Réception d'un appartement dans un immeuble neuf en Géorgie

La remise des clés ne marque pas la fin de la transaction, mais le moment où vous assumez la responsabilité de l’état de l’appartement. La signature du procès-verbal de remise sans consigner les remarques visibles peut compliquer par la suite la preuve de la date d’apparition d’un défaut spécifique. L’existence et l’étendue des réclamations de l’acheteur après la remise dépendent de la nature du défaut, des conditions du contrat et des dispositions légales applicables ; toutefois, il est nettement plus facile de prouver qu’un problème existait avant votre emménagement s’il a été consigné avant la signature. C’est précisément pour cette raison que l’inspection préalable à la signature du procès-verbal n’est ni une simple formalité ni un prétexte pour chipoter sur des détails, mais une vérification rigoureuse de l’état réel des lieux par rapport à ce qui est stipulé dans votre contrat.

En bref : Avant de signer les documents, comparez l’appartement avec le contrat et le plan, vérifiez les murs, le sol, les fenêtres, les portes, l’installation électrique, l’eau, les égouts, la ventilation, les compteurs et les équipements prévus. Photographiez tous les défauts constatés et consignez-les par écrit. Renseignez-vous également sur le statut de mise en service de l’immeuble et sur la procédure d’enregistrement du droit de propriété. En cas de défauts graves ou de litige avec le promoteur immobilier, ne tirez pas de conclusions par vous-même : consultez le contrat et, si nécessaire, faites appel à un ingénieur ou à un avocat géorgien.

L'appartement peut sembler prêt à première vue : les murs sont blanchis à la chaux, les fenêtres sont posées, l'éclairage fonctionne. Mais une véritable inspection ne se limite pas aux seules finitions. Il faut s’assurer que les installations techniques fonctionnent, que les parties communes de l’immeuble sont effectivement accessibles et que l’état de l’immeuble lui-même est conforme à la remise du bien aux acquéreurs. La réception de l’appartement et la mise en service de l’ensemble de l’immeuble sont deux processus distincts, comme nous le verrons plus en détail ci-dessous.

Cet article vous propose un guide pratique étape par étape : ce qu’il faut étudier avant la visite, les documents à garder à portée de main, les éléments à observer sur place et la manière de consigner correctement vos observations.

Réception en 5 minutes : procédure à suivre

Principe fondamental : commencez par vérifier que le bien correspond bien au contrat et constatez son état, puis signez les documents selon la procédure prévue par votre transaction.

Ce qu'il faut vérifier avant la réception

Avant de vous rendre sur le chantier, veuillez consulter le contrat. Ni la brochure publicitaire, ni la correspondance avec le responsable, mais bien le contrat signé et toutes ses annexes. C’est en effet dans ces documents que sont avant tout précisés l’état, l’équipement et les délais dans lesquels le promoteur est tenu de vous remettre le bien immobilier.

Il convient de déterminer, à la lecture du contrat et de ses annexes :

• la superficie exacte indiquée les appartements et les conditions de réévaluation si la surface réelle s'avère différente ;
• l'agencement — la configuration des pièces, la disposition des cloisons, des ouvertures de fenêtres et de portes ;
• liste des travaux — ce qui est inclus dans la cession : uniquement la structure, les finitions de base ou une rénovation complète ;
• contenu de la livraison — la présence d'installations sanitaires, d'un tableau électrique, de compteurs, de radiateurs et de climatiseurs, s'ils sont prévus ;
• spécifications des matériaux, si elle fait partie intégrante du contrat ou d'une annexe ;
• procédure de transfert d'un bien — comment les remarques sont-elles formulées, dans quels délais le promoteur est-il tenu d'y donner suite, et quel est le mécanisme de réexamen ?

Ne vous fiez pas aux illustrations publicitaires ni aux promesses verbales au lieu des conditions écrites de la transaction. Il est préférable de préciser clairement dans le contrat et ses annexes les caractéristiques essentielles de l'appartement, les prestations incluses et les obligations du promoteur immobilier ; la valeur juridique des publicités, de la correspondance et des autres déclarations dépend des circonstances particulières.

Le contrat et ses annexes constituent la source principale des obligations spécifiques du promoteur immobilier en matière d'équipement, de surface, de finitions et de modalités de remise. Par ailleurs, les droits de l'acheteur peuvent également découler de la législation ainsi que d'autres documents et circonstances juridiquement pertinents. Apportez sur place une version imprimée ou une copie numérique du contrat et de toutes ses annexes.

Le contrat et ses annexes constituent la base permettant de formuler des exigences précises à l'égard du promoteur immobilier. Tout ce qui n'est pas stipulé dans les documents signés devra faire l'objet d'une justification supplémentaire.

