Kauf einer Bestandsimmobilie in Georgien

Wenn Sie eine bezugsfertige Wohnung in Georgien kaufen möchten – also eine, die Sie besichtigen, deren Zustand Sie beurteilen und in die Sie nach der Abwicklung einziehen können –, bewegen Sie sich auf dem Sekundärmarkt. Der Kauf einer Bestandsimmobilie in Georgien umfasst mehrere aufeinanderfolgende Schritte: Auswahl der Immobilie, Überprüfung der Angaben im öffentlichen Register, rechtliche Prüfung der Unterlagen des Verkäufers, Besichtigung der Wohnung, Vereinbarung der Zahlungsbedingungen, Unterzeichnung des Kaufvertrags, staatliche Eintragung des Eigentumsrechts und Abnahme der Wohnung. Ausländische Staatsbürger sind grundsätzlich berechtigt, Wohnungen in Georgien zu erwerben; jedoch müssen die jeweilige Immobilie und der Verkäufer vor jeder Geldüberweisung überprüft werden.

Der Sekundärmarkt besticht durch seine Transparenz: Die Wohnung existiert bereits und kann besichtigt werden. Gleichzeitig gibt es hier jedoch auch Besonderheiten – die Eigentumsgeschichte, mögliche Belastungen, bauliche Mängel und Risiken bei der Abrechnung. In diesem Leitfaden wird der gesamte Weg von der Auswahl der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe erläutert.

Kauf einer Gebrauchtwohnung in Georgien: Das Wichtigste in einer Minute

Ein ausländischer Käufer kann in der Regel eine bezugsfertige Wohnung in Georgien erwerben. Für den Kauf muss der eingetragene Eigentümer und die Immobilie über das NAPR überprüft, der Vertrag und die Zahlungsmodalitäten abgestimmt, die Eigentumsübertragung registriert und die Wohnung anhand der Übergabeurkunde übernommen werden.

Die von NAPR angegebenen Fristen beziehen sich auf die Registrierungsdienstleistung und nicht auf den gesamten Transaktionsvorgang. Die Prüfung der Unterlagen, die Bankabwicklung und die Übergabe der Wohnung können zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.

Die Preise wurden auf der offiziellen Website bestätigt NAPR.

Was gilt als Zweitimmobilie?

Im Rahmen dieses Artikels bezeichnen wir als „Gebrauchtwohnung“ eine bezugsfertige Wohnung, die vom derzeitigen Eigentümer weiterverkauft wird. Wichtig zu wissen: Die bloße Eintragung eines Rechts reicht nicht aus, um automatisch das Marktsegment zu bestimmen. Prüfen Sie den Status des Gebäudes und der Immobilie, des Verkäufers sowie des Vertragsgegenstands – genau diese Faktoren bestimmen, mit welchem Markt Sie es zu tun haben.

Der Begriff „Sekundärmarkt“ bedeutet nicht zwangsläufig ein altes Haus aus der Sowjetzeit. Eine bezugsfertige Wohnung in einem neuen Wohnkomplex, der vor drei Jahren fertiggestellt wurde und vom eingetragenen Eigentümer weiterverkauft wird, gehört ebenfalls zum Sekundärmarkt. Wenn der Verkäufer die Rechte aus einem Vertrag über ein im Bau befindliches Objekt überträgt, kann die rechtliche Ausgestaltung des Geschäfts anders sein.

Dieser Unterschied ist von praktischer Bedeutung. Ein Kauf auf dem Sekundärmarkt bedeutet, dass die Immobilie bereits registriert ist, über einen Katastercode verfügt, die Rechtsverhältnisse bei der Nationalen Agentur für das öffentliche Register Georgiens (NAPR) überprüft werden können und die Übertragung des Eigentums nach dem Standardverfahren erfolgt: Vertrag plus staatliche Registrierung.

Bestandswohnungen und Neubauten: Ein Vergleich

Vor- und Nachteile von Zweitwohnungen

Der größte Vorteil einer Wohnung aus dem Bestandsmarkt ist die Möglichkeit, das, was Sie kaufen, vor der Zahlung zu begutachten. Sie sehen keine Renderbilder, sondern echte Fenster, Wände und die Haustechnik. Sie können durch das Eingangsgebäude gehen, sich den Hof ansehen, mit den Nachbarn sprechen und beurteilen, ob der Aufzug funktioniert und wie das Haus instand gehalten wird. Die tatsächliche Infrastruktur des Viertels – Geschäfte, Verkehrsmittel, Parkplätze – ist bereits vorhanden und lässt sich vor Ort überprüfen, statt nur auf einer Karte.

Ein weiterer praktischer Vorteil ist die Schnelligkeit. Nach Unterzeichnung des Vertrags, Eintragung des Eigentumsrechts sowie der tatsächlichen Übergabe einer leerstehenden und bezugsfertigen Wohnung können Sie einziehen oder mit den Vorbereitungen für die Vermietung beginnen. Die Höhe der Mieteinnahmen hängt dabei von der Nachfrage, dem Zustand der Immobilie, den Bedingungen des laufenden Mietvertrags und den Verwaltungskosten ab. Wenn der Verkäufer bereit ist, über den Preis zu verhandeln, und die Immobilie bereits seit längerer Zeit auf dem Markt ist, besteht ein realistischer Verhandlungsspielraum.

Auch auf dem Sekundärmarkt lässt sich die tatsächliche Mietnachfrage ermitteln: Anhand von Anzeigen und über die Verwaltungsgesellschaften lässt sich feststellen, wie aktiv Wohnungen gerade in diesem Haus vermietet werden.

