Gürcistan'da yeni inşa edilmiş bir dairede teslim alma

Anahtarları almak, işlemin sonu değil, dairenin durumuna ilişkin sorumluluğu üstlendiğiniz andır. Görünür kusurlar belirtilmeden teslim tutanağını imzalamak, daha sonra belirli bir kusurun ne zaman ortaya çıktığını kanıtlamayı zorlaştırabilir. Teslimattan sonra alıcının taleplerinin varlığı ve kapsamı, kusurun niteliğine, sözleşme şartlarına ve geçerli yasal düzenlemelere bağlıdır; ancak sorunun sizin taşınmanızdan önce var olduğunu kanıtlamak, imza atılmadan önce kayıt altına alınmışsa çok daha kolaydır. İşte bu nedenle, teslimat tutanağını imzalamadan önce yapılacak inceleme bir formalite ya da önemsiz ayrıntılara takılmak için bir bahane değil, dairenin fiili durumunu sözleşmenizde belirtilenlerle tutarlı bir şekilde karşılaştırmaktır.

Özetle: Belgeleri imzalamadan önce daireyi sözleşme ve kat planıyla karşılaştırın; duvarları, zemini, pencereleri, kapıları, elektrik tesisatını, suyu, kanalizasyonu, havalandırmayı, sayaçları ve sözleşmede belirtilen donanımı kontrol edin. Tespit ettiğiniz tüm kusurların fotoğrafını çekin ve bunları yazılı olarak kayda geçirin. Ayrıca, binanın hizmete açılma durumunu ve mülkiyet hakkının tescil prosedürünü de ayrıca netleştirin. Ciddi kusurlar veya inşaat firmasıyla bir anlaşmazlık durumunda, sonuçları kendi başınıza belirlemeyin; sözleşmeyi inceleyin ve gerekirse bir mühendis veya Gürcü bir avukattan yardım alın.

Daire görsel olarak hazır görünebilir: duvarlar badanalı, pencereler takılmış, ışıklar çalışıyor. Ancak asıl kontrol sadece iç mekan bitimiyle sınırlı değildir. Tesisat sistemlerinin çalıştığından, binanın ortak alanlarına fiilen erişilebildiğinden ve binanın durumunun alıcılara devredilmeye uygun olduğundan emin olmak gerekir. Dairenin teslimi ile tüm binanın hizmete açılması farklı süreçlerdir; bu konuya aşağıda daha ayrıntılı olarak değinilecektir.

Bu makalede, adım adım pratik bir rehber yer almaktadır: ziyaret öncesinde neleri öğrenmeniz gerektiği, hangi belgeleri elinizin altında bulundurmanız gerektiği, muayene odasında nelere dikkat etmeniz gerektiği ve gözlemlerinizi doğru bir şekilde nasıl kayda alacağınız.

5 dakikada teslim alma: işlem sırası

Temel ilke: Öncelikle nesneyi sözleşmeyle karşılaştırıp durumunu tespit etmek, ardından da işleminizin öngördüğü sıraya göre belgeleri imzalamaktır.

Teslim almadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Şantiyeye gitmeden önce sözleşmeyi açın. Reklam broşürü ya da yöneticiyle yapılan yazışmalar değil — tam olarak imzalanmış sözleşme ve tüm ekleri. İşte bu belgelerde, müteahhidin size mülkü hangi durumda, hangi donanımla ve hangi süreler içinde teslim etmekle yükümlü olduğu öncelikle belirtilmiştir.

Sözleşme ve eklerinden aşağıdaki hususların netleştirilmesi gerekmektedir:

• beyan edilen kesin alan daireler ve gerçek alanın farklı çıkması durumunda yeniden hesaplama koşulları;
• plan — odaların yerleşim düzeni, bölmelerin, pencere ve kapı açıklıklarının konumu;
• iş listesi — işin kapsamı: sadece iskelet, temel kaplama mı yoksa tam bir tadilat mı;
• donanım — Varsa, sıhhi tesisat, elektrik panosu, sayaçlar, radyatörler ve klimaların mevcut olması;
• malzeme özellikleri, eğer sözleşmenin veya eklerin bir parçası ise;
• nesnenin devri prosedürü — İtirazlar nasıl bildirilir, inşaat firmasının ne kadar süre içinde yanıt vermesi gerekir, yeniden inceleme süreci nasıldır?

Yazılı sözleşme koşulları yerine reklam görsellerine ve sözlü vaatlere güvenmeyin. Dairenin temel özellikleri, donanımı ve müteahhidin yükümlülükleri en iyisi sözleşmede ve eklerde açıkça belirtilmelidir; reklamların, yazışmaların ve diğer beyanların hukuki geçerliliği, somut koşullara bağlıdır.

Sözleşme ve ekleri, inşaat firmasının donanım, alan, kaplama ve teslimat usulü konusundaki somut yükümlülüklerinin temel kaynağıdır. Bununla birlikte, alıcının hakları, mevzuattan ve diğer hukuki açıdan önemli belgelerden ve koşullardan da kaynaklanabilir. Proje sahasına giderken sözleşmenin ve tüm eklerin basılı veya dijital bir kopyasını yanınızda bulundurun.

Sözleşme ve ekleri, inşaat firmasına yönelik somut taleplerde bulunmak için temel oluşturur. İmzalanan belgelerde yer almayan her şey, ek gerekçe gerektirecektir.

