So überprüfen Sie eine Immobilie in Georgien

Georgien bietet ein relativ einfaches Verfahren zur Abwicklung von Immobilientransaktionen – darunter auch eine beschleunigte Eintragung des Eigentumsrechts, die sogar noch am Tag der Antragstellung erfolgen kann. Eine schnelle Abwicklung bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie ohne vorherige Prüfung gekauft werden kann. Genau hier begehen viele Käufer einen Fehler: Sie vertrauen den Aussagen des Maklers oder Verkäufers, überprüfen die Katasterdaten nicht und lassen entscheidende Prüfschritte aus.

Die Überprüfung muss vor der Unterzeichnung des Vertrags und der Überweisung wesentlicher Geldbeträge erfolgen. Es reicht nicht aus, nur den Namen des Eigentümers zu überprüfen: Man muss sich vergewissern, dass die Immobilie den Unterlagen entspricht, nicht mit Beschränkungen belastet ist und der Verkäufer tatsächlich über das Recht verfügt, über die Wohnung zu verfügen.

Das Verfahren unterscheidet sich je nach Art der Immobilie. Bei einer Bestandswohnung werden der Eigentümer, die Geschichte der Immobilie und ihr tatsächlicher Zustand überprüft. Bei einem im Bau befindlichen Neubau werden zusätzlich das Grundstück, der Bauträger, die Genehmigungsunterlagen und die Vertragsbedingungen geprüft.

So überprüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf im Handumdrehen

Bitten Sie den Verkäufer zur ersten Überprüfung um die Kataster-ID der Immobilie. Anschließend über Das offizielle Immobilienregister NAPR Überprüfen Sie den eingetragenen Eigentümer, die Katasterdaten der Immobilie sowie die Angaben zu Rechten und Beschränkungen.

Gehen Sie anschließend wie folgt vor:

1. Überprüfen Sie den Katastercode, die Adresse, die Fläche und die Zweckbestimmung der Immobilie.
2. Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmt oder über die entsprechenden Befugnisse verfügt.
3. Überprüfen Sie Hypotheken, Pfändungen, Verbote und sonstige eingetragene Beschränkungen.
4. Vergleichen Sie den tatsächlichen Grundriss und den Zustand des Objekts mit den Unterlagen.
5. Bei einem Neubau sollten Sie das Grundstück, die Rechtsform des Bauträgers und die Baugenehmigung gesondert prüfen.
6. Machen Sie sich mit dem Vertrag, den Zahlungsmodalitäten und den Bedingungen für die Übergabe des Objekts vertraut.
7. Holen Sie sich vor der Hauptzahlung noch einmal die aktuellen NAPR-Daten ein.

Ein Auszug aus dem Grundbuch ist nur ein Teil der Überprüfung. Er gibt keinen Aufschluss über den technischen Zustand der Wohnung, tatsächliche Änderungen am Grundriss, die Qualität der Renovierungsarbeiten und alle möglichen Risiken für den Verkäufer.

Was Sie vor einer Einzahlung überprüfen sollten

Die Prüfung beginnt nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags, sondern bereits davor. Man sollte nicht erst mit der Überprüfung beginnen, nachdem bereits ein erheblicher Betrag an den Verkäufer überwiesen wurde — Zu diesem Zeitpunkt gibt es deutlich weniger Hebel, um die eigenen Interessen zu wahren.

Vor der Überweisung eines erheblichen Betrags müssen drei Risikogruppen abgedeckt werden: Objekt, Verkäufer und Vertragsbedingungen. Die Überprüfung muss abgeschlossen sein, bevor der Käufer eine finanzielle Verpflichtung eingeht, deren Rücktritt schwierig oder kostspielig ist.

Tabelle 1. Schritt-für-Schritt-Checkliste vor dem Kauf einer Immobilie in Georgien

Aktuelle Neubauprojekte in Georgien

Neues Angebot

von ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

von 183m²

2028

Angebot des Monats

von ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

ab 66,10m²

2027

von ₾918 365

₾5 103/м²

New Village — Second phase

Batumi, Gonio

ab 180m²

2027

von ₾209 492

₾7 405/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

ab 28,3m²

2026

von ₾488 045

₾7 872/м²

Vake Residence

Tiflis, Wake

ab 62 m²

Übergeben

von ₾274 153

₾10 154/м²

Alliance Centropolis

Batumi, Rustaveli Avenue

ab 27m²

2028

Alle sehen

Überprüfung des Objekts über NAPR

Die NAPR (National Agency of Public Registry) ist eine staatliche Behörde, die das Grundbuch sowie die damit verbundenen Register und Informationsdienste führt. Anhand der offiziellen Daten lassen sich das eingetragene Eigentumsrecht und die Katasterdaten der Immobilie überprüfen sowie Informationen über eingetragene Rechte und Verpflichtungen sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen, einschließlich Pfändungen, Verbote und Steuerpfandrechte, einholen. Für die verschiedenen Arten von Informationen werden die entsprechenden Register und Informationsdienste der NAPR genutzt. Ohne Rückgriff auf diese Daten ist eine umfassende Überprüfung der Immobilie nicht möglich.

Der Katastercode ist die eindeutige Kennung einer Immobilie im Kataster. Anhand dieses Codes lässt sich eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus ausfindig machen. Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen den Katastercode im Voraus mitzuteilen. Wenn der Verkäufer sich weigert, diesen anzugeben, ist das bereits ein erstes Warnsignal.

Die Überprüfung des Objekts erfolgt alle das offizielle Portal von NAPR. Informationen erhalten Sie online oder in den Zweigstellen des Justizhauses in Tiflis, Batumi und anderen Städten. Es wird empfohlen, sich unmittelbar vor dem Geschäftsabschluss die aktuellen Informationen einzuholen., anstatt sich auf einen Auszug zu stützen, den der Verkäufer vor einigen Wochen erhalten hat: In dieser Zeit kann sich die Situation bezüglich der Immobilie geändert haben. Der elektronische Auszug aus dem Register ist je nach gewähltem Tarif innerhalb eines Werktags oder noch am Tag der Anfrage verfügbar.

