Successione immobiliare in Georgia da parte di uno straniero

Rilevanza: ottobre 2026. Il presente documento è stato redatto sulla base della legislazione georgiana, dei chiarimenti ufficiali della Camera dei Notai e delle tariffe dell’Agenzia nazionale del registro pubblico.
Le informazioni riportate hanno carattere puramente informativo. Per un caso specifico di successione è necessario determinare la legge applicabile e verificare i documenti presso un notaio o un avvocato.

Un cittadino straniero può ereditare in Georgia un appartamento, una casa, un locale commerciale e persino un terreno agricolo. Non sono necessari né la cittadinanza georgiana né un permesso di soggiorno. Tuttavia, non esiste una procedura unica «valida per tutti»: l’iter dipende dal tipo di bene, dal fatto che il defunto abbia lasciato o meno un testamento e da circostanze internazionali quali la cittadinanza del defunto, il suo paese di residenza e il luogo di redazione dei documenti.

Una situazione tipica si presenta così: un parente che viveva a Batumi ha lasciato un appartamento, mentre gli eredi si trovano a Mosca, Almaty o Berlino. Oppure l’eredità comprende un terreno nei pressi di Kobuleti, di cui nessuno in famiglia conosce con precisione la categoria. In entrambi i casi è meglio prendere le decisioni fondamentali prima di recarsi dal notaio, piuttosto che dopo.

Prima di tutto è bene verificare quattro cose:

• la categoria del terreno secondo i dati del registro pubblico;
• la cerchia degli eredi e l'esistenza di un testamento;
• il termine di sei mesi per l'accettazione dell'eredità;
• documenti che attestano la titolarità e lo stato di registrazione dell'immobile.

Successione immobiliare in Georgia: l’essenziale in un minuto

Le norme in materia di successione dipendono dalla legge applicabile, dai documenti, dalla composizione dei successori e dalla tipologia dei beni. Le tariffe si riferiscono al mese di ottobre 2026; le spese notarili, i bonifici e i servizi aggiuntivi vengono calcolati separatamente.

Uno straniero può ricevere un'eredità in Georgia?

In Georgia, il diritto di ereditare non è legato alla cittadinanza. Uno straniero può essere erede sia per legge che per testamento. La successione si apre con la morte del testatore; tuttavia, per acquisirla, l’erede deve accettare l’eredità secondo le modalità previste dalla legge. Questa norma vale allo stesso modo sia per gli stranieri che per i cittadini georgiani e non dipende dal luogo di residenza dell’erede né dal possesso di un permesso di soggiorno georgiano. Il passaporto di un altro Paese influisce sugli aspetti burocratici — traduzioni, apostille, procure — ma non sul diritto stesso di ricevere i beni.

A questo proposito è importante distinguere due concetti: Il diritto di ereditare e il diritto di acquistare liberamente sono questioni giuridiche distinte. La Georgia consente agli stranieri di acquistare appartamenti, case e terreni non agricoli, ma limita l'acquisto di appezzamenti agricoli. Per quanto riguarda l'eredità, la legge prevede un'eccezione specifica, per cui uno straniero può diventare legittimamente proprietario di un terreno che non avrebbe potuto acquistare.

In pratica, la situazione si presenta così. Un cittadino russo eredita un appartamento a Batumi dal padre: in linea di massima non vi sono restrizioni particolari per lui, e le pratiche vengono espletate tramite un notaio e il registro pubblico. Una cittadina del Kazakistan riceve una casa in un sobborgo di Tbilisi: dovrà verificare separatamente come è registrato il terreno su cui sorge l’immobile. A un nipote residente in Germania viene lasciato in eredità un appezzamento di terreno: occorre innanzitutto accertarne la categoria. Un erede che non sia mai stato in Georgia può agire tramite un rappresentante con procura.

Quali beni immobili può ereditare uno straniero?

La categoria del terreno determina quale regime giuridico vi si applica. La Costituzione della Georgia classifica i terreni agricoli come risorse di particolare importanza e, come regola generale, ne consente la proprietà solo allo Stato, ai cittadini georgiani e a determinate organizzazioni. Sono previste alcune eccezioni Legge organica della Georgia “Sulla proprietà dei terreni agricoli”, e tra questi viene espressamente menzionata l’eredità. Pertanto, per un appartamento la questione della categoria non si pone, mentre per un terreno essa determina tutto il resto: quali azioni potrà intraprendere il proprietario e a chi potrà vendere il terreno.

Successione per legge e per testamento

In caso di successione con elemento internazionale, occorre innanzitutto individuare la legge applicabile, ovvero la legge dello Stato che determina la cerchia degli eredi e le rispettive quote. Ai sensi dell’articolo 55 Legge della Georgia “Sul diritto internazionale privato”, il criterio principale è la cittadinanza del defunto al momento del decesso. Ma la cittadinanza costituisce solo un punto di partenza: se il defunto aveva la cittadinanza straniera, beni in più paesi o altri legami con altri Stati, la risposta definitiva richiede un’analisi delle norme di conflitto di leggi di tali paesi e dei trattati internazionali. Ad esempio, la legislazione di diversi Stati, tra cui la Russia, sottopone la successione immobiliare alla legge del luogo in cui si trova l’immobile, e ciò può comportare l’applicazione del diritto georgiano a un appartamento situato a Tbilisi. Tale conclusione viene tratta in base al caso specifico e non in modo automatico. La registrazione dei diritti su un immobile situato in Georgia avviene in ogni caso secondo le procedure georgiane — anche se le quote vengono calcolate in base alla legislazione straniera.

Se il proprietario di un appartamento in Georgia è deceduto all’estero

In caso di successione dei beni di un cittadino straniero, è necessario distinguere tra la normativa che disciplina la successione e le norme georgiane in materia di registrazione degli immobili.

