Come verificare un immobile in Georgia

La Georgia offre una procedura relativamente semplice per la registrazione delle transazioni immobiliari — tra cui è disponibile la registrazione accelerata del diritto di proprietà, che può avvenire anche il giorno stesso della presentazione della domanda. Ma la rapidità delle procedure non significa che l’immobile possa essere acquistato senza una verifica preliminare. È proprio qui che molti acquirenti commettono un errore: si fidano delle parole dell’agente o del venditore, non verificano i dati catastali e tralasciano fasi di verifica di fondamentale importanza.

La verifica deve essere effettuata prima della firma del contratto e del versamento di somme ingenti. Non basta verificare il nome e il cognome del proprietario: occorre assicurarsi che l’immobile corrisponda alla documentazione, non sia gravato da vincoli e che il venditore abbia effettivamente il diritto di disporre dell’appartamento.

La procedura varia a seconda del tipo di immobile. Nel caso di un appartamento di seconda mano, vengono verificati il proprietario, la storia dell’immobile e le sue condizioni effettive. Nel caso di un immobile di nuova costruzione in fase di realizzazione, vengono verificati anche il terreno, il promotore immobiliare, la documentazione autorizzativa e i termini del contratto.

Come verificare rapidamente un immobile in Georgia prima dell'acquisto

Per una prima verifica, chiedete al venditore il codice catastale dell'immobile. Successivamente, tramite Registro immobiliare ufficiale NAPR Verificate il proprietario registrato, le caratteristiche catastali dell'immobile e le informazioni relative ai diritti e alle restrizioni.

A questo punto, procedete come segue:

1. Verificate il codice catastale, l'indirizzo, la superficie e la destinazione d'uso dell'immobile.
2. Assicuratevi che il venditore sia lo stesso del proprietario registrato oppure che disponga delle delega necessarie.
3. Verificate l'esistenza di ipoteche, pignoramenti, divieti e altre restrizioni registrate.
4. Confrontate la planimetria effettiva e lo stato dell'immobile con la documentazione.
5. Per un immobile di nuova costruzione, verificate separatamente il terreno, la persona giuridica del promotore immobiliare e la licenza edilizia.
6. Esaminate il contratto, le modalità di pagamento e le condizioni di consegna dell'immobile.
7. Prima di effettuare il pagamento principale, richiedete nuovamente i dati NAPR aggiornati.

L'estratto del registro è solo una parte della verifica. Non fornisce indicazioni sullo stato tecnico dell'appartamento, sulle effettive modifiche alla planimetria, sulla qualità dei lavori di ristrutturazione e su tutti i possibili rischi a carico del venditore.

Cosa verificare prima di effettuare un versamento

La verifica non ha inizio dopo la firma del contratto preliminare, bensì prima di esso. Non si dovrebbe iniziare la verifica dopo aver già versato una somma consistente al venditore — A questo punto, i mezzi a disposizione per tutelare i propri interessi sono notevolmente diminuiti.

Prima di trasferire una somma consistente, è necessario coprire tre categorie di rischio: l'oggetto, il venditore e le condizioni della transazione. La verifica deve essere completata prima che l'acquirente si assuma un impegno finanziario difficile o costoso da annullare.

Tabella 1. Verifica passo dopo passo prima dell'acquisto di un immobile in Georgia

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Verifica dell'oggetto tramite NAPR

La NAPR (Agenzia Nazionale del Registro Pubblico) è un ente statale che gestisce il registro dei diritti immobiliari, nonché i registri e i servizi informativi ad esso collegati. Attraverso i dati ufficiali è possibile verificare il diritto di proprietà registrato e le caratteristiche catastali dell’immobile, nonché ottenere informazioni sui diritti e gli obblighi registrati e sulle restrizioni di diritto pubblico, inclusi pignoramenti, divieti e ipoteche fiscali. Per le diverse tipologie di informazioni vengono utilizzati i rispettivi registri e servizi informativi della NAPR. Senza ricorrere a questi dati non è possibile effettuare una verifica completa dell’immobile.

Il codice catastale è l'identificativo univoco di un immobile nel registro catastale. È proprio grazie a questo codice che si individua un determinato appartamento o una determinata casa. Chiedete al venditore di fornirvi il codice catastale in anticipo. Se il venditore si rifiuta di comunicarvelo, questo è già un primo segnale d'allarme.

La verifica dell'oggetto viene effettuata tramite portale ufficiale NAPR. È possibile ottenere informazioni online o presso le sedi del Palazzo di Giustizia a Tbilisi, Batumi e in altre città. Si consiglia di richiedere informazioni aggiornate immediatamente prima della transazione, anziché fare affidamento sull'estratto ricevuto dal venditore alcune settimane fa: nel frattempo la situazione relativa all'immobile potrebbe essere cambiata. L'estratto elettronico del registro è disponibile entro un giorno lavorativo o il giorno stesso della richiesta, a seconda del piano tariffario scelto.

Come verificare autonomamente un immobile tramite il NAPR

1. Ottenete il codice catastale. Chiedetelo al proprietario, all'agente immobiliare o al promotore immobiliare.
2. Visita il sito ufficiale della NAPR. Per gli immobili si utilizza la sezione "Real Estate Registry".
3. Richiedete un estratto aggiornato del Registro pubblico. Consente di verificare le principali informazioni registrate relative all'oggetto.
4. Verificate il codice catastale e l'indirizzo. Devono riferirsi proprio all’appartamento, alla casa o al terreno che state acquistando.
5. Verificate chi è il proprietario. Confrontate il proprietario registrato con il venditore e i suoi documenti.
6. Verificate la superficie e le caratteristiche dell'immobile. Eventuali discrepanze evidenti devono essere chiarite prima della transazione.
7. Richiedete inoltre informazioni sulle restrizioni e sugli obblighi. Ciò è particolarmente importante per verificare l'esistenza di sequestri, divieti, ipoteche fiscali e altre registrazioni.
8. Richiedete la mappa catastale del terreno, se è necessario verificare i confini.
9. Prima di effettuare il pagamento principale, ripetete la verifica. Non affidatevi esclusivamente all'estratto conto che il venditore ha ricevuto alcune settimane o alcuni mesi fa.

