La Georgia ha prorogato fino al 2033 l'esenzione dall'IVA per i "vecchi" progetti incompiuti

La legge georgiana n. 1888 sulle modifiche al Codice fiscale, emanata il 15 ottobre 2026 e pubblicata il 16 ottobre, ha prorogato dal 1° gennaio 2029 al 1° gennaio 2033 l’esenzione dall’IVA con diritto a credito d’imposta per le cessioni immobiliari relative a «vecchi» progetti incompiuti. La legge è in vigore dal momento della pubblicazione. La modifica non riguarda gli acquirenti di abitazioni nuove ordinarie e del mercato dell’usato. Dati al 23 ottobre 2026.

Cosa è cambiato

La legge n. 1888-VIმს-XIმპ “Sulle modifiche al Codice fiscale della Georgia” è stata pubblicata sul sito web della Gazzetta ufficiale della Georgia Matsne 16 ottobre 2026 ed è entrato in vigore il giorno della pubblicazione. Le modifiche riguardano l’articolo 309 del Codice fiscale, in cui è previsto un regime speciale per i progetti «ereditari», avviati da tempo e tuttora non completati. La comunicazione dell’Agenzia delle Entrate del 19 ottobre 2026 conferma che il termine per l’esenzione con diritto a deduzione è stato posticipato dal 1° gennaio 2029 al 1° gennaio 2033.

La versione precedente dell'articolo nella fonte originale non è stata verificata: la data del 2029 è stata ricavata da un comunicato dell'Agenzia delle Entrate e da articoli apparsi sui media.

A chi si rivolge

La modalità è ristretta. È importante per tre gruppi:

• i costruttori che stanno portando a termine progetti rimasti in sospeso da tempo;
• le banche che finanziano tali progetti;
• gli acquirenti di appartamenti in tali progetti. Secondo quanto riportato dai media, a Tbilisi è in vigore un programma di sostegno del Comune a favore dei soci danneggiati.

La proroga concede ai partecipanti più tempo per completare i lavori di costruzione e ottenere il certificato di messa in servizio dell'opera. Tuttavia, non elimina il rischio di mancato rispetto delle scadenze.

A chi non riguarda

La modifica non riguarda la tassazione generale degli immobili. Gli acquirenti di immobili di nuova costruzione da costruttori tradizionali e di immobili sul mercato secondario non ne saranno interessati. La legge non riguarda direttamente i proprietari e i locatori. Non si può presumere che qualsiasi acquisto in Georgia sia ora esente dall'IVA.

Termini di prescrizione per le operazioni esenti

Nella nuova versione della legge (punto 81-2) sono stabiliti i termini di prescrizione per le operazioni esentate ai sensi dei punti 79 e 80: per le operazioni del 2015, 18 anni, poi un anno in meno per ogni anno successivo, fino a 4 anni per il 2029. La tabella contenuta nella legge copre gli anni dal 2015 al 2029, con periodi di riferimento dal 1° gennaio 2015 al 1° gennaio 2030. La numerazione del punto (81-2 nel testo della legge, 81(2) nella comunicazione dell’Agenzia delle Entrate) richiede una verifica con il PDF ufficiale.

Ciò non è stato confermato

• Quali progetti rientrano esattamente in tale regime? Secondo quanto riportato da Georgia Today il 13 ottobre 2026, si tratta di progetti avviati prima dell’8 agosto 2008 e non ancora completati. Nel testo della legge che ho letto non compare questo criterio: in esso sono state modificate solo le lettere «a» e «e» del punto 79.
• Votazione in seconda e terza lettura: la pagina del Parlamento con i risultati non è stata trovata. Secondo quanto riportato dai media, in prima lettura il disegno di legge è stato approvato con procedura accelerata dalla commissione per le finanze e il bilancio.
• L'aliquota IVA e le soglie monetarie non sono specificate nel testo.

Domande frequenti

È necessario pagare l'IVA quando si acquista un immobile di nuova costruzione in Georgia?

Questa regola rimane invariata: la legge si applica esclusivamente alle forniture relative ai “vecchi” progetti incompiuti ai sensi dell’articolo 309.

Fino a quale data è stata prorogata l'esenzione?

Fino al 1° gennaio 2033 anziché fino al 1° gennaio 2029.

A partire da quale data entra in vigore la legge?

A partire dal 16 ottobre 2026, data di pubblicazione.

Come verificare se un progetto rientra nel regime?

Verificare con il costruttore e presso l’Agenzia delle Entrate della Georgia, e confrontare le condizioni con il testo dell’articolo 309.

Fonti ufficiali

• Legge n. 1888-VIms-XImp, Matsne (testo in georgiano)
• Codice fiscale della Georgia con l'elenco delle modifiche, Matsne

Verificato il 23 ottobre 2026. Si tratta di informazioni di carattere generale e non costituiscono una consulenza legale o fiscale. Le norme possono subire modifiche, pertanto si raccomanda di verificarle presso l’Agenzia delle Entrate della Georgia e con un legale.