Consegna di un appartamento in un nuovo complesso residenziale in Georgia

La consegna delle chiavi non segna la conclusione della transazione, ma rappresenta il momento in cui ci si assume la responsabilità dello stato dell’appartamento. La firma del verbale di consegna senza aver annotato eventuali difetti visibili può in seguito rendere più difficile dimostrare quando si sia verificato un determinato difetto. L’esistenza e la portata delle richieste dell’acquirente dopo la consegna dipendono dalla natura del difetto, dalle condizioni contrattuali e dalle norme legislative applicabili; tuttavia, dimostrare che il problema esisteva già prima del vostro ingresso nell’appartamento è molto più semplice se viene documentato prima della firma. Proprio per questo motivo, l’ispezione prima della firma del verbale non è una formalità né un pretesto per cercare il pelo nell’uovo, ma un controllo sistematico dello stato effettivo dell’immobile rispetto a quanto stabilito nel contratto.

In breve: Prima di firmare i documenti, confrontate l’appartamento con il contratto e la planimetria; controllate le pareti, il pavimento, le finestre, le porte, l’impianto elettrico, l’acqua, la rete fognaria, la ventilazione, i contatori e le dotazioni previste. Fotografate tutti i difetti riscontrati e segnalateli per iscritto. Verificate separatamente lo stato di agibilità dell’edificio e la procedura di registrazione del diritto di proprietà. In caso di difetti gravi o di controversia con il costruttore, non valutate le conseguenze da soli: controllate il contratto e, se necessario, rivolgetevi a un ingegnere o a un avvocato georgiano.

L'appartamento può sembrare pronto a prima vista: le pareti sono imbiancate, le finestre sono montate, l'illuminazione funziona. Ma la vera verifica non riguarda solo le finiture. È necessario assicurarsi che gli impianti funzionino, che le aree comuni dell’edificio siano effettivamente accessibili e che lo stato dell’immobile stesso sia conforme alla consegna dell’immobile agli acquirenti. Il collaudo dell’appartamento e la messa in servizio dell’intero edificio sono processi distinti, di cui parleremo più dettagliatamente di seguito.

In questo articolo troverete una guida pratica e dettagliata: cosa informarsi prima della visita, quali documenti tenere a portata di mano, a cosa prestare attenzione all’interno dei locali e come redigere correttamente le osservazioni.

Consegna in 5 minuti: procedura operativa

Principio fondamentale: innanzitutto verificare che l’oggetto corrisponda a quanto previsto dal contratto e constatare lo stato dei fatti, e solo successivamente firmare i documenti secondo le modalità previste dal vostro accordo.

Cosa controllare prima del collaudo

Prima di recarvi sul posto, aprite il contratto. Non un opuscolo pubblicitario, né la corrispondenza con il responsabile, ma proprio il contratto firmato e tutti i suoi allegati. È proprio in questi documenti che viene stabilito, innanzitutto, in quali condizioni, con quali dotazioni e entro quali termini il costruttore è tenuto a consegnarvi l'immobile.

Dal contratto e dagli allegati occorre chiarire quanto segue:

• la superficie esatta dichiarata gli appartamenti e le condizioni di ricalcolo, qualora la superficie effettiva risultasse diversa;
• la planimetria — la configurazione dei locali, la disposizione delle pareti divisorie, delle aperture delle finestre e delle porte;
• elenco dei lavori — cosa è compreso nell'operazione: solo la struttura, le finiture di base o la ristrutturazione completa;
• dotazione — presenza di impianti idraulici, quadro elettrico, contatori, radiatori e condizionatori, se previsti;
• specifiche dei materiali, se fa parte del contratto o di un allegato;
• procedura di trasferimento dell'oggetto — come vengono formalizzate le osservazioni, entro quali termini il costruttore è tenuto a rispondere, qual è la procedura per un nuovo sopralluogo.

Non fidatevi delle immagini promozionali e delle promesse verbali al posto delle condizioni scritte del contratto. È preferibile stabilire chiaramente nel contratto e negli allegati le caratteristiche principali dell’appartamento, le dotazioni e gli obblighi del costruttore; il valore giuridico della pubblicità, della corrispondenza e di altre dichiarazioni dipende dalle circostanze concrete.

Il contratto e i suoi allegati costituiscono la fonte principale degli obblighi specifici del costruttore in materia di dotazione, superficie, finiture e modalità di consegna. Tuttavia, i diritti dell’acquirente possono derivare anche dalla legislazione e da altri documenti e circostanze giuridicamente rilevanti. Portate con voi sul posto una copia cartacea o digitale del contratto e di tutti gli allegati.

