Succession immobilière en Géorgie par un étranger

Pertinence : Octobre 2026. Le présent document a été rédigé sur la base de la législation géorgienne, des interprétations officielles de la Chambre des notaires et des barèmes de l'Agence nationale du registre public.
Ces informations sont fournies à titre indicatif. Pour toute affaire successorale concrète, il convient de déterminer le droit applicable et de faire vérifier les documents par un notaire ou un avocat.

Un ressortissant étranger peut hériter en Géorgie d'un appartement, d'une maison, d'un local commercial et même d'un terrain agricole. La nationalité géorgienne ou un titre de séjour ne sont pas nécessaires à cet effet. Il n’existe toutefois pas de procédure unique « valable pour tous » : la marche à suivre dépend du type de bien, de l’existence ou non d’un testament rédigé par le défunt, ainsi que de circonstances internationales telles que la nationalité du défunt, son pays de résidence et le lieu de rédaction des documents.

Voici à quoi ressemble une situation typique : un proche qui vivait à Batoumi a laissé un appartement, mais ses héritiers se trouvent à Moscou, à Almaty ou à Berlin. Ou bien l’héritage comprend un terrain près de Kobuleti, dont personne dans la famille ne connaît vraiment la catégorie. Dans les deux cas, il est préférable de prendre les décisions essentielles avant de se rendre chez le notaire, et non après.

Avant toute chose, il convient de vérifier quatre éléments :

• la catégorie du terrain selon les données du registre public ;
• le cercle des héritiers et l'existence d'un testament ;
• le délai de six mois pour accepter la succession ;
• les documents attestant des droits de propriété et le statut d'enregistrement du bien.

La succession immobilière en Géorgie : l'essentiel en une minute

Les règles en matière de succession dépendent du droit applicable, des documents, de la composition des héritiers et de la nature des biens. Les tarifs indiqués sont ceux en vigueur en octobre 2026 ; les frais de notaire, les virements et les services supplémentaires sont facturés séparément.

Un étranger peut-il hériter en Géorgie ?

En Géorgie, le droit de succession n'est pas lié à la nationalité. Un étranger peut être héritier tant par la loi que par testament. La succession s’ouvre au décès du défunt ; toutefois, pour en bénéficier, l’héritier doit accepter la succession conformément à la procédure prévue par la loi. Cette règle s'applique de la même manière aux étrangers et aux citoyens géorgiens, et ne dépend ni du lieu de résidence de l'héritier ni de la possession ou non d'un titre de séjour géorgien. Le fait de posséder un passeport d'un autre pays a une incidence sur les formalités administratives — traductions, apostille, procurations —, mais pas sur le droit même de recevoir les biens.

Il est important ici de distinguer deux notions : Le droit de succéder et le droit d'acheter librement constituent des questions juridiques distinctes. La Géorgie autorise les étrangers à acheter des appartements, des maisons et des terrains non agricoles, mais impose des restrictions à l'acquisition de parcelles agricoles. La loi prévoit une exception spécifique en matière d'héritage ; un étranger peut donc légalement devenir propriétaire d'un terrain qu'il n'aurait pas pu acheter.

Concrètement, cela se passe ainsi. Un citoyen russe hérite d’un appartement à Batoumi de son père : en règle générale, aucune restriction particulière ne s’applique à son égard ; les formalités sont effectuées par l’intermédiaire d’un notaire et du registre public. Une citoyenne du Kazakhstan hérite d’une maison d’habitation dans la banlieue de Tbilissi : elle devra vérifier séparément comment le terrain sur lequel se trouve la maison est enregistré. Un neveu résidant en Allemagne se voit léguer un terrain : il faut d’abord déterminer sa catégorie. Un héritier qui ne s’est jamais rendu en Géorgie peut agir par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration.

Quels biens immobiliers un étranger peut-il hériter ?

La catégorie d'une parcelle foncière détermine le régime juridique qui lui est applicable. La Constitution géorgienne classe les terres agricoles parmi les ressources revêtant une importance particulière et, en règle générale, n'autorise leur propriété qu'à l'État, aux citoyens géorgiens et à certaines organisations. Des exceptions sont prévues Loi organique de la Géorgie « relative à la propriété des terres agricoles », et la succession y est expressément mentionnée. Par conséquent, pour un appartement, la question de la catégorie ne se pose pas, tandis que pour un terrain, elle détermine tout le reste : quelles actions le propriétaire pourra entreprendre et à qui il pourra vendre son terrain.

Succession ab intestat et testamentaire

Dans le cas d'une succession présentant un élément international, il convient tout d'abord de déterminer la loi applicable, à savoir la loi du pays qui définit le cercle des héritiers et leurs parts. Conformément à l'article 55 Loi géorgienne « relative au droit international privé », le critère principal étant la nationalité du défunt au moment de son décès. Mais la nationalité ne constitue qu’un point de départ : si le défunt avait une nationalité étrangère, des biens dans plusieurs pays ou d’autres liens avec d’autres États, la réponse finale nécessite une analyse des règles de conflit de lois de ces pays et des traités internationaux. Par exemple, le droit de plusieurs États, dont la Russie, soumet la succession immobilière au droit du lieu où se trouve le bien, ce qui peut conduire à l’application du droit géorgien à un appartement situé à Tbilissi. Une telle conclusion est tirée au cas par cas, et non de manière automatique. L'enregistrement d'un droit immobilier portant sur un bien situé en Géorgie s'effectue, dans tous les cas, conformément aux procédures géorgiennes — même si les parts sont calculées conformément à une législation étrangère.

Si le propriétaire d'un appartement en Géorgie est décédé à l'étranger

En cas de succession portant sur les biens d'un ressortissant étranger, il convient de distinguer le droit régissant la succession des règles géorgiennes relatives à l'enregistrement des biens immobiliers.

