Come acquistare un immobile in Georgia a distanza

Negli ultimi anni la Georgia è diventata una destinazione di rilievo per gli acquirenti stranieri di immobili, in particolare tra coloro che prendono in considerazione Batumi, Tbilisi e le località costiere per viverci, affittare o investire. Una parte degli acquirenti risiede al di fuori della Georgia e valuta l’acquisto senza recarsi personalmente sul posto — né per visionare l’immobile, né per firmare il contratto, né per la registrazione.

La buona notizia: è possibile acquistare un immobile in Georgia a distanza. Dal punto di vista legale, la transazione può essere organizzata tramite un rappresentante, purché i documenti siano redatti correttamente; in pratica, molti venditori, costruttori e agenzie lavorano con acquirenti stranieri a distanza. La cattiva notizia: l’acquisto a distanza richiede preparazione, attenzione ai dettagli e la disponibilità a monitorare ogni fase. La distanza non protegge dagli errori, anzi li amplifica.

In questo articolo vengono analizzati tutti gli aspetti fondamentali di una transazione a distanza: come redigere una procura e cosa inserire al suo interno, come verificare l’immobile prima di effettuare il bonifico, quali modalità di pagamento sono disponibili per gli acquisti dall’estero, come avviene la registrazione del diritto di proprietà, quali rischi corrono gli acquirenti a distanza e quando vale comunque la pena recarsi sul posto di persona. Il materiale è rivolto a chi sta appena iniziando ad approfondire l’argomento, ma desidera comprenderlo in modo sufficientemente approfondito da poter prendere decisioni consapevoli.

Il presente articolo non costituisce una consulenza legale. I requisiti relativi alla documentazione, alle procedure e al pagamento possono subire variazioni: prima di concludere una transazione, è necessario verificare tutti i dettagli in relazione all’immobile specifico, al Paese dell’acquirente e alla prassi vigente.

È possibile acquistare un immobile in Georgia a distanza?

In molti casi, la presenza personale dell’acquirente può essere sostituita dalla partecipazione di un rappresentante munito di procura, purché la procura, l’atto di trasferimento e il contratto siano redatti nella forma prevista dal registro pubblico. Si tratta di una pratica diffusa, ma la procedura concreta dipende dalla procura, dal notaio, dal venditore, dal tipo di immobile e dai requisiti del registro pubblico.

Se desiderate approfondire l'intero processo di acquisto di un immobile — dalla scelta dell'immobile e dalla verifica dei documenti fino alla registrazione del diritto di proprietà e al calcolo di tutte le spese — vi consigliamo di leggere il nostro articolo dettagliato «Come acquistare un immobile in Georgia».

In linea di principio, le fasi di una transazione a distanza e di una transazione di persona sono simili — scelta dell’immobile, trattative, verifica, pagamento e registrazione — ma nell’acquisto a distanza si aggiungono la procura, l’invio dei documenti, l’eventuale apostille o legalizzazione e il controllo delle azioni del rappresentante. Ciò significa che il controllo richiede un grande impegno.

Gli immobili più acquistati a distanza sono: appartamenti in edifici di nuova costruzione a Batumi, appartamenti in aparthotel, immobili in fase di costruzione, appartamenti sul mercato dell'usato a Tbilisi e piccoli locali commerciali. Meno frequenti sono le case, le villette a schiera e i terreni.

Un'importante restrizione per gli stranieri: I cittadini stranieri, di norma, possono acquistare appartamenti, case e immobili commerciali in Georgia senza dover ottenere un permesso di soggiorno o un’autorizzazione specifica per l’acquisto stesso, ma è necessario verificare separatamente la tipologia dell’immobile e lo status del terreno. Per i terreni agricoli vige un regime restrittivo: gli stranieri di norma non possono acquistare liberamente tali appezzamenti, salvo nei casi previsti dalla legge — ad esempio, in caso di successione o in determinati scenari di investimento (cfr. Legge organica della Georgia sulla proprietà dei terreni agricoli). Pertanto, è necessario verificare la situazione catastale del terreno prima di concludere la transazione.

