+995 551 50 18 84
תארו לעצמכם: מצאתם דירה בבאטומי, המחיר מתאים לכם, המוכר מראה לכם חוזה מכירה ישן ומבטיח לכם שהנכס נקי מכל חובות. האם זה מספיק כדי להעביר מקדמה? לא. הבטחות בעל פה ואפילו מסמך נוטריוני בן עשר שנים אינם מעידים דבר על המצב הרשום נכון לעכשיו.
רישום ציבורי של גאורגיה — זוהי המערכת הרשמית היחידה שבה מאוחסנים נתונים עדכניים על זכויות רשומות בנכסי נדל"ן. שמה הרשמי: National Agency of Public Registry (NAPR), napr.gov.ge. כאן ניתן לברר מי הוא הבעלים הרשום של הנכס, והאם מוטלת עליו משכנתא, עיקול או הגבלות אחרות. לצורך החיפוש נדרש קוד קדסטרי — מזהה ייחודי של הנכס הספציפי במרשם. כדאי להזמין תמצית עדכנית מה-NAPR ממש לפני העברת סכום משמעותי, ולחזור על הבדיקה לפני חתימת החוזה — פרטי הרישום עלולים להשתנות בכל רגע.
כיצד לבדוק דירה בגאורגיה: תשובה קצרה
כדי לבדוק את הדירה לפני הרכישה, יש להשיג את הקוד הקדסטרי שלה ולהזמין תמצית עדכנית מהסוכנות הלאומית לרישום הציבורי של גאורגיה (NAPR). בתמצית זו ניתן לבדוק את הבעלים הרשום, את הזכויות בנכס, משכנתאות, עיקולים והגבלות אחרות. כל אדם רשאי לקבל את התמצית — אין צורך בהסכמת המוכר לשם כך.
| מה צריך לדעת | תשובה קצרה |
|---|---|
| המרשם הרשמי | NAPR — napr.gov.ge |
| היכן ניתן להזמין תדפיס באופן מקוון | my.gov.ge, באמצעות השירותים המקוונים של NAPR |
| מה נדרש | קוד הקדסטר של הנכס |
| מי זכאי לקבל תדפיס | כל אדם, בכפוף לקיום נוהל הבקשה |
| תדפיס אלקטרוני | 13 GEL, יום עבודה אחד |
| דוח אלקטרוני דחוף | 52 GEL, ביום הפנייה |
| תדפיס בעת פנייה אישית | 20 GEL, יום עבודה אחד |
| דחוף – בפניה אישית | 75 GEL, ביום הפנייה |
| תמצית באנגלית | בנוסף, 26 GEL |
| רישום זכויות קניין | 150 / 270 / 350 GEL, בהתאם לדחיפות |
| מתי יש לבדוק | לפני תשלום המקדמה ושוב, ממש לפני העסקה |
| האם הדו"ח מספיק? | לא, המסמכים, המוכר ומצב הנכס נבדקים בנפרד |
מהו המרשם הציבורי של גאורגיה
הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי — סוכנות ממשלתית הכפופה למשרד המשפטים של גאורגיה. תפקידה העיקרי הוא ניהול רישומי זכויות על נכסי מקרקעין, רישום עסקים, רישום חלקות קרקע ונתוני קדסטר. עבור רוכש נדל"ן, רישום זכויות על נכסי מקרקעין הוא החשוב ביותר: כאן מתועדים היווצרותן, שינויים וסיומן של זכויות בעלות, משכנתאות, עיקולים, זכויות מעבר ושאר שעבודים.
עקרון האמינות הציבורית של המרשם מעוגן בחוק. סעיף 312 הקודקס האזרחי של גאורגיה קובע את חזקת האמינות והשלמות של המידע המופיע במרשם הציבורי: הרישומים נחשבים נכונים, כל עוד לא הוכח אחרת. החוק מגן על האינטרסים של רוכש בתום לב, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו. עם זאת, הגנה זו אינה מוחלטת — בפרט, יש חשיבות לערעור על הרישום ולמודעותו של הרוכש לחוסר אמינותו. אין להתעלם משעבודים ומגבלות רשומים רק משום שהמוכר לא דיווח עליהם. משכנתא עשויה להישאר בתוקף גם עם העברת זכות הבעלות, בעוד שעיקול עלול למנוע את השימוש בנכס. יש לבדוק את ההשלכות המשפטיות של כל רישום בנפרד.
NAPR, בית המשפט ופורטל my.gov.ge — כלים שונים שלעתים קרובות מתבלבלים ביניהם.
| שירות או מסמך | מה אפשר ללמוד | כשיצטרך | מה שלא מאשש |
|---|---|---|---|
| NAPR / napr.gov.ge | בעלים רשום, שעבודים, נתוני קדסטר, היסטוריית הרישומים | לפני כל עסקה — כלי הבדיקה העיקרי | מצבו הטכני של הנכס, תנאי העסקה, ההיסטוריה המשפטית מחוץ לרישום |
| הפורטל הממשלתי my.gov.ge | סטטוס הבקשות שנרשמו, חלק משירותי NAPR המקוונים | מעקב אחר בקשה שהוגשה; גישה לשירותים אלקטרוניים ספציפיים | רשימת המידע המלאה על הנכס |
| מפת קatastrale | מיקום חזותי של המגרשים, גבולות משוערים, קודי קדסטר של הנכסים הסמוכים | ניווט בשטח, זיהוי מקדים של האזור | מעמד משפטי, בעלים, שעבודים |
| תעודה רשמית מטעם NAPR | הפרטים העיקריים שנרשמו לגבי הנכס והזכויות עליו בתאריך ההנפקה הספציפי | אימות זהות הבעלים והיעדר שעבודים לפני העסקה | נסיבות שאינן כפופות לרישום: חובות, סכסוכים, המצב בפועל |
מפת הקדסטר היא כלי חזותי שימושי להתמצאות, אך הצגת גבולות המגרש ללא תשלום אינה מחליפה תמצית בתשלום הכוללת את הפרטים המשפטיים העדכניים. בית המשפט (Public Service Hall) — משרדים פיזיים שדרכם מגישים בקשות לרישום ומזמינים מסמכים רשמיים. NAPR — הרישום עצמו, ובית המשפט — נקודת קבלת הפניות. בבאטומי, בטביליסי, בקוטאיסי, בגוניו ובכל יישוב אחר בגאורגיה — בכל מקום פועל הרישום האחיד NAPR, ואין מאגרי מידע אזוריים נפרדים.