Projeyi henüz temel aşamasındayken satın alan alıcılar için, projenin geliştiricisinin kim olduğunu ve teslim tarihleri ile kalite konusunda itibarının nasıl olduğunu bilmek de önemlidir. Bu, önceden yapılabilir — «Gürcistan’da bir inşaat firmasını nasıl kontrol edebilirim?«.

Belgeler ve evin durumu

Bu, alıcıların sık sık dairenin teknik teslimatı ile karıştırdığı temel konulardan biridir.

Alıcı tarafından dairenin teknik kabulü — Bu, mekanı bizzat incelemeniz ve devir tutanağını imzalamanız anlamına gelir. Gerçek durumun sözleşme şartlarına uygun olup olmadığını kontrol edersiniz.

Binanın hizmete açılması — bu, mevzuatta öngörülen ayrı bir prosedürdür ve bu prosedürün sonucunda ilgili binalar için işletmeye alınma belgesi düzenlenir. Şu hükümlere göre Gürcistan’ın Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyetleri Kanunu (139¹. madde), kanunda öngörülen işletmeye alma belgesinin düzenlenmesi öncesinde binanın işletilmesine izin verilmez. Bununla birlikte, I. sınıf binalar aynı usul uyarınca hizmete açılmaya uygun olarak kabul edilemez; II–IV. sınıf binalara ilişkin kurallar hükümet kararnamesiyle belirlenir. Bu durum, binanın yasal olarak kullanıma açılabilmesi ile doğrudan ilgilidir; Kanun, inşaat çalışmaları için kanunda öngörülen durumlar hariç olmak üzere, hizmete açılmamış bir binaya elektrik ve doğal gaz tedarikine ilişkin ayrı kısıtlamalar da getirir. Bir binanın resmi olarak hizmete açılmamış olması, tutanak imzalanmadan önce açıklığa kavuşturulması gereken önemli bir durumdur.

Bir binanın idari olarak hizmete açılması, alıcı tarafından belirli bir dairenin teknik olarak kabul edilmesinin yerini almayan ve her bir odanın kalitesine ilişkin resmi bir garanti teşkil etmeyen bir devlet prosedürüdür.

Mülkiyet kaydı — üçüncü bağımsız süreç. Gayrimenkul mülkiyet hakkı, usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir işlem temelinde ilgili hakkın Kamu Sicili’ne tescil edilmesi yoluyla elde edilir. Tarafların kayıt için belgeleri tam olarak ne zaman sunacakları ve bundan önce devir senedinin imzalanması veya ödemelerin tamamlanmasının gerekip gerekmediği, söz konusu sözleşmenin koşullarına ve işlemin yapısına bağlıdır — bu prosedürü önceden inşaat firmasına veya bir avukata danışarak netleştirin.

İncelemeden önce, inşaat firmasına binanın durumunu teyit edin. Ayrıca, mülk veya arsa üzerinde halihazırda kayıtlı herhangi bir yükümlülük olup olmadığını da öğrenin. Mülk ile ilgili kayıtlı bilgileri — haklar, kamu hukuku kısıtlamaları, vergi rehinleri ve ipotekler — şu belge aracılığıyla kontrol edebilirsiniz: Gürcistan Ulusal Kamu Sicil Ajansı (NAPR): Gayrimenkul hakları ve ilgili yükümlülüklerin kayıtlarını tutan kurum işte budur.

Kayıt süreci hakkında daha fazla bilgi için “Gürcistan'da emlak kaydı nasıl gerçekleşir: gerçek terimler ve tuzaklar«.

İnşaat ruhsatı verilmesi ve binaların kullanıma açılmasına ilişkin prosedürler, ayrı bir yasal düzenlemeyle düzenlenmektedir — Gürcistan Hükümeti’nin 255 sayılı Kararı, bu belge sürekli güncellenmektedir; gerekirse Matsne’deki güncel konsolide metne başvurun. Belirli bir mülkün durumuna ilişkin şüpheleriniz varsa, inşaat firmasından ilgili belgeleri talep etmeniz veya bağımsız bir hukuki danışmanlık almanız yerinde olacaktır.

Tablo 1: Teknik muayene öncesinde kontrol edilmesi gerekenler

Gürcistan'da yeni binalar

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 557

₾3 142/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Yeni teklif

gelen ₾523 600

₾2 880/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾528 912

₾8 003/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾136 136

₾4 152/м²

Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾273 537

₾10 132/м²

Alliance Centropolis

Batum, Rustaveli Caddesi

27m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

Kendi başınıza teslim alırken neleri yanınıza almalısınız?

Elektrik panolarını kendiniz açmayın, kablolara ve gaz tesisatına dokunmayın. Panelin dışından gözle kontrol etmek, kendi başınıza yapacağınız bir inceleme için en fazla yapılabilecek şeydir.

Ziyaretinizi gün ışığı saatlerine planlayın. İyi bir doğal aydınlatma, pürüzleri, nem izlerini ve yüzey kusurlarını tespit etmenizi sağlayan en önemli araçtır. Yapay ışık altında yapılan akşam incelemeleri genellikle fark edilmesini engeller gündüz ışığında hemen göze çarpan şey.

Daire teslimatı nasıl yapılır: adım adım

1. Adım. Belgeleri imzalamakla başlamayın. Öncelikle daireyi gösterilmesini isteyin ve sözleşme prosedürünüzün izin verdiği sırayla incelemeyi gerçekleştirin.