Auch die Nachteile sind erheblich. Verborgene technische Probleme stellen das Hauptrisiko auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt dar. Veraltete Versorgungsleitungen, nicht angemeldete Umbauten, Spuren von Wasserschäden unter frischem Putz, ausstehende Nebenkosten. Die Eigentumsgeschichte kann undurchsichtig sein: mehrere Eigentumsübergänge, Erbschaften, mögliche Streitigkeiten. Die begrenzte Auswahl an Grundrissen und die Notwendigkeit eines zusätzlichen Budgets für Renovierungsarbeiten sind weitere Argumente gegen den Kauf.

Für wen eignet sich eine Gebrauchtimmobilie am besten?

• Für alle, die schnell einziehen möchten und nicht bereit sind, auf die Fertigstellung zu warten.
• Für Käufer, denen es besonders wichtig ist, die Wohnung vor der Bezahlung zu besichtigen.
• Für Investoren, die sich unmittelbar nach der Beurkundung auf die Vermietung vorbereiten möchten.
• Für diejenigen, die sich für ein bestimmtes Haus oder eine bestimmte Straße entscheiden und nicht nur für ein Stadtviertel.
• Käufer mit einem festen Budget, die über den Preis verhandeln möchten.
• Für Menschen, die eine bereits bestehende Infrastruktur und bekannte Nachbarn schätzen.

Die Entscheidung zwischen dem Sekundär- und dem Primärmarkt hängt vom jeweiligen Objekt, dem Preis, den Kaufzielen und der Risikobereitschaft bei den einzelnen Optionen ab. Eine allgemeingültige Antwort gibt es hier nicht.

So suchen Sie eine Gebrauchtwohnung und vergleichen Anzeigen

Beginnen Sie mit Ihrem Budget, dem Kaufziel und den unverzichtbaren Anforderungen an die Immobilie. Beschränken Sie sich nicht auf Fotos: Klären Sie, ob die Wohnung bezugsfertig ist, wer der eingetragene Eigentümer ist, ob es Mieter gibt und ob die Möbel im Preis inbegriffen sind.

Die Anzeigen können auf den Plattformen MyHome.ge und SS.ge sowie über Immobilienagenturen eingesehen werden. Der in der Anzeige angegebene Preis entspricht jedoch nicht unbedingt dem endgültigen Kaufpreis.

Wählen Sie für die Vorauswahl 5–10 Objekte aus und grenzen Sie die Liste anschließend auf 2–3 Wohnungen ein, die einer technischen und rechtlichen Prüfung unterzogen werden sollen. Dies ist eine empfohlene Vorgehensweise, jedoch keine zwingende Vorgabe.

Wo kann man eine Gebrauchtimmobilie kaufen?

Die Wahl des Standorts bestimmt unmittelbar, für welchen Zweck sich die Wohnung eignet und mit welchen Kosten Sie nach dem Kauf rechnen müssen.

Batumi — einer der vielfältigsten Märkte für Fertigwohnungen in Adscharien. Hier konzentriert sich ein erheblicher Teil des Angebots: Wohnungen am Meer, in der Altstadt, in den zentralen Stadtvierteln und entlang des Neuen Boulevards. In Batumi ist es besonders wichtig, auf die Luftfeuchtigkeit zu achten: Das Küstenklima begünstigt Schimmelbildung in schlecht belüfteten Räumen. In den touristischen Segmenten von Batumi kann die Nachfrage je nach Saison erheblich schwanken. Informieren Sie sich für ein konkretes Objekt über die monatlichen Buchungen, vergleichbare Angebote, die tatsächlichen Preise und die Verwaltungskosten.

Bei einer ganzjährigen Vermietung sollte man die Lage im Hinblick auf die Erreichbarkeit für Langzeitmieter bewerten: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Parkmöglichkeiten. Die Verwaltungsgesellschaften in Batumi arbeiten unterschiedlich, der Zustand der Gemeinschaftsräume hängt von der jeweiligen Wohnanlage ab.

Tiflis — Der Markt für Dauerwohnsitz und langfristige Vermietung. Die Hauptstadt bietet einen vielfältigeren Wohnungsbestand; die langfristige Nachfrage nach Mietwohnungen sollte je nach Stadtteil und Wohnungstyp separat bewertet werden. Alte Häuser in Vake oder im historischen Zentrum sind aufgrund ihrer Atmosphäre attraktiv, erfordern jedoch eine sorgfältige Überprüfung des Zustands der Decken, der Elektroinstallationen und der Versorgungsleitungen. Saburtalo ist ein moderneres Wohnviertel mit gut ausgebauter Infrastruktur. Bei der Wohnungssuche in Tiflis sind die Verkehrsanbindung, die Nähe zur U-Bahn und der Zustand der hausinternen Infrastruktur wichtige Faktoren.

Gonio und Umgebung — Ein Erholungsgebiet südlich von Batumi. Der Sekundärmarkt ist hier begrenzt, die Infrastruktur weniger gut ausgebaut. Immobilien in Gonio eignen sich für den privaten Urlaub oder zur saisonalen Vermietung, doch für einen dauerhaften Wohnsitz sollten die Verkehrsanbindung und die Erreichbarkeit von Dienstleistungen sorgfältig geprüft werden. Die Preisdaten für den Markt in Gonio sind lückenhaft: Orientieren Sie sich daher am besten an aktuellen Anzeigen und den Einschätzungen lokaler Experten.

Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt wird vom Nationalen Statistikamt Georgiens erfasst (Geostat), allerdings umfasst der Index historisch gesehen in erster Linie neue Wohnimmobilien in Tiflis. Eine Übertragung dieser Daten auf den Sekundärmarkt in Batumi oder Gonio ist ohne zusätzliche Analyse nicht möglich. Die tatsächlichen Transaktionspreise sollten am besten bei Fachleuten erfragt werden, die auf dem jeweiligen Markt tätig sind.

Weitere Informationen zu den Stadtteilen finden Sie im Artikel „Batumi: Überblick über Stadtviertel, Infrastruktur und Immobilienpreise„.

Wo kann man eine gebrauchte Wohnung kaufen?