Una transazione a distanza è indicata se l’acquirente sceglie un appartamento in un edificio di nuova costruzione con documentazione chiara, si affida a un agente di fiducia ed è disposto a tenersi sempre aggiornato. È meno indicata se l’immobile è atipico, la storia della proprietà è complessa, i documenti sollevano dubbi oppure l’acquirente intende abitare personalmente in quell’appartamento e desidera prima familiarizzarsi con il quartiere. In quest’ultimo caso, una visita di persona spesso si rivela vantaggiosa.

Principali scenari di una transazione a distanza

Acquisto per delega

Questo è il metodo più diffuso per uno straniero che non si trova in Georgia. L'acquirente redige una procura notarile a favore di una persona specifica — un avvocato, un agente o un conoscente di fiducia — e quest'ultimo agisce per suo conto: firma il contratto, presenta i documenti al registro pubblico e, se necessario, paga le tasse. L’aspetto fondamentale in questo caso è redigere correttamente la procura e assicurarsi che il rappresentante agisca nell’interesse dell’acquirente e non di qualsiasi altra parte coinvolta nella transazione.

Acquisto dal costruttore

Alcuni sviluppatori che lavorano con acquirenti stranieri dispongono di procedure a distanza: prenotazione online, visite virtuali, firma del contratto tramite un rappresentante, pagamento rateale e piano di pagamento fisso. Si tratta di una soluzione più comoda rispetto al mercato dell’usato, ma richiede un’attenta verifica del costruttore, della documentazione autorizzativa e delle condizioni di consegna dell’immobile. Particolare attenzione va prestata agli immobili in fase di costruzione: in questo caso è importante capire esattamente cosa si sta acquistando, entro quali tempi e a quali condizioni.

Acquisto sul mercato dell'usato

Il mercato secondario richiede una verifica più approfondita. Qui non esistono contratti standard né condizioni trasparenti da parte del promotore immobiliare: ogni transazione è unica. È necessario verificare il proprietario, la storia dell’immobile, l’esistenza di gravami, pignoramenti e debiti, il consenso dei comproprietari (se del caso), nonché le condizioni dell’appartamento e dell’edificio. Farlo a distanza è più complicato, ma possibile, purché si disponga di un rappresentante affidabile.

Tabella 1. Scenari per l'acquisto a distanza di immobili in Georgia

In parole povere, per un acquirente a distanza lo scenario più prevedibile è solitamente quello di un immobile già pronto con una registrazione trasparente dei diritti di proprietà, mentre il più esposto ai rischi è l’acquisto in fase di costruzione, dove oltre alla transazione stessa occorre valutare il promotore immobiliare, le tempistiche, lo stato di avanzamento del progetto e le condizioni contrattuali. L’acquisto tramite un rappresentante di fiducia non rende di per sé la transazione rischiosa, ma aumenta notevolmente i requisiti relativi alla procura, alla verifica dell’immobile e al controllo di ogni fase.

Cosa preparare prima di scegliere l'immobile

L'acquisto a distanza non inizia con la ricerca degli immobili, ma con le risposte ad alcune domande fondamentali. Saltare questa fase significa perdere tempo a cercare immobili che non corrispondono ai propri obiettivi reali e al proprio budget.

In pratica, una transazione a distanza spesso non si blocca sulla scelta dell’appartamento, ma sulla preparazione dei documenti e del denaro. Pertanto, prima di iniziare, è meglio prevedere subito una riserva non solo per il prezzo dell’immobile, ma anche per le spese accessorie: trasferimento della procura, atti notarili, registrazione statale, estratto del registro, commissioni bancarie ed eventuali servizi di un traduttore. Se si acquista un immobile da un costruttore, è opportuno chiarire in anticipo il piano di pagamento e le condizioni in caso di ritardo.

Stabilisci lo scopo dell'acquisto. Da questo dipende tutto: il tipo di immobile, l’ubicazione, il budget, i requisiti di gestione. Un appartamento destinato ad uso proprio è diverso da un appartamento d'investimento destinato alla locazione a breve termine. Un immobile destinato al permesso di soggiorno è diverso da una casa di campagna per le vacanze. Se l'obiettivo non è chiaro, scegliere un immobile a distanza è doppiamente più difficile.

