Як перевірити нерухомість у Грузії

Грузія пропонує відносно просту процедуру оформлення угод з нерухомістю — зокрема, доступна прискорена реєстрація права власності, аж до оформлення в день подання заяви. Але швидке оформлення не означає, що об’єкт можна купувати без попередньої перевірки. Саме тут багато покупців припускаються помилки: довіряють словам агента або продавця, не перевіряють кадастрові дані та пропускають надзвичайно важливі етапи перевірки.

Перевірку необхідно провести до підписання договору та перерахування значних коштів. Однієї перевірки ПІБ власника недостатньо: потрібно переконатися, що об’єкт відповідає документам, не обтяжений обмеженнями, а продавець дійсно має право розпоряджатися квартирою.

Процедура відрізняється залежно від типу об’єкта. У разі вторинної квартири перевіряють власника, історію об’єкта та його фактичний стан. У разі новобудови, що споруджується, — додатково землю, девелопера, дозвільну документацію та умови договору.

Як швидко перевірити нерухомість у Грузії перед купівлею

Для попередньої перевірки попросіть у продавця кадастровий код об’єкта. Потім через офіційний реєстр нерухомості NAPR перевірте зареєстрованого власника, кадастрові характеристики нерухомості та відомості про права й обмеження.

Далі дійте за такою схемою:

1. Перевірте кадастровий код, адресу, площу та призначення об’єкта.
2. Переконайтеся, що продавець є зареєстрованим власником або має відповідні повноваження.
3. Перевірте наявність іпотеки, арештів, заборон та інших зареєстрованих обмежень.
4. Порівняйте фактичне планування та стан об’єкта з документами.
5. У разі новобудови окремо перевірте земельну ділянку, юридичну особу забудовника та дозвіл на будівництво.
6. Ознайомтеся з договором, порядком оплати та умовами передачі об’єкта.
7. Перед основною оплатою ще раз отримайте актуальну інформацію від NAPR.

Виписка з реєстру — це лише частина перевірки. Вона не відображає технічний стан квартири, фактичні зміни планування, якість ремонту та всі можливі ризики з боку продавця.

Що слід перевірити перед внесенням грошей

Перевірку починають не після підписання попереднього договору, а до цього. Не слід розпочинати перевірку вже після передачі значної суми продавцю — на цей момент важелів для захисту своїх інтересів значно менше.

Перед перерахуванням значної суми необхідно усунути три групи ризиків: об'єкт, продавець та умови угоди. Перевірка має бути завершена до того, як покупець візьме на себе фінансове зобов’язання, яке складно або дорого скасувати.

Таблиця 1. Покрокова перевірка перед купівлею нерухомості в Грузії

Актуальні новобудови Грузії

Нова пропозиція

від ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Батумі, Гоніо

від 183м²

2028

Пропозиція місяця

від ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі, Гоніо

від 66.10м²

2027

від ₾918 365

₾5 103/м²

New Village — Second phase

Батумі, Гоніо

від 180м²

2027

від ₾209 492

₾7 405/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Батумі, Гоніо

від 28.3м²

2026

від ₾488 045

₾7 872/м²

Vake Residence

Тбілісі, Ваке

від 62 м²

Здано

від ₾274 153

₾10 154/м²

Alliance Centropolis

Батумі, проспект Руставелі

від 27м²

2028

Дивитися все

Перевірка об’єкта через NAPR

NAPR (Національне агентство публічного реєстру) — державний орган, який веде реєстр прав на нерухомість та пов’язані з ним реєстри й інформаційні сервіси. За допомогою офіційних даних можна перевірити зареєстроване право власності та кадастрові характеристики об’єкта, а також отримати відомості про зареєстровані права та зобов’язання й публічно-правові обмеження, включаючи арешти, заборони та податкову іпотеку. Для різних видів відомостей використовуються відповідні реєстри та інформаційні сервіси NAPR. Без звернення до цих даних повноцінна перевірка нерухомості неможлива.

Кадастровий код — унікальний ідентифікатор об’єкта в реєстрі. Саме за ним можна знайти конкретну квартиру чи будинок. Попросіть продавця надати кадастровий код заздалегідь. Якщо продавець відмовляється його повідомити — це вже перший тривожний сигнал.

Перевірку об’єкта проводять через офіційний портал NAPR. Отримати інформацію можна онлайн або у відділенні «Дому юстиції» у Тбілісі, Батумі та інших містах. Рекомендується запитувати актуальну інформацію безпосередньо перед укладенням угоди, а не покладатися на виписку, отриману продавцем кілька тижнів тому: за цей час ситуація з об’єктом може змінитися. Електронна виписка з реєстру доступна протягом одного робочого дня або в день звернення — залежно від обраного тарифу.

