Gürcistan’da bir yabancının gayrimenkul miras alması

Güncelliği: Ekim 2026. Bu metin, Gürcistan mevzuatı, Noterler Odası’nın resmi açıklamaları ve Ulusal Kamu Sicil Ajansı’nın ücret tarifeleri temel alınarak hazırlanmıştır.
Bu bilgiler sadece bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir miras davası için, hangi hukukun uygulanacağını belirlemek ve belgeleri bir noter veya avukata danışarak kontrol ettirmek gerekir.

Bir yabancı vatandaş, Gürcistan’da daire, ev, ticari bina ve hatta tarım arazisini miras yoluyla devralabilir. Bunun için Gürcistan vatandaşlığı veya oturma izni gerekmez. Ancak “herkes için” geçerli tek bir prosedür yoktur: İşlemler, mirasın türüne, miras bırakanın vasiyet bırakıp bırakmadığına ve uluslararası koşullara — ölen kişinin vatandaşlığı, ikamet ettiği ülke, belgelerin düzenlendiği yer — bağlıdır.

Tipik bir durum şöyledir: Batum’da yaşayan bir akraba bir daire bırakmıştır, ancak mirasçılar Moskova, Almatı veya Berlin’dedir. Ya da mirasa Kobuleti yakınlarındaki bir arsa dahildir ve ailenin hiç kimse bu arsanın kategorisini tam olarak bilmiyor. Her iki durumda da, önemli kararları notere gitmeden önce almak, gittikten sonra almaktan daha iyidir.

Öncelikle dört şeyi kontrol etmek gerekir:

• kamu sicil kayıtlarına göre arsa kategorisi;
• mirasçıların kapsamı ve vasiyetnamenin varlığı;
• mirasın kabulü için altı aylık süre;
• mülkiyet hakkını belgeleyen evraklar ve mülkün kayıt durumu.

Gürcistan'da gayrimenkul mirasımı: Bir dakikada özet

Miras kuralları, geçerli hukuk, belgeler, mirasçıların yapısı ve malın türüne göre değişir. Ücretler Ekim 2026 tarihi itibarıyla belirtilmiştir; noter masrafları, havale ücretleri ve ek hizmetler ayrı olarak hesaplanır.

Bir yabancı, Gürcistan’da miras alabilir mi?

Gürcistan’da miras alma hakkı vatandaşlıkla bağlantılı değildir. Bir yabancı, hem kanun gereği hem de vasiyetname yoluyla mirasçı olabilir. Miras, miras bırakanın vefatıyla açılır; ancak mirasçı, mirası elde edebilmek için kanunla belirlenen usule uygun olarak mirası kabul etmelidir. Bu kural, yabancılar ve Gürcistan vatandaşları için aynıdır ve mirasçının nerede yaşadığına veya Gürcistan'da oturma izni olup olmadığına bağlı değildir. Başka bir ülkenin pasaportu, çeviriler, apostil, vekaletnameler gibi belgelere ilişkin hususları etkiler, ancak mirası alma hakkının kendisini etkilemez.

Burada iki kavramı birbirinden ayırmak önemlidir: Miras hakkı ile serbestçe satın alma hakkı, farklı hukuki konulardır. Gürcistan, yabancıların daire, ev ve tarım dışı araziler satın almasına izin vermektedir, ancak tarım arazilerinin satın alınmasını kısıtlamaktadır. Miras konusunda yasa ayrı bir istisna getirmektedir; bu nedenle bir yabancı, satın alamayacağı bir arazinin yasal olarak sahibi olabilir.

Uygulamada durum şöyle: Bir Rusya vatandaşı, babasından Batum’da bir daire miras alır — genel kural gereği, kendisi için herhangi bir özel kısıtlama yoktur; işlemler noter ve kamu sicil kaydı aracılığıyla gerçekleştirilir. Kazakistan vatandaşı bir kadın, Tiflis banliyösünde bir konut binası devralır — binanın bulunduğu arsanın nasıl kayıtlı olduğunu ayrı olarak kontrol etmesi gerekecektir. Almanya’dan gelen yeğene bir arsa miras kalır — öncelikle arsanın kategorisini belirlemek gerekir. Gürcistan’a hiç gitmemiş bir mirasçı, vekaletname yoluyla bir temsilci aracılığıyla işlem yapabilir.

Bir yabancı hangi gayrimenkulleri miras alabilir?

Bir arazi parselinin kategorisi, ona hangi hukuki rejimin uygulanacağını belirler. Gürcistan Anayasası, tarım arazilerini özel öneme sahip kaynaklar olarak sınıflandırır ve genel kural olarak bu arazilerin mülkiyetini yalnızca devlete, Gürcü vatandaşlarına ve belirli kuruluşlara tanır. İstisnalar şu şekilde belirlenmiştir: Gürcistan’ın “Tarımsal Arazilerin Mülkiyeti Hakkında” Organik Kanunu, ve miras bu unsurlar arasında açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle, daire için kategori sorunu söz konusu değildir; ancak arsa için kategori, geri kalan her şeyi belirler: malikin hangi işlemleri yapabileceği ve araziyi kime satabileceği gibi.

Kanun ve vasiyet yoluyla miras

Uluslararası unsur içeren miras durumlarında, öncelikle mirasçıların kapsamını ve paylarını belirleyen ülkenin hukuku olan uygulanacak hukukun tespit edilmesi gerekir. 55. maddeye göre Gürcistan’ın “Uluslararası Özel Hukuk Hakkında” Kanunu, temel kriter, miras bırakanın vefat anındaki vatandaşıdır. Ancak vatandaşlık yalnızca bir başlangıç noktasıdır: Miras bırakanın yabancı vatandaşlığı, birkaç ülkede mülkü veya diğer devletlerle başka bağları varsa, nihai cevabı bulmak için bu ülkelerin çatışma kuralları ve uluslararası anlaşmaların incelenmesi gerekir. Örneğin, Rusya da dahil olmak üzere bazı ülkelerin hukukunda, gayrimenkul mirası, gayrimenkulün bulunduğu yerin hukukuna tabidir ve bu durum, Tiflis’teki bir daireye Gürcistan hukukunun uygulanmasına yol açabilir. Bu tür bir sonuç, belirli bir davaya göre çıkarılır; otomatik olarak değil. Gürcistan’da bulunan gayrimenkul üzerindeki hakların tescili, her durumda Gürcistan’ın prosedürlerine göre gerçekleştirilir — paylar yabancı bir ülkenin kanunlarına göre hesaplansa bile.

Gürcistan’da bir dairenin sahibi yurtdışında vefat etmişse

Bir yabancı uyruklu kişinin mirasının devri söz konusu olduğunda, miras devrini düzenleyen hukuk ile Gürcistan’daki gayrimenkul tescil kuralları arasında ayrım yapmak gerekir.