Wie lässt sich feststellen, ob der Preis für eine Gebrauchtwohnung überhöht ist?

Vergleichen Sie die Wohnung nicht mit dem Durchschnittspreis in der Stadt, sondern mit ähnlichen Objekten in vergleichbaren Gebäuden und Lagen.

Ein Käufer prüft beispielsweise drei hypothetische Angebote:

Die Preise in der Tabelle sind fiktiv und dienen ausschließlich der Veranschaulichung der Berechnung.

Ein gleicher Preis pro Quadratmeter bedeutet nicht, dass der Kauf in gleichem Maße rentabel ist. Berücksichtigen Sie den Zustand der Wohnung, den rechtlichen Status, die Etage, die Aussicht aus dem Fenster, das Vorhandensein eines Aufzugs und von Parkplätzen sowie die Verwaltungskosten und die Notwendigkeit zusätzlicher Investitionen.

Um die Gesamtkosten zu berechnen, vergleichen Sie bitte:

Preis der Wohnung + Kosten für die Abwicklung + notwendige Renovierungsarbeiten + Möbel und Haushaltsgeräte + sonstige Kosten für die Vorbereitung.

Verwenden Sie die beworbene Rendite oder den Preis einer vergleichbaren Wohnung in einem anderen Stadtteil nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage.

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So überprüfen Sie den Zustand einer Wohnung

Man sollte nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das Haus begutachten. Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zwischen dem Sekundärmarkt und dem Kauf direkt beim Bauträger: Sie haben die Möglichkeit, das Objekt vor Ort zu besichtigen, und diese Gelegenheit sollten Sie voll und ganz nutzen.

Beginnen Sie mit den Gemeinschaftsräumen. Der Zustand des Eingangsbereichs, des Aufzugs, der Briefkästen und des Eingangsbereichs ist ein Indikator dafür, wie das Haus verwaltet wird. Sehen Sie sich die Fassade des Gebäudes an: Risse, abblätternder Putz oder deutliche Spuren von Wassereinbrüchen an den Dachrinnen können auf Probleme mit dem Dach oder den tragenden Konstruktionen hindeuten.

Prüfen Sie in der Wohnung zunächst die Luftfeuchtigkeit. In Batumi ist dies besonders wichtig: Das Küstenklima schafft günstige Bedingungen für Schimmelbildung in Räumen mit unzureichender Belüftung. Überprüfen Sie die Ecken der Räume, insbesondere im Bad und in der Küche, sowie die Bereiche hinter Möbeln und an den Fensterlaibungen. Ein kleiner Kondensfleck und schwarzer Schimmel an einer tragenden Wand sind Probleme unterschiedlicher Schwere. Bei jeglichen Zweifeln sollten Sie einen Fachmann zu Rate ziehen.

Fenster und Verglasung sind entscheidend für die Wärmedämmung und die Betriebskosten. Kunststoffprofile müssen auf festen Sitz, Rissfreiheit und einwandfreie Funktion der Beschläge überprüft werden.

Die Elektroinstallationen in Häusern aus den 1970er- bis 1990er-Jahren müssen häufig auf ihre Eignung für die heutigen Belastungen überprüft werden. Ob ein Austausch erforderlich ist und wie hoch die Kosten dafür sind, bestimmt ein Elektriker nach einer Begutachtung: Der konkrete Zustand hängt davon ab, ob bereits eine Sanierung durchgeführt wurde. Prüfen Sie, ob sich im Schaltschrank Fehlerstromschutzschalter befinden.

Überprüfen Sie die Wasserversorgung und die Kanalisation in der Praxis: Drehen Sie den Wasserhahn auf, prüfen Sie den Wasserdruck und vergewissern Sie sich, dass keine Undichtigkeiten vorhanden sind. Die Schalldämmung zwischen den Etagen ist ein wichtiger Faktor für das Wohnen und die Vermietung.

Vergleichen Sie den Grundriss mit den Angaben in den Unterlagen. Eine nicht registrierte Umgestaltung kann beim späteren Verkauf oder bei der Aufnahme einer Hypothek zu Problemen führen. Nicht jede Umgestaltung stellt einen Verstoß dar, doch eine nicht genehmigte Umgestaltung erfordert eine rechtliche Prüfung.

Checkliste für die Wohnungsbegehung

1. Zustand der Fassade: Risse, Spuren von Wassereinbrüchen, Schäden am Dach.
2. Eingangsbereich, Aufzug, Gemeinschaftsbereiche: Sauberkeit, technischer Zustand, Sicherheit.
3. Feuchtigkeit und Belüftung: Ecken, Wandschrägen, Badezimmer, Küche – Spuren von Schimmel oder Kondenswasser.
4. Fenster: Dichtheit, Beschläge, Zustand der Profile.
5. Elektrische Leitungen und Sicherungskasten: Vorhandensein von Schutzschaltern, sichtbare Anzeichen von Überhitzung oder veraltete Schutzvorrichtungen.
6. Wasserversorgung und Abwasserentsorgung: Druck, Undichtigkeiten, Zähler, Steigleitungen.
7. Heizung: Art der Anlage, Funktionsfähigkeit, gleichmäßige Wärmeverteilung.
8. Grundriss: Übereinstimmung mit den Unterlagen, Spuren von Wandversetzungen oder Abrissarbeiten.
9. Im Preis enthaltene Möbel und Geräte: Betriebszustand, Mängel.
10. Schallschutz: Geräusche von den Nachbarn, von der Straße und aus dem Aufzugsschacht.

Bei Zweifeln an der baulichen Sicherheit, bei schweren Rissen in tragenden Wänden oder hinsichtlich des Zustands der Haustechnik empfiehlt es sich, vor Vertragsunterzeichnung einen Fachmann für eine technische Begutachtung hinzuzuziehen.

Möchten Sie nicht selbst Dutzende von Wohnungen besichtigen?