So überprüfen Sie eine Immobilie selbst über NAPR

1. Beantragen Sie eine Kataster-ID. Fragen Sie den Eigentümer, den Makler oder den Bauträger danach.
2. Rufen Sie die offizielle Website von NAPR auf. Für Immobilien wird der Abschnitt „Real Estate Registry“ verwendet.
3. Bestellen Sie einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register. Damit lassen sich die wichtigsten registrierten Angaben zum Objekt überprüfen.
4. Bitte überprüfen Sie den Katastercode und die Adresse. Sie müssen sich genau auf die Wohnung, das Haus oder das Grundstück beziehen, das Sie kaufen.
5. Überprüfen Sie den Eigentümer. Vergleichen Sie den eingetragenen Eigentümer mit dem Verkäufer und dessen Unterlagen.
6. Überprüfen Sie die Fläche und die Eigenschaften des Objekts. Etwaige auffällige Abweichungen müssen vor dem Geschäftsabschluss geklärt werden.
7. Erkundigen Sie sich zusätzlich nach den Einschränkungen und Verpflichtungen. Dies ist besonders wichtig für die Überprüfung von Pfändungen, Verboten, Steuerpfandrechten und anderen Einträgen.
8. Beantragen Sie einen Katasterplan für das Grundstück, falls die Grenzen überprüft werden müssen.
9. Bitte überprüfen Sie die Angaben noch einmal, bevor Sie die Hauptzahlung vornehmen. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf den Kontoauszug, den der Verkäufer vor einigen Wochen oder Monaten erhalten hat.

Wie viel kostet die Überprüfung einer Immobilie über NAPR?

Die Preise können sich ändern. Bitte überprüfen Sie vor der Bestellung der Dokumente die aktuellen Preise auf der offiziellen Website der NAPR.

Was ist im Register zu beachten?

Bei den NAPR-Angaben sollte der Käufer einige wichtige Punkte beachten.

Identifizierung des Objekts. Katastercode, Adresse, Art der Immobilie. Vergewissern Sie sich, dass die Angaben im Kataster mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen. Sollten die Adressen in der Anzeige und im Kataster voneinander abweichen, klären Sie den Grund dafür.

Fläche. Die im Grundbuch eingetragene Fläche kann von der in der Anzeige oder in Werbematerialien angegebenen Fläche abweichen. Sollten Abweichungen bestehen, klären Sie deren Ursache. Überprüfen Sie nach Möglichkeit die tatsächliche Fläche bei der Besichtigung.

Zweck des Objekts. Es ist wichtig zu klären, ob es sich bei der Immobilie um eine Wohn- oder Nichtwohnimmobilie handelt und ob das Grundstück landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich genutzt wird. Die Zweckbestimmung hat Einfluss darauf, ob die Immobilie so genutzt werden kann, wie es der Käufer plant.

Eingetragener Eigentümer. Im Register ist derjenige eingetragen, der rechtlich gesehen Eigentümer der Immobilie ist. Gemäß dem georgischen Zivilgesetzbuch wird das Eigentumsrecht an einer Immobilie durch einen schriftlichen Vertrag und die Eintragung in das öffentliche Register erworben. Das Recht, über die Immobilie zu verfügen, steht dem eingetragenen Eigentümer oder einer Person zu, die aufgrund einer ordnungsgemäßen Vollmacht in seinem Namen handelt.

Registrierte Einschränkungen. Über das NAPR lassen sich Informationen über eingetragene Rechte und Pflichten sowie über öffentlich-rechtliche Beschränkungen – Pfändungen, Verbote und Steuerpfandrechte – abrufen. Diese können über der entsprechende Informationsdienst der Agentur. Das Vorliegen einer Pfändung oder einer anderen öffentlich-rechtlichen Beschränkung kann die Eintragung eines Rechtsgeschäfts verhindern oder die Verfügung über den Gegenstand einschränken; in jedem Fall muss der Inhalt des jeweiligen Eintrags überprüft werden.

Kann man eine Wohnung kaufen, auf der eine Hypothek eingetragen ist?

Die bloße Tatsache, dass eine Hypothek besteht, bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann. Ein solches Geschäft erfordert jedoch eine gesonderte Prüfung und einen abgestimmten Mechanismus zur Aufhebung der Belastung.

Vor der Überweisung muss Folgendes festgelegt werden:

• zugunsten wessen die Hypothek eingetragen ist;
• welche Verpflichtung sie absichert;
• unter welchen Bedingungen die Hypothek erlischt;
• Wer überweist dem Kreditgeber zu welchem Zeitpunkt die Mittel?;
• wenn die Unterlagen zur Löschung der Hypothek eingereicht werden;
• Inwiefern hängt die Löschung der Belastung mit der Eintragung des Rechts des neuen Eigentümers zusammen?

Wenn der Verkäufer vorschlägt, ihm zunächst den gesamten Betrag zu überweisen und die Hypothek erst später abzulösen, sollte ein solches Vorgehen vor der Zahlung gesondert mit einem Anwalt geprüft werden.

Wie ist das Ergebnis der NAPR-Prüfung zu interpretieren?

Möchten Sie sich nicht selbst mit den Registries auseinandersetzen?

Wir können die Immobilie für Sie prüfen, bevor Sie die Anzahlung oder die Hauptzahlung leisten.
Bei der Auswahl einer Immobilie prüfen die Experten von The Residence die wichtigsten Merkmale des Objekts:

• des eingetragenen Eigentümers;
• Katasterdaten und Merkmale der Immobilie;
• eingetragene Belastungen und Hypotheken;
• Unterlagen des Verkäufers oder der juristischen Person;
• bei einem Neubau: das Grundstück, den Bauträger und die Genehmigungsunterlagen;
• wesentliche Vertragsbedingungen und Zahlungsmodalitäten;
• Unstimmigkeiten und Risiken, die man vor dem Geschäftsabschluss beachten sollte.

[Immobilien in Georgien suchen und prüfen]

So überprüfen Sie den Eigentümer

Festzustellen, wer der eingetragene Eigentümer ist, ist nur der erste Schritt. Anschließend muss sichergestellt werden, dass genau diese Person den Kaufvertrag unterzeichnet.

Wenn die Transaktion von einem Vertreter – einem Makler, einem Verwandten oder einem Mitarbeiter des Unternehmens – abgewickelt wird, überprüfen Sie das Dokument, das dessen Befugnisse bestätigt: Ob die erteilte Vollmacht den Verkauf der konkreten Immobilie und die erforderlichen Schritte zur Registrierung der Transaktion umfasst, in welcher Form das Dokument vorliegt und ob seine Gültigkeitsdauer noch nicht abgelaufen ist. Für eine Immobilientransaktion und deren anschließende Eintragung im NAPR sollten Sie sich im Voraus über die Anforderungen an die Form und die Beglaubigung dieses Dokuments im konkreten Fall informieren; eine Vollmacht ausländischer Herkunft kann zusätzlich eine Legalisierung oder ein Apostill und eine Übersetzung erfordern. Man sollte sich nicht auf die Zusicherungen Dritter hinsichtlich des Vorliegens einer Vollmacht verlassen: Das Dokument muss persönlich geprüft oder einem Rechtsanwalt vorgelegt werden.

Wenn es sich bei dem Verkäufer um eine juristische Person handelt, vergewissern Sie sich, dass deren Vertreter im Rahmen seiner Befugnisse handelt und dass die juristische Person selbst laut Register der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist.