Як самостійно перевірити нерухомість через NAPR

1. Отримайте кадастровий код. Попросіть його у власника, агента або девелопера.
2. Відвідайте офіційний сайт NAPR. Для нерухомості використовується розділ «Real Estate Registry».
3. Замовте актуальну виписку з Публічного реєстру. Вона дає змогу перевірити основні зареєстровані відомості про об’єкт.
4. Перевірте кадастровий код та адресу. Вони повинні стосуватися саме тієї квартири, будинку чи ділянки, яку ви купуєте.
5. Перевірте власника. Порівняйте зареєстрованого власника з продавцем та його документами.
6. Перевірте площу та характеристики об’єкта. Будь-які помітні розбіжності необхідно пояснити до укладення угоди.
7. Додатково запитайте про обмеження та зобов’язання. Це особливо важливо для перевірки арештів, заборон, податкової іпотеки та інших записів.
8. Отримайте кадастровий план земельної ділянки, якщо потрібно перевірити межі.
9. Перед здійсненням основної оплати повторіть перевірку. Не покладайтеся лише на виписку, яку продавець отримав кілька тижнів або місяців тому.

Скільки коштує перевірити нерухомість через NAPR

Тарифи можуть змінюватися. Перед тим, як замовити документи, перевірте актуальну вартість на офіційному сайті NAPR.

Що переглянути в реєстрі

У даних NAPR покупцеві важливо звернути увагу на кілька ключових моментів.

Ідентифікація об’єкта. Кадастровий код, адреса, тип об’єкта. Переконайтеся, що дані в реєстрі відповідають тому, що пропонує продавець. Якщо адреса в оголошенні та в реєстрі не збігаються — з’ясуйте причину.

Площа. Площа, зареєстрована в реєстрі, може відрізнятися від площі, вказаної в оголошенні або рекламних матеріалах. Якщо є розбіжність — з’ясуйте її причину. За можливості перевірте фактичну площу під час огляду.

Призначення об’єкта. Важливо з’ясувати, чи належить об’єкт до житлових чи нежитлових, чи є земельна ділянка сільськогосподарською чи несільськогосподарською. Призначення об’єкта впливає на можливість використовувати нерухомість так, як це планує покупець.

Зареєстрований власник. У реєстрі зазначено особу, яка юридично є власником об’єкта. Відповідно до Цивільного кодексу Грузії, право власності на нерухомість набувається шляхом укладення письмової угоди та реєстрації в Публічному реєстрі. Розпоряджатися об’єктом має право зареєстрований власник або особа, яка діє від його імені на підставі відповідних повноважень.

Зареєстровані обмеження. Через NAPR можна отримати інформацію про зареєстровані права та зобов’язання, а також про публічно-правові обмеження — арешти, заборони та податкову іпотеку. Перевірити їх можна через відповідний інформаційний сервіс агентства. Наявність арешту чи іншого публічно-правового обмеження може перешкоджати реєстрації угоди або обмежувати право розпоряджатися об’єктом; у кожному випадку необхідно перевірити зміст конкретного запису.

Чи можна купувати квартиру з зареєстрованою іпотекою

Сама наявність іпотеки не означає автоматично, що об’єкт неможливо придбати. Однак така угода вимагає окремої перевірки та узгодженого механізму зняття обтяження.

Перед перерахуванням коштів необхідно встановити:

• на чию користь зареєстровано іпотеку;
• яке зобов’язання вона забезпечує;
• за яких умов іпотека буде припинена;
• хто і в який момент перераховує кошти кредитору;
• коли подаються документи на зняття іпотеки;
• як зняття обтяження пов’язане з реєстрацією права нового власника.

Якщо продавець пропонує спочатку повністю перерахувати йому гроші, а іпотеку зняти пізніше, таку схему слід окремо перевірити з юристом перед здійсненням оплати.

Як інтерпретувати результат перевірки NAPR

Не хочете самостійно розбиратися в реєстрах?

Ми можемо провести перевірку об’єкта за вас до того, як ви внесете депозит або основну оплату.
Під час підбору нерухомості фахівці The Residence перевіряють основні параметри об’єкта:

• зареєстрованого власника;
• кадастрові дані та характеристики нерухомості;
• зареєстровані обтяження та іпотеку;
• документи продавця або юридичної особи;
• для новобудови — земельну ділянку, забудовника та дозвільну документацію;
• основні умови договору та схему оплати;
• розбіжності та ризики, на які варто звернути увагу перед укладенням угоди.

[Підібрати та перевірити нерухомість у Грузії]

Як перевірити власника

Встановити, хто є зареєстрованим власником, — це лише перший крок. Далі потрібно переконатися, що саме ця особа підписує договір купівлі-продажу.

Якщо угоду укладає представник — агент, родич або співробітник компанії — перевірте документ, що підтверджує його повноваження: чи охоплюють надані повноваження продаж конкретного об’єкта та необхідні дії щодо реєстрації угоди, яка форма документа та чи не закінчився термін його дії. Для угоди з нерухомістю та її подальшої реєстрації в NAPR заздалегідь уточніть вимоги до форми та засвідчення цього документа в конкретній ситуації; довіреність іноземного походження може додатково вимагати легалізації або апостилю та перекладу. Не слід покладатися на запевнення третьої сторони щодо наявності повноважень: документ потрібно вивчити особисто або передати юристу.