Il contratto e i suoi allegati costituiscono la base per avanzare richieste specifiche nei confronti del costruttore. Tutto ciò che non è sancito nei documenti firmati richiederà un'ulteriore giustificazione.

Per gli acquirenti che hanno acquistato l'immobile quando era ancora in fase di scavo, è importante anche capire chi sia esattamente il costruttore e quale sia la sua reputazione in termini di tempistiche e qualità. È possibile farlo in anticipo — «Come verificare l'affidabilità di un costruttore in Georgia«.

Documenti e stato dell'immobile

Si tratta di una delle questioni fondamentali che gli acquirenti spesso confondono con il collaudo tecnico dell'appartamento.

Collautazione tecnica dell'appartamento da parte dell'acquirente — Si tratta di un sopralluogo personale dei locali e della firma del verbale di consegna. È necessario verificare che lo stato effettivo dei locali corrisponda alle condizioni previste dal contratto.

Messa in servizio dell'edificio — si tratta di una procedura specifica prevista dalla legge, al termine della quale viene rilasciato, per gli edifici in questione, un certificato di agibilità. Ai sensi di Codice della Georgia in materia di pianificazione territoriale, attività architettonica ed edilizia (art. 139¹), non è consentita l’utilizzazione dell’edificio prima del rilascio dell’atto di messa in servizio previsto dalla legge. Tuttavia, gli edifici di classe I non sono soggetti al riconoscimento di idoneità all’entrata in servizio secondo la stessa procedura; le norme relative agli edifici di classe II–IV sono stabilite da un atto governativo. Ciò è direttamente collegato alla possibilità di un utilizzo legale dell’edificio; Il Codice stabilisce inoltre alcune restrizioni alla fornitura di energia elettrica e gas naturale a un edificio non messo in servizio, ad eccezione dei casi previsti dalla legge per i lavori di costruzione. Se un edificio non è stato formalmente messo in servizio, ciò costituisce un segnale importante che deve essere chiarito prima della firma del verbale.

La messa in servizio amministrativa di un edificio è una procedura statale che non sostituisce il collaudo tecnico di un determinato appartamento da parte dell'acquirente e non costituisce una garanzia statale della qualità di ciascun locale.

Registrazione della proprietà — terzo procedimento autonomo. Il diritto di proprietà su un immobile si acquisisce mediante la registrazione del relativo diritto nel Registro pubblico sulla base di un atto di compravendita debitamente redatto. Il momento esatto in cui le parti presentano i documenti per la registrazione e l’eventuale necessità di firmare preventivamente l’atto di trasferimento o di completare i pagamenti dipendono dalle condizioni del contratto specifico e dalla struttura dell’operazione: si consiglia di chiarire in anticipo questa procedura con il costruttore o un legale.

Prima della visita, verificate con il costruttore lo stato dell’immobile. Verificate inoltre se sull’immobile o sul terreno siano già stati registrati dei gravami. È possibile verificare i dati registrati relativi all’immobile — diritti, vincoli di diritto pubblico, pegni fiscali e ipoteche — tramite un estratto dal Agenzia nazionale del registro pubblico della Georgia (NAPR): è proprio questo ente a tenere i registri dei diritti immobiliari e dei relativi gravami.

Per ulteriori informazioni sulla procedura di registrazione, consulta l'articolo «Come avviene la registrazione degli immobili in Georgia: termini reali e insidie«.

Le procedure per il rilascio delle licenze edilizie e per il collaudo degli edifici sono disciplinate da un atto normativo specifico — Decreto del Governo della Georgia n. 255, che viene costantemente aggiornato; se necessario, consultate la versione consolidata aggiornata su Matsne. Se avete dubbi sullo stato di un determinato immobile, è opportuno richiedere la relativa documentazione al costruttore o rivolgersi a un consulente legale indipendente.

Tabella 1: Cosa controllare prima della revisione tecnica

Nuovi edifici in Georgia

Fase di prevendita

da ₾95 557

₾3 142/м²

Artex Gate

Batumi, zona dell'aeroporto

a partire da 27,2m²

2029

Nuova offerta

da ₾523 600

₾2 880/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

da 183m²

2028

Offerta del mese

da ₾528 912

₾8 003/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

a partire da 66,10m²

2027

da ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

da 43m²

2027

da ₾136 136

₾4 152/м²

Artex Parkline

Batumi, Nuovo Boulevard

da 32,8m²

2029

da ₾273 537

₾10 132/м²

Alliance Centropolis

Batumi, Viale Rustaveli

da 27m²

2028

Vedi tutti

Cosa portare per il collaudo autonomo

Non aprire i quadri elettrici da soli, non manomettere i cavi elettrici né le apparecchiature a gas. Un controllo visivo esterno del quadro elettrico è il massimo che si possa fare durante un’ispezione autonomamente effettuata.