Sollten der Name des Verkäufers, die Kataster-Nummer, die Fläche oder der Status der Immobilie nicht mit den Unterlagen zur Transaktion übereinstimmen, klären Sie zunächst den Grund für die Abweichung und führen Sie erst danach die Zahlung durch.

Welche offiziellen Dienste sind bei der Überprüfung hilfreich?

Was das Register nicht für Sie überprüft

Die Überprüfung über NAPR liefert Antworten auf einen Großteil der rechtlichen Fragen: Wer ist der Eigentümer, gibt es eingetragene Beschränkungen, stimmt der Katastercode mit der Immobilie überein? Ein einziges Dokument reicht jedoch für eine umfassende Überprüfung nicht aus. Eine Reihe von Risiken wird vom Register nicht aufgedeckt – und Käufer, die sich darauf beschränken, können bereits nach Abschluss des Geschäfts mit unangenehmen Überraschungen konfrontiert werden.

Tatsächliche Änderungen am Grundriss. Das Objekt ist gemäß dem Katasterplan im Register eingetragen. Wenn in der Wohnung Trennwände entfernt, Badezimmer zusammengelegt oder Räume auf Kosten des Balkons vergrößert wurden, ist dies im Register nicht vermerkt. Die Rechtmäßigkeit solcher Änderungen wird separat anhand von Unterlagen festgestellt und birgt Risiken für den neuen Eigentümer, sofern die Änderungen nicht genehmigt wurden.

Zustand und versteckte Mängel. Im Register sind Risse in den Wänden, undichte Dächer, Probleme mit der Belüftung oder mangelhafte Elektroinstallationen nicht vermerkt. Diese Mängel lassen sich nur bei einer Besichtigung vor Ort feststellen – und manchmal erst nach dem Einzug.

Qualität und Zusammensetzung der Oberflächenbehandlung. Es muss gesondert überprüft werden, ob die tatsächliche Ausführung mit den im Vertrag oder in der Leistungsbeschreibung festgehaltenen Angaben übereinstimmt – anhand der Unterlagen und direkt vor Ort.

Tatsächliche Kommunikation. Ob Strom, Wasser, eine funktionierende Kanalisation und eine Heizung vorhanden sind, muss vor Ort überprüft werden und nicht anhand von Unterlagen.

Zustand des Gemeinschaftseigentums des Hauses. Aufzüge, Hausflur, Dach, Fassade, Rohrleitungen in den Gemeinschaftsbereichen – all dies ist im Register nicht erfasst.

Inhalt des Vertrags. NAPR bestätigt das Eigentumsrecht, prüft jedoch nicht die Bedingungen Ihres konkreten Geschäfts. Der Kaufvertrag muss separat geprüft werden.

Bebauungspläne für die angrenzenden Grundstücke. Wenn sich derzeit neben dem Haus eine Brachfläche befindet, bedeutet das nicht, dass diese in einigen Jahren noch immer eine Brachfläche sein wird. Die Situation rund um das Objekt wird im Register nicht beschrieben.

Besondere Umstände früherer Geschäfte. Der NAPR-Auszug gibt einen Überblick über die aktuelle Situation, gibt jedoch nicht immer Aufschluss über die gesamte Geschichte der Rechtsübergänge, die in einzelnen Fällen eine zusätzliche Analyse erfordert.

Tabelle 2. Was wird anhand der offiziellen Daten überprüft und was erfordert eine zusätzliche Überprüfung?

So überprüfen Sie eine Gebrauchtwohnung

Die Prüfung einer Gebrauchtwohnung weist einige Besonderheiten auf. Neben dem derzeitigen Eigentümer und den eingetragenen Beschränkungen ist es in bestimmten Fällen wichtig, die Geschichte der Eigentumsübertragungen, den Grund für den Erwerb der Immobilie, Änderungen des Grundrisses und den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu untersuchen. Die Immobilie hat möglicherweise bereits mehrere Eigentümer gewechselt und verschiedene Transaktionen durchlaufen, unter Umständen auch im Rahmen von Erbschaften oder Gerichtsverfahren. Die Aufgabe des Käufers besteht darin, sich einen Überblick über die aktuelle Situation zu verschaffen und sich zu vergewissern, dass alles in Ordnung ist.

Eigentumsrecht. Prüfen Sie anhand der aktuellen Angaben des NAPR, wer der eingetragene Eigentümer ist. Vergewissern Sie sich, dass genau diese Person im Vertrag als Verkäufer auftritt.

Katasterdaten. Vergleichen Sie den Katastercode, die Fläche, die Etage und die Adresse mit den Angaben in der Anzeige und im Vertrag. Abweichungen bedeuten nicht immer ein Problem, aber jede davon bedarf einer Erklärung.

Unterlagen des Verkäufers. Bitten Sie um die Vorlage eines Ausweisdokuments sowie der Unterlagen, auf deren Grundlage das Eigentumsrecht entstanden ist – Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Erbbescheinigung. Bei erhöhtem Risiko verlangen Sie ordnungsgemäße Kopien davon und überprüfen Sie die Angaben gegebenenfalls über das NAPR.

Befugnisse des Vertreters. Falls die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst verkauft wird, prüfen Sie das Dokument, das die Befugnisse des Vertreters bestätigt: Umfassen diese den Verkauf der konkreten Immobilie und die erforderlichen Schritte zur Eintragung des Geschäfts, und ist die Gültigkeitsdauer noch nicht abgelaufen? Klären Sie im Hinblick auf den Immobilienverkauf und dessen Eintragung im NAPR im Voraus, welche Anforderungen in der konkreten Situation an die Form und die Beglaubigung dieses Dokuments gestellt werden.

Registrierte Einschränkungen. Vergewissern Sie sich, dass keine Hypothek, Pfändung, Sperre, Steuerpfandrecht oder sonstige Belastungen vorliegen. Das Fehlen eingetragener Beschränkungen beseitigt zwar eines der Hauptrisiken, ersetzt jedoch nicht die Prüfung der Unterlagen und der Umstände der Transaktion.

Geschichte des Objekts. In einigen Fällen – beispielsweise wenn die Wohnung innerhalb kurzer Zeit häufig den Eigentümer gewechselt hat oder vererbt wurde – ist es sinnvoll, Archivunterlagen zu früheren Einträgen im Grundbuch anzufordern und eine eingehendere rechtliche Prüfung in Betracht zu ziehen.

Muss man den Verkäufer zusätzlich überprüfen?

Selbst wenn die Angaben zur Wohnung selbst korrekt erscheinen, kann bei Transaktionen mit erhöhtem Risiko eine zusätzliche Überprüfung des Verkäufers erforderlich sein.

Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, beachten Sie bitte, ob Beschränkungen, Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstige Umstände vorliegen, die sich möglicherweise auf die Verfügung über das Vermögen auswirken könnten.

