Ratenzahlung für Immobilien in Georgien

Auf dem georgischen Markt für Neubauten stehen dem Käufer fast immer drei Zahlungsmöglichkeiten zur Auswahl: der gesamte Kaufpreis auf einmal, eine Ratenzahlung über den Bauträger oder eine Hypothek bei einer Bank. Die ersten beiden Optionen sehen auf den ersten Blick ähnlich aus – das Geld fließt direkt an den Bauträger –, unterscheiden sich jedoch grundlegend hinsichtlich der Bedingungen, Laufzeiten und der rechtlichen Ausgestaltung. Die Angabe „0% Ratenzahlung über 24 Monate“ gibt noch keinen Aufschluss darüber, wie viel der Käufer letztendlich zahlen wird. Bei zwei Projekten können sich der Preis der Wohnung bei vollständiger Bezahlung und bei Ratenzahlung, die Anzahlung, die Restzahlung, die Bedingungen bei Zahlungsverzug und der Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumsrechts unterscheiden. Zwei Projekte mit derselben Kennzeichnung „0%, 24 Monate“ können völlig unterschiedliche Endbeträge, unterschiedliche Rechte des Käufers und unterschiedliche Folgen bei Nichteinhaltung des Zahlungsplans verbergen.

Dieser Artikel beleuchtet die Funktionsweise von Ratenzahlungsmodellen bei Bauträgern: wie sie rechtlich aufgebaut sind, aus welchen Komponenten sie bestehen, was im Vertrag zu prüfen ist, welche Szenarien bei Zahlungsverzug möglich sind und wie man zwei Angebote vergleicht, ohne sich dabei ausschließlich an der Höhe der monatlichen Rate zu orientieren.

Das Wichtigste in Kürze. Bei einem typischen Ratenzahlungsmodell schließt der Käufer einen Vertrag mit dem Bauträger oder Verkäufer ab, der die Zahlung des Immobilienpreises in Raten nach einem vereinbarten Zeitplan vorsieht. An der klassischen direkten Ratenzahlungsregelung ist keine Bank beteiligt. Die Höhe der ersten Rate, die Laufzeit, die Zahlungshäufigkeit, der Zeitpunkt der Eintragung der Rechte sowie die Folgen eines Zahlungsverzugs richten sich nach den Bedingungen des jeweiligen Vertrags und des jeweiligen Projekts. Einen einheitlichen staatlichen Standard für kommerzielle Ratenzahlungsprogramme gibt es nicht.

Ratenzahlung für Immobilien in Georgien: Das Wichtigste

Die Ratenzahlungsbedingungen sind nicht marktweit einheitlich geregelt. Zwei Projekte mit der Bezeichnung „0%“ können sich hinsichtlich der Anzahlung, der Laufzeit, des Preises bei vollständiger Bezahlung und bei Ratenzahlung, des Zeitpunkts der Eintragung des Rechts sowie der Kündigungsbedingungen erheblich voneinander unterscheiden.

Gibt es eine einheitliche Höchstlaufzeit? – Nein, diese richtet sich nach dem Programm und dem Vertrag. Häufig ist der Zeitplan bis zum Abschluss der Bauarbeiten ausgelegt, doch bei einigen Projekten sind auch Zahlungen nach der Fertigstellung vorgesehen. Unter den aktuellen Angeboten finden sich Programme mit einer Laufzeit von 12 bis 60 Monaten – die konkrete Laufzeit hängt vom jeweiligen Projekt, der Bauphase und der Höhe der Anzahlung ab.

Ist eine Ratenzahlung unter der Nummer 0% möglich? – Ja. „0%“ bedeutet in der Regel, dass auf den Restbetrag kein separater Zinssatz für die Ratenzahlung berechnet wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass keine Anzahlung erforderlich ist: Die Höhe der ersten Zahlung richtet sich nach den Bedingungen des jeweiligen Projekts. Außerdem kann der Preis der Wohnung bei Ratenzahlung vom Preis bei einer Zahlung gemäß „100%“ abweichen, weshalb der Gesamtbetrag der Transaktion verglichen werden muss.

Gibt es eine einheitliche Anzahlung? – Nein, das hängt vom jeweiligen Projekt ab. In vielen Programmen beträgt die Anzahlung etwa 30%, allerdings unterscheiden sich die Konditionen stark: Bei einzelnen Projekten kann die Anzahlung 10% betragen oder sogar noch niedriger ausfallen. Es gibt auch Angebote ohne Anzahlung. Aktuelle Projekte mit minimaler Anzahlung können Sie bei den Experten von The Residence über WhatsApp erfragen.
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Was ist eine Ratenzahlung beim Bauträger?

Bei einem typischen Ratenzahlungsmodell schließt der Käufer einen Vertrag mit dem Bauträger oder Verkäufer ab, der die Zahlung des Immobilienpreises in Raten vorsieht. Bei dem klassischen direkten Modell tritt die Bank nicht als Kreditgeber auf, legt keinen Zinssatz fest und führt keine standardmäßige Bonitätsprüfung durch. Die konkrete rechtliche Ausgestaltung und der Zeitpunkt der Eintragung der Rechte hängen vom Vertrag und vom Objekt ab – es sind auch kombinierte Produkte möglich, bei denen ein Teil des Betrags durch eine Hypothek gedeckt wird und ein Teil direkt an den Bauträger gezahlt wird.

Das häufigste Szenario, in dem Ratenzahlungen vorkommen, ist der Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus. Gerade hier ist der Bauträger daran interessiert, die Mittel schrittweise zu beschaffen, während der Käufer die Möglichkeit erhält, die Immobilie bereits vor Fertigstellung zu erwerben – wobei Preis und Konditionen vom jeweiligen Projekt, der Bauphase und der Geschäftspolitik des Bauträgers abhängen. In der Praxis wird der Zahlungsplan häufig an die Baufristen gekoppelt, dies hängt jedoch von der Geschäftspolitik des jeweiligen Projekts ab – die Ratenzahlung kann auch nach der Fertigstellung des Gebäudes fortgesetzt werden.