Organizzate la visita durante le ore diurne. Una buona illuminazione naturale è il vostro strumento principale per individuare irregolarità, tracce di umidità e difetti superficiali. L’ispezione serale alla luce artificiale spesso non permette di notare ciò che, alla luce del giorno, salta subito all’occhio.

Come si svolge il collaudo dell'appartamento: passo dopo passo

Passo 1. Non iniziate con la firma dei documenti. Per prima cosa, chiedete di poter visitare l'appartamento e procedete alla sopralluogo secondo le modalità previste dalla vostra procedura contrattuale.

Fase 2. Effettuare un sopralluogo generale. Verificate il numero dell'appartamento, il piano, la planimetria, il numero di stanze, i balconi e gli elementi previsti dal contratto.

Fase 3. Camminate per l'appartamento in un'unica direzione. Ad esempio: porta d'ingresso → ingresso → bagno → cucina → camere → balcone. In questo modo si riduce la probabilità di tralasciare una zona.

Fase 4. Controllate dall'alto verso il basso. In ogni zona: soffitto → pareti → finestre/porte → prese elettriche e apparecchiature → pavimento.

Fase 5. Verificate il funzionamento delle funzioni. Non basta vedere una presa elettrica, un rubinetto o una finestra: gli elementi accessibili per un controllo domestico in sicurezza devono essere provati.

Fase 6. Fotografate subito i difetti. Non pensate di poter stilare un elenco a memoria dopo l'ispezione.

Fase 7. Verificate l'elenco definitivo con il rappresentante del costruttore. Ogni osservazione deve essere accompagnata da una descrizione chiara e da un riferimento preciso.

Fase 8. Stabilite le ulteriori modalità previste dal contratto. Può trattarsi della registrazione delle osservazioni nel verbale, di un elenco separato dei difetti, di una nuova ispezione o di un’altra opzione prevista dal contratto.

Fase 9. Ritirate le copie dei documenti firmati. Non lasciate l'unica copia dell'elenco delle osservazioni al rappresentante del costruttore.

Lista di controllo per l'ispezione dell'appartamento

Disposizione e superficie

Iniziate con un sopralluogo generale e verificate che la configurazione dei locali corrisponda alla planimetria riportata nel contratto. Controllate la disposizione delle pareti divisorie, delle porte e delle finestre. Se nel contratto è indicato un balcone, questo deve essere presente. Se nell’allegato è indicato un ripostiglio, verificate che sia presente.

Effettuate alcune misurazioni di controllo con il metro a nastro: la lunghezza e la larghezza di almeno due stanze. È difficile misurare con precisione la corrispondenza della superficie in fase di consegna senza attrezzature speciali, ma è opportuno segnalare eventuali discrepanze evidenti (ad esempio, una stanza notevolmente più piccola di quanto dovrebbe essere secondo la planimetria). Se il vostro contratto prevede condizioni di ricalcolo del prezzo in caso di discrepanza della superficie, verificate se è prevista una misurazione professionale e secondo quali modalità viene effettuata.

Non considerate automaticamente ammissibile o inammissibile alcuna discrepanza numerica: ciò è determinato dalle condizioni del vostro specifico contratto, non da una norma astratta.

Pareti, pavimento e soffitto

Esaminate le superfici con luce laterale: questo aiuta a individuare ondulazioni, avvallamenti e irregolarità che non si notano con l’illuminazione diretta. Camminate sul pavimento, prestando attenzione a eventuali scricchiolii o punti in cui il massetto “scricchiola”.

A cosa prestare attenzione:

• crepe — le sottili crepe da ritiro nell'intonaco sono frequenti e possono non essere gravi, ma le crepe larghe o diagonali nelle strutture portanti richiedono una valutazione da parte di un professionista;
• tracce di umidità e macchie scure — soprattutto negli angoli, vicino alle finestre, sul soffitto dei piani superiori e lungo le pareti esterne;
• eventuali vuoti sotto il massetto — picchiettare sul pavimento con il tacco o con il manico di un cacciavite: un suono sordo o nettamente diverso in alcuni punti può indicare una zona in cui l’adesione del massetto al sottofondo è insufficiente; è consigliabile contrassegnare tali zone per un’ulteriore verifica da parte di un professionista;
• tratti non completati — zone non stuccate, giunti non rifiniti, segni della cassaforma sul calcestruzzo negli appartamenti con struttura in muratura;
• qualità del massetto — A prima vista deve apparire liscia, senza crepe evidenti, avvallamenti o bordi che si sbriciolano.