2. Adım: Genel bir inceleme yapın. Daire numarasını, katını, yerleşim planını, oda sayısını, balkon sayısını ve sözleşmede belirtilen unsurları kontrol edin.

3. Adım. Dairenin içinde tek bir yönde yürüyün. Örneğin: giriş kapısı → antre → banyo → mutfak → odalar → balkon. Bu, bir bölümü atlama olasılığını azaltır.

4. Adım. Yukarıdan aşağıya doğru kontrol edin. Her alanda: tavan → duvarlar → pencereler/kapılar → prizler ve ekipmanlar → zemin.

5. Adım. İşlevleri kontrol edin. Bir prizi, musluğu veya pencereyi görmek yeterli değildir — güvenli bir ev kontrolü için erişilebilir olan bu unsurları denemek gerekir.

6. Adım. Kusurları hemen fotoğraflayın. Muayeneden sonra hafızanıza dayanarak bir liste hazırlamayı beklemeyin.

7. Adım: Nihai listeyi inşaat firmasının temsilcisiyle karşılaştırın. Her bir notun anlaşılır bir açıklaması ve yeri olmalıdır.

8. Adım: Sözleşme kapsamında sonraki adımları belirleyin. Bu, tutanakta uyarıların kaydedilmesi, kusurların ayrı bir listesinin hazırlanması, yeniden inceleme veya sözleşmede öngörülen başka bir seçenek olabilir.

9. Adım. İmzalanmış belgelerin kopyalarını alın. Görüşler listesinin tek kopyasını inşaat firmasının temsilcisinde bırakmayın.

Daire inceleme kontrol listesi

Yerleşim planı ve alan

Öncelikle genel bir inceleme yapın ve odaların düzenini sözleşmedeki planla karşılaştırın. Bölme duvarlarının, kapı ve pencere açıklıklarının yerlerini kontrol edin. Sözleşmede balkon belirtilmişse, balkonun mevcut olması gerekir. Ek belgede bir depo odası belirtilmişse, bu odanın mevcut olup olmadığını kontrol edin.

Bir mezura ile birkaç kontrol ölçümü yapın — en az iki odanın uzunluğunu ve genişliğini ölçün. Teslimat aşamasında, özel ekipman olmadan alanın tam olarak uyup uymadığını ölçmek zordur, ancak bariz bir uyumsuzluk varsa (örneğin, oda planına göre olması gerekenden belirgin şekilde daha küçükse) bunu kayda geçirmelisiniz. Sözleşmenizde alan farkı durumunda bedel yeniden hesaplanması şartı yer alıyorsa, profesyonel ölçümün öngörülüp öngörülmediğini ve bunun hangi prosedüre göre yapıldığını kontrol edin.

Herhangi bir sayısal uyuşmazlığı otomatik olarak kabul edilebilir veya kabul edilemez olarak nitelendirmeyin — bu, soyut bir kural değil, sizin sözleşmenizin koşullarına göre belirlenir.

Duvarlar, zemin ve tavan

Yüzeyleri yan ışık altında inceleyin — bu, doğrudan ışık altında fark edilmeyen dalgaları, çukurları ve pürüzleri görmenize yardımcı olur. Zeminde yürüyerek, şapta gıcırtı veya “çatırtı” sesleri olup olmadığına kulak verin.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• çatlaklar — Sıvada görülen ince büzülme çatlakları sık rastlanan bir durumdur ve kritik öneme sahip olmayabilir; ancak taşıyıcı konstrüksiyonlarda görülen geniş veya çapraz çatlaklar, profesyonel bir değerlendirme gerektirir;
• nem izleri ve kararmalar — özellikle köşelerde, pencerelerin yanında, üst katların tavanlarında ve dış duvarlarda;
• şap altında olabilecek boşluklar — topuğunuzla veya tornavida sapıyla zemine hafifçe vurun: belirli noktalarda gelen boşluklu veya belirgin şekilde farklı bir ses, şap ile zemin arasındaki yapışmanın yetersiz olduğu bir bölgeye işaret edebilir; bu tür bölgeleri, ek bir profesyonel kontrol için işaretlemeniz önerilir;
• tamamlanmamış bölümler — iskeletli dairelerde macunlanmamış alanlar, işlenmemiş birleşim yerleri, beton üzerinde kalıp izleri;
• şap kalitesi — Görsel olarak düzgün olmalı, belirgin çatlaklar, çöküntüler ve ufalanan kenarlar olmamalıdır.

Kozmetik bir kusur ile potansiyel olarak ciddi bir kusuru birbirinden ayırt edin. Sıvada bir çizik olması bir şeydir. Tavan döşemesine uzanan bir çatlak ise bambaşka bir durumdur. Yapısal bir sorun olduğundan en ufak bir şüphe duyduğunuzda, durumu fotoğrafla belgelendirin ve bağımsız bir teknik uzmana danışın — taşıyıcı yapıları kendi başınıza teşhis etmeye çalışmayın.