Der wesentliche Unterschied zum Verbraucherkredit besteht darin, dass es bei einer direkten Ratenzahlung durch den Bauträger keinen Kreditvertrag mit einer Bank und keine Bankzinsen gibt. Im klassischen Direktmodell handelt es sich um ein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Bauträger ohne Bankkredit. Daher werden die Konditionen durch das jeweilige kommerzielle Angebot und den Vertrag festgelegt und können sich von Projekt zu Projekt erheblich unterscheiden.

Die Ratenzahlung ist kein einheitliches staatliches Programm mit für den gesamten Markt einheitlichen Bedingungen. Nehmen wir zum Beispiel an: Ein Bauträger bietet eine erste Rate von 10% und eine Laufzeit von 36 Monaten an, ein anderer 40% und 12 Monate. Beide bezeichnen dies als Ratenzahlung. Man sollte sie jedoch nicht anhand der Bezeichnung des Modells vergleichen, sondern anhand der konkreten Zahlen und Vertragsbedingungen.

Die vereinfachte Transaktionskette sieht wie folgt aus:

Objekt auswählen → Bedingungen vereinbaren → Anzahlung → Vertrag → Zahlungen gemäß Zahlungsplan → Vollständige Abrechnung → Übergabe und/oder Eintragung gemäß den Vertragsbedingungen.

Der Zeitpunkt der Übergabe des Objekts und der Eintragung des Eigentumsrechts hängt davon ab, was genau im Vertrag festgelegt ist und in welcher Phase sich das Objekt befindet – weitere Informationen hierzu finden Sie im Abschnitt über die Eintragung von Rechten.

Woraus setzen sich die Ratenzahlungsbedingungen zusammen?

Erste Tranche

Die erste Anzahlung ist der erste Teil des Kaufpreises, den der Käufer innerhalb der im Vertrag oder in den vereinbarten Geschäftsbedingungen festgelegten Frist leisten muss. Für den Bauträger dient sie als Bestätigung der Ernsthaftigkeit der Absichten und als Teilfinanzierung des Bauvorhabens in einer frühen Phase. Für den Käufer ist sie der Einstieg in das Geschäft.

Die Höhe der ersten Anzahlung hängt vom jeweiligen Projekt, der Bauphase und der Politik des Bauträgers ab. Auf dem Markt gibt es sehr unterschiedliche Niveaus: Es wäre unzutreffend, eine bestimmte Spanne als allgemeingültigen Standard zu bezeichnen. In frühen Bauphasen bieten einige Bauträger flexiblere Zahlungsmodalitäten an, doch die Bedingungen hängen vom jeweiligen Projekt und der Geschäftspolitik des Verkäufers ab.

Höhe der ersten Rate vielleicht Einfluss auf den Endpreis und andere geschäftliche Konditionen: Eine höhere Anzahlung ermöglicht es manchmal, bessere Konditionen zu vereinbaren oder die Laufzeit zu verkürzen. Dies sollte man im Voraus beim Bauträger klären.

Zahlungsfrist und Zahlungsplan

Die Laufzeit der Ratenzahlung und die Art der Zahlungsaufteilung sind ebenso wichtige Faktoren wie der Preis selbst. Es gibt verschiedene Zahlungspläne:

• Gleichbleibende monatliche Zahlungen — Die verständlichste Variante ist, wenn der Rest in gleiche Teile aufgeteilt wird.
• Vierteljährliche oder stufenweise Zahlungen — sind an Bauphasen oder bestimmte Termine gebunden.
• Individuelle Zeitpläne — wenn sich Käufer und Bauträger auf eine vom Standard abweichende Lastverteilung einigen.
• Balloon Payment (abschließende Großzahlung) — ein Modell, bei dem ein erheblicher Teil des Betrags am Ende des Programms als Einmalzahlung geleistet wird, was häufig mit der Übergabe des Hauses zusammenfällt.

Es ist besonders wichtig, die letzte Option richtig zu verstehen. Hinter einer geringen monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit kann sich eine hohe Schlussrate verbergen, die auf einen Schlag erhebliche Mittel erfordert. Beim Vergleich zweier Programme darf man sich nicht nur an der Höhe der monatlichen Rate orientieren – man muss die Verteilung der Belastung über die Zeit im Blick behalten.

Preis und Zinsen

Dies ist der wichtigste und zugleich am häufigsten vereinfachte Abschnitt.

„0% Ratenzahlung“ und das Fehlen einer Überzahlung sind nicht dasselbe. Ein Bauträger, der eine zinsfreie Ratenzahlung anbietet, kann je nach Zahlungsweise unterschiedliche Preise festlegen. Bei vollständiger Bezahlung kann der Bauträger einen gesonderten Rabatt gewähren – daher sollte man für einen korrekten Vergleich den Preis für dasselbe Objekt bei verschiedenen Zahlungsweisen erfragen.

Die Differenz zwischen dem Preis bei Ratenzahlung und dem Preis bei vollständiger Bezahlung verdeutlicht die zusätzlichen Kosten, die dem Käufer durch die Wahl der Ratenzahlung entstehen – auch wenn der konkrete Zinssatz nirgendwo angegeben ist. Aus dieser Differenz lässt sich jedoch die interne Preisstruktur des Bauträgers nicht ableiten.

Es wäre eine unzutreffende Vereinfachung, die Preisdifferenz als „versteckten Zins“ zu bezeichnen. Dabei kann es sich um eine Differenz bei den Handelspreisen oder um einen entgangenen Rabatt bei einmaliger Zahlung handeln. Für den Käufer zählt jedoch das Ergebnis: Man muss die Gesamtsumme der Zahlungen in jedem Szenario vergleichen – Ratenzahlung, vollständige Bezahlung, Sonderangebot, erhöhter Anzahlungsbetrag.

