Abnahme einer Wohnung in einem Neubau in Georgien

Die Schlüsselübergabe ist nicht der Abschluss des Geschäfts, sondern der Zeitpunkt, an dem Sie die Verantwortung für den Zustand der Wohnung übernehmen. Die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls ohne Festhaltung sichtbarer Mängel kann es später erschweren, nachzuweisen, wann ein bestimmter Mangel entstanden ist. Das Vorliegen und der Umfang der Ansprüche des Käufers nach der Übergabe hängen von der Art des Mangels, den Vertragsbedingungen und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ab. Es ist jedoch wesentlich einfacher nachzuweisen, dass ein Problem bereits vor Ihrem Einzug bestand, wenn es vor der Unterzeichnung festgehalten wurde. Genau aus diesem Grund ist die Besichtigung vor der Unterzeichnung des Protokolls keine Formalität und kein Anlass, sich an Kleinigkeiten aufzuhängen, sondern ein konsequenter Abgleich des tatsächlichen Zustands der Räumlichkeiten mit den Angaben in Ihrem Vertrag.

Kurz gesagt: Vergleichen Sie vor der Unterzeichnung der Dokumente die Wohnung mit dem Vertrag und dem Grundriss und überprüfen Sie Wände, Boden, Fenster, Türen, Elektroinstallation, Wasseranschluss, Abwasseranschluss, Belüftung, Zähler sowie die vereinbarte Ausstattung. Fotografieren Sie alle festgestellten Mängel und halten Sie diese schriftlich fest. Klären Sie gesondert den Status der Inbetriebnahme des Gebäudes und das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts. Bei schwerwiegenden Mängeln oder Streitigkeiten mit dem Bauträger sollten Sie die Folgen nicht eigenmächtig festlegen – prüfen Sie den Vertrag und ziehen Sie gegebenenfalls einen Ingenieur oder einen georgischen Rechtsanwalt hinzu.

Die Wohnung mag optisch fertig aussehen: Die Wände sind getüncht, die Fenster sind eingebaut, die Beleuchtung funktioniert. Doch bei der eigentlichen Abnahme geht es nicht nur um den Ausbau. Es muss sichergestellt werden, dass die technischen Anlagen funktionieren, die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes tatsächlich zugänglich sind und der Zustand des Hauses selbst der Übergabe an die Käufer entspricht. Die Abnahme der Wohnung und die Inbetriebnahme des gesamten Gebäudes sind unterschiedliche Prozesse, worauf weiter unten näher eingegangen wird.

Dieser Artikel enthält eine schrittweise praktische Anleitung: Was Sie vor dem Besuch lernen sollten, welche Unterlagen Sie griffbereit halten sollten, worauf Sie vor Ort achten sollten und wie Sie Ihre Anmerkungen fachgerecht festhalten.

Abnahme in 5 Minuten: Vorgehensweise

Das wichtigste Prinzip: Überprüfen Sie zunächst, ob das Objekt mit dem Vertrag übereinstimmt, und halten Sie den Zustand fest; erst danach unterzeichnen Sie die Dokumente in der für Ihr Geschäft vorgesehenen Reihenfolge.

Was ist vor der Abnahme zu überprüfen?

Bevor Sie sich zum Objekt begeben, öffnen Sie den Vertrag. Nicht die Werbebroschüre, nicht die Korrespondenz mit dem Projektleiter – sondern genau den unterzeichneten Vertrag und alle dazugehörigen Anhänge. Denn gerade in diesen Dokumenten ist in erster Linie festgelegt, in welchem Zustand, mit welcher Ausstattung und zu welchen Terminen der Bauträger verpflichtet ist, Ihnen die Immobilie zu übergeben.

Aus dem Vertrag und den Anhängen muss Folgendes hervorgehen:

• die genau angegebene Fläche Wohnungen und die Bedingungen für eine Neuberechnung, falls sich die tatsächliche Fläche als anders herausstellt;
• Grundriss — die Raumaufteilung, die Anordnung der Trennwände, der Fenster- und Türöffnungen;
• Auflistung der Arbeiten — Was ist im Lieferumfang enthalten: nur die Baukonstruktion, die Grundausstattung oder die komplette Renovierung;
• Ausstattung — Vorhandensein von Sanitäranlagen, Schaltschrank, Zählern, Heizkörpern und Klimaanlagen, sofern diese vorgesehen sind;
• Materialspezifikation, sofern sie Bestandteil des Vertrags oder eines Anhangs ist;
• Verfahren zur Übertragung eines Objekts — Wie werden Beanstandungen formell festgehalten, innerhalb welcher Fristen ist der Bauträger zur Reaktion verpflichtet und wie sieht das Verfahren für eine erneute Begutachtung aus?

Verlassen Sie sich nicht auf Werbeabbildungen und mündliche Zusagen anstelle schriftlicher Vertragsbedingungen. Die wesentlichen Merkmale der Wohnung, die Ausstattung und die Verpflichtungen des Bauträgers sollten am besten direkt im Vertrag und in den Anhängen festgehalten werden; die rechtliche Bedeutung von Werbung, Schriftverkehr und sonstigen Erklärungen hängt von den konkreten Umständen ab.

Der Vertrag und seine Anhänge sind die wichtigste Quelle für die konkreten Verpflichtungen des Bauträgers hinsichtlich der Ausstattung, der Fläche, der Ausführung und der Übergabe. Dabei können sich die Rechte des Käufers auch aus der Gesetzgebung sowie aus anderen rechtsrelevanten Dokumenten und Umständen ergeben. Nehmen Sie einen Ausdruck oder eine digitale Kopie des Vertrags und aller Anhänge mit zum Objekt.