Distinguete tra un difetto estetico e un difetto potenzialmente grave. Un graffio sull’intonaco è una cosa. Una crepa che si estende fino al solaio è tutta un’altra storia. Al minimo sospetto di un problema strutturale, documentatelo con delle foto e rivolgetevi a un tecnico indipendente: non cercate di diagnosticare da soli le condizioni delle strutture portanti.

Finestre, porte e balcone

È necessario aprire e chiudere ogni finestra. Verificate quanto segue:

• la scorrevolezza dell’anta e il corretto funzionamento di tutte le modalità (ribalta, rotazione);
• guarnizioni perimetrali: non devono essere strappate o staccate;
• stato del doppio vetro: crepe, formazione di condensa tra i vetri (segno di perdita di tenuta), scheggiature lungo i bordi;
• giunzione tra la struttura della finestra e l’apertura: verificare visivamente l’assenza di evidenti parti non completate, fessure aperte e tracce di infiltrazioni d’umidità; in caso di dubbi, è preferibile valutare la qualità dell’installazione e della tenuta con strumenti appositi;
• tracce d'acqua o macchie scure sui davanzali e sul davanzale della finestra.

Controllate anche la porta d'ingresso sia in posizione aperta che chiusa. Deve chiudersi ermeticamente senza sforzo e la serratura deve funzionare senza intoppi. Le guarnizioni lungo il perimetro del telaio devono essere al loro posto.

Sul balcone, controllate il drenaggio dell’acqua: verificate che il pavimento presenti una pendenza verso lo scarico e controllate lo stato dello scarico stesso. L’assenza della pendenza necessaria può causare un ristagno d’acqua e aumentare il rischio di infiltrazioni. Ispezionate il punto di giunzione tra la soletta del balcone e il muro dell’edificio: si tratta di una delle zone in cui, in caso di impermeabilizzazione di scarsa qualità, compaiono tracce d’acqua. Ispezionate visivamente i parapetti e le recinzioni e, senza esercitare una forza eccessiva, verificate che non presentino evidenti segni di instabilità. In caso di dubbi, non effettuate prove di carico da soli.

Impianti tecnici

Verificate entro i limiti di una normale ispezione domestica.

Impianto elettrico. Se nell'appartamento c'è corrente, provate ogni presa con un tester o un caricabatterie. Azionate ogni interruttore. Ispezionate visivamente il quadro elettrico dall'esterno: tutti gli interruttori automatici devono essere al loro posto, senza segni di bruciature o fusione. Verificate che il numero di circuiti corrisponda a quello indicato nella documentazione.

Approvvigionamento idrico e rete fognaria. Aprite i rubinetti dell’acqua calda e fredda. La pressione e il colore dell’acqua al momento del collaudo possono variare, ma se l’acqua non esce affatto, è il caso di individuarne la causa. Ispezionate gli spazi sotto il lavandino e nel bagno: verificate che non ci siano tracce di perdite; il sigillante attorno ai raccordi deve essere applicato con cura e senza lasciare spazi vuoti. Controllate manualmente lo scarico del lavandino e della doccia.

Ventilazione. Avvicinate un tovagliolo alla presa d’aria: questo semplice test indicativo mostra la presenza e la direzione del flusso d’aria. Non misura le prestazioni dell’impianto né sostituisce le misurazioni professionali, ma la totale assenza di movimento d’aria è un motivo per segnalare il problema.

Riscaldamento e climatizzazione. Se il contratto prevede la presenza di termosifoni o condizionatori, assicuratevi che siano presenti ed esaminateli visivamente per verificare l’assenza di danni meccanici. Non sarà possibile verificare appieno il funzionamento dell’impianto di riscaldamento al di fuori della stagione di riscaldamento, ma è necessario accertare la presenza delle apparecchiature e l’assenza di danni visibili.

Contatori. Verificate la presenza dei contatori, se previsti. Annotate le letture iniziali: è importante per i calcoli successivi.

Aree comuni dell'edificio

Esaminate anche le aree comuni e le infrastrutture dell'edificio, che si trovano al di fuori dell'appartamento e possono rientrare nella proprietà comune dei proprietari oppure essere previste dal progetto e dai documenti contrattuali:

• corridoi e pianerottoli — illuminazione, finiture, pulizia, completamento;
• ascensori — presenza e funzionalità, se previste;
• gruppo d'ingresso — citofono, cassette postali, illuminazione;
• parcheggio, atrio, cortile — conformità all’infrastruttura dichiarata.

Se alcuni elementi menzionati nel contratto o nella documentazione di progetto risultano effettivamente assenti o non pronti, segnalatelo come osservazione.

Tabella 2: Lista di controllo per il collaudo dell'appartamento

Lista di controllo per il collaudo di un appartamento in Georgia, da stampare

State per andare al collaudo? Abbiamo preparato una breve lista di controllo che potete comodamente consultare sul cellulare o stampare. Spuntate le voci verificate man mano che procedete con l'ispezione, annotate i difetti riscontrati e associate a ciascuno di essi le relative fotografie.

