die Abmeldung und Anmeldung einer Wohnung

Wenn der Käufer einen elektronischen Auszug erhält und das Eigentumsrecht eintragen lässt, belaufen sich die voraussichtlichen staatlichen Kosten für diese beiden Dienstleistungen auf:

Hierbei handelt es sich um eine Kostenaufstellung für die genannten staatlichen Dienstleistungen und nicht um die Gesamtkosten für die rechtliche Abwicklung des Geschäfts. Mögliche Kosten für die Erstellung von Unterlagen, Übersetzungen, die Beglaubigung von Unterschriften, die rechtliche Begleitung und andere erforderliche Dienstleistungen sind nicht enthalten.

Wird vor der Transaktion ein weiterer Kontoauszug angefordert, werden dessen Kosten separat berechnet.

Bitte beachten Sie: Die staatliche Registrierungsgebühr ist nicht der einzige Kostenpunkt bei einer Transaktion. Notarkosten, Rechtsberatung, Übersetzungsdienstleistungen und Maklerprovisionen – all dies sind separate Zahlungen, die in den angegebenen Beträgen nicht enthalten sind.

Alle Informationen zum Registrierungsverfahren mit praktischen Details finden Sie im Artikel „Wie läuft die Eintragung von Immobilien in Georgien ab?„.

Wie kann ein Ausländer eine Immobilie prüfen?

Ausländische Käufer können die meisten NAPR-Tools ohne Einschränkungen nutzen. Die Katasterkarte und die offenen Daten des Registers stehen jedem Internetnutzer zur Einsicht zur Verfügung. Ein offizieller Auszug kann online über my.gov.ge oder persönlich – bei Vorlage eines Reisepasses – bestellt werden. Die Sprache der Benutzeroberfläche und der Dokumente ist Georgisch (gegen Aufpreis ist ein Auszug in englischer Sprache erhältlich).

Fernprüfung. Es ist technisch möglich, einen Auszug aus einem anderen Land über Online-Dienste zu bestellen. Das Problem besteht darin, dass für die Anmeldung auf georgischen Behördenportalen möglicherweise lokale Identifikationsdaten erforderlich sind. Ausländische Käufer können über einen lokalen Vertreter – einen Anwalt oder Makler – vorgehen, der den Auszug bestellt, das Dokument übersetzt und das Ergebnis an den Käufer weiterleitet. Dies stellt keinen Verstoß dar: Die Vertretung bei der Besichtigung einer Immobilie ist eine rechtmäßige Praxis.

Vollmacht. Wenn der Käufer aus der Ferne handelt und einen Bevollmächtigten nicht nur mit der Prüfung, sondern auch mit der Unterzeichnung des Vertrags und der Einreichung des Registrierungsantrags beauftragen möchte, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Wurde die Vollmacht außerhalb Georgiens ausgestellt, müssen die Voraussetzungen für ihre Anerkennung durch die georgischen Behörden geprüft werden: Je nach Ausstellungsland kann ein Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder die Anwendung eines internationalen Abkommens erforderlich sein, das von diesen Verfahren befreit. In der Regel ist zudem eine beglaubigte Übersetzung des Dokuments ins Georgische erforderlich. Weitere Informationen finden Sie im Artikel „So kaufen Sie aus der Ferne eine Immobilie in Georgien„.

Beschränkungen für Ausländer. Ausländische Staatsbürger sind berechtigt, die meisten Immobilien in Georgien zu erwerben, allerdings gibt es Ausnahmen. Die georgische Gesetzgebung schränkt den Erwerb erheblich ein landwirtschaftliche Flächen ausländischen Staatsangehörigen und Unternehmen unter ausländischer Kontrolle. Dabei sind Ausnahmen vorgesehen, unter anderem für Erbschaften und bestimmte Investitionsvorhaben, die den gesetzlich festgelegten Anforderungen entsprechen. Die Möglichkeit des Erwerbs eines bestimmten Grundstücks hängt von dessen Rechtsstatus, dem Grund für den Eigentumsübergang und den geltenden Ausnahmen ab. Die Grundstückskategorie ist im NAPR-Auszug angegeben.