Sagen Sie uns bitte, welche Wohnung Sie suchen: am Meer oder in einem Wohngebiet, zum dauerhaften Wohnen oder zur Vermietung. Wir helfen Ihnen gerne dabei, eine Auswahl zusammenzustellen, die Ihrem Budget und Ihren Anforderungen an den Zustand der Wohnung entspricht.

Eine Wohnung in Georgien finden

Was man den Verkäufer vor der Leistung einer Anzahlung fragen sollte

Antworten auf wesentliche Fragen sollten möglichst durch Unterlagen belegt und im Vertrag festgehalten werden.

Überprüfung der Unterlagen und des Eigentümers

Dies ist der wichtigste Abschnitt im Hinblick auf die Rechtssicherheit der Transaktion. Den Zustand der Wohnung können Sie selbst überprüfen; die Prüfung der Unterlagen sollten Sie jedoch besser unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts vornehmen.

Überprüfung über das öffentliche Register

Die Nationale Agentur für das öffentliche Register Georgiens (NAPR) ist eine staatliche Behörde, die die Rechte an Immobilien registriert. Vor jeder Geldüberweisung muss ein Auszug aus dem Register unter Angabe des Katastercodes der Immobilie angefordert werden. Der Auszug gibt Auskunft darüber, wer der eingetragene Eigentümer ist, welche Merkmale die Immobilie aufweist und – was besonders wichtig ist – ob Einträge zu Beschränkungen und Belastungen vorliegen.

So überprüfen Sie eine Wohnung selbst über NAPR

1. Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen die Kataster-Nummer der jeweiligen Wohnung mitzuteilen.
2. Besuchen Sie die offizielle Website NAPR.
3. Suchen Sie den Service zur Anforderung eines Auszugs aus dem öffentlichen Register und stellen Sie einen Antrag anhand der Objekt-ID.
4. Vergleichen Sie den Katastercode, die Adresse, die Fläche, die Zweckbestimmung und die Angaben zum Rechtsinhaber mit den Unterlagen des Verkäufers.
5. Prüfen Sie die Einträge zu Hypotheken, Pfändungen, Verboten, Verbindlichkeiten und anderen eingetragenen Beschränkungen.
6. Sollten die Angaben nicht übereinstimmen oder sollte der Kontoauszug einen unverständlichen Eintrag enthalten, legen Sie die Unterlagen bitte einem Anwalt vor, bevor Sie das Geld überweisen.
7. Erhalten Sie unmittelbar vor Abschluss der Transaktion noch einmal die aktuellen Informationen.

Der Auszug bestätigt die zum Zeitpunkt seiner Erstellung registrierten Angaben, ersetzt jedoch nicht die Überprüfung der Geschichte des Objekts, des Vertrags und des tatsächlichen Zustands der Wohnung.

Was ist zu tun, wenn bei der Wohnungsbegehung Mängel festgestellt werden:

Jeder Eintrag bezüglich einer Hypothek, einer Pfändung, eines Veräußerungsverbots, eines Rechtsanspruchs oder einer sonstigen Beschränkung muss gesondert geprüft werden. Die Möglichkeit der Veräußerung und die Folgen für den Käufer hängen von der Art des Eintrags, den gesetzlichen Bestimmungen und den Vereinbarungen mit den betroffenen Parteien ab. Der Verkauf einer Wohnung hebt eine eingetragene Hypothek nicht automatisch auf. Bleibt die Belastung bestehen, erwirbt der Käufer die Immobilie mit der Hypothek; dies bedeutet jedoch nicht, dass er automatisch die persönlichen Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber der Bank übernimmt. Die Modalitäten zur Tilgung der Schulden und zur Löschung der Hypothek müssen mit dem Kreditgeber abgestimmt und vor Abschluss des Geschäfts schriftlich festgehalten werden.

Fordern Sie einen aktuellen Auszug an – nicht den von gestern und auch nicht den, den der Verkäufer Ihnen vorlegt. Eine Belastung kann innerhalb weniger Tage eingetragen und wieder aufgehoben werden.

Der Auszug enthält Angaben zu den zum Zeitpunkt seiner Erstellung eingetragenen Rechten und Beschränkungen. Er garantiert nicht, dass keine nicht eingetragenen Ansprüche, Rechtsstreitigkeiten oder sonstigen Umstände vorliegen, die das Geschäft beeinflussen könnten. Überprüfen Sie gegebenenfalls die Eigentumsnachweise und die Geschichte der Immobilie separat. Der Auszug allein ersetzt keine umfassende rechtliche Prüfung.

Weitere Informationen zur Arbeit mit NAPR und zur Überprüfung von Objekten finden Sie im Artikel „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„.

Unterlagen des Verkäufers

Die Überprüfung des Verkäufers ist ein eigenständiger und nicht minder wichtiger Schritt. Beginnen Sie mit der Identitätsprüfung: Die Angaben im Reisepass müssen mit den im Register eingetragenen Daten des Rechteinhabers übereinstimmen.

Es ist von Bedeutung, auf welcher Grundlage der Verkäufer die Wohnung erworben hat – Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Gerichtsurteil. Eine geerbte Wohnung kann Gegenstand von Streitigkeiten zwischen den Erben sein, über die der Verkäufer schweigt. Das Recht, das auf einem Gerichtsurteil beruht, sollte gesondert überprüft werden.

Handelt der Verkäufer über einen Bevollmächtigten, muss das Original oder eine ordnungsgemäß beglaubigte Kopie angefordert und deren Gültigkeit sowie die Befugnis für das jeweilige Geschäft und die Entgegennahme des Geldes überprüft werden. Bei Zweifeln sollten Sie sich direkt an den Vollmachtgeber wenden.

Wurde die Wohnung vom Verkäufer während der Ehe erworben, bestehen möglicherweise Ansprüche des Ehepartners auf das gemeinsam erworbene Vermögen. Die rechtliche Situation des Vermögens und die konkreten Umstände werden von einem Rechtsanwalt geprüft; gegebenenfalls sorgt er dafür, dass die erforderliche Zustimmung eingeholt wird.