Der Vertrag und seine Anhänge bilden die Grundlage für die Geltendmachung konkreter Ansprüche gegenüber dem Bauträger. Alles, was nicht in den unterzeichneten Dokumenten festgelegt ist, erfordert eine zusätzliche Begründung.

Für Käufer, die eine Immobilie bereits in der Baugrubenphase erworben haben, ist es außerdem wichtig zu wissen, wer genau der Bauträger ist und welchen Ruf er hinsichtlich der Einhaltung von Terminen und der Qualität genießt. Dies lässt sich im Voraus klären – „So überprüfen Sie einen Bauträger in Georgien„.

Unterlagen und Status des Hauses

Dies ist eine der wichtigsten Fragen, die Käufer häufig mit der technischen Abnahme der Wohnung verwechseln.

Technische Abnahme der Wohnung durch den Käufer — Dabei handelt es sich um Ihre persönliche Besichtigung der Räumlichkeiten und die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls. Sie überprüfen, ob der tatsächliche Zustand den Vertragsbedingungen entspricht.

Inbetriebnahme des Gebäudes — Dies ist ein gesondertes, gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren, nach dessen Abschluss für die betreffenden Gebäude eine Betriebsgenehmigung erteilt wird. Gemäß Georgisches Gesetzbuch über Raumordnung, Architektur und Bauwesen (§ 139¹) ist die Nutzung eines Gebäudes vor der Ausstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Inbetriebnahmebescheinigung nicht zulässig. Dabei unterliegen Gebäude der Klasse I nicht der Anerkennung als betriebsbereit nach demselben Verfahren; die Vorschriften für Gebäude der Klassen II–IV werden durch einen Regierungserlass festgelegt. Dies steht in direktem Zusammenhang mit der Möglichkeit der rechtmäßigen Nutzung des Gebäudes; Das Gesetzbuch legt zudem bestimmte Einschränkungen für die Versorgung eines noch nicht in Betrieb genommenen Gebäudes mit Strom und Erdgas fest, mit Ausnahme der gesetzlich vorgesehenen Fälle für Bauarbeiten. Ist ein Gebäude formal nicht in Betrieb genommen worden, ist dies ein wichtiges Signal, das vor der Unterzeichnung der Abnahmebescheinigung geklärt werden muss.

Die behördliche Inbetriebnahme eines Gebäudes ist ein staatliches Verfahren, das weder die technische Abnahme einer bestimmten Wohnung durch den Käufer ersetzt noch eine staatliche Qualitätsgarantie für jeden einzelnen Raum darstellt.

Registrierung des Eigentums — ein dritter eigenständiger Vorgang. Das Eigentumsrecht an einer Immobilie wird durch die Eintragung des entsprechenden Rechts in das öffentliche Register auf der Grundlage eines ordnungsgemäß abgewickelten Geschäfts erworben. Wann genau die Parteien die Unterlagen zur Eintragung einreichen und ob zuvor eine Übergabeurkunde unterzeichnet oder die Zahlungen abgeschlossen werden müssen, hängt von den Bedingungen des jeweiligen Vertrags und der Struktur der Transaktion ab – klären Sie diese Vorgehensweise im Voraus mit dem Bauträger oder einem Rechtsanwalt ab.

Erkundigen Sie sich vor der Besichtigung beim Bauträger nach dem Status des Gebäudes. Klären Sie außerdem, ob bereits Belastungen auf der Immobilie oder dem Grundstück eingetragen sind. Die eingetragenen Angaben zur Immobilie – Rechte, öffentlich-rechtliche Beschränkungen, Steuerpfandrechte und Hypotheken – können Sie anhand eines Auszugs aus Nationale Agentur für das öffentliche Register Georgiens (NAPR): Genau diese Behörde führt die Register über die Rechte an Immobilien und die entsprechenden Belastungen.

Weitere Informationen zum Registrierungsprozess finden Sie im Artikel „Wie die Immobilienregistrierung in Georgien abläuft: konkrete Bedingungen und Fallstricke„.

Die Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen und zur Abnahme von Gebäuden werden durch einen gesonderten Rechtsakt geregelt — Verordnung der georgischen Regierung Nr. 255, die laufend aktualisiert wird; bitte vergleichen Sie diese bei Bedarf mit der aktuellen konsolidierten Fassung auf Matsne. Sollten Sie Zweifel hinsichtlich des Status eines bestimmten Objekts haben, ist es ratsam, die entsprechenden Unterlagen beim Bauträger anzufordern oder unabhängigen rechtlichen Rat einzuholen.

Tabelle 1: Was vor der technischen Überprüfung zu überprüfen ist

Neue Gebäude in Georgien

Vorverkaufsphase

von ₾95 557

₾3 142/м²

Artex Gate

Batumi, Bereich Flughafen

ab 27,2m²

2029

Neues Angebot

von ₾523 600

₾2 880/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

von 183m²

2028

Angebot des Monats

von ₾528 912

₾8 003/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

ab 66,10m²

2027

von ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

ab 43m²

2027

von ₾136 136

₾4 152/м²

Artex Parkline

Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2029

von ₾273 537

₾10 132/м²

Alliance Centropolis

Batumi, Rustaveli Avenue

ab 27m²

2028

Alle sehen

Was man zur Selbstabnahme mitbringen sollte

Öffnen Sie die Schaltschränke nicht selbst und berühren Sie weder die Verkabelung noch die Gasgeräte. Eine Sichtprüfung der Schalttafel von außen – das ist das Maximum, was bei einer eigenständigen Überprüfung angebracht ist.

Planen Sie Ihren Besuch für die Tageslichtstunden ein. Gutes Tageslicht ist Ihr wichtigstes Hilfsmittel, um Unebenheiten, Feuchtigkeitsspuren und Oberflächenfehler zu erkennen. Eine Besichtigung am Abend bei künstlicher Beleuchtung führt oft dazu, dass lässt nicht erkennen, dass das, was bei Tageslicht sofort ins Auge fällt.