Gürcistan Noterler Odası, ölen kişinin Gürcistan’da mülk sahibi olmasına rağmen vefat anında başka bir ülkenin vatandaşı olması durumunu ayrı olarak ele almaktadır. Oda’nın açıklamasında, merhumun vatandaşı olduğu ülkede miras belgesinin alınması ve ardından Gürcistan’da bulunan mülkün tapu işlemlerinin yapılması için bu belgenin Gürcü noterine sunulması öngörülmektedir.

Bu, her durumda tek bir prosedürün geçerli olduğu anlamına gelmez. Uluslararası anlaşmalar, vatandaşlık, son ikamet yeri, vasiyetnamenin varlığı ve mal varlığının yapısı, atılması gereken adımları değiştirebilir.

Bu nedenle, merhumun yabancı uyruklu olması durumunda, ilk miras belgesinin nerede düzenleneceği ve Gürcistan’da dairenin tescili için hangi belgenin gerekli olacağı önceden netleştirilmelidir.

Vasiyetname yoksa

Mirasın Gürcistan hukukuna tabi olduğu durumlarda aşağıdaki kurallar geçerlidir. Kanuni mirasçılar sırayla belirlenir; bu sıralama beş aşamadan oluşur ve 1336. maddede belirtilmiştir. Gürcistan Medeni Kanunu. Her bir sonraki sıra, ancak bir önceki sıranın mirasçılarının bulunmaması durumunda devreye girer.

• Birinci sıra: çocuklar (miras bırakanın ölümünden sonra doğanlar ve evlat edinilenler dahil), eş, ebeveynler. Torunlar ve torunların çocukları, mirasın açıldığı tarihte ebeveynleri hayatta değilse miras hakkına sahip olurlar; bu durumda miras payını aralarında paylaşırlar.
• İkinci sıra: kardeşler; onların çocukları — temsil hakkı kapsamında.
• Üçüncü sıra: anneanneler ve dedeler; bunların bulunmaması halinde ise büyük anneanneler ve büyük dedeler.
• Dördüncü grup: amcalar ve teyzeler.
• Beşinci sıra: kuzenler; bunların bulunmaması halinde, onların çocukları.

Genel kural olarak, aynı sıradaki mirasçılar miras alırlar eşit paylarla; temsil hakkı yoluyla miras devri durumunda ve kanunda öngörülen diğer hallerde, pay dağılımı ayrı olarak hesaplanır. Eşlerin mal varlığı ayrı olarak değerlendirilir: Daire evlilik süresince ortak mülkiyet olarak edinilmişse, öncelikle hayatta kalan eşin payı ayrılır ve miras kütlesine yalnızca ölen kişinin payı dahil edilir. Böylelikle eş, iki gerekçeye dayanarak mal alabilir — hem ortak mülkiyet sahibi hem de birinci derece mirasçı olarak. Evlilik yurtdışında yapılmışsa, eşlerin mal rejimi ayrı olarak belirlenir.

Varsayımsal bir örnek. Hesaplama, Gürcistan hukukunun geçerli olduğu, vasiyetname bulunmadığı ve miras paylarını etkileyen başka mirasçılar ya da koşulların da olmadığı varsayımına dayanmaktadır. 120.000 dolar değerindeki daire yalnızca merhuma aitti. Birinci derece mirasçılar eş, iki çocuk ve annedir. Her biri 1/4 pay alır, yani hesaplandığında 30.000 dolar. Eğer daire evlilik süresince ortak mal olarak edinilmişse, önce eşe yarısı (60.000) verilir, ikinci yarısı ise dörde bölünür — her birine 15.000 düşer. Açıklayıcı örnek: Gerçek hesaplama, tüm belgeler ve koşullar dikkate alınarak noter tarafından yapılır.

Vasiyetname varsa

Vasiyetname, bir kişinin mal varlığını herhangi bir kişiye — akrabasına, arkadaşına, bir kuruluşa, hatta bir yabancıya — bırakmasına olanak tanır. Ancak vasiyetname özgürlüğü sınırlıdır zorunlu pay: Medeni Kanun’un 1371. maddesine göre, miras bırakanın çocukları, ebeveynleri ve eşi, vasiyetnamenin içeriğinden bağımsız olarak, kanuni miras yoluyla alacakları payın yarısına hak kazanırlar. Gürcistan miras hukuku uygulanıyorsa, miras bırakanın çocukları, eşi ve ebeveynleri, kanunda öngörülen durumlarda zorunlu pay hakkına sahiptir. Bu nedenle, tüm mal varlığının üçüncü bir kişiye vasiyet edilmesi bile, en yakın akrabaların miras haklarını her zaman ortadan kaldırmaz.

Varsayımsal bir örnek. 120.000 dolarlık daire bir arkadaşa vasiyet yoluyla bırakılmıştır. Gürcistan hukuku geçerliyse ve birinci derece mirasçıların tek sayısı iki çocuksa (eş ve ebeveyn yok), kanuna göre her çocuk 1/2 pay alır ve her birinin zorunlu payı miras kütlesinin 1/4'ü, yani yaklaşık 30.000 dolar olur. Kalan yarısı ise arkadaşa kalır. Eğer bir çocuğa vasiyetname uyarınca yasal payının yarısından daha azı kalmışsa, aradaki farkı talep etme hakkına sahiptir.

Yabancı bir vasiyetnamenin kullanılması durumunda, bu vasiyetnamenin biçimi, geçerliliği ve Gürcistan’da uygulanabilirliği kontrol edilmelidir. Uluslararası Özel Hukuk Kanunu’nun 56. maddesi, vasiyetnamenin, miras bırakanın vatandaşı olduğu ülkenin, olağan ikamet ettiği ülkenin veya vasiyet edilen gayrimenkulün bulunduğu ülkenin hukukuna uygun olması halinde, vasiyetnamenin şekil bakımından geçerli olduğunu kabul eder. Bu durum, yabancı vasiyetnamenin tanınması imkânlarını genişletmekle birlikte, uluslararası anlaşmalar dikkate alınarak vasiyetnamenin geçerliliğinin, iptal edilmemiş olmasının, çeviri gerekliliklerinin ve apostil ya da tasdik gerekliliğinin kontrol edilmesi gerekmektedir. Vasiyetnamenin geçerliliğine ilişkin ihtilaflar ayrı bir hukuki konudur ve ilk çatışma belirtileri ortaya çıktığında derhal bir avukata başvurmak en iyisidir.

Gürcistan’da miras işlemleri için nereye başvurulur?

Bir akrabanızın size Gürcistan’da bir daire veya arsa bıraktığını öğrendiyseniz, ilk olarak vefat tarihini belirleyin ve mirasın kabul süresi dolup dolmadığını kontrol edin. İlle de önce Batum veya Tiflis’e gelmenize gerek yoktur: hazırlık işlemlerinin bir kısmı uzaktan da gerçekleştirilebilir.

