Gürcistan’da gayrimenkulü nasıl kontrol edebilirim?

Gürcistan, gayrimenkul işlemlerinin yürütülmesi için nispeten basit bir prosedür sunmaktadır — buna, başvurunun yapıldığı gün içinde tamamlanabilen hızlandırılmış mülkiyet hakkı tescili de dahildir. Ancak işlemlerin hızlı tamamlanması, mülkün önceden incelenmeden satın alınabileceği anlamına gelmez. İşte tam da bu noktada birçok alıcı hata yapmaktadır: emlakçı veya satıcının sözlerine güvenip, kadastro verilerini kontrol etmemekte ve son derece önemli inceleme aşamalarını atlamaktadırlar.

Kontrol, sözleşmenin imzalanmasından ve önemli miktarda paranın aktarılmasından önce yapılmalıdır. Sadece mal sahibinin adını ve soyadını kontrol etmek yeterli değildir: Mülkün belgelerdeki bilgilerle uyumlu olduğundan, herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadığından ve satıcının daire üzerinde tasarruf hakkına gerçekten sahip olduğundan emin olmak gerekir.

İşlem, gayrimenkulün türüne göre farklılık gösterir. İkinci el dairelerde, malik, gayrimenkulün geçmişi ve fiili durumu kontrol edilir. İnşaatı devam eden yeni binalarda ise buna ek olarak arsa, inşaat firması, izin belgeleri ve sözleşme şartları da incelenir.

Gürcistan'da bir gayrimenkulü satın almadan önce nasıl hızlıca kontrol edebilirsiniz?

İlk kontrol için satıcıdan mülkün kadastro kodunu isteyin. Ardından Resmi Emlak Kayıt Sistemi NAPR Kayıtlı malikini, gayrimenkulün kadastro özelliklerini ve haklar ile kısıtlamalara ilişkin bilgileri kontrol edin.

Bundan sonra aşağıdaki şemaya göre ilerleyin:

1. Mülkün kadastro kodunu, adresini, alanını ve kullanım amacını kontrol edin.
2. Satıcının kayıtlı malikle aynı kişi olduğundan ya da gerekli yetkiye sahip olduğundan emin olun.
3. İpotek, haciz, yasaklar ve diğer kayıtlı kısıtlamaları kontrol edin.
4. Tesisin fiili yerleşim planını ve durumunu belgelerle karşılaştırın.
5. Yeni bir bina söz konusu olduğunda, arsa, inşaat firmasının tüzel kişiliğini ve inşaat ruhsatını ayrı ayrı kontrol edin.
6. Sözleşmeyi, ödeme usulünü ve mülkün devri ile ilgili koşulları inceleyin.
7. Ana ödemeyi yapmadan önce NAPR’den güncel bilgileri bir kez daha alın.

Kayıt defterinden alınan belge, incelemenin sadece bir parçasıdır. Bu belge, dairenin teknik durumunu, planında yapılan fiili değişiklikleri, tadilatın kalitesini ve satıcıya ilişkin tüm olası riskleri göstermez.

Para yatırmadan önce nelere dikkat etmelisiniz?

Denetim, ön sözleşmenin imzalanmasından sonra değil, ondan önce başlatılır. Satıcıya önemli bir meblağ aktarıldıktan sonra incelemeye başlanmamalıdır — Bu noktada, kendi çıkarlarını korumak için kullanılabilecek araçlar önemli ölçüde azalmıştır.

Önemli bir meblağın devri öncesinde üç risk grubunun ortadan kaldırılması gerekmektedir: mülk, satıcı ve işlem koşulları. Kontrol, alıcının iptal edilmesi zor veya masraflı olan bir mali taahhütte bulunmadan önce tamamlanmalıdır.

Tablo 1. Gürcistan’da gayrimenkul satın almadan önce yapılması gereken adım adım kontrol

Gürcistan’daki güncel yeni inşaat projeleri

Yeni teklif

gelen ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾918 365

₾5 103/м²

New Village — Second phase

Batum, Gonio

180m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾209 492

₾7 405/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batum, Gonio

28,3m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾488 045

₾7 872/м²

Vake Residence

Tiflis, Vake

62 m²'den itibaren

Teslim Oldu

gelen ₾274 153

₾10 154/м²

Alliance Centropolis

Batum, Rustaveli Caddesi

27m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

NAPR aracılığıyla nesnenin kontrol edilmesi

NAPR (Ulusal Kamu Sicil Kurumu), gayrimenkul hakları sicilini ve bununla ilgili sicilleri ile bilgi hizmetlerini yürüten bir devlet kurumudur. Resmi veriler aracılığıyla, gayrimenkulün kayıtlı mülkiyet hakkı ve kadastro özellikleri kontrol edilebilir; ayrıca, haciz, yasaklama ve vergi ipoteği dahil olmak üzere kayıtlı haklar, yükümlülükler ve kamu hukuku kısıtlamaları hakkında bilgi edinilebilir. Farklı türdeki bilgiler için NAPR’nin ilgili kayıtları ve bilgi hizmetleri kullanılır. Bu verilere başvurulmadan gayrimenkulün tam anlamıyla doğrulanması mümkün değildir.

Kadastro kodu, sicildeki bir mülkün benzersiz kimlik numarasıdır. Belirli bir daire veya evi bulmak için tam da bu kod kullanılır. Satıcıdan kadastro kodunu önceden vermesini isteyin. Satıcı bunu bildirmeyi reddederse, bu zaten ilk uyarı işaretidir.

Tesisin denetimi şu şekilde gerçekleştirilir: NAPR resmi portalı. Bilgileri çevrimiçi olarak veya Tiflis, Batum ve diğer şehirlerdeki Adalet Sarayı şubelerinden edinebilirsiniz. İşlemden hemen önce güncel bilgileri talep etmeniz tavsiye edilir, satıcının birkaç hafta önce aldığı belgeye güvenmek yerine: bu süre zarfında mülkle ilgili durum değişebilir. Kayıt defterinden alınan elektronik belge, seçilen tarifeye bağlı olarak bir iş günü içinde veya başvuru yapıldığı gün içinde temin edilebilir.

NAPR aracılığıyla gayrimenkulü kendi başınıza nasıl kontrol edebilirsiniz?