So läuft die Wohnungsabnahme ab: Schritt für Schritt

Schritt 1: Beginnen Sie nicht mit der Unterzeichnung der Dokumente. Bitten Sie zunächst um eine Besichtigung der Wohnung und führen Sie die Begutachtung in der Reihenfolge durch, die Ihr vertragliches Verfahren vorsieht.

Schritt 2. Machen Sie einen allgemeinen Rundgang. Überprüfen Sie die Wohnungsnummer, die Etage, den Grundriss, die Anzahl der Räume, der Balkone und der vertraglich vereinbarten Ausstattungsmerkmale.

Schritt 3. Gehen Sie in einer Richtung durch die Wohnung. Beispiel: Eingangstür → Flur → Badezimmer → Küche → Zimmer → Balkon. Dadurch sinkt die Wahrscheinlichkeit, einen Bereich zu übersehen.

Schritt 4. Überprüfen Sie von oben nach unten. In jedem Bereich: Decke → Wände → Fenster/Türen → Steckdosen und Geräte → Boden.

Schritt 5. Überprüfen Sie die Funktionen. Es reicht nicht aus, eine Steckdose, einen Wasserhahn oder ein Fenster nur zu sehen – Elemente, die für eine sichere Überprüfung im Haushalt zugänglich sind, sollten auch tatsächlich ausprobiert werden.

Schritt 6. Fotografieren Sie die Mängel sofort. Rechnen Sie nicht damit, nach der Besichtigung aus dem Gedächtnis eine Liste erstellen zu können.

Schritt 7. Vergleichen Sie die endgültige Liste mit dem Vertreter des Bauträgers. Jede Anmerkung muss eine verständliche Beschreibung und einen Platz haben.

Schritt 8. Legen Sie das weitere Vorgehen gemäß dem Vertrag fest. Dies kann die Festhaltung der Beanstandungen im Protokoll, eine gesonderte Mängelliste, eine erneute Besichtigung oder eine andere vertraglich vorgesehene Option sein.

Schritt 9. Holen Sie sich die Kopien der unterzeichneten Dokumente ab. Hinterlassen Sie das einzige Exemplar der Mängelliste nicht beim Vertreter des Bauträgers.

Checkliste für die Wohnungsbegehung

Grundriss und Fläche

Beginnen Sie mit einem allgemeinen Rundgang und einem Abgleich der Raumaufteilung mit dem Grundriss aus dem Vertrag. Überprüfen Sie die Anordnung der Trennwände sowie der Tür- und Fensteröffnungen. Wenn im Vertrag ein Balkon angegeben ist, muss dieser vorhanden sein. Wenn im Anhang ein Abstellraum vermerkt ist, überprüfen Sie, ob dieser vorhanden ist.

Führen Sie einige Kontrollmessungen mit dem Maßband durch – Länge und Breite von mindestens zwei Räumen. Eine exakte Übereinstimmung der Fläche lässt sich bei der Abnahme ohne spezielle Ausrüstung nur schwer feststellen, doch offensichtliche Abweichungen (z. B. wenn ein Raum deutlich kleiner ist, als er laut Plan sein sollte) sollten Sie festhalten. Falls Ihr Vertrag Bestimmungen zur Neuberechnung der Kosten bei Flächenabweichungen enthält – prüfen Sie, ob eine fachgerechte Vermessung vorgesehen ist und wie diese abläuft.

Erklären Sie eine numerische Abweichung nicht automatisch für zulässig oder unzulässig – dies richtet sich nach den Bedingungen Ihres konkreten Vertrags und nicht nach einer abstrakten Norm.

Wände, Boden und Decke

Untersuchen Sie die Oberflächen bei seitlichem Lichteinfall – so lassen sich Wellen, Vertiefungen und Unebenheiten erkennen, die bei direkter Beleuchtung nicht sichtbar sind. Gehen Sie über den Boden und achten Sie dabei auf knarrende oder „schwammige“ Stellen im Estrich.

Was Sie beachten sollten:

• Risse — Feine Schwindrisse im Putz treten häufig auf und sind oft unkritisch, doch breite oder diagonal verlaufende Risse in tragenden Bauteilen erfordern eine fachmännische Begutachtung;
• Feuchtigkeitsspuren und Verfärbungen — insbesondere in den Ecken, an den Fenstern, an der Decke der oberen Stockwerke und an den Außenwänden;
• mögliche Hohlräume unter dem Estrich — Klopfen Sie mit dem Absatz oder dem Griff eines Schraubendrehers auf den Boden: Ein hohler oder deutlich abweichender Klang an einzelnen Stellen kann auf Bereiche hinweisen, in denen die Verbindung zwischen Estrich und Untergrund unzureichend ist; solche Bereiche sollten Sie am besten markieren, damit sie zusätzlich von einem Fachmann überprüft werden können;
• noch nicht fertiggestellte Abschnitte — nicht verspachtelte Stellen, unbearbeitete Fugen, Schalungsspuren auf dem Beton in Rohbauwohnungen;
• Qualität des Estrichs — Optisch muss sie glatt sein, ohne sichtbare Risse, Vertiefungen und abblätternde Kanten.

Unterscheiden Sie zwischen einem kosmetischen Makel und einem potenziell schwerwiegenden Defekt. Ein Kratzer im Putz ist eine Sache. Ein Riss, der bis in die Deckenkonstruktion reicht, ist etwas ganz anderes. Bei dem geringsten Verdacht auf ein bauliches Problem sollten Sie dies fotografisch dokumentieren und sich an einen unabhängigen Fachmann wenden – versuchen Sie nicht, tragende Konstruktionen selbst zu begutachten.