La Chambre des notaires de Géorgie examine séparément le cas où le défunt possédait des biens en Géorgie, mais était, au moment de son décès, ressortissant d’un autre pays. Selon ses précisions, il convient d’obtenir un acte de succession dans le pays de nationalité du défunt, puis de le présenter à un notaire géorgien afin de régulariser la succession des biens situés en Géorgie.

Cela ne signifie pas pour autant qu’une seule procédure s’applique à tous les cas. Les traités internationaux, la nationalité, le dernier lieu de résidence, l’existence d’un testament et la composition du patrimoine peuvent modifier les démarches à effectuer.

C'est pourquoi, si le défunt était de nationalité étrangère, il convient de se renseigner à l'avance sur le lieu où sera établi le document successoral initial et sur le document qui sera nécessaire pour l'enregistrement de l'appartement en Géorgie.

En l'absence de testament

Les règles suivantes s'appliquent lorsque la succession est régie par le droit géorgien. Les héritiers légaux sont classés par ordre de priorité — il en existe cinq, qui sont définis à l'article 1336 Code civil de la Géorgie. Chaque catégorie suivante n'est prise en compte que s'il n'y a pas d'héritiers de la catégorie précédente.

• Premier ordre de succession : les enfants (y compris ceux nés après le décès du défunt et les enfants adoptés), le conjoint, les parents. Les petits-enfants et arrière-petits-enfants héritent si leur parent est décédé au moment de l'ouverture de la succession ; ils se partagent alors la part de celui-ci.
• Deuxième ordre : les frères et sœurs ; leurs enfants — par droit de représentation.
• Troisième ordre de succession : les grands-mères et les grands-pères ; à défaut, les arrière-grands-mères et les arrière-grands-pères.
• Quatrième catégorie : les oncles et les tantes.
• Cinquième ordre : les cousins et cousines ; à défaut, leurs enfants.

En règle générale, les héritiers d’un même ordre héritent à parts égales; en cas de succession par subrogation et dans les autres cas prévus par la loi, la répartition est calculée séparément. Les biens matrimoniaux sont pris en compte séparément : si l’appartement a été acquis pendant le mariage en tant que bien commun, la part du conjoint survivant est d’abord prélevée, et seule la part du défunt entre dans la masse successorale. Le conjoint peut ainsi prétendre à ce bien à double titre : en tant que copropriétaire et en tant qu’héritier de premier rang. Si le mariage a été contracté à l’étranger, le régime matrimonial est déterminé séparément.

Exemple hypothétique. Le calcul repose sur l'hypothèse que le droit géorgien s'applique, qu'il n'y a pas de testament et qu'il n'y a pas non plus d'autres héritiers ni de circonstances susceptibles d'influencer les parts successorales. L’appartement, d’une valeur de 120 000 dollars, appartenait exclusivement au défunt. Les héritiers de premier rang sont l’épouse, les deux enfants et la mère. Chacun reçoit 1/4, soit 30 000 dollars par personne. Si, en revanche, l’appartement a été acquis en commun pendant le mariage, la conjointe reçoit d’abord la moitié (60 000 dollars), et la seconde moitié est répartie entre les quatre héritiers, soit 15 000 dollars chacun. Exemple à titre indicatif : le calcul définitif est effectué par le notaire en tenant compte de l’ensemble des documents et des circonstances.

S'il existe un testament

Le testament permet de léguer ses biens à toute personne — un proche, un ami, une organisation, y compris un ressortissant étranger. Toutefois, la liberté testamentaire est limitée part obligatoire: en vertu de l'article 1371 du Code civil, les enfants, les parents et le conjoint du défunt ont droit, indépendamment du contenu du testament, à la moitié de la part qu'ils auraient reçue en cas de succession ab intestat. Si le droit successoral géorgien s’applique, les enfants, le conjoint et les parents du défunt ont droit à une part réservataire dans les cas prévus par la loi. Par conséquent, même la léition de l’ensemble du patrimoine à un tiers n’exclut pas toujours les droits successoraux des proches parents.

Exemple hypothétique. Un appartement d'une valeur de 120 000 dollars a été légué à un ami. Si le droit géorgien s’applique et que les seuls héritiers de premier rang sont deux enfants (en l’absence de conjoint et de parents), la loi prévoit que chaque enfant recevrait la moitié, et la part réservataire de chacun s’élèverait à un quart de la masse successorale, soit environ 30 000 dollars. L’ami reçoit la moitié restante. Si, en vertu du testament, un enfant a reçu moins de la moitié de sa part légale, il est en droit de réclamer la différence.

Lorsqu’un testament étranger est utilisé, il convient d’en vérifier la forme, la validité et la possibilité de son application en Géorgie. L’article 56 de la loi sur le droit international privé reconnaît la validité formelle d’un testament s’il est conforme au droit du pays de nationalité du testateur, de son pays de résidence habituelle ou du pays où se trouve le bien immobilier légué. Cela élargit les possibilités de reconnaissance d’un testament étranger ; toutefois, il est nécessaire de vérifier sa validité, l’absence de révocation, les exigences en matière de traduction et la nécessité d’un apostille ou d’une légalisation, compte tenu des traités internationaux. Les litiges relatifs à la validité d’un testament constituent un sujet judiciaire à part entière, et dès les premiers signes de conflit, il est préférable de faire appel immédiatement à un avocat.

À qui s'adresser pour une succession en Géorgie

Si vous venez d'apprendre qu'un proche vous a légué un appartement ou un terrain en Géorgie, commencez par déterminer la date du décès et vérifiez que le délai d'acceptation de la succession n'est pas dépassé. Il n’est pas nécessaire de vous rendre d’emblée à Batoumi ou à Tbilissi : une partie des démarches préparatoires peut être effectuée à distance.

Il convient tout d'abord de s'adresser à un notaire géorgien, qui sera en mesure de déterminer la procédure à suivre pour le règlement de la succession. Il convient de lui communiquer la nationalité du défunt, la date de son décès, son dernier lieu de résidence, les informations relatives aux héritiers ainsi que la localisation des biens immobiliers.

