Erbschaft von Immobilien in Georgien durch Ausländer

Aktualität: Oktober 2026. Dieser Beitrag basiert auf den georgischen Rechtsvorschriften, den offiziellen Erläuterungen der Notarkammer und den Gebührenordnungen der Nationalen Agentur für das öffentliche Register.
Diese Informationen dienen lediglich als Orientierungshilfe. Für einen konkreten Erbfall muss das anwendbare Recht ermittelt und die Unterlagen bei einem Notar oder Rechtsanwalt geprüft werden.

Ein ausländischer Staatsbürger kann in Georgien eine Wohnung, ein Haus, Gewerbeflächen und sogar landwirtschaftliche Flächen erben. Dafür sind weder die georgische Staatsangehörigkeit noch eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Es gibt jedoch kein einheitliches Verfahren, das „für alle“ gilt: Die Vorgehensweise hängt von der Art der Immobilie ab, davon, ob der Erblasser ein Testament hinterlassen hat, sowie von internationalen Umständen – der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen, seinem Wohnsitzland und dem Ort, an dem die Dokumente erstellt wurden.

Eine typische Situation sieht folgendermaßen aus: Ein Verwandter, der in Batumi gelebt hat, hat eine Wohnung hinterlassen, während sich die Erben in Moskau, Almaty oder Berlin befinden. Oder zum Nachlass gehört ein Grundstück in der Nähe von Kobuleti, dessen Kategorie in der Familie niemand so recht kennt. In beiden Fällen ist es besser, wichtige Entscheidungen vor dem Besuch beim Notar zu treffen und nicht erst danach.

Zunächst sollten vier Dinge überprüft werden:

• die Kategorie des Grundstücks gemäß den Angaben im öffentlichen Register;
• der Kreis der Erben und das Vorliegen eines Testaments;
• sechsmonatige Frist für die Annahme der Erbschaft;
• Eigentumsnachweise und der Registrierungsstatus der Immobilie.

Erbschaft von Immobilien in Georgien: Das Wichtigste in einer Minute

Die Erbschaftsregelungen hängen vom anwendbaren Recht, den Unterlagen, dem Kreis der Erben und der Art des Vermögens ab. Die Gebühren gelten für Oktober 2026; Notarkosten, Überweisungen und Zusatzleistungen werden separat berechnet.

Kann ein Ausländer in Georgien eine Erbschaft erhalten?

Das Erbrecht in Georgien ist nicht an die Staatsangehörigkeit gebunden. Ein Ausländer kann sowohl gesetzlicher Erbe als auch testamentarischer Erbe sein. Die Erbschaft wird mit dem Tod des Erblassers eröffnet; um sie jedoch zu erwerben, muss der Erbe die Erbschaft in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise annehmen. Diese Regelung gilt gleichermaßen für Ausländer und georgische Staatsbürger und hängt nicht davon ab, wo der Erbe wohnt und ob er eine georgische Aufenthaltsgenehmigung besitzt. Ein ausländischer Reisepass hat Auswirkungen auf die formalitäten – Übersetzungen, Apostille, Vollmachten –, jedoch nicht auf das Recht selbst, das Vermögen zu erhalten.

Hier ist es wichtig, zwei Begriffe voneinander abzugrenzen: Das Erbrecht und das Recht auf freien Kauf sind unterschiedliche rechtliche Fragen. Georgien erlaubt Ausländern den Kauf von Wohnungen, Häusern und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, schränkt jedoch den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ein. Für den Erbfall sieht das Gesetz eine gesonderte Ausnahme vor, sodass ein Ausländer rechtmäßig Eigentümer von Grundstücken werden kann, die er nicht hätte erwerben können.

In der Praxis sieht das folgendermaßen aus: Ein russischer Staatsbürger erbt von seinem Vater eine Wohnung in Batumi – grundsätzlich gelten für ihn keine besonderen Einschränkungen; die Abwicklung erfolgt über einen Notar und das öffentliche Register. Eine kasachische Staatsbürgerin erhält ein Wohnhaus in einem Vorort von Tiflis – sie muss separat prüfen, wie das Grundstück, auf dem das Haus steht, registriert ist. Einem Neffen aus Deutschland wird ein Grundstück vermacht – zunächst muss dessen Kategorie geklärt werden. Ein Erbe, das noch nie in Georgien war, kann über einen Bevollmächtigten handeln.

Welche Immobilien kann ein Ausländer erben?

Die Kategorie eines Grundstücks bestimmt, welche rechtlichen Bestimmungen für dieses gelten. Die georgische Verfassung stuft landwirtschaftliche Flächen als Ressourcen von besonderer Bedeutung ein und erlaubt deren Besitz grundsätzlich nur dem Staat, georgischen Staatsbürgern und bestimmten Organisationen. Ausnahmen sind festgelegt Das georgische Organgesetz „Über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen“, und die Erbfolge wird unter diesen ausdrücklich genannt. Daher stellt sich bei einer Wohnung die Frage nach der Kategorie nicht, während sie bei einem Grundstück alles andere entscheidet: Welche Handlungen stehen dem Eigentümer offen und an wen kann er das Grundstück verkaufen?

Gesetzliche und testamentarische Erbfolge

Bei einer Erbschaft mit internationalem Bezug muss zunächst das anwendbare Recht bestimmt werden – das Recht des Landes, das den Kreis der Erben und deren Anteile festlegt. Gemäß Artikel 55 Das georgische Gesetz „Über das internationale Privatrecht“, das Hauptkriterium ist die Staatsangehörigkeit des Erblassers zum Zeitpunkt seines Todes. Die Staatsangehörigkeit dient jedoch nur als Ausgangspunkt: Wenn der Erblasser eine ausländische Staatsangehörigkeit, Vermögen in mehreren Ländern oder sonstige Verbindungen zu anderen Staaten hatte, erfordert die endgültige Antwort eine Analyse der Kollisionsnormen dieser Länder und der internationalen Verträge. Beispielsweise unterwirft das Recht einer Reihe von Staaten, darunter Russland, die Vererbung von Immobilien dem Recht des Ortes, an dem sich diese befinden, was dazu führen kann, dass auf eine Wohnung in Tiflis georgisches Recht Anwendung findet. Eine solche Schlussfolgerung wird im Einzelfall gezogen und nicht automatisch. Die Eintragung von Rechten an Immobilien in Georgien erfolgt in jedem Fall nach georgischen Verfahren. — selbst wenn die Anteile nach ausländischem Recht berechnet werden.

Wenn der Eigentümer einer Wohnung in Georgien im Ausland verstorben ist

Bei der Erbfolge im Zusammenhang mit dem Vermögen eines ausländischen Staatsbürgers muss zwischen dem Erbrecht und den georgischen Vorschriften zur Eintragung von Immobilien unterschieden werden.