Fenster, Türen und Balkon

Jedes Fenster muss geöffnet und geschlossen werden. Bitte überprüfen Sie Folgendes:

• die Laufruhe des Flügels und die Funktion aller Betriebsarten (Kipp-, Drehbetrieb);
• Dichtungen am Rand – diese dürfen nicht gerissen oder abgelöst sein;
• Zustand der Isolierverglasung – Risse, Beschlag zwischen den Scheiben (Anzeichen für eine undichte Dichtung), Absplitterungen an den Rändern;
• Anschluss der Fensterkonstruktion an die Öffnung – überprüfen Sie visuell, ob keine offensichtlichen unfertigen Stellen, offenen Spalten und Spuren von Feuchtigkeitseintritt vorhanden sind; die Qualität der Montage und der Dichtheit sollte im Zweifelsfall besser mit Messgeräten überprüft werden;
• Wasserspuren oder Verfärbungen an den Fensterlaibungen und der Fensterbank.

Überprüfen Sie die Eingangstür auch im geöffneten und geschlossenen Zustand. Sie muss sich mühelos dicht schließen lassen, und das Schloss muss reibungslos funktionieren. Die Dichtungen rund um den Türrahmen müssen vorhanden sein.

Überprüfen Sie auf dem Balkon die Wasserableitung – ob der Boden zum Abfluss hin geneigt ist und ob der Abfluss selbst vorhanden ist. Fehlt das erforderliche Gefälle, kann sich Wasser ansammeln und das Risiko von Undichtigkeiten erhöhen. Überprüfen Sie die Fuge zwischen der Balkonplatte und der Hauswand: Dies ist einer der Bereiche, an denen bei mangelhafter Abdichtung Wasserflecken auftreten können. Untersuchen Sie Brüstungen und Geländer visuell und prüfen Sie ohne übermäßigen Kraftaufwand, ob offensichtliche Instabilitäten vorliegen. Führen Sie im Zweifelsfall keine Belastungsprüfungen selbst durch.

Technische Anlagen

Überprüfen Sie dies im Rahmen einer sicheren häuslichen Inspektion.

Elektrik. Wenn in der Wohnung Strom vorhanden ist, prüfen Sie jede Steckdose mit einem Testgerät oder einem Ladegerät. Schalten Sie jeden Schalter ein. Sehen Sie sich den Sicherungskasten von außen an: Alle Sicherungsautomaten müssen vorhanden sein und dürfen keine Brandspuren oder Schmelzspuren aufweisen. Überprüfen Sie, ob die Anzahl der Stromkreise mit den Angaben in den Unterlagen übereinstimmt.

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung. Drehen Sie die Warm- und Kaltwasserhähne auf. Der Wasserdruck und die Farbe des Wassers können zum Zeitpunkt der Abnahme schwanken, doch wenn überhaupt kein Wasser fließt, sollten Sie die Ursache dafür ermitteln. Überprüfen Sie die Bereiche unter dem Waschbecken und im Badezimmer auf Anzeichen von Undichtigkeiten; die Dichtungsmasse um die Anschlüsse herum muss sorgfältig und ohne Lücken aufgetragen sein. Überprüfen Sie den Abfluss im Waschbecken und in der Dusche von Hand.

Belüftung. Halten Sie eine Serviette an die Lüftungsöffnung – dieser einfache Test gibt Aufschluss über das Vorhandensein und die Richtung des Luftstroms. Er misst nicht die Leistung des Systems und ersetzt keine professionellen Messungen, doch das völlige Fehlen von Luftbewegung ist ein Grund, dies zu vermerken.

Heizung und Klimatisierung. Wenn Heizkörper oder Klimaanlagen vertraglich vereinbart sind, vergewissern Sie sich, dass diese vorhanden sind, und überprüfen Sie sie visuell auf mechanische Beschädigungen. Eine vollständige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage außerhalb der Heizperiode ist zwar nicht möglich, doch das Vorhandensein der Anlagen und das Fehlen sichtbarer Beschädigungen sollten festgehalten werden.

Zähler. Überprüfen Sie, ob Messgeräte vorhanden sind, sofern diese vorgesehen sind. Notieren Sie sich die Anfangszustände – dies ist wichtig für die späteren Abrechnungen.

Gemeinschaftsbereiche des Hauses

Sehen Sie sich auch die Gemeinschaftsbereiche und die Infrastruktur des Gebäudes an, die sich außerhalb der Wohnung befinden und zum gemeinsamen Eigentum der Eigentümer gehören oder in den Bauplänen und Vertragsunterlagen vorgesehen sein können:

• Flure und Treppenabsätze — Beleuchtung, Ausstattung, Sauberkeit, Fertigstellung;
• Aufzüge — Vorhandensein und Funktionsfähigkeit, sofern vorgesehen;
• Eingangsbereich — Gegensprechanlage, Briefkästen, Beleuchtung;
• Parkplatz, Lobby, Innenhof — Übereinstimmung mit der angegebenen Infrastruktur.

Sollten bestimmte Elemente, die im Vertrag oder in den Planungsunterlagen erwähnt werden, tatsächlich fehlen oder noch nicht fertiggestellt sein, vermerken Sie dies bitte als Anmerkung.

Tabelle 2: Checkliste für die Wohnungsabnahme

Checkliste für die Wohnungsabnahme in Georgien zum Ausdrucken

Steht die Abnahme bevor? Wir haben eine kurze Checkliste zusammengestellt, die Sie bequem auf Ihrem Smartphone aufrufen oder ausdrucken können. Haken Sie die geprüften Punkte im Laufe der Besichtigung ab, notieren Sie festgestellte Mängel und verknüpfen Sie diese mit Fotos.