1. Kadastro kodunu alın. Bunu mülk sahibinden, emlakçısından veya inşaat firmasından isteyin.
2. NAPR’nin resmi web sitesini açın. Gayrimenkuller için “Real Estate Registry” bölümü kullanılır.
3. Kamu Sicil Kaydı'ndan güncel bir belge talep edin. Bu özellik, nesneyle ilgili temel kayıt bilgilerini kontrol etmeyi sağlar.
4. Kadastro kodunu ve adresi kontrol edin. Bunlar, tam olarak satın aldığınız daire, ev veya arsaya ait olmalıdır.
5. Sahibini kontrol edin. Kayıtlı mal sahibini satıcıyla ve onun belgeleriyle karşılaştırın.
6. Mülkün alanını ve özelliklerini kontrol edin. Herhangi bir belirgin uyuşmazlık, işlem yapılmadan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.
7. Ayrıca, kısıtlamalar ve yükümlülükler hakkında bilgi isteyin. Bu, hacizler, yasaklar, vergi ipotekleri ve diğer kayıtların kontrol edilmesi açısından özellikle önemlidir.
8. Arsa için kadastro planını alın, sınırları kontrol etmek gerekirse.
9. Ana ödemeyi yapmadan önce kontrolü tekrarlayın. Sadece satıcının birkaç hafta ya da ay önce aldığı belgeye güvenmeyin.

NAPR aracılığıyla bir gayrimenkulün durumunu kontrol ettirmek ne kadara mal olur?

Fiyatlar değişebilir. Belgeleri sipariş etmeden önce, NAPR’nin resmi web sitesinden güncel fiyatları kontrol edin.

Kayıt defterinde nelere bakmalı?

NAPR bilgilerinde, alıcının birkaç önemli noktaya dikkat etmesi önemlidir.

Nesnenin tanımlanması. Kadastro kodu, adres, mülk türü. Kayıtlardaki bilgilerin satıcının sunduğu bilgilerle uyumlu olduğundan emin olun. İlan ve kayıtlardaki adresler birbirinden farklıysa, bunun nedenini öğrenin.

Alan. Kayıt defterinde kayıtlı alan, ilan veya tanıtım materyallerinde belirtilen alandan farklı olabilir. Bir tutarsızlık varsa, bunun nedenini netleştirin. Mümkünse, yerinde inceleme sırasında gerçek alanı kontrol edin.

Objenin amacı. Mülkün konut amaçlı mı yoksa konut dışı mı olduğu, arsanın tarımsal mı yoksa tarım dışı mı olduğu konusunda netlik sağlamak önemlidir. Mülkün kullanım amacı, alıcının planladığı şekilde gayrimenkulü kullanma imkânını etkiler.

Kayıtlı malik. Kayıt defterinde, mülkün yasal sahibi olarak belirtilen kişi yer alır. Gürcistan Medeni Kanunu’na göre, gayrimenkul mülkiyet hakkı, yazılı bir sözleşme yoluyla ve Kamu Kayıt Defteri’ne tescil edilerek kazanılır. Mülk üzerinde tasarruf hakkı, kayıtlı malike veya uygun yetki belgesine dayalı olarak onun adına hareket eden kişiye aittir.

Kayıtlı kısıtlamalar. NAPR aracılığıyla, kayıtlı haklar ve yükümlülükler ile kamu hukuku kapsamındaki kısıtlamalar — hacizler, yasaklar ve vergi ipoteği — hakkında bilgi edinilebilir. Bunları şu yolla kontrol edebilirsiniz: ajansın ilgili bilgi servisi. Haciz veya başka bir kamu hukuku kısıtlamasının varlığı, işlemin tesciline engel olabilir ya da mülkün tasarrufunu kısıtlayabilir; her durumda, ilgili kaydın içeriğinin kontrol edilmesi gerekir.

Üzerinde ipotek kayıtlı bir daire satın alınabilir mi?

Bir gayrimenkulün ipotekli olması, o gayrimenkulün satın alınamayacağı anlamına gelmez. Ancak bu tür bir işlem, ayrı bir inceleme ve ipotek yükümlülüğünün kaldırılmasına yönelik üzerinde anlaşmaya varılmış bir mekanizma gerektirir.

Para transferi yapılmadan önce aşağıdakiler belirlenmelidir:

• ipotek kimin lehine tescil edilmiştir;
• hangi yükümlülüğü teminat altına alıyor;
• hangi koşullarda ipotek sona erecektir;
• kim ve hangi anda alacaklıya ödeme yapar;
• ipotek kaldırma başvurusu yapıldığında;
• Yükümlülüğün kaldırılması, yeni malikin hak kaydıyla nasıl bağlantılıdır?

Satıcı, önce paranın tamamını kendisine havale etmenizi ve ipoteği daha sonra kaldırmayı teklif ediyorsa, ödeme yapmadan önce bu düzenlemeyi bir avukatla ayrı olarak kontrol etmelisiniz.

NAPR denetim sonucunu nasıl yorumlamalı?

Kayıt defterlerini kendiniz incelemek istemiyor musunuz?

Depozito veya ana ödemeyi yapmadan önce, sizin adınıza tesisi inceleyebiliriz.
Gayrimenkul seçimi sırasında The Residence uzmanları, mülkün temel özelliklerini kontrol eder:

• kayıtlı malik;
• kadastral veriler ve gayrimenkul özellikleri;
• kayıtlı kısıtlamalar ve ipotek;
• satıcının veya tüzel kişinin belgeleri;
• yeni inşaat için — arsa, inşaat firması ve izin belgeleri;
• sözleşmenin temel şartları ve ödeme planı;
• İşlemden önce dikkat edilmesi gereken uyuşmazlıklar ve riskler.

[Gürcistan'da gayrimenkul seçmek ve incelemek]

Mülk sahibini nasıl doğrulayabilirim?

Kimin kayıtlı malik olduğunu tespit etmek, sadece ilk adımdır. Daha sonra, satış sözleşmesini imzalayan kişinin tam da bu kişi olduğundan emin olmak gerekir.

İşlemi bir temsilci — acente, akraba veya şirket çalışanı — yürütüyorsa, yetkisini teyit eden belgeyi kontrol edin: Verilen yetkilerin belirli bir gayrimenkulün satışını ve işlemin tescili için gerekli işlemleri kapsayıp kapsamadığını, belgenin biçimini ve geçerlilik süresinin dolup dolmadığını kontrol edin. Gayrimenkul işlemi ve bunun NAPR'da tescil edilmesi için, söz konusu durumda bu belgenin biçimi ve tasdiki ile ilgili gereklilikleri önceden netleştirin; yabancı menşeli bir vekaletname için ek olarak tasdik, apostil veya çeviri gerekebilir. Yetki belgesinin geçerliliği konusunda üçüncü şahısların sözlerine güvenmemelisiniz: belgeyi bizzat incelemeli veya bir avukata iletmelisiniz.