Quanto costa verificare un immobile tramite NAPR?

Le tariffe sono soggette a variazioni. Prima di ordinare i documenti, verificate il costo aggiornato sul sito ufficiale del NAPR.

Cosa cercare nel registro

Nelle informazioni fornite dal NAPR, è importante che l'acquirente presti attenzione ad alcuni punti chiave.

Identificazione dell'oggetto. Codice catastale, indirizzo, tipologia dell'immobile. Assicuratevi che i dati presenti nel registro corrispondano a quelli forniti dal venditore. Se l'indirizzo riportato nell'annuncio e quello presente nel registro non coincidono, chiarite il motivo.

Superficie. La superficie registrata nel catasto potrebbe differire da quella indicata nell'annuncio o nel materiale pubblicitario. In caso di discrepanza, chiaritene la natura. Se possibile, verificate la superficie effettiva durante il sopralluogo.

Finalità dell'oggetto. È importante capire se l’immobile sia classificato come residenziale o non residenziale e se il terreno sia agricolo o non agricolo. La destinazione d’uso influisce sulla possibilità di utilizzare l’immobile nel modo previsto dall’acquirente.

Proprietario registrato. Nel registro è indicato chi è giuridicamente il proprietario dell'immobile. Ai sensi del Codice civile della Georgia, il diritto di proprietà su un immobile si acquisisce tramite un atto scritto e la registrazione nel Registro pubblico. Il diritto di disporre dell’immobile spetta al proprietario registrato oppure alla persona che agisce per suo conto sulla base di adeguate procure.

Restrizioni registrate. Tramite il NAPR è possibile ottenere informazioni sui diritti e sugli obblighi registrati, nonché sulle restrizioni di diritto pubblico — sequestri, divieti e ipoteche fiscali. È possibile verificarli tramite il relativo servizio informativo dell'agenzia. L'esistenza di un pignoramento o di un'altra restrizione di diritto pubblico può impedire la registrazione dell'operazione oppure limitare la disponibilità sull'oggetto; in ogni caso è necessario verificare il contenuto della specifica iscrizione.

È possibile acquistare un appartamento su cui grava un mutuo ipotecario?

Il semplice fatto che sull'immobile graviti un'ipoteca non significa automaticamente che non sia possibile acquistarlo. Tuttavia, una transazione di questo tipo richiede una verifica specifica e un meccanismo concordato per la cancellazione dell'ipoteca.

Prima di effettuare il bonifico è necessario verificare quanto segue:

• a favore di chi è stata registrata l'ipoteca;
• quale obbligo garantisce;
• a quali condizioni verrà estinta l'ipoteca;
• chi e in quale momento trasferisce i fondi al creditore;
• quando vengono presentati i documenti per la cancellazione dell'ipoteca;
• in che modo la cancellazione dell'onere è collegata alla registrazione del diritto del nuovo proprietario.

Se il venditore propone di versargli prima l'intero importo e di estinguere il mutuo in un secondo momento, è opportuno verificare tale accordo con un avvocato prima di procedere al pagamento.

Come interpretare il risultato della verifica NAPR

Non volete occuparvi personalmente dei registri?

Possiamo effettuare un sopralluogo per conto vostro prima che versiate la caparra o il pagamento principale.
Nella selezione degli immobili, gli esperti di The Residence verificano i parametri chiave dell'immobile:

• del proprietario registrato;
• dati catastali e caratteristiche dell'immobile;
• ipoteche e vincoli registrati;
• documenti del venditore o della persona giuridica;
• per un nuovo edificio: il terreno, il costruttore e la documentazione autorizzativa;
• le condizioni essenziali del contratto e le modalità di pagamento;
• discrepanze e rischi a cui prestare attenzione prima di concludere l'operazione.

[Cercare e valutare immobili in Georgia]

Come verificare chi è il proprietario

Stabilire chi sia il proprietario registrato è solo il primo passo. Successivamente, è necessario assicurarsi che sia proprio quella persona a firmare il contratto di compravendita.

Se la transazione viene condotta da un rappresentante — un agente, un parente o un dipendente dell’azienda — verificate il documento che attesta i suoi poteri: verificate se i poteri conferiti coprano la vendita dell’immobile specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, quale sia la forma del documento e se la sua validità non sia scaduta. Per una transazione immobiliare e la sua successiva registrazione nel NAPR, chiarite in anticipo i requisiti relativi alla forma e all’autenticazione di tale documento nella situazione specifica; una procura di origine straniera potrebbe richiedere inoltre l’autenticazione consolare o l’apostille e la traduzione. Non bisogna fidarsi ciecamente delle dichiarazioni di terzi relative all’esistenza dei poteri: è necessario esaminare personalmente il documento o affidarlo a un avvocato.

Se il venditore è una persona giuridica, assicuratevi che il suo rappresentante agisca nei limiti dei propri poteri e che la persona giuridica stessa sia la legittima proprietaria dell'immobile secondo quanto risulta dal registro.

Se il nome del venditore, il codice catastale, la superficie o lo stato dell'immobile non corrispondono ai documenti relativi alla transazione, chiarite innanzitutto il motivo della discrepanza e solo successivamente procedete al pagamento.