Якщо продавець — юридична особа, переконайтеся, що її представник діє в межах своїх повноважень і що сама юридична особа є законним власником об’єкта згідно з реєстром.

Якщо ім’я продавця, кадастровий код, площа або статус об’єкта не збігаються з документами угоди — спочатку з’ясуйте причину розбіжності, а вже потім переходьте до оплати.

Які офіційні сервіси стануть у нагоді під час перевірки

Що реєстр не перевірить за вас

Перевірка через NAPR дає відповіді на значну частину юридичних питань: хто є власником, чи немає зареєстрованих обмежень, чи відповідає кадастровий код об’єкту. Однак одного документа недостатньо для повноцінної перевірки. Низку ризиків реєстр не виявляє — і покупці, які на цьому зупиняються, можуть зіткнутися з неприємними сюрпризами вже після оформлення угоди.

Фактичні зміни планування. У реєстрі зафіксовано об’єкт відповідно до кадастрового плану. Якщо в квартирі знесли перегородки, об’єднали санвузли або розширили кімнати за рахунок лоджії — у реєстрі цього не буде. Законність таких змін встановлюється окремо на підставі документів і створює ризики для нового власника, якщо зміни не були узгоджені.

Фізичний стан та приховані дефекти. У реєстрі немає інформації про тріщини в стінах, протікання даху, проблеми з вентиляцією чи неякісну електропроводку. Ці недоліки виявляються лише під час очного огляду — а іноді лише після заселення.

Якість та склад оздоблення. Відповідність фактичного оздоблення тому, що зазначено в договорі або специфікації, необхідно перевіряти окремо — за документами та безпосередньо на об’єкті.

Фактичні комунікації. Наявність електроенергії, води, діючої каналізації та опалення слід перевіряти на об’єкті, а не в документах.

Стан спільного майна будинку. Ліфти, під’їзд, покрівля, фасад, трубопроводи у місцях загального користування — все це не відображається в реєстрі.

Зміст договору. NAPR підтверджує право власності, але не аналізує умови вашої конкретної угоди. Договір купівлі-продажу слід вивчати окремо.

Плани забудови сусідніх ділянок. Якщо поруч із будинком зараз знаходиться пустир, це не означає, що він залишиться пустирем через кілька років. Реєстр не описує ситуацію навколо об’єкта.

Окремі обставини попередніх угод. Виписка NAPR відображає поточну ситуацію, але не завжди розкриває всю історію переходів права, що в окремих випадках вимагає додаткового аналізу.

Таблиця 2. Що перевіряється за офіційними даними, а що потребує додаткової перевірки

Як перевірити квартиру на вторинному ринку

Перевірка квартири на вторинному ринку має свої особливості. Окрім поточного власника та зареєстрованих обмежень, в окремих випадках важливо вивчити історію переходів права власності, підстави придбання нерухомості, зміни планування та фактичний стан об’єкта. Об’єкт встиг змінити кількох власників, пройти через різні угоди, можливо — через успадкування або судові процеси. Завдання покупця — розібратися в поточній ситуації та переконатися, що все гаразд.

Право власності. Перевірте, хто є зареєстрованим власником згідно з актуальними даними NAPR. Переконайтеся, що саме ця особа виступає продавцем за договором.

Кадастрові дані. Порівняйте кадастровий код, площу, поверх та адресу з тими даними, що вказані в оголошенні та договорі. Розбіжності не завжди означають проблему, але кожна з них потребує пояснення.

Документи продавця. Попросіть надати документ, що посвідчує особу, а також документи, на підставі яких виникло право власності — договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про спадщину. У разі підвищеного ризику попросіть надати їх належні копії та, за необхідності, перевірте інформацію через NAPR.

Повноваження представника. Якщо квартиру продає не сам власник — перевірте документ, що підтверджує повноваження представника: чи поширюються вони на продаж конкретного об’єкта та необхідні дії щодо реєстрації угоди, чи не закінчився термін їхньої дії. Для укладення угоди з нерухомістю та її реєстрації в NAPR заздалегідь з’ясуйте, які вимоги висуваються до форми та засвідчення цього документа в конкретній ситуації.

Зареєстровані обмеження. Переконайтеся у відсутності іпотеки, арешту, заборони, податкової іпотеки чи інших обтяжень. Відсутність зареєстрованих обмежень усуває один із ключових ризиків, але не замінює перевірку документів та обставин угоди.

Історія об’єкта. У деяких випадках — наприклад, якщо квартира часто змінювала власників протягом короткого періоду або перейшла у спадок — доцільно запросити архівні відомості про попередні записи в реєстрі та розглянути більш детальний юридичний аналіз.

Чи потрібно додатково перевіряти продавця

Навіть якщо дані щодо самої квартири виглядають коректно, в угодах із підвищеним ризиком може знадобитися додаткова перевірка продавця.