Satıcı bir tüzel kişilikse, temsilcisinin yetki sınırları dahilinde hareket ettiğinden ve söz konusu tüzel kişiliğin sicil kayıtlarına göre mülkün yasal sahibi olduğundan emin olun.

Satıcının adı, kadastro kodu, mülkün alanı veya durumu işlem belgeleriyle uyuşmuyorsa, önce bu uyuşmazlığın nedenini öğrenin ve ancak ondan sonra ödemeye geçin.

Kontrol sırasında hangi resmi hizmetler faydalı olabilir?

Kayıt defteri sizin yerinize neyi kontrol etmez

NAPR üzerinden yapılan kontrol, mülk sahibinin kim olduğu, kayıtlı herhangi bir kısıtlama olup olmadığı ve kadastro kodunun mülkle uyuşup uyuşmadığı gibi önemli hukuki soruların bir kısmına yanıt verir. Ancak tam kapsamlı bir kontrol için tek bir belge yeterli değildir. Kayıt sistemi bir dizi riski ortaya çıkarmaz — ve bu aşamada yetinip işlemi tamamlayan alıcılar, işlem tamamlandıktan sonra hoş olmayan sürprizlerle karşılaşabilirler.

Planlamada yapılan fiili değişiklikler. Kayıt defterinde, kadastral plana göre bir mülk kaydedilmiştir. Dairede bölme duvarları yıkılmış, banyo ve tuvaletler birleştirilmiş veya odalar balkon alanı kullanılarak genişletilmişse, bu değişiklikler tapu sicilinde yer almayacaktır. Bu tür değişikliklerin yasallığı, ilgili belgelere göre ayrı olarak belirlenir ve değişiklikler onaylanmamışsa yeni malik için riskler doğurur.

Fiziksel durum ve gizli kusurlar. Kayıtlarda duvarlardaki çatlaklar, çatı sızıntıları, havalandırma sorunları veya kalitesiz elektrik tesisatı gibi hususlar yer almaz. Bu tür sorunlar ancak yerinde incelemeyle tespit edilebilir — bazen de ancak taşındıktan sonra ortaya çıkar.

Kaplamanın kalitesi ve bileşimi. Gerçekte yapılan kaplamanın, sözleşmede veya şartnamede belirtilenlerle uyumlu olup olmadığı, belgeler üzerinden ve doğrudan şantiyede ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Gerçek iletişim. Elektrik, su, çalışan kanalizasyon ve ısıtma sistemlerinin mevcut olup olmadığı, belgelerden değil, yerinde kontrol edilmelidir.

Binanın ortak mülkiyetinin durumu. Asansörler, giriş holü, çatı, cephe, ortak kullanım alanlarındaki boru hatları — bunların hiçbiri kayıt defterinde yer almıyor.

Sözleşmenin içeriği. NAPR, mülkiyet hakkını teyit eder, ancak sizin özel işleminizin koşullarını incelemez. Satın alma sözleşmesi ayrı olarak incelenmelidir.

Komşu parsellerin imar planları. Eğer evin yanında şu anda boş bir arazi varsa, bu, birkaç yıl sonra da boş kalacağı anlamına gelmez. Kayıt, mülkün çevresindeki durumu açıklamamaktadır.

Önceki işlemlerin özel koşulları. NAPR raporu mevcut durumu gösterir, ancak hak devirlerinin tüm geçmişini her zaman ortaya koymaz; bu durum, bazı vakalarda ek analiz gerektirir.

Tablo 2. Resmi verilere göre neyin kontrol edildiği ve neyin ek kontrol gerektirdiği

İkinci el bir daireyi nasıl kontrol edebilirim?

İkinci el bir dairenin incelenmesi kendine özgü özellikler taşır. Mevcut malik ve kayıtlı kısıtlamaların yanı sıra, bazı durumlarda mülkiyet devri geçmişini, gayrimenkulün satın alınma gerekçesini, plan değişikliklerini ve mülkün fiili durumunu incelemek önemlidir. Mülk, birkaç kez el değiştirmiş, çeşitli işlemlerden geçmiş olabilir; bu işlemler miras yoluyla veya mahkeme kararları sonucu gerçekleşmiş olabilir. Alıcının görevi, mevcut durumu net bir şekilde anlamak ve her şeyin yolunda olduğundan emin olmaktır.

Mülkiyet hakkı. NAPR’nin güncel verilerine göre kimin kayıtlı malik olduğunu kontrol edin. Sözleşmede satıcı olarak bu kişinin yer aldığından emin olun.

Kadastro verileri. Kadastro kodunu, alanı, katı ve adresi, ilan ve sözleşmede belirtilen bilgilerle karşılaştırın. Uyuşmazlıklar her zaman bir sorun anlamına gelmez, ancak her birinin açıklanması gerekir.

Satıcının belgeleri. Kimlik belgesinin yanı sıra, mülkiyet hakkının doğmasına neden olan belgeleri (satış sözleşmesi, bağış sözleşmesi, miras belgesi) talep edin. Riskin yüksek olduğu durumlarda, bu belgelerin uygun kopyalarını isteyin ve gerekirse NAPR üzerinden bilgileri doğrulayın.

Temsilcinin yetkileri. Daireyi mal sahibi bizzat satmıyorsa, temsilcinin yetki belgesini kontrol edin: bu yetki, söz konusu gayrimenkulün satışını ve işlemin tescili için gerekli işlemleri kapsıyor mu, geçerlilik süresi dolmuş mu? Gayrimenkul alım satım işlemi ve NAPR’da tescili için, söz konusu durumda bu belgenin biçimi ve geçerliliği konusunda hangi şartların geçerli olduğunu önceden netleştirin.

Kayıtlı kısıtlamalar. Mülkte ipotek, haciz, yasak, vergi ipoteği veya başka herhangi bir yükümlülük bulunmadığından emin olun. Kayıtlı bir kısıtlamanın bulunmaması, temel risklerden birini ortadan kaldırır, ancak belgelerin ve işlem koşullarının incelenmesinin yerini almaz.

Tesisin tarihi. Bazı durumlarda — örneğin, dairenin kısa bir süre içinde sık sık el değiştirmiş olması veya miras yoluyla devredilmiş olması gibi — tapu sicilindeki önceki kayıtlara ilişkin arşiv bilgilerini talep etmek ve daha ayrıntılı bir hukuki analiz yapmak mantıklı olabilir.

Satıcıyı ayrıca kontrol etmek gerekir mi?

Daireye ilişkin veriler doğru görünse bile, yüksek riskli işlemlerde satıcının ek bir şekilde kontrol edilmesi gerekebilir.