Pour les acheteurs qui ont acquis un bien immobilier alors que le chantier n'en était encore qu'au stade de la fouille, il est également important de savoir qui est exactement le promoteur immobilier et quelle est sa réputation en matière de délais et de qualité. Vous pouvez vous renseigner à l'avance — «Comment vérifier la fiabilité d'un promoteur immobilier en Géorgie«.

Documents et statut du logement

Il s'agit là d'une question essentielle que les acheteurs confondent souvent avec la réception technique de l'appartement.

Réception technique de l'appartement par l'acheteur — il s'agit de votre inspection personnelle des lieux et de la signature du procès-verbal de remise. Vous vérifiez que l'état réel des lieux correspond aux conditions du contrat.

Mise en service du bâtiment — il s'agit d'une procédure distincte prévue par la loi, à l'issue de laquelle un certificat de mise en service est délivré pour les bâtiments concernés. Conformément à Code géorgien de l'aménagement du territoire, de l'architecture et de la construction (art. 139¹), l’exploitation d’un bâtiment n’est pas autorisée avant l’établissement de l’acte de mise en service prévu par la loi. Dans ce contexte, les bâtiments de classe I ne peuvent être déclarés aptes à être mis en service selon la même procédure ; les règles applicables aux bâtiments des classes II à IV sont définies par un acte gouvernemental. Cela est directement lié à la possibilité d’une exploitation légale du bâtiment ; Le Code prévoit également certaines restrictions concernant l’alimentation en électricité et en gaz naturel d’un bâtiment non mis en service, à l’exception des cas prévus par la loi pour les travaux de construction. Si un bâtiment n’a pas été formellement mis en service, il s’agit d’un élément important qu’il convient de clarifier avant la signature de l’acte.

La mise en service administrative d'un immeuble est une procédure administrative qui ne remplace pas la réception technique d'un appartement spécifique par l'acheteur et ne constitue pas une garantie de qualité de la part de l'État pour chaque logement.

Enregistrement de la propriété — il s’agit d’une troisième procédure distincte. Le droit de propriété sur un bien immobilier s’acquiert par l’enregistrement du droit correspondant au Registre public, sur la base d’une transaction dûment formalisée. Le moment précis auquel les parties déposent les documents en vue de l’enregistrement, ainsi que la nécessité de signer au préalable l’acte de cession ou d’effectuer les règlements, dépendent des conditions du contrat concerné et de la structure de la transaction — veuillez vous renseigner à l’avance auprès du promoteur immobilier ou d’un juriste sur cette procédure.

Avant la visite, renseignez-vous auprès du promoteur immobilier sur le statut du bâtiment. Vérifiez également s’il existe déjà des charges enregistrées sur le bien immobilier ou sur le terrain. Vous pouvez vérifier les informations enregistrées concernant le bien — droits, restrictions de droit public, gages fiscaux et hypothèques — grâce à un extrait du Agence nationale du registre public de Géorgie (NAPR): c'est précisément ce service qui tient les registres des droits immobiliers et des charges y afférentes.

Pour en savoir plus sur la procédure d'inscription, consultez l'article «Comment se déroule l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie : conditions réelles et pièges«.

Les procédures d'octroi des permis de construire et de mise en service des bâtiments sont régies par un acte réglementaire distinct — Arrêté n° 255 du gouvernement géorgien, qui est régulièrement mis à jour ; si nécessaire, veuillez vous reporter à la version consolidée en vigueur sur Matsne. Si vous avez des doutes quant au statut d’un bien immobilier particulier, il est recommandé de demander la documentation correspondante au promoteur immobilier ou de solliciter un avis juridique indépendant.

Tableau 1 : Éléments à vérifier avant le contrôle technique

Nouveaux bâtiments en Géorgie

Phase de prévente

de ₾95 042

₾3 125/м²

Artex Gate

Batumi, zone de l'aéroport

à partir de 27,2m²

2029

Nouvelle offre

de ₾520 780

₾2 864/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

à partir de 183m²

2028

Offre du mois

de ₾526 063

₾7 960/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

à partir de 66.10m²

2027

de ₾262 213

₾4 947/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

à partir de 43m²

2027

de ₾135 403

₾4 130/м²

Artex Parkline

Batumi, Nouveau Boulevard

à partir de 32,8m²

2029

de ₾272 063

₾10 077/м²

Alliance Centropolis

Batumi, avenue Rustaveli

à partir de 27m²

2028

Voir tous

Ce qu'il faut prévoir pour une réception en autonomie

N'ouvrez pas vous-même les armoires électriques et ne touchez pas au câblage ni aux installations de gaz. Un contrôle visuel de l'armoire depuis l'extérieur est le maximum que l'on puisse faire lors d'une inspection effectuée par soi-même.