Якщо продавець — фізична особа, зверніть увагу на наявність обмежень, виконавчих або інших обставин, які потенційно можуть вплинути на розпорядження майном.

Якщо продавцем є компанія, перевірте:

• чи зареєстровано юридичну особу;
• який його поточний статус;
• хто має право представляти компанію;
• чи є підписант договору особою, яка має необхідні повноваження;
• чи відповідає юридична особа, зазначена в договорі, компанії, яка фактично реалізує об’єкт.

NAPR веде окремий Реєстр підприємств и Реєстр обмежень, тому частину такої перевірки можна провести через офіційні сервіси агентства.

Якщо є ознаки судового спору, виконавчого провадження, корпоративного конфлікту або складної історії власності, однієї перевірки виписки на квартиру недостатньо — потрібна більш ґрунтовна юридична перевірка.

Коли може знадобитися технічний архів

Для старих об’єктів або нерухомості зі складною історією стандартної актуальної довідки іноді недостатньо. У NAPR доступні відомості з архів технічного інвентарю, зокрема інформація про юридичний статус об’єкта та архівні плани.

Таку додаткову перевірку варто розглянути, якщо:

• об'єкт старий;
• нинішнє планування суттєво відрізняється від документів;
• виникають питання щодо попередніх характеристик квартири;
• кадастрова інформація та фактичний стан погано узгоджуються;
• юристу необхідно відновити історичні дані щодо об’єкта.

За чинними тарифами інформація з технічного архіву щодо юридичного статусу нерухомості коштує 9 GEL за 4 робочі дні, 26 GEL за 1 робочий день або 39 GEL у день звернення. Архівний інвентаризаційний план — 7 GEL за 4 робочі дні, 20 GEL за 1 день або 26 GEL у день звернення.

Відповідність площі. Порівняйте площу, зазначену в реєстрі, з тією, що вказана в оголошенні. Якщо є розбіжність — з’ясуйте її причину. За можливості виміряйте фактичну площу під час огляду.

Зміни у плануванні. Запитайте продавця, чи вносилися зміни до планування квартири. Звірте поточний стан квартири з кадастровим планом. Законність будь-яких виявлених змін необхідно перевіряти окремо за документами.

Фактичний стан. Уважно огляньте квартиру: стіни, стелі, підлоги, вікна, сантехніку, електрообладнання. Якщо є сумніви — замовте огляд технічного фахівця до підписання договору.

Комунікації. Перевірте, чи все працює: водопостачання, гаряча вода, електромережа, опалення чи кондиціонування.

Меблі та побутова техніка. Якщо у вартість входять меблі або побутова техніка, їх перелік має бути зазначений у договорі або в окремому додатку до нього.

Заборгованості та поточні розрахунки. Уточніть у продавця поточний стан розрахунків за комунальні послуги та обслуговування. Заборгованості за комунальні платежі, як правило, не є речовими обтяженнями і не відображаються в реєстрі — їх необхідно з’ясовувати окремо, безпосередньо у продавця або керуючої компанії.

Акт передачі. Зафіксуйте стан та комплектацію квартири на момент передачі у письмовій формі — це дозволяє уникнути суперечок щодо того, в якому стані перебував об’єкт під час передачі ключів.

Про що слід запитати у продавця перед підписанням договору

• Кадастровий код об’єкта.
• Документ, що підтверджує особу власника.
• Документ, що підтверджує право власності (договір, свідоцтво, рішення суду), або його належну копію.
• Документ про повноваження представника, якщо продаж здійснює не власник особисто.
• Кадастровий план квартири.
• Підтвердження відсутності заборгованості за комунальні послуги та обслуговування.
• Відомості про фактичний склад осіб, які проживають або зареєстровані, якщо це доречно.
• Інформацію про узгоджені зміни планування, якщо такі є.

Детальніше про структуру угоди та ключові пункти договору читайте у матеріалі «Договір купівлі-продажу нерухомості в Грузії: структура та важливі пункти«.

Як перевірити новобудову

Готова квартира від девелопера та об’єкт у будинку, що будується, — це принципово різні ситуації з точки зору перевірки. У першому випадку покупець може оглянути готовий об’єкт і перевірити його технічний стан. У другому — частина перевірки стосується не самої квартири, якої ще немає, а всього ланцюжка: компанії, землі, документів та умов договору.

Купуючи об’єкт, що будується, покупець фактично перевіряє:

Компанія → Земля → Дозвільна документація → Умови договору → Фактичний хід будівництва

Земля та проєкт

Перше питання — на якій земельній ділянці ведеться будівництво. Уточніть кадастровий код ділянки та перевірте його через NAPR: хто є власником землі, чи немає зареєстрованих обмежень або іпотеки на ділянку. Земля може належати безпосередньо девелоперу, але може бути орендована або обтяжена іпотекою на користь банку — все це важливо розуміти під час оцінки ризиків. Переконайтеся, що заявлене розташування проєкту відповідає кадастровим даним ділянки. Ситуацію з кадастровими межами земельної ділянки можна додатково перевірити через кадастрову карту NAPR.