Außerdem sollte man prüfen, ob der Vertrag Provisionen, Bearbeitungsgebühren oder sonstige Kostenposten enthält, die den Gesamtbetrag erhöhen.

Tabelle 1. Was ist bei Ratenzahlungen zu vergleichen?

Welche Wohnungen in Georgien kann man auf Raten kaufen?

Ratenzahlungen sind vor allem bei Neubauprojekten in Batumi und Tiflis üblich. Die Konditionen variieren sogar innerhalb eines Stadtgebiets: Der Bauträger kann die Höhe der Anzahlung, die Laufzeit des Programms und den Zahlungsplan je nach Wohnung, Bauphase und aktuellem kommerziellen Angebot anpassen.

Anstatt also nach einer abstrakten „Ratenzahlung über 36 Monate“ zu suchen, ist es sinnvoller, zunächst das Budget und die tragbare monatliche Rate festzulegen und anschließend die für diesen Betrag verfügbaren Angebote zu vergleichen.

Wenn Sie Ihr Budget und eine für Sie angenehme Zahlungshöhe bereits festgelegt haben, können Sie mit der Auswahl beginnen: Die Experten von The Residence helfen Ihnen dabei, aktuelle Projekte zu vergleichen und Objekte mit den für Sie am besten geeigneten Ratenzahlungsbedingungen auszuwählen – hinsichtlich der Höhe der Anzahlung, der Laufzeit und des Zahlungsplans.
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Ratenzahlung in Batumi und Tiflis: Gibt es einen Unterschied?

Ratenzahlungen sind in Neubauten auf den beiden größten Märkten des Landes üblich, doch man sollte die Wahl der Stadt nicht allein von der Dauer des Zahlungsplans abhängig machen.

In Batumi Ein erheblicher Teil des Angebots an neuen Wohnimmobilien entfällt auf Ferien- und Investitionsprojekte. Beim Vergleich der Projekte ist es besonders wichtig, die Bauzeit, die Art der Ausstattung, die Kosten nach der Übernahme der Wohnung sowie die Frage zu berücksichtigen, ob die Immobilie für den dauerhaften Wohnsitz oder vorwiegend zur Vermietung vorgesehen ist.

In Tiflis Bei der Auswahl sollten vor allem die Lage, die Verkehrsanbindung, die Zweckbestimmung der Wohnung und die Merkmale des jeweiligen Wohnkomplexes berücksichtigt werden. Der Preis und die Ratenbedingungen können je nach Stadtteil und Projekt erheblich variieren.

Vergleichen Sie in beiden Fällen nicht nur die Anzahlung und die Anzahl der Monate, sondern auch:

• Gesamtpreis der Wohnung bei Ratenzahlung;
• den Preis desselben Objekts bei Zahlung per 100%;
• Bauphase;
• Frist für die Übergabe;
• Zustand der Wohnung bei der Übergabe;
• Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung;
• Übertragbarkeit;
• Verfahren zur Eintragung eines Rechts.

Eine lange Ratenzahlungsfrist allein macht ein Projekt noch nicht rentabler. Ein kürzerer Zeitplan bei einem geeigneten Objekt kann manchmal sinnvoller sein als eine lange Ratenzahlungsfrist bei einem Projekt mit weniger günstigen Preisen, einem ungünstigeren Standort oder ungünstigeren Vertragsbedingungen.

Wie Sie herausfinden können, welche Wohnung Sie auf Raten kaufen können

Für eine vorläufige Einschätzung werden vier Zahlen benötigt:

1. der Betrag, den Sie bereit sind, sofort einzuzahlen;
2. maximale monatliche Rate, die noch angenehm zu zahlen ist;
3. Zeitraum, in dem sie bereit sind zu zahlen;
4. eine Reserve, die nicht für den Kauf verwendet wird.

Vereinfachte Formel:

Verfügbares Budget ≈ Anzahlung + Summe der regelmäßigen Zahlungen + geplante Schlusszahlung.

Wenn der Käufer beispielsweise bereit ist, $25.000 sofort zu zahlen und zwei Jahre lang monatlich bis zu $2.000 zu zahlen, belaufen sich die regelmäßigen Zahlungen auf bis zu $48.000. Ohne Berücksichtigung der Schlusszahlung beläuft sich das vorläufige Budget für die Transaktion auf etwa $73 000.

Aber das ist noch nicht alles bedeutet nicht, dass jede Wohnung im Wert von $73 000 erschwinglich sein wird: Ein bestimmter Bauträger kann eine andere Anzahlung verlangen, eine kürzere Frist festlegen oder eine größere Zahlung zu einem bestimmten Bauphasenzeitpunkt vorsehen.

Daher lautet die richtige Reihenfolge wie folgt:

Startkapital → tragbare monatliche Rate → Laufzeit → verfügbares Budget → Projekte mit passendem Zeitplan → Vertragsprüfung.

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Beispiel für die Berechnung einer Ratenzahlung

Im Folgenden finden Sie ein hypothetisches Beispiel zur Veranschaulichung. Alle Zahlen sind fiktiv und stellen kein konkretes Projektangebot dar.

Nehmen wir an, der Preis der Wohnung beträgt — $100 000. Die erste Rate – 20% = $20 000. Der Rest — $80 000.

Szenario A – gleichbleibende monatliche Zahlungen

Der Restbetrag von $80 000 wird in 24 gleiche Teile aufgeteilt: $3 333 pro Monat. Die Belastung ist gleichmäßig verteilt, es gibt keine abschließende Großzahlung.

Szenario B – monatliche Raten plus Schlusszahlung

Der Käufer zahlt 24 Monate lang monatlich $2 000 ein (insgesamt $48 000), und der Restbetrag $32 000 wird als Einmalzahlung ausgezahlt bei der Übergabe des Hauses. Die monatliche Belastung ist geringer, aber die Abschlusszahlung muss im Voraus eingeplant werden.

