Come acquistare un immobile in Georgia per uno straniero

La Georgia è uno dei pochi paesi in cui uno straniero può acquistare un immobile con restrizioni minime, registrare il diritto di proprietà in un solo giorno e non pagare l’imposta sull’acquisto. Non sorprende che l’interesse per il mercato georgiano tra gli acquirenti stranieri sia in crescita: secondo i dati del 2025, gli stranieri effettuano il 22% di tutte le transazioni a Tbilisi e fino all’80% a Batumi.

I prezzi degli immobili di nuova costruzione a Tbilisi sono aumentati del 15,4% nell’arco di un anno, mentre il rendimento degli affitti si attesta tra il 6,5 e il 9,6% annuo in dollari: si tratta di uno dei migliori indicatori della regione. Allo stesso tempo, la soglia di accesso rimane accessibile: il prezzo medio al metro quadrato a Tbilisi parte da $1 400, mentre a Batumi parte da $1 300.

Mi chiamo Roman e in questo articolo analizzeremo l'intero processo di acquisto: dalla scelta dell'immobile e dalla verifica legale fino alla registrazione del diritto di proprietà e all'ottenimento del permesso di soggiorno. Niente di generico: solo ciò che un acquirente straniero deve davvero sapere.

Lo status giuridico degli stranieri nell'acquisto di un immobile

Gli stranieri acquistano immobili in Georgia alle stesse condizioni dei cittadini del Paese. Non sono richiesti permessi speciali, registrazioni o autorizzazioni: è sufficiente il passaporto. L’importante è scegliere l’alloggio giusto, poiché la varietà dell’offerta è davvero impressionante.

Cosa è disponibile per l'acquisto:

• appartamenti in complessi residenziali
• immobili commerciali — uffici, negozi, alberghi
• lotti di terreno destinati all'edilizia residenziale individuale (ERI)
• apart-hotel e strutture in gestione

L'unica limitazione — terreni a destinazione agricola. Le persone fisiche straniere non possono acquistarli. Se state valutando l’acquisto di una casa con un ampio terreno fuori città, è necessario verificare lo status del terreno separatamente prima di firmare qualsiasi documento.

Acquisto tramite persona giuridica. Registrare una società in Georgia è semplice e poco costoso. Ciò consente non solo di aggirare le restrizioni sui terreni agricoli, ma anche di ottimizzare il regime fiscale nella gestione di un’attività di locazione. Molti investitori, proprietari di diversi immobili, scelgono proprio questa soluzione una via per gli investimenti a lungo termine.

È necessario un agente immobiliare in Georgia?

La legislazione georgiana non prevede l'obbligo di ricorrere a un agente immobiliare nella transazione: l'acquirente ha il diritto di rivolgersi direttamente al venditore e di registrare il trasferimento della proprietà presso il Palazzo di Giustizia. Tuttavia, c'è una sfumatura che cambia completamente la logica della questione — I servizi di un agente per l'acquirente in Georgia sono gratuiti.

La commissione è sempre a carico del venditore ed è già inclusa nel prezzo dell'annuncio. Non dovete pagare nulla in più: semplicemente, potete scegliere se avvalervi o meno di un'assistenza professionale in ogni fase della transazione.

Quanto costano i servizi di un agente immobiliare

Una caratteristica importante del mercato: la maggior parte degli immobili in Georgia non sono esclusivi — Lo stesso immobile viene promosso contemporaneamente da diverse agenzie. La scelta dell’agente immobiliare non garantisce l’accesso a database riservati, ma determina la qualità della verifica legale, delle trattative e dell’assistenza.

Come verificare l'affidabilità di un agente immobiliare prima di concludere un affare

In Georgia non esiste l'obbligo di licenza per l'attività di agente immobiliare: in teoria, chiunque può definirsi tale. A partire dal 2023, questo problema verrà in parte risolto Associazione nazionale del settore immobiliare della Georgia (GNARE): l'organizzazione tiene un registro degli specialisti certificati che hanno seguito una formazione professionale.