Перевірте не лише власника землі, а й її призначення

Щодо земельної ділянки важливо встановити не лише власника та наявність обтяжень, а й зареєстроване призначення ділянки.

NAPR надає окрему послугу з отримання інформації про цільове призначення землі та категорії сільськогосподарської земельної ділянки.

Це особливо важливо:

• під час придбання самої земельної ділянки;
• якщо девелопер будує об’єкт на земельній ділянці зі складним правовим статусом;
• якщо покупець планує подальше будівництво або зміну цільового призначення об’єкта.

Інформація про призначення та категорію землі зараз коштує 13 GEL за 4 робочі дні, 26 GEL за 1 робочий день і 39 GEL у день звернення.

Забудовник

Перевірте, яка юридична особа укладає з вами договір. Назва компанії в рекламі та юридична особа в договорі можуть відрізнятися — це нормально, але потрібно переконатися, що саме ця юридична особа пов’язана з конкретним проєктом і уповноважена його реалізовувати.

Як перевірити юридичну особу забудовника

Назва житлового комплексу або бренд девелопера може не збігатися з юридичною особою, зазначеною в договорі. Тому перевіряйте саме ту компанію, яка виступає стороною вашої угоди.

Через Реєстр підприємств NAPR можна отримати актуальну реєстраційну інформацію про компанію та перевірити її реєстраційні дані.

Порівняйте:

• повне юридичне найменування;
• ідентифікаційний код;
• поточний стан компанії;
• відомості про осіб, які мають повноваження щодо представництва;
• дані сторони, зазначені в договорі.

Якщо рекламний бренд, власник земельної ділянки та компанія, яка підписує договір, — це різні юридичні особи, попросіть пояснити та документально підтвердити їхній зв’язок із проєктом.

Електронна виписка з реєстру підприємців зараз коштує 13 GEL за один робочий день або 52 GEL у день звернення.

Ознайомтеся з реалізованими проєктами забудовника. За можливості особисто відвідайте вже введені в експлуатацію будинки: стан загальних зон, якість будівництва, фактичний вигляд об’єктів — усе це дає уявлення про стандарти компанії. Відгуки в інтернеті можуть слугувати орієнтиром, але не повинні бути єдиним джерелом оцінки.

Дозвіл на будівництво — ключовий документ. Попросіть надати дозвіл на будівництво конкретного об’єкта. Його наявність підтверджує, що компетентний орган дозволив будівництво в рамках встановленої процедури; під час перевірки важливо також зіставити дозвіл із самим проєктом, земельною ділянкою, заявленими термінами та подальшими змінами в документації. Відсутність дозволу або небажання його пред’явити — серйозний сигнал до обережності. Про деталі перевірки об’єктів на ранньому етапі читайте у статті «Нерухомість на стадії котловану в Грузії: чи варто ризикувати?«.

Договір із забудовником

Договір із забудовником щодо об’єкта, що споруджується, вимагає особливої уваги, оскільки покупець закріплює зобов’язання, які будуть виконуватися в майбутньому.

Перевірте, чи в договорі зазначено:

• Об’єкт точно ідентифіковано — корпус, секція, поверх, номер квартири, площа.
• Описано оздоблення — тип та конкретний склад. Детальніше про типи оздоблення в грузинських новобудовах: «Чорний, білий та зелений каркас у новобудовах Грузії«.
• Визначено термін передачі — конкретна дата або період, а не розпливчасті формулювання.
• Визначено порядок оплати — етапи, суми, умови розстрочки.
• Зазначено відповідальність сторін за порушення строків або умов.
• Описано можливість зміни характеристик — площа, планування, оздоблення.
• Чітко визначено порядок повернення коштів у разі розірвання договору.
• Передбачено можливість попередньої реєстрації права покупця — стаття 12 Закону Грузії «Про публічний реєстр» передбачає попередню реєстрацію права на нерухомість на підставі договору між сторонами; юридичну силу та застосовність такої реєстрації слід оцінювати з урахуванням умов конкретного договору та угоди.
• Визначено умови розірвання договору та форс-мажорних обставин.

Таблиця 3. Порівняння перевірки вживаної квартири та новобудови, що споруджується

Подивіться на житлові комплекси в Батумі

Стадія пре-сейлу

від ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Батумі, район Аеропорту

від 27.2м²

2029

від ₾145 448

₾4 576/м²

Serenade

Батумі, район Аеропорту

від 31.8м²

2028

від ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Батумі, Гоніо

від 43м²

2027

від ₾170 399

₾5 319/м²

Alliance Renaissance

Батумі, Кобулеті

від 32.05м²

2027

від ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2026

від ₾128 112

₾4 120/м²

OKTO Art House

Батумі, район Аеропорту

від 31.1м²

2027

від ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2029

Дивитися все

Технічна перевірка квартири

Квартира, яка не має юридичних проблем, може мати дорогі технічні дефекти. Тому перевірка документів і технічний прийом вирішують різні завдання.