Satıcı bir gerçek kişi ise, mülkün tasarrufuna potansiyel olarak etki edebilecek kısıtlamaların, icra işlemlerinin veya diğer durumların olup olmadığına dikkat edin.

Satıcı bir şirket ise, lütfen şunu kontrol edin:

• tüzel kişilik kayıtlı mı;
• şu anki durumu nedir;
• şirketi temsil etme yetkisi kimde;
• Sözleşmeyi imzalayan kişi, gerekli yetkiye sahip kişi ile aynı kişi mi;
• Sözleşmede belirtilen tüzel kişilik, söz konusu nesneyi fiilen gerçekleştiren şirketle aynı mıdır?

NAPR ayrı bir Ticari Sicil и Kısıtlamalar Kayıt Defteri, bu nedenle bu tür bir kontrolün bir kısmı kurumun resmi hizmetleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Yargı uyuşmazlığı, icra takibi, kurumsal ihtilaf veya karmaşık mülkiyet geçmişi gibi belirtiler varsa, dairenin tapu kayıtlarının tek bir kez incelenmesi yeterli olmaz; daha kapsamlı bir hukuki inceleme gereklidir.

Teknik arşiv ne zaman gerekli olabilir?

Eski tesisler veya karmaşık bir geçmişi olan gayrimenkuller için standart güncel kayıt özeti bazen yetersiz kalabilir. NAPR’da şu kaynaklardan elde edilen bilgiler mevcuttur: teknik envanter arşivi, bunlara tesisin hukuki statüsü ve arşiv planları hakkındaki bilgiler de dahildir.

Aşağıdaki durumlarda bu tür bir ek kontrolü değerlendirmek mantıklıdır:

• bina eski;
• Mevcut yerleşim planı, belgelerdekinden önemli ölçüde farklıdır;
• dairenin önceki özellikleriyle ilgili bazı sorular ortaya çıkıyor;
• kadastro bilgileri ile fiili durum arasında uyuşmazlık bulunmaktadır;
• Hukukçunun, söz konusu nesnenin tarihsel verilerini yeniden oluşturması gerekmektedir.

Mevcut tarifelere göre, teknik arşivden alınan gayrimenkulün hukuki durumuna ilişkin bilginin bedeli 4 iş günü içinde 9 GEL, 1 iş günü içinde 26 GEL veya başvuru gününde 39 GEL. Arşiv envanter planı — 4 iş günü içinde 7 GEL, 1 gün içinde 20 GEL veya başvuru gününde 26 GEL.

Alan uyumu. Kayıt defterindeki alanı, ilanda belirtilen alanla karşılaştırın. Bir tutarsızlık varsa, bunun nedenini netleştirin. Mümkünse, yerinde inceleme sırasında gerçek alanı ölçün.

Plan değişiklikleri. Satıcıya dairenin yerleşim planında herhangi bir değişiklik yapılıp yapılmadığını sorun. Dairenin mevcut durumunu kadastro planıyla karşılaştırın. Tespit edilen her türlü değişikliğin yasal olup olmadığı, belgelere göre ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Mevcut durum. Daireyi dikkatlice inceleyin: duvarlar, tavanlar, zeminler, pencereler, sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı. Herhangi bir şüpheniz varsa, sözleşmeyi imzalamadan önce bir teknik uzmandan inceleme talep edin.

İletişim. Her şeyin çalışıp çalışmadığını kontrol edin: su temini, sıcak su, elektrik şebekesi, ısıtma veya klima.

Mobilya ve beyaz eşya. Fiyata mobilya veya ev aletleri dahilse, bunların listesi sözleşmede veya sözleşmeye ekli ayrı bir belgede belirtilmelidir.

Borçlar ve cari hesaplar. Satıcıdan, kamu hizmetleri ve bakım ücretlerine ilişkin güncel ödeme durumunu teyit edin. Kamu hizmetleri borçları, kural olarak, gayrimenkul üzerindeki yükümlülükler arasında yer almaz ve sicilde gösterilmez; bu borçların durumunu satıcıdan veya yönetim şirketinden doğrudan ve ayrı olarak öğrenmeniz gerekir.

Devir belgesi. Dairenin teslim anındaki durumunu ve donanımını yazılı olarak belgelendirin; bu, anahtarların teslim edildiği sırada dairenin hangi durumda olduğu konusunda anlaşmazlıkların önlenmesini sağlar.

Sözleşmeyi imzalamadan önce satıcıdan ne istemeniz gerekir?

• Mülkün kadastro kodu.
• Mal sahibinin kimliğini doğrulayan belge.
• Mülkiyet hakkını kanıtlayan belge (sözleşme, tapu, mahkeme kararı) veya bunun usulüne uygun bir kopyası.
• Satış işlemini malik şahsen yapmıyorsa, temsilcinin yetki belgesini.
• Dairenin kadastro planı.
• Kamu hizmetleri ve bakım hizmetlerine ilişkin herhangi bir borcun bulunmadığına dair teyit.
• Uygun olduğu durumlarda, ikamet eden veya kayıtlı kişilerin fiili sayısına ilişkin bilgiler.
• Varsa, planlamada kararlaştırılan değişikliklere ilişkin bilgiler.

Anlaşmanın yapısı ve sözleşmenin temel maddeleri hakkında daha fazla bilgi için «Gürcistan'da gayrimenkul alım satım sözleşmesi: yapısı ve önemli maddeler«.

Yeni inşa edilmiş bir binayı nasıl kontrol edebilirim?

Geliştiriciden satın alınan hazır daire ile inşaat halindeki bir binadaki daire, denetim açısından temelde farklı durumlardır. İlk durumda alıcı, tamamlanmış mülkü görebilir ve teknik açıdan inceleyebilir. İkinci durumda ise incelemenin bir kısmı, henüz mevcut olmayan fiziksel daireye değil, tüm sürece — şirketlere, arsaya, belgelere ve sözleşme koşullarına — yöneliktir.

İnşaat halindeki bir gayrimenkul satın alırken alıcı fiilen şunları kontrol eder:

Şirket → Arsa → Ruhsat Belgeleri → Sözleşme Koşulları → İnşaatın Gerçekleşen Durumu

Toprak ve proje

İlk soru, inşaatın hangi arsa üzerinde yapıldığıdır. Arsanın kadastro kodunu öğrenin ve NAPR üzerinden kontrol edin: arazinin sahibi kimdir, arsa üzerinde kayıtlı herhangi bir kısıtlama veya ipotek var mı? Arsa doğrudan inşaat firmasına ait olabilir, ancak kiralanmış ya da banka lehine ipotekli de olabilir — riskleri değerlendirirken tüm bunları anlamak önemlidir. Projenin beyan edilen konumunun, arsanın kadastro verileriyle uyumlu olduğundan emin olun. Arsanın kadastro sınırlarına ilişkin durumu ayrıca şu yolla da kontrol edebilirsiniz: NAPR kadastro haritası.