PDF-Checkliste für die Wohnungsabnahme herunterladen Ru
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Rohbau oder fertige Renovierung

Der Umfang der Abnahme hängt unmittelbar davon ab, in welchem Zustand der Bauträger gemäß Vertrag verpflichtet ist, Ihnen das Objekt zu übergeben. Dieser Punkt ist im Vertrag festgehalten – und genau dieser Punkt, nicht die allgemein üblichen Marktbegriffe, legt fest, was Ihnen übergeben werden muss.

Weitere Informationen darüber, was hinter den Begriffen „schwarzer Rohbau“, „weißer Rohbau“ und „grüner Rohbau“ bei georgischen Neubauten steckt, finden Sie in einem separaten Artikel: „Schwarze, weiße und grüne Rohbauten in Georgien„.

Hier ist es wichtig zu verstehen: Derselbe Begriff („Rohbau“ oder „schlüsselfertig“) kann in verschiedenen Projekten unterschiedliche Leistungsumfänge bezeichnen.. Sie sollten sich ausschließlich an die Liste halten, die in Ihrem konkreten Vertrag und in der Leistungsbeschreibung festgelegt ist.

Tabelle 3: Was bei den verschiedenen Übertragungsvarianten zu prüfen ist

Bei der Abnahme eines Rohbaus gibt es weniger Möglichkeiten, bauliche Mängel zu verbergen – alles liegt offen zutage. Bei einer fertiggestellten Renovierung ist der Umfang der zu prüfenden Elemente deutlich größer, und manche Mängel können unter der Endverkleidung verborgen sein. Genau aus diesem Grund erfordert eine renovierte Wohnung eine besonders sorgfältige Begutachtung.

Projekte mit Auswahl der Ausführung (des Rahmens)

von ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

ab 43m²

2027

von ₾121 213

₾3 770/м²

Queen’s Residence

Batumi, Bereich Flughafen

ab 32,16m²

2026

von ₾213 037

₾6 495/м²

SUMMER 365

Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2026

von ₾127 824

₾4 110/м²

OKTO Art House

Batumi, Bereich Flughafen

ab 31,1m²

2027

von ₾107 945

₾3 142/м²

OXY Residence

Batumi, Neuer Boulevard

ab 34,36m²

2028

Alle sehen

Besonderheiten von Batumi und der Küste

Batumi und andere Küstenorte – Gonio, Kobuleti sowie Ferienanlagen entlang der Küste – zeichnen sich durch eine erhöhte Luftfeuchtigkeit und erhebliche saisonale Schwankungen aus. Das bedeutet nicht, dass alle lokalen Neubauten problematisch sind, aber eine Reihe von Gebieten verdient gerade aufgrund der klimatischen Bedingungen besondere Aufmerksamkeit.

Belüftung. Bei hoher Luftfeuchtigkeit macht sich eine unzureichende Belüftung schnell durch Kondenswasser, muffigen Geruch und Schimmelbildung bemerkbar – selbst in Räumen, die zum Zeitpunkt der Übergabe trocken wirkten. Überprüfen Sie den Zug in jedem Lüftungskanal besonders sorgfältig.

Abdichtung von Balkonen und Dächern. Überprüfen Sie auf den Balkonen die Dichtheit der Fuge zwischen Balkonplatte und Wand, den Zustand der Abdichtungsschicht (sichtprüfung) sowie das Vorhandensein und die Funktionsfähigkeit der Wasserableitung. Ist der Balkon nicht überdacht, muss er ein Gefälle zum Abfluss hin aufweisen. Das Fehlen des erforderlichen Gefälles kann zu Wasseransammlungen führen und das Risiko von Undichtigkeiten in den darunter liegenden Räumen erhöhen.

Fenster- und Fassadenanschlüsse. Bei Projekten in Küstengebieten stellen die Bereiche, an denen die Fensterrahmen an die Öffnung anschließen, sowie die Fugen zwischen den Fassadenplatten oder -blöcken potenzielle Eintrittsstellen für Feuchtigkeit bei starkem Wind und Regen dar. Untersuchen Sie die Laibungen von innen: Dunkle Flecken, aufgequollener Putz oder Rostspuren um die Rahmen herum können auf ein Problem hinweisen.

Feuchtigkeitsspuren in den Ecken. Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Außenecken, der Übergang von der Decke zu den Außenwänden und der Bereich hinter der Badewanne. Sollten Sie bei der Besichtigung einen muffigen Geruch wahrnehmen oder dunkle Flecken entdecken – halten Sie dies fest und unterschreiben Sie nicht voreilig, bis die Situation geklärt ist.

Dichtheitszustand. Die Küstenumgebung – erhöhte Luftfeuchtigkeit, Sonneneinstrahlung, Temperaturwechsel und die Einwirkung von Meeresaerosolen – kann die Alterung bestimmter Dichtstoffe und Bauteile des Fassadensystems beschleunigen, weshalb deren Zustand besonders sorgfältig überprüft werden sollte. Wenn die Wohnung bereits vor längerer Zeit fertiggestellt wurde, die Übergabe sich jedoch verzögert, sollten Sie die Dichtungsmasse um die Fensterrahmen herum und auf dem Balkon gesondert überprüfen.

Probleme mit dem Feuchtigkeitsschutz in Küstenklimata weisen eine unangenehme Besonderheit auf: Einige davon können in Trockenperioden unbemerkt bleiben und sich erst bei starken Regenfällen oder anhaltend erhöhter Luftfeuchtigkeit zeigen. Genau aus diesem Grund ist es von grundlegender Bedeutung, bereits bei der Abnahme jegliche Anzeichen erhöhter Feuchtigkeit festzustellen.

Welche Mängel dürfen nicht ignoriert werden?