Prévoyez votre visite pendant la journée. Un bon éclairage naturel est votre meilleur allié pour détecter les irrégularités, les traces d'humidité et les défauts de surface. Une inspection en soirée, à la lumière artificielle, conduit souvent à ne permet pas de remarquer ce qui saute immédiatement aux yeux à la lumière du jour.

Comment se déroule la réception d'un appartement : étape par étape

Étape 1. Ne commencez pas par signer les documents. Commencez par demander à visiter l'appartement et procédez à son inspection selon les modalités prévues par votre procédure contractuelle.

Étape 2. Effectuez une inspection générale. Vérifiez le numéro de l'appartement, l'étage, la disposition, le nombre de pièces, de balcons et les éléments prévus dans le contrat.

Étape 3. Parcourez l'appartement dans un seul sens. Par exemple : porte d'entrée → hall d'entrée → salle de bains → cuisine → chambres → balcon. Cela réduit le risque d'oublier une pièce.

Étape 4. Vérifiez de haut en bas. Dans chaque pièce : plafond → murs → fenêtres/portes → prises électriques et équipements → sol.

Étape 5. Vérifiez le bon fonctionnement des fonctions. Il ne suffit pas de voir une prise électrique, un robinet ou une fenêtre : il faut essayer d'utiliser les éléments accessibles pour effectuer une vérification domestique en toute sécurité.

Étape 6. Photographiez immédiatement les défauts. Ne comptez pas dresser une liste de mémoire après l'inspection.

Étape 7. Vérifiez la liste définitive avec le représentant du promoteur immobilier. Chaque remarque doit être accompagnée d'une description claire et figurer à l'endroit approprié.

Étape 8. Déterminez la suite de la procédure prévue par le contrat. Il peut s'agir de la consignation des remarques dans le procès-verbal, d'une liste distincte des défauts, d'une nouvelle inspection ou de toute autre option prévue par le contrat.

Étape 9. Veuillez récupérer les copies des documents signés. Ne laissez pas le seul exemplaire de la liste des remarques entre les mains du représentant du promoteur immobilier.

Liste de contrôle pour l'état des lieux d'un appartement

Agencement et superficie

Commencez par effectuer une visite générale et vérifiez que la configuration des pièces correspond bien au plan figurant dans le contrat. Vérifiez l’emplacement des cloisons, des ouvertures de portes et de fenêtres. Si le contrat mentionne un balcon, celui-ci doit bien exister. Si une pièce de rangement est indiquée dans l’annexe, vérifiez qu’elle est bien présente.

Effectuez quelques mesures de contrôle à l'aide d'un mètre ruban : la longueur et la largeur d'au moins deux pièces. Il est difficile de vérifier avec précision la conformité de la surface lors de la réception sans équipement spécialisé, mais tout écart manifeste (par exemple, une pièce nettement plus petite que ce que prévoit le plan) doit être signalé. Si votre contrat prévoit des conditions de révision du prix en cas d’écart de surface, vérifiez si un relevé professionnel est prévu et selon quelles modalités il s’effectue.

Ne considérez pas automatiquement un écart chiffré comme admissible ou inadmissible : cela est déterminé par les clauses de votre contrat spécifique, et non par une norme abstraite.

Les murs, le sol et le plafond

Examinez les surfaces à la lumière latérale : cela permet de repérer les ondulations, les creux et les irrégularités qui ne sont pas visibles sous un éclairage direct. Marchez sur le sol en prêtant attention aux grincements ou aux zones de chape qui « claquent ».

Ce qu’il faut prendre en compte :

• fissures — les fines fissures de retrait sur le crépi sont fréquentes et peuvent ne pas être préoccupantes, mais les fissures larges ou diagonales dans les structures porteuses nécessitent une expertise professionnelle ;
• traces d'humidité et taches de noircissement — en particulier dans les angles, près des fenêtres, au plafond des étages supérieurs et au niveau des murs extérieurs ;
• éventuels vides sous la chape — tapotez le sol avec un talon ou le manche d'un tournevis : un son creux ou nettement différent à certains endroits peut indiquer une zone où l'adhérence de la chape au support est insuffisante ; il est préférable de marquer ces zones afin qu'elles fassent l'objet d'un contrôle professionnel supplémentaire ;
• tronçons inachevés — les zones non enduites, les joints non traités, les traces de coffrage sur le béton dans les appartements à ossature ;
• qualité de la chape — visuellement, elle doit être lisse, sans fissures apparentes, sans creux et sans bords effrités.

Faites la distinction entre un défaut esthétique et un défaut potentiellement grave. Une éraflure sur le crépi, c’est une chose. Une fissure qui s’étend jusqu’à la dalle, c’en est une autre, d’une tout autre gravité. Au moindre soupçon de problème structurel, prenez-en une photo et consultez un expert technique indépendant — n’essayez pas de diagnostiquer vous-même l’état des structures porteuses.