L’Ordine dei Notai della Georgia esamina separatamente i casi in cui il defunto possedeva beni in Georgia, ma al momento del decesso era cittadino di un altro Paese. Nella sua nota esplicativa si prevede il rilascio di un documento successorio nel Paese di cittadinanza del defunto, da presentare successivamente a un notaio georgiano per la registrazione dei beni situati in Georgia.

Ciò non significa che valga un unico procedimento in tutti i casi. I trattati internazionali, la cittadinanza, l’ultimo luogo di residenza, l’esistenza di un testamento e la composizione del patrimonio possono influire sulle procedure da seguire.

Pertanto, nel caso in cui il defunto fosse cittadino straniero, è opportuno chiarire in anticipo dove venga redatto il documento ereditario iniziale e quale documento sia necessario per la registrazione dell’appartamento in Georgia.

Se non c'è un testamento

Le seguenti norme si applicano quando la successione è disciplinata dal diritto georgiano. Gli eredi legittimi sono classificati in cinque ordini di successione, stabiliti dall’articolo 1336 Codice civile della Georgia. Ogni classe successiva viene convocata solo in assenza di eredi della precedente.

• Primo ordine di successione: i figli (compresi quelli nati dopo la morte del testatore e quelli adottati), il coniuge, i genitori. I nipoti e i pronipoti ereditano se il loro genitore è deceduto al momento dell’apertura della successione; in tal caso, si dividono la quota di quest’ultimo.
• Secondo ordine: fratelli e sorelle; i loro figli — per diritto di rappresentanza.
• Terza linea di successione: nonni; in loro assenza, bisnonni.
• Quarta fase: zii e zie.
• Quinto ordine: i cugini; in loro assenza, i loro figli.

Come regola generale, gli eredi di uno stesso grado ereditano in parti uguali; in caso di successione per diritto di rappresentanza e in altri casi previsti dalla legge, la ripartizione viene calcolata separatamente. Il patrimonio coniugale viene considerato separatamente: se l’appartamento è stato acquisito durante il matrimonio come proprietà comune, viene innanzitutto individuata la quota del coniuge superstite e nella massa ereditaria rientra solo la quota del defunto. Il coniuge, quindi, può acquisire i beni per due motivi: in qualità di comproprietario e in qualità di erede di primo grado. Se il matrimonio è stato contratto all’estero, il regime patrimoniale dei coniugi viene determinato separatamente.

Esempio ipotetico. Il calcolo si basa sul presupposto che si applichi il diritto georgiano, che non vi sia alcun testamento e che non vi siano altri eredi né circostanze che incidano sulle quote ereditarie. L'appartamento, del valore di 120.000 dollari, apparteneva esclusivamente al defunto. Gli eredi di primo grado sono la moglie, i due figli e la madre. Ciascuno riceve 1/4, ovvero 30.000 dollari. Se invece l’appartamento fosse stato acquisito in comunione dei beni durante il matrimonio, alla moglie spetterebbe innanzitutto la metà (60.000), mentre la seconda metà verrebbe divisa tra i quattro eredi, per un importo di 15.000 ciascuno. Esempio illustrativo: il calcolo effettivo viene effettuato dal notaio tenendo conto di tutti i documenti e delle circostanze.

Se c'è un testamento

Il testamento consente di lasciare i propri beni a chiunque: un parente, un amico, un’organizzazione, compreso uno straniero. Tuttavia, la libertà testamentaria è soggetta a limitazioni quota obbligatoria: ai sensi dell’articolo 1371 del Codice civile, i figli, i genitori e il coniuge del defunto, indipendentemente dal contenuto del testamento, hanno diritto alla metà della quota che avrebbero ricevuto in caso di successione legittima. Se si applica il diritto successorio georgiano, i figli, il coniuge e i genitori del defunto hanno diritto a una quota obbligatoria nei casi previsti dalla legge. Pertanto, anche un testamento che destina l’intero patrimonio a un terzo non esclude sempre i diritti successori dei parenti più stretti.

Esempio ipotetico. L'appartamento del valore di 120.000 dollari è stato lasciato in eredità a un amico. Se si applica il diritto georgiano e gli unici eredi di primo grado sono due figli (senza coniuge né genitori), secondo la legge ciascun figlio riceverebbe 1/2, mentre la quota legittima di ciascuno sarebbe pari a 1/4 del patrimonio ereditario, circa 30.000 dollari. L’amico riceve la metà restante. Se a un figlio è stata assegnata per testamento una quota inferiore alla metà della quota legittima, egli ha il diritto di richiedere la differenza.

Quando si utilizza un testamento straniero, è necessario verificarne la forma, la validità e l’applicabilità in Georgia. L'articolo 56 della legge sul diritto internazionale privato riconosce la validità formale di un testamento se esso è conforme alla legislazione del paese di cittadinanza del testatore, del paese in cui questi risiedeva abitualmente o del paese in cui si trova il bene immobile oggetto del testamento. Ciò amplia le possibilità di riconoscimento di un testamento straniero; tuttavia, è necessario verificarne la validità, l’assenza di revoca, i requisiti di traduzione e la necessità di un apostille o di una legalizzazione, tenendo conto dei trattati internazionali. Le controversie sulla validità del testamento costituiscono una materia giudiziaria a sé stante e, ai primi segni di conflitto, è preferibile rivolgersi immediatamente a un avvocato.

A chi rivolgersi per le questioni relative all'eredità in Georgia

Se avete scoperto che un parente vi ha lasciato in eredità un appartamento o un terreno in Georgia, la prima cosa da fare è stabilire la data del decesso e verificare che il termine per l’accettazione dell’eredità non sia scaduto. Non è necessario recarsi subito a Batumi o a Tbilisi: parte delle pratiche preliminari può essere espletata a distanza.