Quali servizi ufficiali possono essere utili durante la verifica

Cosa il registro non verificherà al posto vostro

La verifica tramite NAPR fornisce risposta a una parte importante delle questioni giuridiche: chi è il proprietario, se vi siano vincoli registrati, se il codice catastale corrisponda all’immobile. Tuttavia, un unico documento non è sufficiente per una verifica completa. Il registro non individua una serie di rischi e gli acquirenti che si fermano a questo possono trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese già dopo la conclusione della transazione.

Modifiche effettive alla planimetria. Nel registro è iscritto l'immobile in base alla mappa catastale. Se nell'appartamento sono state abbattute delle pareti divisorie, sono stati uniti i bagni o sono state ampliate le stanze a spese del balcone, ciò non risulterà nel registro. La legittimità di tali modifiche viene accertata separatamente sulla base della documentazione e comporta dei rischi per il nuovo proprietario, qualora le modifiche non siano state approvate.

Condizioni fisiche e difetti nascosti. Il registro non riporta informazioni relative a crepe nei muri, infiltrazioni dal tetto, problemi di ventilazione o impianti elettrici difettosi. Questi problemi si individuano solo con un sopralluogo di persona — e talvolta solo dopo il trasloco.

Qualità e composizione delle finiture. È necessario verificare separatamente che le finiture effettivamente realizzate corrispondano a quanto stabilito nel contratto o nel capitolato d'appalto, sia sulla base della documentazione che direttamente in cantiere.

Comunicazioni effettive. La presenza di elettricità, acqua, fognature funzionanti e riscaldamento va verificata sul posto, non sui documenti.

Stato dei beni comuni dell'edificio. Ascensori, ingresso, tetto, facciata, tubazioni nelle aree comuni: tutto ciò non è riportato nel registro.

Contenuto del contratto. NAPR conferma il diritto di proprietà, ma non analizza i termini della vostra specifica transazione. Il contratto di compravendita deve essere esaminato separatamente.

Piani di urbanizzazione dei terreni adiacenti. Se al momento accanto alla casa c'è un terreno incolto, ciò non significa che rimarrà tale tra qualche anno. Il registro non descrive la situazione circostante l'immobile.

Circostanze specifiche relative alle operazioni precedenti. L'estratto NAPR mostra la situazione attuale, ma non sempre illustra l'intera cronologia dei trasferimenti di diritti, che in alcuni casi richiede un'analisi più approfondita.

Tabella 2. Cosa viene verificato sulla base dei dati ufficiali e cosa richiede un’ulteriore verifica

Come verificare le condizioni di un appartamento di seconda mano

La verifica di un appartamento di seconda mano presenta alcune particolarità. Oltre all’attuale proprietario e alle restrizioni registrate, in alcuni casi è importante esaminare la storia dei trasferimenti di proprietà, le motivazioni dell’acquisto dell’immobile, le modifiche alla planimetria e lo stato effettivo dell’immobile. L’immobile potrebbe aver cambiato diversi proprietari e essere stato oggetto di varie transazioni, magari a seguito di successioni o procedimenti giudiziari. Il compito dell’acquirente è quello di fare chiarezza sulla situazione attuale e assicurarsi che tutto sia in regola.

Diritto di proprietà. Verificate chi sia il proprietario registrato in base ai dati aggiornati del NAPR. Assicuratevi che sia proprio questa persona a figurare come venditore nel contratto.

Dati catastali. Verificate che il codice catastale, la superficie, il piano e l'indirizzo corrispondano a quanto indicato nell'annuncio e nel contratto. Le discrepanze non sempre costituiscono un problema, ma ciascuna di esse richiede una spiegazione.

Documenti del venditore. Chiedete di presentare un documento di identità, nonché i documenti su cui si fonda il diritto di proprietà: contratto di compravendita, atto di donazione, certificato di successione. In caso di rischio elevato, richiedete copie autenticate di tali documenti e, se necessario, verificate le informazioni tramite il NAPR.

Poteri del rappresentante. Se l’appartamento non viene venduto dal proprietario stesso, verificate il documento che attesta i poteri del rappresentante: controllate se tali poteri comprendono la vendita del bene specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, e se la validità del documento non sia scaduta. Per la transazione immobiliare e la sua registrazione nel NAPR, verificate in anticipo quali siano i requisiti relativi alla forma e alla autenticazione di tale documento nella situazione specifica.

Restrizioni registrate. Assicurarsi che non sussistano ipoteche, sequestri, divieti, ipoteche fiscali o altri gravami. L'assenza di limitazioni registrate elimina uno dei rischi principali, ma non sostituisce la verifica dei documenti e delle circostanze della transazione.

Storia dell'edificio. In alcuni casi — ad esempio, se l’appartamento ha cambiato spesso proprietario in un breve lasso di tempo o è stato oggetto di successione — è opportuno richiedere i dati d’archivio relativi alle precedenti iscrizioni nel registro e prendere in considerazione un’analisi giuridica più approfondita.

È necessario verificare ulteriormente il venditore?

Anche se i dati relativi all'appartamento sembrano corretti, nelle transazioni ad alto rischio potrebbe essere necessaria un'ulteriore verifica del venditore.

Se il venditore è una persona fisica, prestate attenzione all'eventuale presenza di restrizioni, provvedimenti esecutivi o altre circostanze che potrebbero potenzialmente influire sulla disposizione dei beni.