אילו מסמכים של NAPR עשויים להידרש לקונה
| מסמך או שירות | למה זה משמש | מתי יש לבקש |
|---|---|---|
| תמצית מרשם המקרקעין | לבדוק את הזכויות הרשומות, את הבעלים ואת המגבלות | לפני תשלום המקדמה ולפני העסקה |
| תוכנית קדסטרית | לדייק את התיאור הקדסטרי של הנכס ואת הנתונים המרחביים הקשורים אליו | במקרה של הבדלים במפרטים |
| העתק של מסמך מתוך תיק הרישום | לבחון את הבסיס להיווצרות הזכות, למשל חוזה או החלטה | במקרה של ספק לגבי ההיסטוריה של האובייקט |
| פרטים מהארכיון הטכני | לבדוק את המסמכים הארכיוניים הקיימים בנוגע לאובייקט | למבנים ישנים ולמתקנים עם סטיות |
| מידע על מגבלות בתחום המשפט הציבורי | לברר את המגבלות הרשומות | כאשר מתגלה רשומה רלוונטית |
| תמצית מהמרשם ליזמים | לבדוק את רישום החברה ואת הנציגים המוסמכים | אם המוכר או היזם הוא ישות משפטית |
עלות המסמכים הנוספים תלויה בסוג השירות הספציפי. לא כל מסמך ארכיוני קיים עבור כל אובייקט, ולכן יש לקבוע תחילה איזו מידע נחוץ באמת.
כיצד למצוא נכס במרשם
קוד הקדסטר (საკาดασטרו კოდი) הוא מזהה מספרי של נכס במרשם. בלעדיו קשה לאתר דירה או מגרש ספציפיים: כתובות בגאורגיה עשויות להשתנות, להיות כפולות או להופיע בצורה שונה במסמכים שונים. חיפוש לפי כתובת בלבד לא תמיד מאפשר לזהות את הנכס באופן חד-משמעי — במיוחד בבניינים חדשים, שבהם מספור הדירות עדיין לא התייצב.
היכן ניתן להשיג את הקוד הקדסטרי:
- יש לבקש זאת מהמוכר — המידע חייב להופיע במסמכים המעידים על הזכויות (חוזה מכירה, תעודת בעלות, תמצית מהמרשם).
- לבדוק בדו"ח ה-NAPR העדכני, אם קיים.
- חפשו במפת הקדסטר על ידי מעבר למגרש הרצוי — המפה מציגה את הקודים.
- יש לבקש זאת מהיזם (במקרה של בנייה חדשה) — קוד המגרש אמור להופיע במסמכי הבנייה.
- יש לפנות לבית המשפט עם תיאור הנכס כדי לברר את הקוד.
כיצד לבדוק נכס לפי קוד הקדסטר באופן מקוון
שלב 1. קבלו את הקוד הקדסטרי. בקשו מהבעלים או מהיזם את הקוד הקדסטרי של הדירה הספציפית שאתם מתכוונים לרכוש. השוו אותו לחוזה, לכתובת ולשטח הנכס.
שלב 2. פתחו את האתר הרשמי של NAPR. עברו אל napr.gov.ge וחפשו את השירות לחיפוש בקשות במרשם המקרקעין. השירותים הממשלתיים המקוונים זמינים גם דרך my.gov.ge.
שלב 3. חפשו את הנכס לפי הקוד הקדסטרי. בסעיף המתאים לחיפוש בקשות, הזינו את הקוד ובחנו את התוצאות הזמינות. אם המערכת מציגה מסמכים הנוגעים לבקשות שנרשמו בעבר, בדקו את תאריך יצירתן ואת תוכנן.
שלב 4. השוו את הפרטים למידע שמספק המוכר. בדקו את זהות הבעלים, הכתובת, שטח הנכס, בסיס הרישום ופרטים על שעבודים. במקרה של אי-התאמות, יש לברר את הסיבות לכך לפני העברת הכסף.
שלב 5. הזמינו תמצית חדשה. לצורך בדיקה ממש לפני העסקה, אין להסתפק רק במסמכים של רישומים קודמים. הזמינו תמצית NAPR חדשה. השירות המקוון עולה 13 GEL תוך יום עבודה אחד או 52 GEL ביום הגשת הבקשה.
שלב 6. בדקו את המסמך שהתקבל. ודאו שהוא מתייחס לנכס הנכון ושהוא נוצר בתאריך עדכני. אם קיימות הגבלות רשומות, בררו את השלכותיהן המשפטיות לפני חתימת החוזה.
שלב 7. חזרו על הבדיקה לפני השלמת העסקה. בין הבדיקה הראשונית, תשלום המקדמה והתשלומים הסופיים, פרטי הרישום עשויים להשתנות.
בדיקה מקדימה חינמית מסייעת להציג את המידע הזמין, אך אינה מחליפה תמצית רשמית חדשה. אפשרויות החיפוש וההרשאה בפורטלים ממשלתיים עשויות להשתנות.
חשוב להבחין בין שתי פעולות שונות. צפייה בדף חשבון שנשמר בעבר (למשל, קובץ שנשלח על ידי המוכר) מציג מידע נכון למועד יצירתו — זהו מסמך היסטורי. תדפיס חדש משקף את המידע הרשום נכון למועד עריכתו. בין הגשת הבקשה, קבלת המסמך וביצוע העסקה, ייתכן שפרטי הרישום השתנו — ייתכן שנרשמה שעבוד, שינוי בבעלות או עיקול שיפוטי.
אם הקוד הקדסטרי שציין המוכר אינו תואם לזה המופיע במסמכים הנוגעים לנכס — זו סיבה לעצור ולברר את הסיבה לכך לפני העברת כספים כלשהם.
ראוי להזכיר בנפרד את המקרה שבו אין קוד קדסטרי כלל. מצב זה מתרחש במקרה של מגרשי קרקע שזכויות הבעלות עליהם טרם נרשמו באופן שיטתי, או במקרה של נכסים באזורי בנייה חדשים. במקרה זה, מומלץ לפנות לבית המשפט הקרוב ביותר עם המסמכים הקיימים — המומחים יסייעו בזיהוי הנכס או יסבירו מדוע אין רישום.
מה לעשות אם המוכר אינו יודע את הקוד הקדסטרי
אל תעבירו את המקדמה רק על סמך הכתובת, מספר הדירה או תמונות הנכס. נסו תחילה לאמת את זהותו באחת מהדרכים הבאות:
- בקשו מהמוכר תדפיס עדכני או מסמך רישום אחר.
- אם הדירה נמצאת בבניין חדש, יש לברר עם היזם את קוד מגרש הקרקע ואת קיומה של רישום עצמאי לדירה.
- בדקו את מיקום המגרש במפת הקדסטר הרשמית.
- אם לא ניתן לזהות את הנכס, פנו לבית המשפט או למומחה לרישום מקרקעין עם המסמכים שברשותכם.
קוד המגרש וקוד הדירה הבודדת עשויים להתייחס לאובייקטים שונים ברישום. לפיכך, אין להניח באופן אוטומטי שהקוד המופיע במפה הוא הקוד הקדסטרי של הדירה הנרכשת.
כיצד להשיג תמצית מה-NAPR
תמצית מהמרשם הציבורי — מסמך רשמי המתעד את תוכן הרישומים הרשומים לגבי הנכס בתאריך מסוים. תמצית רשמית מ-NAPR מאשרת את הפרטים הרשומים בתאריך הפקתה וניתן להגישה בפורמט אלקטרוני, לרבות כקובץ PDF. בעת השימוש בקובץ שהתקבל מהמוכר, יש לוודא את האותנטיות והעדכניות שלו באמצעות הערוצים הרשמיים. הערך הראייתי והמספיקות של התמצית תלויים בהליך הספציפי — הדרישות של נוטריון, בנק או בית משפט עשויות להשתנות.