Parallèlement, vous pouvez demander un extrait du registre national (NAPR) afin de vérifier l'identité du propriétaire enregistré et les charges grevant le bien.

Ressources officielles utiles :

• Chambre des notaires de Géorgie — des informations sur les notaires et les procédures notariales.
• NAPR — des informations sur l'enregistrement des biens immobiliers et les services du registre.
• Matsne — les textes législatifs en vigueur.

Si le défunt était de nationalité étrangère, il convient, avant le dépôt des documents, de déterminer séparément le droit applicable et la procédure de reconnaissance des actes successoraux étrangers.

Comment hériter en Géorgie

Il est pratique de présenter cette procédure comme une succession d'étapes. Certaines d'entre elles peuvent être réalisées en parallèle, mais la logique reste la même.

Procédure à suivre par un héritier étranger

1. Déterminer la composition de la succession et le cercle des héritiers. Dressez la liste des biens : appartements, terrains, parts, comptes bancaires. Déterminez qui d’autre pourrait prétendre à l’héritage. Une erreur courante consiste à « oublier » les enfants issus d’un premier mariage ou les parents du défunt : cela peut plus tard donner lieu à un litige successoral.
2. Vérifier s'il existe un testament et s'il est applicable. Le testament pouvait avoir été authentifié par un notaire géorgien, un notaire étranger ou un consul. Le notaire vérifie les informations relatives aux testaments, mais il est préférable que l'héritier se procure au préalable tous les documents dont dispose la famille.
3. Vérifier les documents et les informations figurant dans le registre public. À l'aide du code cadastral ou de l'adresse, obtenez un extrait du NAPR : celui-ci indiquera le propriétaire enregistré, la superficie, la catégorie du terrain, les hypothèques et les saisies. Il arrive parfois que l’on constate que le bien n’a jamais été réenregistré au nom du défunt ; dans ce cas, il convient tout d’abord de régler ce problème.
4. S'adresser à un notaire pour accepter la succession. L'héritier dépose une déclaration d'acceptation, soit en personne, soit par l'intermédiaire d'un mandataire. Il s'agit d'une démarche essentielle qui doit être effectuée dans un délai de six mois. Veuillez vérifier auprès du notaire s'il est habilité à traiter le dossier successoral compte tenu du lieu d'ouverture de la succession.
5. Régler les questions avec les autres héritiers. S'il y a plusieurs héritiers, discutez pour déterminer qui accepte, qui renonce et comment les biens seront répartis. Veuillez noter que le renoncement en faveur d’un autre héritier a des conséquences particulières : en vertu de l’article 1421, paragraphe 4, du Code civil, un tel acte est considéré comme une acceptation de la succession. Les modalités et les bénéficiaires admissibles d’un tel renoncement sont notamment définies par l’article 1439.
6. Obtenir un certificat de droit à la succession. Le notaire délivre l'acte après vérification des documents et, en règle générale, au plus tôt six mois après la date d'ouverture de la succession.
7. Enregistrer ce droit auprès du NAPR. Ce certificat sert de fondement à l'inscription du nouveau propriétaire au registre public. La procédure est décrite plus en détail dans l'article intitulé «Comment se déroule l'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie ?«.

Les étapes de la procédure successorale : ce à quoi cela doit aboutir

Le délai de six mois concerne l'acceptation de la succession. L'obtention du certificat et l'enregistrement constituent des étapes distinctes, dont les délais dépendent des circonstances.

Il convient de distinguer clairement ces trois événements juridiques. Acceptation d'un héritage — la déclaration de volonté de l'héritier, qui doit être faite dans les délais impartis ; elle lui permet de conserver son droit sur les biens. Certificat de droit à la succession — un acte notarié attestant qui a hérité et quelle est la part de chacun. Inscription au registre public — l’inscription du propriétaire, à la suite de laquelle l’héritier bénéficie d’un droit enregistré et attesté par un document officiel. Il pourra disposer du bien en tenant compte des charges, des droits des copropriétaires et des restrictions légales. L’héritier qui a accepté la succession, mais qui n’a pas reçu de certificat et n’a pas fait enregistrer son droit, ne perdra plus le bien en raison de l’expiration du délai de six mois ; toutefois, il ne pourra pas encore le vendre.

Il n'est pas possible d'indiquer à l'avance la durée totale de la procédure. Celle-ci dépend de la date de délivrance de l'acte, de l'exhaustivité des documents fournis et de l'existence d'autres héritiers. La présence de documents étrangers, le fait qu'il y ait plusieurs héritiers, des divergences dans le cadastre ou un litige peuvent allonger considérablement la durée de la procédure.

Si vous avez hérité d'un appartement ou d'un terrain et que vous envisagez de le revendre ou d'acheter un autre bien, les experts de The Residence vous aideront à évaluer les différentes options disponibles sur le marché. Les questions juridiques liées à la succession doivent être réglées avec un notaire.

Rechercher un bien immobilier

Quels documents vous seront nécessaires ?

Le dossier de base est commun à la plupart des dossiers, mais c'est le notaire qui établit la liste définitive : il est en droit de demander des justificatifs supplémentaires s'il a des doutes.

Documents nécessaires à la procédure de succession

Les exigences formelles relatives aux titres étrangers prêtent souvent à confusion. Traduction La traduction en géorgien est effectuée afin que le notaire puisse traiter le document ; en règle générale, une traduction dont l'exactitude est certifiée par un notaire est requise. Certification notariale certifie l'authenticité de la signature ou de la copie. Apostille — une procédure simplifiée de légalisation des documents officiels pour les pays signataires de la Convention de La Haye de 1961, à laquelle la Géorgie a également adhéré. Si l’apostille ne s’applique pas, il convient de vérifier les traités internationaux conclus entre la Géorgie et le pays de délivrance du document : selon le traité, il peut être nécessaire légalisation consulaire, ou bien le document peut être accepté sans celle-ci. Les exigences dépendent également du type de document. Il est donc préférable de se mettre d'accord sur la procédure de certification avant que les documents ne soient expédiés.