Pencereler, kapılar ve balkon

Her pencereyi açıp kapatmanız gerekir. Şunları kontrol edin:

• kanadın yumuşak hareketi ve tüm çalışma modlarının (eğilebilir, döndürülebilir) düzgün çalışması;
• çevre boyunca bulunan contalar — yırtık veya soyulmuş olmamalıdır;
• çift camın durumu — çatlaklar, camlar arasında buğulanma (sızdırmazlık bozukluğunun belirtisi), kenarlarda kırıklar;
• Pencere yapısının açıklığa birleşim yeri — gözle kontrol ederek, bariz bir şekilde tamamlanmamış kısımlar, açık aralıklar ve nem sızıntısı izleri bulunmadığından emin olun; montaj kalitesi ve sızdırmazlık konusunda şüpheleriniz varsa, bunları aletlerle ölçerek değerlendirmek daha iyidir;
• pencere pervazlarında ve pencere siperliklerinde su izleri veya koyulaşmalar.

Giriş kapısını da açık ve kapalı durumdayken kontrol edin. Kapı, çaba sarf etmeden sıkıca kapanmalı ve kilit takılmadan çalışmalıdır. Kapı kasasının çevresindeki contalar yerinde olmalıdır.

Balkonda su tahliyesini kontrol edin — zeminin drenaj deliğine doğru eğimi olup olmadığını ve deliğin kendisini kontrol edin. Gerekli eğimin olmaması su birikmesine yol açabilir ve sızıntı riskini artırabilir. Balkon döşemesi ile evin duvarının birleşim yerini inceleyin: bu, kalitesiz su yalıtımı durumunda su izlerinin ortaya çıktığı bölgelerden biridir. Parapetleri ve korkulukları gözle inceleyin ve aşırı güç uygulamadan bariz bir dengesizlik olup olmadığını kontrol edin. Herhangi bir şüpheniz varsa, yük testlerini kendiniz yapmayın.

Mühendislik sistemleri

Güvenli bir ev içi inceleme kapsamında kontrol edin.

Elektrik sistemi. Dairede elektrik varsa, her prizi bir test cihazı veya şarj cihazıyla kontrol edin. Her bir anahtarı açın. Elektrik panosunu dışarıdan gözle inceleyin: tüm devre kesiciler yerinde olmalı ve yanık veya erime izi taşımamalıdır. Devre sayısının belgelerde belirtilenle uyuşup uyuşmadığını kontrol edin.

Su temini ve kanalizasyon. Sıcak ve soğuk su musluklarını açın. Teslimat anında suyun basıncı ve rengi değişiklik gösterebilir, ancak su hiç akmıyorsa bunun nedenini araştırmanız gerekir. Lavabonun altını ve banyoyu inceleyin: sızıntı izi olup olmadığına bakın; bağlantı noktalarının etrafındaki sızdırmazlık macunu özenle ve boşluk kalmayacak şekilde sürülmüş olmalıdır. Lavabo ve duştaki tahliye borularını elle kontrol edin.

Havalandırma. Bir peçeteyi havalandırma deliğine yaklaştırın — bu basit kontrol testi, hava akışının varlığını ve yönünü gösterir. Bu test, sistemin performansını ölçmez ve profesyonel ölçümlerin yerini tutmaz; ancak hava akışının tamamen olmaması, bir sorun olduğunu kayda geçirmek için bir nedendir.

Isıtma ve iklimlendirme. Sözleşmede radyatörler veya klimalar öngörülmüşse, bunların mevcut olup olmadığını kontrol edin ve mekanik hasar olup olmadığını gözle inceleyin. Isıtma sezonu dışında ısıtma sisteminin çalışmasını tam olarak kontrol etmek mümkün olmayacaktır, ancak ekipmanın mevcut olduğu ve gözle görülür bir hasar bulunmadığı tespit edilir.

Sayaçlar. Varsa, ölçüm cihazlarının mevcut olup olmadığını kontrol edin. Başlangıç değerlerini not alın — bu, sonraki hesaplamalar için önemlidir.

Binanın ortak alanları

Ayrıca, dairenin dışında bulunan ve mal sahiplerinin ortak mülkiyetine ait olabilecek veya proje ve sözleşme belgelerinde öngörülmüş olabilecek binanın ortak alanlarını ve altyapısını da inceleyin:

• koridorlar ve merdiven sahanlıkları — aydınlatma, iç dekorasyon, temizlik, tamamlanmışlık;
• asansörler — varsa, bunların mevcut olması ve çalışır durumda olması;
• giriş bölümü — interkom, posta kutuları, aydınlatma;
• otopark, lobi, avlu — beyan edilen altyapıya uygunluk.

Sözleşmede veya proje belgelerinde bahsedilen bazı unsurlar fiilen mevcut değilse veya hazır değilse, bunu bir not olarak kayda geçirin.

Tablo 2: Daire teslim alma kontrol listesi

Gürcistan’da daire teslim alma kontrol listesi (yazdırılabilir)

Teslim alma işlemine mi hazırlanıyorsunuz? Telefonunuzda kolayca açabileceğiniz veya yazdırabileceğiniz kısa bir kontrol listesi hazırladık. İnceleme sırasında kontrol ettiğiniz maddeleri işaretleyin, tespit ettiğiniz kusurları not alın ve bunları fotoğraflara ekleyin.

Daire teslim alma kontrol listesini PDF olarak indirin Ru
Daire teslim alma kontrol listesini PDF olarak indirin En

İskelet veya bitmiş tadilat

Teslimatın içeriği, sözleşmenin müteahhidi size mülkü hangi durumda teslim etmeye yükümlü kıldığına doğrudan bağlıdır. Bu husus sözleşmede açıkça belirtilmiştir; size neyin teslim edilmesi gerektiğini belirleyen, genel olarak kabul gören piyasa terimleri değil, tam da bu maddedir.