Prima di firmare qualsiasi documento, verificate che l'agente soddisfi i seguenti tre requisiti:

• Registro GNARE — cercate un professionista nell'elenco ufficiale degli agenti certificati
• Contratto con l'agenzia — in esso devono essere specificate le condizioni relative alla commissione e l'entità dei servizi
• Estratto dal Registro pubblico — un agente onesto la richiederà lui stesso prima della visita dell'immobile; è possibile verificare l'immobile autonomamente su napr.gov.ge

⚠️ Bandiera rossa: Se un agente richiede una commissione all'acquirente «per la selezione» o «per la visita», ciò costituisce una violazione delle prassi di mercato standard in Georgia. È opportuno rifiutare tale richiesta oppure mettere per iscritto tale condizione prima di qualsiasi accordo.

Quando un agente immobiliare è davvero necessario

È consigliabile prendere in considerazione una transazione senza agente solo se si conosce già personalmente il venditore, si è in grado di leggere agevolmente i documenti in georgiano e si comprende la procedura di registrazione presso Casa della Giustizia. Negli altri casi — in particolare in caso di acquisto a distanza o di transazione sul mercato secondario — l'assistenza professionale riduce i rischi senza comportare costi aggiuntivi.

Se state valutando l'acquisto di un immobile a Batumi o Tbilisi, agenzia La residenza aiuta a individuare l'immobile più adatto alle specifiche esigenze del cliente: budget, zona, finalità dell'acquisto. Esperti con un’esperienza compresa tra i 3 e i 7 anni nel mercato georgiano seguono l’intera transazione: dalla verifica legale dell’immobile alla registrazione presso la Casa della Giustizia, comprese le transazioni a distanza e la successiva gestione immobiliare. L’obiettivo non è semplicemente concludere la vendita, ma trovare ciò che fa al caso vostro.

Istruzioni passo-passo per l'acquisto di un immobile

L'acquisto di una proprietà in Georgia può sembrare complicato, ma con il giusto approccio e la giusta preparazione potete evitare le seccature e godervi il processo. Vediamo in dettaglio le singole fasi.

1. Ricerca e selezione di un oggetto

Iniziate definendo l’obiettivo: residenza personale, affitto a lungo termine o affitto giornaliero — da questo dipendono sia la città, sia il quartiere, sia il tipo di immobile. Per gli affitti a lungo termine a Tbilisi sono adatte le zone di Vake, Vera e Saburtalo, mentre per gli affitti al giorno sono indicate Sololaki e Mtatsminda. Batumi è la scelta ideale per gli affitti turistici e gli aparthotel.

Una sfumatura importante del mercato georgiano: la maggior parte degli immobili è contemporaneamente in vendita presso diverse agenzie, e rivolgersi a una di esse non comporta alcun costo — in Georgia la commissione è sempre a carico del venditore, mentre per l’acquirente l’assistenza è gratuita. Gli esperti di The Residence aiutano a individuare l’immobile più adatto alle esigenze specifiche e al budget del cliente, ne verificano la regolarità giuridica e seguono la transazione dalla prima visita fino al rilascio dell’atto di proprietà.

Scelta del tipo di immobile

Il tipo di immobile va scelto in base allo scopo: che si tratti di un'abitazione, di un affitto a lungo termine, di un affitto giornaliero o di una rivendita, si tratterà di immobili diversi anche all'interno dello stesso quartiere.

Nuovi edifici: a cosa prestare attenzione. Il mercato georgiano offre tre livelli di completamento: struttura grezza, struttura con finiture di base e struttura rifinita. Il prezzo e l'entità degli investimenti necessari per la ristrutturazione variano notevolmente a seconda del livello di completamento.

