Kann ein Ausländer in Georgien Grundbesitz erwerben?

Ein ausländischer Staatsbürger hat in Georgien das Recht, ein Grundstück zu erwerben – allerdings nicht jedes. Entscheidend ist die eingetragene Zweckbestimmung des Grundstücks und nicht dessen äußeres Erscheinungsbild, seine Lage oder die Aussagen des Verkäufers. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke stehen ausländischen Käufern in der Regel offen. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen einem gesonderten Gesetz und erfordern die Prüfung eines konkreten Erwerbsgrundes.

Ein zweiter wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Das Recht, ein Grundstück auf den eigenen Namen eintragen zu lassen, und das Recht, darauf das gewünschte Bauwerk zu errichten, sind zwei verschiedene Dinge.. Das Grundstück kann zwar als Eigentum eingetragen sein, doch seine Nutzungszone, die Bebauungskoeffizienten oder Schutzauflagen können den Bau unmöglich machen oder zusätzliche Genehmigungen erfordern. Daher sollte die Überprüfung bereits vor der Leistung einer Anzahlung oder eines Vorschusses erfolgen und nicht erst nach Unterzeichnung des Vertrags.

In diesem Artikel werden wir erläutern, welche Grundstückskategorien für ausländische Käufer verfügbar sind, worin sich der landwirtschaftliche Status vom nicht-landwirtschaftlichen unterscheidet, wie man ein Grundstück anhand offizieller Daten überprüft, wie der Kaufablauf gestaltet ist und welche Risiken am häufigsten auftreten.

Ein ausländischer Staatsbürger kann im Allgemeinen ein Grundstück, das nicht für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt ist, auf seinen Namen registrieren lassen. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen der georgischen Verfassung und einem speziellen Organgesetz – die Möglichkeit ihres Erwerbs hängt vom Status des Käufers, dem Erwerbsgrund und den zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses geltenden gesetzlichen Bestimmungen ab.

Die wichtigsten Begriffe in einfachen Worten

Welche Grundstücke darf ein Ausländer erwerben?

Ausländer können grundsätzlich Grundstücke erwerben, die als nicht landwirtschaftlich genutzt registriert sind. Die konkrete Möglichkeit, ein Wohnhaus, ein Hotel, ein Gewerbe- oder Industrieobjekt zu errichten, hängt jedoch nicht nur von der Zweckbestimmung des Grundstücks ab, sondern auch von der Funktionszone, den städtebaulichen Vorschriften und den Bebauungsparametern. Man sollte nicht darauf achten, was auf dem Grundstück wächst oder wie es aussieht, sondern auf die offiziellen Angaben im öffentlichen Grundbuch.

Nichtlandwirtschaftliche Flächen — stehen ausländischen Käufern im Allgemeinen zum direkten Erwerb zur Verfügung. Dies ist die gängigste Option für diejenigen, die ein Haus, eine Villa oder ein Gewerbeobjekt errichten möchten. Dabei handelt es sich bei der katasterrechtlichen Zweckbestimmung und der Funktionszone um unterschiedliche Regulierungsebenen: Der nichtlandwirtschaftliche Status eines Grundstücks bestimmt nicht automatisch, was genau darauf gebaut werden darf.

Landwirtschaftliche Fläche wird gesondert geregelt. Das georgische Grundgesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen sieht für ausländische Personen eine Beschränkung vor. Das Vorhandensein eines Häuschens, eines Zauns oder benachbarter Gebäude auf einem solchen Grundstück ändert an sich nichts an der eingetragenen Zweckbestimmung. Die tatsächliche Nutzung und der Katasterstatus können voneinander abweichen – und es sind gerade die Katasterdaten, die Rechtskraft haben.

Grundstück mit darauf befindlichem Haus — Ein Sonderfall: Wenn das Haus als Immobilie registriert ist und auf nicht landwirtschaftlich genutzten Flächen steht, kann ein Ausländer sowohl das Haus als auch das dazugehörige Grundstück erwerben. Behält das Grundstück unter dem Haus seinen landwirtschaftlichen Status, muss die Situation zusätzlich geprüft werden: Das Vorhandensein eines Gebäudes ändert die Grundstückskategorie nicht automatisch.

Gebiete mit Sonderregelung — Grenzgebiete, Naturschutzgebiete und Uferzonen — können zusätzlichen Einschränkungen unterliegen, die anhand des jeweiligen Katastercodes und der geltenden Rechtsvorschriften zu klären sind.

Die Möglichkeit, ein Grundstück zu erwerben, bedeutet nicht, dass auf diesem Grundstück ein Bauwerk mit der gewünschten Fläche, Geschossanzahl und Nutzung errichtet werden darf. Dies ist eine gesonderte Frage, die durch die Prüfung der städtebaulichen Unterlagen geklärt wird.

Tabelle 1. Welche Grundstücke stehen einem ausländischen Käufer zur Verfügung?

Die Tabelle gibt die allgemeine Logik wieder und stellt keine rechtliche Einschätzung zu einem konkreten Objekt dar. Der Status jedes einzelnen Grundstücks wird individuell anhand eines aktuellen Auszugs aus Öffentliches Register.

Warum ist die landwirtschaftliche Nutzfläche begrenzt?

Die Beschränkungen für den Besitz von landwirtschaftlichen Flächen sind in der georgischen Verfassung verankert und im Organgesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen detailliert geregelt. Es handelt sich hierbei nicht um eine Verwaltungsvorschrift, die leicht geändert werden kann, sondern um eine verfassungsrechtlich geschützte Norm. Genau aus diesem Grund dürfen die Regeln für den Kauf einer Wohnung oder einer Nichtwohngebäudefläche nicht mechanisch auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke übertragen werden.

Im Sinne dieses Gesetzes gilt als ausländische Person eine natürliche Person ohne georgische Staatsangehörigkeit sowie eine juristische Person, bei der ein ausländischer Staatsbürger der beherrschende Gesellschafter ist – die konkreten Kriterien sind in der geltenden Fassung des Gesetzes festgelegt. Man sollte sich nicht auf Artikel mit veralteten Zitaten oder Zusammenfassungen stützen, die vor einigen Jahren verfasst wurden: Gesetzesfassungen und die Rechtspraxis können sich ändern, und die aktuelle Fassung muss zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses anhand des offiziellen Textes auf dem Portal des georgischen Gesetzblattes überprüft werden – matsne.gov.ge.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass sich der Katasterstatus eines Grundstücks automatisch ändert, wenn sich dessen tatsächliche Nutzung ändert. Das ist nicht der Fall. Die Umwidmung eines Grundstücks von landwirtschaftlicher in nichtlandwirtschaftliche Nutzung ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren mit eigenen Anforderungen, das kein positives Ergebnis garantiert.