İlk olarak, miras davasının yürütülme usulünü belirleyebilecek bir Gürcü notere başvurulmalıdır. Notere, miras bırakanın uyruğu, vefat tarihi, son ikamet yeri, mirasçılarla ilgili bilgiler ve gayrimenkulün bulunduğu yer bildirilmelidir.

Buna paralel olarak, kayıtlı malik ve ipotek durumunu kontrol etmek amacıyla Ulusal Kamu Sicil Ajansı’ndan (NAPR) bir belge talep edilebilir.

Faydalı resmi kaynaklar:

• Gürcistan Noterler Odası — noterler ve noterlik işlemleri hakkında bilgiler.
• NAPR — gayrimenkul tescili ve sicil hizmetleri hakkında bilgiler.
• Matsne — yürürlükteki mevzuat metinleri.

Ölen kişinin yabancı uyruklu olması durumunda, belgelerin sunulmasından önce, uygulanacak hukukun ve yabancı miras belgelerinin tanınmasına ilişkin usulün ayrı olarak belirlenmesi gerekmektedir.

Gürcistan’da miras hakkını nasıl devralabilirim?

Bu prosedürü, bir dizi aşama olarak düşünmek kolaydır. Bunların bir kısmı eşzamanlı olarak gerçekleştirilebilir, ancak mantığı aynı kalır.

Yabancı mirasçının izlemesi gereken prosedür

1. Mirasın içeriğini ve mirasçıların kapsamını belirlemek. Mülklerin bir listesini hazırlayın: daireler, arsalar, hisseler, banka hesapları. Mirasa başka kimlerin hak iddia edebileceğini belirleyin. Sıkça yapılan bir hata, ilk evlilikten olan çocukları veya miras bırakanın ebeveynlerini “unutmaktır”: bu durum daha sonra miras anlaşmazlığına yol açabilir.
2. Vasiyetnamenin olup olmadığını ve geçerli olup olmadığını tespit etmek. Vasiyetname, Gürcü noter, yabancı noter veya konsolos tarafından tasdik edilebilir. Noter, vasiyetnameyle ilgili bilgileri doğrular; ancak mirasçının, ailede bulunan tüm belgeleri önceden bulması daha iyi olur.
3. Belgeleri ve kamu sicilindeki bilgileri kontrol etmek. Kadastro koduna veya adrese göre NAPR dökümünü alın: bu belgede kayıtlı malik, alan, arazi kategorisi, ipotek ve haciz bilgileri yer alır. Bazen mülkün mirasçı adına yeniden tescil edilmediği ortaya çıkar; bu durumda öncelikle bu sorun çözülür.
4. Mirasın devralınması için bir notere başvurmak. Mirasçı, şahsen veya bir temsilci aracılığıyla miras kabul beyanında bulunur. Bu, altı ay içinde tamamlanması gereken hayati bir işlemdir. Notere, mirasın açıldığı yeri dikkate alarak miras davasını yürütme yetkisi olup olmadığını sorunuz.
5. Diğer mirasçılarla ilgili sorunları çözmek. Birden fazla mirasçı varsa, kimin mirası kabul edeceğini, kimin reddedeceğini ve mirasın nasıl paylaştırılacağını görüşün. Başka bir mirasçı lehine mirastan feragat etmenin özel sonuçları olduğunu unutmayın: Medeni Kanun’un 1421(4) maddesi uyarınca, bu tür bir eylem mirasın kabulü olarak değerlendirilir. Bu tür bir feragatin usulü ve kabul edilebilir alıcıları, özellikle 1439. madde ile belirlenir.
6. Miras hakkı belgesini almak. Noter, belgeleri inceledikten sonra tasdik belgesi düzenler ve bu işlem genellikle mirasın açılmasından itibaren en erken altı ay sonra gerçekleştirilir.
7. NAPR’de hakkı tescil ettirmek. Bu belge, yeni malikin kamu siciline kaydedilmesi için dayanak teşkil eder. Prosedürün ayrıntıları, “Gürcistan’da gayrimenkul tescili nasıl yapılır?«.

Miras işlemlerinin aşamaları: Sonuçta ne olması gerekir?

Altı aylık süre, mirasın kabulüyle ilgilidir. Belgenin alınması ve tescil, ayrı aşamalardır ve bu aşamaların süreleri koşullara bağlıdır.

Üç hukuki olayı birbirinden net bir şekilde ayırmak gerekir. Mirasın kabulü — mirasçının, belirli bir süre içinde gerçekleştirilmesi gereken iradesi; bu irade, mirasçının mal üzerindeki hakkını korur. Miras Hakkı Belgesi — kimin ne kadar payla miras aldığını teyit eden noter tasdikli belge. Kamu siciline kayıt — Mülk sahibine ilişkin kaydın yapılması; bu kaydın ardından mirasçı, belgelerle teyit edilmiş ve tescil edilmiş bir hakka sahip olur. Mirasçı, yükümlülükleri, ortak sahiplerin haklarını ve yasal kısıtlamaları göz önünde bulundurarak mülk üzerinde tasarrufta bulunabilir. Mirasını kabul etmiş, ancak miras belgesini almamış ve hakkını tescil ettirmemiş olan mirasçı, altı aylık sürenin dolması nedeniyle artık mülkünü kaybetmeyecektir; ancak şimdilik onu satamaz.

Tüm sürecin ne kadar süreceği önceden belirlenemez. Süre, belgenin verildiği tarihe, belgelerin eksiksizliğine ve başka mirasçıların olup olmadığına bağlıdır. Yabancı belgeler, birden fazla mirasçı, kadastro kayıtlarındaki uyuşmazlıklar veya ihtilaflar, işlem süresini önemli ölçüde uzatabilir.

Bir daire veya arsa miras kaldıysa ve bunu satmayı ya da başka bir gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, The Residence uzmanları piyasadaki seçenekleri değerlendirmenize yardımcı olacaktır. Mirasla ilgili hukuki konular, noterle görüşülmelidir.

Gayrimenkul seçmek

Hangi belgeler gerekecek?

Temel belge seti çoğu dava için geçerlidir, ancak nihai listeyi noter belirler: Şüpheye düşmesi halinde ek belgeler talep etme yetkisi vardır.

