גאורגיה האריכה עד שנת 2033 את הפטור ממע"מ עבור פרויקטים "ישנים" שלא הושלמו

חוק גאורגיה מס' 1888 בדבר תיקונים לקוד המס, שנחקק ב-15 באוקטובר 2026 ופורסם ב-16 באוקטובר, האריך את הפטור ממע"מ עם זכות קיזוז עבור אספקת נדל"ן בפרויקטים "ישנים" שלא הושלמו, מ-1 בינואר 2029 עד 1 בינואר 2033. החוק נכנס לתוקף מרגע פרסומו. השינוי אינו נוגע לרוכשי דירות חדשות רגילות או דירות בשוק היד השנייה. הנתונים נכונים ל-23 באוקטובר 2026.

מה השתנה

החוק "על תיקונים לקוד המס של גאורגיה" מס' 1888-VIმს-XIმპ פורסם באתר העיתון הרשמי של גאורגיה Matsne ב-16 באוקטובר 2026 ונכנס לתוקף ביום פרסומו. השינויים נוגעים לסעיף 309 בקוד המס, הקובע משטר מיוחד לפרויקטים "ירושה" שהחלו לפני זמן רב ועדיין לא הושלמו. בהודעת רשות ההכנסות מיום 19 באוקטובר 2026 אושר כי מועד הפטור עם זכות הניכוי נדחה מ-1 בינואר 2029 ל-1 בינואר 2033.

הגרסה הישנה של המאמר במקור לא נבדקה: התאריך 2029 נלקח מהודעת רשות ההכנסות ומפרסומים בתקשורת.

למי זה נוגע

המצב הצר. הוא חשוב לשלוש קבוצות:

• יזמים המסיימים את בנייתם של פרויקטים שהוקפאו זה מכבר;
• בנקים המממנים פרויקטים מסוג זה;
• רוכשי דירות בפרויקטים מסוג זה. על פי דיווחים בתקשורת, בטביליסי פועלת תוכנית תמיכה של העירייה עבור רוכשי הדירות שנפגעו.

הארכה מעניקה למשתתפים זמן נוסף להשלמת הבנייה ולקבלת תעודת הכניסה של הפרויקט לשימוש. היא אינה מבטלת את הסיכון לאי-עמידה בלוחות הזמנים.

למי זה לא נוגע

השינוי אינו חל על מיסוי הנדל"ן הכללי. רוכשי דירות חדשות מיזמים רגילים ורוכשי דירות יד שנייה לא יושפעו מכך. החוק אינו נוגע ישירות לבעלי נכסים ולמשכירים. אין להניח כי כל רכישה בגאורגיה פטורה כעת ממע"מ.

תקופות ההתיישנות לגבי פעולות ששוחררו

בנוסח החדש של החוק (סעיף 81-2) נקבעו תקופות התיישנות לעסקאות הפטורות לפי סעיפים 79 ו-80: עבור עסקאות משנת 2015 – 18 שנים, ומכאן והלאה שנה פחות עבור כל שנה עוקבת, ובשנת 2029 – 4 שנים. הטבלה בחוק מכסה את השנים 2015–2029, תקופות הדיווח מ-1 בינואר 2015 עד 1 בינואר 2030. מספור הסעיף (81-2 בטקסט החוק, 81(2) בהודעת רשות המסים) מחייב השוואה לקובץ ה-PDF הרשמי.

מה שלא אושר

• אילו פרויקטים בדיוק נכללים במסגרת התקנה. על פי דיווח ב-Georgia Today מ-13 באוקטובר 2026, מדובר בפרויקטים שהחלו לפני ה-8 באוגוסט 2008 ועדיין לא הושלמו. בטקסט החוק שנבדק אין קריטריון זה: בו שונו רק תתי-סעיפים "א" ו-"ד" של סעיף 79.
• הצבעה בקריאה השנייה והשלישית: לא נמצאה דף הפרלמנט עם תוצאות ההצבעה. על פי דיווחי התקשורת, בקריאה הראשונה תמך ועדת הכספים והתקציב בהצעת החוק בהליך מזורז.
• שיעור המע"מ והסף הכספי אינם מצוינים בטקסט.

שאלות נפוצות

האם יש לשלם מע"מ בעת רכישת דירה בבניין חדש בגאורגיה?

כלל זה אינו משתנה: החוק חל אך ורק על אספקה לפרויקטים "ישנים" שטרם הושלמו, בהתאם לסעיף 309.

עד לאיזה תאריך הוארך הפטור?

עד ה-1 בינואר 2033, במקום ה-1 בינואר 2029.

מאיזה יום החוק נכנס לתוקף?

החל מ-16 באוקטובר 2026, יום הפרסום.

כיצד ניתן לבדוק אם הפרויקט נכלל במסגרת ההסדרים?

יש לברר זאת מול היזם ומול רשות ההכנסות של גאורגיה, ולבדוק את התנאים מול נוסח סעיף 309.

מקורות רשמיים

• חוק מס' 1888-VIმს-XIმპ, Matsne (הטקסט בגאורגית)
• קוד המס של גאורגיה, כולל רשימת התיקונים, Matsne

נבדק ב-23 באוקטובר 2026. זוהי מידע כללי, ואינה מהווה ייעוץ משפטי או מס. הכללים עשויים להשתנות, ולכן מומלץ לברר אותם מול רשות המסים של גאורגיה ועם עורך דין.