ניתן להזמין תדפיס בשתי דרכים: באופן מקוון או באופן אישי.
מקוון. ניתן להזמין תדפיס אלקטרוני דרך my.gov.ge — הפורטל הממשלתי לשירותים מקוונים. יש צורך בקוד הקדסטרי של הנכס. לאחר תשלום האגרה הממשלתית, המסמך יוכן בתוך הזמן הקצוב ויישלח לחשבון האישי. אזרח זר שאין ברשותו תעודת זהות גאורגית עשוי להידרש להירשם מראש בפורטל — יש לברר את נוהל ההרשמה העדכני.
באופן אישי בבית המשפט. בתי המשפט פועלים בטביליסי, באטומי, בקוטאיסי ובערים נוספות. שם ניתן להגיש בקשה ישירות בדלפק, לקבל ייעוץ ממומחה ובמידת הצורך להזמין ביצוע דחוף עוד באותו יום. לצורך הגשת הבקשה די בידיעת הקוד הקדסטרי או בהצגת מסמכים המעידים על זכויות הבעלות על הנכס.
שפת המסמך. כברירת מחדל, תדפיס זה מונפק בגאורגית. אם נדרש תדפיס באנגלית, יש לשלם עבור שירות נוסף בסך 26 GEL. גרסה ברוסית אינה קיימת באופן רשמי, ולכן ייתכן שתזדקקו לעזרת מתרגם או מומחה לנדל"ן בגאורגיה כדי לקרוא את המסמך בעצמכם.
עלות תמצית מהמרשם הציבורי
התעריפים מעודכנים על פי הנתונים הרשמיים napr.gov.ge נכון למועד הפרסום. מומלץ לבדוק את עדכניות הסכומים באתר הרשמי לפני ביצוע ההזמנה.
| אופן ההכנה | תקופה | אגרה ממשלתית | מוזרויות |
|---|---|---|---|
| מקוון (my.gov.ge) | יום עבודה אחד | 13 GEL | מסמך אלקטרוני; תוספת של +26 GEL עבור השפה האנגלית |
| מקוון (my.gov.ge) | ביום הפנייה | 52 GEL | דוח אלקטרוני דחוף |
| באופן אישי בבית המשפט | יום עבודה אחד | 20 GEL | בנוסף, +26 GEL עבור לימודי אנגלית |
| באופן אישי בבית המשפט | ביום הפנייה | 75 GEL | תדפיס דחוף בעת פנייה אישית |
האישור תקף במועד הנפקתו. אם חלפו מספר ימים, וקל וחומר מספר שבועות, מאז קבלת המסמך — הפרטים במרשם עשויים להשתנות: נוצר נטל חדש, הוגשה בקשה לרישום העסקה, והוטל עיקול.
הדוח שהתקבל לפני חודש אינו משקף את המצב הנוכחי במרשם. הזמינו את המסמך ממש לפני העברת המקדמה או הפיקדון, ובצעו בדיקה חוזרת לפני החתימה הסופית על החוזה.
כמה עולים המסמכים הנוספים הנדרשים לבדיקת הנכס?
| שירות NAPR | משך הזמן והעלות הסטנדרטיים | קבלת משלוח דחוף |
|---|---|---|
| תוכנית קדסטרית | 7 GEL, יום עבודה אחד | 26 GEL, ביום הפנייה |
| אישור על קיומה של מגבלה על פי דיני הציבור | 9 GEL, יום עבודה אחד | 18 GEL, ביום הפנייה |
| מידע על זכויות רשומות, הגבלות ושעבודים לצורכי מס | 13 GEL, 4 ימי עבודה | 26 GEL ליום עבודה אחד או 39 GEL ליום הפנייה |
| מידע מהארכיון הטכני על המעמד המשפטי של הנכס | 9 GEL, 4 ימי עבודה | 26 GEL ליום עבודה אחד או 39 GEL ליום הפנייה |
| תוכנית מלאי מהארכיון הטכני | 7 GEL, 4 ימי עבודה | 20 GEL ליום עבודה אחד או 26 GEL ביום הפנייה |
| עותק של המסמך מהארכיון | 0.70 GEL לעמוד, 4 ימי עבודה | 0.70 GEL לעמוד + 7 GEL ליום הטיפול |
התעריפים אושרו על פי הרשימה הרשמית של שירותי המידע של NAPR. napr.gov.ge
אין צורך להזמין מסמכים נוספים בכל רכישה. הבחירה בהם מתבצעת בהתחשב בהיסטוריה של הנכס, באי-התאמות שהתגלו ובהמלצות עורך הדין.
כיצד לקרוא תמצית מהמרשם
זוהי אחת המיומנויות המעשיות המרכזיות בבדיקת נכס נדל"ן. תמצית המידע מ-NAPR נראית כטופס מובנה בשפה הגאורגית. להלן פירוט השדות העיקריים, כולל הסברים וטיפים לגבי הדברים שעליכם לשים לב אליהם.
קוד קדסטרי (საკาดασטרו კოდი). הדבר הראשון שיש לבדוק: הקוד המופיע בתדפיס חייב להתאים לקוד המופיע במסמכי המוכר ולקוד שהזנתם בעת החיפוש. אי-התאמה פירושה שהתדפיס מתייחס לנכס אחר.
כתובת ותיאור הנכס (ميسאמרת). הכתובת בפועל נקבעת במועד הרישום. היא עשויה להיות שונה מהכתובת המופיעה בחוזה או במודעה פרסומית — במיוחד אם מדובר בבית חדש או שהכתובת שונתה בעקבות שינוי שם הרחוב. אי-התאמה בכתובת אינה מהווה כשלעצמה בעיה חמורה, אך היא מצריכה הסבר.
שטח (ფართობი). שטח הנכס כפי שמופיע במרשם. יש להשוות את הנתונים עם הצהרת המוכר. כל פער בלתי מוסבר בין תמצית הרישום, המסמכים הטכניים והחוזה מחייב בדיקה: ייתכן שבוצעה תכנית בנייה מחודשת ללא אישור, טעות טכנית בעת הרישום או הכללת שטחים לא רשומים בשטח המפורסם.
הבעלים הרשום (მესაკუთრე). השם המלא של האדם או שם התאגיד. זהו שדה מפתח: הבעלים הרשום חייב לפעול כצד בעסקת ההעברה באופן אישי או באמצעות נציג המוסמך כראוי. אם המכירה מתבצעת על ידי נציג הפועל מכוח ייפוי כוח — יש לבדוק את ייפוי הכוח עצמו בנפרד.
צורתה וגודלה של חלקת הבעלות. אם הנכס נמצא בבעלות משותפת, בתמצית יפורטו החלקים של כל אחד מבעלי הזכויות. לצורך מכירת הנכס כולו נדרשת השתתפות כנדרש של כל הבעלים או נציגיהם. העברת חלק בודד מוסדרת על פי כללים נפרדים.
ייעוד המגרש (מיצ'יס קטגוריה). עבור חלקות אדמה ומספר נכסים מצוין סוג הקרקע: חקלאית, לא חקלאית, יערות וכדומה. זהו עניין בעל חשיבות מכרעת עבור רוכשים זרים — החקיקה בגאורגיה מגבילה את רכישת קרקעות חקלאיות על ידי אזרחים זרים.