Miras işlemlerine ilişkin belgeler

Yabancı menkul kıymetlere ilişkin biçimsel gereklilikler sıklıkla kafa karışıklığına yol açar. Çeviri Gürcüceye çeviri, noterin belge üzerinde işlem yapabilmesi için yapılır; genellikle, doğruluğu noter tarafından tasdik edilmiş bir çeviri gereklidir. Noter tasdiki imzanın veya kopyanın gerçekliğini teyit eder. Apostil — Gürcistan’ın da taraf olduğu 1961 Lahey Sözleşmesi’ne üye ülkeler için resmi belgelerin tasdikine ilişkin basitleştirilmiş bir yöntemdir. Apostil uygulanmıyorsa, Gürcistan’ın belgeyi düzenleyen ülkeyle imzaladığı uluslararası anlaşmaların kontrol edilmesi gerekir: anlaşmaya bağlı olarak aşağıdakiler gerekebilir: konsolosluk tasdiki, ya da belge bu belge olmadan da kabul edilebilir. Gereklilikler ayrıca belgenin türüne göre de değişir. Bu nedenle, belgeler yola çıkmadan önce tasdik prosedürünü önceden kararlaştırmak daha iyidir.

Yaygın olarak karşılaşılan pratik sorunlardan biri, isimlerin yazılışındaki farklılıklardır. Aynı soyadı, Rus pasaportunda, Gürcü kayıt belgesinde ve eski doğum belgesinde üç farklı şekilde yazılmış olabilir. Bir kadın evlilik nedeniyle soyadını değiştirmişse, tüm soyadlarını birbirine bağlayan bir belge zinciri gereklidir. Tarihler, ikinci isimler ve ev numaralarında da hatalar görülmektedir. Bir başka tipik durum ise, bir mülkün kadastral verileri netleştirilmemiş olarak veya eski adresiyle kayıtlarda yer almasıdır.

Yabancı belgeleri, miras kabul dilekçesini sunmadan önce bir notere göstermeniz daha iyi olur. Transliterasyondaki tek bir hata bile ek masraflara ve işlemlerin gecikmesine neden olabilir.

Notere başvurmadan önce belgelerde nelere dikkat edilmeli?

• Tüm belgelerde isim ve soyadların yazılışları aynı mı;
• Soyad değişikliğini doğrulayan belgeler var mı;
• Gerekliyse, apostil eklenmiş mi veya tasdik işlemi yapılmış mı;
• Gürcüceye çeviri yapılmış mı ve çevirinin doğruluğu tasdik edilmiş mi;
• Belgelerdeki adres ve alan bilgileri, NAPR ekstresindeki verilerle uyuşuyor mu;
• Pasaportun ve vekaletnamenin geçerlilik süresi dolmuş mu;
• Vekaletnamede, işlemlerin tüm aşamaları için yeterli yetki var mı?

Mirasın kabulü için süreler

Miras, miras bırakanın vefatıyla açılır. Bir kişinin mahkeme kararıyla ölü ilan edilmesi halinde, vefat tarihi bu kararda belirlenen tarih olarak kabul edilir. Bu tarihten itibaren ana süre başlar — mirasın kabulü için altı ay (Medeni Kanun’un 1424. maddesi).

1421. madde, mirası kabul etmenin iki yolunu öngörmektedir. Birincisi, noter nezdinde miras kabul beyanında bulunmaktır. İkincisi ise, miras mallarının mülkiyetine veya idaresine fiilen geçmek ve bunun mirasın kabul edildiğini tartışmasız bir şekilde kanıtlayacak şekilde davranmaktır: örneğin, dairede yaşamak, kamu hizmetleri ve vergileri ödemek, mülkü kiraya vermek, tadilat yapmak gibi. Mülkün bir kısmına fiilen sahip olmak, nerede olursa olsun tüm mirasın kabulü anlamına gelir. Genel kural olarak, mirasın sadece avantajlı kısmını kabul etmek — örneğin, daireyi alıp borçlardan vazgeçmek — mümkün değildir. Ancak Medeni Kanun istisnalar öngörmektedir: tarımla uğraşmayan bir mirasçı, mirası bir bütün olarak reddetmeden tarım arazisini, tarım aletlerini ve hayvancılığı reddedebilir (1436. madde), farklı gerekçelerle pay hakkı bulunan mirasçı ise bir payı kabul edip diğerinden feragat edebilir (1437. madde). Ayrıca, 1438. madde, mirasın geri kalan kısmından bağımsız olarak, mirasçıya ekleme yoluyla düşen miras payından feragat edilmesine izin vermektedir. Kısmi feragat imkânı ayrı olarak değerlendirilmelidir.

Mirasın fiilen kabul edildiğini nasıl kanıtlayabilirim?

Mirasçı, notere başvuruda bulunmamış olsa da, belirlenen süre içinde miras mallarını fiilen elinde bulundurmuş veya yönetmişse, bu durum mirasın kabul edildiğini teyit edebilir.

Tek başına bir ödeme, mirasın kabul edildiğinin kesin olarak kabul edilmesini garanti etmez. Noter, belgeleri ve koşulları bir bütün olarak değerlendirir; bir anlaşmazlık durumunda ise konu mahkeme tarafından karara bağlanabilir.

Mirasın reddedilmesi de mümkündür. Bunun için belirli bir süre geçerlidir: 1434. maddeye göre, mirasın reddi, mirasçının miras hakkını öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği tarihten itibaren üç ay içinde mümkündür; haklı nedenlerin varlığı halinde mahkeme bu süreyi en fazla iki ay uzatabilir. Vasiyetten feragat işlemi noter nezdinde yapılır. İptal süresi, altı aylık kabul süresi ile aynı değildir, ve mirası kabul edip etmeme konusunda henüz karar vermediyseniz, bunu göz önünde bulundurmanızda fayda var.

Yabancı bir mirasçı için fiili zilyetlik daha az güvenilir bir yoldur: bunu belgelerle kanıtlaması gerekecek; yurt dışından yapılan ödemeler veya komşularla yapılan sözlü anlaşmalar her zaman ikna edici olmayabilir. Notere başvurmak daha kolay ve şeffaftır.

1500. maddeye göre miras hakkı belgesi, mirasın açıldığı tarihten itibaren altı ayın dolmasından sonra herhangi bir zamanda verilir. Bu belge, noterde başka mirasçı olmadığına dair bilgi bulunması durumunda daha erken alınabilir.

Altı aylık süre dolmuşsa ve miras ne notere yapılan bir bildirimle ne de fiili işlemlerle kabul edilmişse, mirasçı mirası olağan usulde devralma imkânını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. 1426. madde iki mekanizma sunmaktadır: Mahkeme, gecikme nedenlerini haklı bulması halinde süreyi uzatabilir; mahkeme kararı olmaksızın ise, mirası daha önce kabul etmiş olan tüm mirasçıların rızası ile miras daha sonra kabul edilebilir. Bu seçeneklerin hiçbiri garanti altında değildir.