Stabilite il budget in modo completo. Il prezzo dell’immobile rappresenta solo una parte delle spese. A questo occorre aggiungere i costi per la redazione della procura, l’apostille o la legalizzazione consolare, la traduzione dei documenti, gli atti notarili, le tasse di registrazione, le commissioni bancarie per il bonifico, nonché il costo dei servizi di un rappresentante o di un’agenzia. Se sono previsti lavori di ristrutturazione, l’arredamento o l’assunzione di una società di gestione, anche questi incidono sul budget.

Selezionare la località e il tipo di immobile. Batumi è una meta molto popolare per gli affitti e le vacanze al mare. Tbilisi è l'ideale per affitti a lungo termine, trasferimenti e attività commerciali. Gonio rappresenta un'alternativa costiera più tranquilla. Ogni località ha le sue caratteristiche specifiche, che è bene comprendere prima di iniziare la ricerca.

Sistemate la questione del pagamento in anticipo. In che modo effettuerete il bonifico? Quale banca e di quale paese? La banca è in grado di effettuare un bonifico internazionale verso la Georgia? Richiederà documenti che attestino la provenienza dei fondi? È meglio chiarire questi aspetti prima di trovare l'immobile, altrimenti la transazione potrebbe bloccarsi nel momento più inopportuno.

Decidete chi sarà il vostro rappresentante. Si tratta di uno degli aspetti fondamentali nell’acquisto a distanza. Il rappresentante deve essere una persona di cui vi fidate oppure un professionista con competenze ben definite e indipendente dal venditore.

Se non siete ancora sicuri di quale immobile sia più adatto alle vostre esigenze — che si tratti di una casa in cui vivere, di un immobile da affittare o di un investimento — potete iniziare con una breve selezione. Rispondete alle seguenti domande: alcune domande, e il team di The Residence selezionerà per voi alcune opzioni immobiliari in Georgia in base al vostro budget e alle vostre esigenze.

Prima di scegliere l’immobile, è utile che l’acquirente prepari in anticipo una serie di documenti di base: un passaporto in corso di validità, l’ortografia del nome così come dovrà figurare nel contratto e nel registro, i dati del rappresentante, nonché la precisazione della banca da cui verrà effettuato il pagamento e della valuta in cui sarà effettuato. Sembra una cosa da poco, ma è proprio su questi dettagli che poi sorgono i ritardi.

Cosa occorre definire prima di avviare la transazione:

• Finalità dell'acquisto (residenza, affitto, investimento, permesso di soggiorno, vacanze)
• Bilancio complessivo, comprese tutte le spese
• Città e tipo di struttura preferiti
• Stato di avanzamento dell'opera (consegnata, in fase di costruzione)
• Modalità di pagamento e servizi offerti dalla banca
• Chi sarà il rappresentante in Georgia?
• Criteri di verifica dell'oggetto
• Piano di gestione post-acquisto

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Non trasferite denaro prima che sia stata effettuata una verifica di base dell'immobile, che il venditore sia stato identificato e che il contratto sia stato concordato.

Come redigere una procura

La procura è un documento legale in base al quale il vostro rappresentante è autorizzato a compiere atti a vostro nome. Senza di essa, non è possibile concludere una transazione a distanza. Tuttavia, la procura deve essere redatta correttamente: con poteri specifici, comprensibili al notaio e al funzionario di registrazione georgiani, e senza diritti superflui che potrebbero comportare dei rischi.

Chi può ricoprire il ruolo di rappresentante? Il rappresentante può essere una persona i cui poteri siano stati debitamente formalizzati e riconosciuti dal notaio e dal registro pubblico: un avvocato, un agente immobiliare, un collega, un conoscente, un parente. È consigliabile verificare i requisiti relativi all’identificazione del rappresentante e alla forma della procura in base alla specifica transazione. L’importante è che non sussista alcun conflitto di interessi con la parte venditrice.

Perché non conviene redigere una procura “generale”? Una procura generica, che consente al rappresentante di effettuare qualsiasi operazione sui beni, di venderli, darli in pegno e disporne a propria discrezione, rappresenta un rischio serio. Se il rappresentante si rivelasse disonesto, le conseguenze potrebbero essere significative. È più prudente redigere un documento specifico per una determinata transazione, con poteri chiaramente limitati.