Identifizierung im Geschäftsvorgang. Bei der Eintragung des Eigentumsrechts wird der ausländische Käufer anhand seines Reisepasses identifiziert. Wenn die Unterlagen von einem Bevollmächtigten eingereicht werden, muss dessen Bevollmächtigung durch eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht bestätigt werden. Stellen Sie sicher, dass die im Vertrag und im Antrag angegebenen Reisepassdaten übereinstimmen – Abweichungen können zu einer Aussetzung der Eintragung führen.

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Fehler bei der Begutachtung von Immobilien

Bei der Prüfung einer Immobilie treten sowohl technische Fehler als auch rechtliche Verstöße und Fälle von unlauterem Verhalten auf. Hier sind einige typische Fehler, die bei der Prüfung einer Immobilie zu beachten sind:

• Dem alten Kontoauszug vertrauen. Ein Auszug, der einen Monat alt ist, spiegelt nicht den aktuellen Stand des Registers wider. Zwischen dem Ausstellungsdatum des Dokuments und dem heutigen Tag könnte sich vieles geändert haben. Die Regel ist einfach: Bestellen Sie den Auszug unmittelbar vor dem Geschäftsabschluss.
• Den Katastercode des benachbarten Objekts verwenden. Dies kommt bei der Überprüfung der Adresse vor, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Wohnungen oder Gebäude befinden. Vergewissern Sie sich stets, dass der Code in dem Auszug genau dem Objekt entspricht, das Sie kaufen.
• Nicht prüfen, ob Verkäufer und Rechteinhaber identisch sind. Wenn im Grundbuch eine Person eingetragen ist, der Verkauf jedoch von einer anderen Person getätigt wird, muss die Rechtsgrundlage für die Befugnis geklärt werden: Erbschaft, Vollmacht, Gerichtsbeschluss. Ohne eine ordnungsgemäße Rechtsgrundlage birgt ein Geschäft mit einem solchen Verkäufer ein unmittelbares rechtliches Risiko.
• Die eingetragene Hypothek ignorieren. „Wir werden sie bis zum Abschluss der Transaktion tilgen“ – ohne schriftliche Bestätigung ist dies lediglich ein Versprechen. Überweisen Sie nicht den gesamten Kaufpreis der Wohnung, ohne dass eine schriftlich vereinbarte Vorgehensweise zur Tilgung der Schulden und zur Löschung der Hypothek vorliegt. Wenn die Belastung aus Mitteln des Käufers getilgt werden soll, muss im Voraus die Reihenfolge der Zahlungen, der Löschung der Hypothek und der Eintragung des Eigentumsübergangs festgelegt werden.
• Ein Grundstück mit einer Wohnung verwechseln. Im Grundbuch handelt es sich um verschiedene Objekte mit unterschiedlichen Einträgen. Die Überprüfung des Grundstücks des Bauträgers ersetzt nicht die Überprüfung einer bestimmten Wohnung – insbesondere bei fertiggestellten Häusern mit mehreren Eigentümern.
• Die Fläche nicht überprüfen. Wenn die Fläche in der Bescheinigung kleiner ist als in der Anzeige, kann es sein, dass der Verkäufer den Balkon oder einen nicht eingetragenen Anbau in die Gesamtfläche mit einbezieht. Dies ist sowohl für den Preis als auch für einen späteren Wiederverkauf von Bedeutung.
• Geld überweisen, bevor die Überprüfung abgeschlossen ist. Eine Vorauszahlung, eine Anzahlung oder eine „Reservierungsgebühr“ vor Erhalt eines aktuellen Auszugs und der Überprüfung der Unterlagen des Verkäufers bedeutet, dass man alle möglichen Risiken im Zusammenhang mit der Immobilie auf sich nimmt.

Für jeden dieser Fehler gilt dieselbe Abhilfemaßnahme: Innehalten, Unterlagen anfordern, aktuelle Registerdaten einholen und – falls erforderlich – vor jeglichen finanziellen Schritten einen Rechtsanwalt konsultieren.

Der vollständige Ablauf der Überprüfung eines Objekts vor dem Kauf ist in dem Artikel „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„.

Checkliste vor dem Kauf einer Wohnung

Nutzen Sie diese Liste, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder einen Vertrag unterzeichnen.