Apart-hotel: una sfumatura importante. Questo modello è molto diffuso a Batumi, ma richiede particolare cautela. Prima dell’acquisto, è fondamentale esaminare attentamente le condizioni della società di gestione: l’ammontare della commissione, le regole di locazione, i pagamenti obbligatori e le penali in caso di violazione dei termini contrattuali. Alcune società di gestione limitano di fatto il diritto del proprietario di utilizzare autonomamente il proprio immobile.

Se non siete sicuri di quale tipo di immobile sia più adatto alle vostre esigenze, i nostri esperti vi aiuteranno a capirlo: gratuitamente, senza pressioni e con calcoli concreti sulla redditività.

Qual è il budget necessario per acquistare un immobile in Georgia?

Prima di iniziare la ricerca di un immobile, è importante comprendere l'effettivo andamento dei prezzi sul mercato, che varia notevolmente a seconda della città e del quartiere.

Tbilisi — prezzi per zona (nuove costruzioni, dati relativi al 2026):

Prezzo medio sul mercato di Tbilisi: a partire da $1 400/m² sul mercato primario e da $1 370/m² sul mercato secondario. Nel corso dell'anno i prezzi sono aumentati del 5,7%.

Batumi — gli immobili di nuova costruzione costano in media a partire da $1 400/m². Gli immobili in prima linea sul mare e negli aparthotel gestiti da una società di gestione sono più costosi, mentre quelli nei quartieri residenziali hanno prezzi inferiori alla media.

Una sfumatura importante: a Batumi, un immobile di nuova costruzione di qualità, ancora in fase di costruzione, spesso costa di più di un appartamento ristrutturato in un edificio storico, a causa della scarsa qualità degli impianti negli edifici di epoca sovietica.

Sul nostro sito sono disponibili immobili attualmente in vendita in entrambe le città, con prezzi trasparenti e documentazione legale verificata.

2. due diligence legale degli immobili

Questo è il passo più importante, soprattutto sul mercato dell'usato e al momento dell'acquisto nuovi edifici a Batumi. Non bisogna trascurarlo nemmeno se l'oggetto appare «pulito» esternamente.

La verifica viene effettuata tramite Registro pubblico della Georgia. Dal 2017 il registro è protetto dalla blockchain, il che esclude qualsiasi possibilità di falsificazione dei documenti. L'estratto è dotato di un codice a barre internazionale univoco e non richiede l'autenticazione notarile.

Cosa contiene l'estratto:

• dati relativi al proprietario
• esistenza di un sequestro sull'immobile
• mutuo in corso
• oneri, limitazioni e diritti di terzi

Per gli immobili di nuova costruzione vengono verificati anche il permesso di costruzione, i diritti del costruttore sul terreno e la documentazione progettuale. Per gli aparthotel: le condizioni della società di gestione, i pagamenti obbligatori e le modalità di locazione. Presso The Residence la verifica legale viene effettuata prima della firma di qualsiasi documento: si tratta di una procedura standard, non di un servizio aggiuntivo.

3. Prenotazione e caparra

Dopo aver scelto l’immobile e verificato i documenti, le parti formalizzano la loro intenzione. Nel mercato secondario la caparra ammonta solitamente al 5–10% del valore dell’immobile, mentre in quello primario (nuove costruzioni) al 5–30%. Le condizioni di restituzione della caparra in caso di risoluzione del contratto per colpa del venditore devono essere obbligatoriamente specificate nel contratto di prenotazione. In alcuni casi, tale vincolo viene inoltre registrato nel Registro pubblico: ciò tutela l’acquirente dalla vendita parallela dell’immobile a terzi.

4. Redazione e firma del contratto di compravendita

Dopo aver scelto l’immobile e verificato i documenti, ha inizio la fase di redazione del contratto. Il contratto viene redatto in due lingue: georgiano e la lingua dell’acquirente (russo, inglese, francese o altra). Viene redatto in tre copie: una per il venditore e due per l’acquirente. La presenza fisica non è obbligatoria: è sufficiente una procura autenticata da un notaio a favore di un rappresentante; è proprio così che si svolge la maggior parte delle transazioni a distanza tramite The Residence.