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, bitte überprüfen Sie:

• Ist die juristische Person registriert?;
• Wie ist sein aktueller Status?;
• wer befugt ist, das Unternehmen zu vertreten;
• Stimmt der Unterzeichner des Vertrags mit der Person überein, die über die erforderlichen Befugnisse verfügt?;
• Stimmt die im Vertrag angegebene juristische Person mit dem Unternehmen überein, das das Objekt tatsächlich vermarktet?

NAPR führt ein separates Unternehmensregister и Register für Beschränkungen, weshalb ein Teil dieser Überprüfung über die offiziellen Dienste der Behörde durchgeführt werden kann.

Wenn Anzeichen für einen Rechtsstreit, ein Vollstreckungsverfahren, einen Unternehmenskonflikt oder eine komplizierte Eigentumsgeschichte vorliegen, reicht eine einfache Überprüfung des Grundbuchauszugs für die Wohnung nicht aus – es ist eine gründlichere rechtliche Prüfung erforderlich.

Wann kann ein technisches Archiv erforderlich sein?

Bei älteren Objekten oder Immobilien mit einer komplexen Vorgeschichte reicht ein standardmäßiger, aktueller Auszug manchmal nicht aus. Bei NAPR stehen Informationen aus Archiv für technische Bestandsaufnahmen, darunter Informationen zum rechtlichen Status des Objekts und Archivpläne.

Eine solche zusätzliche Überprüfung sollte in Betracht gezogen werden, wenn:

• Das Objekt ist alt;
• Die derzeitige Planung weicht erheblich von den Unterlagen ab;
• Es stellen sich Fragen zu den bisherigen Beschreibungen der Wohnung;
• Die Katasterdaten und der tatsächliche Zustand lassen sich nur schwer miteinander in Einklang bringen;
• Der Jurist muss die historischen Daten des Objekts rekonstruieren.

Nach den geltenden Tarifen kostet die Auskunft aus dem technischen Archiv über den rechtlichen Status einer Immobilie 9 GEL für 4 Arbeitstage, 26 GEL für 1 Arbeitstag oder 39 GEL am Tag der Antragstellung. Archiv-Bestandsverzeichnis – 7 GEL für 4 Arbeitstage, 20 GEL für 1 Tag oder 26 GEL am Tag der Antragstellung.

Flächenübereinstimmung. Vergleichen Sie die im Grundbuch eingetragene Fläche mit der in der Anzeige angegebenen Fläche. Sollte es Abweichungen geben, klären Sie deren Ursache. Messen Sie nach Möglichkeit die tatsächliche Fläche bei der Besichtigung.

Änderungen am Grundriss. Fragen Sie den Verkäufer, ob Änderungen am Grundriss der Wohnung vorgenommen wurden. Vergleichen Sie den aktuellen Zustand der Wohnung mit dem Katasterplan. Die Rechtmäßigkeit aller festgestellten Änderungen muss anhand der Unterlagen gesondert überprüft werden.

Ist-Zustand. Sehen Sie sich die Wohnung genau an: Wände, Decken, Fußböden, Fenster, Sanitäranlagen und Elektroinstallation. Wenn Sie Zweifel haben, lassen Sie vor Vertragsunterzeichnung eine Begutachtung durch einen Fachmann durchführen.

Kommunikation. Bitte überprüfen Sie, ob alles funktioniert: Wasserversorgung, Warmwasser, Strom, Heizung und Klimaanlage.

Möbel und Haushaltsgeräte. Sind Möbel oder Haushaltsgeräte im Preis enthalten, muss deren Auflistung im Vertrag oder in einem separaten Anhang dazu festgehalten werden.

Ausstehende Forderungen und laufende Abrechnungen. Erkundigen Sie sich beim Verkäufer nach dem aktuellen Stand der Zahlungen für Nebenkosten und Instandhaltung. Ausstehende Zahlungen für Nebenkosten stellen in der Regel keine dinglichen Belastungen dar und werden nicht im Register erfasst – sie müssen separat direkt beim Verkäufer oder bei der Verwaltungsgesellschaft geklärt werden.

Übergabeurkunde. Halten Sie den Zustand und die Ausstattung der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe schriftlich fest – so lassen sich Streitigkeiten darüber vermeiden, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Schlüsselübergabe befand.

Was Sie vor der Vertragsunterzeichnung vom Verkäufer erfragen sollten

• Katastercode des Objekts.
• Ein Dokument, das die Identität des Eigentümers belegt.
• Eigentumsnachweis (Vertrag, Urkunde, Gerichtsbeschluss) oder eine beglaubigte Kopie davon.
• Vollmacht des Vertreters, falls der Eigentümer nicht persönlich verkauft.
• Katasterplan der Wohnung.
• Bestätigung, dass keine ausstehenden Zahlungen für Versorgungsleistungen und Dienstleistungen vorliegen.
• Angaben zur tatsächlichen Zusammensetzung der dort wohnenden oder gemeldeten Personen, sofern zutreffend.
• Informationen zu gegebenenfalls genehmigten Änderungen des Bebauungsplans.

Weitere Informationen zur Struktur der Transaktion und zu den wichtigsten Vertragsbedingungen finden Sie im Artikel „Immobilienkaufvertrag in Georgien: Struktur und wichtige Klauseln„.

So überprüfen Sie einen Neubau

Eine bezugsfertige Wohnung vom Bauträger und eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus sind aus Sicht der Prüfung grundsätzlich unterschiedliche Situationen. Im ersten Fall kann der Käufer die fertige Immobilie besichtigen und technisch prüfen. Im zweiten Fall bezieht sich ein Teil der Prüfung nicht auf die physische Wohnung, die noch nicht existiert, sondern auf die gesamte Kette: Unternehmen, Grundstück, Dokumente und Vertragsbedingungen.

Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie prüft der Käufer konkret Folgendes:

Unternehmen → Grundstück → Genehmigungsunterlagen → Vertragsbedingungen → Tatsächlicher Baufortschritt

Das Grundstück und das Projekt

Die erste Frage lautet: Auf welchem Grundstück findet der Bau statt? Ermitteln Sie die Kataster-ID des Grundstücks und überprüfen Sie diese über das NAPR: Wer ist der Eigentümer des Grundstücks, und gibt es eingetragene Beschränkungen oder eine Hypothek auf das Grundstück? Das Grundstück kann direkt dem Bauträger gehören, aber auch gepachtet oder mit einer Hypothek zugunsten einer Bank belastet sein – all dies ist bei der Risikobewertung wichtig zu wissen. Vergewissern Sie sich, dass der angegebene Standort des Projekts mit den Katasterdaten des Grundstücks übereinstimmt. Die Situation hinsichtlich der Katastergrenzen des Grundstücks können Sie zusätzlich über NAPR-Katasterkarte.