Wie ändert sich die Zweckbestimmung eines Grundstücks?

Die Höhe einer möglichen Entschädigung lässt sich nicht anhand eines einheitlichen Satzes für ganz Georgien berechnen. Sie muss unter Berücksichtigung des jeweiligen Grundstücks, der jeweiligen Gemeinde und der zum Zeitpunkt des Antrags geltenden Vorschriften geprüft werden.

Vererbung und Ausnahmen

Ein ausländischer Staatsbürger kann das Eigentumsrecht an einer geerbten landwirtschaftlichen Fläche eintragen lassen: Dieser Rechtsgrund ist im geltenden Organgesetz ausdrücklich vorgesehen. Bei der Eintragung müssen die Erbrechte nachgewiesen und der Übergang des Eigentumsrechts im öffentlichen Register eingetragen werden. Die zusätzlichen Bedingungen des jeweiligen Erbfalls sind gesondert zu prüfen, jedoch Eine allgemeine Verpflichtung des ausländischen Erben, das landwirtschaftliche Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen, ist im geltenden Organgesetz nicht vorgesehen.

Einzelne Investitionsmechanismen können zudem besondere Bedingungen vorsehen. Ein in Georgien registriertes Unternehmen, das von einem ausländischen Mehrheitsgesellschafter kontrolliert wird, kann landwirtschaftliche Flächen auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung erwerben. Dabei führt die Nichteinhaltung des Investitionsplans zu einer Veräußerungsverpflichtung für ein solches Unternehmen – nicht jedoch für eine ausländische natürliche Person, die das Land geerbt hat. Bevor einer dieser Gründe als realistisches Szenario in Betracht gezogen wird, sollte die aktuelle Fassung des Gesetzes gemeinsam mit einem unabhängigen Rechtsanwalt geprüft werden.

Kauf über ein Unternehmen

Unter ausländischen Käufern herrscht die weit verbreitete Ansicht, dass die Gründung einer georgischen GmbH automatisch den Zugang zum Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen eröffnet.

Das Gesetz berücksichtigt nicht nur die Gerichtsbarkeit, in der das Unternehmen registriert ist, sondern auch die Zusammensetzung seiner Gesellschafter. Eine in Georgien eingetragene juristische Person, die jedoch einen ausländischen Mehrheitsgesellschafter hat, darf landwirtschaftliche Flächen nur auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung erwerben. Die genaue Auflistung der Kriterien ist in der geltenden Fassung des Gesetzes festgelegt.

Die Eintragung eines Grundstücks auf einen georgischen Staatsbürger mit einer informellen Vereinbarung, wonach ein Ausländer der tatsächliche Eigentümer sein soll, begründet für den Ausländer kein eingetragenes Eigentumsrecht. Ein solches Modell birgt ein hohes Risiko, die Kontrolle über die Immobilie zu verlieren, sowie das Risiko von Rechtsstreitigkeiten und der Ungültigkeitserklärung einzelner Vereinbarungen. Nominalbesitz sollte nicht als Mittel zur Umgehung von Beschränkungen genutzt werden. Jede Unternehmensstruktur zum Erwerb von Grundstücken muss von einem unabhängigen Experten für georgisches Recht geprüft werden.

Tabelle 2. Handlungsoptionen, wenn das Grundstück den Status „landwirtschaftliche Fläche“ hat

Keine dieser Optionen stellt eine allgemeingültige Lösung dar. Jede erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung unter Berücksichtigung des jeweiligen Grundstücks und des Status des Käufers.

Was tun, wenn einem eine landwirtschaftliche Parzelle gefällt?

Wenn in der Bescheinigung der landwirtschaftliche Status angegeben ist, sollte keine Anzahlung in der Hoffnung geleistet werden, dass sich das Problem nach dem Kauf lösen lässt. Zunächst muss geklärt werden, ob eine rechtmäßige Grundlage für den Erwerb des Grundstücks durch genau diesen Käufer vorliegt.

• Einen aktuellen Auszug und einen Katasterplan anfordern.
• Unterzeichnen Sie den Hauptvertrag nicht und überweisen Sie keine nicht rückzahlbare Anzahlung.
• Prüfen, ob der Käufer berechtigt ist, das Grundstück aus einem der gesetzlich vorgesehenen Gründe zu erwerben.
• Erfahren Sie, ob eine Änderung der Zweckbestimmung möglich ist und wer den Antrag stellen muss.
• Den Funktionsbereich und die Möglichkeit der geplanten Bauvorhaben gesondert prüfen.
• Eine vorläufige Einschätzung der Kosten und der Dauer des Verfahrens einholen.
• Wenn der Geschäftsabschluss von einer Nutzungsänderung abhängt, sollte die entsprechende Bedingung im Vorvertrag festgehalten werden.
• Überprüfen Sie den Kontoauszug unmittelbar vor der eigentlichen Transaktion noch einmal.
• Sollte ein rechtmäßiger Erwerb nicht möglich sein, sollten Sie ein nicht landwirtschaftlich genutztes Grundstück auswählen oder einen rechtlich geprüften Pachtvertrag in Betracht ziehen.

Eine Änderung des Verwendungszwecks gilt erst dann als erfolgt, wenn sie im öffentlichen Register eingetragen wurde. Eine mündliche Zusage des Verkäufers oder eine eingereichte Erklärung reichen nicht aus.

Grundstücke, die Sie erwerben können:

von 12 525 842 ₽

11 598 ₽/м²

Grundstück mit Meerblick von 1080 m² in

Georgien, Gonio

von 1080m²

von 10 145 932 ₽

6 959 ₽/м²

Grundstück mit einer bebauten Fläche von 1458 m² in

Georgien, Gonio

1458м²

Übergeben

von 30 928 004 ₽

12 371 ₽/м²

Einzigartiges Grundstück 2500 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

2500м²

Übergeben

von 30 850 684 ₽

12 371 ₽/м²

Grundstück mit Aussicht 2504 m² in

Georgien, Kvariati

2504м²

Übergeben

Alle sehen

Sie haben ein Grundstück gefunden, sind sich aber über dessen Status nicht sicher?
Senden Sie uns bitte die Kataster-Nummer oder einen Link zur Anzeige. Wir prüfen vorab die Zweckbestimmung des Grundstücks, die Lage und die wichtigsten Angaben zum Objekt und geben Ihnen Hinweise, welche Überprüfungen vor der Leistung einer Anzahlung erforderlich sind.