I venditori privati accettano spesso pagamenti in contanti in dollari statunitensi: il trasferimento viene attestato tramite ricevuta o atto notarile. I costruttori operano prevalentemente tramite bonifico bancario in lari. Assicuratevi che in esso siano riportate tutte le condizioni della transazione, compresi il prezzo, i termini e le eventuali garanzie.

5. Registrazione dell'operazione presso il Palazzo di Giustiziaи

Pianificate una visita alla Casa della Giustizia (psh.gov.ge) per registrare ufficialmente la transazione sulla base del contratto e della ricevuta di pagamento. Si tratta di un passaggio obbligatorio che conclude il processo di acquisto. A Tbilisi e in altre grandi città la procedura di registrazione è rapida ed efficiente, grazie alla digitalizzazione dei processi. Come documento è sufficiente il passaporto. L’immobile può essere intestato a una persona fisica o a una persona giuridica.

Tenete conto delle spese aggiuntive relative alle prestazioni del notaio, alla traduzione dei documenti e all’onorario dell’avvocato.

6. Ottenimento di un estratto dal registro

Una volta registrata la transazione, riceverete un estratto del registro pubblico che attesta il vostro diritto di proprietà. Questo documento costituisce la conferma ufficiale del fatto che siete diventati proprietari di un immobile in Georgia. Conservatelo in un luogo sicuro.

L'acquisto di una proprietà in Georgia non è solo un investimento, ma un'opportunità per entrare a far parte di un paese straordinario. Seguendo questi passaggi, potrete godervi la vostra nuova casa senza problemi.

Acquisto a distanza di immobili in Georgia

Non è obbligatorio essere presenti di persona alla transazione: la legislazione georgiana consente espressamente l’acquisto tramite un rappresentante con procura. La procura deve essere redatta da un notaio nel proprio Paese, autenticata con l’apostille e tradotta in lingua georgiana. A partire dal 2024, l’autenticazione notarile sarà un requisito obbligatorio. La preparazione, compresa la traduzione, richiede circa due settimane.

L'intero processo, dalla prenotazione al ricevimento dei documenti, richiede in media 3-4 settimane. The Residence segue l'intero iter delle transazioni a distanza: visite virtuali, verifica legale, rappresentanza presso il Palazzo di Giustizia e successiva gestione dell'immobile.

Permesso di soggiorno in caso di acquisto di un immobile in Georgia

L'acquisto di un immobile dà diritto al permesso di soggiorno — senza esami, piani aziendali né colloqui. La soglia minima dipende dal valore dell'immobile:

Il permesso di soggiorno si estende automaticamente al coniuge e ai figli. Dopo 6 anni di residenza legale è possibile richiedere lo status di residente permanente.

⚠️ A partire dal 1° marzo 2026, la soglia minima è stata aumentata da $100 000 a $150 000.

Per informazioni dettagliate sulle condizioni, sulla documentazione richiesta e sulle insidie, consulta la nostra guida completa: Permesso di soggiorno in Georgia tramite l'acquisto di un immobile.

Aspetti finanziari

L'acquisto di una proprietà in Georgia richiede un'attenta pianificazione e la comprensione di tutte le sfumature finanziarie. Vediamo di approfondire questo aspetto.

Le imposte sugli immobili in Georgia

La Georgia è uno dei pochi paesi in cui il carico fiscale è minimo in tutte le fasi della proprietà immobiliare.

Non è prevista alcuna imposta sull’acquisto. L’imposta annuale sugli immobili non dipende dal valore dell’immobile, bensì dal reddito complessivo della famiglia: se il reddito è inferiore a 40.000 lari (~$14.000), non è necessario pagare alcuna imposta. I redditi da locazione sono tassati con un’aliquota fissa del 5%. In caso di vendita dell’immobile dopo due anni di possesso, non viene applicata alcuna imposta: è importante tenerne conto nella pianificazione dell’investimento.