Bei der Veräußerung einer bereits an den Mieter übergebenen Wohnung tritt der Käufer in der Regel in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein (Art. 572 des georgischen Zivilgesetzbuchs). Prüfen Sie vor der Unterzeichnung den geltenden Mietvertrag sowie die tatsächliche Wohnsituation und vereinbaren Sie die rechtmäßige Vorgehensweise zur Räumung der Wohnung.

Erkundigen Sie sich vor dem Geschäftsabschluss bei den Dienstleistern und der Verwaltungsgesellschaft nach den bestehenden Verbindlichkeiten und dem Verfahren für den Wechsel des Zahlungspflichtigen. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass alle Verbindlichkeiten des Verkäufers auch Verbindlichkeiten des Käufers sind: Die Folgen hängen vom Vertrag, der Art der Zahlung und den geltenden Vorschriften ab. Sorgen Sie dafür, dass der Verkäufer die festgestellten Beträge begleicht und die Abrechnungen bestätigt.

Dokumente und rechtliche Risiken

Bevor wesentliche rechtliche Fragen geklärt sind – etwa das Vorliegen von Beschränkungen, die Bestätigung von Befugnissen oder die Rechte Dritter –, sollte keine bedingungslose, unwiderrufliche Zahlung geleistet werden.

Wie viel kostet der Kauf?

Das Budget für den Kauf einer Gebrauchtwohnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen, wobei der Kaufpreis nur eine davon ist.

Staatliche Eintragung des Eigentumsrechts. Laut offiziellen Angaben NAPR (Stand: 2. November 2026): 4 Werktage – 150 GEL (Standardtarif), 1 Werktag – 270 GEL, am Tag der Antragstellung – 350 GEL.

Darüber hinaus sollten Sie gegebenenfalls die Kosten für die NAPR-Bescheinigung einkalkulieren: online – 13 GEL pro Arbeitstag oder 52 GEL am Tag der Antragstellung; in Papierform – 20 GEL bzw. 75 GEL. Bei der Beglaubigung der Unterschriften der Parteien direkt im Rahmen des Registrierungsverfahrens erhebt NAPR eine Gebühr von 7 GEL für die entsprechende Dienstleistung; ob diese in Anspruch genommen werden muss, hängt von der Art der Dokumentenbearbeitung ab.

Notarielle Dienstleistungen werden in Georgien in einer Reihe von Fällen in Anspruch genommen – beispielsweise bei der Beteiligung eines Bevollmächtigten. Die Kosten hängen vom Notar und den Vertragsbedingungen ab.

Rechtsberatung – Kosten, die oft unterschätzt werden. Ein qualifizierter Rechtsanwalt mindert Risiken, die im Falle von Problemen deutlich teurer zu Buche schlagen würden. Bankgebühren und Kosten für den Währungsumtausch hängen von der Zahlungsweise ab: Vereinbaren Sie vor der Unterzeichnung mit der Bank die zulässige Zahlungsweise, die Währung und die erforderlichen Unterlagen zur Herkunft der Mittel.

Die Besteuerung beim Kauf einer Wohnung in Georgien verdient besondere Beachtung. Eine spezielle Steuer, die vom Käufer speziell für den gewöhnlichen Kauf einer Wohnung erhoben wird, gibt es in der Regel nicht. Informieren Sie sich separat über die Grundsteuer, Mieteinnahmen und den späteren Verkauf. Klären Sie die Bedingungen für die Grundsteuer für das Jahr 2026 anhand der aktuellen Vorschriften der Steuerbehörde (Revenue Service) unter Berücksichtigung Ihrer konkreten Einkünfte und Vermögenswerte. Weitere Informationen finden Sie im Artikel „Grundsteuern in Georgien„.

Renovierung, Möbel und Haushaltsgeräte – ein Artikel, dessen Umfang vom Zustand der Wohnung und Ihren Anforderungen abhängt.

Gesamtkaufpreis

Beispiel für einen Finanzplan zum Kauf einer Gebrauchtwohnung für $100.000

Nehmen wir an, ein Käufer hat sich für eine Wohnung zum Preis von $100.000 entschieden und plant, das Eigentumsrecht innerhalb von vier Werktagen zu übertragen und einen elektronischen NAPR-Auszug zu erhalten.

Gesamtbetrag für die aufgeführten staatlichen Dienstleistungen: 163 GEL für die Registrierung und den elektronischen Auszug oder 177 GEL, falls zusätzlich die Beglaubigung von Unterschriften und der Katasterplan in Anspruch genommen werden.

Dies sind nicht die gesamten Kosten für die Abwicklung der Transaktion. Bank-, Rechts- und technische Kosten werden separat berechnet. Wer für eine bestimmte Dienstleistung aufkommt, sollte im Vertrag vereinbart werden.

Welche Steuern können nach dem Kauf anfallen?

Ab 2026 wird die Einkommensgrenze für die Befreiung des Vermögens natürlicher Personen – mit Ausnahme von Grundstücken – von der Vermögenssteuer von 40.000 auf 100.000 GEL angehoben. Bei der Ermittlung der Steuerpflicht werden die Zusammensetzung der Familie, die Einkommensarten und die Besonderheiten des steuerpflichtigen Vermögens berücksichtigt. Für Grundstücke gelten gesonderte Regelungen.

Die aktuellen Bedingungen können auf der offiziellen Website der georgischen Steuerbehörde eingesehen werden – rs.ge.

Wie läuft die Transaktion ab?

Der Kauf einer Bestandswohnung umfasst mehrere miteinander verbundene Schritte. Die Reihenfolge dieser Schritte kann je nach den Bedingungen des Geschäfts variieren; die Prüfung der Immobilie, des Verkäufers und der Zahlungsmodalitäten muss jedoch abgeschlossen sein, bevor unwiderrufliche finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden.