Sadece arazinin sahibini değil, aynı zamanda arazinin kullanım amacını da kontrol edin

Bir arsa için sadece malikini ve üzerinde herhangi bir yükümlülük olup olmadığını belirlemek değil, aynı zamanda arsanın kayıtlı kullanım amacını da tespit etmek önemlidir.

NAPR, şu konularda bilgi edinme konusunda ayrı bir hizmet sunmaktadır: arazinin belirlenen kullanım amacı ve tarımsal arazi parselinin kategorisi.

Bu özellikle önemlidir:

• arazi parselinin satın alınması sırasında;
• eğer müteahhit, hukuki durumu karmaşık olan bir arsa üzerinde bir proje inşa ediyorsa;
• Alıcı, mülkün ileride inşa edilmesini veya kullanım amacının değiştirilmesini planlıyorsa.

Arazinin kullanım amacı ve kategorisi hakkındaki bilgiler şu anda şu şekildedir: 4 iş günü içinde 13 GEL, 1 iş günü içinde 26 GEL ve başvuru gününde 39 GEL.

Emlak geliştiricisi

Sizinle sözleşmeyi imzalayan tüzel kişinin hangisi olduğunu kontrol edin. Reklamdaki şirket adı ile sözleşmedeki tüzel kişi farklı olabilir — bu normaldir, ancak tam da bu tüzel kişinin söz konusu projeyle bağlantılı olduğundan ve projeyi hayata geçirme yetkisine sahip olduğundan emin olmanız gerekir.

İnşaat firmasının tüzel kişiliğini nasıl kontrol edebilirim?

Konut kompleksinin adı veya geliştiricinin markası, sözleşmede belirtilen tüzel kişilikle aynı olmayabilir. Bu nedenle, işleminizin tarafı olan şirketi mutlaka kontrol edin.

... sonra NAPR İşletme Sicili Şirketle ilgili güncel kayıt bilgilerini edinebilir ve kayıtlı verilerini kontrol edebilirsiniz.

Aşağıdakileri karşılaştırın:

• tam yasal adı;
• kimlik kodu;
• şirketin güncel durumu;
• temsil yetkisine sahip kişilerle ilgili bilgiler;
• sözleşmede belirtilen tarafın verileri.

Reklam veren marka, arsa sahibi ve sözleşmeyi imzalayan şirket farklı tüzel kişilikler ise, bunların projeyle olan bağlantılarının açıklanmasını ve belgelerle teyit edilmesini isteyin.

Girişimciler Sicili’nden alınan elektronik belge şu anda şu kadar tutuyor Bir iş günü içinde 13 GEL ya da Başvuru gününde 52 GEL.

Geliştiricinin tamamlanmış projelerini inceleyin. Mümkünse, teslim edilmiş binaları bizzat ziyaret edin: ortak alanların durumu, inşaat kalitesi, binaların gerçek görünümü — tüm bunlar şirketin standartları hakkında bir fikir verir. İnternetteki yorumlar bir kılavuz görevi görebilir, ancak değerlendirme için tek kaynak olmamalıdır.

İnşaat ruhsatı — temel belge. Belirli bir tesisin inşaat ruhsatının sunulmasını isteyin. Ruhsatın varlığı, yetkili makamın belirlenen prosedür çerçevesinde inşaatı onayladığını teyit eder; inceleme sırasında ruhsatı projenin kendisiyle, arsa ile, beyan edilen sürelerle ve belgelerdeki sonraki değişikliklerle karşılaştırmak da önemlidir. İzin belgesinin bulunmaması veya ibraz edilmemesi, dikkatli olunması gerektiğini gösteren ciddi bir işarettir. Tesislerin erken aşamada kontrol edilmesine ilişkin ayrıntılar için “Gürcistan'da kazı aşamasındaki mülk: riske değer mi?«.

İnşaat firmasıyla yapılan sözleşme

İnşaatı devam eden bir projeye ilişkin müteahhitle yapılan sözleşme, alıcının gelecekte yerine getirilecek yükümlülükleri taahhüt etmesi nedeniyle özel bir dikkat gerektirir.

Sözleşmede şunların yer aldığını kontrol edin:

• Nesne kesin olarak tanımlandı — bina, blok, kat, daire numarası, alan.
• Kaplama açıklanmıştır — türü ve somut bileşimi. Gürcistan’daki yeni binalardaki kaplama türleri hakkında daha fazla bilgi: «Gürcistan’daki yeni binalarda siyah, beyaz ve yeşil iskeletler«.
• Devir tarihi belirlendi — belirsiz ifadeler yerine kesin bir tarih veya dönem.
• Ödeme prosedürü belirlenmiştir — taksitlendirme aşamaları, tutarları ve koşulları.
• Tarafların sorumlulukları belirtilmiştir süre veya koşulların ihlali nedeniyle.
• Özelliklerin değiştirilebilme olasılığı açıklanmıştır — alan, yerleşim planı, iç mekan kaplamaları.
• Para iadesi prosedürü açıkça belirtilmiştir sözleşmenin feshi durumunda.
• Alıcının hakkının önceden tescil edilmesi imkânı öngörülmüştür — Gürcistan’ın “Kamu Sicili Hakkında” Kanununun 12. maddesi, tarafların sözleşmesine dayalı olarak gayrimenkul hakkının ön kaydını öngörmektedir; bu kaydın hukuki etkisi ve uygulanabilirliği, söz konusu sözleşme ve işlemin koşulları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
• Sözleşmenin feshi ve mücbir sebeplerle ilgili koşullar belirtilmiştir.

Tablo 3. İkinci el daire ile inşaat halindeki yeni binanın denetiminin karşılaştırılması

Bakın, Batum’daki konut kompleksleri

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾145 448

₾4 576/м²

Serenade

Batum, Havaalanı bölgesi

31,8m²'den başlayan fiyatlarla

2028

gelen ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾170 399

₾5 319/м²

Alliance Renaissance

Batum, Kobuleti

32,05m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾128 112

₾4 120/м²

OKTO Art House

Batum, Havaalanı bölgesi

31.1m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Tümünü görün

Dairenin teknik denetimi

Yasal açıdan sorunsuz bir dairede pahalıya mal olacak teknik kusurlar bulunabilir. Bu nedenle, belgelerin incelenmesi ile teknik kabul işlemleri farklı amaçlara hizmet eder.