Un'analisi dettagliata di ogni imposta, le scadenze per la presentazione delle dichiarazioni e alcuni esempi di calcolo sono disponibili nel nostro articolo «Le imposte sugli immobili in Georgia".

Spese di manutenzione degli immobili

Le bollette in Georgia rimangono tra le più basse della regione. Spese mensili indicative per un appartamento di 50–60 m² per due persone:

Tutti i prezzi sono medi e possono variare a seconda dei complessi residenziali, delle zone, delle società di gestione e così via.

La differenza principale tra Batumi e Tbilisi è l'assenza di spese per il riscaldamento grazie al clima subtropicale. Negli edifici di nuova costruzione dotati di riscaldamento centralizzato a gas, le bollette invernali a Tbilisi sono notevolmente più elevate.

Le tariffe dettagliate relative alla manutenzione degli immobili, suddivise per tutte le tipologie di servizi, le spese di gestione degli aparthotel e dell'ascensore, sono disponibili nel nostro articolo.

Mutuo e pagamento rateale

Gli stranieri possono ottenere un mutuo ipotecario presso le banche georgiane, soprattutto presso la TBC Bank e la Bank of Georgia. Le condizioni principali per i non residenti sono le seguenti:

• Tasso di interesse: circa 10% all’anno in USD
• Acconto iniziale: da 30% a 50%
• Obbligo di attestazione del reddito

Un'alternativa al mutuo bancario — rateizzazione senza interessi offerta dal costruttore. La maggior parte dei costruttori sul mercato primario propone questa formula per tutta la durata dei lavori: l’acquirente versa un acconto pari al 5–30% al momento della prenotazione e paga il saldo a rate fino alla consegna dell’immobile. Non sono previsti pagamenti in eccesso né è richiesta alcuna cauzione.

Gli esperti di The Residence vi aiuteranno a scegliere un immobile con condizioni di pagamento rateale adeguate o vi assisteranno nella procedura di richiesta presso la banca.

Apertura di un conto corrente in Georgia

Avere un conto bancario in Georgia non è un requisito obbligatorio per l'acquisto di un immobile, ma semplifica notevolmente i pagamenti, soprattutto in caso di transazione a distanza o di successiva messa in affitto dell'immobile.

Le principali banche che operano con i non residenti sono la TBC Bank e la Bank of Georgia. Entrambe aprono conti multivaluta in GEL, USD ed EUR. I tempi di apertura sono di 1-2 giorni lavorativi; come documenti sono sufficienti il passaporto e, in alcuni casi, una dichiarazione dei redditi. Il conto può essere aperto da remoto o in filiale durante la prima visita in Georgia.

Istruzioni dettagliate passo dopo passo, elenco dei documenti necessari e confronto delle condizioni offerte dalle banche: nel nostro articolo «Apertura di un conto corrente in Georgia".

Come trasferire denaro per l'acquisto di un immobile

Principali modalità di bonifico internazionale per il pagamento di immobili in Georgia:

Come scegliere l'immobile giusto

L'immobile giusto non è quello che piace dal punto di vista estetico, ma quello che risponde al vostro obiettivo. La zona, la tipologia e la struttura dell'immobile vengono scelte proprio in base a questo.

Rendimento, scelta tra affitto a breve e a lungo termine, nonché criteri di selezione di un immobile da investimento: ne parliamo in dettaglio negli articoli «Come scegliere un immobile residenziale in Georgia per un investimento» e «Affitto a breve termine vs affitto a lungo termine in Georgia: quale scegliere».