Il primo passo è rivolgersi a un notaio georgiano, che potrà stabilire la procedura da seguire per la gestione della successione. È necessario comunicargli la cittadinanza del defunto, la data di decesso, l’ultimo luogo di residenza, i dati relativi agli eredi e l’ubicazione dei beni immobili.

Contemporaneamente è possibile richiedere un estratto dall’Agenzia nazionale del registro pubblico (NAPR) per verificare il proprietario registrato e gli eventuali gravami.

Risorse ufficiali utili:

• Ordine dei notai della Georgia — informazioni sui notai e sulle procedure notarili.
• NAPR — informazioni sulla registrazione degli immobili e sui servizi del registro.
• Matsne — i testi legislativi attualmente in vigore.

Se il defunto era cittadino straniero, prima di presentare la documentazione è necessario stabilire separatamente la legge applicabile e la procedura per il riconoscimento dei documenti successori stranieri.

Come accettare un'eredità in Georgia

È utile immaginare la procedura come una sequenza di fasi. Alcune di esse possono essere eseguite in parallelo, ma la logica rimane la stessa.

Procedura da seguire per un erede straniero

1. Stabilire la composizione dell'eredità e la cerchia degli eredi. Stilate un elenco dei beni: appartamenti, terreni, quote, conti bancari. Verificate chi altro possa avere diritto all’eredità. Un errore tipico è quello di «dimenticarsi» dei figli avuti dal primo matrimonio o dei genitori del defunto: in seguito ciò potrebbe diventare motivo di controversia successoria.
2. Accertare se esiste un testamento e se è valido. Il testamento poteva essere autenticato da un notaio georgiano, da un notaio straniero o da un console. Il notaio verifica i dati relativi ai testamenti, ma è meglio che l’erede si procuri in anticipo tutti i documenti presenti in famiglia.
3. Verificare i documenti e i dati del registro pubblico. In base al codice catastale o all’indirizzo, richiedete un estratto NAPR: questo documento indicherà il proprietario registrato, la superficie, la categoria del terreno, eventuali ipoteche e pignoramenti. A volte si scopre che l’immobile non è mai stato trasferito a nome del defunto: in tal caso, occorre innanzitutto risolvere questo problema.
4. Rivolgersi a un notaio per l'accettazione dell'eredità. L'erede presenta la dichiarazione di accettazione personalmente o tramite un rappresentante. Si tratta di un atto fondamentale che deve essere compiuto entro sei mesi. Verificate con il notaio se è competente a gestire la pratica successoria in base al luogo di apertura della successione.
5. Risolvere le questioni con gli altri eredi. Se gli eredi sono più di uno, concordate chi accetta, chi rinuncia e come verrà ripartito il patrimonio. Tenete presente che la rinuncia a favore di un altro erede comporta conseguenze particolari: ai sensi dell’articolo 1421, comma 4, del Codice civile, tale atto è considerato come accettazione dell’eredità. Le modalità e i destinatari ammissibili di tale rinuncia sono disciplinati, in particolare, dall’articolo 1439.
6. Ottenere il certificato di diritto all'eredità. Il notaio rilascia l'atto dopo aver verificato i documenti e, di norma, non prima di sei mesi dalla data di apertura della successione.
7. Registrare il diritto presso il NAPR. Il certificato costituisce la base per l'iscrizione del nuovo proprietario nel registro pubblico. La procedura è descritta in dettaglio nell'articolo intitolato «Come avviene la registrazione degli immobili in Georgia«.

Le fasi della procedura di successione: cosa dovrebbe risultare

Il termine di sei mesi si riferisce all'accettazione dell'eredità. Il ritiro del certificato e la registrazione sono fasi distinte, i cui termini dipendono dalle circostanze.

È opportuno distinguere chiaramente tre fatti giuridici. Accettazione dell'eredità — la dichiarazione di volontà dell’erede, che deve essere effettuata entro il termine previsto; essa gli garantisce il diritto al patrimonio. Certificato di diritto all'eredità — un atto notarile che attesti chi ha ereditato e in quale quota. Registrazione nel registro pubblico — l’iscrizione del proprietario, a seguito della quale l’erede acquisisce un diritto registrato e documentato. Potrà disporre del bene tenendo conto dei gravami, dei diritti dei comproprietari e delle limitazioni di legge. L’erede che abbia accettato l’eredità, ma non abbia ricevuto il certificato né registrato il diritto, non perderà più il bene per scadenza del termine di sei mesi, ma non potrà ancora venderlo.

Non è possibile indicare in anticipo la durata complessiva della procedura. La durata dipende dalla data di rilascio del certificato, dalla completezza dei documenti e dall’eventuale presenza di altri eredi. La presenza di documenti stranieri, la presenza di più eredi, discrepanze nel catasto o eventuali controversie possono allungare notevolmente i tempi di espletamento delle pratiche.

Se avete ereditato un appartamento o un terreno e state valutando la possibilità di rivenderlo o di acquistare un altro immobile, gli esperti di The Residence vi aiuteranno a valutare le opzioni disponibili sul mercato. Le questioni legali relative all’eredità devono essere concordate con un notaio.

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Quali documenti saranno necessari

La documentazione di base è quella tipica della maggior parte dei casi, ma l'elenco definitivo viene stabilito dal notaio: questi ha il diritto di richiedere ulteriori documenti giustificativi qualora sorgessero dei dubbi.