Varsayımsal bir örnek. Mirasçı, mal sahibinin vefatından sekiz ay sonra Batum’daki daireden haberdar oldu. Öncelikle, mirasçı mirası fiilen kabul edip etmediğinin belirlenmesi gerekir. Dairenin masraflarının ödenmesi bir kanıt olabilir, ancak noter veya mahkeme, mirasın fiili olarak elinde bulundurulduğunu veya yönetildiğini doğrulayan tüm koşulları değerlendirir. Ardından, diğer mirasçılardan hangilerinin mirası kabul ettiği ve rıza göstermeye hazır olup olmadığına bakılır. Onay alınamazsa, geçerli nedenlere ilişkin kanıtlarla mahkemeye başvurmak kalır: örneğin, mirasçının vefat haberinden haberi olmadığı gibi. Sonuç, koşullara ve kanıtlara bağlıdır.

Altı aylık süre yalnızca mirasın kabulüyle ilgilidir. Bu, aynı süre içinde miras belgesini almak ve daireyi tapu siciline kaydettirmek gerektiği anlamına gelmez: bu işlemler genellikle daha uzun sürer ve bu normaldir.

Arsa mirası

Arazi konusunda her şey kategoriden başlar. Gürcistan’da tarımsal ve tarımsal olmayan araziler birbirinden ayrılır ve bir yabancı için bu ayrım neredeyse her şeyi belirler: bir arsaya sahip olunabilir mi, daha sonra kime satılabilir, belirli bir rehin kabul edilebilir mi? Kategori, kamu sicilinde kayıt altına alınır — gözle, fiili kullanıma göre ya da arazinin “deniz kenarında” veya “şehir sınırları içinde” olmasına göre değil.

Tarımsal arazi

Gürcistan’ın “Tarımsal Arazilerin Mülkiyeti Hakkında” Organik Kanununun 4(2)(a) maddesi uyarınca, tarımsal arazi, bir yabancı tarafından miras yoluyla edinilmişse — söz konusu kanunda belirlenen kısıtlamalar dikkate alınmak kaydıyla — bu kişinin mülkiyetinde bulunabilir. Bu özel bir gerekçedir: Genel kural olarak, bir yabancı bu tür bir araziyi satın alamaz, ancak miras yoluyla devralabilir. Hükmün resmi çevirisi, miras yoluyla edinilen araziden bahsetmekte olup, kanun yoluyla miras ile vasiyet yoluyla mirası birbirinden ayırmamaktadır; bu hükmün belirli bir vasiyete nasıl uygulanacağı konusunda noterden bilgi alınması gerekir.

Yabancıların miras yoluyla aldıkları tarım arazilerini altı ay veya bir yıl içinde satmak zorunda oldukları yönündeki yaygın iddia, yürürlükteki yasada yer almamaktadır. Bu kanunda elden çıkarma yükümlülüğü, yatırım planı kapsamında arazi almış ancak bu planı yerine getirmemiş şirketler için belirlenmiştir; mirasçılar için değil. Bu tür süreler, yürürlükten kaldırılmış olan 1996 tarihli kanuna dayanan eski yayınlarda yer almaktadır. Bununla birlikte Mirasın kabulü için tanınan altı aylık süre, arazinin satışıyla hiçbir ilgisi yoktur.

Yabancı mirasçılar için yine de bazı kısıtlamalar mevcuttur ve bunlar sonraki işlemlerle ilgilidir. Satış öncesinde, belirli bir alıcının, Organik Yasanın 4. maddesi uyarınca, yasada öngörülen istisnalar da dahil olmak üzere, arsayı satın alma hakkına sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir. Gerçek kişiler söz konusu olduğunda öncelikle Gürcistan vatandaşları dikkate alınır; tüzel kişiler için ise sadece kayıtlı oldukları ülke değil, aynı zamanda kontrol yapısı ve bazı durumlarda özel bir satın alma gerekçesinin varlığı da önemlidir. Yasa, mülkiyet hakkının bir yabancıya devredilmesi şartıyla tarım arazisinin rehin edilmesini yasaklamaktadır. Yasa ayrıca, mevzuatta belirlenen durumlarda devletin tarım arazisini geri satın alma konusunda öncelikli hakkını öngörmektedir. Son olarak, miras yoluyla devralma, yabancının komşu arazileri satın alma imkânı sağlamaz.

Bir yabancının tarım arazisini miras yoluyla devralması, bu arazinin satın alınmasıyla aynı kefeye konulamaz: bu, ayrı bir edinim gerekçesidir; kısıtlamalar ise arazinin daha sonra satılması ve rehin verilmesi durumunda ortaya çıkar.

Arazi satın alımına getirilen kısıtlamaların nasıl işlediğine dair ayrıntılı bilgi, «Bir yabancı, Gürcistan’da arazi satın alabilir mi?«.

Evin bulunduğu arsa ve diğer arsalar

Bir müstakil evin miras yoluyla devri durumunda, arsanın hukuki durumunun ayrı olarak kontrol edilmesi gerekir. Bu konuda çeşitli seçenekler söz konusu olabilir.

Bir konut binasının yanındaki arsa, tarım dışı arazi olarak tescil edilebilir; bu durumda, yabancıların tarım arazisi mülkiyetine ilişkin özel kısıtlamalar bu arsa için geçerli olmaz, ancak her arsa gibi kullanım kısıtlamaları ve yükümlülükler söz konusu olabilir. Ancak köylerde ve banliyölerde, konutun altındaki ve çevresindeki arsa sıklıkla tarımsal arazi olarak kayıtlıdır (örneğin, evin bahçesi olarak) ve bu araziye özel bir rejim uygulanır. Yerleşim birimi sınırları içindeki bir arsa da her zaman tarım dışı sayılmaz: bunu şehir sınırları değil, tapu sicilindeki kayıt belirler. Gonio, Mahindjauri ve Batum’un diğer banliyölerindeki arsalar için kategoriyi özellikle dikkatli bir şekilde kontrol etmek gerekir: yan yana farklı statüye sahip arsalar bulunabilir.

Ayrı bir zorluk ise, birden fazla kadastro kaydı bulunan mülklerdir: ev ayrı olarak, altındaki arsa ayrı olarak kayıtlıdır ve parselin bir kısmı ise hiç kayıt altına alınmamıştır. Arsanın bir kısmı kayıtlı değilse, miras bırakanın bu kısım üzerinde teyit edilmiş bir hakkı olup olmadığının ve bu hakkın tescil edilmesinin veya tanınmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekir: sicilde kayıt bulunmaması ile mülkiyet hakkının olmaması farklı durumlardır. Arsadaki payın miras yoluyla devralınması, diğer ortak sahiplerle birlikte müşterek mülkiyete girilmesi anlamına gelir: “kendi” payını ayırmak, asgari arsa büyüklükleri dikkate alınarak, ancak anlaşma yoluyla veya mahkeme kararıyla mümkündür.