Schritte beim Kauf

1. Auswahl des Objekts und Abstimmung der wesentlichen Bedingungen. Besichtigung der Wohnung, vorläufige Verhandlungen über Preis und Konditionen.
2. Überprüfung des Verkäufers und der Unterlagen. Aktueller Auszug aus dem NAPR, Überprüfung der Identität und der Befugnisse, Prüfung der Rechtsgrundlagen für den Erwerb des Rechts.
3. Physikalische und technische Überprüfung. Überprüfung des Zustands der Wohnung und des Gebäudes – entweder eigenständig oder unter Hinzuziehung eines Fachmanns.
4. Vereinbarung über eine Anzahlung oder einen Vorschuss (sofern vorgesehen). Bedingungen, rechtliche Folgen und Rückgabeverfahren – schriftlich.
5. Ausarbeitung des Vertrags. Genaue Beschreibung des Objekts, Preise, Fristen, Zahlungsmodalitäten, Kündigungsbedingungen sowie eine Auflistung der Möbel und Haushaltsgeräte.
6. Festlegung des Zahlungsmechanismus. Abstimmung mit der Bank hinsichtlich der Zahlungsweise, der Unterlagen zur Herkunft der Mittel und des Verfahrens zur Zahlungsbestätigung.
7. Unterzeichnung und Einreichung der Unterlagen zur Registrierung. Im Justizpalast oder über eine zuständige Behörde.
8. Überprüfung des Registrierungsergebnisses. Einholung einer Bestätigung über NAPR, dass das Eigentumsrecht auf den Käufer eingetragen ist.
9. Übergabe der Wohnung und der Schlüssel. Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, Erfassung der Zählerstände.

Anzahlung und Vorschuss — verschiedene Rechtsinstrumente mit unterschiedlichen rechtlichen Folgen. Wenn der Betrag rechtlich als Anzahlung gilt, kann er bei einer Vertragsverletzung durch die übergebende Partei beim Empfänger verbleiben; bei schuldhafter Nichterfüllung durch den Empfänger ist dieser verpflichtet, den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzuzahlen (Art. 421–423 des georgischen Zivilgesetzbuchs). Die Folgen einer Anzahlung und anderer Vorauszahlungen sind anhand der schriftlichen Vereinbarung und der Umstände ihrer Beendigung zu bestimmen. Klären Sie vor der Unterzeichnung mit einem Rechtsanwalt, wie die konkreten Bedingungen Ihrer Vereinbarung lauten und welche rechtlichen Folgen sie nach sich zieht.

Verkaufs- und Kaufvertrag — das zentrale Dokument des Geschäfts. Darin müssen der Katastercode und die Merkmale der Immobilie, der Preis und die Zahlungsmodalitäten, die Fristen für die Räumung der Wohnung, eine Auflistung der Möbel und Haushaltsgeräte – sofern diese im Preis inbegriffen sind – sowie die Haftung der Parteien genau angegeben sein. Weitere Informationen zur Struktur und zu den wichtigsten Punkten finden Sie im Artikel „Kaufvertrag für eine Immobilie in Georgien„.

Welche Bedingungen sind in einem Kaufvertrag für eine Gebrauchtwohnung besonders wichtig?

Wenn die Wohnung mit einer Hypothek oder mit Mietern verkauft wird, reicht ein standardmäßiger Kurzvertrag möglicherweise nicht aus. Die individuellen Bedingungen müssen mit einem Anwalt abgestimmt werden.

Bezahlung. Eine dokumentarisch nachgewiesene Banküberweisung belegt die Tatsache der Zahlung, deren Betrag und den Verwendungszweck. Legen Sie im Vertrag die Reihenfolge der Einreichung zur Registrierung und der Zahlungen, die Bedingungen für die Rückerstattung oder Einbehaltung der Zahlung im Falle einer Ablehnung der Registrierung sowie die Art und Weise der Bestätigung der Überweisung fest. Sofern ein von der Bank genehmigtes Instrument für bedingte Zahlungen vorhanden ist, überprüfen Sie dessen Dokumentation vor der Vertragsunterzeichnung.

Überweisen Sie kein Geld, bevor der rechtliche Status des Objekts geklärt ist. Die Zahlungsweise und der Zeitpunkt der Zahlung im Zusammenhang mit der Eintragung des Rechts sind Vertragsbedingungen, die im Voraus vereinbart werden müssen.

Anmeldung erfolgt über das Justizamt oder dessen regionale Zweigstellen. Gemäß Artikel 183 des georgischen Zivilgesetzbuchs entsteht das Eigentumsrecht an Immobilien im Rahmen eines Rechtsgeschäfts erst mit der Eintragung in das öffentliche Register – die Unterzeichnung des Vertrags allein bedeutet noch keinen Rechtsübergang. Die offiziellen Fristen und Gebühren für die Eintragung werden veröffentlicht von NAPR. Weitere Informationen zum Ablauf finden Sie im Artikel „Wie läuft die Eintragung von Immobilien in Georgien ab?„.

Übergabe der Wohnung. Nach Erhalt der Bestätigung der Eintragung des Rechts wird ein Übergabeprotokoll erstellt. Darin werden der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe, die Zählerstände, die Vollständigkeit der Schlüssel sowie die übergebenen Gegenstände festgehalten. Das Protokoll schützt beide Seiten vor späteren Ansprüchen.

Was ist nach dem Kauf einer Wohnung zu tun?

Nach der Eintragung des Eigentumsrechts sind im Zusammenhang mit dem Geschäft noch einige organisatorische Schritte erforderlich.