Технічний огляд є особливо важливим під час купівлі вторинної нерухомості та під час приймання квартири від забудовника. В обох випадках завдання полягає в тому, щоб зафіксувати реальний стан об’єкта до того, як документи будуть підписані та гроші передані.

Стіни та перекриття. Огляньте стіни на наявність тріщин, нерівностей, слідів ремонту. Постукайте по поверхнях — це може допомогти виявити порожнини або відшарування. Перекриття повинні бути без слідів деформації.

Вологість та сліди протікання. Особливу увагу приділіть кутам, місцям стику стін зі стелею, зонам під вікнами та у санвузлі. Темні плями, запах вогкості або сліди висохлих патьоків можуть свідчити про проблеми з гідроізоляцією або протікання.

Вікна та герметичність. Перевірте, чи щільно зачиняються вікна, чи немає конденсату між склопакетами, чи немає протягів по периметру рам.

Вентиляція. Піднесіть аркуш паперу до вентиляційної решітки — він має бути притягнутий тягою. Слабка тяга може свідчити про проблему з вентиляційним каналом.

Електрика. Перевірте розетки та вимикачі, стан електрощита. За можливості переконайтеся у наявності напруги та заземлення за допомогою тестера.

Водопостачання та каналізація. Відкрийте крани, переконайтеся, що тиск води та її температура в нормі, перевірте злив. Огляньте труби під раковиною та у санвузлі на наявність протікання.

Опалення та кондиціонування. Якщо є кондиціонер або система опалення — перевірте, як вони працюють. З’ясуйте, як опалюється квартира та будинок загалом.

Фактична площа. Якщо є можливість, виміряйте площу рулеткою або лазерним далекоміром, особливо в нестандартних приміщеннях.

Геометрія приміщень. Перевірте прямокутність кутів і вертикальність стін за допомогою будівельного рівня. Значні відхилення ускладнюють ремонт і розміщення меблів.

Стан фасаду та загальних зон. Огляньте під'їзд, сходові клітки та фасад будинку ззовні. Стан загальних зон дає уявлення про якість будівництва та рівень обслуговування будівлі.

Ліфти. Перевірте, чи справно працюють ліфти, якщо вони є. Для висотної будівлі стан і надійність ліфтів мають особливе значення. Якщо квартиру купують для здачі в оренду, працездатність ліфтів також може впливати на зручність об’єкта для орендарів.

Для квартир у новобудовах прийомка є особливо актуальною: тип оздоблення визначає, чого саме ви маєте право вимагати від девелопера. Під час приймання фіксуйте виявлені недоліки письмово та, по можливості, на фото або відео — така фіксація допомагає підтвердити стан квартири; обов’язок девелопера усунути конкретні недоліки залежить від договору та чинного законодавства.

У разі дорогого об’єкта або наявності сумнівів щодо стану квартири професійний технічний огляд може знизити ризик несподіваних витрат після купівлі.

Договір, продавець та оплата

Три напрямки перевірки — особистість продавця, зміст договору та схема оплати — взаємопов’язані, але вирішують різні завдання. Кожен із них вимагає уваги.

Продавець

Переконайтеся, що перед вами саме та особа або та компанія, яка зазначена в реєстрі як власник. Якщо продає фізична особа — звіряйте дані паспорта з даними в реєстрі. Якщо продає компанія — переконайтеся, що її представник уповноважений на цю угоду та діє в межах статуту або відповідного корпоративного рішення.

Коли угоду укладає представник, перевірте документ про повноваження: чи охоплюють вони продаж конкретного об’єкта та необхідні дії щодо реєстрації угоди, чи не закінчився термін дії документа. Якщо документ викликає сумніви або йдеться про довіреність іноземного походження — проконсультуйтеся з юристом перед підписанням договору.

Договір

У договорі купівлі-продажу мають бути чітко зазначені:

• Точна ідентифікація об’єкта — кадастровий код, адреса, площа, поверх.
• Ціна — конкретна сума, без посилань на усні домовленості.
• Валюта розрахунків та порядок конвертації, якщо це доречно.
• Терміни — коли виникає зобов’язання щодо оплати, коли передається об’єкт.
• Порядок розрахунків — поетапно чи одноразово, за допомогою якого механізму.
• Момент передачі об’єкта — коли передаються ключі та підписується акт прийому-передачі.
• Стан нерухомості на момент передачі, включаючи меблі та побутову техніку, якщо вони передбачені.
• Відповідальність сторін за порушення зобов’язань.
• Підстави для розірвання договору та наслідки для кожної зі сторін.
• Додатки — кадастровий план, перелік меблів, технічні характеристики для новобудови.

Гроші

Питання щодо схеми оплати часто недооцінюють. Тим часом неправильно організований платіж створює ризики незалежно від того, наскільки об’єкт є юридично чистим.