Die Notarkammer Georgiens behandelt gesondert den Fall, in dem der Verstorbene Vermögenswerte in Georgien besaß, zum Zeitpunkt seines Todes jedoch Staatsangehöriger eines anderen Landes war. In ihrer Erläuterung ist vorgesehen, dass ein Erbschein im Land der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen eingeholt und anschließend einem georgischen Notar vorgelegt wird, um die in Georgien befindlichen Vermögenswerte zu regeln.

Das bedeutet jedoch nicht, dass in allen Fällen dieselbe Regelung gilt. Internationale Verträge, die Staatsangehörigkeit, der letzte Wohnsitz, das Vorliegen eines Testaments sowie die Zusammensetzung des Nachlasses können die erforderlichen Maßnahmen beeinflussen.

Wenn der Verstorbene eine ausländische Staatsangehörigkeit besaß, sollte daher im Voraus geklärt werden, wo die ursprüngliche Erbbescheinigung ausgestellt wird und welche Unterlagen für die Eintragung der Wohnung in Georgien erforderlich sind.

Wenn kein Testament vorliegt

Die folgenden Regeln gelten, wenn die Erbfolge nach georgischem Recht geregelt wird. Die gesetzlichen Erben werden nach Rangfolgen aufgerufen – es gibt fünf davon, die in Artikel 1336 festgelegt sind Bürgerliches Gesetzbuch von Georgien. Jede nachfolgende Erbfolge tritt erst dann ein, wenn keine Erben der vorhergehenden Erbfolge vorhanden sind.

• Erste Erbfolge: Kinder (einschließlich der nach dem Tod des Erblassers geborenen und adoptierten Kinder), Ehepartner, Eltern. Enkel und Urenkel erben, wenn ihr Elternteil zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits verstorben ist – sie teilen sich dessen Erbteil.
• Zweite Rangfolge: Brüder und Schwestern; deren Kinder – im Rahmen der Vertretungsberechtigung.
• Dritte Rangstufe: Großmütter und Großväter; falls diese nicht vorhanden sind – Urgroßmütter und Urgroßväter.
• Vierte Gruppe: Onkel und Tanten.
• Fünfte Rangfolge: Cousins und Cousinen; falls diese nicht vorhanden sind – deren Kinder.

In der Regel erben die Erben einer Erbfolge zu gleichen Teilen; bei der Erbfolge durch Vertretung und in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen wird die Aufteilung gesondert berechnet. Das eheliche Vermögen wird gesondert berücksichtigt: Wurde die Wohnung während der Ehe als gemeinsames Eigentum erworben, wird zunächst der Anteil des überlebenden Ehegatten herausgerechnet, und nur der Anteil des Verstorbenen fließt in den Nachlass ein. Der Ehegatte kann somit aus zwei Gründen Anspruch auf das Vermögen haben – als Miteigentümer und als Erbe ersten Grades. Wurde die Ehe im Ausland geschlossen, wird der Güterstand gesondert festgelegt.

Ein hypothetisches Beispiel. Die Berechnung geht davon aus, dass georgisches Recht zur Anwendung kommt, kein Testament vorliegt und es auch keine weiteren Erben oder Umstände gibt, die sich auf die Erbanteile auswirken. Die Wohnung im Wert von 120.000 Dollar gehörte ausschließlich dem Verstorbenen. Die Erben erster Ordnung sind die Ehefrau, zwei Kinder und die Mutter. Jeder erhält ein Viertel, also umgerechnet jeweils 30.000 Dollar. Wurde die Wohnung hingegen während der Ehe gemeinsam erworben, steht der Ehefrau zunächst die Hälfte (60.000) zu, und die zweite Hälfte wird unter den vier Erben aufgeteilt – jeweils 15.000. Beispiel zur Veranschaulichung: Die tatsächliche Berechnung erfolgt durch den Notar unter Berücksichtigung aller Unterlagen und Umstände.

Wenn ein Testament vorliegt

Ein Testament ermöglicht es, Vermögen an jede beliebige Person zu vererben – an Verwandte, Freunde, Organisationen und auch an Ausländer. Die Testierfreiheit ist jedoch eingeschränkt. Pflichtanteil: Gemäß § 1371 des Bürgerlichen Gesetzbuchs haben die Kinder, die Eltern und der Ehegatte des Erblassers unabhängig vom Inhalt des Testaments Anspruch auf die Hälfte des Anteils, den sie bei einer gesetzlichen Erbfolge erhalten hätten. Gilt das georgische Erbrecht, haben die Kinder, der Ehegatte und die Eltern des Erblassers in den gesetzlich vorgesehenen Fällen Anspruch auf einen Pflichtteil. Daher schließt selbst die Vererbung des gesamten Vermögens an eine dritte Person die Erbrechte der nächsten Angehörigen nicht immer aus.

Ein hypothetisches Beispiel. Die Wohnung im Wert von 120.000 Dollar wurde einem Freund vermacht. Wenn georgisches Recht zur Anwendung kommt und die einzigen Erben erster Ordnung zwei Kinder sind (es gibt weder Ehepartner noch Eltern), würde jedes Kind laut Gesetz die Hälfte erhalten, wobei der Pflichtteil jedes Kindes 1/4 des Nachlasses beträgt, also etwa 30.000 Dollar. Der Freund erhält die verbleibende Hälfte. Wenn einem Kind laut Testament weniger als die Hälfte seines gesetzlichen Anteils zugeteilt wurde, hat es das Recht, die Differenz einzufordern.

Bei der Verwendung eines ausländischen Testaments müssen dessen Form, Gültigkeit und Anwendbarkeit in Georgien geprüft werden. Artikel 56 des Gesetzes über das internationale Privatrecht erkennt ein Testament als formell gültig an, wenn es dem Recht des Staates entspricht, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser besitzt, in dem er seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte oder in dem sich die vermachte Immobilie befindet. Dies erweitert die Möglichkeiten der Anerkennung eines ausländischen Testaments; es ist jedoch erforderlich, dessen Gültigkeit, das Nichtvorliegen einer Aufhebung, die Anforderungen an die Übersetzung sowie die Notwendigkeit einer Apostille oder Beglaubigung unter Berücksichtigung internationaler Verträge zu prüfen. Streitigkeiten über die Gültigkeit eines Testaments sind ein eigenständiges rechtliches Thema, und bei den ersten Anzeichen eines Konflikts ist es ratsam, sofort einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

An wen wendet man sich in Georgien in Erbangelegenheiten?

Wenn Sie erfahren haben, dass Ihnen ein Verwandter eine Wohnung oder ein Grundstück in Georgien hinterlassen hat, sollten Sie als Erstes das Sterbedatum ermitteln und prüfen, ob die Frist für die Annahme der Erbschaft bereits abgelaufen ist. Sie müssen nicht unbedingt zuerst nach Batumi oder Tiflis reisen: Ein Teil der Vorbereitungen kann aus der Ferne erledigt werden.

Zunächst wenden Sie sich an einen georgischen Notar, der den Ablauf des Nachlassverfahrens festlegen kann. Ihm sind die Staatsangehörigkeit des Erblassers, das Sterbedatum, der letzte Wohnort, Angaben zu den Erben sowie der Standort der Immobilie mitzuteilen.