Teknik inceleme, özellikle ikinci el gayrimenkul satın alırken ve geliştiriciden daireyi teslim alırken büyük önem taşır. Her iki durumda da amaç, belgeler imzalanmadan ve para ödenmeden önce mülkün gerçek durumunu tespit etmektir.

Duvarlar ve tavanlar. Duvarlarda çatlak, pürüz veya onarım izleri olup olmadığını kontrol edin. Yüzeylere hafifçe vurun; bu, boşlukları veya soyulmaları tespit etmenize yardımcı olabilir. Tavanlar herhangi bir deformasyon izi taşımamalıdır.

Nem ve sızıntı izleri. Köşelere, duvarların tavana birleştiği yerlere, pencere altlarına ve banyo-tuvalet alanlarına özellikle dikkat edin. Koyu lekeler, rutubet kokusu veya kurumuş su izleri, su yalıtımında sorunlar veya sızıntıların varlığına işaret edebilir.

Pencereler ve sızdırmazlık. Pencerelerin sıkıca kapanıp kapanmadığını, camlar arasında yoğuşma olup olmadığını ve çerçevelerin kenarlarında hava akımı olup olmadığını kontrol edin.

Havalandırma. Bir kağıt yaprağını havalandırma ızgarasına yaklaştırın — kağıt, hava akımı nedeniyle içeri çekilmelidir. Zayıf hava akımı, havalandırma kanalında bir sorun olduğunu gösterebilir.

Elektrik sistemi. Prizleri ve anahtarları, elektrik panosunun durumunu kontrol edin. Mümkünse, test cihazı yardımıyla gerilim ve topraklama olup olmadığını kontrol edin.

Su temini ve kanalizasyon. Muslukları açın, su basıncını ve sıcaklığını kontrol edin, tahliyeyi kontrol edin. Lavabonun altındaki ve banyodaki borularda sızıntı olup olmadığını kontrol edin.

Isıtma ve iklimlendirme. Klima veya ısıtma sistemi varsa, bunların çalışıp çalışmadığını kontrol edin. Dairenin ve binanın genel olarak nasıl ısıtıldığını öğrenin.

Gerçek alan. Mümkünse, özellikle standart dışı mekanlarda, bir şerit metre veya lazerli mesafe ölçer kullanarak alanı ölçün.

Mekanların geometrisi. Bir su terazisi kullanarak köşelerin dik açılı olup olmadığını ve duvarların dikey olup olmadığını kontrol edin. Önemli sapmalar, onarım ve mobilya yerleştirme işlemlerini zorlaştırır.

Cephenin ve ortak alanların durumu. Giriş holünü, merdiven boşluklarını ve binanın dış cephesini inceleyin. Ortak alanların durumu, binanın inşaat kalitesi ve bakım düzeyine ilişkin bir fikir verir.

Asansörler. Varsa asansörlerin çalışıp çalışmadığını kontrol edin. Yüksek katlı bir binada asansörlerin durumu ve güvenilirliği özellikle önemlidir. Daire kiraya verilmek üzere satın alınıyorsa, asansörlerin çalışır durumda olması da kiracılar açısından binanın konforunu etkileyebilir.

Yeni inşa edilen daireler için teslim alma süreci özellikle önemlidir: Dairedeki bitirme türü, geliştiriciden tam olarak ne talep etme hakkına sahip olduğunuzu belirler. Teslimat sırasında tespit ettiğiniz kusurları yazılı olarak ve mümkünse fotoğraf veya video ile belgelendirin — bu tür bir kayıt, dairenin durumunu teyit etmeye yardımcı olur; geliştiricinin belirli kusurları giderme yükümlülüğü, sözleşmeye ve geçerli mevzuata bağlıdır.

Yüksek değerli bir gayrimenkul söz konusu olduğunda veya dairenin durumu konusunda şüpheler varsa, profesyonel bir teknik inceleme, satın alma sonrasında beklenmedik masraflar ortaya çıkma riskini azaltabilir.

Sözleşme, satıcı ve ödeme

Denetimin üç alanı — satıcının kimliği, sözleşmenin içeriği ve ödeme şekli — birbiriyle bağlantılı olmakla birlikte farklı amaçlara hizmet eder. Her biri ayrı ayrı dikkat gerektirir.

Satıcı

Karşınızdaki kişinin veya şirketin, sicilde malik olarak belirtilen kişi veya şirket olduğundan emin olun. Satıcı bir gerçek kişi ise, pasaport bilgilerini kayıtlardaki bilgilerle karşılaştırın. Satıcı bir şirket ise, temsilcisinin bu işlem için yetkili olduğundan ve şirket tüzüğü veya ilgili kurumsal karar çerçevesinde hareket ettiğinden emin olun.

İşlemi bir temsilci yürütüyorsa, yetki belgesini kontrol edin: Yetki, söz konusu mülkün satışını ve işlemin tescili için gerekli işlemleri kapsıyor mu? Belgenin geçerlilik süresi dolmuş mu? Belgeye ilişkin şüpheleriniz varsa veya yabancı bir ülkeden düzenlenmiş bir vekaletname söz konusuysa, sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.

Sözleşme

Satış sözleşmesinde aşağıdakiler açıkça belirtilmelidir:

• Nesnenin kesin olarak tanımlanması — kadastro kodu, adres, alan, kat.
• Fiyat — sözlü anlaşmalara atıfta bulunulmaksızın belirli bir tutar.
• Ödeme para birimi ve gerekirse dönüştürme prosedürü.
• Zamanlama — ödeme yükümlülüğü ne zaman doğar, nesne ne zaman devredilir?
• Ödeme prosedürü — aşamalı olarak mı yoksa tek seferde mi, hangi mekanizma aracılığıyla.
• Nesnenin devri anı — anahtarlar teslim edildiğinde ve teslim-teslim belgesi imzalandığında.
• Gayrimenkulün durumu teslimat anında, mobilya ve ev aletleri de dahil olmak üzere (eğer öngörülmüşse).
• Tarafların sorumlulukları yükümlülüklerin ihlali nedeniyle.
• Sözleşmenin feshedilme gerekçeleri ve her bir taraf için sonuçları.
• Ekler — kadastro planı, mobilya listesi, yeni bina için teknik özellikler.

Para

Ödeme planı konusu genellikle hafife alınır. Oysa yanlış düzenlenmiş bir ödeme, nesnenin hukuki açıdan ne kadar temiz olduğu fark etmeksizin riskler yaratır.