Fenêtres, portes et balcon

Il faut ouvrir et fermer chaque fenêtre. Vérifiez :

• la fluidité du mouvement du vantail et le bon fonctionnement de tous les modes (basculant, pivotant) ;
• les joints d'étanchéité sur tout le périmètre : ils ne doivent pas être déchirés ni décollés ;
• état du double vitrage : fissures, condensation entre les vitres (signe d'une perte d'étanchéité), éclats sur les bords ;
• raccordement de l'encadrement de fenêtre à l'ouverture : vérifiez visuellement l'absence de zones manifestement inachevées, de fentes ouvertes et de traces d'infiltration d'humidité ; en cas de doute, il est préférable d'évaluer la qualité de la pose et de l'étanchéité à l'aide d'instruments ;
• des traces d'eau ou des taches sombres sur les appuis de fenêtre et le rebord de fenêtre.

Vérifiez également la porte d'entrée lorsqu'elle est ouverte et fermée. Elle doit se fermer hermétiquement sans effort, et la serrure doit fonctionner sans accrocs. Les joints d'étanchéité sur tout le pourtour du châssis doivent être en place.

Sur le balcon, vérifiez l'évacuation de l'eau : assurez-vous que le sol présente une pente vers l'orifice d'évacuation et que celui-ci est en bon état. L'absence de la pente nécessaire peut entraîner une accumulation d'eau et augmenter le risque de fuites. Inspectez le joint entre la dalle du balcon et le mur de la maison : c'est l'une des zones où des traces d'eau apparaissent lorsque l'étanchéité est de mauvaise qualité. Inspectez visuellement les parapets et les garde-corps et vérifiez, sans exercer de force excessive, qu’ils ne présentent pas d’instabilité manifeste. En cas de doute, ne procédez pas vous-même à des essais de charge.

Installations techniques

Vérifiez-le dans le cadre d'un contrôle domestique sans danger.

Installation électrique. Si l'appartement est alimenté en électricité, vérifiez chaque prise à l'aide d'un testeur ou d'un chargeur. Actionnez chaque interrupteur. Inspectez visuellement le tableau électrique depuis l'extérieur : tous les disjoncteurs doivent être en place, sans traces de brûlure ni de fusion. Vérifiez que le nombre de circuits correspond bien à celui indiqué dans les documents.

Approvisionnement en eau et assainissement. Ouvrez les robinets d'eau chaude et d'eau froide. La pression et la couleur de l'eau au moment de la réception peuvent varier, mais si l'eau ne coule pas du tout, il convient d'en déterminer la cause. Inspectez les zones situées sous le lavabo et dans la salle de bains : vérifiez qu’il n’y a pas de traces de fuites ; le mastic autour des raccords doit être appliqué avec soin et sans laisser d’interstices. Vérifiez manuellement l’écoulement du lavabo et de la douche.

Ventilation. Approchez une serviette de table de la bouche d'aération : ce test simple et indicatif permet de vérifier la présence et la direction du flux d'air. Il ne mesure pas les performances du système et ne remplace pas les mesures professionnelles, mais l’absence totale de mouvement d’air constitue un motif de signalement.

Chauffage et climatisation. Si le contrat prévoit la présence de radiateurs ou de climatiseurs, assurez-vous qu'ils sont bien en place et inspectez-les visuellement afin de détecter d'éventuels dommages mécaniques. Il n'est pas possible de vérifier pleinement le bon fonctionnement du système de chauffage en dehors de la saison de chauffage, mais vous pouvez constater la présence de l'équipement et l'absence de dommages visibles.

Compteurs. Vérifiez la présence des compteurs, s'ils sont prévus. Notez les relevés initiaux : cela est important pour les calculs ultérieurs.

Espaces communs de l'immeuble

Veuillez également examiner les parties communes et les infrastructures de l'immeuble, qui se trouvent en dehors de l'appartement et peuvent relever du patrimoine commun des copropriétaires ou être prévues par le projet et les documents contractuels :

• les couloirs et les paliers d'escalier — l'éclairage, les finitions, la propreté, le caractère achevé ;
• ascenseurs — leur présence et leur bon fonctionnement, le cas échéant ;
• groupe d'entrée — interphone, boîtes aux lettres, éclairage ;
• parking, hall d'entrée, cour — conformité avec l'infrastructure déclarée.

Si certains éléments mentionnés dans le contrat ou dans le dossier d'étude sont en réalité absents ou non prêts, veuillez le noter dans les remarques.

Tableau 2 : Liste de contrôle pour la réception d'un appartement

Liste de contrôle pour la réception d'un appartement en Géorgie (à imprimer)

Vous vous apprêtez à procéder à la réception du bien ? Nous avons préparé une brève liste de contrôle que vous pouvez facilement consulter sur votre téléphone ou imprimer. Cochez les points vérifiés au fur et à mesure de l'inspection, notez les défauts constatés et associez-les à des photos.