Parallel dazu kann man einen Auszug bei der Nationalen Agentur für öffentliche Register (NAPR) anfordern, um den eingetragenen Eigentümer und etwaige Belastungen zu überprüfen.

Nützliche offizielle Quellen:

• Notarkammer Georgiens — Informationen über Notare und notarielle Verfahren.
• NAPR — Informationen zur Eintragung von Immobilien und zu den Dienstleistungen des Grundbuchs.
• Matsne — geltende Rechtsvorschriften.

Wenn der Verstorbene eine ausländische Staatsangehörigkeit besaß, müssen vor Einreichung der Unterlagen das anwendbare Recht und das Verfahren zur Anerkennung ausländischer Erbschaftsunterlagen gesondert festgelegt werden.

Wie man in Georgien eine Erbschaft antritt

Man kann sich den Vorgang am besten als Abfolge von Schritten vorstellen. Einige davon lassen sich parallel ausführen, doch die Logik bleibt dieselbe.

Vorgehensweise für ausländische Erben

1. Den Umfang des Nachlasses und den Kreis der Erben festzustellen. Erstellen Sie eine Liste des Vermögens: Wohnungen, Grundstücke, Anteile, Konten. Finden Sie heraus, wer noch Anspruch auf das Erbe haben könnte. Ein typischer Fehler ist es, Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Erblassers zu „vergessen“ – dies kann später Anlass zu einem Erbstreit geben.
2. Klären, ob ein Testament vorliegt und ob es gültig ist. Das Testament konnte von einem georgischen Notar, einem ausländischen Notar oder einem Konsul beglaubigt worden sein. Der Notar überprüft die Angaben zu den Testamenten, doch sollte der Erbe besser schon im Voraus alle Dokumente zusammenstellen, die in der Familie vorhanden sind.
3. Die Unterlagen und Angaben im öffentlichen Register prüfen. Anhand des Katastercodes oder der Adresse können Sie einen NAPR-Auszug anfordern: Darin sind der eingetragene Eigentümer, die Fläche, die Grundstückskategorie, Hypotheken und Pfändungen aufgeführt. Manchmal stellt sich heraus, dass die Immobilie nie auf den Erblasser umgeschrieben wurde – dann muss dieses Problem zunächst geklärt werden.
4. Wenden Sie sich an einen Notar, um die Erbschaft anzunehmen. Der Erbe reicht persönlich oder durch einen Bevollmächtigten einen Antrag auf Annahme der Erbschaft ein. Dies ist ein entscheidender Schritt, der innerhalb von sechs Monaten erfolgen muss. Erkundigen Sie sich beim Notar, ob er unter Berücksichtigung des Ortes der Erbschaftseröffnung befugt ist, das Nachlassverfahren zu führen.
5. Die Angelegenheiten mit den anderen Erben klären. Wenn es mehrere Erben gibt, besprechen Sie, wer die Erbschaft annimmt, wer sie ausschlägt und wie das Vermögen aufgeteilt werden soll. Beachten Sie, dass eine Ausschlagung zugunsten eines anderen Erben besondere Folgen hat: Gemäß § 1421 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt eine solche Handlung als Annahme der Erbschaft. Die Modalitäten und die zulässigen Empfänger einer solchen Ausschlagung sind insbesondere in § 1439 geregelt.
6. Eine Erbbescheinigung erhalten. Der Notar stellt die Bescheinigung nach Prüfung der Unterlagen aus, in der Regel jedoch nicht früher als sechs Monate nach Eröffnung des Nachlasses.
7. Das Recht bei NAPR eintragen lassen. Die Bescheinigung dient als Grundlage für die Eintragung des neuen Eigentümers in das öffentliche Register. Das Verfahren wird im Artikel zum Thema „Wie läuft die Eintragung von Immobilien in Georgien ab?„.

Schritte zur Abwicklung einer Erbschaft: Was dabei herauskommen sollte

Die Frist von sechs Monaten bezieht sich auf die Annahme der Erbschaft. Der Erhalt der Bescheinigung und die Registrierung sind separate Schritte, deren Fristen von den jeweiligen Umständen abhängen.

Man sollte drei rechtliche Sachverhalte klar voneinander abgrenzen. Annahme der Erbschaft — die Willenserklärung des Erben, die fristgerecht erfolgen muss; sie sichert ihm das Recht auf das Vermögen. Erbschein — eine notariell beglaubigte Urkunde, aus der hervorgeht, wer welchen Anteil geerbt hat. Eintragung in das öffentliche Register — Eintragung des Eigentümers, woraufhin der Erbe ein urkundlich bestätigtes, eingetragenes Recht erlangt. Er kann über die Immobilie unter Berücksichtigung von Belastungen, Rechten der Miteigentümer und gesetzlichen Beschränkungen verfügen. Ein Erbe, das die Erbschaft angenommen, aber noch keine Erbbescheinigung erhalten und das Recht noch nicht eintragen lassen hat, verliert das Vermögen zwar nicht mehr aufgrund des Ablaufs der sechsmonatigen Frist, kann es jedoch vorerst auch noch nicht verkaufen.

Die Dauer des gesamten Verfahrens lässt sich nicht im Voraus beziffern. Die Dauer hängt vom Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung, der Vollständigkeit der Unterlagen und dem Vorhandensein weiterer Erben ab. Ausländische Dokumente, mehrere Erben, Unstimmigkeiten im Kataster oder Streitigkeiten können die Dauer der Bearbeitung erheblich verlängern.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt haben und einen Weiterverkauf oder den Kauf einer anderen Immobilie in Betracht ziehen, helfen Ihnen die Experten von The Residence dabei, die Optionen auf dem Markt zu bewerten. Rechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Erbschaft müssen mit einem Notar abgeklärt werden.

Eine Immobilie finden

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die grundlegenden Unterlagen sind für die meisten Fälle typisch, doch die endgültige Liste wird vom Notar festgelegt: Er ist berechtigt, zusätzliche Nachweise anzufordern, falls er Zweifel hegt.

Unterlagen für die Abwicklung einer Erbschaft

Die formalen Anforderungen an ausländische Wertpapiere sorgen häufig für Verwirrung. Übersetzung Die Übersetzung ins Georgische dient dazu, dass der Notar das Dokument bearbeiten kann; in der Regel wird eine Übersetzung benötigt, deren Richtigkeit notariell beglaubigt ist. Notarielle Beglaubigung bestätigt die Echtheit der Unterschrift oder der Kopie. Apostille — eine vereinfachte Form der Beglaubigung amtlicher Dokumente für Länder, die dem Haager Übereinkommen von 1961 beigetreten sind, dem auch Georgien beigetreten ist. Falls kein Apostille-Verfahren zur Anwendung kommt, müssen die internationalen Verträge Georgiens mit dem Ausstellungsland des Dokuments geprüft werden: Je nach Vertrag kann Folgendes erforderlich sein konsularische Beglaubigung, oder das Dokument kann auch ohne diese Beglaubigung angenommen werden. Die Anforderungen hängen zudem von der Art des Dokuments ab. Daher ist es ratsam, die Art der Beglaubigung abzustimmen, bevor die Dokumente versandt werden.