Standort in WhatsApp überprüfen

So überprüfen Sie den Status eines Grundstücks

Die Überprüfung beginnt mit der Einholung eines aktuellen Auszugs aus dem öffentlichen Register Georgiens. Der Auszug enthält die zum Zeitpunkt seiner Erstellung registrierten Angaben: Katasternummer, Fläche, Zweckbestimmung des Grundstücks, Eigentümer, eingetragene Rechte, Verpflichtungen und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Das Fehlen eines Eintrags im Auszug bestätigt jedoch nicht, dass keinerlei tatsächliche Probleme hinsichtlich der Grundstücksgrenzen, der Zufahrt, der Nachbarn oder der Versorgungsanschlüsse bestehen. Eine vom Verkäufer vorgelegte Kopie eines älteren Auszugs ist nicht ausreichend – sie gibt möglicherweise nicht den aktuellen Stand der Rechte an der Immobilie wieder.

Der Auszug sollte selbst oder über einen Bevollmächtigten unter Angabe des Katastercodes des Grundstücks so kurz wie möglich vor dem Datum der Unterzeichnung und Eintragung des Geschäfts beantragt werden. Bei einer zeitlichen Verzögerung zwischen der Überprüfung, der Bezahlung und der Eintragung sollten die Angaben erneut überprüft werden. Die Nationale Agentur für das öffentliche Register gewährleistet den Zugang zu Informationen über eingetragene Immobilien über die offiziellen Dienste auf dem Portal napr.gov.ge.

Bei der Überprüfung ist Folgendes zu beachten:

• eingetragene Bestimmung stimmt mit den Angaben des Verkäufers überein;
• Eigentümer in der Bescheinigung mit der Person übereinstimmt, die das Grundstück verkauft;
• Fläche stimmt in der Abrechnung mit der zum Verkauf angebotenen überein;
• fehlen Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit oder sonstige Belastungen;
• nein Anteile der Miteigentümer, die nicht an der Transaktion beteiligt sind;
• Eigentumsnachweis ist angegeben und lässt sich überprüfen;
• Die Adresse und der Katastercode stimmen überein;
• Der Auszug ist aktuell — unmittelbar vor dem Geschäftsabschluss erhalten.

Wird das gesamte Grundstück verkauft, müssen alle eingetragenen Eigentümer oder deren ordnungsgemäß bevollmächtigte Vertreter den Vertrag unterzeichnen. Wird nur ein Anteil verkauft, müssen die geltenden Vorschriften zum Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer geprüft und deren Einhaltung schriftlich bestätigt werden. Das konkrete Vorgehen hängt vom Status des Grundstücks und den Bedingungen der Transaktion ab.

Was Sie vor der Leistung einer Anzahlung vom Verkäufer erfragen sollten:

1. Einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register, der möglichst kurz vor dem Datum der Vertragsunterzeichnung ausgestellt wurde.
2. Katasterplan mit Angabe der Grundstücksgrenzen.
3. Rechtsgrundlagendokument: Kaufvertrag, Erbschein, sonstiges Dokument, das als Rechtsgrundlage dient.
4. Angaben zum Fehlen von Belastungen oder deren schriftliche Offenlegung.
5. Bestätigung, dass keine Rechtsstreitigkeiten bezüglich des Objekts bestehen.
6. Unterlagen, die die rechtmäßige Zufahrt zum Grundstück belegen (sofern diese nicht offensichtlich ist).
7. Eine städtebauliche Bescheinigung oder Informationen zur Nutzungszone des Grundstücks.
8. Technische Vorgaben für den Anschluss an die Versorgungsnetze, sofern diese bereits vorliegen.

Wie liest man einen Auszug aus dem öffentlichen Register?

Der Auszug bestätigt die zum Zeitpunkt seiner Erstellung registrierten Daten. Er gibt nicht alle tatsächlichen Gegebenheiten wieder: Der Zustand der Grenzmarkierungen, informelle Streitigkeiten mit Nachbarn, die tatsächliche Breite der Straße, die Bodenbeschaffenheit und die Kosten für den Anschluss an die Versorgungsnetze müssen separat überprüft werden.

Verstehen Sie nicht, was im NAPR-Auszug steht?
Senden Sie diese bitte per WhatsApp an unseren Experten. Wir zeigen Ihnen, wo die Zweckbestimmung des Grundstücks, die Eigentümer und die eingetragenen Beschränkungen aufgeführt sind und auf welche Punkte Sie vor einer weiteren Prüfung achten sollten.

Den WhatsApp-Auszug analysieren

Die vorläufige Auswertung des Auszugs stellt kein rechtliches Gutachten dar und ersetzt keine umfassende Begutachtung des Grundstücks.

Was ist eine Dienstbarkeit und warum ist sie wichtig?

Eine Dienstbarkeit ist ein eingetragenes Recht auf eine eingeschränkte Nutzung eines fremden Grundstücks. Für den Käufer hat dies unmittelbare praktische Auswirkungen.

Die häufigsten Fälle: Der Zugang zum Grundstück erfolgt über das Grundstück eines Nachbarn, Versorgungsleitungen (Wasserleitung, Stromkabel) verlaufen über fremdes Gelände oder umgekehrt hat ein Dritter ein Wegerecht über das zu erwerbende Grundstück. Eine eingetragene Dienstbarkeit muss im öffentlichen Register vermerkt sein. Es ist erforderlich, deren Inhalt, Grenzen, Laufzeit, Rechtsgrundlage und die Person, zu deren Gunsten sie bestellt wurde, zu überprüfen. Ein tatsächlich bestehender Durchgang, eine Durchfahrt oder die Verlegung von Versorgungsleitungen ohne eingetragenes Recht führen zu Unsicherheiten. Nach dem Kauf könnte sich herausstellen, dass der Käufer nicht berechtigt ist, das Nachbargrundstück zu nutzen, oder umgekehrt, dass Dritte ein Wegerecht über das erworbene Grundstück geltend machen.

Was zu prüfen ist: das Vorhandensein von Dienstbarkeiten im Auszug; zu wessen Gunsten diese bestellt wurden; ob eine eingetragene Dienstbarkeit die Bebauungsmöglichkeiten einschränkt; ob es tatsächliche Durchgänge oder Versorgungsleitungen gibt, die nicht im Grundbuch verzeichnet sind. Liegt eine Dienstbarkeit vor, muss geklärt werden, ob diese eine Belastung für den Käufer darstellt oder ihm im Gegenteil den Zugang über das Nachbargrundstück gewährleistet.

Die Liste ist nicht für jede einzelne Situation vollständig – der Umfang der erforderlichen Unterlagen hängt von den Merkmalen des Objekts ab. Weitere Informationen zum allgemeinen Prüfungsverfahren finden Sie in unserem Leitfaden: So kaufen Sie eine Immobilie in Georgien.

So überprüfen Sie Ihr Grundstück selbst online

Ein Teil der Überprüfung kann bereits vor der Anfahrt zum Standort und vor den Preisverhandlungen über offizielle Dienste erfolgen.