Szenario C – erhöhte Anzahlung

Die erste Rate beträgt 40% ($40.000), der Restbetrag von $60.000 wird auf 18 Monate verteilt: $3.333 pro Monat. Kürzere Laufzeit, aber höhere Einstiegsschwelle. Dies ist ein hypothetisches Beispiel; die aktuellen Ratenzahlungsbedingungen für ein konkretes Projekt können Sie bei den Experten von The Residence erfragen.

Tabelle 2. Beispiel für einen Zahlungsplan (fiktiv)

Alle Zahlen dienen lediglich als anschauliches Beispiel und stellen keine Bedingungen eines realen Projekts dar.

Beim Vergleich zweier konkreter Programme sollte man sich nicht nur an der Höhe der monatlichen Rate orientieren. Szenario B erscheint auf monatlicher Basis günstiger, erfordert jedoch auf einmal einen erheblichen finanziellen Aufwand. Der richtige Weg zum Vergleich besteht darin, auf Gesamtbetrag der Zahlungen und zeitliche Verteilung der Belastung, einschließlich der Restzahlung und etwaiger zusätzlicher Kosten.

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Wann wird der Käufer Eigentümer?

Diese Frage gehört zu den wichtigsten und zugleich am wenigsten klar erläuterten in den meisten Informationen zum Thema Ratenzahlung.

Das Eigentumsrecht an einer Immobilie entsteht nach der Eintragung des entsprechenden Rechts in Öffentliches Register Georgiens (NAPR). Die Unterzeichnung des Vertrags bedeutet an sich noch nicht, dass automatisch ein eingetragenes Eigentumsrecht entsteht. Wann die Parteien die Unterlagen für eine solche Eintragung einreichen – unmittelbar nach Abschluss des Geschäfts, nach Leistung bestimmter Zahlungen oder zu einem anderen im Vertrag vorgesehenen Zeitpunkt – hängt von der rechtlichen Struktur des jeweiligen Geschäfts ab.

Die Bedingungen für die Eintragung beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Raten hängen von mehreren Faktoren gleichzeitig ab: dem Fertigstellungsstand des Objekts, dem rechtlichen Status der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und der Struktur des Geschäfts selbst. Genau aus diesem Grund macht es keinen Sinn, die Frage „Wann geht das Eigentum über?“ abstrakt zu stellen – die Antwort ist immer konkret.

Was der Käufer vor der Unterzeichnung klären sollte:

1. Wer ist als Eigentümer des Grundstücks und des im Bau befindlichen Objekts eingetragen? — wird anhand der Daten aus dem öffentlichen Register überprüft.
2. Was genau erwirbt der Käufer gemäß dem Vertrag? — eine bezugsfertige Wohnung, einen Anspruch oder etwas anderes.
3. Welche Rechte, Pflichten oder Beschränkungen, die in einem bestimmten Rechtsgeschäft vorgesehen sind, können im öffentlichen Register eingetragen werden? bis zur endgültigen Abrechnung.
4. Wenn im Vertrag die Einreichung von Unterlagen zur Eintragung des Eigentumsrechts vorgesehen ist auf den Käufer.
5. Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? — vollständige Bezahlung und Inbetriebnahme des Hauses – beide Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein.

Die Nationale Agentur für das öffentliche Register Georgiens (NAPR) veröffentlicht offizielle Musterverträge, darunter Kaufvertrag über eine Immobilie mit Ratenzahlung (Kaufvertrag für Immobilien mit Ratenzahlung) sowie ein Vertrag, der gleichzeitig eine Hypothek und eine Ratenzahlung vorsieht. Dies bestätigt, dass solche Geschäfte eine etablierte Rechtsform haben. Sie können diese auf der offiziellen Website der NAPR im Bereich „Musterdokumente“.
Musterdokumente der NAPR

Die Eintragung von Immobilienrechten im NAPR ist eine kostenpflichtige Dienstleistung. Stand August 2026 gelten gemäß den NAPR-Tarifen folgende Gebühren: Standard-Eintragung (4 Werktage) – 150 GEL, beschleunigte Eintragung (1 Werktag) – 270 GEL, Eintragung am Tag der Antragstellung – 350 GEL. Vor Abschluss einer Transaktion sollten die aktuellen Fristen und Kosten für die Eintragung auf der offiziellen Website des NAPR im Bereich „Fristen und Kosten der Dienstleistungen“.
Fristen und Kosten für die Eintragung von Immobilien im NAPR

Die wichtigste Frage bei einer Ratenzahlung lautet nicht nur „Wie hoch ist die monatliche Rate?“, sondern „Welche Rechte erhält der Käufer nach Unterzeichnung des Vertrags und was wird bis zur vollständigen Begleichung im öffentlichen Register eingetragen?“.

Was muss im Vertrag stehen?

Der Vertrag ist eines der wichtigsten Dokumente einer Transaktion, muss jedoch im Zusammenhang mit den Einträgen im öffentlichen Register und dem rechtlichen Status des Objekts bewertet werden. Die wesentlichen Bedingungen der Transaktion und die Zusagen, auf die der Käufer zählt, müssen ausdrücklich im Vertrag und in dessen Anhängen festgehalten werden.