Nicht jede Beanstandung ist gleichwertig. In der Praxis ist es sinnvoller, Mängel in drei Kategorien einzuteilen – nicht aus rechtlicher Sicht, sondern nach dem Ausmaß ihrer möglichen Auswirkungen auf den Wohnkomfort und die Sicherheit.

Kosmetische Mängel — Ein Kratzer an der Tür, ein Absplitter an der Fliese, eine ungleichmäßige Ausbesserung an einer Stelle. Das ist zwar ärgerlich, beeinträchtigt aber die Nutzung der Wohnung nicht.

Funktionale Mängel — Eine defekte Steckdose, ein klemmendes Schloss, ein verstopfter Abfluss, ein schlecht eingestellter Fensterflügel. Diese Probleme lassen sich beheben, müssen jedoch vor der Unterzeichnung festgehalten werden: Nach der Abnahme wird es deutlich schwieriger sein, ihr ursprüngliches Vorhandensein nachzuweisen.

Potenziell schwerwiegende Mängel — aktive Undichtigkeit, völliges Fehlen des Lüftungszugs, Riss in der tragenden Konstruktion, ausgeprägte Feuchtigkeit oder Schimmelgeruch, erhebliches Fehlen der vorgesehenen Ausstattung, offensichtliche Abweichung des Grundrisses vom Vertrag. Solche Beanstandungen sollten vor der Unterzeichnung der Dokumente detailliert festgehalten werden. Das weitere Vorgehen – Unterzeichnung des Protokolls mit Vorbehalten, Erstellung einer separaten Mängelliste, Verschiebung der Abnahme oder eine andere Option – muss unter Berücksichtigung der Bedingungen des jeweiligen Vertrags festgelegt werden; bei schwerwiegenden Streitigkeiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.

Versuchen Sie nicht, die Sicherheit von tragenden Konstruktionen selbst zu beurteilen. Sollten Sie Zweifel hinsichtlich eines Risses oder einer Verformung haben, dokumentieren Sie dies fotografisch und ziehen Sie einen unabhängigen technischen Sachverständigen hinzu.

Tabelle 4: Mangel – mögliche Folge – Reaktion des Käufers

Das ist wichtig: Anhand der Anzeichen aus der Tabelle lässt sich die Ursache eines Mangels nicht immer eigenständig feststellen. So kann beispielsweise ein feuchter Fleck auf ein Leck, Kondenswasser oder eine andere Ursache zurückzuführen sein, und ein Riss kann unterschiedliche technische Bedeutungen haben. Bei der Abnahme besteht die Aufgabe des Käufers in erster Linie darin, den beobachteten Zustand festhalten, und bei einem potenziell schwerwiegenden Problem einen unabhängigen Fachmann hinzuzuziehen. Die Modalitäten für die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem Bauträger richten sich nach dem Vertrag und den geltenden Rechtsvorschriften.

Habt ihr euch noch keine Wohnung ausgesucht?

Bei der Auswahl einer Neubauwohnung ist es wichtig, nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter zu achten. Der Zustand der Übergabe, die Ausstattung, der Ruf des Bauträgers und der Fertigstellungsgrad des Hauses können einen erheblichen Einfluss darauf haben, was Sie nach dem Kauf tatsächlich erhalten.

Beantworten Sie ein paar Fragen – wir suchen für Sie passende Immobilienprojekte in Georgien aus, die Ihrem Budget, Ihrer Wunschstadt und Ihrem Kaufzweck entsprechen.

Eine Wohnung in Georgien finden

So halten Sie Anmerkungen fest

Die Festhaltung von Beanstandungen ist kein emotionaler Brief an den Bauträger, sondern ein praktisches Verfahren, von dem es abhängt, ob die Mängel behoben werden können.

Algorithmus zur Fixierung:

1. Gesamtplan — Machen Sie ein Foto des gesamten Raums oder Bereichs, damit ersichtlich ist, wo sich der Mangel befindet.
2. Nahaufnahme — Nehmen Sie den Mangel selbst so nah wie möglich auf, damit die Art des Problems deutlich wird.
3. Markierung des Ortes — Kleben Sie Malerklebeband neben den Defekt, damit man sich beim Fotografieren daran orientieren kann.
4. Genaue Textbeschreibung — Geben Sie den Raum („Küche“, „Badezimmer“), den Ort („linke untere Ecke am Fenster“, „zweiter Schalter vom Eingang aus“) und die Art des Problems an.
5. Schriftliche Festhaltung — Fügen Sie dem Dokument, das von beiden Parteien unterzeichnet wird, einen Vermerk hinzu. Dabei kann es sich um eine Mängelliste, ein Protokoll mit Anmerkungen oder ein anderes in Ihrem Vertrag vorgesehenes Formular handeln.
6. Speichern Sie Kopien — alle unterzeichneten Dokumente, Fotos und den Schriftverkehr.
7. Bitte stimmen Sie die weiteren Schritte ab — Erkundigen Sie sich beim Bauträger nach den Fristen für die Behebung der Mängel und der Form der Bestätigung. Vereinbarungen sollten am besten schriftlich festgehalten werden: Mündliche Zusagen lassen sich im Streitfall deutlich schwerer als Beweismittel heranziehen.
8. Nachuntersuchung — Führen Sie nach der Behebung eine erneute Überprüfung jedes einzelnen Punktes durch.

Je genauer der Mangel und seine Lage beschrieben werden, desto einfacher lässt sich bei einer erneuten Begutachtung überprüfen, ob er behoben wurde.

Der Unterschied zwischen „mangelhaften Wänden“ und „einem etwa 20 cm langen Riss in einer Höhe von 1,2 m über dem Boden in der linken Ecke des Schlafzimmers (die an die Loggia angrenzt)“ wird bei einem erneuten Besuch deutlich. Die erste Beschreibung ist unverbindlich und sagt nichts aus. Die zweite lässt sich überprüfen.