L’un des problèmes pratiques courants réside dans les divergences d’orthographe des noms. Un même nom de famille peut être orthographié de trois façons différentes dans un passeport russe, un extrait de registre géorgien et un ancien acte de naissance. Si une femme a changé de nom de famille lors de son mariage, il faut disposer d’une série de documents établissant le lien entre tous ses noms de famille. On rencontre également des erreurs concernant les dates, les prénoms de père ou les numéros de maison. Autre situation courante : un bien immobilier figure au registre sans données cadastrales précises ou sous une ancienne adresse.

Il est préférable de faire vérifier les documents étrangers par un notaire avant de déposer la déclaration d'acceptation de la succession. Une seule erreur de translittération peut entraîner des frais supplémentaires et retarder la procédure.

Ce qu'il convient de vérifier dans les documents avant de s'adresser à un notaire

• l'orthographe des prénoms et des noms de famille est-elle identique dans tous les documents ;
• existe-t-il des documents attestant du changement de nom de famille ;
• si un apostille a été apposé ou si la légalisation a été effectuée, le cas échéant ;
• la traduction en géorgien a-t-elle été effectuée et sa conformité a-t-elle été certifiée ;
• l'adresse et la superficie figurant dans les documents correspondent-elles aux données de l'extrait du NAPR ;
• vérifiez si la durée de validité du passeport et de la procuration n'a pas expiré ;
• Les pouvoirs conférés par la procuration sont-ils suffisants pour toutes les étapes de la procédure ?

Délais d'acceptation de la succession

La succession s'ouvre au décès du défunt. Si une personne est déclarée décédée par décision judiciaire, la date fixée par cette décision est considérée comme la date du décès. C'est à compter de cette date que commence à courir le délai principal — six mois pour accepter la succession (article 1424 du Code civil).

L'article 1421 prévoit deux modalités d'acceptation. La première consiste à déposer auprès d'un notaire une déclaration d'acceptation de la succession. La seconde consiste à prendre effectivement possession ou à gérer les biens successoraux de manière à ce que cela témoigne incontestablement de l’acceptation : par exemple, vivre dans l’appartement, payer les charges et les impôts, mettre le bien en location, effectuer des travaux de rénovation. La prise de possession effective d’une partie des biens vaut acceptation de l’ensemble de la succession, où qu’elle se trouve. En règle générale, il n’est pas possible d’accepter uniquement la partie avantageuse de la succession — par exemple, de prendre l’appartement et de refuser les dettes. Toutefois, le Code civil prévoit des exceptions : un héritier qui n’exerce pas d’activité agricole peut renoncer aux terres agricoles, au matériel agricole et au bétail sans pour autant renoncer à l’héritage dans son ensemble (article 1436), et l’héritier auquel des parts reviennent à divers titres peut en accepter une et en refuser une autre (article 1437). En outre, l’article 1438 autorise le renoncement à la partie de la succession revenant à l’héritier à titre accessoire, indépendamment du reste de la succession. La possibilité d’un renoncement partiel doit être appréciée séparément.

Comment prouver que la succession a effectivement été acceptée ?

Si l'héritier n'a pas déposé de déclaration auprès du notaire, mais qu'il a effectivement détenu ou géré les biens successoraux pendant le délai imparti, cela peut valoir acceptation de la succession.

Un simple paiement ne garantit pas à lui seul que l'acceptation de la succession soit reconnue. Le notaire examine l'ensemble des documents et des circonstances, et en cas de litige, la question peut être tranchée par un tribunal.

Il est également possible de renoncer à un héritage. Un délai spécifique s'applique à cet effet : conformément à l'article 1434, la renonciation est possible dans un délai de trois mois à compter du jour où l'héritier a pris connaissance ou aurait dû prendre connaissance de sa désignation comme héritier ; pour des motifs valables, le tribunal peut prolonger ce délai de deux mois au maximum. La renonciation doit être formalisée devant un notaire. Le délai de rétractation ne coïncide pas avec le délai d'acceptation de six mois, et il convient d'en tenir compte si vous n'avez pas encore décidé d'accepter ou non l'héritage.

Pour un héritier étranger, la possession de fait constitue une voie moins sûre : il devra en apporter la preuve par des documents, et les paiements effectués depuis l'étranger ou un accord verbal avec les voisins ne sont pas toujours convaincants. Une déclaration auprès d'un notaire est plus simple et plus transparente.

Le certificat de droit à la succession prévu à l'article 1500 est délivré à tout moment après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date d'ouverture de la succession. Avant cette date, il ne peut être obtenu que si le notaire dispose d'informations indiquant qu'il n'y a pas d'autres héritiers.

Si le délai de six mois a expiré et que la succession n’a été acceptée ni par une déclaration auprès d’un notaire, ni par des actes concrets, l’héritier risque de perdre la possibilité d’acquérir la succession selon la procédure habituelle. L’article 1426 prévoit deux mécanismes : le tribunal peut prolonger le délai s’il reconnaît que les motifs du manquement sont valables, et, sans intervention judiciaire, la succession peut être acceptée ultérieurement avec l’accord de tous les héritiers qui l’ont déjà acceptée. Aucune de ces deux options n’est garantie.

Exemple hypothétique. L'héritier a eu connaissance de l'existence de l'appartement à Batoumi huit mois après le décès du propriétaire. Il convient tout d'abord de déterminer s'il n'a pas, de fait, accepté la succession. Le paiement des charges liées à l’appartement peut constituer un élément de preuve, mais le notaire ou le tribunal évalue l’ensemble des circonstances attestant de la possession ou de la gestion effective de la succession. Il convient ensuite de déterminer lesquels des autres héritiers ont déjà accepté la succession et s’ils sont disposés à donner leur accord. En l’absence de consentement, il ne reste plus qu’à saisir le tribunal en apportant la preuve de motifs valables : par exemple, le fait que l’héritier n’avait pas connaissance du décès. L’issue dépendra des circonstances et des preuves présentées.