Tarımsal ve tarım dışı araziler

Arsanın kategorisini ve kayıtlı kısıtlamaları, kamu sicilinden alınan bir belge ile öğrenebilirsiniz: Bu belgede kadastro kodu, alan, kategori, malik, ipotek, haciz ve diğer yükümlülükler belirtilmiştir. Belge, kadastro kodu kullanılarak çevrimiçi olarak talep edilebilir. Kategori bilgisi bulunmuyorsa veya belgelerle çelişiyorsa, sertifikalı bir harita mühendisinin yardımına ihtiyaç duyulacak ve muhtemelen kadastro verilerinin güncellenmesi gerekecektir.

Bazen mirasçılar, alıcı kitlesini genişletmek amacıyla tarım arazisinin kategorisinin değiştirilmesini değerlendirirler. Arazinin kategorisinin değiştirilmesi ile kullanım amacının değiştirilmesi birbiriyle karıştırılmamalıdır: Arazinin kayıtlı özelliklerini veya kullanım amacını değiştirme imkânı, yürürlükteki arazi ve kayıt kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu, kısıtlamaları aşmanın garantili veya kolay bir yolu değildir. Ayrıntılar, “Gürcistan’da bir arsanın kullanım amacını nasıl değiştirebilirim?«.

Gürcistan'da arsalar

gelen ₾755 131

₾542/м²

1400 m²'lik arsa içinde

Gürcistan, Kvariati-Sarpi

1400м²

Teslim Oldu

gelen ₾325 488

₾325/м²

Prestijli bir bölgede 1000 m²'lik arsa

Gürcistan, Gonio

1000м²

Teslim Oldu

gelen ₾1 038 956

₾417/м²

Manzaralı arsa 2504 m² içinde

Gürcistan, Kvariati

2504м²

Teslim Oldu

gelen ₾578 066

₾521/м²

Sarpi'de deniz kenarında arsa 1111 m²

Gürcistan, Sarpi

1111м²

Teslim Oldu

gelen ₾364 546

₾281/м²

Deniz manzaralı arsa 1300 m² içinde

Gürcistan, Kvariati-Sarpi

1300м²

Teslim Oldu

Tümünü görün

Yurt dışından miras işlemlerinin yürütülmesi

Yabancı bir mirasçı, yasada öngörülen durumlarda Gürcistan’a şahsen gelmeden miras işlemlerini tamamlayabilir. Vekaletname gerekli yetkileri içeriyorsa ve geçerli şartlara uygunsa, birçok aşama bir temsilci — bir akraba, tanıdık veya avukat — aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Vekaletname, mirasçının ikamet ettiği ülkedeki bir noterde veya Gürcistan konsolosluğunda düzenlenir; ardından gerekirse apostil onaylanır ve Gürcüceye çevrilir. Vekaletnamede yer alan imza uygun şekilde tasdik edilmelidir; aksi takdirde Gürcistan’daki noter bu vekaletnameyi kabul etmeyecektir.

Yetki kapsamı hayati önem taşır. Temsilcinin, miras kabul beyanında bulunma, bilgi ve belge alma, noter ve NAPR nezdinde menfaatleri temsil etme, miras hakkı belgesini alma ve mülkiyet hakkını tescil ettirme haklarına sahip olması gerekir. Mirasçı satış yapmayı planlıyorsa, satış hakkının ayrı ve net bir şekilde belirtilmesi daha uygun olur. Düzenleme ilkeleri, “Georgia'da konut satın almak veya satmak için vekaletname nasıl düzenlenir«, ancak Yetki kapsamı açısından miras davası için verilen vekaletname, işlem için verilen vekaletnameden farklıdır: Mirasın devralınması için “daire satışı” şablonu uygun olmayabilir.

Belgeleri göndermeden önce Gürcü noterle birkaç konuyu netleştirmek gerekir: hangi vekaletname metnini kabul edeceği, ülkenizden gelen belgeler için apostil gerekip gerekmediği, çeviriyi kimin yapacağı ve ön kontrol için taramaları kabul edip etmediği. Bu, belgelerin tekrar gönderilmesini önler.

Günümüzde miras işlemlerinin tamamen çevrimiçi olarak gerçekleştirilebileceği garanti edilemez. NAPR hizmetlerinin bir kısmı internet üzerinden erişilebilir ve bazı işlemler uzaktan yapılabilir; ancak temel noterlik işlemleri genellikle mirasçının veya temsilcisinin şahsen hazır bulunmasını gerektirir. Bu nedenle, bir yabancı için gerçekçi bir yol, “her şeyi internet sitesi üzerinden halletmek” değil, “temsilci aracılığıyla süreci uzaktan yönetmek”tir.

Uzaktan miras işlemlerini başlatmadan önce neleri hazırlamalı?

• güvendiğiniz bir temsilci seçin ve onunla bir eylem planı üzerinde anlaşın;
• Gürcü bir noterden vekaletname metnine ilişkin şartları öğrenmek;
• kayıt dahil olmak üzere tüm aşamalar için yetki içeren bir vekaletname düzenlemek;
• gerekirse apostil damgası taktırmak veya tasdik işlemlerini yaptırmak;
• akrabalık ve ölüm belgelerini çevirileriyle birlikte toplamak;
• kadastro koduna göre NAPR çevrimiçi ekstresini almak;
• Kayıt belgesi ve kayıt dökümünün kopyalarını nasıl alacağınızı önceden planlayın.

Örnek: Mirasçı Rusya’da yaşıyor, daire ise Batum’da bulunuyor

Diyelim ki, bir Rusya vatandaşı, Batum’da gayrimenkul sahibi olan babasından bir daire miras aldı. Mirasçı, Gürcistan dışında sürekli ikamet ediyor ve evrak işlemlerini halletmek için gelemiyor.

Onun izlemesi gereken adımlar şu şekilde olabilir:

1. Babanın vefat tarihini belirlemek, vasiyetnamenin olup olmadığını ve başka mirasçıların olup olmadığını kontrol etmek.
2. Gürcü bir noterle iletişime geçerek, geçerli hukuku, işlem prosedürünü ve gerekli belgelerin listesini öğrenin.
3. Daire için NAPR belgesi almak.
4. Ölüm belgesini, akrabalık belgelerini ve pasaportu hazırlayın.
5. Gürcistan’daki temsilci için vekaletname metnini onaylamak.
6. Belirlenen süre içinde mirasın kabul edilmesini sağlamak.
7. Noter tarafından incelenmesinin ardından miras hakkı belgesini almak.
8. NAPR’de mülkiyet hakkını tescil ettirmek.

Miras bırakan yabancı uyruklu ise, uyruklu olduğu ülkede miras belgelerinin ek olarak düzenlenmesi gerekebilir. Başvuru yapılmadan önce, ilgili prosedürün noterle mutabık kalınması gerekmektedir.

Bu örnek, olası bir adımlar dizisini göstermektedir; tüm yabancı mirasçılar için geçerli olan evrensel bir prosedür değildir.