Se il venditore è una società, controllate:

• se la persona giuridica è stata registrata;
• qual è la sua situazione attuale;
• chi ha il diritto di rappresentare la società;
• se il firmatario del contratto coincida con la persona che dispone dei poteri necessari;
• Se la persona giuridica indicata nel contratto corrisponda alla società che effettivamente realizza l'opera.

Il NAPR gestisce un Registro delle imprese и Registro delle restrizioni, pertanto una parte di tale verifica può essere effettuata tramite i servizi ufficiali dell'agenzia.

Se vi sono indizi di una controversia giudiziaria, di un procedimento esecutivo, di un conflitto societario o di una situazione proprietaria complessa, non è sufficiente una semplice verifica del certificato di proprietà dell’appartamento: è necessaria una verifica giuridica più approfondita.

Quando può essere necessario un archivio tecnico

Per gli immobili più datati o con una storia complessa, a volte un semplice estratto aggiornato non è sufficiente. Su NAPR sono disponibili informazioni provenienti da archivio dell'inventario tecnico, comprese le informazioni relative allo status giuridico dell'immobile e le planimetrie d'archivio.

È opportuno prendere in considerazione tale verifica supplementare se:

• l'immobile è vecchio;
• l'attuale planimetria differisce in modo sostanziale da quanto riportato nei documenti;
• sorgono dubbi riguardo alle caratteristiche precedentemente indicate dell'appartamento;
• le informazioni catastali e lo stato effettivo non corrispondono;
• Il giurista deve ricostruire i dati storici relativi all'oggetto.

In base alle tariffe attualmente in vigore, le informazioni provenienti dall'archivio tecnico relative allo status giuridico dell'immobile hanno un costo di 9 GEL in 4 giorni lavorativi, 26 GEL in 1 giorno lavorativo o 39 GEL il giorno stesso della richiesta. Piano di inventario d'archivio — 7 GEL in 4 giorni lavorativi, 20 GEL in 1 giorno o 26 GEL il giorno stesso della richiesta.

Corrispondenza dell'area. Confrontate la superficie indicata nel registro con quella riportata nell'annuncio. Se riscontrate una discrepanza, chiaritene la natura. Se possibile, misurate la superficie effettiva durante il sopralluogo.

Modifiche alla planimetria. Chiedete al venditore se sono state apportate modifiche alla planimetria dell'appartamento. Confrontate lo stato attuale dell'appartamento con la planimetria catastale. È necessario verificare separatamente, sulla base dei documenti, la legittimità di eventuali modifiche riscontrate.

Situazione attuale. Ispezionate attentamente l'appartamento: pareti, soffitti, pavimenti, finestre, impianti idraulici e elettrici. In caso di dubbi, richiedete un sopralluogo da parte di un tecnico specializzato prima di firmare il contratto.

Comunicazioni. Verificate che tutto funzioni correttamente: l'approvvigionamento idrico, l'acqua calda, la rete elettrica, il riscaldamento o l'aria condizionata.

Mobili ed elettrodomestici. Se il prezzo include mobili o elettrodomestici, l'elenco deve essere specificato nel contratto o in un allegato separato allo stesso.

Debiti e pagamenti correnti. Verificate con il venditore lo stato aggiornato dei pagamenti relativi alle utenze e alle spese condominiali. I debiti relativi alle utenze, di norma, non costituiscono gravami reali e non figurano nel registro: è necessario verificarli separatamente, rivolgendosi direttamente al venditore o alla società di gestione.

Atto di trasferimento. Documentate per iscritto lo stato e la dotazione dell'appartamento al momento della consegna: ciò consente di evitare controversie riguardo alle condizioni in cui si trovava l'immobile al momento della consegna delle chiavi.

Cosa chiedere al venditore prima di firmare il contratto

• Codice catastale dell'immobile.
• Documento che attesti l'identità del proprietario.
• Documento che attesta il diritto di proprietà (contratto, certificato, sentenza) o una sua copia autenticata.
• Documento che attesta le procure del rappresentante, qualora la vendita non venga effettuata direttamente dal proprietario.
• Planimetria catastale dell'appartamento.
• Attestazione di assenza di debiti relativi alle utenze e ai servizi di manutenzione.
• Informazioni sulla composizione effettiva delle persone residenti o registrate, se del caso.
• Informazioni sulle modifiche alla planimetria approvate, qualora ve ne fossero.

Per ulteriori dettagli sulla struttura dell'operazione e sui punti chiave del contratto, consultate l'articolo «Contratto di compravendita immobiliare in Georgia: struttura e clausole importanti«.

Come verificare un immobile di nuova costruzione

Un appartamento già pronto venduto dal costruttore e un immobile in un edificio in costruzione rappresentano situazioni sostanzialmente diverse dal punto di vista della verifica. Nel primo caso, l'acquirente può vedere l'immobile già pronto e verificarne le condizioni tecniche. Nel secondo, parte della verifica non riguarda l'appartamento fisico, che non esiste ancora, ma l'intera catena: la società, il terreno, i documenti e le condizioni contrattuali.

Quando acquista un immobile in fase di costruzione, l'acquirente verifica di fatto:

Azienda → Terreno → Documentazione autorizzativa → Condizioni contrattuali → Andamento effettivo dei lavori di costruzione

Il territorio e il progetto

La prima domanda è: su quale terreno si sta realizzando la costruzione? Verificate il codice catastale del lotto e controllatelo tramite il NAPR: chi è il proprietario del terreno, se vi sono restrizioni registrate o ipoteche sul lotto. Il terreno può appartenere direttamente al promotore immobiliare, ma può anche essere in affitto o gravato da un'ipoteca a favore di una banca: è importante tenere conto di tutti questi aspetti nella valutazione dei rischi. Assicuratevi che l’ubicazione dichiarata del progetto corrisponda ai dati catastali del lotto. È possibile verificare ulteriormente la situazione relativa ai confini catastali del lotto tramite mappa catastale NAPR.