1. Lassen Sie sich die Eintragung des Rechts auf Ihren Namen bestätigen.
2. Bewahren Sie den Vertrag, die Zahlungsbelege und die Registrierungsunterlagen auf.
3. Unterzeichnen Sie das Übergabeprotokoll unter Angabe des Zustands der Wohnung.
4. Notieren Sie die Zählerstände und machen Sie Fotos davon.
5. Holen Sie sich alle Schlüsselsätze und vereinbaren Sie die Änderung der Zugangscodes.
6. Wenden Sie sich an die Versorgungsunternehmen und die Verwaltungsgesellschaft, um die Zahlungsdaten zu aktualisieren.
7. Bitte überprüfen Sie, ob keine vertraglich vereinbarten ausstehenden Zahlungen vorliegen.
8. Wenn die Wohnung zur Vermietung bestimmt ist, machen Sie sie bezugsfertig und prüfen Sie gesondert die steuerlichen Verpflichtungen.

Bewahren Sie die Belege über die Wohnungsübergabe und die Abrechnungen auf: Diese könnten bei späteren Streitigkeiten benötigt werden.

Kauf einer Bestandsimmobilie durch einen Ausländer

Ausländische Staatsbürger können in der Regel normale Wohnungen in Georgien erwerben. Überprüfen Sie vor dem Kauf die Katasterdaten der Immobilie und die damit verbundenen Grundstücksrechte: Für landwirtschaftliche Flächen gilt eine gesonderte Rechtsordnung, die nicht mit dem Kauf einer Wohnung verwechselt werden sollte.

Für den Abschluss des Geschäfts ist ein Ausweisdokument erforderlich. In der Praxis können in verschiedenen Phasen – bei Bankgeschäften, beim Notar oder bei der Einreichung zur Registrierung – zusätzliche Angaben verlangt werden. Banken in Georgien überprüfen die Herkunft der Gelder gemäß den Anforderungen der Finanzüberwachung; bitte erkundigen Sie sich für den jeweiligen Käufer und die jeweilige Transaktion nach der Möglichkeit einer Überweisung, der Gutschriftfrist und den erforderlichen Unterlagen.

Kann der Käufer nicht persönlich anwesend sein, wird der Rechtsgeschäft über einen Bevollmächtigten auf der Grundlage einer ordnungsgemäß ausgestellten Vollmacht abgewickelt. Wurde die Vollmacht außerhalb Georgiens ausgestellt, prüfen Sie bitte im Voraus, ob für das Ausstellungsland eine Legalisierung oder ein Apostille erforderlich ist, ob eine Befreiung aufgrund eines internationalen Abkommens besteht und welche Anforderungen an die Übersetzung und die Form des Dokuments gestellt werden.

Der Kauf einer Wohnung in Georgien führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung. Eine der möglichen Regelungen ist eine befristete Aufenthaltsgenehmigung bei Besitz einer entsprechenden Immobilie (mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen) mit einem nachgewiesenen Marktwert von mehr als dem Gegenwert von 150.000 USD in GEL; es gelten noch weitere Bedingungen. Der Kauf einer Immobilie und der Einwanderungsstatus sind unterschiedliche rechtliche Fragen, die einer gesonderten Prüfung bedürfen.

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Geben Sie Ihr Budget, Ihre bevorzugte Stadt und den Zweck des Kaufs an. The Residence hilft Ihnen dabei, passende Angebote zu finden, und erklärt Ihnen, welche Unterlagen vor dem Kauf geprüft werden müssen.

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Risiken und Fehler des Käufers

Beim Kauf einer Gebrauchtwohnung können Probleme aufgrund einer unzureichenden Prüfung der Unterlagen, versteckter technischer Mängel, unklarer Vertragsbedingungen oder unredlicher Handlungen der Vertragsparteien auftreten.

Ein Kauf ohne Überprüfung des öffentlichen Grundbuchs ist einer der schwerwiegendsten Fehler, da der Käufer möglicherweise erst nach der Geldüberweisung von eingetragenen Belastungen erfährt. Hypotheken, Pfändungen oder Rechtsansprüche, die vor dem Geschäftsabschluss nicht überprüft wurden, können erst nach dessen Abschluss zutage treten. Die Zahlung einer Anzahlung ohne schriftliche Festlegung der Bedingungen erhöht das Risiko von Streitigkeiten über den Verwendungszweck der Zahlung, die Gründe für deren Einbehaltung und deren Rückerstattung. Dabei bedeutet das Fehlen einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung an sich noch nicht den automatischen Verlust aller Rechte des Käufers.

Die Zahlung an eine nicht bevollmächtigte Person stellt ein erhebliches Risiko bei Geschäften über Vertreter dar. Wenn die Vollmacht nicht überprüft wurde, könnte das Geld an eine Person gehen, die nicht berechtigt ist, es entgegenzunehmen.

Die Missachtung der Rechte der Miteigentümer schafft Gründe für die Anfechtung des Geschäfts nach dessen Abschluss. Eine Wohnung mit nicht registriertem Umbau kann beim späteren Verkauf oder bei der Aufnahme einer Hypothek zu Schwierigkeiten führen. Unklare Fristen für die Räumung der Wohnung, die nicht vertraglich festgelegt sind, sind eine häufige Konfliktquelle. Eine Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Preis und dem im Dokument angegebenen Preis birgt steuerliche und rechtliche Risiken für beide Seiten.

Ein anschauliches Beispiel. Die Wohnung wird zu einem attraktiven Preis verkauft, und der Käufer ist bereit, eine Anzahlung zu leisten. Bei der Überprüfung des Grundbuchs stellt sich heraus, dass auf der Immobilie eine Hypothek zugunsten einer Bank eingetragen ist. Der Verkäufer versichert, dass „sich alles regeln lässt“, doch eine schriftliche Bestätigung der Tilgung und der Löschung der Belastung liegt nicht vor. Die Zahlung einer Anzahlung bedeutet in dieser Situation, dass der Käufer den Verkäufer finanziert, ohne die Garantie zu haben, dass die Angelegenheit mit dem Kreditgeber geklärt wird. Die richtige Vorgehensweise ist, den Kauf zu stoppen und auf eine schriftliche Bestätigung zu warten.