1. Fragen Sie den Verkäufer nach der Kataster-Nummer. Ohne diesen Code ist es nicht möglich, die Anzeige, den Auszug, den Katasterplan und das tatsächliche Grundstück zuverlässig miteinander abzugleichen. Man kann auch versuchen, den Code anhand des Standorts der Immobilie auf der öffentlichen Katasterkarte zu finden.
2. NAPR-Auszug bestellen — über das offizielle Portal napr.gov.ge: Darin sind der Eigentümer, die Fläche, die Zweckbestimmung und die eingetragenen Belastungen aufgeführt.
3. Einschränkungen prüfen — Hypothek, Pfändung und Dienstbarkeit sind in demselben Auszug aufgeführt.
4. Funktionsbereich präzisieren — über das städtische Bauamt oder anhand öffentlich zugänglicher städtebaulicher Unterlagen; einige Gemeinden veröffentlichen Zonenkarten auf ihren Websites.
5. Koordinaten abgleichen — Anhand der öffentlichen Katasterkarte lassen sich die Grundstücksgrenzen visuell mit dem Gelände in Beziehung setzen.
6. Die tatsächliche Zufahrt überprüfen — die Katasterkarte mit Satellitenbildern abgleichen und sich vergewissern, dass die Zufahrt zum Grundstück tatsächlich existiert und nicht ausschließlich über fremdes Grundstück verläuft.
7. Sich vergewissern, dass der Verkäufer mit dem Eigentümer übereinstimmt — Die Angaben in der Bescheinigung müssen mit den Unterlagen der Person übereinstimmen, die das Grundstück zum Verkauf anbietet.

Was sich nicht ausschließlich über das Internet überprüfen lässt

Die Online-Prüfung hilft dabei, einen Teil der problematischen Objekte auszusortieren, bestätigt jedoch weder die tatsächlichen Grundstücksgrenzen noch das Wegerecht, den Zustand des Bodens, das tatsächliche Vorhandensein von Versorgungsleitungen noch die Durchführbarkeit eines konkreten Projekts. Vor der Vorauszahlung müssen die Ergebnisse der Fernprüfung durch Unterlagen, einen Vor-Ort-Besuch und Gutachten der entsprechenden Fachleute bestätigt werden.

Darf auf dem Grundstück gebaut werden?

Die Eintragung des Eigentumsrechts ist noch keine Baugenehmigung. Diese Diskrepanz zwischen zwei unterschiedlichen Rechtszuständen führt beim Kauf von Grundstücken zu den kostspieligsten Fehlern.

Ein Auszug aus dem öffentlichen Register bestätigt die eingetragenen Rechte und Beschränkungen für das Grundstück. Er ersetzt jedoch nicht die städtebauliche Prüfung und garantiert nicht, dass auf dem Grundstück ein Bauwerk mit der gewünschten Fläche, Zweckbestimmung und Geschosszahl errichtet werden darf.

Vor dem Kauf müssen Sie selbst oder unter Hinzuziehung eines Architekten und eines Katasteringenieurs Folgendes klären:

• Funktionsbereich des Grundstücks gemäß den städtebaulichen Unterlagen der Gemeinde;
• zulässige Verwendungszwecke in diesem Gebiet – Wohn-, Gewerbe-, Tourismus- und Mischnutzung;
• Bebauungskoeffizient und Nutzungsintensitätskoeffizient — Sie legen fest, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen und wie viele Quadratmeter bebaut werden dürfen;
• die maximale Höhe von Bauwerken sowie Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Stockwerke;
• vorgeschriebene Einrückungen von den Grundstücksgrenzen, benachbarten Gebäuden und Baugrenzen;
• Schutzzonen — Kulturerbestätten, Wälder, Wasserschutzzonen, Uferbeschränkungen;
• geologische Gegebenheiten sowie das Relief – dies gilt insbesondere für Berg- und Küstengebiete;
• physischer und rechtlicher Zugang zum Grundstück: Vorhandensein einer Zufahrt zur öffentlichen Straße, deren Breite, Zustand;
• technische Möglichkeit des Anschlusses Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Gas – sowie die Kosten für den Anschluss.

Der Unterschied zwischen dem Kauf einer Wohnung und dem Kauf eines Grundstücks liegt nicht nur in den Unterlagen, sondern auch im Umfang der erforderlichen Prüfungen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Schritte speziell für den Kauf eines Grundstücks erforderlich sind.

Genau aus diesem Grund ist beim Kauf eines Grundstücks die Hinzuziehung eines Katasteringenieurs und eines Architekten erforderlich – Fachleute, die beim Kauf einer Wohnung in der Regel nicht benötigt werden.

Szenario 1: Grundstück für ein Einfamilienhaus oder eine Villa. Der nichtlandwirtschaftliche Status ist eine notwendige, aber nicht ausreichende Voraussetzung. Es muss sichergestellt werden, dass die Funktionszone den Wohnungsbau zulässt, dass die Bebauungsdichte den Bau eines Hauses mit der gewünschten Fläche ermöglicht, dass die Abstände zu den Grundstücksgrenzen der Planungslösung entsprechen und dass eine formelle Zufahrt zum Grundstück vorhanden ist. Bei Grundstücken mit komplexem Relief ist es ratsam, vor dem Kauf eine vorläufige Begutachtung durch einen Geologen oder Statiker einzuholen. Die Notwendigkeit und der Umfang der ingenieurgeologischen Untersuchungen hängen vom Projekt, den Bodenbeschaffenheiten und den Anforderungen an die Genehmigungsunterlagen ab.

Szenario 2: Grundstück für ein Aparthotel, ein Hotel oder ein Gewerbeobjekt. Hier gelten strengere Anforderungen. Der Nutzungsbereich muss ausdrücklich eine gewerbliche oder touristische Nutzung zulassen. Das zulässige Bebauungsvolumen kann geringer ausfallen als im vorläufigen Finanzmodell vorgesehen. Darüber hinaus können Genehmigungen der Gemeinde, Umweltverträglichkeitsprüfungen oder Sondergenehmigungen erforderlich sein.

Der gleiche Status „nicht landwirtschaftlich“ bedeutet nicht, dass die Bebauungsmöglichkeiten identisch sind. Zwei benachbarte Grundstücke mit formal ähnlichen Merkmalen können grundsätzlich unterschiedliche Bebauungsmöglichkeiten bieten.

Tabelle 3. Was vor dem Kauf eines Baugrundstücks zu prüfen ist

An schwierigen Bauabschnitten können die Kosten für Erdarbeiten, Stützkonstruktionen, Fundamente und Versorgungsleitungen das Gesamtbudget des Projekts erheblich beeinflussen. Diese sollten vorab anhand der technischen Vorgaben und des Projektkostenvoranschlags geschätzt werden.