Documenti necessari per l'espletamento delle pratiche successorie

I requisiti formali relativi ai titoli stranieri sono spesso fonte di confusione. Traduzione La traduzione in georgiano viene effettuata affinché il notaio possa utilizzare il documento; di norma è richiesta una traduzione la cui fedeltà sia attestata da un notaio. Autenticazione notarile attesta l'autenticità della firma o della copia. Apostille — una forma semplificata di autenticazione dei documenti ufficiali per i paesi aderenti alla Convenzione dell’Aia del 1961, alla quale ha aderito anche la Georgia. Se l’apostille non è applicabile, è necessario verificare i trattati internazionali della Georgia con il Paese di rilascio del documento: a seconda del trattato, potrebbe essere richiesto legalizzazione consolare, oppure il documento può essere accettato anche senza di essa. I requisiti dipendono inoltre dal tipo di documento. Pertanto, è meglio concordare le modalità di autenticazione prima che i documenti vengano spediti.

Uno dei problemi pratici più comuni è rappresentato dalle discrepanze nella grafia dei nomi. Lo stesso cognome può essere scritto in tre modi diversi nel passaporto russo, nell’estratto del registro anagrafico georgiano e nel vecchio certificato di nascita. Se una donna ha cambiato cognome in seguito al matrimonio, è necessaria una serie di documenti che colleghi tutti i suoi cognomi. Si riscontrano anche errori nelle date, nei nomi di battesimo e nei numeri civici. Un’altra situazione tipica è quella in cui l’immobile risulta iscritto nel registro senza dati catastali precisi o con un indirizzo obsoleto.

È consigliabile far verificare i documenti stranieri da un notaio prima di presentare la domanda di accettazione dell'eredità. Un solo errore nella traslitterazione può comportare spese aggiuntive e ritardi nelle pratiche.

Cosa controllare nei documenti prima di rivolgersi al notaio

• se la grafia dei nomi e dei cognomi è la stessa in tutti i documenti;
• esistono documenti che attestino il cambio di cognome;
• se è stato apposto l'apostille o se è stata effettuata la legalizzazione, qualora ciò sia richiesto;
• se la traduzione in georgiano è stata effettuata e se la sua fedeltà è stata certificata;
• se l'indirizzo e la superficie riportati nei documenti corrispondono ai dati dell'estratto NAPR;
• se la validità del passaporto e della procura non sia scaduta;
• Se i poteri conferiti nella procura sono sufficienti per tutte le fasi della procedura.

Termini per l'accettazione dell'eredità

La successione ha inizio con la morte del testatore. Se una persona viene dichiarata deceduta con sentenza del tribunale, come data del decesso si considera quella stabilita da tale sentenza. A partire da tale data decorre il termine principale — sei mesi per accettare l'eredità (articolo 1424 del Codice civile).

L'articolo 1421 prevede due modalità di accettazione. La prima consiste nel presentare al notaio una dichiarazione di accettazione dell'eredità. Il secondo consiste nell’entrare effettivamente in possesso o nell’amministrare i beni ereditari in modo tale che ciò costituisca prova incontestabile dell’accettazione: ad esempio, abitare nell’appartamento, pagare le utenze e le tasse, affittare l’immobile, effettuare lavori di ristrutturazione. L’effettivo possesso di una parte dei beni comporta l’accettazione dell’intera eredità, ovunque essa si trovi. Di norma, non è possibile accettare solo la parte vantaggiosa dell’eredità — ad esempio, prendere l’appartamento e rinunciare ai debiti. Tuttavia, il Codice civile prevede delle eccezioni: l’erede che non si occupi di agricoltura può rinunciare ai terreni agricoli, alle attrezzature e al bestiame, senza rinunciare all’eredità nel suo complesso (articolo 1436), mentre l’erede a cui spettano quote per motivi diversi può accettare una e rinunciare all’altra (articolo 1437). Inoltre, l’articolo 1438 consente la rinuncia alla parte di eredità spettante all’erede per accrescimento, indipendentemente dal resto dell’eredità. La possibilità di una rinuncia parziale deve essere valutata separatamente.

Come dimostrare che l'eredità è stata effettivamente accettata

Se l’erede non ha presentato alcuna dichiarazione al notaio, ma nel corso del termine stabilito ha effettivamente posseduto o amministrato i beni ereditari, ciò può costituire una conferma dell’accettazione dell’eredità.

Di per sé, un singolo pagamento non garantisce che l'accettazione dell'eredità sia riconosciuta. Il notaio valuta i documenti e le circostanze nel loro insieme e, in caso di controversia, la questione può essere risolta in tribunale.

È possibile anche rinunciare all’eredità. A tal fine è previsto un termine specifico: ai sensi dell’articolo 1434, la rinuncia è possibile entro tre mesi dalla data in cui l’erede è venuto a conoscenza o avrebbe dovuto venire a conoscenza della chiamata all’eredità; in presenza di motivi validi, il tribunale può prorogare tale termine per un massimo di due mesi. La rinuncia deve essere formalizzata davanti a un notaio. Il termine per il recesso non coincide con il termine di sei mesi previsto per l'accettazione, ed è bene tenerne conto se non avete ancora deciso se accettare o meno l'eredità.

Per un erede straniero, il possesso di fatto rappresenta una soluzione meno sicura: dovrà dimostrarlo con documenti, mentre i pagamenti effettuati dall’estero o gli accordi verbali con i vicini non sono sempre convincenti. Una dichiarazione davanti al notaio è più semplice e trasparente.

Il certificato di diritto all'eredità ai sensi dell'articolo 1500 viene rilasciato in qualsiasi momento dopo la scadenza di sei mesi dalla data di apertura della successione. È possibile ottenerlo prima solo se il notaio è a conoscenza del fatto che non vi siano altri eredi.

Se il termine di sei mesi è scaduto e l’eredità non è stata accettata né mediante dichiarazione al notaio né con atti concreti, l’erede rischia di perdere la possibilità di acquisire l’eredità secondo la procedura ordinaria. L'articolo 1426 prevede due possibilità: il tribunale può prorogare il termine se ritiene che i motivi della mancata osservanza siano validi, mentre, senza ricorrere al tribunale, l'eredità può essere accettata in un secondo momento previo consenso di tutti gli eredi che l'hanno già accettata. Nessuna delle due opzioni è garantita.