Eines der häufigsten praktischen Probleme sind Abweichungen bei der Schreibweise von Namen. Ein und derselbe Nachname kann im russischen Reisepass, im georgischen Auszug und in der alten Geburtsurkunde auf drei verschiedene Arten geschrieben sein. Wenn eine Frau durch Heirat ihren Nachnamen geändert hat, ist eine Dokumentenkette erforderlich, die alle ihre Nachnamen miteinander verknüpft. Auch Fehler bei Daten, Vornamen und Hausnummern kommen vor. Eine weitere typische Situation ist, dass eine Immobilie im Register ohne genaue Katasterdaten oder unter einer alten Adresse geführt wird.

Ausländische Dokumente sollten am besten vor Einreichung des Antrags auf Annahme der Erbschaft einem Notar vorgelegt werden. Ein einziger Fehler bei der Transkription kann zusätzliche Kosten verursachen und die Bearbeitung verzögern.

Was Sie in den Unterlagen prüfen sollten, bevor Sie sich an einen Notar wenden

• Stimmt die Schreibweise der Vor- und Nachnamen in allen Dokumenten überein?;
• Gibt es Unterlagen, die die Änderung des Nachnamens belegen?;
• Wurde ein Apostille-Vermerk angebracht oder eine Beglaubigung vorgenommen, sofern dies erforderlich ist;
• Wurde die Übersetzung ins Georgische angefertigt und wurde deren Richtigkeit beglaubigt?;
• ob die Adresse und die Fläche in den Unterlagen mit den Angaben im NAPR-Auszug übereinstimmen;
• ob die Gültigkeitsdauer des Reisepasses und der Vollmacht bereits abgelaufen ist;
• Reichen die in der Vollmacht enthaltenen Befugnisse für alle Phasen der Abwicklung aus?

Fristen für die Annahme der Erbschaft

Der Nachlass wird mit dem Tod des Erblassers eröffnet. Wird eine Person durch gerichtliche Entscheidung für tot erklärt, gilt das in dieser Entscheidung festgelegte Datum als Todestag. Ab diesem Tag beginnt die Hauptfrist zu laufen – sechs Monate für die Annahme der Erbschaft (Artikel 1424 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Artikel 1421 sieht zwei Möglichkeiten der Annahme vor. Die erste besteht darin, beim Notar eine Erklärung über die Annahme der Erbschaft abzugeben. Die zweite besteht darin, tatsächlich in den Besitz oder die Verwaltung des Nachlassvermögens einzutreten, sodass dies zweifelsfrei als Annahme gilt: zum Beispiel in der Wohnung zu wohnen, Nebenkosten und Steuern zu bezahlen, die Immobilie zu vermieten oder Renovierungsarbeiten durchzuführen. Das tatsächliche Inbesitznahme eines Teils des Vermögens bedeutet die Annahme des gesamten Nachlasses, unabhängig davon, wo sich dieser befindet. Grundsätzlich ist es nicht möglich, nur den vorteilhaften Teil des Nachlasses anzunehmen – beispielsweise die Wohnung zu übernehmen und die Schulden abzulehnen. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht jedoch Ausnahmen vor: Ein Erbe, das keine landwirtschaftliche Tätigkeit ausübt, kann landwirtschaftliche Flächen, Geräte und Vieh ablehnen, ohne das Erbe insgesamt abzulehnen (Artikel 1436), und ein Erbe, dem Anteile aus verschiedenen Gründen zustehen, kann den einen annehmen und den anderen ablehnen (Artikel 1437). Darüber hinaus erlaubt Artikel 1438 die Ausschlagung eines Teils des Erbes, der einem Erben im Wege der Zuwachsregelung zusteht, unabhängig vom übrigen Teil des Erbes. Die Möglichkeit einer teilweisen Ausschlagung ist gesondert zu prüfen.

Wie lässt sich nachweisen, dass die Erbschaft tatsächlich angenommen wurde?

Wenn ein Erbe beim Notar keinen Antrag gestellt hat, aber innerhalb der vorgeschriebenen Frist tatsächlich über das Nachlassvermögen verfügt oder es verwaltet hat, kann dies als Annahme der Erbschaft gelten.

Eine einzelne Zahlung allein garantiert noch nicht, dass die Erbschaft als angenommen gilt. Der Notar bewertet die Unterlagen und Umstände in ihrer Gesamtheit, und im Streitfall kann die Angelegenheit vor Gericht geklärt werden.

Man kann eine Erbschaft auch ausschlagen. Hierfür gilt eine bestimmte Frist: Gemäß § 1434 ist der Ausschlag innerhalb von drei Monaten ab dem Tag möglich, an dem der Erbe von der Erbfolge Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen; bei Vorliegen triftiger Gründe kann das Gericht diese Frist um höchstens zwei Monate verlängern. Die Ausschlagung muss bei einem Notar erfolgen. Die Widerrufsfrist fällt nicht mit der sechsmonatigen Annahmefrist zusammen, und das sollten Sie berücksichtigen, falls Sie sich noch nicht entschieden haben, ob Sie die Erbschaft annehmen wollen.

Für einen ausländischen Erben ist der tatsächliche Besitz ein weniger sicherer Weg: Er muss diesen durch Dokumente nachweisen, und Zahlungen aus dem Ausland oder mündliche Vereinbarungen mit Nachbarn sind nicht immer überzeugend. Eine Erklärung gegenüber einem Notar ist einfacher und transparenter.

Die Erbbescheinigung gemäß § 1500 wird jederzeit nach Ablauf von sechs Monaten ab dem Tag des Erbfalls ausgestellt. Vor Ablauf dieser Frist kann sie nur dann ausgestellt werden, wenn dem Notar bekannt ist, dass es keine weiteren Erben gibt.

Ist die sechsmonatige Frist abgelaufen und wurde die Erbschaft weder durch eine Erklärung gegenüber dem Notar noch durch tatsächliche Handlungen angenommen, läuft der Erbe Gefahr, die Möglichkeit zu verlieren, die Erbschaft auf dem üblichen Weg anzunehmen. Artikel 1426 sieht zwei Möglichkeiten vor: Das Gericht kann die Frist verlängern, wenn es die Gründe für die Versäumnis als triftig anerkennt, und ohne gerichtliches Verfahren kann die Erbschaft später angenommen werden, sofern alle Erben, die sie bereits angenommen haben, damit einverstanden sind. Keine der beiden Möglichkeiten ist garantiert.