Le délai de six mois ne concerne que l'acceptation de la succession. Cela ne signifie pas qu'il faille, dans ce même délai, obtenir le certificat de succession et faire enregistrer l'appartement au registre : ces démarches prennent souvent plus de temps, ce qui est tout à fait normal.

Héritage d'une parcelle de terrain

En matière foncière, tout commence par la catégorie. En Géorgie, on distingue les terres agricoles des terres non agricoles, et pour un étranger, cette distinction détermine presque tout : la possibilité de posséder une parcelle, à qui la vendre par la suite, ou encore l'admissibilité d'une certaine forme de garantie. La catégorie est inscrite dans le registre public — elle n’est pas déterminée à vue de nez, ni en fonction de l’utilisation effective, ni en fonction du fait que la parcelle soit « en bord de mer » ou « dans les limites de la ville ».

Terres agricoles

En vertu de l'article 4, paragraphe 2, point a), de la loi organique géorgienne « relative à la propriété des terres agricoles », un étranger peut être propriétaire d'une terre agricole si celle-ci lui a été transmise par héritage, sous réserve des restrictions prévues par ladite loi. Il s’agit d’un motif particulier : En règle générale, un étranger ne peut pas acheter ce type de terrain, mais il peut en hériter. La traduction officielle de la disposition fait référence à un bien foncier reçu en héritage, sans distinguer entre la succession ab intestat et la succession testamentaire ; pour savoir comment cette disposition s'applique à un testament précis, il convient de se renseigner auprès d'un notaire.

L'affirmation courante selon laquelle un étranger est tenu de vendre les terres agricoles dont il a hérité dans un délai de six mois ou d'un an n'est pas corroborée par la législation en vigueur. L’obligation de cession prévue par cette loi s’applique aux entreprises ayant obtenu des terres dans le cadre d’un plan d’investissement et n’ayant pas respecté celui-ci, et non aux héritiers. De tels délais figurent dans d’anciennes publications fondées sur une loi de 1996 qui n’est plus en vigueur. Par ailleurs, Le délai de six mois pour accepter la succession n'a aucun rapport avec la vente du terrain.

Il existe toutefois des restrictions pour un héritier étranger, et celles-ci concernent les démarches ultérieures. Avant la vente, il convient de vérifier si l’acheteur en question est habilité à acquérir le terrain conformément à l’article 4 de la loi organique, y compris les exceptions prévues par la loi. Pour les personnes physiques, il s’agit avant tout de citoyens géorgiens ; pour les personnes morales, ce n’est pas seulement le pays d’enregistrement qui importe, mais également la structure de contrôle et, dans certains cas, l’existence d’un motif particulier d’acquisition. La loi interdit de donner en gage des terres agricoles sous réserve du transfert du droit de propriété à un étranger. Elle prévoit également un droit de préemption de l’État sur les terres agricoles dans les cas prévus par la législation. Enfin, la succession ne permet pas à un étranger d’acquérir les parcelles voisines.

L'héritage d'un terrain agricole par un ressortissant étranger ne saurait être assimilé à son achat : il s'agit d'un motif d'acquisition distinct, et les restrictions s'appliquent uniquement en cas de vente ou de mise en gage ultérieure.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des restrictions relatives à l'acquisition de terrains, veuillez consulter l'article «Un étranger peut-il acheter un terrain en Géorgie ?«.

Le terrain sur lequel se trouve la maison et d'autres parcelles

En cas d'héritage d'une maison individuelle, il convient de vérifier séparément le statut juridique du terrain. Plusieurs cas de figure sont possibles.

Un terrain attenant à une maison d'habitation peut être enregistré comme terrain non agricole ; dans ce cas, les restrictions spécifiques relatives à la détention de terres agricoles par des étrangers ne s'y appliquent pas, bien que des servitudes et des restrictions d'utilisation, comme pour tout terrain, soient possibles. Toutefois, dans les villages et les banlieues, le terrain sur lequel se trouve la maison et celui qui l’entoure sont souvent classés comme agricoles (par exemple, en tant que potager familial), et un régime particulier s’y applique. Une parcelle située dans les limites d’une localité n’est pas non plus systématiquement considérée comme non agricole : c’est l’inscription au cadastre qui fait foi, et non les limites de la ville. Pour les parcelles situées à Gonio, Mahindjaouri et dans d’autres banlieues de Batoumi, il convient de vérifier la catégorie avec une attention particulière : des parcelles de statut différent peuvent en effet se côtoyer.

Une difficulté particulière concerne les biens immobiliers faisant l’objet de plusieurs inscriptions cadastrales : la maison est enregistrée séparément, le terrain sur lequel elle est construite l’est également, tandis qu’une partie de la parcelle n’est pas enregistrée du tout. Si une partie du terrain n’est pas enregistrée, il faudra déterminer si le défunt disposait d’un droit avéré sur celle-ci et si son enregistrement ou sa reconnaissance est possible : l’absence d’inscription au registre et l’absence de droit de propriété constituent deux situations distinctes. L’héritage d’une part d’un terrain implique l’entrée dans la copropriété avec d’autres copropriétaires : il n’est possible de se voir attribuer « sa » part que par accord ou par voie judiciaire, en tenant compte des superficies minimales des parcelles.

Terres agricoles et non agricoles

Vous pouvez connaître la catégorie d'un terrain et les restrictions enregistrées grâce à un extrait du registre public : celui-ci indique le code cadastral, la superficie, la catégorie, le propriétaire, les hypothèques, les saisies et autres charges. Vous pouvez commander cet extrait en ligne à l'aide du code cadastral. Si les informations relatives à la catégorie font défaut ou sont en contradiction avec les documents, vous devrez faire appel à un géomètre agréé et, éventuellement, procéder à une mise à jour des données cadastrales.