Télécharger la liste de contrôle de réception d'appartement au format PDF Ru
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Une structure brute ou un logement entièrement rénové

Le contenu de la réception dépend directement de l'état dans lequel le contrat oblige le promoteur à vous remettre le bien. Ce point est stipulé dans le contrat : c'est lui, et non les termes couramment utilisés sur le marché, qui détermine ce qui doit vous être remis.

Pour en savoir plus sur ce que recouvrent les notions de « gros œuvre noir », « gros œuvre blanc » et « gros œuvre vert » dans les nouvelles constructions géorgiennes, veuillez consulter l'article consacré à ce sujet : «Les structures « noires, blanches et vertes » dans les nouvelles constructions en Géorgie«.

Il est important de bien comprendre ceci : Une même appellation (« gros œuvre » ou « clé en main ») peut désigner un ensemble de travaux différent selon les projets. Vous devez vous référer uniquement à la liste figurant dans votre contrat et dans le cahier des charges.

Tableau 3 : Éléments à vérifier selon les différents modes de transmission

Lors de la réception du gros œuvre, il est plus difficile de dissimuler les problèmes de construction : tout est visible. Une fois les travaux terminés, le nombre d'éléments à vérifier est nettement plus important, et certains défauts peuvent être masqués par les finitions. C'est précisément pour cette raison qu'un appartement rénové nécessite une inspection particulièrement minutieuse.

Projets avec choix de finition (structure)

de ₾262 213

₾4 947/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

à partir de 43m²

2027

de ₾120 561

₾3 750/м²

Queen’s Residence

Batumi, zone de l'aéroport

à partir de 32.16m²

2026

de ₾211 890

₾6 460/м²

SUMMER 365

Batumi, Nouveau Boulevard

à partir de 32,8m²

2026

de ₾127 135

₾4 088/м²

OKTO Art House

Batumi, zone de l'aéroport

à partir de 31,1m²

2027

de ₾107 364

₾3 125/м²

OXY Residence

Batumi, Nouveau Boulevard

à partir de 34,36m²

2028

Voir tous

Les particularités de Batoumi et de la côte

Batoumi et d’autres localités côtières — Gonio, Kobuleti, ainsi que les projets de stations balnéaires le long du littoral — se caractérisent par une humidité de l’air élevée et des écarts de température importants d’une saison à l’autre. Cela ne signifie pas que tous les nouveaux bâtiments de la région posent problème, mais certaines zones méritent une attention particulière en raison précisément des conditions climatiques.

Ventilation. Dans des conditions de forte humidité, une ventilation insuffisante se traduit rapidement par de la condensation, une odeur d'humidité et l'apparition de moisissures, même dans une pièce qui semblait sèche au moment de la remise des clés. Vérifiez très soigneusement le tirage dans chaque conduit de ventilation.

Étanchéité des balcons et de la toiture. Sur les balcons, vérifiez l'étanchéité du joint entre la dalle et le mur, l'état de la couche d'étanchéité (vérification visuelle), ainsi que la présence et le bon fonctionnement du système d'évacuation des eaux. Si le balcon n'est pas couvert, il doit présenter une pente vers le point d'évacuation. L'absence de la pente nécessaire peut entraîner une accumulation d'eau et augmenter le risque de fuites dans les pièces situées en dessous.

Raccords au niveau des fenêtres et des façades. Dans les projets côtiers, les zones de jonction entre les châssis de fenêtres et l’ouverture, ainsi que les joints entre les panneaux de façade ou les blocs, constituent des points potentiels d’infiltration d’humidité en cas de vent fort et de pluie. Inspectez les intrados depuis l'intérieur : des traces sombres, du crépi gonflé ou des traces de rouille autour des châssis peuvent indiquer un problème.

Des traces d'humidité dans les coins. Les angles extérieurs, la jonction entre le plafond et les murs extérieurs ainsi que l'espace derrière la baignoire méritent une attention particulière. Si, lors de l’inspection, vous sentez une odeur d’humidité ou constatez la présence de taches sombres, signalez-le et ne vous précipitez pas pour signer avant que la situation ne soit clarifiée.

État de l'étanchéité. L'environnement côtier — humidité élevée, rayonnement solaire, cycles thermiques et exposition aux aérosols marins — peut accélérer le vieillissement de certains produits d'étanchéité et éléments du système de façade ; il convient donc de vérifier leur état avec une attention particulière. Si l’appartement a été mis en service depuis longtemps mais que sa remise est retardée, inspectez séparément le mastic d’étanchéité autour des châssis de fenêtres et sur le balcon.