Überprüfen Sie nicht nur den Eigentümer des Grundstücks, sondern auch dessen Zweckbestimmung

Bei einem Grundstück ist es wichtig, nicht nur den Eigentümer und das Vorliegen von Belastungen festzustellen, sondern auch die eingetragene Zweckbestimmung des Grundstücks.

NAPR bietet einen separaten Service zur Einholung von Informationen über Zweckbestimmung des Grundstücks und die Kategorie des landwirtschaftlichen Grundstücks.

Das ist besonders wichtig:

• beim Kauf des Grundstücks selbst;
• wenn ein Bauträger ein Objekt auf einem Grundstück mit kompliziertem Rechtsstatus errichtet;
• wenn der Käufer weitere Bauarbeiten oder eine Nutzungsänderung der Immobilie plant.

Informationen zur Zweckbestimmung und zur Bodenklasse sind derzeit verfügbar 13 GEL für 4 Arbeitstage, 26 GEL für 1 Arbeitstag und 39 GEL am Tag der Antragstellung.

Bauträger

Prüfen Sie, welche juristische Person den Vertrag mit Ihnen unterzeichnet. Der Name des Unternehmens in der Werbung und die juristische Person im Vertrag können voneinander abweichen – das ist normal, aber Sie sollten sich vergewissern, dass genau diese juristische Person mit dem jeweiligen Projekt in Verbindung steht und befugt ist, es durchzuführen.

So überprüfen Sie die Rechtsform des Bauträgers

Der Name der Wohnanlage oder die Marke des Bauträgers stimmt möglicherweise nicht mit der im Vertrag angegebenen juristischen Person überein. Überprüfen Sie daher unbedingt das Unternehmen, das Vertragspartner bei Ihrer Transaktion ist.

In Unternehmensregister NAPR Man kann aktuelle Registrierungsdaten des Unternehmens abrufen und dessen eingetragene Angaben überprüfen.

Vergleichen Sie:

• vollständige rechtliche Bezeichnung;
• Identifikationscode;
• aktueller Stand des Unternehmens;
• Angaben zu den Personen mit Vertretungsbefugnis;
• die im Vertrag angegebene Partei.

Falls die Werbemarke, der Grundstückseigentümer und das Unternehmen, das den Vertrag unterzeichnet, unterschiedliche juristische Personen sind, bitten Sie darum, deren Verbindung zum Projekt zu erläutern und durch Unterlagen zu belegen.

Ein elektronischer Auszug aus dem Unternehmerregister kostet derzeit 13 GEL pro Arbeitstag oder 52 GEL am Tag der Antragstellung.

Sehen Sie sich die abgeschlossenen Projekte des Bauträgers an. Besichtigen Sie nach Möglichkeit bereits fertiggestellte Häuser persönlich: Der Zustand der Gemeinschaftsbereiche, die Bauqualität und das tatsächliche Erscheinungsbild der Objekte – all dies vermittelt einen Eindruck von den Standards des Unternehmens. Bewertungen im Internet können als Anhaltspunkt dienen, sollten jedoch nicht die einzige Quelle für Ihre Beurteilung sein.

Baugenehmigung — ein Schlüsseldokument. Bitten Sie um die Vorlage der Baugenehmigung für das jeweilige Objekt. Das Vorliegen dieser Genehmigung bestätigt, dass die zuständige Behörde den Bau im Rahmen des festgelegten Verfahrens genehmigt hat; bei der Überprüfung ist es zudem wichtig, die Genehmigung mit dem Projekt selbst, dem Grundstück, den angegebenen Fristen und späteren Änderungen der Unterlagen abzugleichen. Das Fehlen einer Genehmigung oder die Weigerung, diese vorzulegen, ist ein ernstzunehmendes Warnsignal. Weitere Informationen zu den Einzelheiten der Objektprüfung in einer frühen Phase finden Sie im Artikel „Grundstücke in der Ausgrabungsphase in Georgien: Ist es das Risiko wert?„.

Vertrag mit dem Bauträger

Ein Vertrag mit einem Bauträger über ein im Bau befindliches Objekt erfordert besondere Aufmerksamkeit, da der Käufer damit Verpflichtungen festlegt, die erst in der Zukunft erfüllt werden.

Überprüfen Sie, ob im Vertrag Folgendes enthalten ist:

• Das Objekt wurde eindeutig identifiziert — Gebäude, Abschnitt, Etage, Wohnungsnummer, Wohnfläche.
• Die Ausführung wird beschrieben — Art und konkrete Zusammensetzung. Weitere Informationen zu den Ausführungsarten in georgischen Neubauten: „Schwarze, weiße und grüne Rohbauten in Georgien„.
• Der Termin für die Übergabe wurde festgelegt — ein konkretes Datum oder ein konkreter Zeitraum, keine vagen Formulierungen.
• Das Zahlungsverfahren ist festgelegt — Raten, Beträge, Ratenbedingungen.
• Die Haftung der Parteien ist festgelegt wegen Nichteinhaltung der Fristen oder Bedingungen.
• Es wird beschrieben, wie die Eigenschaften geändert werden können — Fläche, Grundriss, Ausstattung.
• Die Rückerstattungsmodalitäten sind klar geregelt bei Vertragsauflösung.
• Es besteht die Möglichkeit einer vorläufigen Eintragung des Rechts des Käufers — Artikel 12 des georgischen Gesetzes „Über das öffentliche Register“ sieht die vorläufige Eintragung eines Rechts an einer Immobilie auf der Grundlage einer Vereinbarung zwischen den Parteien vor; die Rechtswirksamkeit und Anwendbarkeit einer solchen Eintragung ist unter Berücksichtigung der Bedingungen des jeweiligen Vertrags und des jeweiligen Geschäfts zu beurteilen.
• Die Bedingungen für eine Kündigung und für Fälle höherer Gewalt sind festgelegt.

Tabelle 3. Vergleich zwischen der Besichtigung einer Gebrauchtwohnung und eines im Bau befindlichen Neubaus

Sehen Sie sich die Wohnanlagen in Batumi an

Vorverkaufsphase

von ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batumi, Bereich Flughafen

ab 27,2m²

2029

von ₾145 448

₾4 576/м²

Serenade

Batumi, Bereich Flughafen

ab 31,8m²

2028

von ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

ab 43m²

2027

von ₾170 399

₾5 319/м²

Alliance Renaissance

Batumi, Kobuleti

ab 32,05m²

2027

von ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2026

von ₾128 112

₾4 120/м²

OKTO Art House

Batumi, Bereich Flughafen

ab 31,1m²

2027

von ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2029

Alle sehen

Technische Überprüfung der Wohnung

Eine rechtlich einwandfreie Wohnung kann dennoch kostspielige technische Mängel aufweisen. Daher dienen die Überprüfung der Unterlagen und die technische Abnahme unterschiedlichen Zwecken.