È più sicuro rilasciare non una procura «generale» che copra tutte le azioni, ma un documento che definisca chiaramente i poteri relativi a una specifica transazione, un oggetto o un compito.

Cosa deve contenere una procura: dati completi del mandante (acquirente), dati completi del rappresentante, descrizione chiara dei poteri specifici: firmare il contratto di compravendita, presentare i documenti al registro pubblico, pagare le imposte statali, ottenere l’estratto dal registro. È consigliabile indicare l’immobile specifico (indirizzo o numero catastale) e il prezzo massimo della transazione. È inoltre opportuno specificare espressamente il divieto di subdelega, qualora non si desideri che il proprio rappresentante deleghi i poteri a terzi.

Apostille e legalizzazione. Una procura redatta all’estero deve essere riconosciuta in Georgia. Se la procura è stata rilasciata in un paese aderente alla Convenzione dell’Aia, di norma si ricorre all’apostille. Se il Paese non aderisce alla Convenzione, potrebbe essere necessaria la legalizzazione consolare. Tuttavia, per alcuni Paesi e documenti potrebbero essere in vigore accordi internazionali che semplificano il riconoscimento dei documenti: è necessario verificare la procedura specifica del Paese in cui è stata rilasciata la procura (maggiori informazioni sui tipi di legalizzazione dei documenti sono disponibili sul sito PSDA). In pratica, per presentare una procura straniera in Georgia è solitamente richiesta anche una traduzione in georgiano autenticata da un notaio; è opportuno verificare la procedura specifica presso un notaio prima di procedere con l'operazione.

Un importante cambiamento nella prassi. Secondo le analisi giuridiche relative alle modifiche del 2023 (tra cui l’analisi di EY Georgia), se un contratto è soggetto a registrazione in un registro pubblico e una delle parti agisce tramite una procura rilasciata all’estero, il contratto potrebbe richiedere l’autenticazione notarile sotto forma di atto pubblico. Prima di concludere l’operazione, è necessario verificare tale procedura presso un notaio georgiano: i requisiti specifici dipendono dal Paese in cui è stata rilasciata la procura e dalle circostanze dell’operazione.

Tabella 2. Cosa indicare nella procura

Verifica dell'immobile prima del pagamento

Un acquirente che si trova lontano non può recarsi sul posto per vedere l'appartamento di persona. Questo non è un motivo per rinunciare all'acquisto, ma è un motivo per prendere la verifica molto più sul serio rispetto a quanto si farebbe in caso di visita di persona. Il pagamento non deve essere effettuato prima che l'oggetto sia stato verificato in base ai parametri chiave.

Estratto dal registro pubblico — è il documento fondamentale che occorre ottenere prima di prendere qualsiasi decisione. Estratto da Agenzia nazionale del registro pubblico della Georgia indica chi è il proprietario dell'immobile e se sono stati registrati gravami, sequestri, ipoteche, limitazioni e servitù. I dati del registro pubblico rivestono un’importanza giuridica fondamentale per la verifica dei diritti, delle limitazioni e degli oneri registrati: proprio per questo motivo l’estratto del registro costituisce uno dei documenti principali da presentare prima di una transazione. La base giuridica per la tenuta del registro e le competenze del NAPR sono definite da Legge della Georgia sul registro pubblico. Per ottenere l'estratto è necessario il codice catastale dell'immobile.

La verifica tramite il registro non è una procedura costosa. In base alle tariffe attuali del NAPR, l’estratto del registro costa 20 GEL per 1 giorno lavorativo o 75 GEL il giorno stesso della richiesta, mentre se si effettua l’ordine online costa 13 GEL per 1 giorno lavorativo o 52 GEL il giorno stesso della richiesta. Se è necessaria una mappa catastale, la sua preparazione costa 7 GEL per 1 giorno lavorativo o 26 GEL il giorno della richiesta. 

Codice catastale — identificativo univoco dell'immobile. Per verificare l'immobile è necessario richiederlo al venditore o al costruttore. Se il codice non viene fornito, è opportuno non procedere al pagamento e approfondire la situazione. Senza il codice catastale non è possibile effettuare la verifica nel registro.