Ein hypothetisches Beispiel. Der Erbe erfuhr acht Monate nach dem Tod des Eigentümers von der Wohnung in Batumi. Zunächst sollte geklärt werden, ob er das Erbe tatsächlich angenommen hat. Die Begleichung der Kosten für die Wohnung kann ein Anhaltspunkt sein, doch der Notar oder das Gericht bewertet die Gesamtheit der Umstände, die den tatsächlichen Besitz oder die Verwaltung des Nachlasses belegen. Anschließend muss geprüft werden, wer von den anderen Erben die Erbschaft bereits angenommen hat und ob diese bereit ist, ihre Zustimmung zu erteilen. Liegt keine Zustimmung vor, bleibt nur der Gang vor Gericht mit Nachweisen für triftige Gründe: zum Beispiel, dass der Erbe nichts vom Tod wusste. Der Ausgang hängt von den Umständen und den Beweisen ab.

Die sechsmonatige Frist bezieht sich ausschließlich auf die Annahme der Erbschaft. Das bedeutet nicht, dass man innerhalb dieser Zeit auch die Bescheinigung erhalten und die Wohnung im Grundbuch eintragen lassen muss: Diese Schritte nehmen oft mehr Zeit in Anspruch, und das ist ganz normal.

Erbschaft eines Grundstücks

Bei Grundstücken beginnt alles mit der Kategorie. In Georgien wird zwischen landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Flächen unterschieden, und für Ausländer bestimmt diese Unterscheidung fast alles: ob man ein Grundstück besitzen darf, an wen man es später verkaufen darf und ob eine bestimmte Verpfändung zulässig ist. Die Kategorie wird im öffentlichen Register festgehalten – nicht nach Augenschein, nicht nach der tatsächlichen Nutzung und nicht danach, ob das Grundstück „am Meer“ oder „innerhalb der Stadtgrenzen“ liegt.

Landwirtschaftliche Fläche

Gemäß Artikel 4 Absatz 2 Buchstabe a des georgischen Rahmengesetzes „Über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen“ kann eine landwirtschaftliche Fläche im Eigentum eines Ausländers stehen, wenn er sie geerbt hat – unter Berücksichtigung der in diesem Gesetz festgelegten Einschränkungen. Dies ist ein besonderer Rechtsgrund: Ein Ausländer darf ein solches Grundstück grundsätzlich nicht kaufen, aber er kann es erben.. Die offizielle Übersetzung der Vorschrift bezieht sich auf geerbtes Land, ohne zwischen gesetzlicher und testamentarischer Erbfolge zu unterscheiden; wie sich die Vorschrift auf ein konkretes Testament anwendet, sollte man beim Notar klären.

Die weit verbreitete Behauptung, dass ein Ausländer verpflichtet sei, geerbtes landwirtschaftliches Land innerhalb von sechs Monaten oder einem Jahr zu verkaufen, wird durch das geltende Gesetz nicht bestätigt. Die Veräußerungspflicht ist in diesem Gesetz für Unternehmen festgelegt, die Land im Rahmen eines Investitionsplans erhalten und diesen nicht umgesetzt haben, nicht jedoch für Erben. Ähnliche Fristen finden sich in älteren Veröffentlichungen, die auf dem inzwischen außer Kraft getretenen Gesetz von 1996 basieren. Dabei Die sechsmonatige Frist für die Annahme der Erbschaft hat keinerlei Auswirkungen auf den Verkauf des Grundstücks..

Es gibt jedoch Einschränkungen für ausländische Erben, die sich auf das weitere Vorgehen beziehen. Vor dem Verkauf muss geprüft werden, ob der jeweilige Käufer gemäß Artikel 4 des Organgesetzes zum Erwerb des Grundstücks berechtigt ist, einschließlich der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen. Bei natürlichen Personen geht es in erster Linie um georgische Staatsbürger; bei juristischen Personen spielt nicht nur das Land der Registrierung eine Rolle, sondern auch die Kontrollstruktur und in bestimmten Fällen das Vorliegen eines besonderen Erwerbsgrundes. Das Gesetz verbietet die Verpfändung von landwirtschaftlichen Flächen unter der Bedingung, dass das Eigentumsrecht auf einen Ausländer übergeht. Er sieht außerdem ein Vorkaufsrecht des Staates für landwirtschaftliche Flächen in den gesetzlich festgelegten Fällen vor. Schließlich eröffnet eine Erbschaft einem Ausländer nicht die Möglichkeit, angrenzende Grundstücke zu erwerben.

Die Vererbung von landwirtschaftlichen Flächen durch einen Ausländer ist nicht mit deren Kauf gleichzusetzen: Es handelt sich um einen eigenständigen Erwerbsgrund, wobei Einschränkungen erst beim späteren Verkauf und bei der Verpfändung entstehen.

Wie die Beschränkungen beim Erwerb von Grundstücken geregelt sind, wird im Artikel „Kann ein Ausländer in Georgien Grundbesitz erwerben?„.

Das Grundstück unter dem Haus und andere Grundstücke

Bei der Erbschaft eines Einfamilienhauses muss der rechtliche Status des Grundstücks gesondert geprüft werden. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Ein Grundstück neben einem Wohnhaus kann als nicht landwirtschaftlich genutztes Grundstück registriert werden – in diesem Fall gelten die besonderen Beschränkungen für den Besitz landwirtschaftlicher Flächen durch Ausländer nicht, obwohl wie bei jedem Grundstück Belastungen und Nutzungsbeschränkungen möglich sind. In Dörfern und Vororten wird das Grundstück unter und um das Haus jedoch häufig als landwirtschaftlich genutzt eingestuft (z. B. als Hausgarten) und unterliegt somit einer Sonderregelung. Auch ein Grundstück innerhalb der Ortschaftsgrenzen ist nicht immer nichtlandwirtschaftlich: Maßgeblich ist der Eintrag im Grundbuch und nicht die Stadtgrenze. Bei Grundstücken in Gonio, Mahindjauri und anderen Vororten von Batumi sollte die Kategorie besonders sorgfältig geprüft werden: Es können Grundstücke mit unterschiedlichem Status nebeneinander liegen.

Eine besondere Schwierigkeit stellen Objekte mit mehreren Katastereinträgen dar: Das Haus ist separat eingetragen, das dazugehörige Grundstück ebenfalls separat, und ein Teil des Grundstücks ist gar nicht registriert. Ist ein Teil des Grundstücks nicht registriert, muss festgestellt werden, ob der Erblasser ein nachweisliches Recht daran hatte und ob dessen Eintragung oder Anerkennung zulässig ist: Das Fehlen eines Eintrags im Register und das Fehlen eines Eigentumsrechts sind zwei unterschiedliche Sachverhalte. Die Erbschaft eines Anteils an einem Grundstück bedeutet den Eintritt in das Miteigentum mit anderen Miteigentümern: Die Abtrennung des „eigenen“ Anteils ist nur im gegenseitigen Einvernehmen oder auf gerichtlichem Wege möglich, wobei die Mindestgrößen für Grundstücke zu berücksichtigen sind.

Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Flächen

Die Kategorie des Grundstücks und die eingetragenen Beschränkungen lassen sich anhand eines Auszugs aus dem öffentlichen Register in Erfahrung bringen: Darin sind der Katastercode, die Fläche, die Kategorie, der Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und sonstige Belastungen aufgeführt. Der Auszug kann online anhand des Katastercodes angefordert werden. Falls keine Angaben zur Kategorie vorliegen oder diese im Widerspruch zu den Unterlagen stehen, ist die Unterstützung eines zertifizierten Vermessungsingenieurs erforderlich und möglicherweise eine Aktualisierung der Katasterdaten notwendig.

Manchmal erwägen die Erben eine Änderung der Kategorie einer landwirtschaftlichen Fläche, um den Kreis der Käufer zu erweitern. Die Änderung der Grundstückskategorie und die Änderung der Zweckbestimmung sollten nicht verwechselt werden: Die Möglichkeit, die eingetragenen Merkmale oder die Zweckbestimmung eines Grundstücks zu ändern, muss anhand der geltenden Grundstücks- und Registrierungsvorschriften geprüft werden. Dies ist kein garantierter und kein einfacher Weg, um Beschränkungen zu umgehen. Einzelheiten finden Sie im Artikel zum Thema „Wie ändert man die Zweckbestimmung eines Grundstücks in Georgien?„.

Grundstücke in Georgien

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₾542/м²

Grundstück von 1400 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

1400м²

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₾325/м²

Grundstück in einem prestigeträchtigen Gebiet von 1000 m² in

Georgien, Gonio

1000м²

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Grundstück mit Aussicht 2504 m² in

Georgien, Kvariati

2504м²

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₾521/м²

Grundstück am Meer in Sarpi 1111 m² in

Georgien, Sarpi

1111м²

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von ₾364 546

₾281/м²

Baugrundstück mit Meerblick 1300 m² in

Georgien, Kvariati-Sarpi

1300м²

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Abwicklung einer Erbschaft aus dem Ausland

Ein ausländischer Erbe kann in den gesetzlich vorgesehenen Fällen die Erbschaft abwickeln, ohne persönlich nach Georgien reisen zu müssen. Viele Schritte können über einen Bevollmächtigten – einen Verwandten, Bekannten oder Anwalt – abgewickelt werden, sofern die Vollmacht die erforderlichen Befugnisse enthält und den geltenden Anforderungen entspricht. Die Vollmacht wird bei einem Notar im Wohnsitzland des Erben oder bei einem georgischen Konsulat ausgestellt und anschließend, falls erforderlich, mit einem Apostille-Vermerk versehen und ins Georgische übersetzt. Die Unterschrift auf der Vollmacht muss ordnungsgemäß beglaubigt sein, andernfalls wird sie vom Notar in Georgien nicht akzeptiert.

Der Umfang der Befugnisse ist von entscheidender Bedeutung. Der Bevollmächtigte muss das Recht haben, die Annahme der Erbschaft zu erklären, Bescheinigungen und Auszüge einzuholen, die Interessen vor dem Notar und beim NAPR zu vertreten, die Erbbescheinigung zu erhalten und das Eigentumsrecht eintragen zu lassen. Wenn der Erbe einen Verkauf plant, sollte das Verkaufsrecht besser separat und eindeutig festgelegt werden. Die Grundsätze für die Gestaltung sind in dem Artikel zum Thema „Erteilung einer Vollmacht zum Kauf oder Verkauf von Wohnraum in Georgien“, aber Eine Vollmacht für ein Erbverfahren unterscheidet sich hinsichtlich des Umfangs der Befugnisse von einer Vollmacht für ein Rechtsgeschäft.: Die Vorlage „Wohnung zu verkaufen“ ist für die Annahme einer Erbschaft möglicherweise nicht geeignet.

Bevor Sie die Unterlagen versenden, sollten Sie einige Fragen mit dem georgischen Notar klären: Welche Form der Vollmacht akzeptiert er, wird für Dokumente aus Ihrem Land ein Apostille benötigt, wer übernimmt die Übersetzung und akzeptiert er Scans zur Vorabprüfung? So lassen sich wiederholte Sendungen vermeiden.

Eine vollständig online abgewickelte Erbschaftsabwicklung kann derzeit nicht garantiert werden. Ein Teil der NAPR-Dienste ist über das Internet verfügbar, einige Vorgänge können aus der Ferne erledigt werden, doch für wichtige notarielle Handlungen ist in der Regel die persönliche Anwesenheit des Erben oder seines Vertreters erforderlich. Daher ist für Ausländer ein realistischer Ansatz die „Fernabwicklung des Verfahrens durch einen Bevollmächtigten“ und nicht „alles über die Website“.

Was muss vor der Abwicklung der Erbschaft aus der Ferne vorbereitet werden?

• einen Vertreter auswählen, dem Sie vertrauen, und mit ihm einen Aktionsplan abstimmen;
• sich bei einem georgischen Notar über die Anforderungen an den Wortlaut der Vollmacht informieren;
• eine Vollmacht ausstellen, die Befugnisse für alle Phasen, einschließlich der Registrierung, umfasst;
• ein Apostille-Vermerk anzubringen oder eine Beglaubigung vornehmen zu lassen, falls erforderlich;
• die Unterlagen zum Verwandtschaftsverhältnis und zum Todesfall mit Übersetzungen zusammenzustellen;
• einen NAPR-Onlineauszug anhand des Katastercodes abrufen;
• Überlegen Sie sich, wie Sie Kopien der Urkunde und des Registrierungsauszugs erhalten möchten.

Beispiel: Der Erbe lebt in Russland, die Wohnung befindet sich in Batumi

Nehmen wir an, ein russischer Staatsbürger hat eine Wohnung von seinem Vater geerbt, der eine Immobilie in Batumi besaß. Der Erbe lebt dauerhaft außerhalb Georgiens und kann nicht einreisen, um die Unterlagen zu erledigen.

Seine Vorgehensweise könnte wie folgt aussehen:

1. Das Sterbedatum des Vaters ermitteln, prüfen, ob ein Testament vorliegt und ob es weitere Erben gibt.
2. Setzen Sie sich mit einem georgischen Notar in Verbindung und klären Sie das anwendbare Recht, den Ablauf des Verfahrens und die erforderlichen Unterlagen.
3. Einen NAPR-Auszug für die Wohnung anfordern.
4. Bereiten Sie die Sterbeurkunde, die Verwandtschaftsnachweise und den Reisepass vor.
5. Den Wortlaut einer Vollmacht für einen Bevollmächtigten in Georgien abstimmen.
6. Die Annahme der Erbschaft muss innerhalb der festgelegten Frist erfolgen.
7. Nach der Beglaubigung durch den Notar ist die Erbbescheinigung zu beantragen.
8. Das Eigentumsrecht bei der NAPR eintragen lassen.

War der Erblasser ausländischer Staatsbürger, kann es erforderlich sein, zusätzliche Erbschaftsunterlagen im Land seiner Staatsangehörigkeit zu erstellen. Das konkrete Vorgehen muss vor Einreichung des Antrags mit dem Notar abgestimmt werden.

Dieses Beispiel veranschaulicht einen möglichen Ablauf und stellt keine allgemeingültige Vorgehensweise für alle ausländischen Erben dar.