Eine technische Begutachtung ist besonders wichtig beim Kauf einer Bestandsimmobilie und bei der Abnahme einer Wohnung vom Bauträger. In beiden Fällen besteht die Aufgabe darin, den tatsächlichen Zustand der Immobilie festzuhalten, bevor die Unterlagen unterzeichnet und das Geld überwiesen wird.

Wände und Decken. Überprüfen Sie die Wände auf Risse, Unebenheiten und Spuren von Reparaturarbeiten. Klopfen Sie an die Oberflächen – so lassen sich Hohlräume oder Ablösungen erkennen. Die Decken sollten keine Anzeichen von Verformungen aufweisen.

Feuchtigkeit und Spuren von Wasserlecks. Achten Sie besonders auf die Ecken, die Übergänge zwischen Wänden und Decke, die Bereiche unter den Fenstern sowie im Badezimmer. Dunkle Flecken, ein muffiger Geruch oder Spuren von eingetrockneten Wasserläufen können auf Probleme mit der Abdichtung oder auf Undichtigkeiten hinweisen.

Fenster und Dichtheit. Überprüfen Sie, ob die Fenster dicht schließen, ob sich zwischen den Scheiben Kondenswasser gebildet hat und ob an den Rahmenrändern Zugluft auftritt.

Belüftung. Halten Sie ein Blatt Papier an das Lüftungsgitter – es sollte durch den Luftzug angezogen werden. Ein schwacher Luftzug kann auf ein Problem mit dem Lüftungskanal hindeuten.

Elektrik. Überprüfen Sie die Steckdosen und Schalter sowie den Zustand des Sicherungskastens. Vergewissern Sie sich nach Möglichkeit mit einem Prüfgerät, dass Spannung anliegt und eine Erdung vorhanden ist.

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung. Drehen Sie die Wasserhähne auf, überprüfen Sie den Wasserdruck und die Wassertemperatur und kontrollieren Sie den Abfluss. Untersuchen Sie die Rohre unter dem Waschbecken und im Badezimmer auf Undichtigkeiten.

Heizung und Klimatisierung. Falls eine Klimaanlage oder eine Heizungsanlage vorhanden ist, überprüfen Sie deren Funktion. Erkundigen Sie sich, wie die Wohnung und das Haus insgesamt beheizt werden.

Tatsächliche Fläche. Messen Sie die Fläche nach Möglichkeit mit einem Maßband oder einem Laser-Entfernungsmesser, insbesondere in ungewöhnlich geformten Räumen.

Raumgeometrie. Überprüfen Sie mit einer Wasserwaage, ob die Ecken rechtwinklig und die Wände lotrecht sind. Erhebliche Abweichungen erschweren die Renovierung und die Aufstellung der Möbel.

Zustand der Fassade und der Gemeinschaftsbereiche. Sehen Sie sich den Eingangsbereich, die Treppenhäuser und die Fassade des Hauses von außen an. Der Zustand der Gemeinschaftsbereiche vermittelt einen Eindruck von der Bauqualität und dem Wartungszustand des Gebäudes.

Aufzüge. Überprüfen Sie die Funktionsfähigkeit der Aufzüge, falls vorhanden. Bei einem Hochhaus sind der Zustand und die Zuverlässigkeit der Aufzüge besonders wichtig. Wenn die Wohnung zur Vermietung erworben wird, kann die Funktionsfähigkeit der Aufzüge ebenfalls den Komfort der Immobilie für die Mieter beeinflussen.

Bei Wohnungen in Neubauten ist die Abnahme besonders wichtig: Die Art der Ausstattung bestimmt, welche Ansprüche Sie gegenüber dem Bauträger geltend machen können. Halten Sie bei der Abnahme festgestellte Mängel schriftlich und nach Möglichkeit auch fotografisch oder per Video fest – diese Dokumentation hilft dabei, den Zustand der Wohnung zu belegen; die Verpflichtung des Bauträgers, bestimmte Mängel zu beheben, hängt vom Vertrag und den geltenden Rechtsvorschriften ab.

Bei einer teuren Immobilie oder bei Zweifeln hinsichtlich des Zustands der Wohnung kann eine professionelle technische Begutachtung das Risiko unerwarteter Kosten nach dem Kauf verringern.

Vertrag, Verkäufer und Bezahlung

Die drei Prüfungsbereiche – die Identität des Verkäufers, der Vertragsinhalt und die Zahlungsmodalitäten – sind miteinander verknüpft, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken. Jeder einzelne von ihnen erfordert besondere Aufmerksamkeit.

Verkäufer

Vergewissern Sie sich, dass es sich tatsächlich um die Person oder das Unternehmen handelt, die bzw. das im Register als Eigentümer eingetragen ist. Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, vergleichen Sie die Angaben im Personalausweis mit den Angaben im Register. Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, vergewissern Sie sich, dass dessen Vertreter für diese Transaktion bevollmächtigt ist und im Rahmen der Satzung oder eines entsprechenden Unternehmensbeschlusses handelt.

Wenn ein Vertreter das Geschäft abwickelt, überprüfen Sie die Vollmacht: Umfasst sie den Verkauf des konkreten Objekts und die erforderlichen Schritte zur Registrierung des Geschäfts, und ist die Gültigkeitsdauer der Vollmacht noch nicht abgelaufen? Sollte das Dokument Zweifel aufkommen lassen oder handelt es sich um eine Vollmacht ausländischer Herkunft, sollten Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags einen Rechtsanwalt konsultieren.

Vertrag

Im Kaufvertrag muss Folgendes eindeutig festgelegt sein:

• Genaue Identifizierung des Objekts — Katastercode, Adresse, Fläche, Etage.
• Preis — ein konkreter Betrag, ohne Bezugnahme auf mündliche Vereinbarungen.
• Abrechnungswährung sowie die Umrechnungsmethode, falls zutreffend.
• Timing — Wann entsteht die Zahlungsverpflichtung, wenn der Gegenstand übergeben wird?
• Abrechnungsmodalitäten — schrittweise oder auf einmal, über welchen Mechanismus.
• Zeitpunkt der Übergabe des Objekts — wenn die Schlüssel übergeben und der Übergabeprotokoll unterzeichnet wird.
• Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe, einschließlich Möbel und Haushaltsgeräte, sofern diese vorgesehen sind.
• Haftung der Parteien wegen Verletzung von Verpflichtungen.
• Gründe für die Kündigung des Vertrags und die Folgen für jede der Parteien.
• Anhänge — Katasterplan, Möbelverzeichnis, technische Daten für den Neubau.

Geld

Die Frage der Zahlungsmodalitäten wird oft unterschätzt. Dabei birgt eine falsch organisierte Zahlung Risiken, unabhängig davon, wie einwandfrei die Rechtslage ist.