Gürcistan’daki yeni binalarda “siyah iskelet”, “beyaz iskelet” ve “yeşil iskelet” kavramlarının ardında yatan anlamlar hakkında daha fazla bilgi için ayrı makalemizi okuyun: “Gürcistan’daki yeni binalarda siyah, beyaz ve yeşil iskeletler«.

Burada şunu anlamak önemlidir: Aynı isim (“beyaz iskelet” veya “anahtar teslimi”), farklı projelerde farklı iş gruplarını ifade edebilir. Yalnızca kendi sözleşmenizde ve şartnamenizde belirtilen listeyi esas almalısınız.

Tablo 3: Farklı aktarım seçeneklerinde nelere dikkat edilmeli

Ham iskeletin teslimatı sırasında, yapısal sorunları gizleme imkânı daha azdır — her şey göz önünde. Tadilatı tamamlanmış bir dairede ise kontrol edilecek unsurların sayısı çok daha fazladır ve bazı kusurlar son kat kaplamanın altında gizlenmiş olabilir. İşte bu nedenle, tadilatı yapılmış bir daire özellikle dikkatli bir inceleme gerektirir.

Kaplama (iskelet) seçeneği sunan projeler

gelen ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾121 213

₾3 770/м²

Queen’s Residence

Batum, Havaalanı bölgesi

32,16m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾213 037

₾6 495/м²

SUMMER 365

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾127 824

₾4 110/м²

OKTO Art House

Batum, Havaalanı bölgesi

31.1m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾107 945

₾3 142/м²

OXY Residence

Batum, Yeni Bulvar

34,36m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

Batumi ve sahil şeridinin özellikleri

Batum ve diğer kıyı bölgeleri — Gonio, Kobuleti, kıyı şeridi boyunca yer alan tatil beldeleri — yüksek hava nemi ve mevsimler arasında önemli sıcaklık farkları ile karakterize edilir. Bu, bölgedeki tüm yeni binaların sorunlu olduğu anlamına gelmez, ancak bazı bölgeler, tam da iklim koşulları nedeniyle daha fazla dikkat gerektirmektedir.

Havalandırma. Yüksek nem koşullarında, yetersiz havalandırma hızla yoğuşma, rutubet kokusu ve küf oluşumu şeklinde kendini gösterir — devir teslim anında kuru görünen bir odada bile. Her havalandırma kanalındaki çekişi özellikle dikkatli bir şekilde kontrol edin.

Balkonların ve çatının su yalıtımı. Balkonlarda, beton levhanın duvarla birleşim yerinin sızdırmazlığını, su yalıtım tabakasının durumunu (gözle) ve su tahliye sisteminin olup olmadığını ve çalışır durumda olup olmadığını kontrol edin. Balkon üstü kapalı değilse, tahliye noktasına doğru bir eğime sahip olmalıdır. Gerekli eğimin olmaması, su birikmesine yol açabilir ve alt katlardaki odalarda sızıntı riskini artırabilir.

Pencere ve cephe birleşim yerleri. Kıyı bölgelerindeki projelerde, pencere çerçevelerinin açıklığa birleştiği bölgeler ile cephe panelleri veya bloklar arasındaki derzler, şiddetli rüzgâr ve yağmur sırasında nemin sızabileceği potansiyel noktalar oluşturur. Pencere pervazlarını içeriden inceleyin: çerçevelerin çevresindeki koyu lekeler, şişmiş sıva veya pas izleri bir soruna işaret edebilir.

Köşelerde nem izleri. Dış köşeler, tavanın dış duvarlara birleştiği yerler ve küvetin arkasındaki alan özellikle dikkat edilmesi gereken yerlerdir. İnceleme sırasında rutubet kokusu hissedilirse veya koyu lekeler görülürse, bunu not edin ve durum netleşene kadar imzalamayı aceleye getirmeyin.

Sızdırmazlık durumu. Kıyı ortamı — yüksek nem, güneş ışınımı, sıcaklık döngüleri ve deniz aerosollerinin etkisi — bazı sızdırmazlık malzemelerinin ve cephe sisteminin bileşenlerinin eskimesini hızlandırabilir; bu nedenle bunların durumu özellikle dikkatli bir şekilde kontrol edilmelidir. Daire uzun süre önce kullanıma açılmış ancak teslimatı gecikmişse, pencere çerçevelerinin çevresindeki ve balkondaki sızdırmazlık malzemelerini ayrı ayrı inceleyin.

Kıyı ikliminde nem korumasıyla ilgili sorunların hoş olmayan bir özelliği vardır: Bunların bazıları kuru dönemlerde fark edilmeyebilir, ancak şiddetli yağmurlar sırasında veya uzun süreli yüksek nem koşullarında ortaya çıkabilir. İşte bu nedenle, teslimat aşamasında yüksek nemin herhangi bir belirtisinin tespit edilmesi hayati önem taşır.

Hangi kusurlar göz ardı edilmemelidir?

Her yorum aynı öneme sahip değildir. Pratik açıdan, eksiklikleri üç kategoriye ayırmak daha kolaydır — hukuki açıdan değil, konaklamanın konforu ve güvenliği üzerinde yaratabileceği etkinin derecesine göre.