Scarica la checklist in formato PDF per il collaudo dell'appartamento Ru
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Struttura o ristrutturazione completa

Il contenuto del collaudo dipende direttamente dalle condizioni in cui il contratto obbliga il costruttore a consegnarvi l’immobile. Questo aspetto è specificato nel contratto: è proprio esso, e non i termini di mercato comunemente accettati, a determinare ciò che vi deve essere consegnato.

Per saperne di più sul significato dei termini «struttura nera», «struttura bianca» e «struttura verde» nei nuovi edifici georgiani, leggete l’articolo dedicato: «Strutture in nero, bianco e verde nei nuovi edifici della Georgia«.

A questo proposito è importante capire che: lo stesso nome (“struttura grezza” o “chiavi in mano”) può indicare una serie diversa di lavori a seconda dei progetti. È necessario fare riferimento esclusivamente all'elenco riportato nel vostro specifico contratto e nel capitolato d'appalto.

Tabella 3: Cosa verificare nelle diverse modalità di trasmissione

Al momento del collaudo della struttura grezza è più difficile nascondere eventuali problemi strutturali: tutto è ben visibile. Una volta terminata la ristrutturazione, il numero di elementi da controllare è notevolmente maggiore e alcuni difetti potrebbero essere nascosti sotto le finiture. Proprio per questo motivo, un appartamento ristrutturato richiede un’ispezione particolarmente attenta.

Progetti con scelta delle finiture (struttura)

da ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

da 43m²

2027

da ₾121 213

₾3 770/м²

Queen’s Residence

Batumi, zona dell'aeroporto

da 32,16m²

2026

da ₾213 037

₾6 495/м²

SUMMER 365

Batumi, Nuovo Boulevard

da 32,8m²

2026

da ₾127 824

₾4 110/м²

OKTO Art House

Batumi, zona dell'aeroporto

da 31,1m²

2027

da ₾107 945

₾3 142/м²

OXY Residence

Batumi, Nuovo Boulevard

da 34,36m²

2028

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Le caratteristiche di Batumi e della costa

Batumi e altre località costiere — Gonio, Kobuleti, i complessi turistici lungo la costa — sono caratterizzate da un’elevata umidità dell’aria e da notevoli sbalzi tra una stagione e l’altra. Ciò non significa che tutti i nuovi edifici della zona presentino problemi, ma alcune zone meritano un’attenzione particolare proprio a causa delle condizioni climatiche.

Ventilazione. In condizioni di elevata umidità, una ventilazione insufficiente si manifesta rapidamente con la formazione di condensa, odore di umidità e muffa, anche in un locale che al momento della consegna sembrava asciutto. Controllate con particolare attenzione il tiraggio in ogni condotto di ventilazione.

Impermeabilizzazione di balconi e tetti. Sui balconi, controllate la tenuta del giunto tra la soletta e la parete, lo stato dello strato impermeabilizzante (visivamente), la presenza e il corretto funzionamento del sistema di drenaggio. Se il balcone non è coperto, deve presentare una pendenza verso lo scarico. La mancanza della pendenza necessaria può causare il ristagno d’acqua e aumentare il rischio di infiltrazioni nei locali sottostanti.

Giunti tra finestre e facciate. Nei progetti costieri, le zone di raccordo tra i telai delle finestre e l’apertura, così come i giunti tra i pannelli o i blocchi della facciata, rappresentano potenziali punti di infiltrazione dell’umidità in caso di vento forte e pioggia. Ispezionate gli intradossi dall’interno: aloni scuri, intonaco rigonfio o tracce di ruggine intorno ai telai possono indicare la presenza di un problema.

Tracce di umidità negli angoli. Meritano particolare attenzione gli angoli esterni, il punto di congiunzione tra il soffitto e le pareti esterne e lo spazio dietro la vasca da bagno. Se durante l’ispezione si avverte odore di umidità o si notano macchie scure, prendete nota di tali elementi e non affrettatevi a firmare finché la situazione non sarà chiarita.

Stato di tenuta. L'ambiente costiero — caratterizzato da elevata umidità, radiazione solare, cicli termici ed esposizione agli aerosol marini — può accelerare l'invecchiamento di alcuni sigillanti e componenti del sistema di facciata; pertanto, è opportuno controllarne lo stato con particolare attenzione. Se l’appartamento è stato consegnato da tempo, ma la consegna è in ritardo, ispezionate separatamente il sigillante attorno ai telai delle finestre e sul balcone.