Im Folgenden finden Sie eine Liste von Bedingungen, die sinnvollerweise geprüft und im Vertrag festgehalten werden sollten. Nicht alle Punkte sind gesetzlich gleichermaßen geregelt, doch die Aufnahme jedes einzelnen Punktes verringert das Risiko von Meinungsverschiedenheiten:

1. Genaue Beschreibung des Objekts — Adresse, Wohnungsnummer, Etage, Hausnummer.
2. Bereich — Gesamt- und Wohnfläche, Vorgehensweise bei Abweichungen der tatsächlichen Fläche.
3. Ausstattung und Verarbeitung — Was ist im Preis inbegriffen und was nicht?
4. Gesamtpreis — der Gesamtbetrag, zu dessen Zahlung sich der Käufer verpflichtet.
5. Vertragswährung — worin der Preis festgelegt wird und worin die tatsächliche Zahlung erfolgt.
6. Höhe und Fälligkeit der ersten Rate — Datum und Art der Einzahlung.
7. Zahlungsplan — die genauen Daten und Beträge jeder Zahlung.
8. Akzeptierte Zahlungsarten — Banküberweisung, Bargeld, Sonstiges.
9. Verfahren zur vorzeitigen Rückzahlung — Ist das möglich? Hat das Auswirkungen auf den Preis oder den Rabatt?
10. Strafen und Verzugszinsen — Höhe, Berechnungsweise, zinsfreier Zeitraum.
11. Frist für die Übergabe des Objekts — ein bestimmtes Datum oder ein bestimmter Zeitraum.
12. Folgen der Verzögerung beim Bau — Was passiert, wenn die Wohnung später vermietet wird?
13. Gründe für die Kündigung des Vertrags — auf Initiative jeder der Parteien.
14. Rückerstattungsbedingungen — in welchem Zeitraum, in welchem Umfang und unter welchen Bedingungen.
15. Folgen eines Zahlungsverzugs seitens des Käufers — wann der Bauträger das Recht zur Kündigung hat.
16. Möglichkeit, den Zeitplan zu ändern — ob im Einvernehmen der Parteien oder nicht.
17. Abtretung von Rechten — Kann der Käufer die Wohnung verkaufen, bevor er den Kaufpreis vollständig beglichen hat?
18. Zeitpunkt der Übergabe des Gegenstands an den Käufer — Übergabeprotokoll, Fristen.
19. Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen zur Eintragung des Eigentumsrechts — Bedingungen und Verfahren.
20. Streitbeilegung — Zuständigkeit, Verfahren zur Beilegung von Streitigkeiten.

Vor der Unterzeichnung empfiehlt es sich außerdem, den Artikel zum Thema „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„.

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Es kommt in der Praxis tatsächlich vor, dass ein Käufer eine Zahlung nicht rechtzeitig leistet. Die Lebensumstände ändern sich, und es ist wichtig, die Folgen im Voraus zu erkennen – noch vor Vertragsunterzeichnung und nicht erst nach dem ersten Zahlungsverzug.

Die konkreten Folgen eines Zahlungsverzugs richten sich weitgehend nach dem Vertrag, wobei der Vertrag jedoch unter Berücksichtigung der georgischen Rechtsordnung anzuwenden ist. Daher müssen vor der Unterzeichnung nicht nur die Höhe der Vertragsstrafe und die Kündigungsgründe geprüft werden, sondern auch die Zulässigkeit der entsprechenden Bestimmungen im Rahmen des anwendbaren Rechts. Keine Vertragsbestimmung gilt völlig losgelöst vom Gesetz.

Mögliche Folgen, sofern diese im Vertrag vorgesehen sind:

• Berechnung Geldbuße oder Geldstrafe für jeden Tag des Zahlungsverzugs.
• Aufschubfrist — einige Tage, in denen die Sanktionen nicht gelten.
• Anforderung die Schulden begleichen innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
• Kündigung des Vertrags bei längerem oder wiederholtem Zahlungsverzug.
• Sofern dies vertraglich vorgesehen und nach geltendem Recht zulässig ist — Einbehaltung der vereinbarten Beträge oder eine andere Regelung für die Abrechnung im Falle einer Kündigung.
• Anpassung des Zeitplans im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien – sofern der Bauträger dazu bereit ist.

Die praktische Aufgabe des Käufers ist es, — all diese Szenarien im Voraus zu klären, solange die Verhandlungsposition stark ist.

Was Sie den Bauträger vor Vertragsunterzeichnung fragen sollten:

• Was passiert, wenn die Zahlung 5 Tage verspätet ist? Oder 30 Tage?
• Gibt es eine Nachfrist ohne Strafgebühren?
• Ist es möglich, den Zahlungstermin zu verschieben, wenn man dies im Voraus ankündigt?
• Ist es möglich, die Höhe der Zahlung vorübergehend zu reduzieren?
• Wird die erste Rate bei Vertragsrücktritt zurückerstattet?
• Wie wird der Rückerstattungsbetrag berechnet?
• In welchem Zeitraum wird das Geld bei einer Kündigung ausgezahlt?

Die Antworten auf diese Fragen müssen im Vertrag festgehalten werden. Wenn der Bauträger keine Antwort geben kann oder ausweicht, ist das ein Warnsignal.

Ratenzahlung, Hypothek oder vollständige Bezahlung

Die drei Instrumente dienen unterschiedlichen Zwecken und eignen sich für verschiedene Käufergruppen. Keines davon ist in jeder Hinsicht das beste.

Tabelle 3: Ratenzahlung vs. Hypothek vs. vollständige Bezahlung

Die Kreditvergabe an Privatpersonen in Georgien wird von der Nationalbank reguliert, unter anderem hinsichtlich der Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Weitere Informationen zur Aufsichtspolitik finden Sie auf der Website Nationalbank von Georgien. Die Anforderungen der Aufsichtsbehörde gelten für Banken und lassen sich nicht automatisch auf die kommerziellen Ratenzahlungsvereinbarungen des Bauträgers übertragen.

Die korrekte Schlussfolgerung aus dem Vergleich:

• Ratenzahlung Dies könnte für Käufer geeignet sein, die bereits jetzt über einen Teil des Kaufpreises verfügen und in der Lage sind, den Restbetrag innerhalb der im Programm vorgesehenen Frist ohne Bankkredit zu begleichen.
• Hypothek kann sinnvoller sein, wenn ein langer Finanzierungshorizont – mehrere Jahre – erforderlich ist, erfordert jedoch die Durchlaufen der banküblichen Verfahren. Weitere Informationen finden Sie im Artikel „Hypothek in Georgien für Ausländer„.
• Vollständige Bezahlung kann dem Käufer zusätzliche Verhandlungsmacht beim Preis verschaffen, erfordert jedoch die sofortige Zahlung des gesamten Betrags.