Les problèmes liés à l'étanchéité dans un climat côtier présentent une particularité fâcheuse : certains d'entre eux peuvent passer inaperçus pendant les périodes sèches et se manifester lors de fortes pluies ou en cas d'humidité élevée prolongée. C’est précisément pour cette raison qu’il est essentiel de détecter tout signe d’humidité excessive dès la phase de réception des travaux.

Quels défauts ne faut-il pas négliger ?

Toutes les remarques n'ont pas la même importance. Dans la pratique, il est plus pratique de classer les défauts en trois catégories — non pas d'un point de vue juridique, mais en fonction de leur impact potentiel sur le confort et la sécurité de l'habitat.

Défauts esthétiques — une rayure sur la porte, un éclat dans le carrelage, une peinture irrégulière à un endroit. C'est désagréable, mais cela n'empêche pas de profiter de l'appartement.

Lacunes fonctionnelles — une prise électrique défectueuse, une serrure qui coince, un siphon bouché, un battant de fenêtre mal ajusté. Ces problèmes peuvent être résolus, mais il convient de les consigner avant la signature : une fois la réception effectuée, il sera nettement plus difficile de prouver qu’ils existaient initialement.

Défauts potentiellement graves — une fuite importante, l’absence totale de tirage de ventilation, une fissure dans la structure porteuse, une humidité marquée ou une odeur de moisissure, l’absence significative d’éléments prévus dans l’équipement, une non-conformité manifeste de l’agencement par rapport au contrat. Ces remarques doivent être consignées en détail avant la signature des documents. La marche à suivre — signature d’un procès-verbal avec réserves, établissement d’une liste distincte des défauts, report de la réception ou autre solution — doit être déterminée en fonction des conditions du contrat concerné ; en cas de litige grave, il est judicieux de solliciter un avis juridique.

N'essayez pas d'évaluer vous-même la sécurité des structures porteuses. Si une fissure ou une déformation suscite des doutes, prenez-la en photo et faites appel à un expert technique indépendant.

Tableau 4 : Défaut — conséquence possible — réaction de l'acheteur

Important : Les signes indiqués dans le tableau ne permettent pas toujours de déterminer par soi-même la cause du défaut. Par exemple, une tache d’humidité peut être due à une fuite, à de la condensation ou à une autre cause, tandis qu’une fissure peut revêtir différentes significations techniques. Lors de la réception, la tâche de l’acheteur consiste avant tout à enregistrer l'état observé, et en cas de problème potentiellement grave, de faire appel à un expert technique indépendant. La procédure à suivre pour formuler des réclamations à l'encontre du promoteur immobilier est définie par le contrat et la législation applicable.

Vous n'avez pas encore choisi votre appartement ?

Lors du choix d'un logement neuf, il est important de ne pas se limiter au seul prix au mètre carré. Les conditions de cession, les prestations, la réputation du promoteur immobilier et l'état d'avancement des travaux peuvent avoir une incidence considérable sur ce dont vous disposerez après l'achat.

Répondez à quelques questions : nous vous proposerons des projets en Géorgie adaptés à votre budget, à la ville de votre choix et à l'objectif de votre achat.

Trouver un appartement en Géorgie

Comment consigner les remarques

La consignation des remarques n'est pas une lettre à caractère émotionnel adressée au promoteur immobilier, mais une procédure concrète dont dépend la possibilité d'obtenir la réparation des défauts.

Algorithme de fixation :

1. Plan général — Prenez une photo de la pièce ou de la zone dans son ensemble afin que l'on puisse clairement identifier l'emplacement du défaut.
2. Gros plan — Photographiez le défaut lui-même de aussi près que possible, afin que la nature du problème soit évidente.
3. Marquage de l'emplacement — Veuillez apposer du ruban adhésif de peintre à proximité du défaut afin de servir de repère pour la photo.
4. Description textuelle précise — veuillez indiquer la pièce (« cuisine », « salle de bains »), l'emplacement (« coin inférieur gauche près de la fenêtre », « deuxième interrupteur à partir de l'entrée ») et la nature du problème.
5. Consignation écrite — Veuillez consigner vos remarques dans un document qui sera signé par les deux parties. Il peut s'agir d'un relevé des défauts, d'un procès-verbal de constat ou de tout autre formulaire prévu par votre contrat.
6. Conservez des copies — tous les documents signés, les photos et la correspondance.
7. Veuillez convenir des mesures à prendre — Veuillez vous renseigner auprès du promoteur immobilier sur les délais de réparation et la forme que prendra la confirmation. Il est préférable de consigner les accords par écrit : les promesses verbales sont nettement plus difficiles à utiliser comme preuve en cas de litige.
8. Nouvel examen — Une fois la correction effectuée, veuillez vérifier à nouveau chaque point.

Plus le défaut et son emplacement sont décrits avec précision, plus il est facile de vérifier s'il a été corrigé lors d'un nouvel examen.