Miras devri sırasında ortaya çıkan masraflar ve vergiler

Miras işlemlerinin toplam maliyetini kesin olarak belirtmek mümkün değildir: bu maliyet birkaç kalemden oluşur ve her biri somut duruma göre değişir.

Miras işlemlerinde ortaya çıkan masraflar

Gürcistan’da bir dairenin miras işlemlerini yaptırmanın maliyeti nedir?

Maliyet, noter işlemleri, mülkiyet hakkının tescili, belge alınması ve ek hizmetlerden oluşur. Noter ücreti, miras kalan malın değerine ve belge verilen payın büyüklüğüne bağlıdır. Bu ücret, Gürcistan Hükümeti’nin 507 sayılı kararnamesiyle düzenlenmektedir.

Örnek. Mirasçı, değeri 200.000 GEL olan bir daireyi devralır. Miras belgesinin düzenlenmesi sırasında noter ücreti, geçerli ücret tablosu, miras payının değeri ve miras dosyasının içeriği dikkate alınarak hesaplanır. Ayrıca, NAPR’da hak tescilinin yapılması ve gerekli belgeler için ek ücret ödenir. Bu nedenle, işlem yapılmadan önce nihai tutarı noterden öğrenmek gerekir.

Resmi kaynaklar: 507 sayılı karar, NAPR tarifeleri

NAPR’nin devlet tarifeleri şu adreste yayınlanmıştır: ajansın tarih ve ücretlere ilişkin resmi sayfası. Bu sayfadaki verilere göre, Ekim 2026 itibarıyla gayrimenkul haklarının oluşumu veya değişikliğinin tescili, dört iş günü içinde 150 lari, bir iş günü içinde 270 lari ve başvurunun yapıldığı gün 350 lari tutarındadır. Kayıt defterinden alınacak belge 20 lari, çevrimiçi sipariş durumunda ise 13 lari tutarındadır. Ücretler değişebilir, bu nedenle başvuru yapmadan önce tekrar kontrol etmenizi öneririz.

Vergiler konusunda ayrı bir açıklama. Gürcistan’da özel bir miras vergisi bulunmamaktadır: Mülk edinimi gelir vergisi kapsamında değerlendirilir ve kanun, bazı muafiyetler öngörmektedir. 82. madde Gürcistan Vergi Kanunu'nun miras yoluyla edinilen malların değerini gelir vergisinden muaf tutar vergi mevzuatı kapsamında birinci ve ikinci kategorideki mirasçılar için. Bu sınıflandırma, Medeni Kanun’daki miras sıralamasıyla tam olarak örtüşmemektedir: vergi amaçları doğrultusunda birinci kategoriye eş, çocuklar ve evlatlık çocuklar, torunlar, torunların çocukları, ebeveynler ve evlat edinenler; ikinci kategoriye ise erkek ve kız kardeşler, yeğenler ve onların çocukları dahildir. Üçüncü ve dördüncü kategoriler (büyükanne, büyükbaba, amca, teyze) için muafiyet, vergi yılı başına 150.000 lari sınırında geçerlidir. Kuzenler ve miras bırakanla akrabalık bağı bulunmayan kişiler için böyle bir muafiyet söz konusu değildir ve vergi sonuçları önceden değerlendirilmelidir.

Gürcistan’da miras vergisi: Akrabalık derecesine bağlı mı?

Kategoriler, akrabalık derecesine ilişkin genel algı değil, Vergi Kanunu’na göre belirlenir. Üçüncü ve dördüncü kategorilerde, belirlenen eşik değerin aşılması durumunda vergi beyanı ve ödemesi yükümlülükleri doğabilir. Sınır ötesi miras durumunda, mirasçının ikamet ettiği ülkenin vergi mevzuatı da dikkate alınmalıdır.

Tescilden sonra malik üzerinde bazı yükümlülükler doğar: gerçek kişilerin emlak vergisi, ailenin yıllık gelirine bağlıdır; arazi için ise ayrı kurallar geçerlidir. Miras yoluyla alınan konutun satışı durumunda, vergi sonuçları mülkiyet süresine, gayrimenkulün türüne, kullanım şekline ve satıcının statüsüne bağlıdır. Bir konut dairesi veya bitişiğindeki arsası ile birlikte bir evin satışından elde edilen pozitif fark, mülk iki yıldan fazla süredir mülkiyetinde bulunuyorsa ve Vergi Kanunu’nun diğer şartları yerine getirilmişse gelir vergisinden muaf tutulabilir. Birinci vergi kategorisine giren mirasçı, bu süreye miras bırakanın mülkiyet süresini de dahil eder; diğer mirasçılar için süre ve vergi matrahı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Son olarak, mirasçının, aldığı mal varlığını veya bu mal varlığının satışından elde ettiği geliri, vergi ikametgahı bulunduğu ülkede beyan etme yükümlülüğü doğabilir. Gürcistan’daki vergi muafiyetleri bu kuralları etkilemez.

Gürcistan’da miras işlemlerinde yapılan yedi hata

1. Notere başvurmadan önce altı ayın dolmasını beklemek. Mirasın kabulü için süre, mirasın açıldığı günden itibaren hesaplanır; miras belgesinin alındığı günden itibaren değil.
2. Mirasın kabul edilmesi ile dairenin tescili arasında karışıklık yaratmak. Bunlar, farklı hukuki sonuçları olan farklı işlemlerdir.
3. Diğer mirasçıları kontrol etmemek. Vasiyetname, kişilerin zorunlu miras payı haklarını her zaman ortadan kaldırmaz.
4. Özel yetki içermeyen vekaletnameyi kullanmak. Temsilcinin, başvuruda bulunma veya hakkı tescil ettirme yetkisi olmayabilir.
5. Arazinin kategorisini kontrol etmeyin. Konutun yanındaki arsa, tarımsal statüye sahip olabilir.
6. Apostil bulunmamasını her durumda bir hata olarak kabul etmek. Gereklilikler, belgeyi düzenleyen ülkeye ve uluslararası anlaşmalara göre değişir.
7. Miras bırakanın borçlarını göz ardı etmek. Miras, devredilen yükümlülüklerden doğan sorumlulukları da beraberinde getirebilir.

İşlemleri tamamlamadan önce belgeleri bir noterde kontrol ettirmek tavsiye edilir; uluslararası bir unsur veya ihtilaf söz konusu ise, bu konuda uzman bir avukata danışmak gerekir.