Was man in verschiedenen Situationen wählen sollte

Die Entscheidung sollte nicht nach dem Grundsatz „Ratenzahlung ist besser als eine Hypothek“ getroffen werden, sondern unter Berücksichtigung der Finanzierungsdauer, der Gesamtkosten, der Höhe des verfügbaren Kapitals und der mit dem jeweiligen Objekt verbundenen Risiken.

Sie wissen nicht, wofür Sie sich entscheiden sollen – Ratenzahlung oder Hypothek?

Sie müssen sich nicht unbedingt schon vor der Auswahl einer Wohnung für eine Zahlungsweise entscheiden. Teilen Sie uns Ihr Budget, die Höhe der möglichen Anzahlung und die für Sie angenehme monatliche Rate mit. Wir vergleichen Projekte mit Ratenzahlung und geeignete Alternativen und zeigen Ihnen die vollständige Zahlungsstruktur auf.

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Risiken beim Kauf auf Raten

Eine Ratenzahlung durch den Bauträger ermöglicht es, die Zahlung über einen längeren Zeitraum zu verteilen, ist jedoch nicht ohne Risiken. Es ist wichtig, diese Risiken systematisch zu bewerten – nicht erst nach Vertragsunterzeichnung, sondern bereits in der Phase der Projektauswahl.

Baurisiko

Eine Verzögerung bei der Übergabe des Hauses ist eines der wesentlichen Risiken beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie. Das Haus kann später als angekündigt übergeben werden, oder es können Änderungen an den Grundrissen oder der Ausstattung vorgenommen werden. Der Vertrag muss klar regeln, was im Falle einer Verzögerung geschieht und welche Rechte dem Käufer daraus zustehen.

Risiko des Bauträgers

Die finanzielle Lage des Bauträgers, die bisher fertiggestellten Projekte, das Vorliegen von Rechten an dem Grundstück sowie das Fehlen von Belastungen für das Projekt – all dies muss vor der ersten Zahlung überprüft werden. Der georgische Markt zieht verschiedene Akteure an, darunter sowohl große Unternehmen mit langjähriger Geschichte als auch weniger erfahrene Bauträger.

Vertragsrisiko

Unklare Formulierungen im Vertrag, unausgewogene Vertragsstrafen zugunsten des Bauträgers, unklare Regelungen zur Rückerstattung – all dies kann bei jeder Abweichung vom Plan zu ernsthaften Problemen führen. Die Bedingungen müssen konkret und verständlich sein.

Währungsrisiko

Die Preise auf dem georgischen Immobilienmarkt werden häufig in US-Dollar angegeben; die Vertragswährung, die Abrechnungsmodalitäten und die Währung der tatsächlichen Zahlung müssen jedoch für jedes einzelne Geschäft überprüft werden. Wenn die Einnahmen und Verpflichtungen des Käufers in unterschiedlichen Währungen angegeben sind, kann eine Wechselkursschwankung die tatsächliche finanzielle Belastung erheblich verändern. Es ist unmöglich, den Kurs vorherzusagen, aber dieser Faktor muss berücksichtigt werden.

Risiko für das eigene Budget

Die erste Rate ist nur der Anfang. Der Käufer sollte realistisch einschätzen, ob er die Zahlungen über die gesamte Laufzeit hinweg leisten kann, unter Berücksichtigung von Renovierungskosten, Einrichtungskosten, der Eintragung der Eigentumsrechte und weiterer Kosten für den Unterhalt der Immobilie.

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So überprüfen Sie die Immobilie und den Bauträger

Die Prüfung ist keine reine Formalität, sondern ein unverzichtbarer Bestandteil des Kaufs. Dies gilt insbesondere bei einer Ratenzahlung: Der Käufer bindet sich für die gesamte Laufzeit der Zahlungen an das Projekt und den Bauträger.

Praktischer Ablauf:

1. Informationen über die juristische Person des Bauträgers einholen — Vollständige Bezeichnung, Registrierungsnummer, Unternehmensgeschichte.
2. Die Rechte an einem Grundstück prüfen — wer der Eigentümer oder Mieter ist und ob Belastungen, Einschränkungen oder Pfandrechte bestehen.
3. Daten des öffentlichen Registers überprüfen — eingetragene Rechte, Beschränkungen und Belastungen des Objekts.
4. Die Genehmigungsunterlagen prüfen — Baugenehmigung, Übereinstimmung des Entwurfs mit den Vorgaben.
5. Die abgeschlossenen Projekte des Bauträgers ansehen — Wurden sie tatsächlich abgegeben und in welchem Zeitraum?
6. Die im Vertrag beschriebene Wohnung mit den Planungsunterlagen abgleichen — Grundriss, Fläche, Etage.
7. Den Vertrag und den beigefügten Zahlungsplan prüfen — auf die Einhaltung mündlicher Vereinbarungen.
8. Die Ausführungsspezifikation festlegen — Was genau ist im Preis enthalten?
9. Sich von der Transparenz der Übergabefristen überzeugen — wenn die Verpflichtung des Bauträgers gemäß dem Vertrag eintritt.
10. Das Verfahren zur Eintragung von Rechten erläutern — bis zur ersten Zahlung, nicht danach.

Möchten Sie eine Immobilie in Georgien finden, die Ihrem Budget und Ihren Zahlungswünschen entspricht? Beantworten Sie bitte einige Fragen, und das Team von The Residence wird die Auswahl auf Projekte eingrenzen, deren Ratenzahlungsbedingungen genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.

So kaufen Sie eine Wohnung in Georgien auf Raten: Schritt für Schritt

Schritt 1. Legen Sie Ihr Budget fest. Legen Sie die Höhe der Anzahlung, die zulässige monatliche Rate und die Rücklage fest.