Il arrive parfois que les héritiers envisagent de modifier la catégorie d’une parcelle agricole afin d’élargir le cercle des acheteurs. Il ne faut pas confondre le changement de catégorie d’un terrain et la modification de sa destination : la possibilité de modifier les caractéristiques enregistrées ou la destination d’une parcelle doit être vérifiée au regard des règles foncières et d’enregistrement en vigueur. Il ne s’agit ni d’un moyen garanti ni d’un moyen simple de contourner les restrictions. Pour plus de détails, consultez l’article intitulé «Comment modifier l'affectation d'un terrain en Géorgie«.

Parcelles de terrain en Géorgie

de ₾755 131

₾542/м²

Terrain de 1400 m² à

Géorgie, Kvariati-Sarpi

1400м²

Remise

de ₾325 488

₾325/м²

Terrain dans une zone prestigieuse de 1000 m² à

Géorgie, Gonio

1000м²

Remise

de ₾1 038 956

₾417/м²

Terrain avec vue 2504 m² à

Géorgie, Kvariati

2504м²

Remise

de ₾578 066

₾521/м²

Terrain en bord de mer à Sarpi 1111 m² en

Géorgie, Sarpi

1111м²

Remise

de ₾364 546

₾281/м²

Terrain avec vue sur la mer 1300 m² à

Géorgie, Kvariati-Sarpi

1300м²

Remise

Voir tous

Règlement d'une succession depuis l'étranger

Un héritier étranger peut régler sa succession sans se rendre personnellement en Géorgie dans les cas prévus par la loi. De nombreuses étapes peuvent être effectuées par l’intermédiaire d’un représentant — un parent, une connaissance, un avocat — à condition que la procuration comporte les pouvoirs nécessaires et réponde aux exigences applicables. La procuration est établie devant un notaire dans le pays de résidence de l’héritier ou au consulat de Géorgie, puis, si nécessaire, elle est apostillée et traduite en géorgien. La signature figurant sur la procuration doit être dûment certifiée, faute de quoi le notaire en Géorgie ne l’acceptera pas.

Le contenu de la procuration revêt une importance cruciale. Le mandataire doit être habilité à déposer une déclaration d’acceptation de succession, à obtenir des renseignements et des extraits, à représenter les intérêts du mandant devant le notaire et auprès du NAPR, à obtenir le certificat de droit à la succession et à faire enregistrer le droit de propriété. Si l’héritier envisage une vente, il est préférable de préciser le droit de vente séparément et de manière claire. Les principes de rédaction sont décrits dans l’article intitulé «Comment établir une procuration pour acheter ou vendre un logement en Géorgie ?«, mais Une procuration relative à une succession, en ce qui concerne l'étendue des pouvoirs, diffère d'une procuration relative à une transaction: le modèle « vente d'appartement » pourrait ne pas convenir pour l'acceptation d'un héritage.

Avant d'envoyer les documents, il convient de clarifier certains points avec le notaire géorgien : quel type de texte de procuration il accepte, si un apostille est nécessaire pour les documents provenant de votre pays, qui se chargera de la traduction, et s'il accepte des scans pour une vérification préalable. Cela permet d'éviter les envois répétés.

À l'heure actuelle, il n'est pas possible de garantir que les formalités successorales puissent être entièrement effectuées en ligne. Une partie des services du NAPR est accessible via Internet, et certaines démarches peuvent être effectuées à distance, mais les actes notariés essentiels nécessitent généralement la présence physique de l'héritier ou de son représentant. C’est pourquoi la solution la plus réaliste pour un étranger consiste à « gérer le processus à distance par l’intermédiaire d’un mandataire », plutôt que de « tout effectuer via le site web ».

Ce qu'il faut préparer avant de procéder à la formalité d'héritage à distance

• choisir un représentant en qui vous avez confiance et convenir avec lui d'un plan d'action ;
• obtenir auprès d'un notaire géorgien les exigences relatives au texte de la procuration ;
• établir une procuration conférant des pouvoirs pour toutes les étapes, y compris l'enregistrement ;
• faire apposer un apostille ou procéder à la légalisation, si nécessaire ;
• rassembler les documents relatifs à la filiation et au décès, accompagnés de leurs traductions ;
• obtenir en ligne un extrait NAPR à partir du code cadastral ;
• Réfléchissez à la manière dont vous allez obtenir des copies de l'acte de naissance et de l'extrait d'état civil.

Exemple : l'héritier réside en Russie, l'appartement se trouve à Batoumi

Supposons qu'un citoyen russe ait hérité d'un appartement de son père, qui possédait un bien immobilier à Batoumi. L'héritier réside de manière permanente hors de Géorgie et ne peut pas se rendre sur place pour effectuer les démarches administratives.

Sa marche à suivre pourrait se présenter comme suit :

1. Déterminer la date du décès de votre père, vérifier s'il existe un testament et s'il y a d'autres héritiers.
2. Prenez contact avec un notaire géorgien afin de déterminer le droit applicable, la procédure à suivre et la liste des documents requis.
3. Obtenir un extrait NAPR pour un appartement.
4. Veuillez préparer le certificat de décès, les documents attestant du lien de parenté et le passeport.
5. Veuillez valider le texte de la procuration pour un représentant en Géorgie.
6. Veillez à accepter la succession dans le délai imparti.
7. Après vérification par le notaire, obtenir un certificat de droit à la succession.
8. Enregistrer un droit de propriété auprès du NAPR.

Si le défunt était un ressortissant étranger, il peut s'avérer nécessaire de procéder à des formalités supplémentaires relatives à la succession dans son pays de nationalité. La procédure précise doit être convenue avec le notaire avant le dépôt de la demande.