Kosten und Steuern bei der Erbschaft

Die Gesamtkosten für die Abwicklung einer Erbschaft lassen sich nicht pauschal beziffern: Sie setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die jeweils vom konkreten Fall abhängen.

Kosten bei der Abwicklung einer Erbschaft

Wie viel kostet die Abwicklung einer Erbschaft für eine Wohnung in Georgien?

Die Kosten setzen sich aus den Gebühren für die notarielle Beurkundung, die Eintragung des Eigentumsrechts, die Beschaffung von Auszügen und zusätzlichen Dienstleistungen zusammen. Die notarielle Gebühr hängt vom Wert des Nachlassvermögens und dem Anteil ab, für den die Bescheinigung ausgestellt wird. Sie wird durch den Erlass Nr. 507 der georgischen Regierung geregelt.

Beispiel: Ein Erbe erhält eine Wohnung im Wert von 200.000 GEL. Bei der Ausstellung der Erbbescheinigung wird die Notargebühr auf der Grundlage der geltenden Gebührenordnung, des Wertes des geerbten Anteils und des Umfangs des Nachlassverfahrens berechnet. Zusätzlich fallen Gebühren für die Eintragung des Rechts beim NAPR sowie für die erforderlichen Unterlagen an. Daher sollte der endgültige Betrag vor der Ausstellung beim Notar erfragt werden.

Offizielle Quellen: Verordnung Nr. 507, NAPR-Tarife

Die staatlichen NAPR-Tarife sind veröffentlicht unter auf der offiziellen Seite der Agentur zu Terminen und Tarifen. Nach den Angaben auf dieser Seite für Oktober 2026 kostet die Eintragung der Entstehung oder Änderung eines Rechts an einer Immobilie 150 Lari bei einer Bearbeitungszeit von vier Werktagen, 270 Lari für einen Werktag und 350 Lari am Tag der Antragstellung. Ein Auszug aus dem Register kostet 20 Lari, bei Online-Bestellung 13 Lari. Die Gebühren können sich ändern, daher sollten Sie diese vor der Einreichung noch einmal überprüfen.

Ein gesonderter Hinweis zu den Steuern: In Georgien gibt es keine spezielle Erbschaftssteuer: Der Erwerb von Vermögen wird im Rahmen der Einkommensteuer behandelt, und das Gesetz sieht Steuerbefreiungen vor. Artikel 82 des Steuergesetzes von Georgia befreit den Wert des geerbten Vermögens von der Einkommensteuer für Erben der ersten und zweiten Kategorie im Sinne des Steuerrechts. Diese Einteilung stimmt nicht vollständig mit den Erbfolgeordnungen gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch überein: Für steuerliche Zwecke gehören zur ersten Kategorie Ehepartner, Kinder und Adoptivkinder, Enkel, Urenkel und deren Kinder, Eltern und Adoptiveltern; zur zweiten Kategorie gehören Brüder, Schwestern, Neffen und Nichten sowie deren Kinder. Für die dritte und vierte Kategorie (Großmütter, Großväter, Onkel, Tanten) gilt die Freistellung bis zu einem Betrag von 150.000 Lari pro Steuerjahr. Für Cousins und Cousinen sowie für Personen, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind, gibt es keine solche Befreiung, und die steuerlichen Auswirkungen müssen im Voraus geprüft werden.

Erbschaftssteuer in Georgien: Hängt sie vom Verwandtschaftsgrad ab?

Die Kategorien werden durch das Steuergesetzbuch festgelegt und nicht durch die alltägliche Vorstellung von der Nähe der Verwandtschaftsbeziehung. Für die dritte und vierte Kategorie können bei Überschreitung des festgelegten Schwellenwerts Melde- und Steuerzahlungspflichten entstehen. Bei grenzüberschreitenden Erbschaften muss zudem das Steuerrecht des Wohnsitzlandes des Erben berücksichtigt werden.

Nach der Eintragung entstehen für den Eigentümer laufende Verpflichtungen: Die Vermögenssteuer für Privatpersonen hängt vom Jahreseinkommen der Familie ab; für Grundstücke gelten gesonderte Regelungen. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie hängen die steuerlichen Auswirkungen von der Besitzdauer, der Art der Immobilie, der Art der Nutzung und dem Status des Verkäufers ab. Ein positiver Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses mit angrenzendem Grundstück kann von der Einkommensteuer befreit werden, wenn die Immobilie länger als zwei Jahre im Besitz war und die übrigen Anforderungen des Steuergesetzbuchs erfüllt sind. Bei Erben der ersten Steuerkategorie wird die Besitzdauer des Erblassers auf diese Frist angerechnet; für die übrigen Erben müssen die Frist und die Steuerbemessungsgrundlage separat berechnet werden.

Schließlich kann für den Erben die Verpflichtung entstehen, das erhaltene Vermögen oder die Erlöse aus dessen Verkauf in seinem Steuerwohnsitzland zu versteuern. Die georgischen Steuervergünstigungen haben keinen Einfluss auf diese Vorschriften.

Sieben Fehler bei der Abwicklung einer Erbschaft in Georgien

1. Man muss sechs Monate abwarten, bevor man sich an einen Notar wendet. Die Frist für die Annahme der Erbschaft beginnt mit dem Tag der Eröffnung des Nachlasses und nicht mit dem Tag des Erhalts der Erbbescheinigung.
2. Die Annahme einer Erbschaft mit der Anmeldung einer Wohnung zu verwechseln. Dabei handelt es sich um unterschiedliche Vorgänge mit unterschiedlichen rechtlichen Folgen.
3. Es sollen keine weiteren Erben geprüft werden. Ein Testament schließt die Ansprüche von Personen auf den Pflichtteil nicht immer aus.
4. Verwendung einer Vollmacht ohne besondere Befugnisse. Der Bevollmächtigte ist möglicherweise nicht berechtigt, einen Antrag zu stellen oder ein Recht eintragen zu lassen.
5. Die Grundstückskategorie nicht überprüfen. Das Grundstück neben einem Wohnhaus kann den Status „landwirtschaftlich“ haben.
6. Das Fehlen eines Apostills sollte nicht in jedem Fall als Fehler angesehen werden. Die Anforderungen hängen vom Ausstellungsland und von internationalen Abkommen ab.
7. Die Schulden des Erblassers ignorieren. Eine Erbschaft kann mit der Haftung für übergegangene Verbindlichkeiten einhergehen.

Vor der Unterzeichnung empfiehlt es sich, die Dokumente von einem Notar prüfen zu lassen; bei einem internationalen Bezug oder im Falle einer Streitigkeit sollte dies durch einen auf diesem Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen.