Quando si acquista sul mercato secondario, è necessario verificare: se il venditore corrisponda al proprietario iscritto nel registro, se non vi siano ipoteche o sequestri, se non vi siano debiti nei confronti della società di gestione e dei fornitori di servizi pubblici. È inoltre opportuno richiedere i documenti che attestano la titolarità e, se l’immobile è stato acquistato durante il matrimonio, assicurarsi di avere il consenso del coniuge (se del caso).

Quando si acquista da un costruttore, è importante verificare la licenza edilizia, i documenti societari della società venditrice, la storia dei progetti realizzati, le condizioni del contratto di partecipazione azionaria o di compravendita di un bene futuro, nonché le condizioni di consegna dell'immobile: in che stato, entro quali termini e cosa succede in caso di ritardo.

Perché le foto e i video non bastano. Un bel rendering o un video di presentazione è materiale di marketing, non un documento legale né una valutazione dello stato effettivo dell’immobile. Il video può nascondere difetti, rumori, odori, la vista dalla finestra, le condizioni del portone e del parcheggio. Se possibile, è consigliabile organizzare una videochiamata con visita in diretta, in cui un agente immobiliare vi accompagni in tempo reale attraverso tutti i locali, apra le finestre, mostri la vista, vi illustri l’ingresso e l’area circostante.

Chiedete al venditore o alla società di gestione se ci sono debiti relativi alle utenze. Gli acquirenti a distanza lo fanno raramente — ed è proprio per questo che tali debiti finiscono poi per rivelarsi una spiacevole sorpresa.

Lista di controllo prima di un acquisto online:

• È stato ricevuto il codice catastale dell'immobile
• È stata richiesta ed esaminata un'estrazione dal registro pubblico
• Il proprietario è lo stesso del venditore
• Non sussistono gravami, pignoramenti né ipoteche, oppure tali questioni sono state chiarite
• Sono stati ricevuti i documenti che attestano il titolo di proprietà
• Le autorizzazioni del costruttore sono state verificate (per gli edifici di nuova costruzione)
• Sono stati chiariti i debiti relativi ai servizi di utenze e alla società di gestione
• Le condizioni dell'appartamento sono state confermate da un sopralluogo video in tempo reale
• È stato verificato lo stato del vano d'ingresso, dell'edificio, del parcheggio e dell'area circostante
• Valutazione della zona e delle infrastrutture (video, mappe, recensioni)
• Le condizioni di pagamento sono state concordate e messe per iscritto
• Le condizioni di cessione dell'immobile sono specificate nel contratto
• La possibilità di registrare il diritto di proprietà è stata confermata

Tabella 3. Verifica di un immobile di nuova costruzione e di un immobile di seconda mano

Come si svolge una transazione a distanza, passo dopo passo

Di seguito è riportato uno schema tipico di una transazione a distanza. La sequenza specifica delle fasi e il loro contenuto dipendono dal tipo di immobile, dal venditore, dal costruttore, dalla banca, dal paese dell’acquirente e dalla forma della procura: non tutte le transazioni si svolgono allo stesso modo.