Sadece sözlü anlaşmalara dayanarak büyük meblağlarda para transferi yapmayın. Satın alma kararınız için önemli bir koşul varsa — teslim tarihi, iç mekan kaplaması, donanım veya satıcının yükümlülükleri gibi — bunun sözleşmede veya sözleşme ekinde açıkça belirtilmesini sağlayın.

Para transferini gerçekleştirmeden önce, alıcının ve ödeme gerekçesinin sözleşmeyle tam olarak uyumlu olduğundan emin olun. Para, doğrudan satıcıya veya müteahhide değil de bir bankaya, emanet aracısına, temsilciye veya başka bir üçüncü tarafa aktarılıyorsa, bu aktarımın açık ve yazılı olarak belgelenmiş bir gerekçesi olmalıdır.

Banka havalesindeki ödeme amacı, sözleşme koşullarıyla uyumlu olmalıdır. Büyük tutarlı uluslararası havaleleri önceden planlamak akıllıca olacaktır: banka, destekleyici belgeler talep edebilir ve işlem süreleri beklenmedik şekilde uzun sürebilir.

Gayrimenkul satın almak için uluslararası para transferlerinin işleyişi hakkında daha fazla bilgi için — «Gayrimenkul satın almak için Gürcistan’a nasıl para gönderilir?«.

Satın aldıktan sonra mülk tescili ne kadara mal olur?

NAPR’nin geçerli tarifelerine göre, gayrimenkul hakkının doğması, değişmesi veya sona ermesinin tescili için gereken ücret şöyledir:

Kayıt için sunulan sözleşmedeki tarafların imzalarının tasdiki şu tutarda 7 GEL.

Kayıt hızı başvuru sahibi tarafından seçilir. Mülkün değeri, bu kayıt ücretinin tutarını etkilemez.

150, 270 ve 350 GEL tutarındaki ücretler ile imza tasdiki için 7 GEL tutarındaki harç, NAPR’nin resmi sayfasında belirtilmiştir.

Sadece daireyi değil, diğer yerleri de kontrol edin

Mülkün çevresi, belgelere odaklanırken kolayca gözden kaçırılabilen bir unsurdur. Oysa evin çevresinde bulunan unsurlar, hem yaşam konforunu hem de dairenin yatırım potansiyelini önemli ölçüde etkileyebilir.

Pencereden görünen manzara, evin önündeki boş alan ya da rahat bir giriş yolu, bugün durumun değişmeyeceği anlamına gelmez. Sadece daireyi değil, mülkün çevresini de incelemek gerekir.

Komşu parseller. Evin yanındaki arsaların durumunu netleştirin. Boş bir arsa, inşaat amaçlı ayrılmış olabilir. Mülkün çevresindeki kadastro durumunu şu yolla kontrol edebilirsiniz: NAPR kadastro haritası.

Gelecekte yapılacak imar projesi. Batum ve diğer hızla gelişen bölgelerde yeni binaların inşası, kentsel gelişimin olağan bir parçasıdır. Yakınlarda yeni bir yüksek katlı bina inşa edilirse, pencereden görünen deniz veya dağ manzarası değişebilir. Yatırım fırsatlarını değerlendirirken bu hususu göz önünde bulundurmak gerekir.

Binaya giriş ve otopark. Bölgeye girişin nasıl düzenlendiğini ve park yerleri olup olmadığını değerlendirin. Kiralık konutlar söz konusu olduğunda, park yeri seçimde önemli bir faktör olabilir.

Altyapı. Mağazalara, okullara, sağlık merkezlerine ve toplu taşıma duraklarına olan mesafeyi gerçekçi bir şekilde değerlendirin. Tanıtım materyallerinde genellikle en kolay güzergâhlar gösterilir; yürüyerek gidilecek yolu kendiniz kontrol edin.

Gürültü ve ticari mekanlar. Zemin katlardaki mağazalar, kafeler veya eğlence mekanları gürültüye neden olabilir. Zemin katta ve komşu binalarda neler olduğunu kontrol edin.

Denize olan gerçek mesafe. Bu durum özellikle Batum ve Gonio için geçerlidir. “Denize olan mesafenin” gerçek yürüyüş rotası yerine kuş uçuşu mesafe olarak belirtilip belirtilmediğini kontrol edin — aradaki fark oldukça büyük olabilir.

Yatırımcılar için likidite. Daire kiraya verilmek üzere satın alınıyorsa, daireyi kiracının bakış açısıyla değerlendirin: doğal ışık yeterli mi, daire planı ne kadar işlevsel, manzara var mı?

Batum’u ziyaret etmeyi düşünen ve şehrin semtlerini araştıranlar için “Batumi: semtler, altyapı ve konut fiyatları«.

Gayrimenkulü uzaktan satın alıyorsanız

Belge incelemesinin önemli bir kısmı uzaktan gerçekleştirilebilir. NAPR’den alınan bilgilere çevrimiçi olarak erişilebilir; kadastro verileri ve kısıtlamalara ilişkin bilgiler, şahsen oraya gitmeye gerek kalmadan elde edilebilir. Bununla birlikte, alıcının uzakta olması, bağımsız incelemenin önemini artırır ve ek dikkat gerektirir.

Elektronik belgelerin alınması. Satıcıdan veya emlakçiden tüm belgelerin (kimlik kartı, dayanak belgeler, sicil kaydı) taranmış veya elektronik kopyalarını vermesini isteyin. NAPR bilgilerini kendiniz kontrol edin — sadece satıcının gönderdiklerine güvenmeyin.

Video izleme. Dairenin ayrıntılı bir incelemesini içeren bir video görüşmesi yapılmasını isteyin: duvarlar, tavanlar, pencereler, sıhhi tesisat, pencerelerden görünen manzara, giriş holü, avlu. Bu, yerinde incelemenin yerini tutmaz, ancak bariz sorunları tespit etmenize olanak tanır.

Bağımsız kabul. Uzaktan satın alma durumunda, mülkü bizzat inceleyip yazılı bir rapor sunacak bağımsız bir teknik uzman veya güvenilir bir temsilciye başvurmak özellikle akıllıca olacaktır.

Temsilcinin yetki belgelerinin kontrolü. Birisi satıcı adına hareket ediyorsa veya sizin çıkarlarınızı temsil ediyorsa, usulüne uygun şekilde düzenlenmiş bir vekaletnamenin mevcut olduğundan emin olun.

Sözleşme. Sözleşmeyi imzalamadan önce iyice inceleyin. İfadelerden emin değilseniz, Gürcistan mevzuatına hakim bir hukukçuya danışın.