Anzeichen, bei denen eine Transaktion zur Überprüfung ausgesetzt werden muss

1. Im Register ist eine Hypothek, eine Pfändung oder eine sonstige Beschränkung eingetragen – ohne klaren Tilgungsplan und ohne entsprechende Nachweise.
2. Der Verkäufer handelt aufgrund einer Vollmacht, die vom Vollmachtgeber weder überprüft noch bestätigt werden kann.
3. Rechtsgrundlage des Verkäufers – eine kürzlich erfolgte Erbschaft, bei der weitere mögliche Erben vorhanden sind.
4. Die tatsächliche Raumaufteilung weicht ohne Erläuterungen erheblich von der in den Unterlagen angegebenen ab.
5. Der Verkäufer weigert sich, Angaben zu seinen Verbindlichkeiten gegenüber Dienstleistern und der Verwaltungsgesellschaft zu machen.
6. In der Wohnung wohnen Mieter, und die Modalitäten für die Räumung sowie die Fristen sind nirgendwo festgelegt.
7. Der Preis liegt ohne ersichtlichen Grund deutlich unter dem Marktniveau.

Behebbare Probleme sind solche, die vor Abschluss des Geschäfts durch entsprechende Nachweise behoben werden können. Situationen, in denen der Verkäufer nicht bereit ist, Unterlagen vorzulegen, oder ohne Erklärung Druck ausübt, erfordern eine gesonderte Analyse. Manchmal ist es die richtige Entscheidung, vom Kauf zurückzutreten.

Lesen Sie die Analyse zu „Die 5 wichtigsten Fehler beim Kauf einer Wohnung in Georgien„.

So wählen Sie eine Wohnung aus, die Ihren Bedürfnissen entspricht

Ein und dasselbe Objekt kann für einen Zweck eine gute Wahl sein, für einen anderen hingegen eine schlechte.

Daueraufenthalt Dabei stehen die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen, Krankenhäusern und Geschäften sowie der Zustand und die Verwaltung des Hauses im Vordergrund. Wichtig sind außerdem die familiengerechte Raumaufteilung, die Heizung und die Schalldämmung. Die Unterhaltskosten sollten vorhersehbar sein. Eine Lage am Meer in einem Tourismusgebiet kann aufgrund saisonaler Lärmbelästigung für ein dauerhaftes Wohnen unangenehm sein.

Langfristiges Leasing Erfordert eine Einschätzung der Nachfrage in einem bestimmten Haus und Stadtteil: Verkehrsanbindung, Nähe zu Arbeitsstätten, eine gute Hausverwaltung. Eine aufwendig renovierte Wohnung an einem Standort ohne stabile Nachfrage bedeutet Kosten ohne garantierte Rendite.

Tägliche Vermietung In Batumi kann die Nachfrage starken saisonalen Schwankungen unterliegen. Die Kosten für Reinigung, Instandhaltung und Verwaltung schmälern den realen Ertrag. Die Liquidität beim Weiterverkauf hängt von der Marktlage ab und nicht von den bisherigen Erträgen.

Legen Sie vor dem Kauf klar fest, was für Sie Priorität hat: Was ist wichtiger – Wohnkomfort, Rendite oder Wiederverkaufsmöglichkeiten? Die Antwort auf diese Frage bestimmt, welche Eigenschaften der Immobilie und der Lage Sie in erster Linie berücksichtigen sollten.

Finden Sie eine Gebrauchtimmobilie in Georgien, die Ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn Sie sich für eine Wohnung in Batumi, Tiflis oder Gonio interessieren, Führen Sie eine kurze Immobiliensuche durch. The Residence hilft Ihnen dabei, passende Optionen zu finden, die Ihrem Budget, Ihrem Wunschstandort und Ihren Kaufplänen entsprechen.

Ergebnisse

Bestandsimmobilien in Georgien eignen sich für einen breiten Kreis von Käufern: für diejenigen, die die Immobilie vor der Bezahlung besichtigen, schnell die Schlüssel erhalten, mit den Vorbereitungen für die Übergabe beginnen oder sich einen bestimmten Standort sichern möchten. Dabei reicht es jedoch nicht aus, sich nur auf die Preisprüfung zu beschränken.

Drei Prüfungen, die Sie auf keinen Fall überspringen sollten: ein aktueller Auszug aus dem öffentlichen Register mit einer Analyse aller Einträge zu Belastungen, der Nachweis der Befugnisse des Verkäufers und seines Rechts an der Immobilie sowie eine Besichtigung der Wohnung mit einer Beurteilung des technischen Zustands des Gebäudes.

Ein unabhängiger Rechtsanwalt ist dann erforderlich, wenn die Geschichte der Immobilie nicht eindeutig ist, der Verkäufer über einen Vertreter handelt, im Grundbuch Einträge über Beschränkungen vorliegen oder die Eigentumsverhältnisse Fragen aufwerfen. Die rechtliche Begleitung ist eine Ausgabe, die einen wesentlich höheren Betrag absichert.

Die Vertragsbedingungen – Zahlungsmodalitäten, Abstimmung der Zahlungen mit der Registrierung, Fristen für die Übertragung, die Behandlung von Schulden und Belastungen – müssen verständlich sein und vor der ersten Zahlung schriftlich festgehalten werden. Nach der Überweisung des Geldes ist es wesentlich schwieriger, die Bedingungen zu ändern.

Die NAPR-Tarife und die aufgeführten rechtlichen Bestimmungen wurden am 2. November 2026 anhand der verfügbaren offiziellen Quellen überprüft. Sonstige Marktdaten sollten zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses überprüft werden. Bei komplexen Geschäften und Sonderfällen wird eine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt empfohlen.