Überweisen Sie keine größeren Beträge allein auf der Grundlage mündlicher Vereinbarungen. Wenn ein bestimmter Aspekt für Ihre Kaufentscheidung von entscheidender Bedeutung ist – sei es der Übergabetermin, die Ausstattung, der Lieferumfang oder die Verpflichtungen des Verkäufers –, sollten Sie darauf achten, dass dieser im Vertrag oder in einem Anhang dazu festgehalten wird.

Vergewissern Sie sich vor der Überweisung, dass der Empfänger und der Verwendungszweck genau mit dem Vertrag übereinstimmen. Wenn die Gelder nicht direkt an den Verkäufer oder Bauträger, sondern an eine Bank, einen Treuhänder, einen Vertreter oder einen anderen Dritten überwiesen werden, muss für eine solche Überweisung ein nachvollziehbarer und schriftlich festgehaltener Grund vorliegen.

Der Verwendungszweck einer Banküberweisung muss mit den Vertragsbedingungen übereinstimmen. Es ist ratsam, eine größere internationale Überweisung im Voraus zu planen: Die Bank kann Nachweise anfordern, und die Bearbeitungszeiten können unerwartet lang sein.

Weitere Informationen zur Abwicklung internationaler Überweisungen beim Kauf von Immobilien finden Sie im Artikel „Wie überweise ich Geld nach Georgien, um dort eine Immobilie zu kaufen?„.

Wie viel kostet die Eintragung des Eigentums nach dem Kauf?

Gemäß den geltenden NAPR-Tarifen kostet die Eintragung des Entstehens, der Änderung oder des Erlöschens eines Rechts an einer Immobilie:

Die Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien bei einem zur Eintragung vorgelegten Vertrag kostet 7 GEL.

Die Geschwindigkeit der Registrierung wird vom Antragsteller gewählt. Der Wert des Objekts selbst hat keinen Einfluss auf die Höhe dieser Registrierungsgebühr.

Die Tarife von 150, 270 und 350 GEL sowie die Gebühr von 7 GEL für die Beglaubigung von Unterschriften sind auf der offiziellen Website der NAPR aufgeführt.

Überprüfen Sie nicht nur die Wohnung

Die Umgebung einer Immobilie ist ein Aspekt des Kaufs, der leicht übersehen wird, wenn man sich zu sehr auf die Unterlagen konzentriert. Dabei kann das, was sich rund um das Haus befindet, sowohl den Wohnkomfort als auch das Investitionspotenzial der Wohnung erheblich beeinflussen.

Ein schöner Ausblick aus dem Fenster, ein freier Platz vor dem Haus oder eine bequeme Zufahrt bedeuten heute noch nicht, dass diese Situation unverändert bleiben wird. Man sollte nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Umgebung der Immobilie prüfen.

Angrenzende Grundstücke. Erkundigen Sie sich nach dem Status der Grundstücke in der Nähe des Hauses. Ein unbebautes Grundstück könnte für eine Bebauung vorgesehen sein. Die Katastersituation rund um das Objekt können Sie über NAPR-Katasterkarte.

Zukünftige Bebauung. In Batumi und anderen sich dynamisch entwickelnden Orten gehört der Bau neuer Gebäude zum normalen Stadtentwicklungsgeschehen. Der Blick aus dem Fenster auf das Meer oder die Berge kann sich ändern, wenn in der Nähe ein neues Hochhaus entsteht. Dies sollte bei der Bewertung der Investitionsaussichten berücksichtigt werden.

Zufahrt zum Haus und Parkplatz. Prüfen Sie, wie die Zufahrt zum Grundstück organisiert ist und ob Parkplätze vorhanden sind. Bei Mietwohnungen kann die Parkplatzsituation ein wichtiger Entscheidungsfaktor sein.

Infrastruktur. Schätzen Sie die Entfernung zu Geschäften, Schulen, Gesundheitszentren und öffentlichen Verkehrsmitteln realistisch ein. In Werbematerialien werden oft bequeme Wege angegeben; überprüfen Sie die Entfernung zu Fuß selbst.

Lärm und Gewerbeflächen. Geschäfte, Cafés oder Unterhaltungslokale im Erdgeschoss können Lärm verursachen. Prüfen Sie, was sich im Erdgeschoss und in den benachbarten Gebäuden befindet.

Die tatsächliche Entfernung zum Meer. Für Batumi und Gonio gilt dies ganz besonders. Überprüfen Sie, ob die Entfernung „zum Meer“ nicht als Luftlinie statt als tatsächliche Fußwegstrecke angegeben ist – der Unterschied kann erheblich sein.

Liquidität für Anleger. Wenn Sie eine Wohnung zur Vermietung erwerben, sollten Sie den Grundriss und die Etage aus der Sicht eines Mieters beurteilen: Gibt es genügend Tageslicht, wie funktional ist der Grundriss, gibt es eine schöne Aussicht?

Für alle, die sich für Batumi interessieren und die Stadtteile erkunden möchten, ist der Überblick „Batumi: Stadtteile, Infrastruktur und Immobilienpreise„.

Wenn Sie eine Immobilie aus der Ferne kaufen

Ein Großteil der Dokumentenprüfung kann aus der Ferne durchgeführt werden. Die Daten aus dem NAPR sind online verfügbar; Katasterdaten und Informationen zu Beschränkungen können ohne persönliche Anwesenheit eingeholt werden. Dennoch erhöht die Entfernung des Käufers die Bedeutung einer unabhängigen Prüfung und erfordert zusätzliche Vorsicht.

Empfang elektronischer Dokumente. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler, Ihnen Scans oder elektronische Kopien aller Dokumente zur Verfügung zu stellen: Personalausweis, Begleitdokumente, Auszüge aus dem Register. Überprüfen Sie die NAPR-Daten selbst – verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die vom Verkäufer übermittelten Unterlagen.

Video ansehen. Bitten Sie darum, einen Videoanruf mit einer detaillierten Besichtigung der Wohnung durchzuführen: Wände, Decken, Fenster, Sanitäranlagen, Aussicht aus den Fenstern, Eingangsbereich, Hof. Dies ersetzt zwar nicht die Besichtigung vor Ort, ermöglicht es jedoch, offensichtliche Probleme zu erkennen.

Unabhängige Abnahme. Bei einem Fernkauf ist es besonders ratsam, einen unabhängigen technischen Sachverständigen oder einen bevollmächtigten Vertreter hinzuzuziehen, der das Objekt persönlich begutachtet und ein schriftliches Gutachten erstellt.

Überprüfung der Vollmacht des Vertreters. Wenn jemand im Namen des Verkäufers handelt oder Ihre Interessen vertritt, vergewissern Sie sich, dass eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht vorliegt.

Vertrag. Lesen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig durch. Wenn Sie sich hinsichtlich der Formulierungen unsicher sind, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, der mit dem georgischen Recht vertraut ist.