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Rechtsstreitigkeiten, Verbindlichkeiten und sonstige Risiken

Ein Erbe besteht nicht nur aus einer Wohnung, sondern auch aus allem, was damit zusammenhängt. Typische Komplikationen sehen folgendermaßen aus:

• Mehrere Erben erheben Anspruch auf ein und denselben Gegenstand und können sich nicht einigen;
• In dem Auszug ist eine Hypothek zugunsten der Bank ausgewiesen;
• Der Erblasser hatte noch Schulden gegenüber Gläubigern oder Steuerverbindlichkeiten;
• Im Grundbuch ist nicht die Person als Eigentümer eingetragen, die die Familie für den Eigentümer hielt;
• Die Katasterangaben weichen von den Urkunden ab, aus denen sich die Rechte ableiten;
• Die Frist für die Annahme der Erbschaft ist verstrichen;
• es ist ein Streit über das Testament oder den Pflichtteil entstanden;
• Die Wohnung wurde Dritten – Mietern oder Verwandten – zur Nutzung überlassen.

Daher sollte der Erbe nicht nur den baulichen Zustand der Immobilie prüfen, sondern auch deren rechtlichen Status. Eine schöne Wohnung mit Meerblick könnte mit einer Hypothek belastet sein, unter Pfändung stehen oder sich im Miteigentum mit Personen befinden, von denen Sie nichts wussten. Viele der Überprüfungen, die in dem Artikel zum Thema „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„… gelten auch für den geerbten Gegenstand, obwohl sich der Erbschaftsprozess selbst von einem Kaufvertrag unterscheidet.“

Was ist vor der Registrierung einer Erbschaft zu prüfen?

• wer in dem aktuellen Auszug aus dem NAPR als Eigentümer aufgeführt ist;
• ob eine Hypothek, eine Pfändung, ein Steuerpfandrecht oder ein Verfügungsverbot vorliegt;
• Stimmen Fläche, Adresse und Katastercode mit den Unterlagen überein?;
• Gibt es geltende Mietverträge oder Personen, die tatsächlich in der Immobilie wohnen?;
• ob ausstehende Zahlungen für Nebenkosten und Steuern vorliegen;
• ob Ansprüche anderer Erben oder Pflichtteilsberechtigter geltend gemacht wurden;
• Ist das Grundstück unter dem Haus registriert und welcher Kategorie gehört es an?

Ein gesonderter Hinweis zu den Schulden: Die Annahme einer Erbschaft kann eine Haftung für die auf den Erben übergehenden Verbindlichkeiten des Erblassers nach sich ziehen. Gemäß § 1484 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Die Erben haften gegenüber den Gläubigern im Rahmen des angenommenen Nachlassvermögens., und zwar proportional zu ihren Anteilen; handelte es sich bei den Schulden des Erblassers um Gesamtschuld, haften die Erben gesamtschuldnerisch, und diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Empfänger des Pflichtteils. Artikel 1485 erlegt dem Erben die Pflicht auf, nachzuweisen, dass die Schulden den Nachlass übersteigen – es sei denn, der Notar hat ein Nachlassverzeichnis erstellt. Daher ist es ratsam, vor der Annahme einer Erbschaft mit erheblichen Schulden die Forderungen der Gläubiger zu prüfen und die Erstellung eines Nachlassverzeichnisses mit dem Notar zu besprechen.

Was ist nach einer Erbschaft mit der Immobilie zu tun?

Nach der Eintragung wird der Erbe zum vollberechtigten Eigentümer und kann sich für eine der folgenden Optionen entscheiden: selbst in der Wohnung zu wohnen, sie langfristig oder tageweise zu vermieten, sie zu verkaufen oder vorübergehend leer stehen zu lassen. Im letzteren Fall sollte man sich um die Nebenkosten, die Versicherung und eine bevollmächtigte Person kümmern, die die Immobilie regelmäßig überprüft – in Küstenregionen wie Batumi sollte man die erhöhte Luftfeuchtigkeit und die Notwendigkeit der Belüftung berücksichtigen.

Gibt es mehrere Eigentümer, sollten die Beziehungen untereinander am besten schriftlich geregelt werden: Wer nutzt die Immobilie, wer trägt die Kosten, wie werden die Mieteinnahmen aufgeteilt und unter welchen Bedingungen ist ein Verkauf möglich? Das Fehlen solcher Vereinbarungen ist häufig Ursache für spätere Streitigkeiten.

Bei einem späteren Verkauf kann der Käufer oder die finanzierende Bank die gesamte Dokumentenkette anfordern: die Erbbescheinigung, den Auszug aus dem Grundbuch sowie die Bestätigung, dass keine Streitigkeiten mit anderen Erben bestehen. Wenn seit dem Tod des Erblassers noch nicht viel Zeit vergangen ist und es mehrere Erben gab, sollten Sie bereit sein, nachzuweisen, dass die übrigen Erben die Erbschaft ordnungsgemäß angenommen oder ausgeschlagen haben.

Vor dem Verkauf werden ein aktueller Auszug aus dem NAPR, eine Bescheinigung über das Fehlen von Belastungen sowie – bei landwirtschaftlichen Flächen – ein Käufer benötigt, der zum Besitz dieser Flächen berechtigt ist. Bei der Vermietung sollten Sie den steuerlichen Status der Einkünfte sowie die Anforderungen des Hauses an die Tagesmiete prüfen.

Wenn Sie nach der Abwicklung der Erbschaft planen, die Immobilie zu verkaufen und eine andere Immobilie in Batumi, Tiflis oder Gonio zu erwerben, sollten Sie zunächst den rechtlichen Status, die Lage und den Zustand der vorhandenen Immobilie prüfen. The Residence hilft Ihnen dabei, sich im Marktangebot zurechtzufinden: eine Immobilie finden, die Ihren Anforderungen entspricht.

Schlussfolgerung

Ein ausländischer Staatsbürger kann in Georgien Immobilien erben – eine Wohnung, ein Haus, Gewerbeflächen und sogar landwirtschaftliche Flächen. Das konkrete Vorgehen hängt jedoch von der Art der Immobilie, der Zusammensetzung der Erben, dem Vorliegen eines Testaments sowie von internationalen Umständen ab: der Staatsangehörigkeit des Erblassers, dem Ort der Erstellung der Dokumente und dem Wohnsitzland des Erben.

Zunächst sollten drei Schritte unternommen werden. Erstens: den rechtlichen Status der Immobilie anhand des NAPR-Auszugs überprüfen, einschließlich der Grundstückskategorie und etwaiger Belastungen. Zweitens: die Erbschaft rechtzeitig annehmen – innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag des Erbfalls. Drittens sollten Sie mit dem Notar den erforderlichen Dokumentenumfang abstimmen, einschließlich der Anforderungen an die Beglaubigung und Übersetzung, um die Urkunde zu erhalten und das Recht ohne unnötige Verzögerungen eintragen zu lassen.

Sollte es in der Angelegenheit zu Streitigkeiten zwischen den Erben kommen, sollte ein ausländisches Testament vorliegen, landwirtschaftliche Flächen betroffen sein oder eine komplexe Eigentumsstruktur vorliegen, wenden Sie sich bitte an einen Notar oder einen auf das georgische Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Eine vorläufige rechtliche Prüfung kann das Risiko späterer Kosten und Streitigkeiten verringern.