Esempio ipotetico. L’erede è venuto a conoscenza dell’appartamento a Batumi otto mesi dopo la morte del proprietario. Innanzitutto occorre chiarire se egli abbia di fatto accettato l’eredità. Il pagamento delle spese relative all’appartamento può costituire una delle prove, ma il notaio o il tribunale valutano l’insieme delle circostanze che confermano il possesso o l’amministrazione effettivi dell’eredità. Successivamente, occorre verificare quali degli altri eredi abbiano già accettato l’eredità e se siano disposti a dare il proprio consenso. In assenza di consenso, resta da rivolgersi al tribunale presentando prove che dimostrino la fondatezza dei motivi: ad esempio, che l’erede non fosse a conoscenza del decesso. L’esito dipende dalle circostanze e dalle prove.

Il termine di sei mesi riguarda esclusivamente l'accettazione dell'eredità. Ciò non significa che entro lo stesso periodo sia necessario ottenere il certificato ereditario e iscrivere l'appartamento nel registro immobiliare: queste operazioni richiedono spesso più tempo, ed è normale che sia così.

Eredità di un appezzamento di terreno

Per quanto riguarda i terreni, tutto parte dalla categoria. In Georgia si distingue tra terreni agricoli e non agricoli, e per uno straniero questa distinzione determina praticamente tutto: se è possibile possedere un appezzamento, a chi venderlo in seguito, se è ammessa una determinata forma di garanzia. La categoria è fissata nel registro pubblico — non a occhio, non in base all’uso effettivo e non in base al fatto che il terreno si trovi «in riva al mare» o «all’interno dei confini cittadini».

Terreno agricolo

Ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 2, lettera a), della Legge organica della Georgia «Sulla proprietà dei terreni agricoli», un cittadino straniero può essere proprietario di un terreno agricolo se lo ha ricevuto in eredità, fatte salve le limitazioni previste dalla legge stessa. Si tratta di un motivo specifico: In linea di massima, uno straniero non può acquistare un terreno di questo tipo, ma può ereditarlo. La traduzione ufficiale della norma fa riferimento ai beni immobili ricevuti in eredità, senza distinguere tra successione per legge e successione testamentaria; per chiarire come la norma si applichi a un testamento specifico, è opportuno rivolgersi a un notaio.

L'affermazione diffusa secondo cui uno straniero sia tenuto a vendere i terreni agricoli ereditati entro sei mesi o un anno non trova riscontro nella normativa vigente. L’obbligo di alienazione previsto da questa legge riguarda le società che hanno ottenuto i terreni nell’ambito di un piano di investimento e non lo hanno attuato, non gli eredi. Tali scadenze si trovano in vecchie pubblicazioni basate su una legge del 1996 ormai abrogata. Tuttavia, I sei mesi previsti per l'accettazione dell'eredità non hanno alcuna attinenza con la vendita del terreno.

Esistono comunque delle limitazioni per gli eredi stranieri, che riguardano le fasi successive. Prima della vendita è necessario verificare se un determinato acquirente abbia il diritto di acquistare il terreno ai sensi dell’articolo 4 della Legge Organica, comprese le eccezioni previste dalla legge. Per le persone fisiche si tratta innanzitutto di cittadini georgiani; per le persone giuridiche è rilevante non solo il paese di registrazione, ma anche la struttura di controllo e, in casi specifici, l’esistenza di un motivo specifico per l’acquisto. La legge vieta di dare in pegno terreni agricoli con la condizione che la proprietà passi a uno straniero. Esso prevede inoltre il diritto di prelazione dello Stato sull’acquisto di terreni agricoli nei casi stabiliti dalla legislazione. Infine, la successione non consente a uno straniero di acquistare i terreni adiacenti.

L'eredità di un terreno agricolo da parte di uno straniero non può essere equiparata al suo acquisto: si tratta di un titolo di acquisizione distinto, mentre le restrizioni sorgono in caso di successiva vendita o costituzione in pegno.

Per ulteriori dettagli su come funzionano le restrizioni all'acquisto di terreni, si veda l'articolo «Uno straniero può acquistare un terreno in Georgia?«.

Il terreno su cui sorge la casa e altri appezzamenti

In caso di eredità di una casa indipendente, è necessario verificare separatamente lo status giuridico del terreno. In questo caso sono possibili diverse opzioni.

Il terreno adiacente a un'abitazione può essere registrato come terreno non agricolo: in tal caso non si applicano le restrizioni specifiche relative al possesso di terreni agricoli da parte di stranieri, sebbene possano sussistere vincoli e limitazioni d'uso, come per qualsiasi altro terreno. Tuttavia, nei villaggi e nelle periferie, il terreno sotto l’abitazione e intorno ad essa è spesso classificato come agricolo (ad esempio, come orto annesso all’abitazione) ed è soggetto a un regime speciale. Anche un appezzamento all’interno dei confini di un centro abitato non è sempre non agricolo: è l’iscrizione nel registro a determinarne la natura, non i confini della città. Per i terreni a Gonio, Mahindjauri e in altre zone periferiche di Batumi, è opportuno verificare la categoria con particolare attenzione: possono coesistere appezzamenti con status diversi.

Una difficoltà particolare è rappresentata dagli immobili con più registrazioni catastali: l’edificio è registrato separatamente, il terreno su cui sorge è registrato a sua volta separatamente, mentre una parte del lotto non è stata affatto registrata. Se una parte del terreno non è registrata, sarà necessario stabilire se il defunto avesse un diritto accertato su di essa e se ne sia consentita la registrazione o il riconoscimento: l’assenza di una voce nel registro e l’assenza di un diritto di proprietà sono situazioni diverse. L’eredità di una quota del terreno comporta l’ingresso nella comproprietà con gli altri comproprietari: è possibile separare la «propria» quota solo tramite accordo o per via giudiziaria, tenendo conto delle dimensioni minime dei lotti.