Cet exemple illustre une séquence d'étapes possible, et non une procédure universelle applicable à tous les héritiers étrangers.

Frais et impôts liés à la succession

Il est impossible de donner un montant global pour les frais liés à la succession : ceux-ci se composent de plusieurs éléments, et chacun dépend du cas particulier.

Frais liés à la succession

Combien coûte la procédure de succession pour un appartement en Géorgie ?

Le coût comprend les frais de notaire, l'enregistrement du droit de propriété, l'obtention des extraits et les services supplémentaires. Les honoraires notariaux dépendent de la valeur des biens successoraux et de la part pour laquelle le certificat est délivré. Ils sont régis par le décret n° 507 du gouvernement géorgien.

Exemple. Un héritier reçoit un appartement d'une valeur de 200 000 GEL. Lors de l'établissement du certificat d'héritier, les frais de notaire sont calculés sur la base du barème applicable, de la valeur de la part héritée et de la composition de la succession. L’enregistrement du droit auprès du NAPR et les documents nécessaires font l’objet d’une facturation supplémentaire. Il convient donc de demander le montant définitif au notaire avant la formalisation.

Sources officielles : décret n° 507, tarifs NAPR

Les tarifs publics du NAPR sont publiés sur sur la page officielle de l'agence consacrée aux délais et aux tarifs. Selon les informations figurant sur cette page en octobre 2026, l'enregistrement de la création ou de la modification d'un droit immobilier coûte 150 lari pour un délai de quatre jours ouvrés, 270 lari pour un délai d'un jour ouvré et 350 lari le jour même du dépôt de la demande. Un extrait du registre coûte 20 lari, et 13 lari en cas de commande en ligne. Les tarifs sont susceptibles de varier ; il est donc recommandé de les vérifier avant de déposer votre demande.

En ce qui concerne les impôts, il n'existe pas d'impôt spécial sur les successions en Géorgie : l'acquisition de biens est prise en compte dans le cadre de l'impôt sur le revenu, et la loi prévoit des exonérations. Article 82 du code fiscal de Géorgie exonère la valeur des biens hérités de l'impôt sur le revenu pour les héritiers des première et deuxième catégories au sens de la législation fiscale. Cette classification ne correspond pas entièrement aux ordres de succession prévus par le Code civil : à des fins fiscales, la première catégorie comprend le conjoint, les enfants et les enfants adoptifs, les petits-enfants, les arrière-petits-enfants et leurs enfants, les parents et les parents adoptifs ; la deuxième catégorie comprend les frères, les sœurs, les neveux et nièces et leurs enfants. Pour les troisième et quatrième catégories (grands-mères, grands-pères, oncles et tantes), l’exonération s’applique dans la limite de 150 000 lari par année fiscale. Pour les cousins et les personnes n’ayant aucun lien de parenté avec le défunt, il n’existe pas d’exonération de ce type, et les conséquences fiscales doivent être évaluées au préalable.

Les droits de succession en Géorgie : dépendent-ils du degré de parenté ?

Les catégories sont définies par le Code fiscal et non par une conception courante de la proximité des liens de parenté. Pour les troisième et quatrième catégories, le dépassement du seuil fixé peut entraîner des obligations de déclaration et de paiement de l’impôt. En cas de succession transfrontalière, il convient également de tenir compte de la législation fiscale du pays de résidence de l’héritier.

Une fois l'enregistrement effectué, le propriétaire est soumis à certaines obligations : l'impôt foncier des particuliers dépend du revenu annuel du foyer, tandis que des règles spécifiques s'appliquent aux terrains. Lors de la vente d’un logement hérité, les conséquences fiscales dépendent de la durée de possession, du type de bien, de son utilisation et du statut du vendeur. La plus-value réalisée lors de la vente d’un appartement ou d’une maison avec terrain attenant peut être exonérée d’impôt sur le revenu si le bien a été détenu pendant plus de deux ans et si les autres conditions prévues par le Code fiscal sont respectées. Pour un héritier de la première catégorie fiscale, la période de détention du défunt est prise en compte dans ce délai ; pour les autres héritiers, le délai et l’assiette fiscale doivent être calculés séparément.

Enfin, l'héritier peut être tenu de déclarer les biens reçus ou les revenus tirés de leur vente dans son pays de résidence fiscale. Les avantages fiscaux géorgiens n'ont aucune incidence sur ces règles.

Sept erreurs à éviter lors du règlement d'une succession en Géorgie

1. Il faut attendre l'expiration d'un délai de six mois avant de s'adresser à un notaire. Le délai d'acceptation de la succession court à compter du jour de l'ouverture de la succession, et non à compter du jour de la réception de l'acte de succession.
2. Il ne faut pas confondre l'acceptation d'un héritage et l'enregistrement d'un appartement. Il s'agit de deux démarches distinctes ayant des conséquences juridiques différentes.
3. Ne pas vérifier s'il existe d'autres héritiers. Un testament n'exclut pas toujours le droit des personnes à la réserve héréditaire.
4. Utiliser une procuration sans pouvoirs spécifiques. Il se peut que le mandataire ne soit pas habilité à déposer une demande ou à faire enregistrer un droit.
5. Ne vérifiez pas la catégorie du terrain. Le terrain attenant à une maison d'habitation peut avoir un statut agricole.
6. Considérer l'absence d'apostille comme une erreur dans tous les cas. Les exigences dépendent du pays de délivrance et des traités internationaux.
7. Ignorer les dettes du défunt. La succession peut s'accompagner d'une responsabilité au titre des dettes transmises.

Avant de procéder à la formalisation, il est recommandé de faire vérifier les documents par un notaire et, en cas d'élément international ou de litige, par un juriste spécialisé.