Wie läuft der Kauf eines Grundstücks ab?

Der Kauf eines Grundstücks in Georgien erfolgt in mehreren aufeinanderfolgenden Schritten. Es ist ratsam, diese Schritte in der angegebenen Reihenfolge durchzuführen, da ein Teil der Überprüfungen nach der Geldüberweisung und der Eintragung des Eigentumsrechts keinen praktischen Sinn mehr hat.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf:

1. Den Kaufzweck festlegen — Haus, Villa, Hotel, Gewerbeimmobilie, Weiterverkauf. Der Verwendungszweck bestimmt die Anforderungen an die Nutzung und die Lage.
2. Eine Vorabprüfung des Verwendungszwecks und des Einsatzbereichs durchführen — bis zu ernsthaften Verhandlungen und bis zur Leistung einer Anzahlung.
3. Einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register anfordern — entweder persönlich oder durch einen Bevollmächtigten, unter Angabe des Katastercodes des Grundstücks, unmittelbar vor dem Geschäftsabschluss.
4. Eigentümer, Belastungen und rechtliche Risiken prüfen — sich vergewissern, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und dass keine Pfändungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten oder offenen Rechtsstreitigkeiten vorliegen.
5. Katastergrenzen überprüfen — sich mit dem Katasterplan vor Ort begeben, die physischen Grenzmarkierungen überprüfen oder die Markierung der Grenzen vor Ort in Auftrag geben.
6. Bauparameter überprüfen — Nutzungszone, Koeffizienten, Anzahl der Stockwerke, schutzrechtliche Auflagen, Zugang.
7. Preis, Währung und Zahlungsmodalitäten vereinbaren — die Bedingungen vor der Ausarbeitung des Vertrags schriftlich festzuhalten.
8. Einen Kaufvertrag erstellen — unter Berücksichtigung aller geprüften Daten. Zur Eintragung muss entweder ein Dokument in georgischer Sprache oder ein Dokument mit einer Übersetzung vorgelegt werden, die in einer für das Registeramt akzeptablen Form erstellt wurde. In der Praxis können die Parteien eine georgische oder eine zweisprachige Fassung des Vertrags unterzeichnen; der Käufer muss vor der Unterzeichnung eine für ihn verständliche Übersetzung erhalten.
9. Die Übersetzung der Dokumente sicherstellen — Wenn der Käufer kein Georgisch spricht, ist ein Dolmetscher bei der Transaktion anwesend oder übersetzt die wichtigsten Dokumente im Vorfeld.
10. Die Berechnung in dokumentierter Form durchführen — eine der Transaktionsstruktur entsprechende Zahlungsweise zu vereinbaren: Banküberweisung, Bank-Escrow oder ein anderes Verfahren, das von den Parteien und ihren Beratern geprüft wurde. Der Zeitpunkt der Überweisung sollte an die Einreichung der Unterlagen und die Eintragung des Eigentumsrechts geknüpft werden.
11. Unterlagen zur Registrierung einreichen beim Justizamt oder bei einem Notar, sofern eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder von den Parteien vereinbart wurde. Eine notarielle Beurkundung ist nicht für alle Immobiliengeschäfte in Georgien zwingend erforderlich, wird jedoch in bestimmten Fällen auf Verlangen der Parteien oder aufgrund gesetzlicher Vorschriften vorgenommen.
12. Neuen Kontoauszug anfordern auf den Namen des Käufers nach Abschluss der Registrierung.

Ein Fernkauf ist über eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Bevollmächtigten möglich. Weitere Informationen dazu, wie Sie eine Transaktion aus dem Ausland abwickeln können, finden Sie in diesem Artikel Wie man aus der Ferne eine Immobilie in Georgien kauft.

Nach NAPR-TarifeGemäß den zum Zeitpunkt der Überprüfung (Juli 2026) geltenden Bestimmungen ist die Eintragung des Anspruchs auf eine Immobilie innerhalb von vier Werktagen, einem Werktag oder am Tag der Antragstellung möglich. Die Bearbeitungsdauer und die Gebühr hängen von der gewählten Dienstleistung ab; vor der Transaktion sollten die geltenden Tarife auf der offiziellen Website der Behörde überprüft werden.

Unterlagen und Kosten

Unterlagen des Käufers

Ein ausländischer Staatsbürger benötigt für einen Rechtsgeschäft in der Regel:

• Reisepass — ein gültiger Ausweis;
• beglaubigte Übersetzung des Reisepasses, sofern dies vom Notar oder der Registrierungsbehörde verlangt wird;
• notariell beglaubigte Vollmacht — beim Fernkauf über einen Vertreter;
• Unterlagen des Vertreters — beim Kauf auf der Grundlage einer Vollmacht;
• Bankunterlagen — Nachweis der Herkunft der Geldmittel, sofern dies von der Bank oder einem an der Transaktion beteiligten Partner verlangt wird.

Unterlagen zum Grundstück

Für die Überprüfung und Registrierung werden folgende Unterlagen benötigt:

• aktueller Auszug aus dem öffentlichen Register — die unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung eingegangen ist;
• Katasterplan unter Angabe der Grenzen;
• Eigentumsnachweis frühere Transaktionen oder Besitzgrundlagen;
• Angaben zu Belastungen oder Unterlagen über deren Aufhebung;
• Unterlagen, die den rechtmäßigen Zugang belegen zum Grundstück, sofern dies nicht aus dem Katasterplan hervorgeht;
• Städtebauliche Unterlagen — Auskunft über das Gebiet und die Bebauungsvorgaben;
• Technische Vorgaben für die Versorgungsleitungen, sofern diese bereits vorliegen.

Zusätzliche Kosten

Neben dem Preis für das Grundstück und den offiziellen Gebühren des öffentlichen Registers kann der Käufer möglicherweise die Dienste eines Dolmetschers, eines Notars, eines Rechtsanwalts, eines Katasteringenieurs und von technischen Fachleuten in Anspruch nehmen müssen. Es gibt keinen einheitlichen Tarif für diese Kosten: Die Höhe hängt von den Unterlagen, den Eigenschaften des Grundstücks und der Komplexität der Transaktion ab.

Die angegebenen Marktpreise für Übersetzungen und rechtliche Prüfungen dienen lediglich als Richtwerte und stellen keine staatlichen Tarife dar. Vor Abschluss eines Geschäfts sollte ein schriftlicher Kostenvoranschlag bei dem jeweiligen Dienstleister eingeholt werden.

Wie viel kostet die Eintragung eines Grundstücks?