I problemi legati alla protezione dall'umidità nei climi costieri presentano una caratteristica spiacevole: alcuni di essi possono passare inosservati durante i periodi di siccità e manifestarsi in occasione di forti piogge o in caso di umidità elevata prolungata. Proprio per questo motivo, individuare qualsiasi segno di umidità elevata in fase di collaudo è di fondamentale importanza.

Quali difetti non vanno ignorati

Non tutte le osservazioni hanno lo stesso peso. In pratica, è più comodo suddividere i difetti in tre categorie — non dal punto di vista giuridico, ma in base al grado di possibile impatto sul comfort e sulla sicurezza abitativa.

Imperfezioni estetiche — un graffio sulla porta, una scheggiatura nelle piastrelle, una verniciatura irregolare in un punto. È fastidioso, ma non impedisce di utilizzare l'appartamento.

Carenze funzionali — una presa elettrica difettosa, una serratura che si incastra, uno scarico intasato, un’anta della finestra non ben regolata. Questi problemi sono risolvibili, ma vanno segnalati prima della firma: dopo il collaudo, sarà molto più difficile dimostrare che erano presenti fin dall’inizio.

Difetti potenzialmente gravi — perdite evidenti, totale assenza di tiraggio di ventilazione, crepe nella struttura portante, umidità marcata o odore di muffa, mancanza sostanziale di elementi previsti nella dotazione, evidente non conformità della planimetria al contratto. Tali osservazioni devono essere registrate in modo dettagliato prima della firma dei documenti. La procedura da seguire — firma del verbale con riserve, redazione di un elenco separato dei difetti, rinvio del collaudo o altra opzione — deve essere stabilita tenendo conto delle condizioni del contratto specifico; in caso di controversia grave, è opportuno richiedere una consulenza legale.

Non cercate di valutare da soli la sicurezza delle strutture portanti. Se una crepa o una deformazione destano dubbi, immortalatela in una foto e rivolgetevi a un tecnico indipendente.

Tabella 4: Difetto — possibile conseguenza — azione dell'acquirente

Importante: I sintomi riportati nella tabella non sempre consentono di individuare autonomamente la causa del difetto. Ad esempio, una macchia di umidità può essere dovuta a una perdita, alla condensa o ad altra causa, mentre una crepa può avere diversi significati dal punto di vista tecnico. Al momento del collaudo, il compito dell’acquirente è innanzitutto registrare lo stato osservato, mentre in caso di un problema potenzialmente grave, ricorrere a un tecnico indipendente. Le modalità per presentare reclami al costruttore sono stabilite dal contratto e dalla normativa vigente.

Non avete ancora scelto un appartamento?

Quando si sceglie un immobile di nuova costruzione, è importante non considerare solo il prezzo al metro quadrato. Le condizioni di consegna, le dotazioni, la reputazione del costruttore e lo stato di completamento dell’immobile possono influire in modo significativo su ciò che otterrete dopo l’acquisto.

Rispondete ad alcune domande: vi proporremo progetti adatti in Georgia in base al vostro budget, alla città e allo scopo dell'acquisto.

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Come registrare le osservazioni

La segnalazione dei difetti non è una lettera emotiva indirizzata al costruttore, bensì una procedura concreta dalla quale dipende la possibilità di ottenere la risoluzione dei difetti.

Algoritmo di fissaggio:

1. Piano generale — Scattate una foto dell'intera stanza o dell'area in questione, in modo che sia chiaro dove si trova il difetto.
2. Primo piano — Riprendete il difetto il più da vicino possibile, in modo che la natura del problema risulti evidente.
3. Segnaletica del luogo — Applicate del nastro adesivo da imbianchino vicino al difetto come punto di riferimento per la foto.
4. Descrizione testuale dettagliata — Indicare la stanza (“cucina”, “bagno”), la posizione (“angolo in basso a sinistra vicino alla finestra”, “secondo interruttore dall’ingresso”) e la natura del problema.
5. Documentazione scritta — inserite le osservazioni nel documento che verrà firmato da entrambe le parti. Può trattarsi di un elenco dei difetti, di un verbale con le osservazioni o di un altro modello previsto dal vostro contratto.
6. Salvate delle copie — tutti i documenti firmati, le fotografie e la corrispondenza.
7. Concordate le azioni da intraprendere — Chiedete al costruttore quali sono i tempi previsti per la risoluzione del problema e quale forma assumerà la conferma. È preferibile mettere per iscritto gli accordi: le promesse verbali sono molto più difficili da utilizzare come prova in caso di controversia.
8. Nuova ispezione — Una volta risolto il problema, ricontrollate ogni punto.

Più il difetto e la sua posizione sono descritti con precisione, più è facile verificare se è stato risolto durante un nuovo controllo.