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Litiges, dettes et autres risques

Un héritage ne se résume pas seulement à un appartement, mais englobe tout ce qui y est lié. Voici quelques complications courantes :

• plusieurs héritiers revendiquent un même bien et ne parviennent pas à s'entendre ;
• le relevé fait état d'une hypothèque en faveur de la banque ;
• le défunt avait des dettes envers des créanciers ou des impôts impayés ;
• le registre mentionne comme propriétaire une personne autre que celle que la famille considérait comme telle ;
• les informations cadastrales ne correspondent pas aux titres de propriété ;
• le délai d'acceptation de la succession n'a pas été respecté ;
• un litige a surgi au sujet d'un testament ou d'une part réservataire ;
• l'appartement a été mis à la disposition de tiers — locataires ou proches.

C'est pourquoi l'héritier doit examiner non seulement l'état physique du bien, mais également son statut juridique. Un bel appartement avec vue sur la mer peut s'avérer grevé d'une hypothèque, faire l'objet d'une saisie ou être en copropriété avec des personnes dont vous ignoriez l'existence. De nombreuses vérifications, décrites dans l’article intitulé «Comment vérifier un bien immobilier en Géorgie avant de l'acheter«, s’appliquent également à un bien hérité, bien que la procédure d’héritage elle-même diffère d’une transaction d’achat-vente.

Ce qu'il convient de vérifier avant l'enregistrement d'une succession

• qui est désigné comme propriétaire dans l'extrait actuel du NAPR ;
• s'il existe une hypothèque, une saisie, un privilège fiscal ou une interdiction de disposition ;
• la superficie, l'adresse et le code cadastral correspondent-ils à ceux figurant dans les documents ;
• n'y a-t-il pas de baux en cours ou de personnes résidant effectivement dans le bien immobilier ;
• s'il existe des arriérés de paiement concernant les charges et les impôts ;
• des réclamations ont-elles été formulées par d'autres héritiers ou bénéficiaires d'une part réservataire ;
• Si le terrain situé sous la maison est enregistré et quelle est sa catégorie.

Une remarque particulière concernant les dettes. L'acceptation d'un héritage peut entraîner la responsabilité vis-à-vis des obligations transmises par le défunt. Conformément à l'article 1484 du Code civil Les héritiers sont responsables envers les créanciers dans la limite de la succession acceptée, proportionnellement à leurs parts ; si les dettes du défunt étaient solidaires, les héritiers en répondent solidairement, et cette obligation s'étend également aux bénéficiaires de la réserve héréditaire. L’article 1485 impose à l’héritier l’obligation de prouver que les dettes dépassent la valeur de la succession, sauf si le notaire a dressé un inventaire des biens successoraux. Il convient donc, avant d’accepter une succession grevée de dettes importantes, de vérifier les créances des créanciers et de discuter avec le notaire de l’établissement d’un inventaire.

Que faire des biens immobiliers après un héritage ?

Une fois l'enregistrement effectué, l'héritier devient propriétaire à part entière et peut choisir l'une des options suivantes : occuper lui-même l'appartement, le mettre en location à long terme ou à la journée, le vendre ou le laisser temporairement inoccupé. Dans ce dernier cas, il convient de veiller au paiement des charges, à l’assurance et de désigner une personne de confiance qui viendra régulièrement inspecter le bien ; dans les régions côtières telles que Batoumi, il faut tenir compte d’un taux d’humidité élevé et de la nécessité d’une bonne ventilation.

S'il y a plusieurs propriétaires, il est préférable de consigner par écrit les relations entre eux : qui utilise le bien, qui prend en charge les dépenses, comment sont répartis les revenus locatifs et à quelles conditions une vente est-elle possible. L'absence d'accords écrits est souvent à l'origine de litiges ultérieurs.

Lors d'une vente ultérieure, l'acheteur ou la banque de financement peut vous demander l'ensemble des documents nécessaires : l'attestation de droit à la succession, l'extrait du registre, ainsi que la confirmation de l'absence de litige avec les autres héritiers. Si peu de temps s’est écoulé depuis le décès du défunt et qu’il y avait plusieurs héritiers, soyez prêt à démontrer que les autres héritiers ont accepté ou renoncé à la succession conformément à la procédure en vigueur.

Avant la vente, vous devrez vous procurer un extrait à jour du registre NAPR, une attestation d'absence de charges, et, s'il s'agit d'un terrain agricole, un acquéreur habilité à en être propriétaire. En cas de mise en location, il convient de vérifier le régime fiscal des revenus ainsi que les exigences de la commune en matière de location à la journée.

Si, après le règlement de la succession, vous envisagez de vendre ce bien et d'en acquérir un autre à Batoumi, Tbilissi ou Gonio, commencez par évaluer le statut juridique, l'emplacement et l'état du bien dont vous disposez. The Residence vous aidera à vous y retrouver parmi les offres du marché : trouver un bien immobilier adapté à vos besoins.

Conclusion

Un ressortissant étranger peut hériter d’un bien immobilier en Géorgie : un appartement, une maison, un local commercial et même un terrain agricole. Toutefois, la procédure à suivre dépend du type de bien, de la composition des héritiers, de l’existence d’un testament et de circonstances internationales : la nationalité du défunt, le lieu de rédaction des documents et le pays de résidence de l’héritier.

Il convient tout d’abord d’effectuer trois démarches. Premièrement, vérifier le statut juridique du bien à l’aide d’un extrait du NAPR, notamment la catégorie du terrain et les charges qui pèsent sur celui-ci. Deuxièmement, accepter l’héritage dans les délais impartis, soit dans les six mois à compter de la date d’ouverture de la succession. Troisièmement, convenir avec le notaire de la liste des documents requis, y compris les exigences relatives à la certification et à la traduction, afin d’obtenir le certificat et d’enregistrer le droit de propriété sans retard inutile.

Si l'affaire fait l'objet d'un litige entre les héritiers, concerne un testament étranger, des terres agricoles ou une structure de propriété complexe, veuillez vous adresser à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit successoral géorgien. Une vérification juridique préalable peut réduire le risque de frais et de litiges ultérieurs.