Terreni agricoli e non agricoli

È possibile verificare la categoria del lotto e le restrizioni registrate consultando un estratto del registro pubblico: in esso sono indicati il codice catastale, la superficie, la categoria, il proprietario, eventuali ipoteche, sequestri e altri gravami. L’estratto può essere richiesto online utilizzando il codice catastale. Se i dati relativi alla categoria non sono disponibili o sono in contrasto con i documenti, sarà necessario ricorrere all’assistenza di un geometra certificato e, eventualmente, aggiornare i dati catastali.

A volte gli eredi prendono in considerazione la possibilità di modificare la categoria di un appezzamento agricolo per ampliare la cerchia dei potenziali acquirenti. Non bisogna confondere la modifica della categoria del terreno con quella della sua destinazione d’uso: la possibilità di modificare le caratteristiche registrate o la destinazione d’uso del terreno deve essere verificata in base alle norme vigenti in materia di terreni e registrazione. Non si tratta di un modo garantito né semplice per aggirare le restrizioni. Maggiori dettagli nell’articolo intitolato «Come modificare la destinazione d'uso di un terreno in Georgia«.

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Disposizioni successorie dall'estero

Un erede straniero può formalizzare l’eredità senza recarsi personalmente in Georgia nei casi previsti dalla legge. Molte fasi possono essere espletate tramite un rappresentante — un parente, un conoscente, un avvocato — purché la procura contenga i poteri necessari e soddisfi i requisiti applicabili. La procura deve essere redatta presso un notaio nel paese di residenza dell’erede o presso il consolato della Georgia; successivamente, se necessario, deve essere apostillata e tradotta in lingua georgiana. La firma sulla procura deve essere autenticata in modo adeguato, altrimenti il notaio in Georgia non la accetterà.

Il contenuto delle procure è di fondamentale importanza. Il rappresentante deve avere il diritto di presentare la dichiarazione di accettazione dell’eredità, ottenere certificati ed estratti, rappresentare gli interessi dinanzi al notaio e al NAPR, ottenere il certificato di diritto all’eredità e registrare il diritto di proprietà. Se l’erede intende procedere alla vendita, è preferibile specificare il diritto di vendita in modo separato e chiaro. I principi per la redazione sono descritti nell’articolo intitolato «Come rilasciare una procura per l'acquisto o la vendita di un'abitazione in Georgia«, ma Una procura relativa a una causa successoria, in base alla serie di poteri conferiti, è diversa da una procura relativa a un atto giuridico: il modello "vendita di un appartamento" potrebbe non essere adatto ai casi di accettazione di un'eredità.

Prima di inviare i documenti, è opportuno chiarire alcuni aspetti con il notaio georgiano: quale testo della procura accetterà, se è necessaria l’apostille per i documenti provenienti dal vostro Paese, chi si occuperà della traduzione e se accetta scansioni per una verifica preliminare. Ciò consente di evitare di dover inviare i documenti più volte.

Al momento non è possibile garantire che le pratiche successorie possano essere espletate interamente online. Una parte dei servizi NAPR è accessibile via Internet e alcune operazioni possono essere effettuate a distanza, ma gli atti notarili fondamentali richiedono solitamente la presenza fisica dell’erede o del suo rappresentante. Pertanto, la soluzione più realistica per uno straniero è quella di «gestire il processo a distanza tramite un rappresentante», piuttosto che «sbrigare tutto tramite il sito web».

Cosa occorre preparare prima di avviare la procedura di successione a distanza

• scegliere un rappresentante di cui vi fidate e concordare con lui un piano d'azione;
• ottenere da un notaio georgiano le indicazioni relative al testo della procura;
• redigere una procura che conferisca i poteri necessari per tutte le fasi, compresa la registrazione;
• apporre l'apostille o procedere alla legalizzazione, se necessario;
• raccogliere i documenti relativi alla parentela e al decesso, corredati delle relative traduzioni;
• ottenere online un estratto NAPR in base al codice catastale;
• valutare come ricevere le copie del certificato e dell'estratto di registrazione.

Esempio: l'erede vive in Russia, l'appartamento si trova a Batumi

Supponiamo che un cittadino russo abbia ereditato un appartamento dal padre, il quale possedeva un immobile a Batumi. L’erede risiede stabilmente al di fuori della Georgia e non può recarsi sul posto per espletare le pratiche burocratiche.

La sua procedura potrebbe essere la seguente:

1. Stabilire la data di morte del padre, verificare l'esistenza di un testamento e l'eventuale presenza di altri eredi.
2. Contattare un notaio georgiano per chiarire quale sia la normativa applicabile, le modalità di svolgimento della pratica e l'elenco dei documenti richiesti.
3. Ottenere un estratto NAPR relativo all'appartamento.
4. Preparare il certificato di morte, i documenti che attestano il grado di parentela e il passaporto.
5. Approvare il testo della procura per un rappresentante in Georgia.
6. Entro il termine stabilito, provvedere all’accettazione dell’eredità.
7. Dopo la verifica da parte del notaio, ottenere il certificato di successione.
8. Registrare il diritto di proprietà presso il NAPR.

Se il defunto era un cittadino straniero, potrebbe essere necessario espletare ulteriori formalità relative alla successione nel Paese di cui era cittadino. È necessario concordare la procedura specifica con il notaio prima di presentare la domanda.

Questo esempio illustra una possibile sequenza di azioni, non una procedura universale valida per tutti gli eredi stranieri.