Die Form und das Verfahren zur Festhaltung von Beanstandungen müssen anhand des jeweiligen Vertrags und der geltenden Anforderungen geprüft werden. Wenn im Vertrag keine besondere Form vorgeschrieben ist, sollte die Art und Weise der schriftlichen Festhaltung von Beanstandungen am besten vor Beginn der Begehung mit dem Bauträger abgestimmt werden, anstatt dies erst während des Vorgangs zu klären.

Wie man einen Defekt beschreibt: Beispiel

Schlecht: Das Fenster funktioniert nicht richtig.

Besser: Schlafzimmer, Fenster an der Außenwand: Der rechte Flügel stößt beim Schließen gegen den unteren Teil des Rahmens; der Griff lässt sich nur mit spürbarem Kraftaufwand schließen. Der Mangel ist auf Fotos und im Video dokumentiert.

Schlecht: Im Badezimmer läuft Wasser aus.

Besser: Badezimmer: Nach dem Aufdrehen des Wassers wurden Wassertropfen an der Verbindungsstelle des Siphons unter dem Waschbecken festgestellt. Das Foto wurde unmittelbar nach der Überprüfung aufgenommen.

Halten Sie für jede Anmerkung vier Dinge fest:

Raum → genauer Ort → festgestellter Mangel → Foto/Video.

Versuchen Sie nicht, selbst eine technische Ursache anzugeben, wenn diese nicht von einem Fachmann festgestellt wurde. Es ist besser, „feuchter Fleck an der Decke“ zu schreiben, als ohne Begutachtung zu behaupten, „die Dachabdichtung sei beschädigt“.

Was kann man selbst überprüfen und was sollte man einem Fachmann überlassen?

Bei einer eigenständigen Abnahme lassen sich zahlreiche sichtbare Mängel feststellen. Sie ersetzt jedoch nicht das bautechnische Gutachten: Das Vorliegen eines Mangels und dessen Ursache sind nicht dasselbe.

Was ist zu tun, wenn der Bauträger mit der Beanstandung nicht einverstanden ist?

Sollte ein Vertreter des Bauträgers den festgestellten Mangel als normal ansehen, versuchen Sie nicht, den technischen Streit mündlich vor Ort zu klären.

1. Halten Sie den tatsächlichen Zustand auf Fotos und Videos fest.
2. Formulieren Sie den Vermerk so neutral wie möglich, ohne selbst eine Ursache zu diagnostizieren.
3. Verweisen Sie auf eine bestimmte Vertragsbestimmung oder Spezifikation, falls die Abweichung damit zusammenhängt.
4. Bitten Sie darum, die Haltung des Bauträgers schriftlich festzuhalten.
5. Beheben Sie den strittigen Mangel nicht selbst, bevor er dokumentiert wurde.
6. Wenn es sich um eine technische Frage handelt, ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.
7. Wenn es bei der Streitigkeit um die Verpflichtung zur Beseitigung eines Mangels, die Unterzeichnung von Dokumenten oder die Folgen einer Verweigerung der Unterzeichnung geht, sollten Sie den Vertrag gemeinsam mit einem georgischen Rechtsanwalt prüfen.

Ein technischer Streitfall und ein rechtlicher Streitfall sind zwei verschiedene Dinge. Ein Ingenieur ermittelt die Art und die mögliche Ursache eines Mangels; ein Jurist beurteilt Ihre Rechte und das Verfahren zur Geltendmachung Ihrer Ansprüche.

Wann man einen Fachmann braucht

Eine eigenständige Besichtigung verschafft Ihnen einen allgemeinen Überblick über den Zustand der Wohnung und ermöglicht es Ihnen, offensichtliche Mängel festzuhalten. Es gibt jedoch Situationen, in denen die Hinzuziehung eines unabhängigen Fachmanns – eines technischen Sachverständigen, eines Bauingenieurs oder eines Rechtsanwalts – gerechtfertigt oder schlichtweg notwendig ist:

• Die Wohnung ist groß oder teuer, und der Preis für einen Fehler ist hoch;
• Das Objekt wird nach Abschluss der Renovierungsarbeiten übergeben, wobei der Umfang der zu prüfenden Elemente groß ist;
• Bei der Begutachtung wurden Feuchtigkeitsspuren, Risse oder andere Anzeichen schwerwiegender Mängel festgestellt;
• Die technischen Anlagen müssen mit professionellem Equipment überprüft werden;
• Sie befinden sich außerhalb Georgiens und können nicht persönlich anwesend sein;
• Sie haben keine Erfahrung im Bauwesen und sind sich nicht sicher, ob Sie das, was Sie sehen, richtig interpretieren;
• Der Zustand des Objekts weicht eindeutig vom Vertrag ab, und es steht ein ernstes Gespräch mit dem Bauträger an.

Falls Sie nicht persönlich vorbeikommen können, können Sie die Wohnung auch durch einen Bevollmächtigten in Empfang nehmen. Die Vollmacht des Vertreters muss ordnungsgemäß ausgestellt sein und ihm ermöglichen, die erforderlichen Handlungen vorzunehmen und die entsprechenden Dokumente zu unterzeichnen. Wie Sie das entsprechende Dokument ausfüllen, erfahren Sie hier: „Erteilung einer Vollmacht zum Kauf oder Verkauf von Wohnraum in Georgien„.

Wenn Sie gerade dabei sind, eine Wohnung in Georgien auszuwählen, sollten Sie die Qualität des Bauprojekts, die Ausstattung und die Übergabebedingungen bereits vor Vertragsunterzeichnung berücksichtigen. Machen Sie den kurzen Immobiliensuche, damit The Residence Ihnen Optionen anbieten kann, die Ihren Zielen, Ihrem Budget und Ihren Vorlieben entsprechen.