הבסיס להיווצרות הזכות (רגיסטראציית סאפודזלי). המסמך שעל בסיסו נרשמה הזכות: חוזה מכירה, תעודת ירושה, פסק דין וכדומה. אם הבסיס הוא פסק דין, יש לברר את תוכנו; אם פסק הדין שנוי במחלוקת, העסקה כרוכה בסיכון מוגבר.
התחייבויות ומגבלות רשומות (ვალდებულება, შეზღудვა). הסעיף החשוב ביותר עבור הקונה. כאן מפורטים משכנתאות (იპოთეკა), עיקולים (ყาดאג'ה), הגבלות על העברת הבעלות, זכויות מעבר ושאר שעבודים. כל רישום הנוגע להתחייבות או להגבלה מחייב הערכה נפרדת של תוכנו והשפעתו על העסקה: ההשלכות המשפטיות תלויות בסוג הרישום.
תאריך הרישום (რეგისტრācijas თარიღი). התאריך שבו נרשם הזכות בתוקף. מידע זה מסייע להעריך את ההיסטוריה של הנכס ולבדוק אם חלו בו שינויים לאחרונה.
כיצד לבדוק את הפרטים העיקריים בתדפיס
| שדה המסמך | מה פירוש הדבר | עם מה להשוות | מה צריך לעורר חשד |
|---|---|---|---|
| קוד קדסטרי | מספר ייחודי של הנכס במרשם | עם הקוד המופיע בחוזה ובמסמכים של המוכר | אי-התאמת קודים — הדוח עשוי להתייחס לאובייקט אחר |
| הבעלים | אדם רשום בעל זכות למכור | עם דרכון המוכר או מסמכי ההתאגדות | המוכר אינו זה הרשום במרשם; ישנם מספר בעלים, ולא כולם מעורבים בעסקה |
| שטח | נתוני הרישום נכון למועד הרישום האחרון | בהתאם לאמור במודעה ובחוזה | כל אי-התאמה בלתי מוסברת בין תדפיס החשבון, המסמכים הטכניים והחוזה |
| מגבלות | משכנתא, עיקול, זכות מעבר, הגבלת זכות השימוש | על פי דברי המוכר, אין כל מגבלות | כל ערך בסעיף זה דורש הבהרה |
| הבסיס המשפטי | המסמך שעל פיו נוצרה הזכות | על ההיסטוריה של הנכס ועל מה שהמוכר מספר | פסק דין, ירושה שנויה במחלוקת, שרשרת העברות מפוקפקת |
| ייעוד הקרקע | קטגוריית המגרש | לפי השימוש המיועד (בנייה, בנייה פרטית וכדומה) | אי-התאמה בין הקטגוריה לשימוש המתוכנן |
דוגמה תיאורטית למטרות לימודיות. תארו לעצמכם שהאישור הונפק עבור נכס עם קוד רישום XX.XX.XX.XX.XXX — דירה בשטח של 52 מ"ר בכתובת תיאורטית בעיר באטומי. הבעלים הוא אדם פרטי בשם גיורגי מרבישвили (שם בדוי). בסעיף ההתחייבויות מצוין: משכנתא לטובת הבנק, שנרשמה ב-15.03.2023. משמעות הדבר היא: הנכס משועבד. קיומה של משכנתא אינו חוסם את המכירה באופן אוטומטי, אך מחייב הסדר נפרד — בדיקת הסכם המשכנתא ותיאום אופן התשלומים, כך שהקונה לא יקבל את הנכס עם שעבוד לא רצוי. כל הנתונים בדוגמה הם פיקטיביים ומוצגים אך ורק למטרות המחשה.
מצאתם דירה בגאורגיה, אך אינכם בטוחים לגבי המסמכים?
המומחים של The Residence יסייעו לכם להבין אילו פרטים יש לבדוק ב-NAPR לפני הרכישה, ויציעו לכם מתי יש צורך בבדיקה משפטית נוספת.
אילו מילים בגאורגית יש לחפש בתמצית
| מונח | תרגום | מה לבדוק |
|---|---|---|
| קוד סקאדסטרו | קוד קדסטרי | התאמה עם הנכס הנרכש |
| מיסאמארתי | כתובת | התאמה למיקום בפועל |
| פארטובי | שטח | התאמה לחוזה |
| מסאקוטרה | הבעלים | זהות עם בעל הזכויות |
| יפוטקה | משכנתא | קיומו של בטוחה ותנאיה |
| qadagha | מעצר | הגבלות על השימוש |
| סרוויטוט | זכות מעבר | זכויות צדדים שלישיים |
אילו נטל יש לבדוק
תמצית נקייה היא תמצית שבה סעיף ההתחייבויות וההגבלות ריק. אך גם אם הוא ריק, אין זה אומר שאין לנכס בעיות נסתרות שאינן מופיעות במרשם. ולהפך: קיומה של רישום במרשם לא תמיד חוסם את העסקה — חשוב להבין מה בדיוק נרשם.
משכנתא (იპოთეკა). משכנתא — שעבוד על נכס מקרקעין, המבטיח את קיום התחייבותו של הבעלים או של חייב אחר כלפי המלווה. קיומה של משכנתא רשומה כשלעצמה אינו מהווה איסור על מכירה: בעת העברת זכות הבעלות, המשכנתא עשויה להישאר בתוקף, והקונה יקבל את הנכס הממושכן. פירעון החוב המובטח, ביטול המשכנתא והעברת ההתחייבויות (במידת הצורך) — הם פעולות משפטיות נפרדות, שכל אחת מהן דורשת רישום משפטי נפרד. אם מתוכנן לפרוע את החוב מכספי הרוכש, יש לתאם מראש את אופן העברת הכספים, פירעון ההתחייבות, ביטול המשכנתא ורישום הזכות, ולתעד זאת בכתב. תוכנית כזו מחייבת בדיקה משפטית פרטנית.
מעצר (ყاداღა). הוטל על ידי בית משפט או רשות מוסמכת אחרת. עיקול רשום מונע, ככלל, את החופש לפעול בנכס ואת רישום העברת הזכויות. עם גילוי העיקול, יש לברר מי היא הרשות שהטילה את ההגבלה, מהו הבסיס המשפטי לכך ומהם תנאי הסרתו. עד להבהרת נסיבות אלה, אין לערוך עסקה או להעביר כספים ללא בדיקה משפטית בלתי תלויה.
הגבלת הזכות להחליט. ניתן לקבוע זאת בחוזה, בפסק דין או על פי החוק. לדוגמה, איסור למכור ללא הסכמת אדם מסוים. יש לברר את אופי ההגבלה בנפרד.
זכות מעבר (სერვიტუტი). זכותו של צד שלישי להשתמש בנכס של אחר בהיקף מוגבל: זכות מעבר דרך המגרש, זכות להנחת תשתיות וכדומה. זכות המעבר אינה מונעת את מכירת הנכס, אך היא נשמרת גם לאחר חילופי הבעלות — הרוכש מקבל אותה יחד עם הנכס.