Im Gegensatz zu den Dienstleistungen privater Fachleute sind die Gebühren für die Eintragung, die Ausstellung einer Bescheinigung und den Katasterplan durch die offiziellen Tarife der NAPR festgelegt. Die Höhe der Gebühr hängt von der gewählten Bearbeitungsdauer ab. Gemäß den im Juli 2026 überprüften Tarifen der Nationalen Agentur für das öffentliche Register dauert die Eintragung des Eigentumsrechts zwischen vier Werktagen und dem Tag der Antragstellung.

Bevor Sie sich an die Behörde wenden, sollten Sie die Gebühren auf der offiziellen Website der NAPR noch einmal überprüfen: Die staatlichen Gebühren können sich ändern.

Ein Auszug in englischer Sprache wird gegen eine zusätzliche Gebühr ausgestellt. Zum Zeitpunkt der Überprüfung betrug die zusätzliche Gebühr 26 GEL.

In der Tabelle sind ausschließlich die staatlichen Gebühren der NAPR aufgeführt. Die Dienstleistungen von Rechtsanwälten, Übersetzern, Notaren, Katasteringenieuren, Architekten und Banken werden separat abgerechnet und unterliegen keinem einheitlichen staatlichen Tarif. Vor dem Geschäftsabschluss sollten Sie individuelle Kostenvoranschläge einholen und die offiziellen Gebühren noch einmal überprüfen.

Die wichtigsten Risiken für den Käufer

Der Kauf eines Grundstücks erfordert eine gründlichere Prüfung als der Kauf einer bezugsfertigen Wohnung. Ein Teil der Risiken geht aus dem Grundbuch hervor, ein anderer Teil lässt sich erst bei einer katastertechnischen, städtebaulichen oder technischen Prüfung feststellen.

1. Ein falsch verstandener Status des Bodens. Der Verkäufer bezeichnet das Grundstück als „Baugrundstück“ oder „Ferienhausgrundstück“, im Kataster ist es jedoch als landwirtschaftliche Fläche eingetragen. Der ausländische Käufer unterzeichnet den Vertrag – und stellt dann fest, dass er das Eigentumsrecht nicht eintragen lassen kann.

2. Die Zusage, die Zweckbestimmung nach Abschluss des Geschäfts zu ändern. Der Verkäufer versichert, dass die Umwidmung aus der landwirtschaftlichen Kategorie nur eine Frage von wenigen Monaten sei. In der Praxis handelt es sich dabei um ein Verwaltungsverfahren beim NAPR, dessen Ausgang ungewiss ist. Ein Grundstück „in der Hoffnung auf eine Umwidmung“ zu kaufen, bedeutet, ein ungewisses Baurisiko einzugehen.

3. Abweichungen zwischen den Katastergrenzen und den tatsächlichen Grenzen. Das tatsächliche Grundstück kann kleiner sein als angegeben, sich mit dem Nachbargrundstück überschneiden oder Flächen umfassen, für die kein eingetragenes Recht besteht. Ohne eine Besichtigung vor Ort und einen Abgleich vor Ort ist dies nicht ersichtlich.

4. Fehlen einer vorschriftsmäßigen Zufahrt. Das Grundstück ist über eine Nachbarzufahrt oder eine private Zufahrt erreichbar, die „nach Vereinbarung“ genutzt wird. Es besteht kein rechtlich festgeschriebenes Wegerecht – nach einem Nachbarschaftswechsel oder einer Verschlechterung der Beziehungen kann der Zugang gesperrt werden.

5. Verstöße gegen die Vorschriften beim Verkauf eines Anteils oder des gesamten Grundstücks. Beim Verkauf der gesamten Immobilie ist die Mitwirkung aller eingetragenen Eigentümer erforderlich. Beim Verkauf eines Anteils sind die geltenden Vorschriften zum Vorkaufsrecht der Miteigentümer zu beachten. Die Nichteinhaltung dieser Bedingungen birgt das Risiko eines Rechtsstreits.

6. Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit oder Rechtsstreit. Diese Beschränkungen sind im Grundbuch vermerkt – allerdings nur, wenn der Auszug unmittelbar vor dem Rechtsgeschäft eingeholt wurde. Ein Auszug, der lange vor der Unterzeichnung eingeholt wurde, schützt nicht vor einer erst kürzlich entstandenen Belastung.

7. Die Unmöglichkeit, ein Objekt mit der gewünschten Fläche zu errichten. Die Bebauungsdichte oder die Nutzungszone lassen die Umsetzung des geplanten Projekts nicht zu. Der Käufer zahlt den vollen Preis, kann das Grundstück jedoch nicht nach seinen eigenen Vorstellungen nutzen.

8. Unvorhergesehene Kosten für die Vorbereitung des Grundstücks und die Erschließung. An schwierigen Standorten können die Kosten für Erdarbeiten, Stützkonstruktionen, das Fundament und den Anschluss an die Versorgungsnetze das Gesamtbudget des Projekts erheblich beeinflussen. Diese sollten vor der Vereinbarung des Grundstückspreises geschätzt werden.

9. Modell mit einem nominellen Eigentümer. Die Eintragung eines Grundstücks auf den Namen eines georgischen Staatsbürgers mit einer informellen Vereinbarung über den tatsächlichen Besitz durch einen Ausländer begründet kein eingetragenes Recht. Das Risiko, die Kontrolle über das Objekt zu verlieren und dass die Vereinbarungen angefochten werden, ist hoch.

10. Zahlung einer hohen Anzahlung vor der Überprüfung. Eine Vorauszahlung ohne Überprüfung der Unterlagen – ein häufiger Fehler, der in Eile oder unter dem Druck des Verkäufers begangen wird.

11. Der Vertrag liegt nur in einer unverständlichen Sprache vor. Wenn der Käufer den georgischen Text nicht lesen kann und es keine Übersetzung gibt, weiß er nicht, was genau er unterschreibt.

12. Kauf auf der Grundlage einer Vollmacht ohne Überprüfung der Befugnisse. Eine gefälschte, ungültig gewordene oder widerrufene Vollmacht kann Anlass für die Ablehnung der Eintragung oder eine spätere Anfechtung des Rechtsgeschäfts sein. Vor der Unterzeichnung sind die Gültigkeitsdauer, der Umfang der Befugnisse, die Form sowie das Nichtvorliegen eines Widerrufs zu überprüfen.

Der Preis des Grundstücks gleicht rechtliche oder bauliche Einschränkungen nicht aus. Sofern die Zweckbestimmung, die Grenzen, die Zufahrt und die Bebauungsparameter nicht durch Unterlagen bestätigt sind, kann das Objekt nicht als vollständig geprüft angesehen werden.