Görsel kusurlar — Kapıda bir çizik, fayanslarda bir çentik, bir yerde boyanın düzgün sürülmemiş olması. Bu can sıkıcı bir durum, ancak dairenin kullanımına engel teşkil etmiyor.

İşlevsel eksiklikler — Çalışmayan priz, takılan kilit, tıkanmış lavabo, ayarlanmamış pencere kanadı. Bu sorunlar giderilebilir, ancak imzalamadan önce kayıt altına alınması gerekir: teslimatın ardından bunların başlangıçta mevcut olduğunu kanıtlamak çok daha zor olacaktır.

Potansiyel olarak ciddi kusurlar — aktif su sızıntısı, havalandırma çekişinin tamamen olmaması, taşıyıcı yapıda çatlak, belirgin nem veya küf kokusu, öngörülen donanımın önemli ölçüde eksikliği, planın sözleşmeye açıkça uymaması. Bu tür uyarılar, belgelerin imzalanmasından önce ayrıntılı olarak kayda geçirilmelidir. Sonraki adımlar — şartlı tutanak imzalanması, ayrı bir kusur listesinin düzenlenmesi, teslimatın ertelenmesi veya başka bir seçenek — ilgili sözleşmenin koşulları dikkate alınarak belirlenmelidir; ciddi bir ihtilaf durumunda hukuki danışmanlık almak akıllıca olacaktır.

Taşıyıcı yapıların güvenliğini kendi başınıza değerlendirmeye çalışmayın. Çatlak veya deformasyon konusunda şüpheleriniz varsa, bunu fotoğrafla belgelendirin ve bağımsız bir teknik uzmanı çağırın.

Tablo 4: Kusur — olası sonuç — alıcının alacağı önlem

Önemli: Tablodaki belirtiler, kusurun nedenini her zaman kendi başınıza tespit etmenize imkân vermez. Örneğin, nemli bir leke sızıntı, yoğuşma veya başka bir nedene bağlı olabilir; bir çatlak ise farklı teknik anlamlara sahip olabilir. Teslimat sırasında alıcının öncelikli görevi gözlemlenen durumu kaydetmek, potansiyel olarak ciddi bir sorun ortaya çıktığında ise bağımsız bir teknik uzmanı devreye sokmak. İnşaat firmasına taleplerin iletilme usulü, sözleşme ve ilgili mevzuat tarafından belirlenir.

Henüz bir daire seçmediniz mi?

Yeni bir konut seçerken sadece metrekare başına fiyatına bakmak yeterli değildir. Teslimat durumu, donanım, müteahhidin itibarı ve binanın tamamlanma durumu, satın aldıktan sonra elde edeceğiniz sonuç üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.

Birkaç soruyu yanıtlayın — bütçenize, tercih ettiğiniz şehre ve satın alma amacınıza uygun Gürcistan’daki projeleri sizin için seçelim.

Gürcistan'da daire bulmak

Görüşleri nasıl kaydedilir?

Kusurların kayda geçirilmesi, inşaat firmasına yazılan duygusal bir mektup değil, kusurların giderilmesini sağlamanın mümkün olup olmayacağının bağlı olduğu pratik bir işlemdir.

Sabitleme algoritması:

1. Genel plan — Kusurun nerede olduğunu net bir şekilde gösterebilmek için odanın veya alanın tamamını fotoğraflayın.
2. Yakın çekim — Sorunun niteliği açıkça anlaşılabilmesi için kusuru mümkün olduğunca yakından çekin.
3. Yer işaretlemesi — Fotoğraf çekmek için kılavuz olması amacıyla kusurun yanına boya bandı yapıştırın.
4. Kesin metin açıklaması — odayı (“mutfak”, “banyo”), yeri (“pencerenin sol alt köşesi”, “girişten ikinci anahtar”) ve sorunun ne olduğunu belirtin.
5. Yazılı kayıt — Her iki tarafın da imzalayacağı belgeye bir not ekleyin. Bu, kusur listesi, kusur raporu veya sözleşmenizde öngörülen başka bir form olabilir.
6. Kopyalarını saklayın — imzalanmış tüm belgeler, fotoğraflar ve yazışmalar.
7. İleride atılacak adımları kararlaştırın — Sorunun ne zaman giderileceğini ve bunun nasıl teyit edileceğini inşaat firmasına teyit edin. Anlaşmaları yazılı olarak kayda geçirmek daha iyidir: Bir anlaşmazlık çıkması durumunda sözlü vaatleri delil olarak kullanmak çok daha zordur.
8. Tekrar muayene — Sorun giderildikten sonra her bir maddeyi tekrar kontrol edin.

Bir kusur ve bulunduğu yer ne kadar ayrıntılı bir şekilde tanımlanırsa, tekrar incelendiğinde bu kusurun giderilip giderilmediğini kontrol etmek o kadar kolay olur.

"Kötü durumdaki duvarlar" ile "yatak odasının sol köşesinde (balkona bitişik köşe), yerden 1,2 m yükseklikte yaklaşık 20 cm uzunluğunda bir çatlak" arasındaki fark, ikinci ziyaret sırasında açıkça görülmektedir. İlk açıklama hiçbir yükümlülük getirmiyor ve hiçbir şey ifade etmiyor. İkincisi ise doğrulanabilir.

