Georgien hat die Mehrwertsteuerbefreiung für „alte“ unvollendete Projekte bis 2033 verlängert

Das georgische Gesetz Nr. 1888 über Änderungen des Steuergesetzbuchs, das am 15. Oktober 2026 erlassen und am 16. Oktober veröffentlicht wurde, verlängerte die Mehrwertsteuerbefreiung mit Recht auf Vorsteuerabzug für die Lieferung von Immobilien in „alten“ unvollendeten Bauprojekten vom 1. Januar 2029 bis zum 1. Januar 2033. Das Gesetz tritt mit seiner Veröffentlichung in Kraft. Käufer von gewöhnlichen Neubauwohnungen und Immobilien auf dem Sekundärmarkt sind von dieser Änderung nicht betroffen. Stand: 23. Oktober 2026.

Was hat sich geändert?

Das Gesetz „Über Änderungen des georgischen Steuerkodex“ Nr. 1888-VIმს-XIმპ wurde auf der Website des georgischen Gesetzblattes veröffentlicht Matsne am 16. Oktober 2026 und trat am Tag der Veröffentlichung in Kraft. Die Änderungen betreffen Artikel 309 des Steuergesetzbuchs, in dem eine Sonderregelung für „erbliche“ Projekte festgelegt ist, die vor langer Zeit begonnen wurden und bis heute noch nicht abgeschlossen sind. Eine Mitteilung der Finanzbehörde vom 19. Oktober 2026 bestätigt: Die Frist für die Steuerbefreiung mit Abzugsrecht wurde vom 1. Januar 2029 auf den 1. Januar 2033 verschoben.

Die alte Fassung des Artikels in der Originalquelle wurde nicht überprüft: Das Datum 2029 stammt aus einer Mitteilung der Finanzbehörde und aus Medienberichten.

Wen betrifft das?

Der Modus ist eingeschränkt. Er ist für drei Gruppen von Bedeutung:

• Bauträger, die seit langem auf Eis liegende Projekte fertigstellen;
• Banken, die solche Projekte finanzieren;
• Käufer von Wohnungen in solchen Projekten. Medienberichten zufolge gibt es in Tiflis ein Hilfsprogramm der Stadtverwaltung für die betroffenen Anteilseigner.

Durch die Verlängerung erhalten die Teilnehmer mehr Zeit, um den Bau abzuschließen und die Betriebsgenehmigung zu erhalten. Das Risiko einer Terminüberschreitung wird dadurch jedoch nicht beseitigt.

Wen betrifft das nicht?

Die Änderung betrifft nicht die allgemeine Immobilienbesteuerung. Käufer von Neubauten bei gewöhnlichen Bauträgern und von Bestandsimmobilien sind davon nicht betroffen. Eigentümer und Vermieter sind von dem Gesetz nicht direkt betroffen. Man darf nicht davon ausgehen, dass jeder Kauf in Georgien nun mehrwertsteuerfrei ist.

Verjährungsfristen für abgeschlossene Transaktionen

In der neuen Fassung des Gesetzes (Abs. 81-2) sind Verjährungsfristen für die gemäß den Absätzen 79 und 80 befreiten Vorgänge festgelegt: für Vorgänge aus dem Jahr 2015 18 Jahre, danach für jedes folgende Jahr ein Jahr weniger, für das Jahr 2029 vier Jahre. Die Tabelle im Gesetz umfasst die Jahre 2015 bis 2029, die Berichtszeiträume vom 1. Januar 2015 bis zum 1. Januar 2030. Die Nummerierung des Absatzes (81-2 im Gesetzestext, 81(2) in der Mitteilung der Finanzbehörde) muss mit der offiziellen PDF-Datei abgeglichen werden.

Was nicht bestätigt ist

• Welche Projekte genau unter diese Regelung fallen: Laut einem Bericht von „Georgia Today“ vom 13. Oktober 2026 handelt es sich um Projekte, die vor dem 8. August 2008 begonnen und noch nicht abgeschlossen wurden. Im vorliegenden Gesetzestext ist dieses Kriterium nicht enthalten: Dort wurden lediglich die Unterpunkte „a“ und „d“ von Punkt 79 geändert.
• Abstimmung in der zweiten und dritten Lesung: Die Seite des Parlaments mit den Ergebnissen wurde nicht gefunden. Medienberichten zufolge hat der Finanz- und Haushaltsausschuss den Gesetzentwurf in der ersten Lesung im Eilverfahren gebilligt.
• Der Mehrwertsteuersatz und die finanziellen Schwellenwerte sind im Text nicht angegeben.

Häufige Fragen

Muss man beim Kauf einer Neubauwohnung in Georgien Mehrwertsteuer zahlen?

Diese Regel bleibt unverändert: Das Gesetz gilt nur für Lieferungen im Rahmen „alter“, noch nicht fertiggestellter Projekte gemäß § 309.

Bis zu welchem Datum wurde die Befreiung verlängert?

Bis zum 1. Januar 2033 statt bis zum 1. Januar 2029.

Ab welchem Tag tritt das Gesetz in Kraft?

Ab dem 16. Oktober 2026, dem Tag der Veröffentlichung.

Wie lässt sich prüfen, ob ein Projekt unter diese Regelung fällt?

Erkundigen Sie sich beim Bauträger und bei der georgischen Steuerbehörde und vergleichen Sie die Bedingungen mit dem Wortlaut von Artikel 309.

Offizielle Quellen

• Gesetz Nr. 1888-VIms-XImp, Matsne (Text auf Georgisch)
• Das georgische Steuergesetzbuch mit einer Liste der Änderungen, Matsne

Stand: 23. Oktober 2026. Dies sind allgemeine Informationen und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Vorschriften können sich ändern; erkundigen Sie sich daher bitte bei der georgischen Steuerbehörde und bei einem Rechtsanwalt.