In welchen Fällen sollte man keinen Vertrag unterzeichnen oder keine Anzahlung leisten:

• Die Katasterzweckbestimmung wurde nicht anhand eines aktuellen Auszugs überprüft;
• Der Verkäufer hat keine Urkunden vorgelegt, aus denen das Eigentumsrecht hervorgeht;
• Der Auszug enthält eine Hypothek, eine Pfändung oder eine Dienstbarkeit ohne Erläuterung;
• Die Grenzen wurden vor Ort nicht abgeglichen, ein Katasterplan liegt nicht vor;
• Es liegt keine Bestätigung für den rechtmäßigen Zugang zum Grundstück vor;
• In diesem Nutzungsgebiet ist der geplante Bau nicht zulässig;
• Beim Verkauf des gesamten Grundstücks sind nicht alle eingetragenen Eigentümer an der Transaktion beteiligt;
• Der Vertrag wurde ausschließlich in einer Sprache verfasst, die der Käufer nicht beherrscht, und es liegt keine Übersetzung vor;
• Der Verkäufer verlangt eine sofortige Anzahlung „bis zur Erledigung der Formalitäten“.

Welche Fragen sollte man dem Verkäufer stellen, bevor man eine Anzahlung leistet?

Die Unterlagen geben Aufschluss darüber, „was registriert ist“. Ein Gespräch mit dem Verkäufer ermöglicht es, die Geschichte der Immobilie und mögliche versteckte Probleme zu verstehen. Die Antworten haben zwar keine rechtliche Gültigkeit, helfen jedoch dabei, Unstimmigkeiten aufzudecken und eine Entscheidung über eine eingehendere Prüfung zu treffen.

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie sich fragen:

• Warum wird das Grundstück verkauft? Eine Planänderung ist ein normaler Grund. Eine dringende Verkaufsabsicht oder eine ausweichende Antwort sind Anlass für eine genauere Überprüfung.
• Wurden Versuche unternommen, die Zweckbestimmung des Grundstücks zu ändern? Falls ja – aus welchem Grund wurde der Antrag abgelehnt oder das Verfahren nicht abgeschlossen?
• Gab es Rechtsstreitigkeiten bezüglich des Grundstücks oder Beschwerden von Nachbarn? Das Register zeigt die eingetragenen Beschränkungen an, nicht jedoch die Vorgeschichte informeller Konflikte.
• Liegen die technischen Vorgaben für den Anschluss der Versorgungsleitungen vor? Falls ja – bitten Sie darum, die Ausweispapiere vorzuzeigen.
• Gibt es auf den benachbarten Grundstücken ähnliche Bebauungen? Dies bestätigt indirekt, dass die Funktionszone die geplante Nutzung zulässt.
• Gab es Probleme mit dem Zugang zum Grundstück oder mit den Nachbarn wegen des Durchgangs? Die Antwort hilft dabei, nicht eingetragene Dienstbarkeiten oder Konflikte aufzudecken.

Fragen werden nicht gestellt, um den Verkäufer beim Lügen zu ertappen, sondern um vor der fachlichen Überprüfung zusätzliche Hintergrundinformationen zu erhalten.

Typische Fehler ausländischer Käufer

Selbst nach Prüfung der Unterlagen kann es vorkommen, dass der Käufer die praktische Eignung des Grundstücks falsch einschätzt. Meistens liegt das Problem nicht in fehlenden Informationen, sondern darin, dass aus diesen Informationen falsche Schlussfolgerungen gezogen werden.

• Man wählt ein Gebiet aus, ohne ein konkretes Ziel vor Augen zu haben. Grundstücke für Einfamilienhäuser, Hotels und den Weiterverkauf unterliegen unterschiedlichen Anforderungen und Prüfungen.
• Die Angebote werden ausschließlich anhand des Gesamtpreises verglichen. Ein günstiges Grundstück kann erhebliche Kosten für die Zufahrt, das Fundament, die Entwässerung und die Versorgungsanschlüsse verursachen.
• Bewertet wird nur das Grundstück selbst, nicht jedoch das angrenzende Gelände. Eine zulässige Bebauung in der Nähe kann das Erscheinungsbild, das Verkehrsaufkommen und die Attraktivität des Objekts verändern.
• Man geht davon aus, dass das Vorhandensein benachbarter Häuser eine Garantie für die Genehmigung darstellt. Die Rechtmäßigkeit und die Parameter der benachbarten Bebauung lassen nicht auf die Eignung des betreffenden Grundstücks schließen.
• Man beauftragt eine rechtliche Prüfung, lässt aber die baurechtliche Prüfung außer Acht. Ein rechtlich einwandfreies Grundstück ist möglicherweise nicht für das geplante Bauvorhaben geeignet.

Rechtliche, katasterrechtliche und städtebauliche Prüfungen dienen der Klärung unterschiedlicher Fragen. Keine dieser Prüfungen ersetzt die anderen. Ich befinde mich derzeit in der Phase der Vorprüfung – noch bevor das Geld überwiesen wird.

Besichtigung des Grundstücks in Batumi und Gonio

Grundstücke in Batumi, Gonio und den umliegenden Vororten werden sowohl im Wohn- als auch im Investitionssegment angeboten. Ein Teil der Angebote befindet sich auf Grundstücken mit komplexem Gelände, was sich erheblich auf die Baukosten und den Umfang der Vorabprüfung auswirkt.

Die Tabelle ersetzt nicht die Überprüfung des jeweiligen Grundstücks: Selbst benachbarte Grundstücke können unterschiedliche eingetragene Rechte, Grundrisse, Nutzungszonen und Bauparameter aufweisen.

Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch ein geringes Projektbudget. Beim Vergleich von Grundstücken sollten nicht nur die Kosten pro Quadratmeter berücksichtigt werden, sondern auch die Kosten für die Vorbereitung des Geländes, die Erschließung, die Versorgungsanschlüsse und das zulässige Bauvolumen.

Ein erheblicher Höhenunterschied kann die Errichtung des Fundaments erschweren und Stützkonstruktionen, die Einrichtung einer Entwässerung sowie zusätzliche Erdarbeiten erforderlich machen. Die Notwendigkeit solcher Maßnahmen wird anhand der Ergebnisse der technischen Begutachtung und Planung ermittelt. Für jedes einzelne Objekt müssen die Neigung, der Bodenbeschaffenheit, die Entwässerung, die Anbindung an die Straße und die Entfernung zu den Anschlusspunkten der Versorgungsleitungen separat geprüft werden. Die Nähe zum Meer allein bestimmt noch nicht die baulichen Möglichkeiten. Für ein konkretes Grundstück müssen die Nutzungszone, besondere räumliche Beschränkungen, die zulässige Höhe und weitere Parameter anhand der geltenden städtebaulichen Unterlagen geprüft werden.