1. Prima visita. Definizione dell'obiettivo, del budget, della sede e dei requisiti della struttura.
2. Selezione degli immobili. Agenzia o ricerca autonoma: immobili di nuova costruzione, mercato dell'usato, appartamenti.
3. Visualizzazioni da remoto. Recensioni video, dirette in tempo reale, reportage fotografici dal luogo dell'evento.
4. Verifica preliminare dell'oggetto. Si richiedono un estratto del registro pubblico, il codice catastale e i documenti del venditore o del costruttore. Di solito è possibile ottenere l'estratto in 1 giorno lavorativo (oppure il giorno della richiesta in caso di richiesta urgente). Costo: — 20 GEL (oppure 13 GEL online), urgente — 75 GEL (52 GEL online). Se necessario, si può richiedere anche la mappa catastale — 7 GEL per la versione standard oppure 26 GEL il giorno stesso della richiesta.
5. Accordo sul prezzo e sulle condizioni. Trattative, messa per iscritto degli accordi.
6. Preparazione della procura. Nella maggior parte dei casi, la traduzione e l'autenticazione notarile richiedono da alcune ore a 1 giorno lavorativo. In pratica il costo varia solitamente tra i 30 e gli 80 GEL per documento, tuttavia il prezzo finale dipende dalla lingua, dal volume del testo, dall'urgenza e dalle tariffe dell'agenzia di traduzione e del notaio in questione.
7. Verifica del contratto. Analisi del contratto di compravendita: da soli o con l'aiuto di un avvocato. È utile familiarizzarsi in anticipo con la struttura tipica di un contratto di compravendita immobiliare in Georgia.
8. Pagamento o caparra. Secondo lo schema concordato, con una causale chiara e le coordinate bancarie.
9. Firma del contratto da parte di un rappresentante. Se la transazione viene effettuata sulla base di una procura straniera, è opportuno verificare in anticipo con il notaio se sia necessario redigere il contratto sotto forma di atto pubblico: a seguito delle modifiche del 2023, tale procedura viene spesso applicata a questo tipo di transazioni.
10. Presentazione dei documenti per la registrazione. Una volta effettuata l'iscrizione nel registro, l'acquirente riceve un estratto del registro che attesta il suo diritto di proprietà. A seconda della tariffa di registrazione scelta, ciò avviene solitamente il giorno della presentazione dei documenti, dopo 1 giorno lavorativo o tra 4 giorni lavorativi. Se dopo la registrazione è necessario un ulteriore estratto del registro, è possibile richiederlo separatamente: il costo è di 20 GEL per aver ricevuto entro 1 giorno lavorativo o 75 GEL il giorno della richiesta (in caso di ordine online — 13 GEL и 52 GEL rispettivamente).
11. In attesa della registrazione. I tempi dipendono dal servizio scelto e dalle circostanze della transazione.
12. Ricezione della conferma di registrazione. Una volta effettuata l'iscrizione nel registro pubblico, l'acquirente riceve un estratto del registro che attesta il suo diritto di proprietà. A seconda del piano tariffario scelto, ciò avviene solitamente il giorno stesso della presentazione dei documenti, dopo 1 giorno lavorativo o dopo 4 giorni lavorativi. Una volta ricevuto l'estratto, si raccomanda di verificare la correttezza di tutti i dati anagrafici.
13. Consegna delle chiavi, presa in consegna dell'immobile, utilizzo successivo.

In termini di tempo, l'intero processo può richiedere da alcuni giorni a diverse settimane: tutto dipende dalla rapidità con cui viene individuato l'oggetto, dalla disponibilità della procura, dalla presenza o meno dell'apostille o della legalizzazione, dalla rapidità con cui la banca effettua il pagamento e dalla velocità di registrazione che scegliete.

Tariffe statali per la registrazione e i documenti

Cosa deve controllare a distanza l'acquirente in ogni fase:

• Chi conserva gli originali dei documenti e dove sono conservati
• Quando viene firmato esattamente il contratto e a quali condizioni
• Su quale base vengono trasferiti i fondi e entro quali termini?
• Chi presenta i documenti al registro e quando
• Come e quando apparirà la registrazione
• Come ottenere un certificato di proprietà (estratto)
• Cosa succede all'immobile dopo la transazione

Pagamenti dall'estero

Il trasferimento di denaro in caso di acquisti a distanza è una delle fasi più delicate. Un errore nei dati di pagamento, una causale poco chiara o problemi con la banca possono ritardare la transazione o comportare la perdita di denaro.

Il metodo principale — bonifico bancario sul conto del venditore o del costruttore. Prima di effettuare il bonifico, è necessario assicurarsi che le coordinate bancarie siano state fornite personalmente dal venditore (o dal suo rappresentante ufficiale) e non tramite un servizio di messaggistica da parte di terzi. È consigliabile verificare le coordinate almeno due volte, meglio ancora se tramite conferma vocale o video.

Causale del pagamento È necessario specificare chiaramente: in base a quale contratto, per quale oggetto, a quale titolo. Formulazioni vaghe possono creare difficoltà in sede di verifica successiva.