Banküberweisung. Internationale Überweisungen erfordern eine gewisse Vorbereitung: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach den erforderlichen Unterlagen, den möglichen Bearbeitungszeiten und den Gebühren. Vergewissern Sie sich, dass der Empfänger und der Verwendungszweck mit dem Vertrag übereinstimmen.

Zustandserfassung. Beim Fernkauf sind das Übergabeprotokoll und eine Videoaufzeichnung des Zustands der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe besonders wichtig. Dies schützt Sie im Falle von Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Immobilie.

Wann sollte man einen Anwalt hinzuziehen?

Eine erste Überprüfung des Katastercodes, des Eigentümers und der Basisdaten im NAPR kann der Käufer selbst vornehmen. Eine eingehendere rechtliche Prüfung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn:

• Auf der Immobilie ist eine Hypothek, eine Pfändung oder eine Sperre eingetragen;
• Der Verkäufer handelt über einen Vertreter;
• Es wird eine ausländische Vollmacht verwendet;
• die Immobilie wurde kürzlich durch Erbschaft oder aufgrund eines Gerichtsurteils erworben;
• Die Geschichte der Rechtsübergänge wirft Fragen auf;
• Der tatsächliche Grundriss stimmt nicht mit den Unterlagen überein;
• Es wird eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus gekauft;
• Das Grundstück gehört nicht dem Unternehmen, das den Vertrag unterzeichnet;
• Es wird vorgeschlagen, das Geld an eine dritte Person zu überweisen;
• Verkäufer – ein Unternehmen mit einer komplexen Unternehmensstruktur;
• Die wesentlichen Vertragsbedingungen sind ausschließlich in der Werbung oder im Schriftverkehr enthalten.

Je komplexer die Geschichte des Objekts und die Struktur der Transaktion sind, desto weniger Gründe gibt es, sich allein auf den Standardauszug der NAPR zu beschränken.

Warnsignale vor dem Abschluss eines Geschäfts

Im Folgenden sind die Anzeichen aufgeführt, die die Transaktion zu stoppen und dafür zu sorgen, dass die Situation vor der Zahlung geklärt wird. An sich bedeuten sie nicht automatisch Betrug, aber jeder einzelne davon erfordert eine klare Erklärung.

• Der Verkäufer weigert sich, die Kataster-Nummer anzugeben. Ohne ihn ist es wesentlich schwieriger zu gewährleisten, dass Sie genau das gewünschte Objekt überprüfen.
• Die Angaben zum Eigentümer im Register stimmen nicht mit den Angaben des Verkäufers überein. Die Abweichung muss schriftlich begründet werden.
• Die Immobilie wird von einem Vertreter verkauft, dessen Befugnisse nicht eindeutig geregelt sind. Es gibt keine Vollmacht, sie wird nicht vorgelegt oder ihr Umfang weckt Zweifel.
• Die in der Anzeige angegebene Fläche weicht erheblich von den Angaben im Kataster ab. Geringfügige Abweichungen sind nachvollziehbar, größere hingegen geben Anlass zu Fragen.
• Es wird versprochen, die Änderungen am Bebauungsplan oder sonstige Abweichungen „später zu legalisieren“. Dieses Risiko trägt der neue Eigentümer, nicht der Verkäufer.
• Es wird verlangt, unverzüglich eine hohe Kaution zu hinterlegen, bevor ausreichend Zeit und Unterlagen zur Überprüfung zur Verfügung gestellt werden. Eine solche Forderung erhöht das Risiko für den Käufer.
• Es wird vorgeschlagen, die Zahlung an einen Dritten zu überweisen, doch der Vertrag und andere Unterlagen enthalten keine Begründung für eine solche Überweisung.
• Eine für Ihre Kaufentscheidung wesentliche Bedingung weigert sich der Verkäufer, im Vertrag festzuschreiben. Übergabefrist, Ausstattungszustand, Lieferumfang – all dies muss in dem Dokument oder in einem Anhang dazu enthalten sein.
• Der Bauträger legt keine Baugenehmigung vor. Dies ist ein grundlegendes Dokument; die Weigerung, es vorzulegen, ist ein ernstzunehmendes Signal.
• Der Vertragsgegenstand lässt sich nicht eindeutig bestimmen. Es gibt keinen Katastercode, keine genaue Fläche und keine Wohnungsnummer.
• Versprechen hinsichtlich Fristen, Ausführung oder Rendite werden ausschließlich mündlich gegeben. Wichtige Vereinbarungen müssen schriftlich festgehalten werden.
• Der Verkäufer behindert die technische Überprüfung. Die Weigerung, die Wohnung einem Fachmann zu zeigen, ist ein Grund, über die Ursachen nachzudenken.

Mindestprüfung für verschiedene Immobilienarten

Checkliste vor dem Kauf

Möchten Sie nicht Dutzende von Objekten selbst überprüfen? Nehmen Sie an unserer kurzen Immobilienauswahl für „The Residence“ teil – wir helfen Ihnen dabei, die Auswahl auf Objekte einzugrenzen, die Ihren Zielen und Ihrem Budget entsprechen. Eine Immobilie in Georgien finden

Tabelle 4. Abschließende Checkliste vor der Buchung und der Hauptzahlung

Schlussfolgerung

Die Sicherheit beim Kauf einer Immobilie in Georgien beruht nicht auf einem einzigen Dokument, sondern auf einer schrittweisen Überprüfung auf mehreren Ebenen.

Die NAPR-Daten liefern Antworten auf einen Großteil der rechtlichen Fragen: Wer ist der Eigentümer, gibt es eingetragene Beschränkungen, stimmt die Immobilie mit den Katasterdaten überein? Die technische Begutachtung deckt auf, was in den Registerangaben nicht erfasst ist: Mängel, tatsächliche Änderungen des Grundrisses und den Zustand der Haustechnik; die Rechtmäßigkeit solcher Änderungen muss separat anhand der Unterlagen überprüft werden. Der Vertrag legt die Rechte und Pflichten der Parteien fest und muss allen im Verlauf der Verhandlungen getroffenen Vereinbarungen entsprechen – und zwar schriftlich und nicht nur mündlich.

Bei einem Neubau umfasst die Prüfung noch eine weitere Ebene: den Grundstückseigentümer und das Baugrundstück, die Genehmigungsunterlagen sowie den Bauträger als Unternehmen. Diese Angaben sind nicht Bestandteil der standardmäßigen Objektprüfung, haben jedoch erheblichen Einfluss auf die mit dem Kauf verbundenen Risiken.

Eine vor der Einzahlung durchgeführte Prüfung bietet die Möglichkeit, wesentliche Risiken im Voraus zu erkennen, zusätzliche Unterlagen anzufordern und gegebenenfalls von dem Geschäft zurückzutreten, bevor erhebliche finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden.

Eine vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf von Immobilien in Georgien: „So kaufen Sie eine Immobilie in Georgien„.