Die tatsächliche Zufahrt ist ein weiteres häufiges Problem. Die Straße existiert zwar physisch, verfügt jedoch möglicherweise nicht über einen rechtlich geregelten Zugang: Sie ist entweder in Privatbesitz oder nicht im Kataster eingetragen. Bei der Auswahl eines Grundstücks sollten die tatsächliche Breite der Zufahrt, die Möglichkeit zum Ausweichen von Fahrzeugen sowie der Zugang für Baumaschinen – auch in Zeiten erhöhter Verkehrsbelastung – geprüft werden.

Die Versorgungsleitungen in bestimmten Gebieten in den Vororten können weit von den bestehenden Netzen entfernt sein, und die Kosten für den Anschluss können erheblich sein. Diese sollten separat berechnet werden, bevor der Preis für das Grundstück vereinbart wird.

Die derzeitige Umgebung bietet keine Garantie dafür, dass das Erscheinungsbild und die Bebauungsdichte erhalten bleiben. Wenn die städtebaulichen Vorschriften neue Bauvorhaben auf benachbarten Grundstücken zulassen, kann sich die Umgebung des Grundstücks im Laufe der Zeit verändern. Ein Grundstück, das heute mit Panoramablick erworben wird, könnte in einigen Jahren von Wohn- oder Apartmentkomplexen umgeben sein – und es gibt keine rechtlichen Mittel zum Schutz der Aussicht, wenn in diesem Gebiet Hochhausbebauung zulässig ist.

Bei der Analyse von Grundstücken in Batumi und Gonio empfehlen wir, nicht nur die Unterlagen, sondern auch die städtebaulichen Pläne der Gemeinde für die angrenzenden Gebiete zu prüfen.

So verhalten Sie sich sicher

Der sichere Kauf eines Grundstücks beginnt nicht mit der Auswahl eines schönen Standorts, sondern mit der Festlegung des Zwecks: Wofür genau soll das Grundstück genutzt werden?

Der abschließende Leitfaden für die sichere Auswahl und den Kauf eines Grundstücks:

1. Ziel festlegen: Wohnhaus, Villa, Hotel, Gewerbeimmobilie, Weiterverkauf oder langfristiger Besitz. Der Zweck bestimmt die Anforderungen hinsichtlich Nutzung, Lage und Parametern.
2. Grundstückskategorie prüfen gemäß einem aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Verkäufers.
3. Rechte und Belastungen prüfen: Eigentümer, Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit, Miteigentümer.
4. Zum Grundstück fahren und die Grenzen überprüfen mit dem Katasterplan. Bei Bedarf einen Katasteringenieur hinzuziehen.
5. Eine städtebauliche Analyse durchführen: Funktionsbereich, Koeffizienten, Höhe, Abstände, schutzrechtliche Auflagen.
6. Die Kommunikation bewerten: Verfügbarkeit, Zugänglichkeit, Kosten für den Anschluss.
7. Die Vertragsbedingungen abstimmen unter Hinzuziehung eines unabhängigen Juristen sicherstellen, dass eine verständliche Übersetzung vorliegt.
8. Eine dokumentierte Berechnung durchführen — die Zahlungsmodalitäten in Verbindung mit der Eintragung des Eigentumsrechts abzustimmen.
9. Eigentumsrecht eintragen lassen im öffentlichen Register eintragen lassen und einen abschließenden Auszug auf den Namen des Käufers ausstellen lassen.

Tabelle 4. Welche Fachkraft wird in den verschiedenen Phasen benötigt?

Ein Immobilienmakler hilft bei der Suche nach einer Immobilie und der Abwicklung des Geschäfts, ersetzt jedoch nicht die rechtliche, bautechnische oder architektonische Begutachtung. Jeder Fachmann ist nur für seinen jeweiligen Bereich zuständig. Die Hinzuziehung eines dieser Fachleute bedeutet nicht, dass rechtliche, katasterrechtliche, bauliche und finanzielle Risiken gleichzeitig geprüft werden.

Bei der Auswahl eines Grundstücks sollten nicht nur der Preis und die Lage berücksichtigt werden. Auch die Staatsangehörigkeit des Käufers, die Zweckbestimmung des Grundstücks, der Bauzweck, das Budget, das Gelände, die Versorgungsanschlüsse und die zulässigen Parameter des Bauvorhabens spielen eine Rolle. Füllen Sie einen kurzen Fragebogen aus, damit das Team von The Residence Ihnen passende Optionen in Batumi, Gonio, Tiflis und anderen Regionen Georgiens vorschlagen kann: Eine Immobilie in Georgien finden

Was man unbedingt beachten sollte

Ein ausländischer Staatsbürger ist berechtigt, ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien zu erwerben – dies ist die allgemeine Regel, die für die meisten Fälle des Erwerbs von Grundstücken für Wohn- oder Gewerbezwecke gilt. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen gesonderten Regelungen: Die Möglichkeit ihres Erwerbs hängt von konkreten Gründen und den Bestimmungen des geltenden Rechts ab, die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses geprüft werden müssen.

Die Zweckbestimmung des Grundstücks muss ausschließlich anhand eines amtlichen Auszugs aus dem öffentlichen Register bestätigt werden. — nicht nach den Angaben des Verkäufers, nicht nach dem äußeren Erscheinungsbild und nicht nach dem Vorhandensein von Gebäuden. Die Katasterdaten und die tatsächliche Nutzung des Grundstücks weichen nicht selten voneinander ab.

Die Eintragung des Eigentumsrechts gewährt nicht automatisch das Recht zum Bauen. Vor dem Kauf müssen die Nutzungszone, die Bebauungsvorgaben, Naturschutzauflagen, die Zufahrt sowie die Möglichkeit des Anschlusses an die Versorgungsnetze gesondert geprüft werden. Ein Grundstück kann zwar rechtlich einwandfrei sein, aufgrund der baulichen Parameter jedoch für das geplante Projekt ungeeignet sein.

Vor der Leistung einer Anzahlung oder eines Vorschusses Es sollten die Grundstücksgrenzen, Belastungen, Zugangsmöglichkeiten und die Umgebung geprüft werden. Anschließend ist der Vertrag abzustimmen, bei Bedarf ein Dolmetscher hinzuzuziehen und die Abrechnung in dokumentierter Form durchzuführen, die mit der Registrierung verknüpft ist. Bei einem komplexen Geschäft ist es sinnvoll, die Bewertung gemeinsam mit einem unabhängigen Rechtsanwalt, einem Katasteringenieur und einem Architekten vorzunehmen – dies sind verschiedene Fachgebiete, die unterschiedliche Risiken abdecken.

Die Vorschriften und die Verwaltungspraxis in Georgien können sich ändern; daher ist es erforderlich, vor jeder Transaktion die geltende Fassung des Gesetzes sowie die aktuellen Informationen zum jeweiligen Katastercode zu überprüfen. Dieser Artikel dient lediglich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung zu einem bestimmten Objekt oder einer bestimmten Transaktion dar.