1. Katasternummer abrufen beim Verkäufer oder anhand der Adresse auf dem Katasterplan. Vergewissern Sie sich, dass der Code genau dem zu erwerbenden Objekt entspricht und nicht dem Nachbarobjekt.
2. Einen aktuellen NAPR-Auszug bestellen — online über my.gov.ge (13 GEL innerhalb eines Werktags) oder persönlich im Justizhaus (20 GEL). Wenn der Verkäufer den Auszug vorgelegt hat, überprüfen Sie dessen Echtheit, das Ausstellungsdatum und die Übereinstimmung mit den aktuellen Registrierungsdaten. Bestellen Sie gegebenenfalls selbst einen neuen Auszug.
3. Eigentümer überprüfen — Vergleichen Sie den Namen auf dem Auszug mit dem im Reisepass des Verkäufers. Vergewissern Sie sich beim Kauf der gesamten Immobilie, dass alle erforderlichen Rechtsinhaber persönlich oder durch Bevollmächtigte an der Transaktion beteiligt sind.
4. Den Abschnitt über Belastungen durchlesen — Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit, Verfügungsbeschränkungen. Wenn dieser Abschnitt ausgefüllt ist, sollte vor der Geldüberweisung die Art jedes Eintrags geklärt werden.
5. Die Angaben aus dem Register mit den Unterlagen des Verkäufers abgleichen — Fläche, Adresse, Zweck, Rechtsgrundlage. Abweichungen sind Anlass, Fragen zu stellen.
6. Für einen Neubau — das Grundstück des Bauträgers, die Baugenehmigung sowie die vertraglichen Bestimmungen zu den Fristen und dem Ablauf der Wohnungsübergabe zusätzlich zu prüfen.
7. Für ausländische Käufer — sich über die Grundstückskategorie vergewissern, bei einem Ferngeschäft eine Vollmacht ausstellen und die Übereinstimmung der Passdaten in allen Unterlagen überprüfen.
8. Umstände außerhalb des Registers prüfen — ausstehende Nebenkosten, Zustand der Immobilie, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn, Bedingungen des Kaufvertrags.
9. Die Überprüfung des Kontoauszugs wiederholen unmittelbar vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und der Überweisung des gesamten Betrags.
10. Nach der Registrierung — einen Auszug mit dem Namen des neuen Eigentümers anfordern, um den abgeschlossenen Eigentumsübergang zu bestätigen.

Bei komplexen Transaktionen – mit mehreren Eigentümern, Erbschaftsvermögen oder Objekten, bei denen es in der Vergangenheit zu Rechtsstreitigkeiten gekommen ist – ist eine unabhängige Prüfung der Unterlagen durch einen Rechtsanwalt gerechtfertigt, unabhängig davon, wie einfach die Situation auf den ersten Blick erscheinen mag.

Schlussfolgerung

Das öffentliche Register Georgiens ist ein System von echtem praktischen Nutzen: Durch die Beantragung eines Auszugs erhält man offizielle Informationen über den eingetragenen Eigentümer, über Belastungen und die Rechtsgrundlage für die Immobilie, deren Angaben im öffentlichen Register enthalten sind. Es handelt sich dabei um ein Instrument, nicht um eine Garantie – das Register hält lediglich fest, was darin eingetragen wurde.

Drei Dinge, die dadurch nicht ersetzt werden können: die Überprüfung von Unterlagen zu einer Immobilie, die nicht im Register eingetragen ist, die Beurteilung des technischen Zustands und die Analyse der Vertragsbedingungen. In Sonderfällen – Miteigentum, Erbschaft, im Bau befindliche Immobilie, Transaktion per Vollmacht aus dem Ausland – hilft eine professionelle rechtliche Prüfung dabei, Risiken aufzudecken, die zu zusätzlichen Kosten oder Komplikationen bei der Eintragung führen können.

Ein konkreter Ratschlag: Holen Sie sich einen aktuellen Kontoauszug ein, bevor Sie Verpflichtungen zum Kauf eingehen und größere Geldbeträge überweisen. Die Zahlungsbedingungen sollten den Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumsrechts berücksichtigen und einen Schutz für beide Parteien für den Fall vorsehen, dass die Eintragung ausgesetzt oder abgelehnt wird.

Die Informationen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Die Tarife und die Leistungsbedingungen von NAPR können sich ändern – bitte informieren Sie sich auf der offiziellen Website über den aktuellen Stand. napr.gov.ge und auf dem Portal my.gov.ge.