La différence entre des « murs en mauvais état » et « une fissure d'environ 20 cm de long, située à 1,2 m du sol dans le coin gauche de la chambre (coin adjacent à la loggia) » est évidente lors d'une nouvelle visite. La première description n’engage à rien et ne signifie rien. La seconde peut être vérifiée.

Il convient de vérifier la forme et la procédure de consignation des remarques en fonction du contrat concerné et des exigences applicables. Si le contrat ne prévoit pas de formulaire spécifique, il est préférable de convenir avec le promoteur immobilier de la manière de consigner les remarques par écrit avant le début de l'inspection, plutôt que de devoir régler cette question en cours de route.

Comment décrire un défaut : exemple

Mauvais: La fenêtre ne fonctionne pas correctement.

Précision : Chambre à coucher, fenêtre donnant sur un mur extérieur : lors de la fermeture, le vantail droit heurte la partie inférieure du cadre ; la poignée ne se ferme qu'au prix d'un effort notable. Le défaut est visible sur la photo et la vidéo.

Mauvais: Il y a une fuite dans la salle de bains.

Mieux : Salle de bains : après l'ouverture de l'eau, des gouttes d'eau ont été constatées au niveau du raccord du siphon sous le lavabo. La photo a été prise immédiatement après la vérification.

Pour chaque remarque, notez quatre éléments :

local → emplacement précis → défaut constaté → photo/vidéo.

N'essayez pas d'indiquer vous-même la cause technique si celle-ci n'a pas été établie par un spécialiste. Il vaut mieux écrire « tache d'humidité au plafond » plutôt que d'affirmer, sans expertise, que « l'étanchéité de la toiture est compromise ».

Ce qu'il convient de vérifier soi-même et ce qu'il vaut mieux confier à un spécialiste

Une réception effectuée par vos soins permet de détecter un grand nombre de défauts visibles. Elle ne remplace toutefois pas l'expertise technique : la présence d'un défaut et sa cause ne sont pas une et la même chose.

Que faire si le promoteur immobilier n'est pas d'accord avec la remarque ?

Si le représentant du promoteur immobilier considère que le défaut constaté est normal, n'essayez pas de régler ce différend technique oralement sur place.

1. Immortalisez l'état actuel à l'aide de photos et de vidéos.
2. Veuillez consigner votre observation de la manière la plus neutre possible, sans émettre de diagnostic quant à la cause.
3. Veuillez vous référer à une clause précise du contrat ou du cahier des charges si la divergence s'y rapporte.
4. Demandez au promoteur immobilier de consigner sa position par écrit.
5. Ne réparez pas vous-même le défaut litigieux avant qu'il n'ait été consigné.
6. S'il s'agit d'une question technique, faites appel à un expert indépendant en bâtiment.
7. Si le litige porte sur l'obligation de remédier à un défaut, la signature de documents ou les conséquences d'un refus de signature, examinez le contrat avec un avocat géorgien.

Un litige technique et un litige juridique sont deux choses différentes. L'ingénieur détermine la nature et la cause éventuelle du défaut ; le juriste évalue vos droits et la procédure à suivre pour faire valoir vos droits.

Quand il faut faire appel à un spécialiste

Une inspection que vous effectuez vous-même vous donne une idée générale de l'état de l'appartement et vous permet de consigner les remarques évidentes. Cependant, il existe des situations où la présence d'un spécialiste indépendant — un expert technique, un ingénieur en bâtiment ou un juriste — est justifiée, voire tout simplement indispensable :

• l'appartement est spacieux ou coûteux, et le prix à payer en cas d'erreur est élevé ;
• le bien est remis après des travaux de rénovation, pour lesquels le nombre d'éléments à vérifier est important ;
• l'inspection a révélé la présence de traces d'humidité, de fissures ou d'autres signes de défauts graves ;
• il est nécessaire de contrôler les installations techniques à l'aide d'un équipement professionnel ;
• vous vous trouvez hors de Géorgie et ne pouvez pas être présent en personne ;
• vous n'avez aucune expérience dans le domaine du bâtiment et vous n'êtes pas sûr d'interpréter correctement ce que vous voyez ;
• L'état du bien immobilier s'écarte manifestement des termes du contrat et une discussion sérieuse s'impose avec le promoteur immobilier.

Si vous ne pouvez pas vous présenter en personne, vous pouvez faire signer le contrat de location par un mandataire. Les pouvoirs du représentant doivent être dûment établis et lui permettre d'accomplir les démarches nécessaires et de signer les documents correspondants. Pour savoir comment remplir ce document, veuillez consulter : «Comment établir une procuration pour acheter ou vendre un logement en Géorgie ?«.