ערובה מס (საგاداסהחאדו גיראונובה/ipotekha). נקבע כבטוחה להתחייבויות המס של הבעלים. מבחינה משפטית, הוא דומה למשכנתא. עם גילויו, יש לקבוע את היקף ההתחייבות, את המגבלות ואת הנוהל המותר לביטולה או להסדרתה עד להשלמת העסקה.
התחייבות רשומה על פי חוזה. לדוגמה, זכות תביעה מכוח הסכם מקדים או הסכם השתתפות בבעלות. אם נרשם במרשם זכות או התחייבות לטובת צד שלישי, יש לברר את תוכנה ואת השלכותיה המשפטיות. רישום כזה עשוי להגביל את הזכות להחליט על הנכס, ליצור זכויות תביעה של צדדים שלישיים או להשפיע על תנאי העסקה הבאה. האפשרות למכור נקבעת על פי אופי הרישום והנורמות המשפטיות החלות.
סימנים המצביעים על כך שאין למהר עם תשלום המקדמה:
- בסעיף "התחייבויות" בדף החשבון יש לפחות רישום אחד — ללא קשר לאופיו.
- המוכר אינו יכול להסביר מדוע מופיעה הגבלה במרשם, או מבטיח "להסיר אותה לפני העסקה", אך ללא ציון מועד מדויק.
- זכות הבעלות נוצרה בעקבות פסק דין, ופסק הדין הזה טרם נכנס לתוקף או שהוגש נגדו ערעור.
- הדוח התקבל מזמן — אין מידע עדכני.
- המוכר — ישות משפטית הנמצאת בתהליך פירוק או פשיטת רגל.
- הנכס רשום כבטוחה במספר בנקים במקביל.
היעדר שעבוד רשום הוא תנאי הכרחי, אך לא מספיק, לעסקה בטוחה. הרישום אינו משקף הסכמים בלתי פורמליים, חובות בגין תשלומים על שירותים ציבוריים, סכסוכים עם שכנים בנוגע לגבולות או ליקויים נסתרים בנכס.
במקרה של גילוי שעבוד כלשהו, ובמיוחד עיקול או שעבוד מס, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני גאורגיה, בטרם מתקבלות החלטות פיננסיות כלשהן.
מה לעשות אם התגלה בעיה בדף החשבון
| מה התגלה | סיכון אפשרי | מה על הקונה לעשות |
|---|---|---|
| הבעלים אינו זהה למוכר | המכירה מוצעת על ידי אדם שאינו מורשה לכך | לבקש אישור סמכויות ולבדוק את העילה להוראה בנוגע לנכס |
| המשכנתא נרשמה | המשכון עשוי להישאר בתוקף גם לאחר המכירה | לקבוע את המלווה, את תנאי הפירעון ואת נוהל התשלומים הבטוח |
| המעצר נרשם | הגבלות אפשריות על השימוש | לבדוק את העילה והתנאים לביטול; לא להעביר כספים ללא בדיקה משפטית |
| ערובה לצורכי מס | הגבלות אפשריות ודרישות נוספות מצד המלווה | לבדוק את תוכן הרישום ואת אופן הטיפול בעניין |
| מספר בעלים | לא כל בעלי הזכויות משתתפים במכירה | לבדוק את חלקה וסמכויותיה של כל צד |
| השטח אינו תואם | טעות במסמכים או שינויים שלא תועדו | להשוות בין התיעוד הטכני למאפיינים בפועל |
| יש זכות של צד שלישי | שימוש בדירה או מגבלות על העסקה | לבחון את תוכן הזכות ואת השלכותיה על הקונה |
| מתנהל הליך רישום | פרטי הרישום עשויים להשתנות | לבדוק את הבקשה, את נושא הבקשה ואת הסטטוס שלה |
| המוכר אינו מספק את הקוד הקדסטרי | לא ניתן לזהות את האובייקט באופן עצמאי | להשהות את ההחלטה בנוגע למקדמה עד לזיהוי הדירה |
היעדר רישומים על שעבודים מפחית חלק מהסיכונים המשפטיים, אך אינו מבטיח רכישה בטוחה. יש להשלים את בדיקת הרישום בבדיקת המסמכים, המצב בפועל ותנאי החוזה.
דירות מוכנות בגאורגיה
באטומי, כף ירוקה
החל מ-38.66 מ"ר
באטומי, אזור שדה התעופההחל מ-144.82 מ"ר
טביליסי, מטצמינדההחל מ-463.3 מ"רכיצד לבדוק את אמינותו של סוכן נדל"ן בגאורגיה
בדיקת הדירה אינה מסתיימת בקבלת תמצית הרישום. יש לוודא כי למוכר אכן יש את הזכות לבצע את העסקה וכי אין נסיבות העלולות לסבך את העברת הבעלות.
| המצב | מה לבדוק |
|---|---|
| המוכר — אדם פרטי | התאמה בין השם ופרטי הזיהוי לבין המסמכים והפירוט |
| המוכר פועל באמצעות נציג | סמכויותיו של הנציג, תקופת תוקפה והיקפה של ייפוי הכוח |
| המוכר — חברה | המעמד הנוכחי של הישות המשפטית, החותם המוסמך, מגבלות הסמכויות |
| הנכס התקבל בירושה | מסמכים המעידים על בסיס הזכות, על הבעלים הרשום ועל מחלוקות אפשריות |
| הבעלים רשום במרשם החייבים | הבסיס לרישום, מגבלות והשלכות על העסקה |
| מתנהל סכסוך משפטי | נושא הדיון, מעמדו והשפעתו האפשרית על זכות הקניין |
בדקו בנפרד את מרשם החייבים. בגאורגיה קיים מרשם החייבים הקשור להליכי הוצאה לפועל. קיומה של רישום במרשם עשוי להשפיע על היכולת להעניק נכסים. עם זאת, עצם קיומו של החוב אינו מעיד אוטומטית על כך שכל דירה בבעלות החייב נמצאת תחת עיקול.
לצורך הבדיקה ייתכן שיהיה צורך בפרטי זיהוי מדויקים של המוכר. אם מתגלה רישום כזה, יש לברר את השלכותיו המשפטיות בעזרת עורך דין.
תחומי הבדיקה הרשמיים: NAPR, הלשכה הלאומית לאכיפה ו המסגרת החוקית של Matsne.
קיומו של מרשם החייבים במערכת המידע המשמשת להפקת תמצית הרישום מעוגן בסעיף 10 לחוק המרשם הציבורי.
דבר זה חשוב במיוחד בעת רכישת נכס יד שנייה, אך הוא מועיל גם בעסקאות עם חברות בנייה.
בדיקת דירה בבניין חדש
בדיקת נכס הנמצא בבנייה שונה באופן מהותי מבדיקת דירה מוגמרת בעלת היסטוריה. בדירה מוגמרת קיים רישום ספציפי הכולל את שם הבעלים ואת הקוד הקדסטרי. בבניין הנמצא בבנייה, ייתכן שדירה בודדת עדיין אינה קיימת כנכס עצמאי מבחינה משפטית.