Schritt 2. Wählen Sie die Projekte aus. Vergleichen Sie nicht nur die Wohnungen, sondern auch die Bauzeit, die Höhe der Anzahlung und den gesamten Zeitplan.

Schritt 3. Holen Sie zwei Angebote ein. Erfahren Sie, wie viel dieselbe Wohnung bei Ratenzahlung und bei vollständiger Bezahlung kostet.

Schritt 4. Fordern Sie einen vollständigen Zahlungsplan an. Darin müssen alle Daten, Beträge und eine eventuelle Abschlusszahlung aufgeführt sein.

Schritt 5. Überprüfen Sie das Objekt und den Verkäufer. Prüfen Sie die Daten aus dem öffentlichen Register, die Rechte an dem Grundstück, etwaige Belastungen sowie die Projektunterlagen.

Schritt 6. Überprüfen Sie den Vertrag. Besonderes Augenmerk gilt der Eintragung des Rechts, der Übertragungsfrist, dem Verzug, der Kündigung, der Rückerstattung und der Abtretung.

Schritt 7. Unterzeichnen Sie den Vertrag und leisten Sie die Zahlungen gemäß den darin festgelegten Bestimmungen.

Schritt 8. Halten Sie den Zeitplan ein. Bewahren Sie die Belege für jede Zahlung auf.

Schritt 9. Nehmen Sie die Wohnung in Empfang. Überprüfen Sie, ob das Objekt dem Vertrag und der Leistungsbeschreibung entspricht.

Schritt 10. Lassen Sie das Eigentumsrecht gemäß den im Vertrag festgelegten Bestimmungen eintragen.

Die konkrete Vorgehensweise kann variieren, je nachdem, ob es sich um eine fertige oder eine im Bau befindliche Wohnung handelt und wann der Vertrag die staatliche Eintragung des entsprechenden Rechts vorsieht.

Ratenzahlung für Ausländer

Der Markt für Neubauten in Georgien richtet sich unter anderem an ausländische Käufer, und viele Bauträger arbeiten mit Bürgern anderer Staaten zusammen. Ausländer können in der Regel Wohnungen und andere Immobilien, die keinen besonderen Beschränkungen unterliegen, erwerben und registrieren lassen. Für landwirtschaftliche Flächen gelten gesonderte Vorschriften — Diese Frage sollte im Einzelfall in Bezug auf das jeweilige Objekt geklärt werden.

Die konkreten Anforderungen an ausländische Käufer werden vom Bauträger im Rahmen seiner Geschäftspolitik festgelegt. Man kann nicht behaupten, dass alle Projekte mit Nichtansässigen zu absolut identischen Bedingungen zusammenarbeiten.

Zur Identifizierung eines ausländischen Käufers werden Dokumente herangezogen, die im Rahmen des entsprechenden Registrierungsverfahrens anerkannt werden. Die konkrete Liste ist im NAPR oder bei dem begleitenden Rechtsanwalt zu erfragen.

Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Zahlungsweg über die Bank gewidmet werden. Bei einer internationalen Überweisung eines hohen Betrags ist die Bank berechtigt, im Rahmen der AML/KYC-Prüfung zusätzliche Unterlagen anzufordern, darunter Angaben zur Herkunft der Mittel und zum wirtschaftlichen Hintergrund der Transaktion. Dies ist keine Besonderheit Georgiens, sondern gängige internationale Praxis. Es ist ratsam, die Anforderungen im Voraus zu klären und nicht erst zum Zeitpunkt der Überweisung der ersten Rate.

Weitere Informationen zur Praxis internationaler Übersetzungen finden Sie im Artikel „Wie überweise ich Geld nach Georgien, um dort eine Immobilie zu kaufen?„.

Welche Unterlagen benötigt ein ausländischer Käufer möglicherweise?

Der genaue Umfang der Unterlagen hängt von der Struktur des Geschäfts, dem Verkäufer, der Art der Unterzeichnung der Dokumente und dem Zahlungsweg ab. In der Praxis sollte sich der Käufer im Voraus darauf einstellen, dass möglicherweise folgende Unterlagen erforderlich sein könnten:

• Ausweisdokument;
• Dokumente und Angaben, die zur Identifizierung der Vertragspartei erforderlich sind;
• Vollmacht – falls ein Bevollmächtigter handelt;
• Übersetzung eines ausländischen Dokuments ins Georgische, sofern dies für ein bestimmtes Verfahren erforderlich ist;
• Dokumente, die die Bank bei der Durchführung einer Zahlung und bei der AML/KYC-Prüfung anfordert.

Handelt der Käufer über einen Bevollmächtigten, werden die Form der Vollmacht und das Verfahren zur Anerkennung eines außerhalb Georgiens ausgestellten Dokuments gesondert geprüft.

Es gibt keine allgemeingültige Liste von Unterlagen für alle Ratenzahlungsvereinbarungen: Die geschäftlichen Anforderungen des Bauträgers und die Anforderungen für die staatliche Registrierung oder die Bank sind unterschiedliche Dinge.

Wird eine Einkommensbescheinigung benötigt?

Bei einer direkten Ratenzahlung vergibt der Bauträger keinen Bankkredit, weshalb die Anforderungen der Bank für die Gewährung eines Hypothekendarlehens auf ein solches Geschäft automatisch nicht zutreffen.

Allerdings ist dies Das bedeutet nicht, dass eine Ratenzahlung immer ohne jegliche Bonitätsprüfung des Käufers gewährt wird.. Der Bauträger kann eigene Anforderungen an die Unterlagen stellen, und die Bank ist berechtigt, bei der Überweisung die erforderlichen AML/KYC-Prüfungen durchzuführen.