İtirazların şekli ve kayıt usulü, ilgili sözleşme ve geçerli gereklilikler doğrultusunda kontrol edilmelidir. Sözleşmede özel bir form belirlenmemişse, itirazların yazılı olarak düzenlenme şekli, inceleme başlamadan önce inşaat firmasıyla mutabık kalınarak belirlenmelidir; bu konunun inceleme sürecinde ele alınması uygun değildir.

Bir kusuru nasıl tanımlamalı: örnek

Kötü: Pencere düzgün çalışmıyor.

Daha iyi: Yatak odası, dış duvara bakan pencere: sağ kanat kapatılırken çerçevenin alt kısmına çarpıyor; kolu kapatmak için belirgin bir güç gerekiyor. Sorun fotoğraf ve videoda kaydedilmiştir.

Kötü: Banyoda su akıyor.

Daha iyi: Banyo: Su açıldıktan sonra, lavabonun altındaki sifonun bağlantı yerinde su damlaları tespit edildi. Fotoğraf, kontrolün hemen ardından çekildi.

Her bir yorum için şu dört hususu not edin:

mekân → kesin konum → gözlemlenen kusur → fotoğraf/video.

Teknik bir neden, bir uzman tarafından tespit edilmedikçe, bunu kendiniz belirlemeye çalışmayın. Uzman incelemesi olmadan “çatının su yalıtımı bozulmuş” diye iddia etmektense, “tavanda nemli bir leke var” yazmak daha iyidir.

Neleri kendiniz kontrol etmelisiniz, neleri ise bir uzmana bırakmalısınız?

Kendi başınıza yapacağınız teslim kontrolü, çok sayıda gözle görülür kusuru tespit etmenizi sağlar. Ancak bu, inşaat uzmanlığı incelemesinin yerini tutmaz: bir kusurun varlığı ile nedeni aynı şey değildir.

İnşaat firması itirazınızı kabul etmezse ne yapmalı?

Eğer inşaat firmasının temsilcisi, tespit edilen kusuru normal kabul ediyorsa, teknik anlaşmazlığı o anda sözlü olarak çözmeye çalışmayın.

1. Gerçek durumu fotoğraf ve videoyla belgelendirin.
2. Nedeni kendiniz teşhis etmeden, olabildiğince tarafsız bir şekilde notu yazın.
3. Uyuşmazlık, sözleşmenin veya şartnamenin belirli bir hükmüyle ilgiliyse, buna atıfta bulunun.
4. İnşaat firmasının tutumunu yazılı olarak belirtmesini isteyin.
5. Tartışmalı kusuru, kayıt altına alınana kadar kendi başınıza gidermeyin.
6. Konu teknik bir konuysa, bağımsız bir inşaat uzmanından yardım alın.
7. Anlaşmazlık, kusurun giderilmesi yükümlülüğü, belgelerin imzalanması veya imzalamayı reddetmenin sonuçlarıyla ilgiliyse, Gürcü bir avukatla birlikte sözleşmeyi inceleyin.

Teknik ihtilaf ile hukuki ihtilaf birbirinden farklıdır. Mühendis, kusurun niteliğini ve olası nedenini belirler; avukat ise haklarınızı ve taleplerinizi ileri sürme usulünü değerlendirir.

Ne zaman bir uzmana ihtiyaç duyulur?

Kendi başınıza yapacağınız inceleme, dairenin durumu hakkında genel bir fikir verir ve göze çarpan hususları kayda geçirmenize olanak tanır. Ancak, bağımsız bir uzmanın — teknik uzman, inşaat mühendisi veya avukat — hazır bulunmasının haklı görüldüğü ya da kesinlikle gerekli olduğu durumlar vardır:

• daire büyük ya da pahalı ve bir hata yapmanın bedeli yüksek;
• mülk, tadilatı tamamlanmış olarak devredilmektedir; burada kontrol edilecek unsurların sayısı oldukça fazladır;
• inceleme sırasında nem izleri, çatlaklar veya ciddi kusurlara işaret eden başka belirtiler tespit edildi;
• mühendislik sistemlerinin profesyonel ekipmanlarla kontrol edilmesi gerekmektedir;
• Gürcistan dışında bulunuyorsunuz ve şahsen katılamıyorsunuz;
• inşaat konusunda deneyiminiz yok ve gördüklerinizi doğru şekilde yorumlayabildiğinizden emin değilsiniz;
• Mülkün durumu sözleşmeyle açıkça uyuşmuyor ve müteahhitle ciddi bir görüşme yapılması gerekiyor.

Eğer şahsen gelemiyorsanız, daireyi bir temsilci aracılığıyla teslim alabilirsiniz. Temsilcinin yetki belgesi usulüne uygun olarak düzenlenmeli ve temsilcin gerekli işlemleri gerçekleştirmesine ve ilgili belgeleri imzalamasına imkân sağlamalıdır. İlgili belgenin nasıl düzenleneceği konusunda şu yazıyı okuyun: «Georgia'da konut satın almak veya satmak için vekaletname nasıl düzenlenir«.

Gürcistan’da bir daire seçme aşamasındaysanız, sözleşmeyi imzalamadan önce projenin kalitesini, daire donanımını ve teslim koşullarını göz önünde bulundurmanız daha iyi olur. Kısa bir gayrimenkul seçimi, böylece The Residence, hedeflerinize, bütçenize ve tercihlerinize uygun seçenekler sunabilsin.