La differenza tra «pareti in cattivo stato» e «una crepa lunga circa 20 cm a un’altezza di 1,2 m dal pavimento nell’angolo sinistro della camera da letto (angolo adiacente al balcone)» risulta evidente durante una nuova ispezione. La prima descrizione non implica alcun obbligo e non dice nulla. La seconda, invece, può essere verificata.

È necessario verificare la forma e le modalità di registrazione delle osservazioni in base al contratto specifico e ai requisiti applicabili. Se il contratto non prevede un modulo specifico, è preferibile concordare con il costruttore le modalità di redazione scritta delle osservazioni prima dell’inizio del sopralluogo, piuttosto che doverle definire durante lo svolgimento dello stesso.

Come descrivere un difetto: un esempio

Non va bene: La finestra non funziona bene.

Meglio: Camera da letto, finestra su muro esterno: l'anta destra, quando viene chiusa, urta la parte inferiore del telaio; la maniglia si chiude solo con notevole sforzo. Il difetto è documentato nelle foto e nei video.

Non va bene: C'è una perdita in bagno.

Meglio: Bagno: dopo l'apertura dell'acqua, sono state rilevate delle gocce d'acqua nel punto di collegamento del sifone sotto il lavandino. La foto è stata scattata subito dopo il controllo.

Per ogni osservazione, annotate quattro elementi:

locale → punto esatto → difetto rilevato → foto/video.

Non cercate di indicare autonomamente la causa tecnica, se questa non è stata accertata da uno specialista. È meglio scrivere «macchia di umidità sul soffitto» piuttosto che affermare, senza una perizia, che «l’impermeabilizzazione del tetto è compromessa».

Cosa controllare da soli e cosa affidare a uno specialista

Un collaudo autonomo consente di individuare un gran numero di difetti visibili. Tuttavia, non sostituisce la perizia edilizia: la presenza di un difetto e la sua causa non sono la stessa cosa.

Cosa fare se il costruttore non è d’accordo con l’osservazione

Se il rappresentante del costruttore ritiene che il difetto riscontrato sia nella norma, non cercate di risolvere la controversia tecnica verbalmente sul posto.

1. Documentate lo stato attuale con foto e video.
2. Annotate l'osservazione nel modo più neutrale possibile, senza formulare una diagnosi autonoma della causa.
3. Fate riferimento a una clausola specifica del contratto o del capitolato d’appalto, se la discrepanza è ad essi collegata.
4. Chiedete che la posizione del costruttore venga messa per iscritto.
5. Non riparare autonomamente il difetto contestato prima che sia stato documentato.
6. Se si tratta di una questione tecnica, rivolgetevi a un perito edile indipendente.
7. Se la controversia riguarda l’obbligo di eliminare un difetto, la firma di documenti o le conseguenze del rifiuto di firmare, esaminate il contratto insieme a un avvocato georgiano.

Una controversia tecnica e una controversia legale sono due cose diverse. L’ingegnere individua la natura e la possibile causa del difetto; il giurista valuta i vostri diritti e le modalità per far valere le vostre pretese.

Quando serve un esperto

Un sopralluogo autonomo vi offre un quadro generale delle condizioni dell’appartamento e vi permette di rilevare eventuali difetti evidenti. Tuttavia, vi sono situazioni in cui la presenza di un professionista indipendente — un perito tecnico, un ingegnere edile o un avvocato — è giustificata o semplicemente necessaria:

• l'appartamento è grande o costoso, e il prezzo da pagare in caso di errore è elevato;
• l'immobile viene consegnato già ristrutturato, con un numero elevato di elementi da verificare;
• durante l'ispezione sono state riscontrate tracce di umidità, crepe o altri segni di difetti gravi;
• è necessario verificare gli impianti tecnici con attrezzature professionali;
• vi trovate fuori dalla Georgia e non potete partecipare di persona;
• non avete esperienza nel settore edile e non siete sicuri di interpretare correttamente ciò che vedete;
• Le condizioni dell'immobile sono palesemente in contrasto con il contratto e sarà necessario un colloquio serio con il costruttore.

Se non potete venire di persona, potete far presenziare un rappresentante per la consegna dell'appartamento. Le procure del rappresentante devono essere redatte in modo corretto e consentirgli di compiere gli atti necessari e di firmare i relativi documenti. Per sapere come redigere il documento in questione, leggete: «Come rilasciare una procura per l'acquisto o la vendita di un'abitazione in Georgia«.

Se state ancora cercando un appartamento in Georgia, è meglio valutare la qualità del progetto, le dotazioni e le condizioni di consegna prima ancora di firmare il contratto. Compilate un breve ricerca di immobili, affinché The Residence possa proporvi delle opzioni in linea con i vostri obiettivi, il vostro budget e le vostre preferenze.