Non sapete da dove cominciare? Compilate un breve questionario: in 2 minuti vi proporremo delle opzioni adatte al vostro obiettivo, al vostro budget e alla vostra città. Cerca un immobile →

Città e quartieri popolari per gli investimenti:

• TbilisiI quartieri di Saburtalo e Vake offrono diverse opzioni di investimento. Saburtalo è noto per i suoi moderni complessi residenziali e la vicinanza ai centri d'affari, mentre Vake è conosciuto per le sue aree verdi e le sue scuole prestigiose.
• BatumiGli appartamenti sul lungomare stanno diventando sempre più popolari tra i turisti e gli investitori. La vicinanza al lungomare offre non solo una splendida vista, ma anche un facile accesso a caffè, ristoranti e luoghi di intrattenimento.

Suggerimenti per la scelta di un promotore o venditore immobiliare affidabile:

Ricercare la reputazione dei promotori immobiliari. È importante visitare i progetti completati per valutare la qualità della costruzione. Parlare con i residenti locali o con altri acquirenti per conoscere le condizioni reali e l'esperienza di interazione con il promotore.

Complessi residenziali a Batumi

da ₾121 550

₾3 395/м²

REAL PALACE BLUE

Batumi, Nuovo Boulevard

da 35,8m²

2026

da ₾687 024

₾22 022/м²

Wyndham Grand Resindences Aqua

Batumi, Gonio

da 31,2m²

2025

da ₾151 621

₾6 471/м²

Next Gardens

Batumi, Gonio

da 23,43m²

2027

da ₾182 326

₾7 267/м²

GREEN SIDE GONIO

Batumi, Gonio

da 25,1m²

Consegnato

Vedi tutti

Valutazione delle infrastrutture e dei servizi:

Assicuratevi che il quartiere scelto offra tutto il necessario per una vita confortevole. A Tbilisi, una rete di trasporti ben sviluppata e l'abbondanza di centri commerciali renderanno comoda la vostra vita quotidiana. A Batumi, scegliete quartieri con buoni collegamenti e vicinanza alle principali attrazioni turistiche.

Prospettive di sviluppo e preferenze personali:

Stabilite cosa è più importante per voi: il dinamismo di una grande città o la tranquillità di una provincia. Borjomi e Signakhi, ad esempio, offrono un mix unico di natura e cultura che può piacere a chi cerca privacy e fascino tradizionale georgiano.

Tenendo conto di questi fattori, sarete in grado di scegliere una proprietà in Georgia che non solo sarà un buon investimento, ma si adatterà anche alle vostre preferenze personali e ai vostri obiettivi di vita.

🔗 Link utili

1. Camera di Giustizia della Georgia (justice.gov.ge)
   Sito ufficiale per la registrazione delle transazioni immobiliari e la verifica dei documenti.
2. Agenzia Nazionale del Registro Pubblico (ANPR) (napr.gov.ge)
   Verifica dei dati catastali, della storia della proprietà e dei gravami sull'oggetto.
3. Servizio fiscale della Georgia (rs.ge)
   Informazioni sulle imposte di proprietà, sulla presentazione e sul pagamento delle tasse.
4. MyHome.ge
   Il più grande sito di ricerca di immobili secondari in Georgia con annunci aggiornati.
5. Banca TBC и Banca della Georgia
   Le maggiori banche della Georgia per l'apertura di conti, mutui e trasferimenti di denaro.
6. Sito web del Governo della Georgia (gov.ge)
   La fonte ufficiale delle leggi e delle modifiche legislative.

Queste domande e risposte vi aiuteranno a comprendere meglio il processo di acquisto di una proprietà in Georgia e a evitare gli errori più comuni.

Se siete interessati ad acquistare un immobile in Georgia, siamo pronti ad aiutarvi in ogni fase, dalla scelta dell'immobile ideale alla conclusione dell'affare. I nostri esperti vi forniranno un supporto completo, tenendo conto di tutte le sfumature e dei vostri desideri. Lasciate una richiesta sul nostro sito web e vi contatteremo per discutere i dettagli e iniziare la ricerca della vostra futura casa in Georgia.