מה יש לבדוק לגבי מגרש. הצעד הראשון — לאתר במרשם את מגרש הקרקע שעליו מתבצעת הבנייה. על פי הקוד הקדסטרי של המגרש ניתן לברר: מי הוא בעליו או שוכרו, האם מוטלים עליו שעבודים (משכנתא, עיקול), והאם ייעוד הקרקע מתאים לבנייה למגורים. זכותו של היזם על המגרש אינה זהה לזכות הבעלות על הדירה העתידית: היזם עשוי להחזיק במגרש מכוח זכות חכירה או זכות בנייה (סופריפיציה), ולא מכוח זכות בעלות.
מה עוד כדאי לבדוק אצל היזם
| מה אנו בודקים | מה יש להתקין |
|---|---|
| חברת הבנייה | הישות המשפטית קיימת, פועלת ומיוצגת על ידי נציג מוסמך |
| הזכות על המגרש | על סמך מה החברה מחזיקה במגרש או עושה בו שימוש |
| עיקולים על הקרקע | האם קיימת משכנתא, עיקול או הגבלות כלשהן? |
| היתר בנייה | האם הונפק היתר לפרויקט המדובר? |
| תאימות הפרויקט | האם מסמכי ההיתר, הכתובת, המגרש והנכס המוצע תואמים זה לזה |
| זכויות הקונה | מה בדיוק נרכש בעת חתימת החוזה |
| נוהל התשלומים | מתי מתעוררת החובה לשלם ואילו השלכות נקבעו במקרה של עיכוב בבנייה |
| הַרשָׁמָה | אילו זכויות וחובות ניתן לרשום, תוך כמה זמן ועל סמך מה |
חָשׁוּב: קיומו של היתר בנייה, היעדר משכנתא על המגרש ורישום היזם אינם מבטיחים את השלמת הפרויקט. יש לבחון בנפרד את החוזה, את ההתחייבויות הכספיות ואת סיכוני הבנייה.
צפו בפרויקטים חדשים בבאטומי
באטומי, אזור שדה התעופההחל מ-31.8 מ"ר
באטומי, הבולבארד החדשהחל מ-32.8 מ"ר
סטטוס של הבניין הנמצא בבנייה. בשלב הבנייה, הבית כמתקן אחד עשוי להיות רשום במרשם — או שלא. אם הבניין נרשם, ניתן לאתר את הרישום המתאים. היעדר רישום נפרד של הבניין הנבנה כשלעצמו אינו מאפשר להסיק מסקנה לגבי חוקיות או אי-חוקיות הבנייה — יש לבדוק בנפרד את מסמכי ההיתר, את הזכויות על מגרש הקרקע ואת מעמד הרישום של הנכס.
רישום דירה על שם יחיד. בבניין הנמצא בבנייה, ייתכן שדירה נפרדת עדיין לא הוקמה ונרשמה כנכס נדל"ן עצמאי. יש לבדוק את קיומו של קוד קדסטרי אישי ורישום לפי הפרויקט הספציפי. לא לכל דירה בשלב חפירת היסודות יש כבר קוד קדסטרי משלה. אם הדירה עדיין לא נרשמה בנפרד, יש לבדוק את מגרש הקרקע, את זכויות היזם ואת המנגנונים הקבועים בחוזה לרישום זכויות הרוכש. בשלב הבנייה, הרוכש רוכש, ככלל, לא את הדירה עצמה, אלא את הזכות לתבוע אותה על פי חוזה השתתפות או חוזה מקדים.
מה יש לבדוק בחוזה עם היזם. רישום תביעה או התחייבות לטובת הרוכש אינו זהה לרישום זכות הבעלות על הדירה. הוא אינו מבטיח את השלמת הבנייה או את קיום החוזה על ידי היזם. האפשרות לרישום והשלכותיו נקבעות על פי תוכן המסמכים והכללים החלים.
היתר בנייה המסמך מונפק על ידי הרשות המנהלית המוסמכת, ולא על ידי ה-NAPR. תמצית מהמרשם הציבורי אינה מחליפה את בדיקת מסמכי ההיתר. לפני רכישת נכס הנמצא בבנייה, יש לבקש מהיזם את ההיתר ולבדוק את תוקפו ואת התאמתו לתוכנית הבנייה בפועל.
תרחיש היפותטי 1: בניין חדש בבאטומי הנמצא בשלבי בנייה. אתם שוקלים לרכוש דירה במתחם הנמצא בבנייה במרכז באטומי. על פי קוד הקדסטר של המגרש במערכת NAPR, ניתן לראות שהמגרש שייך ליזם — חברת "סטרוי-אינвест" בע"מ (שם בדוי), ואין עליו שעבודים. הדירה עדיין לא נרשמה כנכס עצמאי — יש לוודא את קיומו של קוד קדסטרי נפרד בהתאם לפרויקט הספציפי. לפני חתימת החוזה עם היזם, יש לבדוק את היתר הבנייה ולעיין בתנאי החוזה בנוגע למועדים ולסדר העברת הדירה ורישום זכות הבעלות. זוהי דוגמה היפותטית, והנתונים הם פיקטיביים.
תרחיש היפותטי 2: דירה מוכנה למגורים בטביליסי. דירה בבניין שנבנה בשנת 2015. במרשם קיים רישום נפרד הכולל את הקוד הקדסטרי, שם המשפחה של הבעלים ופירוט נקי של שעבודים. המוכר תואם לרישום במרשם. לאחר הזמנת תמצית עדכנית ובדיקתה, ניתן לעבור להכנת החוזה. דוגמה תיאורטית.
מידע נוסף על בדיקת היזם לפני חתימת החוזה — במאמר «כיצד לבדוק את היזם בגאורגיה«.
בדיקת המסמכים היא שלב הכרחי בתהליך בחירת דירה. אם אתם מחפשים דירה בבאטומי, בטביליסי או בגוניו, המומחים של The Residence יסייעו לכם לבחור נכסים המתאימים לתקציב ולמטרות שלכם. למצוא נכס בגאורגיה.
רישום זכות הבעלות ב-NAPR
לאחר חתימת חוזה המכירה, זכות הבעלות אינה עוברת באופן אוטומטי. העברת הזכות נחשבת כמתבצעת רק מרגע רישומה במרשם — זוהי דרישה מפורשת של החוק הגאורגי. בדיוק משום כך, הרישום ב-NAPR אינו עניין פורמלי, אלא שלב סופי חובה בכל עסקה.
המסמכים העיקריים הנדרשים להגשת הבקשה:
- חוזה מכירה (או בסיס אחר להעברת הזכות);
- תעודות זהות (דרכונים) של המוכר והקונה;
- מסמכים המעידים על סמכויותיו של הנציג, אם אחד הצדדים פועל מכוח ייפוי כוח;
- קבלה על תשלום האגרה הממשלתית.
בקשת הרישום מוגשת בבית המשפט. חתימות הצדדים על החוזה המוגש לרישום עשויות להיות מאומתות בנוסף על ידי עובד ה-NAPR — עבור שירות זה נגבה אגרה בסך 7 GEL, התשלום מתבצע מיד.