Si vous êtes en train de choisir un appartement en Géorgie, il est préférable de prendre en compte la qualité du projet, les prestations incluses et les conditions de remise avant même de signer le contrat. Suivez ce bref sélection de biens immobiliers, afin que The Residence puisse vous proposer des formules adaptées à vos objectifs, à votre budget et à vos préférences.

Erreurs lors de la réception

De nombreux problèmes survenant après la réception sont aggravés par plusieurs erreurs typiques commises par l'acheteur. Elles ont toutes un point commun : la personne est pressée ou sous-estime l'importance de la phase préparatoire.

1. Venez sans contrat ni annexes. Sans eux, il est impossible de comprendre ce qu’il faut vérifier précisément et à quoi comparer l’état réel.
2. Visiter l'appartement le soir ou lorsque l'éclairage est insuffisant. Sous un éclairage artificiel, il est facile de ne pas remarquer les traces d'humidité, les irrégularités des murs et les défauts de finition.
3. Se limiter à un examen visuel des finitions. Les installations techniques, la ventilation, le balcon et les parties communes constituent un élément tout aussi important de l'inspection.
4. Ne pas consigner les remarques par écrit. Les accords verbaux sont nettement plus difficiles à utiliser comme preuve en cas de litige ultérieur. Pour garantir la validité d'une remarque ou d'un engagement, il est préférable de les consigner par écrit et de les faire signer par les deux parties.
5. Se fier à des promesses verbales concernant la résolution du problème. « Nous nous occuperons de tout », « c’est notre procédure habituelle », « ne vous inquiétez pas » : toutes ces affirmations doivent s’accompagner d’engagements écrits.
6. Commencer les travaux de réparation avant d'avoir consigné les défauts litigieux. Une fois les travaux de rénovation commencés, il peut s'avérer nettement plus difficile de prouver l'état initial du bien.
7. Considérer la remise des clés, l'emménagement et l'enregistrement du droit de propriété comme un seul et même événement. Il s'agit de trois processus distincts, et le fait de les confondre peut entraîner des conséquences juridiques inattendues.
8. Utilisez la liste de contrôle russe à la lettre. Le DDU, les normes de la Fédération de Russie, le Rosreestr, les délais de garantie russes : tout cela ne s'applique pas aux transactions géorgiennes. Reportez-vous à votre contrat spécifique et à la législation géorgienne.

Ce qu'il faut vérifier dans les documents avant de les signer

Avant de signer, assurez-vous que :

• les parties et l'objet sont correctement désignés ;
• l'adresse, le numéro d'appartement et la superficie correspondent aux documents de la transaction ;
• la date de transfert effectif est indiquée correctement ;
• toutes les remarques relevées ont été soit consignées dans le document prévu à cet effet, soit jointes à celui-ci selon les modalités convenues par les parties ;
• Les annexes contenant des remarques sont identifiées et font partie intégrante du dossier ;
• vous comprenez bien la marche à suivre et les modalités de la nouvelle vérification ;
• Vous recevez votre exemplaire des documents signés.

Ne signez pas un document dont vous ne comprenez pas le contenu. Si la formulation est susceptible d'avoir une incidence sur les exigences ultérieures imposées au promoteur immobilier, il est judicieux de solliciter un avis juridique avant de signer.

Liste de contrôle avant la signature

Veuillez consulter cette liste juste avant de signer l'acte de cession :

1. Vous avez entre les mains le contrat ainsi que les annexes contenant le plan et le cahier des charges.
2. L'examen a été réalisé à la lumière du jour.
3. Toutes les pièces ont été inspectées, y compris les débarras, la loggia et le balcon.
4. Toutes les fenêtres et toutes les portes s'ouvraient et se fermaient.
5. Les prises électriques, les interrupteurs, les robinets et les vidanges ont été testés.
6. La ventilation a été vérifiée à tous les points prévus.
7. Les parties communes et l'ascenseur ont été inspectés.
8. Toutes les remarques ont été consignées par écrit, accompagnées d'une description et de photos.
9. Vous comprenez ce qu'est la mise en service d'un bâtiment.
10. Vous avez précisé la procédure et les conditions d'enregistrement du droit de propriété après la signature.
11. La procédure de correction des défauts (le cas échéant) a été convenue et consignée par écrit.
12. Vous avez reçu une copie de l'acte signé.

Ce qu'il faut savoir avant la réception

La remise de l'appartement consiste à vérifier trois éléments : les clauses du contrat, les documents relatifs au bien immobilier et l'état réel de l'appartement. Ne vous contentez pas d'examiner les finitions : vérifiez l'agencement, les fenêtres et les portes, les installations techniques, le balcon, les parties communes et l'équipement prévu.

Veuillez consigner par écrit et photographier tous les défauts constatés avant de commencer vos propres travaux de rénovation. Si un défaut nécessite un diagnostic technique ou en cas de litige concernant les conséquences de la signature des documents, faites appel à un spécialiste compétent.