Spese e imposte in materia di successione

Non è possibile indicare il costo complessivo delle pratiche successorie: esso è composto da diverse voci, ciascuna delle quali dipende dal caso specifico.

Spese relative alla procedura di successione

Quanto costa formalizzare l'eredità di un appartamento in Georgia

Il costo comprende le spese notarili, la registrazione del diritto di proprietà, il rilascio dei certificati e i servizi aggiuntivi. La tariffa notarile dipende dal valore dei beni ereditari e dalla quota per la quale viene rilasciato il certificato. È disciplinata dal decreto del Governo della Georgia n. 507.

Esempio. Un erede riceve un appartamento del valore di 200.000 GEL. Al momento del rilascio dell’atto di successione, l’onorario notarile viene calcolato in base alla tabella applicabile, al valore della quota ereditaria e alla composizione della successione. A ciò si aggiungono i costi per la registrazione del diritto presso il NAPR e per i documenti necessari. Pertanto, è opportuno richiedere al notaio l’importo definitivo prima di procedere con la formalità.

Fonti ufficiali: decreto n. 507, tariffe NAPR

Le tariffe statali NAPR sono pubblicate su pagina ufficiale dell'agenzia dedicata alle date e alle tariffe. Secondo i dati riportati in questa pagina, a ottobre 2026 la registrazione della costituzione o della modifica di un diritto immobiliare costa 150 lari con un tempo di elaborazione di quattro giorni lavorativi, 270 lari per un giorno lavorativo e 350 lari il giorno stesso della presentazione della domanda. L’estratto del registro costa 20 lari, mentre se richiesto online il costo è di 13 lari. Le tariffe sono soggette a variazioni, pertanto è consigliabile verificarle nuovamente prima di presentare la domanda.

Una nota a parte sulle imposte. In Georgia non esiste un’imposta specifica sulle successioni: l’acquisizione di beni è disciplinata nell’ambito dell’imposta sul reddito e la legge prevede alcune esenzioni. Articolo 82 del Codice tributario della Georgia esenta il valore dei beni ereditati dall'imposta sul reddito per gli eredi della prima e della seconda categoria ai sensi della normativa fiscale. Questa classificazione non coincide del tutto con gli ordini di successione previsti dal Codice civile: ai fini fiscali, alla prima categoria appartengono il coniuge, i figli e gli adottivi, i nipoti, i pronipoti e i loro figli, i genitori e gli adottanti; alla seconda, i fratelli, le sorelle, i nipoti e i loro figli. Per la terza e la quarta categoria (nonni, zii e zie), l’esenzione è valida entro il limite di 150.000 lari per anno fiscale. Per i cugini e le persone che non hanno alcun legame di parentela con il defunto, tale esenzione non è prevista e le conseguenze fiscali devono essere valutate in anticipo.

L'imposta di successione in Georgia: dipende dal grado di parentela?

Le categorie sono definite dal Codice fiscale e non in base a una concezione comune di vicinanza di parentela. Per la terza e la quarta categoria, in caso di superamento della soglia stabilita, possono sorgere obblighi di dichiarazione e pagamento dell’imposta. In caso di successione transfrontaliera, è inoltre necessario tenere conto della normativa fiscale del paese di residenza dell’erede.

Una volta effettuata la registrazione, il proprietario si trova a dover far fronte ad alcuni obblighi correnti: l’imposta sul patrimonio delle persone fisiche dipende dal reddito annuo del nucleo familiare, mentre per i terreni vigono norme specifiche. In caso di vendita di un immobile ereditato, le conseguenze fiscali dipendono dal periodo di possesso, dal tipo di immobile, dalla destinazione d’uso e dallo status del venditore. La plusvalenza derivante dalla vendita di un appartamento o di una casa con terreno annesso può essere esentata dall’imposta sul reddito, a condizione che l’immobile sia stato di proprietà per più di due anni e siano rispettati gli altri requisiti previsti dal Codice Fiscale. Per un erede di prima categoria fiscale, in tale periodo viene conteggiato anche il periodo di possesso del defunto; per gli altri eredi, il periodo e la base imponibile devono essere calcolati separatamente.

Infine, l’erede potrebbe essere tenuto a dichiarare i beni ricevuti o il reddito derivante dalla loro vendita nel paese di residenza fiscale. Le agevolazioni georgiane non incidono su tali norme.

Sette errori da evitare nella gestione di un'eredità in Georgia

1. Attendere la scadenza dei sei mesi prima di rivolgersi al notaio. Il termine per l'accettazione dell'eredità decorre dal giorno dell'apertura della successione e non dal giorno del ricevimento del certificato.
2. Non bisogna confondere l'accettazione dell'eredità con la registrazione dell'appartamento. Si tratta di atti diversi con conseguenze giuridiche diverse.
3. Non verificare la presenza di altri eredi. Il testamento non esclude sempre il diritto delle persone alla quota legittima.
4. Utilizzare una procura senza poteri specifici. Il rappresentante potrebbe non essere autorizzato a presentare una domanda o a registrare un diritto.
5. Non verificare la categoria del terreno. Il terreno adiacente a un'abitazione può avere destinazione agricola.
6. Considerare l'assenza dell'apostille un errore in tutti i casi. I requisiti dipendono dal Paese di rilascio e dai trattati internazionali.
7. Ignorare i debiti del defunto. L’eredità può comportare la responsabilità per gli obblighi che si trasferiscono.

Prima di procedere con la stipula, è consigliabile far verificare i documenti da un notaio e, in presenza di un elemento internazionale o di una controversia, da un avvocato specializzato.