Не переказуйте значну суму лише на підставі усних домовленостей. Якщо певна умова має істотне значення для вашого рішення про купівлю — термін передачі, оздоблення, комплектація чи зобов’язання продавця — доможіться, щоб її було закріплено в договорі або в додатку до нього.

Перед переказом коштів переконайтеся, що одержувач та підстава платежу точно відповідають умовам договору. Якщо кошти перераховуються не безпосередньо продавцю або девелоперу, а банку, ескроу-агенту, представнику чи іншій третій особі — таке перерахування має мати зрозумілу та документально оформлену підставу.

Призначення платежу в банківському переказі має відповідати умовам договору. Великий міжнародний переказ доцільно планувати заздалегідь: банк може вимагати підтверджуючі документи, а терміни обробки можуть виявитися несподівано тривалими.

Детальніше про механізм міжнародних переказів для придбання нерухомості — у матеріалі «Як переказати гроші до Грузії для придбання нерухомості«.

Скільки коштує реєстрація права власності після купівлі

Згідно з чинними тарифами NAPR реєстрація виникнення, зміни або припинення права на нерухомість коштує:

Засвідчення підписів сторін на угоді, поданій для реєстрації, коштує 7 GEL.

Швидкість реєстрації обирає заявник. Вартість самого об’єкта не впливає на розмір цього реєстраційного тарифу.

Тарифи 150, 270 і 350 GEL, а також збір у розмірі 7 GEL за підтвердження підписів вказані на офіційній сторінці NAPR.

Перевірте не лише квартиру

Оточення об’єкта — це той аспект купівлі, який легко пропустити, зосередившись на документах. Водночас те, що знаходиться навколо будинку, може суттєво впливати як на комфорт проживання, так і на інвестиційний потенціал квартири.

Вид з вікна, вільна ділянка перед будинком чи зручний під’їзд сьогодні не означають, що ситуація залишиться незмінною. Перевіряти потрібно не лише квартиру, а й околиці об’єкта.

Сусідні ділянки. З’ясуйте статус земельних ділянок поруч із будинком. Порожня ділянка може бути призначена під забудову. Перевірити кадастрову ситуацію навколо об’єкта можна через кадастрову карту NAPR.

Майбутня забудова. У Батумі та інших містах, що активно розвиваються, будівництво нових споруд є звичайною частиною міського розвитку. Вид з вікна на море чи гори може змінитися, якщо поруч з’явиться новий висотний будинок. Це варто враховувати під час оцінки інвестиційних перспектив.

Під'їзд до будинку та парковка. Оцініть, як організовано в’їзд на територію, чи є місця для паркування. Для орендованого житла наявність парковки може бути важливим фактором при виборі.

Інфраструктура. Реально оцініть відстань до магазинів, шкіл, поліклінік та громадського транспорту. У рекламних матеріалах часто вказуються зручні маршрути; самостійно перевірте, скільки часу займе дорога пішки.

Шум та комерційні приміщення. Магазини, кафе чи розважальні заклади на перших поверхах можуть створювати шум. Перевірте, що розташовано на першому поверсі та в сусідніх будівлях.

Фактична відстань до моря. Для Батумі та Гоніо це особливо актуально. Перевірте, чи не вказано відстань «до моря» по прямій замість реального пішохідного маршруту — різниця може бути значною.

Ліквідність для інвесторів. Якщо квартиру купують для здачі в оренду, оцініть планування та поверх з точки зору орендаря: чи достатньо природного світла, наскільки функціональне планування, чи є краєвид.

Тим, хто планує відвідати Батумі та вивчає райони міста, стане в нагоді огляд «Батумі: райони, інфраструктура та ціни на житло«.

Якщо купуєте нерухомість дистанційно

Значну частину документальної перевірки можна організувати дистанційно. Дані з NAPR доступні в Інтернеті; кадастрові дані та інформацію про обмеження можна отримати без особистої присутності. Проте віддаленість покупця підкреслює важливість незалежної перевірки та вимагає додаткової обережності.

Отримання електронних документів. Попросіть продавця або агента надати скани або електронні копії всіх документів: посвідчення особи, документів-підстав, виписки з реєстру. Перевірте відомості NAPR самостійно — не покладайтеся лише на те, що надіслав продавець.

Перегляд відео. Попросіть організувати відеодзвінок із детальним оглядом квартири: стіни, стелі, вікна, сантехніка, вид з вікон, під’їзд, двір. Це не замінює очного огляду, але дозволяє виявити очевидні проблеми.

Незалежне приймання. Під час дистанційної купівлі особливо доцільно залучити незалежного технічного фахівця або довірену особу, яка особисто огляне об’єкт і надасть письмовий висновок.

Перевірка повноважень представника. Якщо хтось діє від імені продавця або представляє ваші інтереси — переконайтеся, що у нього є належним чином оформлені повноваження.