Verificate non solo chi è il proprietario del terreno, ma anche la sua destinazione d'uso

Per un appezzamento di terreno è importante stabilire non solo chi ne è il proprietario e se sussistono gravami, ma anche la destinazione d'uso registrata dell'appezzamento.

NAPR offre un servizio specifico per ottenere informazioni su destinazione d'uso del terreno e la categoria del terreno agricolo.

Questo è particolarmente importante:

• al momento dell'acquisto del terreno stesso;
• se il promotore immobiliare costruisce un immobile su un terreno con una situazione giuridica complessa;
• se l'acquirente intende procedere con ulteriori lavori di costruzione o modificare la destinazione d'uso dell'immobile.

Le informazioni relative alla destinazione d'uso e alla categoria del terreno sono attualmente disponibili 13 GEL in 4 giorni lavorativi, 26 GEL in 1 giorno lavorativo e 39 GEL il giorno della richiesta.

Sviluppatore immobiliare

Verificate quale persona giuridica stipuli il contratto con voi. La denominazione sociale riportata nella pubblicità e la persona giuridica indicata nel contratto possono differire: è normale, ma è necessario assicurarsi che sia proprio quella persona giuridica ad essere collegata al progetto specifico e ad essere autorizzata a realizzarlo.

Come verificare la personalità giuridica del costruttore

Il nome del complesso residenziale o il marchio del promotore immobiliare potrebbero non corrispondere alla persona giuridica indicata nel contratto. Pertanto, è importante verificare proprio la società che diventa parte della vostra transazione.

Tra Registro delle imprese NAPR È possibile ottenere informazioni aggiornate sulla registrazione della società e verificarne i dati registrati.

Confronta:

• denominazione giuridica completa;
• codice identificativo;
• stato attuale dell'azienda;
• informazioni relative alle persone dotate di poteri di rappresentanza;
• i dati della parte indicata nel contratto.

Se il marchio pubblicitario, il proprietario del terreno e la società che sottoscrive il contratto sono soggetti giuridici distinti, chiedete che vi venga spiegato e documentato il loro legame con il progetto.

L'estratto elettronico del registro delle imprese costa attualmente 13 GEL in un solo giorno lavorativo oppure 52 GEL il giorno della visita.

Esaminate i progetti già portati a termine dal costruttore. Se possibile, visitate di persona gli edifici già consegnati: lo stato delle aree comuni, la qualità della costruzione, l’aspetto effettivo degli immobili — tutto ciò offre un’idea degli standard dell’azienda. Le recensioni online possono servire da punto di riferimento, ma non devono costituire l’unica fonte di valutazione.

Licenza edilizia — un documento fondamentale. Chiedete di visionare la licenza edilizia relativa a un determinato immobile. La sua presenza conferma che l’autorità competente abbia autorizzato la costruzione secondo la procedura prevista; durante la verifica è importante anche confrontare la licenza con il progetto stesso, il terreno, i termini dichiarati e le successive modifiche alla documentazione. La mancanza del permesso o la riluttanza a esibirlo costituiscono un serio segnale di cautela. Per i dettagli sulla verifica degli immobili in fase iniziale, leggete l’articolo «Proprietà in fase di scavo in Georgia: vale la pena rischiare?«.

Contratto con il costruttore

Il contratto con il promotore immobiliare relativo a un immobile in fase di costruzione richiede particolare attenzione, poiché l'acquirente si impegna ad adempiere a obblighi che saranno eseguiti in futuro.

Verificate che nel contratto siano presenti:

• L'oggetto è stato identificato con certezza — edificio, blocco, piano, numero dell'appartamento, superficie.
• Viene descritta la finitura — tipo e composizione specifica. Maggiori informazioni sui tipi di finiture nelle nuove costruzioni georgiane: «Strutture in nero, bianco e verde nei nuovi edifici della Georgia«.
• È stata fissata la data di consegna — una data o un periodo preciso, anziché formulazioni vaghe.
• È stata stabilita la procedura di pagamento — le rate, gli importi e le condizioni di pagamento rateale.
• È indicata la responsabilità delle parti per violazione dei termini o delle condizioni.
• Viene descritta la possibilità di modificare le caratteristiche — superficie, disposizione degli spazi, finiture.
• La procedura di rimborso è chiaramente definita in caso di risoluzione del contratto.
• È prevista la possibilità di registrare preventivamente il diritto dell'acquirente — L’articolo 12 della legge georgiana «Sul registro pubblico» prevede la registrazione preventiva del diritto immobiliare sulla base di un contratto tra le parti; l’efficacia giuridica e l’applicabilità di tale registrazione devono essere valutate tenendo conto delle condizioni del contratto e dell’operazione in questione.
• Sono previste le condizioni relative alla risoluzione del contratto e ai casi di forza maggiore.

Tabella 3. Confronto tra la verifica di un appartamento di seconda mano e quella di un immobile di nuova costruzione

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Ispezione tecnica dell'appartamento

Un appartamento in regola dal punto di vista legale può presentare difetti tecnici che comportano costi elevati. Pertanto, la verifica dei documenti e il collaudo tecnico hanno finalità diverse.

La perizia tecnica è particolarmente importante al momento dell'acquisto di un immobile di seconda mano e al momento del collaudo dell'appartamento da parte del costruttore. In entrambi i casi, l'obiettivo è quello di documentare lo stato effettivo dell'immobile prima della firma dei documenti e del trasferimento del denaro.