Cosa fare se la banca richiede dei documenti. La banca può richiedere documenti relativi alla provenienza dei fondi nell'ambito delle procedure di compliance e di lotta al riciclaggio di denaro. La documentazione richiesta varia a seconda della banca, del Paese del mittente e dell’importo del bonifico. Si tratta di una procedura standard, non c’è motivo di allarmarsi, ma è meglio prepararsi in anticipo: contratto di compravendita o di prenotazione, fattura del venditore, certificato di reddito o attestato della provenienza dei fondi.

Sulle criptovalute e sugli schemi informali. I pagamenti in criptovaluta e tramite canali informali sono una realtà, ma nell’ambito di questo articolo abbiamo volutamente deciso di non considerarli come scenario di acquisto di riferimento. Per tali pagamenti, infatti, troppo dipende dalla conformità bancaria, dalla struttura contrattuale e dalle implicazioni fiscali sia nel paese dell’acquirente che in Georgia.

Pagamenti rateali presso il costruttore — un formato a sé stante. In questo caso è importante capire: qual è il calendario dei pagamenti, cosa succede in caso di ritardo, a quali condizioni è possibile rescindere il contratto e come vengono rimborsate le somme già versate.

È preferibile effettuare il bonifico solo dopo aver compreso chiaramente l’oggetto della transazione, il venditore, il contratto, le coordinate bancarie, la causale del pagamento e la procedura di registrazione del diritto di proprietà.

Tabella 4. Modalità di pagamento per gli acquisti online

Registrazione della proprietà

La firma del contratto è un passo importante, ma non definitivo. Nel settore immobiliare, la registrazione statale del diritto nel registro pubblico riveste un’importanza giuridica fondamentale: è proprio l’iscrizione nel registro a confermare il diritto di proprietà registrato.

La registrazione dei diritti immobiliari è a cura di Agenzia nazionale del registro pubblico della Georgia (NAPR). È possibile presentare i documenti tramite il canale previsto per la transazione — ad esempio tramite la Casa della Giustizia, un notaio, un rappresentante o i servizi elettronici disponibili. I dati del registro rivestono un'importanza giuridica fondamentale per i diritti e le restrizioni registrati ai sensi di Legge della Georgia sul registro pubblico.

Cosa succede durante la registrazione. Il rappresentante (in virtù di una procura) presenta il contratto e i documenti correlati al registro pubblico. Dopo la verifica dei dati, viene inserita nel registro un’iscrizione relativa al nuovo proprietario. L’acquirente riceve un estratto del registro che attesta il diritto di proprietà.

Scadenze per la registrazione dipendono dal tipo di servizio scelto (standard, accelerato) e dalle circostanze specifiche della transazione. Non è consigliabile considerare gli esempi altrui come una garanzia: è necessario verificare i tempi effettivi presso il NAPR o l'agenzia.

Al momento della verifica, la pagina ufficiale del NAPR indica le seguenti tariffe di base per la registrazione della costituzione, della modifica o dell’estinzione di un diritto immobiliare: 4 giorni lavorativi — 150 GEL, 1 giorno lavorativo — 270 GEL, registrazione il giorno stesso della presentazione della domanda — 350 GEL. Se non si tratta della registrazione del diritto in sé, ma, ad esempio, della preparazione di un estratto del registro, si applicano tariffe distinte. 

Cosa occorre verificare nell'estratto conto dopo la registrazione:

• Il nome del proprietario è indicato correttamente
• I dati anagrafici corrispondono a quelli riportati sul documento dell'acquirente
• Il codice catastale corrisponde all'immobile
• L'indirizzo e la superficie corrispondono a quanto indicato nel contratto
• Nella colonna degli oneri non sono presenti voci inaspettate o non concordate
• La data di registrazione è indicata
• Se il nome è in un'altra lingua, verifica che la traslitterazione sia corretta

Se i dati riportati nell'estratto non sono corretti, NAPR offre un servizio gratuito specifico per la correzione di errori tecnici; sulla pagina dell'agenzia è indicato un termine di 1 giorno lavorativo o la correzione entro il giorno stesso della richiesta. 

Perché è importante. Un errore nel nome o nei dati anagrafici presenti nel registro non è una cosa da poco. In futuro potrebbe causare problemi in caso di vendita, successione o percezione di redditi da locazione. Una volta ricevuto l’estratto, è meglio verificare subito tutti i dati e, se necessario, richiedere la rettifica.