Errori al momento del collaudo

Molti problemi che sorgono dopo il collaudo sono aggravati da alcuni errori tipici dell’acquirente. Questi errori hanno tutti una cosa in comune: l’acquirente agisce con fretta o sottovaluta la fase preparatoria.

1. Presentarsi senza contratto e allegati. Senza di essi è impossibile capire cosa esattamente occorra verificare e con cosa confrontare lo stato effettivo.
2. Visitare l'appartamento di sera o in condizioni di scarsa illuminazione. Sotto la luce artificiale è facile non notare tracce di umidità, irregolarità delle pareti e difetti delle finiture.
3. Limitarsi a un’ispezione visiva delle sole finiture. Impianti tecnici, ventilazione, balcone, aree comuni: una parte non meno importante dell'ispezione.
4. Non mettere per iscritto le osservazioni. Gli accordi verbali sono molto più difficili da utilizzare come prova qualora dovesse sorgere una controversia in seguito. Per garantire la validità delle disposizioni e degli impegni, è preferibile metterli per iscritto con la firma di entrambe le parti.
5. Fare affidamento su promesse verbali riguardo alla risoluzione del problema. «Ci occuperemo di tutto», «è la nostra procedura standard», «non si preoccupi»: tutte queste affermazioni devono essere accompagnate da impegni scritti.
6. Iniziare i lavori di riparazione prima di aver documentato i difetti contestati. Una volta iniziati i lavori di ristrutturazione, potrebbe risultare molto più difficile dimostrare lo stato originario dell'immobile.
7. Considerare il ritiro delle chiavi, l’ingresso nell’abitazione e la registrazione del diritto come un unico evento. Si tratta di tre processi distinti e confonderli può comportare conseguenze giuridiche inaspettate.
8. Utilizzare alla lettera la lista di controllo russa. Il DDU, le norme della Federazione Russa, il Rosreestr, i termini di garanzia russi: tutto ciò non è applicabile alle transazioni georgiane. Fate riferimento al vostro contratto specifico e alla legislazione georgiana.

Cosa controllare nei documenti prima di firmarli

Prima di firmare, assicurati che:

• le parti e l'oggetto sono indicati correttamente;
• l'indirizzo, il numero dell'appartamento e la metratura corrispondono ai documenti relativi alla transazione;
• la data di effettiva consegna è indicata correttamente;
• tutte le osservazioni rilevate sono state inserite nel documento previsto oppure allegate allo stesso secondo le modalità concordate dalle parti;
• gli allegati contenenti le osservazioni vengono identificati e fanno parte del fascicolo;
• avete ben chiaro quali siano i passi successivi e la procedura da seguire per la nuova verifica;
• riceverete la vostra copia dei documenti firmati.

Non firmate un documento il cui contenuto non vi è chiaro. Se la formulazione può influire sui futuri obblighi a carico del costruttore, è opportuno richiedere una consulenza legale prima di firmare.

Lista di controllo prima della firma

Consulta questo elenco immediatamente prima di apporre la firma sull'atto di trasferimento:

1. Avete a disposizione il contratto e gli allegati con la planimetria e il capitolato d'appalto.
2. L'ispezione è stata effettuata alla luce del giorno.
3. Sono stati controllati tutti i locali, compresi i ripostigli, la loggia e il balcone.
4. Tutte le finestre e le porte si aprivano e si chiudevano.
5. Sono state testate le prese elettriche, gli interruttori, i rubinetti e lo scarico.
6. È stata verificata la ventilazione in tutti i punti previsti.
7. Sono state ispezionate le aree comuni e l'ascensore.
8. Tutte le osservazioni sono state documentate per iscritto con descrizioni e fotografie.
9. Conoscete le modalità di messa in servizio di un edificio.
10. Avete chiarito la procedura e le condizioni per la registrazione del diritto di proprietà dopo la firma.
11. La procedura per la risoluzione dei difetti (se presenti) è stata concordata e messa per iscritto.
12. Ha ricevuto una copia del verbale firmato.

L'importante prima del collaudo

Il collaudo dell'appartamento consiste nel verificare tre aspetti: le condizioni del contratto, la documentazione relativa all'immobile e lo stato effettivo dell'appartamento. Non limitatevi a esaminare le finiture: controllate la planimetria, le finestre e le porte, gli impianti, il balcone, le aree comuni e le dotazioni previste.

Documentate per iscritto e con delle foto tutti i difetti riscontrati prima di iniziare i lavori di riparazione. Se il difetto richiede una diagnosi tecnica o dovesse sorgere una controversia sulle conseguenze della firma dei documenti, rivolgetevi a uno specialista del settore.