Pareti e solai. Controllate le pareti per individuare eventuali crepe, irregolarità o tracce di riparazioni. Picchiettate sulle superfici: questo può aiutare a individuare eventuali vuoti o distacchi. I solai non devono presentare segni di deformazione.

Umidità e tracce di perdite. Prestate particolare attenzione agli angoli, ai punti di giunzione tra pareti e soffitto, alle zone sotto le finestre e al bagno. Macchie scure, odore di umidità o tracce di colature ormai secche possono indicare problemi di impermeabilizzazione o infiltrazioni.

Finestre e tenuta. Verificate che le finestre si chiudano bene, che non ci sia condensa tra i vetri e che non ci siano correnti d'aria lungo il perimetro dei telai.

Ventilazione. Avvicinate un foglio di carta alla griglia di ventilazione: dovrebbe essere risucchiato dal flusso d'aria. Un flusso d'aria debole potrebbe indicare un problema nel condotto di ventilazione.

Impianto elettrico. Controllate le prese e gli interruttori, nonché lo stato del quadro elettrico. Se possibile, verificate la presenza di tensione e della messa a terra utilizzando un tester.

Approvvigionamento idrico e rete fognaria. Aprite i rubinetti, verificate la pressione e la temperatura dell'acqua e controllate lo scarico. Ispezionate i tubi sotto il lavandino e nel bagno per verificare che non ci siano perdite.

Riscaldamento e climatizzazione. Se sono presenti un condizionatore o un impianto di riscaldamento, verificatene il funzionamento. Informatevi su come vengono riscaldati l’appartamento e l’edificio nel suo complesso.

Superficie effettiva. Se possibile, misurate la superficie con un metro a nastro o un telemetro laser, soprattutto in ambienti di forma irregolare.

Geometria degli ambienti. Verificate la perpendicolarità degli angoli e la verticalità delle pareti con una livella da muratore. Eventuali scostamenti significativi rendono più complicati i lavori di ristrutturazione e la disposizione dei mobili.

Stato della facciata e delle aree comuni. Ispezionate l'ingresso, le scale e la facciata esterna dell'edificio. Lo stato delle aree comuni offre un'idea della qualità della costruzione e del livello di manutenzione dell'edificio.

Ascensori. Verificate il funzionamento degli ascensori, se presenti. In un edificio di grande altezza, lo stato e l’affidabilità degli ascensori sono particolarmente importanti. Se l’appartamento viene acquistato per essere dato in affitto, il funzionamento degli ascensori può influire anche sulla comodità dell’immobile per gli inquilini.

Per gli appartamenti nei nuovi complessi residenziali, il collaudo è particolarmente importante: il tipo di finiture determina esattamente ciò che avete il diritto di richiedere al costruttore. Al momento del collaudo, documentate per iscritto i difetti riscontrati e, se possibile, immortalateli con foto o video: tale documentazione aiuta a confermare lo stato dell’appartamento; l’obbligo del costruttore di eliminare i difetti specifici dipende dal contratto e dalla normativa applicabile.

Nel caso di un immobile di alto valore o in presenza di dubbi sulle condizioni dell'appartamento, una perizia tecnica professionale può ridurre il rischio di spese impreviste dopo l'acquisto.

Contratto, venditore e pagamento

I tre aspetti da verificare — l'identità del venditore, il contenuto del contratto e le modalità di pagamento — sono correlati tra loro, ma hanno finalità diverse. Ciascuno di essi richiede attenzione.

Venditore

Assicuratevi che la persona o la società con cui avete a che fare sia effettivamente quella indicata nel registro come proprietaria. Se il venditore è una persona fisica, verifica che i dati del passaporto corrispondano a quelli presenti nel registro. Se il venditore è un’azienda, assicurati che il suo rappresentante sia autorizzato a concludere questa transazione e agisca nel rispetto dello statuto o della relativa delibera societaria.

Quando la transazione viene condotta da un rappresentante, verificate il documento di delega: controllate che le deleghe coprano la vendita dell’immobile specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, e che il documento non sia scaduto. Se il documento suscita dubbi o si tratta di una procura di origine straniera, consultate un avvocato prima di firmare il contratto.

Contratto

Nel contratto di compravendita devono essere chiaramente indicati:

• Identificazione precisa dell'oggetto — codice catastale, indirizzo, superficie, piano.
• Prezzo — un importo preciso, senza riferimenti ad accordi verbali.
• Valuta di regolamento e le modalità di conversione, se del caso.
• Tempistica — quando sorge l'obbligo di pagamento, quando viene consegnato il bene.
• Modalità di pagamento — a tappe o in un’unica soluzione, attraverso quale meccanismo.
• Momento del trasferimento dell'oggetto — quando vengono consegnate le chiavi e viene firmato il verbale di consegna.
• Stato dell'immobile al momento della consegna, compresi mobili ed elettrodomestici, se previsti.
• Responsabilità delle parti per inadempimento degli obblighi.
• Motivi di risoluzione del contratto e le conseguenze per ciascuna delle parti.
• Appendici — planimetria catastale, elenco dei mobili, scheda tecnica dell'edificio di nuova costruzione.

Denaro

La questione delle modalità di pagamento viene spesso sottovalutata. Eppure, un pagamento organizzato in modo errato comporta dei rischi, indipendentemente dalla regolarità giuridica dell’operazione.

Non trasferite somme ingenti basandovi esclusivamente su accordi verbali. Se un determinato requisito è fondamentale per la vostra decisione di acquisto — ad esempio i tempi di consegna, le finiture, la dotazione o gli obblighi del venditore — assicuratevi che sia specificato nel contratto o in un allegato allo stesso.