מעקב אחר הבקשה. לאחר הגשת הבקשה, ניתן למגיש הבקשה מספר רישום. ניתן לבדוק את סטטוס הבקשה בפורטל my.gov.ge. אם עולות שאלות במהלך הבדיקה, רשאי הפקיד המטפל בהשהות את הבדיקה ולבקש מסמכים נוספים. השעייה — אינה דחייה: למגיש הבקשה יש אפשרות לתקן את ההערות ולהמשיך בהליך.
תוצאת הרישום. בתום ההליך, נרשמת ברישום רישום על שם הבעלים החדש. הרוכש יכול להזמין תמצית רישום שתאשר את הזכות הרשומה. מרגע זה בדיוק הוא נחשב מבחינה משפטית לבעלים של הנכס.
מועדים ועלות רישום הזכות
התעריפים אושרו על פי נתונים רשמיים napr.gov.ge. הסכומים המפורטים מתייחסים לרישום סטנדרטי של היווצרות, שינוי או סיום של זכות בנכס מקרקעין.
| אפשרות | תקופה | אגרה ממשלתית |
|---|---|---|
| סטנדרטי | 4 ימי עבודה | 150 GEL |
| מואץ | יום עבודה אחד | 270 GEL |
| דחוף | ביום הגשת הבקשה | 350 GEL |
| אימות חתימות הצדדים | מיד | 7 GEL (שירות נפרד) |
דוגמה להוצאות הקשורות להוצאת תעודת בעלות ורישום דירה
אם הקונה מקבל תדפיס אלקטרוני אחד ורושם את זכות הבעלות, העלויות הממשלתיות המשוערות עבור שני השירותים הללו יעמדו על:
| תסריט | תמצית | הַרשָׁמָה | סה"כ |
|---|---|---|---|
| סטנדרטי: תדפיס אלקטרוני ורישום תוך 4 ימי עבודה | 13 GEL | 150 GEL | 163 GEL |
| מסלול מזורז: הפקת תמצית רישום ורישום תוך יום עבודה אחד | 13 GEL | 270 GEL | 283 GEL |
| דחוף: הוצאת תעודה ורישום ביום הפנייה | 52 GEL | 350 GEL | 402 GEL |
| חבילה סטנדרטית עם תדפיס אחד נוסף באנגלית במקום תדפיס בגאורגית | 39 GEL | 150 GEL | 189 GEL |
זהו חישוב עלות השירותים הממשלתיים המפורטים, ולא העלות המלאה של הטיפול המשפטי בעסקה. לא נכללו הוצאות אפשריות הכרוכות בהכנת מסמכים, תרגומים, אימות חתימות, ליווי משפטי ושירותים נדרשים אחרים.
אם מזמינים תדפיס חוזר לפני ביצוע העסקה, עלותו מתווספת בנפרד.
שימו לב: האגרה הממשלתית על הרישום אינה ההוצאה היחידה בעסקה. הוצאות נוטריון, ליווי משפטי, שירותי מתורגמן ועמלת תיווך — כל אלה הן תשלומים נפרדים שאינם כלולים בסכומים המפורטים.
לפרטים מלאים על תהליך הרישום, כולל פרטים מעשיים, קראו במאמר «כיצד מתבצע רישום נדל"ן בגאורגיה«.
כיצד לבדוק נכס עבור אזרח זר
רוכש זר יכול להשתמש ברוב הכלים של NAPR ללא הגבלות. מפת הקדסטר והנתונים הפתוחים של הרישום זמינים לצפייה לכל משתמש באינטרנט. ניתן להזמין תמצית רשמית באופן מקוון דרך my.gov.ge או באופן אישי — בהצגת דרכון זר. שפת הממשק והמסמכים היא גאורגית (עם אפשרות לקבל תמצית באנגלית תמורת תשלום נוסף).
בדיקה מרחוק. מבחינה טכנית, ניתן להזמין תמצית רישום ממדינה אחרת באמצעות שירותים מקוונים. הבעיה היא כי לצורך אימות זהות בפורטלים הממשלתיים הגאורגיים עשויים להידרש אמצעי זיהוי מקומיים. רוכשים זרים יכולים לפעול באמצעות נציג מקומי — עורך דין או סוכן — שמזמין את תמצית הרישום, מתרגם את המסמך ומעביר את התוצאה לרוכש. אין בכך כל הפרה: ייצוג בעת בדיקת הנכס הוא נוהג חוקי.
ייפוי כוח. אם הקונה פועל מרחוק ומבקש להסמיך נציג לא רק לבדיקה, אלא גם לחתימה על החוזה ולהגשת בקשת הרישום, יידרש ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון. אם ייפוי הכוח הונפק מחוץ לגאורגיה, יש לבדוק את הדרישות להכרתו על ידי הרשויות הממשלתיות בגאורגיה: בהתאם למדינת ההנפקה, ייתכן שיידרשו אפוסטיל, אימות קונסולרי או יישום הסכם בינלאומי הפוטר מהליכים אלה. ככלל, נדרש גם תרגום המסמך לגאורגית עם אישור מתאים. פרטים נוספים — במאמר «כיצד לרכוש נדל"ן בגאורגיה מרחוק«.
הגבלות על זרים. אזרחים זרים רשאים לרכוש את מרבית הנכסים בגאורגיה, אך קיימים חריגים. החקיקה הגאורגית מגבילה באופן משמעותי את הרכישה קרקעות חקלאיות אזרחים זרים וחברות בבעלות זרה. עם זאת, קיימים חריגים, בין היתר במקרה של ירושה ובפרויקטים השקעתיים ספציפיים העומדים בדרישות הקבועות בחוק. האפשרות לרכוש מגרש ספציפי תלויה במעמדו המשפטי, בעילת העברת הבעלות ובחריגים החלים עליו. קטגוריית הקרקע מופיעה בתמצית ה-NAPR.
זיהוי בעסקה. בעת רישום זכות הבעלות, הקונה הזר מזוהה באמצעות דרכון. אם המסמכים יוגשו על ידי נציג, יש לאשר את סמכויותיו באמצעות ייפוי כוח רשמי. יש לוודא כי פרטי הדרכון המופיעים בחוזה ובבקשה תואמים זה לזה — אי-התאמות עלולות להוביל להקפאת הרישום.
האם אתם מתכננים לקנות דירה בגאורגיה מחו"ל?
אנו נעזור לכם לבחור אפשרויות בבאטומי, גוניו או טביליסי, ונסייע לכם להתמצא בשלבים העיקריים של רכישת נדל"ן על ידי זרים.
טעויות בבדיקת נכס נדל"ן
בבדיקת נכס ניתן להיתקל הן בטעויות טכניות והן בהפרות משפטיות ובמקרים של התנהלות לא תקינה. להלן טעויות אופייניות שכדאי לקחת בחשבון בעת בדיקת נכס:
- להסתמך על תדפיס ישן. תמצית שנלקחה לפני חודש אינה משקפת את המצב העדכני במרשם. בין תאריך המסמך להיום ייתכן שהשתנו דברים רבים. הכלל פשוט: הזמינו את התמצית ממש לפני העסקה.