Fehler bei der Abnahme

Viele Probleme nach der Abnahme werden durch einige typische Fehler des Käufers noch verschlimmert. Eines haben sie gemeinsam: Der Käufer handelt überstürzt oder unterschätzt die Vorbereitungsphase.

1. Ohne Vertrag und Anlagen vorbeikommen. Ohne sie lässt sich nicht nachvollziehen, was genau überprüft werden muss und mit welchen Werten der tatsächliche Zustand verglichen werden soll.
2. Die Wohnung abends oder bei schlechten Lichtverhältnissen besichtigen. Feuchtigkeitsspuren, Unebenheiten an den Wänden und Mängel in der Oberflächenbeschaffenheit lassen sich bei künstlichem Licht leicht übersehen.
3. Sich auf eine Sichtprüfung der Oberflächen beschränken. Technische Anlagen, Lüftung, Balkon, Gemeinschaftsbereiche – ein ebenso wichtiger Teil der Überprüfung.
4. Die Anmerkungen nicht schriftlich festhalten. Mündliche Vereinbarungen lassen sich im Falle eines späteren Rechtsstreits deutlich schwerer als Beweismittel heranziehen. Um die Beweiskraft von Vereinbarungen und Verpflichtungen zu gewährleisten, sollten diese am besten schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
5. Sich auf mündliche Zusagen zur Behebung verlassen. „Wir kümmern uns um alles“, „das ist unser Standardverfahren“, „machen Sie sich keine Sorgen“ – all das muss durch schriftliche Zusagen untermauert werden.
6. Mit den Reparaturarbeiten beginnen, bevor die strittigen Mängel dokumentiert wurden. Nach Beginn der Renovierungsarbeiten kann es erheblich schwieriger werden, den ursprünglichen Zustand des Objekts nachzuweisen.
7. Die Schlüsselübergabe, den Einzug in die Wohnung und die Eintragung des Rechts als ein einziges Ereignis betrachten. Es handelt sich um drei unterschiedliche Verfahren, und eine Verwechslung dieser Begriffe kann zu unerwarteten rechtlichen Folgen führen.
8. Die russische Checkliste wörtlich übernehmen. DDU, Vorschriften der Russischen Föderation, Rosreestr, russische Gewährleistungsfristen – all dies gilt nicht für georgische Geschäfte. Orientieren Sie sich an Ihrem konkreten Vertrag und an der georgischen Gesetzgebung.

Was sollte man in den Unterlagen vor der Unterzeichnung überprüfen?

Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung, dass:

• die Parteien und der Gegenstand sind korrekt angegeben;
• Die Adresse, die Wohnungsnummer und die Wohnfläche stimmen mit den Unterlagen zur Transaktion überein;
• Das Datum der tatsächlichen Übergabe ist korrekt angegeben;
• Alle festgestellten Anmerkungen wurden entweder in das vorgesehene Dokument aufgenommen oder diesem in einer von den Parteien vereinbarten Weise beigefügt;
• Anhänge mit Anmerkungen sind gekennzeichnet und Bestandteil des Dokumentensatzes;
• Ihnen sind die weiteren Schritte und der Ablauf der erneuten Überprüfung klar;
• Sie erhalten Ihr Exemplar der unterzeichneten Dokumente.

Unterzeichnen Sie kein Dokument, dessen Inhalt Sie nicht verstehen. Wenn der Wortlaut Auswirkungen auf künftige Anforderungen an den Bauträger haben könnte, ist es ratsam, vor der Unterzeichnung rechtlichen Rat einzuholen.

Checkliste vor der Unterzeichnung

Öffnen Sie diese Liste unmittelbar bevor Sie die Übergabeurkunde unterzeichnen:

1. Sie haben den Vertrag sowie die Anhänge mit dem Grundriss und der Leistungsbeschreibung vorliegen.
2. Die Besichtigung fand bei Tageslicht statt.
3. Alle Räume wurden überprüft, einschließlich der Abstellräume, der Loggia und des Balkons.
4. Alle Fenster und Türen ließen sich öffnen und schließen.
5. Steckdosen, Schalter, Wasserhähne und Abflüsse wurden geprüft.
6. Die Belüftung wurde an allen vorgesehenen Stellen überprüft.
7. Die Gemeinschaftsbereiche und der Aufzug wurden besichtigt.
8. Alle Beanstandungen wurden schriftlich festgehalten, einschließlich einer Beschreibung und Fotos.
9. Sie verstehen, was die Inbetriebnahme eines Gebäudes bedeutet.
10. Sie haben die Vorgehensweise und die Bedingungen für die Eintragung des Eigentumsrechts nach der Unterzeichnung präzisiert.
11. Das Verfahren zur Behebung von Mängeln (sofern vorhanden) wurde vereinbart und schriftlich festgehalten.
12. Sie haben eine Kopie des unterzeichneten Protokolls erhalten.

Das Wichtigste vor der Abnahme

Bei der Wohnungsübergabe werden drei Punkte abgeglichen: Vertragsbedingungen, Unterlagen zum Objekt und tatsächlicher Zustand der Wohnung. Beschränken Sie sich nicht auf die Begutachtung der Ausstattung: Prüfen Sie den Grundriss, die Fenster und Türen, die Haustechnik, den Balkon, die Gemeinschaftsbereiche und die vorgesehene Ausstattung.

Halten Sie alle festgestellten Mängel vor Beginn Ihrer eigenen Reparaturarbeiten schriftlich und fotografisch fest. Sollte ein Mangel eine technische Begutachtung erfordern oder sollte es zu Streitigkeiten über die Folgen der Unterzeichnung der Dokumente kommen, ziehen Sie einen entsprechenden Fachmann hinzu.