Miras yoluyla aldığınız daireyi satıp başka bir daire satın almayı mı planlıyorsunuz?
Batum, Tiflis ve çevresindeki seçenekleri, bütçenizi, konumu ve satın alma amaçlarınızı göz önünde bulundurarak karşılaştırın
Daire önerilerini al

Anlaşmazlıklar, borçlar ve diğer riskler

Miras, sadece bir daire değil, onunla ilgili her şeydir. Tipik sorunlar şunlardır:

• bir varlık üzerinde birkaç mirasçı hak iddia ediyor ve aralarında anlaşamıyorlar;
• hesap özetinde banka lehine bir ipotek olduğu görülmektedir;
• miras bırakanın alacaklılara veya vergi dairesine karşı borçları kalmışsa;
• kayıtlarda, ailenin malik olarak gördüğü kişi değil, başka bir kişi malik olarak kayıtlıdır;
• kadastro bilgileri, mülkiyet hakkını kanıtlayan belgelerle uyuşmamaktadır;
• mirasın kabulü için belirlenen süre kaçırılmıştır;
• vasiyetname veya zorunlu miras payı konusunda bir ihtilaf ortaya çıkmışsa;
• daire, üçüncü şahıslara — kiracılara veya akrabalara — kullanım için devredilmiştir.

Bu nedenle mirasçı, mülkün sadece fiziksel durumunu değil, hukuki durumunu da incelemelidir. Deniz manzaralı güzel bir daire, ipotek altında, hacizli veya sizin bilmediğiniz kişilerle ortak mülkiyet halinde olabilir. “Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?«, miras yoluyla edinilen mülk için de geçerlidir; ancak miras alma işlemi, alım-satım işleminden farklıdır.

Miras tescili öncesinde nelere dikkat edilmeli?

• NAPR’nin güncel dökümünde kimin malik olarak belirtildiği;
• ipotek, haciz, vergi rehin veya tasarruf yasağı olup olmadığı;
• alan, adres ve kadastro kodu belgelerde belirtilenlerle aynı mı;
• Mevcut kira sözleşmeleri veya mülkte fiilen ikamet eden kişiler var mı;
• kamu hizmetleri faturaları ve vergilerle ilgili herhangi bir borcunuz var mı;
• diğer mirasçılar veya zorunlu pay sahipleri tarafından herhangi bir hak talebi bildirilmiş mi;
• Evin bulunduğu arsa kayıtlı mı ve hangi kategoride yer alıyor?

Borçlar konusunda ayrı bir açıklama. Mirasın kabul edilmesi, miras bırakanın devredilen yükümlülükleri konusunda sorumluluk doğurabilir. Medeni Kanun’un 1484. maddesi uyarınca Mirasçılar, kabul edilen miras malvarlığı sınırları içinde alacaklılara karşı sorumludurlar, paylarına orantılı olarak; miras bırakanın borçları müteselsil ise, mirasçılar müteselsilen sorumludur ve bu yükümlülük zorunlu pay sahiplerine de uzanır. 1485. madde, noter tarafından miras mallarının envanterinin düzenlenmiş olması durumu hariç olmak üzere, borçların mirası aştığını ispatlama yükümlülüğünü mirasçıya yükler. Bu nedenle, önemli miktarda borç içeren bir mirası kabul etmeden önce, alacaklıların taleplerini kontrol etmek ve bir envanterin düzenlenmesini noterle görüşmek önemlidir.

Mirasın ardından gayrimenkul ile ne yapılmalı?

Kayıt işlemlerinin ardından mirasçı, tam hak sahibi olur ve şu seçeneklerden birini tercih edebilir: dairede kendisi yaşamak, daireyi uzun vadeli veya günlük kiraya vermek, satmak ya da geçici olarak boş bırakmak. Son durumda, kamu hizmetleri ödemeleri, sigorta ve mülkü periyodik olarak kontrol edecek bir vekil konusunda önlem almak gerekir; Batum gibi kıyı bölgelerinde ise yüksek nem oranı ve havalandırma ihtiyacını göz önünde bulundurmak önemlidir.

Mülk sahiplerinin sayısı birden fazla ise, aralarındaki ilişkileri yazılı olarak belirlemek en iyisidir: mülkü kim kullanacak, masrafları kim karşılayacak, kira gelirleri nasıl paylaştırılacak ve satış hangi koşullarda mümkün olacak. Anlaşmaların olmaması, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların sık görülen bir nedenidir.

Daha sonraki bir satışta, alıcı veya finansman sağlayan banka tüm belge zincirini talep edebilir: miras hakkı belgesi, tapu kaydı, diğer mirasçılarla herhangi bir ihtilaf bulunmadığının teyidi. Miras bırakanın vefatından bu yana çok az zaman geçmişse ve birden fazla mirasçı varsa, diğer mirasçıların mirası kabul ettiklerini veya usulüne uygun olarak mirastan feragat ettiklerini kanıtlamaya hazır olun.

Satış öncesinde güncel NAPR kaydı, herhangi bir yükümlülük bulunmadığına dair belge ve tarım arazisi için ise bu araziye sahip olma hakkına sahip bir alıcı gerekecektir. Kiralama için, gelirin vergi durumunu ve evin günlük kiralama şartlarını kontrol etmekte fayda vardır.

Miras işlemlerini tamamladıktan sonra, söz konusu gayrimenkulü satıp Batum, Tiflis veya Gonio’da başka bir gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız, öncelikle mevcut gayrimenkulün hukuki durumunu, konumunu ve durumunu değerlendirin. The Residence, piyasadaki teklifler arasında yolunuzu bulmanıza yardımcı olacaktır: kendi ihtiyaçlarınıza uygun bir gayrimenkul seçmek.

Sonuç

Yabancı bir vatandaş, Gürcistan’da gayrimenkul — daire, ev, ticari bina ve hatta tarım arazisi — miras alabilir. Ancak somut süreç, gayrimenkulün türüne, mirasçıların yapısına, vasiyetnamenin varlığına ve uluslararası koşullara (miras bırakanın vatandaşlığı, belgelerin düzenlendiği yer, mirasçının ikamet ettiği ülke) bağlı olarak değişir.

Öncelikle üç adımın atılması gerekir. Birincisi, NAPR kayıt belgesine göre mülkün hukuki durumunu, arazi kategorisi ve yükümlülükler dahil olmak üzere kontrol etmek. İkincisi, mirasın açıldığı tarihten itibaren altı ay içinde mirası zamanında kabul etmek. Üçüncüsü, sertifika almak ve hak kaydını gereksiz gecikmeler olmadan yaptırmak için, kimlik belgesi ve tercüme ile ilgili gereklilikler de dahil olmak üzere belge setini noterle görüşmek gerekir.

Davada mirasçılar arasında bir ihtilaf varsa, yabancı bir vasiyetname, tarım arazisi veya karmaşık bir mülkiyet yapısı söz konusuysa, Gürcistan miras hukuku konusunda uzman bir notere veya avukata danışın. Önceden hukuki inceleme yaptırmak, ileride ortaya çıkabilecek masraf ve ihtilaf riskini azaltabilir.