Договір. Ознайомтеся з договором перед його підписанням. Якщо ви не впевнені у формулюваннях, проконсультуйтеся з юристом, який знається на грузинському законодавстві.

Банківський переказ. Міжнародні перекази вимагають попередньої підготовки: уточніть у своєму банку вимоги до документів, можливі терміни та комісії. Переконайтеся, що отримувач та підстава платежу відповідають умовам договору.

Фіксація стану. Під час дистанційної купівлі акт приймання-передачі та відеозапис стану квартири на момент передачі мають особливе значення. Це захищає вас у разі суперечок щодо стану об’єкта.

Коли варто звернутися до юриста

Покупець може самостійно провести попередню перевірку кадастрового коду, власника та базових відомостей NAPR. Більш ретельна юридична перевірка є особливо доцільною, якщо:

• на об’єкті зареєстровано іпотеку, арешт або заборону;
• продавець діє через представника;
• використовується іноземна довіреність;
• нерухомість нещодавно отримано у спадок або на підставі судового рішення;
• історія передачі прав викликає питання;
• фактичне планування не відповідає документам;
• купується квартира у будинку, що будується;
• земельна ділянка не належить компанії, яка підписує договір;
• пропонують переказати гроші третій особі;
• продавець — компанія зі складною корпоративною структурою;
• істотні умови угоди існують лише в рекламі або листуванні.

Чим складніша історія об’єкта та структура угоди, тим менше підстав обмежуватися лише стандартною випискою NAPR.

Ознаки ризику перед укладенням угоди

Нижче наведено ознаки, які повинні призупинити угоду та змусити розібратися в ситуації до здійснення оплати. Самі по собі вони не означають автоматично шахрайство, але кожен із них потребує чіткого пояснення.

• Продавець відмовляється повідомити кадастровий код. Без нього набагато складніше гарантувати, що ви перевіряєте саме той об’єкт, який потрібно.
• Відомості про власника в реєстрі не збігаються з даними продавця. Розбіжність потребує документального пояснення.
• Об’єкт продає представник, який не має чітко оформлених повноважень. Документа про повноваження немає, його не показують або його обсяг викликає сумніви.
• Площа, вказана в оголошенні, суттєво відрізняється від даних реєстру. Незначні розбіжності можна пояснити, а значні — це привід для запитань.
• Обіцяють «згодом узаконити» зміни у плануванні чи інші розбіжності. Це ризик для нового власника, а не для продавця.
• Вимагають негайно внести значний депозит, не надавши достатньо часу та документів для перевірки. Така вимога збільшує ризик для покупця.
• Пропонується перерахувати платіж третій особі, але договір та інші документи не містять пояснення щодо підстав такого перерахування.
• Умова, яка має істотне значення для вашого рішення щодо купівлі, продавець відмовляється закріпити в договорі. Термін передачі, оздоблення, комплектація — все це має бути зазначено в документі або в додатку до нього.
• Забудовник не надає дозвіл на будівництво. Це базовий документ, відмова його показати — серйозний сигнал.
• Неможливо чітко визначити предмет договору. Немає кадастрового коду, немає точної площі, немає номера квартири.
• Обіцянки щодо термінів, оздоблення чи прибутковості існують лише усно. Важливі домовленості необхідно зафіксувати в письмовій формі.
• Продавець перешкоджає технічному огляду. Небажання показувати квартиру фахівцю — привід замислитися над причинами.

Мінімальна перевірка для різних типів нерухомості

Перелік питань, які слід врахувати перед покупкою

Не хочете самостійно перевіряти десятки об’єктів? Пройдіть короткий відбір нерухомості The Residence — ми допоможемо звузити вибір до варіантів, що відповідають вашим цілям та бюджету. Підібрати нерухомість у Грузії

Таблиця 4. Остаточний контрольний список перед бронюванням та основною оплатою

Висновок

Безпека купівлі нерухомості в Грузії забезпечується не одним документом, а послідовною перевіркою на кількох рівнях.

Відомості NAPR дають відповіді на значну частину юридичних питань: хто є власником, чи немає зареєстрованих обмежень, чи відповідає об’єкт кадастровим даним. Технічний огляд виявляє те, що не відображається у відомостях реєстру: дефекти, фактичні зміни планування та стан інженерних систем; законність таких змін необхідно перевіряти окремо за документами. Договір визначає права та обов’язки сторін і має відповідати всьому, про що домовилися під час переговорів, — у письмовій формі, а не лише на словах.

У випадку новобудови перевірка охоплює ще один рівень: власника землі та підстави для забудови, дозвільну документацію та девелопера як компанію. Ці дані не входять до стандартної перевірки об’єкта, але суттєво впливають на ризики купівлі.

Перевірка, розпочата до внесення депозиту, дає змогу заздалегідь виявити суттєві ризики, запросити додаткові документи та, за необхідності, відмовитися від угоди до прийняття значних фінансових зобов’язань.

Повний покроковий посібник з купівлі нерухомості в Грузії: «Як придбати нерухомість у Грузії«.