- יש להשתמש בקוד הקדסטרי של הנכס הסמוך. זה קורה בעת בדיקת הכתובת, כאשר באותו מגרש יש מספר דירות או מבנים. הקפידו תמיד לוודא שהקוד המופיע בתדפיס מתייחס בדיוק לנכס שאתם רוכשים.
- לא לבדוק אם המוכר הוא בעל הזכויות. אם אדם אחד רשום במרשם, אך אדם אחר הוא זה שמוכר — יש לברר את בסיס הסמכות: ירושה, ייפוי כוח, פסק דין. ללא בסיס מתאים, עסקה עם מוכר כזה כרוכה בסיכון משפטי ישיר.
- להתעלם מהמשכנתא הרשומה. "נסגור את העסקה לפני החתימה" — ללא אישור בכתב, זו רק הבטחה. אל תעבירו את מלוא סכום הדירה ללא הסדר מוסכם בכתב לגבי סדר פירעון החוב והסרת המשכנתא. אם מתוכנן לפרוע את המשכנתא מכספי הקונה, יש לקבוע מראש את סדר התשלומים, את סיום המשכנתא ואת רישום העברת הזכויות.
- לבלבל בין מגרש לדירה. במרשם מדובר בנכסים שונים עם רישומים שונים. בדיקת המגרש של היזם אינה מחליפה את בדיקת הדירה הספציפית — במיוחד בבניינים מוגמרים עם מספר בעלים.
- אין לבדוק את השטח. אם השטח המופיע בתדפיס קטן מזה המופיע בפרסומת — ייתכן שהמוכר כולל בשטח הכולל את המרפסת או תוספת בנייה שאינה רשומה. זה חשוב הן מבחינת המחיר והן מבחינת מכירה עתידית.
- להעביר את הכסף לפני סיום הבדיקה. תשלום מקדמה, פיקדון או "הזמנה" לפני קבלת תדפיס עדכני ובדיקת מסמכי המוכר — פירושם נטילת כל הסיכונים האפשריים הקשורים לנכס.
הפעולה המתקנת עבור כל אחת מהשגיאות הללו היא זהה: לעצור, לבקש מסמכים, לקבל נתונים עדכניים מהמרשם ו—במידת הצורך—להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת כל צעד פיננסי.
האלגוריתם המלא לבדיקת הנכס לפני הרכישה מרוכז במאמר "כיצד לבדוק נכס בגאורגיה לפני הרכישה«.
רשימת בדיקה לקראת רכישת דירה
היעזרו ברשימה זו לפני שתעבירו מקדמה או תחתמו על חוזה.
- לקבל קוד קדסטרי מהמוכר או לאתר אותו לפי הכתובת במפת הקדסטר. לוודא שהקוד מתייחס דווקא לנכס הנרכש, ולא לנכס הסמוך.
- להזמין תמצית עדכנית של NAPR — באופן מקוון דרך my.gov.ge (13 GEL תוך יום עבודה אחד) או באופן אישי בבית המשפט (20 GEL). אם המוכר סיפק את התמצית, יש לוודא את אמיתותה, את תאריך הנפקתה ואת התאמתה לפרטי הרישום העדכניים. במידת הצורך, הזמינו תמצית חדשה בעצמכם.
- לבדוק את זהות הבעלים — להשוות את השם המלא המופיע בתדפיס לזה המופיע בדרכון של המוכר. בעת רכישת הנכס במלואו, יש לוודא שכל בעלי הזכויות הנדרשים משתתפים בעסקה באופן אישי או באמצעות נציגים.
- לעיין בסעיף העוסק בשעבודים — משכנתא, עיקול, זכות מעבר, הגבלות על העברת הבעלות. אם הסעיף מולא — יש לברר את מהות כל רישום לפני העברת הכספים.
- להשוות את פרטי הרישום למסמכים של המוכר — שטח, כתובת, ייעוד, בסיס הזכות. אי-התאמות — סיבה לשאול שאלות.
- לבניין חדש — לבדוק בנוסף את מגרש הקרקע של היזם, את היתר הבנייה ואת תנאי החוזה הנוגעים למועדים ולסדר העברת הדירה.
- לקונה זר — לוודא את סוג הקרקע, לערוך ייפוי כוח במקרה של עסקה מרחוק, ולבדוק את התאמת פרטי הדרכון בכל המסמכים.
- לבדוק נסיבות שאינן מופיעות במרשם — חובות בגין תשלומים על שירותים ציבוריים, מצב הנכס, סכסוכים עם שכנים בנוגע לגבולות, תנאי חוזה המכירה.
- לבצע בדיקה חוזרת של תדפיס החשבון מיד לפני חתימת החוזה הסופי והעברת הסכום המלא.
- לאחר ההרשמה — להזמין תדפיס שבו מופיע שמו של הבעלים החדש, כאישור על השלמת העברת הזכויות.
במקרים של עסקאות מורכבות — כגון מספר בעלים, נכסי ירושה או נכסים עם היסטוריה של סכסוכים משפטיים — יש הצדקה לבדיקה בלתי תלויה של המסמכים על ידי עורך דין, ללא קשר לפשטות לכאורה של המצב.
מַסְקָנָה
המרשם הציבורי של גאורגיה — מערכת בעלת ערך מעשי ממשי: באמצעות הזמנת תמצית מהמרשם, ניתן לקבל מידע רשמי על הבעלים הרשום, על שעבודים ועל בסיס הזכות בנכס הנדל"ן, שפרטיו מופיעים במרשם הציבורי. זהו כלי, ולא ערובה — המרשם מתעד רק את מה שנרשם בו.
שלושת הדברים שהוא לא יוכל להחליף: בדיקת מסמכים הנוגעים לנכס שאינו רשום במרשם, הערכת מצבו הטכני וניתוח תנאי החוזה. במצבים חריגים — בעלות משותפת, ירושה, נכס בבנייה, עסקה באמצעות ייפוי כוח ממדינה אחרת — בדיקה משפטית מקצועית מסייעת באיתור סיכונים העלולים להוביל להוצאות נוספות או לסיבוכים בעת הרישום.
עצה קונקרטית: דאגו לקבל תדפיס עדכני לפני שתתחייבו לרכישה ולהעברת סכומי כסף משמעותיים. תנאי התשלום חייבים לקחת בחשבון את מועד רישום זכות הבעלות, ולכלול הגנה על הצדדים במקרה של עיכוב או סירוב לרישום.
המידע מעודכן נכון למועד הפרסום. התעריפים ותנאי השירות של NAPR עשויים להשתנות — אנא בדקו את הפרטים המעודכנים באתר הרשמי napr.gov.ge ובפורטל my.gov.ge.
נדל"ן במונטנגרו
נדל"ן בקפריסין
נדל"ן באיחוד האמירויות הערביות
נדל"ן בבאלי
נדל"ן בתאילנד
נדל"ן בספרד
נדל"ן בערב הסעודית
נדל"ן בטורקיה
נדל"ן בזנזיבר
+995 551 50 18 84
hello@residence-estate.ge
גאורגיה, באטומי, רחוב שריף חימשיאשווילי, בניין 1, משרד 1204
קבל קטלוג של 7 האובייקטים המובילים