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Controversie, debiti e altri rischi

L'eredità non consiste solo nell'appartamento, ma anche in tutto ciò che è ad esso collegato. Le complicazioni più comuni sono le seguenti:

• più eredi rivendicano lo stesso bene e non riescono a trovare un accordo;
• nell'estratto conto risulta un'ipoteca a favore della banca;
• il defunto aveva debiti nei confronti dei creditori o per le imposte;
• nel registro, come proprietario risulta una persona diversa da quella che la famiglia considerava il proprietario;
• i dati catastali non corrispondono ai documenti che attestano il titolo di proprietà;
• il termine per l'accettazione dell'eredità è scaduto;
• è sorta una controversia in merito al testamento o alla quota legittima;
• L'appartamento è stato concesso in uso a terzi, ovvero a inquilini o parenti.

Pertanto, l’erede deve verificare non solo le condizioni fisiche dell’immobile, ma anche il suo status giuridico. Un bellissimo appartamento con vista sul mare potrebbe risultare gravato da un’ipoteca, sottoposto a sequestro o in comproprietà con persone di cui non si era a conoscenza. Molte delle verifiche descritte nell’articolo intitolato «Come verificare un immobile in Georgia prima dell'acquisto«, si applicano anche al bene oggetto di successione, sebbene la procedura stessa di successione sia diversa da quella di compravendita.

Cosa verificare prima di registrare l'eredità

• chi risulta come proprietario nell'estratto aggiornato del NAPR;
• se sussiste un'ipoteca, un pignoramento, un vincolo fiscale o un divieto di disposizione;
• se la superficie, l'indirizzo e il codice catastale corrispondono a quelli riportati nei documenti;
• se vi siano contratti di locazione in vigore o persone che risiedono effettivamente nell'immobile;
• se ci sono arretrati relativi alle utenze e alle imposte;
• se non siano state avanzate rivendicazioni da parte di altri eredi o titolari di quota obbligatoria;
• Se il terreno su cui sorge l'abitazione è registrato e a quale categoria appartiene.

Una nota a parte sui debiti. L’accettazione dell’eredità può comportare la responsabilità per gli obblighi trasferibili del defunto. Ai sensi dell’articolo 1484 del Codice civile gli eredi rispondono nei confronti dei creditori nei limiti del patrimonio ereditario accettato, in proporzione alle rispettive quote; se i debiti del defunto erano in solido, gli eredi rispondono in solido e tale obbligo si estende anche ai beneficiari della quota legittima. L’articolo 1485 impone all’erede l’onere di dimostrare che i debiti superano il valore dell’eredità, salvo nel caso in cui il notaio abbia redatto un inventario dei beni ereditari. Pertanto, prima di accettare un’eredità gravata da debiti ingenti, è opportuno verificare le richieste dei creditori e discutere con il notaio la redazione dell’inventario.

Cosa fare con gli immobili dopo l'eredità

Una volta completata la registrazione, l’erede diventa proprietario a pieno titolo e può scegliere una delle seguenti opzioni: abitare personalmente nell’appartamento, affittarlo a lungo termine o al giorno, venderlo oppure lasciarlo temporaneamente vuoto. In quest’ultimo caso, è opportuno provvedere al pagamento delle utenze, all’assicurazione e alla nomina di un incaricato che controlli periodicamente l’immobile; nelle zone costiere come Batumi è necessario tenere conto dell’elevata umidità e della necessità di ventilazione.

Se i proprietari sono più di uno, è meglio mettere per iscritto i rapporti tra loro: chi utilizza l’immobile, chi sostiene le spese, come vengono ripartiti i proventi dell’affitto e a quali condizioni è possibile la vendita. La mancanza di accordi è spesso causa di future controversie.

In caso di successiva vendita, l’acquirente o la banca finanziatrice potrebbero richiedere l’intera documentazione: certificato di successione, estratto del registro, attestazione dell’assenza di controversie con gli altri eredi. Se è trascorso poco tempo dalla morte del testatore e gli eredi erano più di uno, siate pronti a dimostrare che gli altri eredi hanno accettato l’eredità o vi hanno rinunciato secondo le modalità previste.

Prima della vendita saranno necessari un estratto aggiornato del NAPR, una dichiarazione di assenza di gravami e, nel caso di terreni agricoli, un acquirente che abbia il diritto di possederli. Per la locazione è opportuno verificare la qualificazione fiscale del reddito e i requisiti previsti dalla normativa in materia di affitti giornalieri.

Se, una volta completata la procedura di successione, avete intenzione di vendere l’immobile e acquistarne un altro a Batumi, Tbilisi o Gonio, valutate innanzitutto lo status giuridico, l’ubicazione e le condizioni dell’immobile di cui disponete. The Residence vi aiuterà a orientarvi tra le offerte presenti sul mercato: trovare un immobile adatto alle proprie esigenze.

Conclusione

Un cittadino straniero può ereditare un immobile in Georgia: un appartamento, una casa, un locale commerciale e persino un terreno agricolo. Tuttavia, la procedura specifica dipende dal tipo di bene, dalla composizione degli eredi, dall’esistenza di un testamento e da circostanze internazionali quali la cittadinanza del testatore, il luogo di redazione dei documenti e il paese di residenza dell’erede.

Innanzitutto, è necessario compiere tre azioni. In primo luogo, verificare lo status giuridico del bene sulla base dell’estratto del NAPR, compresa la categoria del terreno e gli oneri. In secondo luogo, accettare tempestivamente l’eredità, entro sei mesi dalla data di apertura della successione. In terzo luogo, concordare con il notaio la documentazione necessaria, compresi i requisiti relativi all’autenticazione e alla traduzione, al fine di ottenere l’atto di successione e registrare il diritto senza inutili ritardi.

Se il caso presenta una controversia tra gli eredi, un testamento straniero, terreni agricoli o una struttura proprietaria complessa, rivolgetevi a un notaio o a un avvocato specializzato in diritto successorio georgiano. Una verifica legale preliminare può ridurre il rischio di spese e controversie successive.