Teslim alma sırasında ortaya çıkan hatalar

Teslimattan sonra ortaya çıkan birçok sorun, alıcının yaptığı birkaç tipik hatadan dolayı daha da kötüleşir. Bu hataların ortak bir yönü vardır: kişi acele eder ya da hazırlık aşamasını hafife alır.

1. Sözleşme ve ekleri olmadan gelin. Bunlar olmadan, tam olarak neyin kontrol edilmesi gerektiğini ve mevcut durumu neyle karşılaştırılması gerektiğini anlamak imkânsızdır.
2. Daireyi akşam saatlerinde veya yetersiz aydınlatma altında gezmek. Yapay ışık altında nem izleri, duvarlarındaki pürüzler ve kaplama kusurları kolayca gözden kaçabilir.
3. Sadece kaplamaların görsel incelemesiyle yetinmek. Mühendislik sistemleri, havalandırma, balkon, ortak alanlar — denetimin en az diğer kısımlar kadar önemli bir parçasıdır.
4. Görüşleri yazılı olarak kayda geçirmeyin. Sözlü anlaşmaların, daha sonra bir ihtilaf ortaya çıkması durumunda delil olarak kullanılması çok daha zordur. Bir taahhüdün veya yükümlülüğün geçerliliğini kanıtlamak için, her iki tarafın imzasını içeren yazılı bir belge hazırlamak daha iyidir.
5. Bu sorunun giderileceğine dair sözlü vaatlere güvenmek. “Her şeyi halledeceğiz”, “bu bizim standart prosedürümüz”, “endişelenmeyin” — tüm bunlar yazılı taahhütlerle desteklenmelidir.
6. Tartışmalı kusurlar belgelenmeden onarım çalışmalarına başlamak. Onarım çalışmalarının başlamasından sonra, tesisin ilk durumunu kanıtlamak çok daha zor hale gelebilir.
7. Anahtarların teslim alınmasını, eve girişi ve mülkiyet hakkının tescilini tek bir olay olarak kabul etmek. Bunlar üç farklı süreçtir ve bunların birbiriyle karıştırılması beklenmedik hukuki sonuçlara yol açabilir.
8. Rusça kontrol listesini aynen kullanmak. DDU, Rusya Federasyonu düzenlemeleri, Rosreestr, Rusya’daki garanti süreleri — bunların hiçbiri Gürcistan’daki işlemler için geçerli değildir. Kendi sözleşmenize ve Gürcistan mevzuatına göre hareket edin.

İmzalamadan önce belgelerde nelere dikkat edilmeli

İmzalamadan önce şunlara dikkat edin:

• taraflar ve konu doğru bir şekilde belirtilmiştir;
• adres, daire numarası ve alan, işlem belgeleriyle uyumludur;
• fiili devrin tarihi doğru bir şekilde belirtilmiştir;
• tespit edilen tüm hususlar, ya öngörülen belgeye işlenmiş ya da taraflarca mutabık kalınan bir şekilde bu belgeye eklenmiştir;
• Ekler, notlarla birlikte tanımlanır ve belge setinin bir parçasını oluşturur;
• ileride atılacak adımlar ve yeniden kontrol sürecini anladınız mı;
• İmzalanmış belgelerin bir kopyasını alırsınız.

İçeriğini anlamadığınız bir belgeyi imzalamayın. Belgedeki ifadeler, inşaatçıya yönelik ilerideki talepleri etkileyebilecek nitelikteyse, imzalamadan önce hukuki danışmanlık almak akıllıca olacaktır.

İmzalamadan önce kontrol listesi

Devir belgesini imzalamadan hemen önce bu listeyi açın:

1. Elinizde sözleşme ile birlikte, yerleşim planı ve teknik şartnameyi içeren ekler bulunmaktadır.
2. Muayene gün ışığında gerçekleştirildi.
3. Depolar, cumbalı, balkon dahil olmak üzere tüm odalar kontrol edildi.
4. Tüm pencereler ve kapılar açılıp kapanıyordu.
5. Prizler, anahtarlar, musluklar ve tahliye vanaları test edildi.
6. Öngörülen tüm noktalarda havalandırma kontrol edildi.
7. Ortak alanlar ve asansör incelendi.
8. Tüm gözlemler, açıklamalar ve fotoğraflarla birlikte yazılı olarak kaydedilmiştir.
9. Binanın hizmete açılma durumunu anlıyorsunuz.
10. İmzalanmasının ardından mülkiyet hakkının tesciline ilişkin usul ve koşulları netleştirdiniz.
11. Kusurların (varsa) giderilmesine ilişkin prosedür üzerinde mutabık kalınmış ve yazılı olarak kaydedilmiştir.
12. İmzalanmış tutanağın bir kopyasını aldınız.

Teslim almadan önce dikkat edilmesi gerekenler

Dairenin teslim alımı, üç hususun karşılaştırılmasıdır: sözleşme şartları, mülkle ilgili belgeler ve dairenin fiili durumu. Sadece iç mekanın bitim işlerini incelemekle yetinmeyin: daire planını, pencereleri ve kapıları, tesisat sistemlerini, balkonu, ortak alanları ve sunulan donanımı da kontrol edin.

Kendi onarım çalışmalarına başlamadan önce tespit ettiğiniz tüm kusurları yazılı olarak ve fotoğraflarla belgelendirin. Kusurun teknik bir teşhis gerektirmesi veya belgelerin imzalanmasının sonuçları konusunda bir ihtilaf çıkması durumunda, ilgili bir uzmanı devreye sokun.