Prima di effettuare il bonifico, assicurati che il beneficiario e la causale del pagamento corrispondano esattamente a quanto previsto dal contratto. Se i fondi non vengono versati direttamente al venditore o al promotore immobiliare, ma a una banca, a un agente di deposito a garanzia, a un rappresentante o a un altro soggetto terzo, tale versamento deve essere accompagnato da una causale chiara e documentata.

La causale del pagamento nel bonifico bancario deve essere conforme alle condizioni del contratto. È opportuno pianificare in anticipo un bonifico internazionale di importo elevato: la banca potrebbe richiedere documenti giustificativi e i tempi di elaborazione possono rivelarsi inaspettatamente lunghi.

Per saperne di più sulle modalità dei bonifici internazionali per l'acquisto di immobili, consulta l'articolo «Come trasferire denaro in Georgia per l'acquisto di un immobile«.

Quanto costa la registrazione della proprietà dopo l'acquisto?

In base alle tariffe NAPR attualmente in vigore, la registrazione della costituzione, della modifica o dell'estinzione di un diritto immobiliare ha un costo pari a:

La convalida delle firme delle parti relative all'operazione presentata per la registrazione costa 7 GEL.

La velocità di registrazione viene scelta dal richiedente. Il costo dell'oggetto in questione non influisce sull'importo di tale tariffa di registrazione.

Le tariffe di 150, 270 e 350 GEL, oltre alla tassa di 7 GEL per la convalida delle firme, sono indicate sulla pagina ufficiale del NAPR.

Controllate non solo l'appartamento

Il contesto dell'immobile è un aspetto dell'acquisto che si tende facilmente a trascurare quando ci si concentra sui documenti. Eppure, ciò che circonda l'abitazione può influire in modo significativo sia sul comfort abitativo che sul potenziale di investimento dell'appartamento.

La vista dalla finestra, lo spazio libero davanti alla casa o un comodo accesso non garantiscono oggi che la situazione rimanga immutata. È necessario verificare non solo l’appartamento, ma anche l’area circostante.

Lotti adiacenti. Verificate la situazione dei terreni adiacenti alla casa. Un terreno libero potrebbe essere destinato all’edificazione. È possibile verificare la situazione catastale intorno all’immobile tramite mappa catastale NAPR.

Futuro progetto edilizio. A Batumi e in altre località in forte espansione, la costruzione di nuovi edifici è una componente normale dello sviluppo urbano. La vista dal finestrino sul mare o sulle montagne potrebbe cambiare se nelle vicinanze venisse costruito un nuovo grattacielo. È bene tenerne conto nel valutare le prospettive di investimento.

Accesso all'edificio e parcheggio. Valutate come è organizzato l'accesso alla proprietà e se sono disponibili posti auto. Nel caso di un alloggio in affitto, la disponibilità di un parcheggio può essere un fattore importante nella scelta.

Infrastrutture. Valutate realisticamente la distanza dai negozi, dalle scuole, dalle cliniche e dai mezzi di trasporto pubblico. Il materiale pubblicitario spesso indica percorsi comodi; verificate voi stessi il tragitto a piedi.

Rumore e locali commerciali. I negozi, i bar o i locali di intrattenimento situati al piano terra possono causare rumore. Verificate cosa si trova al piano terra e negli edifici adiacenti.

Distanza effettiva dal mare. Questo vale in particolare per Batumi e Gonio. Verificate che la distanza “dal mare” non sia indicata in linea d’aria anziché in base al percorso effettivo a piedi: la differenza può essere notevole.

Liquidità per gli investitori. Se l'appartamento viene acquistato per essere affittato, valutate la disposizione degli spazi e il piano dal punto di vista dell'inquilino: c'è abbastanza luce naturale, la disposizione è funzionale, c'è una bella vista?

Per chi sta valutando Batumi e sta esplorando i quartieri della città, può essere utile la panoramica «Batumi: quartieri, infrastrutture e prezzi delle abitazioni«.

Se acquistate un immobile a distanza

Gran parte della verifica documentale può essere effettuata a distanza. I dati del NAPR sono disponibili online; è possibile ottenere i dati catastali e le informazioni sui vincoli senza doversi recare di persona sul posto. Tuttavia, il fatto che l’acquirente si trovi a distanza rende ancora più importante una verifica indipendente e richiede maggiore cautela.

Ricezione di documenti elettronici. Chiedete al venditore o all’agente di fornirvi scansioni o copie elettroniche di tutti i documenti: carta d’identità, documenti giustificativi, estratti del registro. Verificate autonomamente i dati NAPR — non affidatevi esclusivamente a quanto inviato dal venditore.

Visualizzazione video. Chiedete di organizzare una videochiamata per un sopralluogo dettagliato dell'appartamento: pareti, soffitti, finestre, impianti idraulici, vista dalle finestre, ingresso, cortile. Questo non sostituisce un sopralluogo di persona, ma permette di individuare eventuali problemi evidenti.

Collaborazione indipendente. In caso di acquisto a distanza, è particolarmente consigliabile rivolgersi a un tecnico indipendente o a un rappresentante di fiducia che ispezioni personalmente l'immobile e rediga una perizia scritta.

Verifica dei poteri del rappresentante. Se qualcuno agisce per conto del venditore o rappresenta i vostri interessi, assicuratevi che disponga di una delega debitamente redatta.

Contratto. Leggete attentamente il contratto prima di firmarlo. Se avete dubbi sulla formulazione, consultate un avvocato che conosca bene la legislazione georgiana.

Bonifico bancario. I bonifici internazionali richiedono una preparazione adeguata: verificate con la vostra banca quali sono i documenti richiesti, i tempi di elaborazione e le commissioni applicabili. Assicuratevi che il beneficiario e la causale del pagamento corrispondano a quanto previsto dal contratto.