Daher sollten Sie vor der Buchung noch einmal gesondert klären:

• Welche Unterlagen verlangt der Bauträger?;
• Ist ein Nachweis über die Herkunft der Mittel erforderlich?;
• Welche Unterlagen könnte die Bank benötigen?;
• Kann man von einem ausländischen Konto aus bezahlen?

Kann man eine Wohnung aus der Ferne kaufen?

Einzelne Schritte des Geschäfts können aus der Ferne abgewickelt werden, und in manchen Fällen wird der gesamte Vorgang über einen Bevollmächtigten abgewickelt. Der konkrete Ablauf hängt von den Unterlagen, den Befugnissen des Bevollmächtigten, den Anforderungen des Bauträgers und der Art der Registrierung ab.

Auswahl der Objekte Dies kann per Video-Besichtigung oder virtueller Tour organisiert werden. Die Unterlagen – Projektunterlagen, Eigentumsnachweise für das Grundstück, Mustervertrag – können ebenfalls aus der Ferne eingesehen werden.

Unterzeichnung des Vertrags Bei einem Ferngeschäft wird dies häufig über einen Bevollmächtigten abgewickelt. Um eine ausländische Vollmacht in Georgien verwenden zu können, muss geprüft werden, wie Dokumente, die in dem jeweiligen Land ausgestellt wurden, anerkannt werden. Je nach geltender internationaler Regelung kann ein Apostille oder eine konsularische Beglaubigung erforderlich sein, und für die Verwendung des Dokuments bei georgischen Behörden ist eine Übersetzung ins Georgische erforderlich.

Banküberweisung — eine der gängigen Zahlungsmethoden bei Fernabsatzgeschäften. Es ist wichtig, die Zahlungsdaten und den Verwendungszweck im Voraus abzustimmen.

So vergleicht man zwei Ratenzahlungsangebote

Nehmen wir an, ein Käufer hat die Wahl zwischen zwei Projekten. Beide werden als „0% Ratenzahlung“ beworben. Was soll er vergleichen?

Projekt A — Wohnung für $100.000, Anzahlung 20%, Laufzeit 24 Monate, ohne Angabe eines Zinssatzes.

Projekt B — Wohnung für $96.000 bei vollständiger Bezahlung, $102.000 bei Ratenzahlung, Anzahlung 30%, Laufzeit 36 Monate.

Auf den ersten Blick erscheint Projekt A attraktiver – der Preis ist niedriger, die Anzahlung geringer. Doch das ist nur ein oberflächlicher Vergleich.

Bei Projekt B liegt der Preis bei Ratenzahlung ($6 000) über dem Preis bei vollständiger Bezahlung. Für den Käufer stellt dieser Unterschied einen zusätzlichen Kostenfaktor bei der Wahl der Ratenzahlung dar, auch wenn sich aus diesen Zahlen die interne Preisstruktur des Bauträgers nicht ableiten lässt. Beim Projekt A muss geklärt werden: Ist bei vollständiger Bezahlung ein Rabatt vorgesehen? Falls ja – wie hoch ist dieser und ändert sich dadurch die wirtschaftliche Gesamtbilanz der Transaktion?

Man kann nicht behaupten, dass Programm A nur deshalb besser ist, weil es „ohne Aufschlag“ ist, oder dass B nur deshalb schlechter ist, weil der Preis bei Ratenzahlung höher ist. Man muss die Gesamtkosten, die Ausstiegsbedingungen, die rechtliche Struktur und die Liquidität des Objekts vergleichen.

Tabelle 4. Checkliste zum Vergleich zweier Ratenzahlungspläne

Alle Zahlen sind fiktiv und dienen lediglich der Veranschaulichung der Methode.

In der Tabelle sind viele Zellen bewusst frei gelassen: Für eine echte vergleichende Analyse muss jeder Punkt mit den Daten eines konkreten Projekts ausgefüllt werden. Genau darin besteht die Entscheidungsmethodik – ein systematischer und kein intuitiver Ansatz.

Ratenzahlung als Instrument und nicht als Marketing-Schlagwort

Ratenzahlungen sind in den Angeboten georgischer Bauträger häufig anzutreffen. Sie ermöglicht eine zeitliche Staffelung der Zahlungen, ist jedoch nicht risikofrei – und kann eine geeignete Zahlungsweise sein, vorausgesetzt, der Käufer ist in der Lage, den Zahlungsplan einzuhalten, und der Vertrag sowie die rechtliche Struktur der Transaktion wurden zuvor geprüft.

Vor der Unterzeichnung sollten Sie sich selbst einige Fragen stellen: Wie hoch ist der Gesamtbetrag der Zahlungen unter Berücksichtigung aller Raten? Was genau ist im öffentlichen Register auf den Käufer eingetragen oder wird dort eingetragen? Was passiert, wenn sich eine Zahlung verzögert? Gibt es eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben – Reparaturen, Einrichtung, Instandhaltung?

Den konkreten Ratenkaufvertrag, das Verfahren zur Registrierung des im Bau befindlichen Objekts, die Sanktionen bei Zahlungsverzug und die Vorgehensweise bei der Erteilung einer Vollmacht sollten Sie im Hinblick auf das jeweilige Geschäft mit einem georgischen Rechtsanwalt abklären.

Das Wichtigste, was man daraus mitnehmen sollte: Man sollte nicht das Wort „Ratenzahlung“ bewerten, sondern die konkrete Kombination aus Preis, Zahlungsplan, Vertrag, Bauphase und Risiken. Zwei Projekte mit identischer Beschreibung können sich hinsichtlich der tatsächlichen wirtschaftlichen Bedingungen der Transaktion und der rechtlichen Absicherung des Käufers erheblich unterscheiden.

Das Team von „The Residence“ ist auf dem georgischen Immobilienmarkt tätig – in Batumi, Tiflis, Gonio und anderen Standorten – und hilft dabei, Projekte unter Berücksichtigung der Ratenzahlungsbedingungen, des Baufortschritts und der rechtlichen Struktur der Transaktion zu vergleichen.