Banka havalesi. Uluslararası havaleler için ön hazırlık gereklidir: Bankanızdan gerekli belgeler, olası işlem süreleri ve komisyonlar hakkında bilgi alın. Alıcının ve ödeme gerekçesinin sözleşmeye uygun olduğundan emin olun.

Durumun kaydedilmesi. Uzaktan satın alma işlemlerinde, teslim alma belgesi ve dairenin teslim anındaki durumuna ilişkin video kaydı özellikle önemlidir. Bu, mülkün durumu konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda sizi korur.

Ne zaman bir avukata başvurulmalıdır?

Alıcı, kadastro kodunu, mal sahibini ve NAPR’deki temel bilgileri ilk etapta kendi başına kontrol edebilir. Aşağıdaki durumlarda, daha kapsamlı bir hukuki inceleme özellikle yerinde olacaktır:

• mülk üzerinde ipotek, haciz veya yasak kayıtlıdır;
• satıcı, bir temsilci aracılığıyla hareket eder;
• yabancı bir vekaletname kullanılır;
• gayrimenkul, yakın zamanda miras yoluyla veya mahkeme kararıyla edinilmişse;
• Mülkiyet haklarının devriyle ilgili geçmiş, bazı soruları gündeme getiriyor;
• fiili yerleşim planı belgelere uymuyor;
• inşaatı devam eden bir binada daire aranıyor;
• arsanın sahibi, sözleşmeyi imzalayan şirket değildir;
• paranın üçüncü bir kişiye havale edilmesini teklif ediyorlar;
• satıcı — karmaşık bir kurumsal yapıya sahip bir şirket;
• Anlaşmanın önemli şartları yalnızca reklamlarda veya yazışmalarda yer almaktadır.

Bir varlığın geçmişi ve işlemin yapısı ne kadar karmaşıksa, sadece standart NAPR ekstresiyle yetinmek için o kadar az gerekçe vardır.

İşlemden önce dikkat edilmesi gereken uyarı işaretleri

Aşağıda, dikkat edilmesi gereken belirtiler yer almaktadır: işlemi durdurmak ve ödeme yapılmadan önce durumun açıklığa kavuşturulmasını sağlamak. Bunlar tek başlarına otomatik olarak dolandırıcılık anlamına gelmez, ancak her biri net bir açıklama gerektirir.

• Satıcı, kadastro kodunu bildirmeyi reddediyor. Bu olmadan, tam olarak istediğiniz nesneyi kontrol ettiğinizden emin olmak çok daha zordur.
• Kayıt defterindeki malik bilgileri, satıcının verdiği bilgilerle örtüşmemektedir. Bu tutarsızlık, belgelerle açıklanmalıdır.
• Mülk, yetki belgeleri net bir şekilde düzenlenmemiş bir temsilci tarafından satılmaktadır. Yetki belgesini yok, gösterilmiyor ya da içeriği şüphe uyandırıyor.
• İlanda belirtilen alan, kayıt verilerinden önemli ölçüde farklıdır. Küçük farklılıklar anlaşılabilirken, büyük farklılıklar ise sorgulanması gereken bir durumdur.
• Plan değişikliklerini veya diğer uyuşmazlıkları “daha sonra yasallaştıracaklarını” vaat ediyorlar. Bu risk, satıcı için değil, yeni malik için geçerlidir.
• Doğrulama için yeterli süre ve belgeler sağlanana kadar derhal büyük miktarda bir depozito yatırılması isteniyor. Bu tür bir şart, alıcı için riski artırır.
• Ödemenin üçüncü bir kişiye yapılmasının önerildiği belirtilmektedir; ancak sözleşme ve diğer belgelerde bu tür bir havalenin gerekçesi açıklanmamaktadır.
• Satıcı, satın alma kararınız açısından önemli olan bir koşulu sözleşmeye dahil etmeyi reddediyor. Teslim tarihi, son rötuşlar, donanım — tüm bunlar belgede veya belgeye ekli bir dosyada yer almalıdır.
• İnşaat firması inşaat ruhsatını vermiyor. Bu temel bir belgedir; gösterilmemesi ciddi bir işarettir.
• Sözleşmenin konusunu kesin olarak belirlemek mümkün değildir. Kadastro kodu yok, kesin alan bilgisi yok, daire numarası yok.
• Süre, kaplama veya getiri ile ilgili vaatler yalnızca sözlü olarak verilmektedir. Önemli anlaşmalar yazılı olarak teyit edilmelidir.
• Satıcı, teknik incelemeyi engelliyor. Daireyi bir uzmana göstermek istememek, bunun nedenleri üzerinde düşünmek için bir neden oluşturur.

Farklı gayrimenkul türleri için asgari inceleme

Satın almadan önce kontrol listesi

Onlarca tesisi kendiniz kontrol etmek istemiyor musunuz? The Residence için kısa bir emlak seçimi sürecinden geçin — hedeflerinize ve bütçenize uygun seçeneklere daraltmanıza yardımcı olacağız. Gürcistan'da gayrimenkul seçmek

Tablo 4. Rezervasyon ve ana ödeme öncesinde kontrol edilecekler listesi

Sonuç

Gürcistan’da gayrimenkul satın almanın güvenliği, tek bir belgeyle değil, birkaç aşamada yapılan sistemli bir kontrol süreciyle sağlanır.

NAPR verileri, mülkiyetin kime ait olduğu, kayıtlı herhangi bir kısıtlama olup olmadığı ve mülkün kadastro verileriyle uyumlu olup olmadığı gibi önemli hukuki soruların bir kısmına yanıt vermektedir. Teknik inceleme, sicil kayıtlarında yer almayan hususları ortaya çıkarır: kusurlar, planlamadaki fiili değişiklikler ve mühendislik sistemlerinin durumu; bu tür değişikliklerin hukuka uygunluğu, belgelere göre ayrı olarak kontrol edilmelidir. Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve müzakereler sırasında üzerinde anlaşılan her şeye uygun olmalıdır — sadece sözlü olarak değil, yazılı olarak da.

Yeni inşa edilen bir gayrimenkul için inceleme, bir başka aşamayı daha içerir: arsa sahibi ve imar temeli, izin belgeleri ve geliştirici şirket. Bu veriler, gayrimenkulün standart incelemesine dahil değildir, ancak satın alma risklerini önemli ölçüde etkiler.

Para yatırılmadan önce başlatılan inceleme, önemli riskleri önceden tespit etme, ek belgeler talep etme ve gerekirse önemli mali yükümlülükler üstlenmeden önce işlemden vazgeçme imkânı sunar.

Gürcistan’da gayrimenkul satın almaya ilişkin eksiksiz adım adım kılavuz: «Gürcistan'da gayrimenkul nasıl satın alınır?«.