Registrazione dello stato. In caso di acquisto a distanza, il verbale di consegna e la registrazione video dello stato dell'appartamento al momento della consegna sono particolarmente importanti. Ciò vi tutela in caso di controversie relative alle condizioni dell'immobile.

Quando è opportuno rivolgersi a un avvocato

L'acquirente può effettuare autonomamente una verifica preliminare del codice catastale, del proprietario e dei dati di base del NAPR. Una verifica giuridica più approfondita è particolarmente opportuna se:

• sull'immobile è stata registrata un'ipoteca, un sequestro o un vincolo;
• il venditore agisce tramite un rappresentante;
• viene utilizzata una procura straniera;
• il bene immobiliare è stato recentemente acquisito per successione o in seguito a una sentenza del tribunale;
• la storia dei trasferimenti dei diritti solleva alcune domande;
• la disposizione effettiva non corrisponde alla documentazione;
• si cerca un appartamento in un edificio in costruzione;
• il terreno non appartiene alla società che sottoscrive il contratto;
• propongono di trasferire il denaro a una terza parte;
• il venditore è una società con una struttura societaria complessa;
• Le condizioni rilevanti dell'operazione figurano solo nella pubblicità o nella corrispondenza.

Più complessa è la storia dell’immobile e la struttura dell’operazione, meno motivi ci sono per limitarsi al solo estratto standard del NAPR.

Segnali di allarme prima di concludere un affare

Di seguito sono riportati i segni che dovrebbero bloccare la transazione e far chiarire la situazione prima del pagamento. Di per sé non implicano automaticamente una frode, ma ciascuno di essi richiede una spiegazione chiara.

• Il venditore si rifiuta di comunicare il codice catastale. Senza di esso è molto più difficile garantire che si stia controllando proprio l'oggetto desiderato.
• I dati relativi al proprietario riportati nel registro non corrispondono a quelli forniti dal venditore. La discrepanza richiede una spiegazione documentata.
• L'immobile viene venduto da un agente che non dispone di pieni poteri chiaramente definiti. Non esiste alcun documento che attesti le sue competenze, oppure non viene esibito, oppure la sua validità suscita dubbi.
• La superficie indicata nell'annuncio differisce notevolmente dai dati del registro. Le piccole discrepanze sono giustificabili, quelle più consistenti sono motivo di perplessità.
• Promettono di «regolarizzare in seguito» le modifiche alla planimetria o altre discrepanze. Questo rischio ricade sul nuovo proprietario, non sul venditore.
• Chiedono di versare immediatamente un ingente deposito prima ancora che venga concesso il tempo necessario e vengano forniti i documenti per la verifica. Tale requisito comporta un aumento del rischio per l'acquirente.
• Si propone di effettuare il pagamento a favore di una terza parte, ma il contratto e gli altri documenti non spiegano il motivo di tale bonifico.
• Il venditore si rifiuta di inserire nel contratto una clausola essenziale ai fini della vostra decisione di acquisto. La data di consegna, le finiture, la dotazione: tutto ciò deve essere indicato nel documento o in un allegato allo stesso.
• Il costruttore non rilascia la licenza edilizia. Si tratta di un documento fondamentale; il rifiuto di mostrarlo è un segnale preoccupante.
• Non è possibile definire con precisione l'oggetto del contratto. Non c'è il codice catastale, non c'è la superficie esatta, non c'è il numero dell'appartamento.
• Le promesse relative alle scadenze, alle finiture o alla redditività sono solo verbali. Gli accordi importanti devono essere formalizzati per iscritto.
• Il venditore ostacola l'ispezione tecnica. La riluttanza a far visitare l'appartamento a un esperto è un motivo per riflettere sulle ragioni di tale atteggiamento.

Verifica minima per i diversi tipi di immobili

Lista di controllo prima dell'acquisto

Non volete controllare decine di immobili da soli? Compila il breve questionario di selezione immobiliare di The Residence: ti aiuteremo a restringere la scelta alle opzioni più adatte ai tuoi obiettivi e al tuo budget. Trovare un immobile in Georgia

Tabella 4. Lista di controllo finale prima della prenotazione e del pagamento principale

Conclusione

La sicurezza nell'acquisto di un immobile in Georgia non dipende da un unico documento, ma da una verifica sistematica su più livelli.

Le informazioni del NAPR forniscono risposta a una parte importante delle questioni giuridiche: chi è il proprietario, se esistono vincoli registrati e se l’immobile corrisponde ai dati catastali. L’ispezione tecnica rileva ciò che non risulta dai dati del registro: difetti, modifiche effettive alla planimetria e lo stato degli impianti; la legittimità di tali modifiche deve essere verificata separatamente sulla base della documentazione. Il contratto definisce i diritti e gli obblighi delle parti e deve rispecchiare tutto ciò che è stato concordato nel corso delle trattative, per iscritto e non solo a parole.

Nel caso di un immobile di nuova costruzione, la verifica comprende un ulteriore livello: il proprietario del terreno e la base su cui sorge l’edificio, la documentazione autorizzativa e il promotore immobiliare in quanto società. Questi dati non rientrano nella verifica standard dell’immobile, ma incidono in modo significativo sui rischi legati all’acquisto.

Una verifica avviata prima del versamento del deposito consente di individuare in anticipo eventuali rischi significativi, richiedere ulteriori documenti e, se necessario, rinunciare all'operazione prima di assumere impegni finanziari rilevanti.

Guida completa passo dopo passo all'acquisto di un immobile in Georgia: «Come acquistare un immobile in Georgia«.