Dopo la registrazione, conservate: il contratto di compravendita, l'estratto del registro, tutte le ricevute di pagamento e i documenti relativi alle spese di registrazione. Questi documenti vi saranno utili ai fini fiscali, in caso di locazione e in vista di una futura vendita.

Quanto costa un acquisto online

Il prezzo dell'immobile rappresenta solo una parte delle spese. In caso di transazione a distanza si aggiungono dei costi che, in caso di visita di persona, sarebbero inferiori o addirittura inesistenti.

Redazione di una procura — La procura va redatta presso un notaio nel Paese di residenza dell’acquirente. Se è necessario l’apostille o la legalizzazione consolare, Per quanto riguarda le modalità di rilascio, i tempi e il costo, è necessario rivolgersi agli organi competenti del Paese che rilascia il documento, poiché variano a seconda dello Stato. Successivamente, in Georgia si procede solitamente alla traduzione in georgiano e all’autenticazione notarile della traduzione.

Apostille o legalizzazione consolare — potrebbero essere necessari per il riconoscimento di una procura straniera in Georgia. La procedura specifica dipende dal Paese di rilascio del documento e dagli accordi internazionali.

Traduzione di una procura in lingua georgiana con autenticazione notarile. Di norma, questa procedura viene espletata già in Georgia. Di solito la traduzione e l'autenticazione notarile richiedono da alcune ore a 1 giorno lavorativo, mentre in caso di carico elevato — fino a 2 giorni lavorativi. In pratica, il costo di tali servizi è solitamente pari a da 30 a 80 GEL per documento, tuttavia il prezzo finale dipende dalla lingua, dal volume del testo, dall'urgenza e dalle tariffe dell'agenzia di traduzione e del notaio in questione.

Tassa di registrazione — tassa statale per la registrazione del diritto di proprietà e il rilascio di determinati documenti nel registro pubblico. L'importo della tassa dipende dal servizio scelto e dalla rapidità con cui viene erogato. Le tariffe attuali sono riportate di seguito (in caso di variazioni delle tariffe, si consiglia di verificarle anche sul sito ufficiale del NAPR).

Spese bancarie — Nel caso di un bonifico internazionale, le commissioni possono essere addebitate dalla banca mittente, dalla banca corrispondente e dalla banca destinataria. L'importo totale delle commissioni dipende dalla modalità di bonifico.

Servizi di un rappresentante, di un avvocato o di un'agenzia — se sono a pagamento. È meglio concordare le condizioni in anticipo.

Costi aggiuntivi — sopralluogo video dell'immobile, perizia indipendente, invio dei documenti originali e delle copie autenticate, se necessario.

Tabella 5. Possibili spese in caso di transazione a distanza

Le cifre esatte relative a ciascuna voce dipendono dal Paese, dal tipo di immobile, dall'urgenza e da una serie di altri fattori. Prima di concludere l'operazione, si consiglia di redigere un elenco completo delle spese previste e di verificare le tariffe attuali.

I rischi dell'acquisto a distanza

L'acquisto a distanza non è una versione semplificata di una normale transazione. Si tratta della stessa transazione, ma con un minore controllo e una maggiore dipendenza da terzi. Comprendere i rischi non è un motivo per rinunciare all'acquisto, bensì una base per prepararsi in modo adeguato.

Uno degli errori più comuni commessi da chi acquista a distanza è quello di considerare la transazione a distanza come una semplice formalità. In pratica, ciò che la rende sicura non è la distanza, bensì il controllo dei documenti, del denaro e della registrazione.

Tabella 6. Rischi e misure di protezione

Volete che ci occupiamo noi della verifica preliminare? Rispondete a 3 brevi domande e noi selezioneremo gli immobili adatti alle vostre esigenze, verificheremo la documentazione di base relativa a ciascuno di essi e vi indicheremo a cosa prestare particolare attenzione nel vostro specifico caso di acquisto: Ricevi una selezione di immobili

Batumi, Tbilisi o Gonio

Per un acquirente a distanza, la posizione non è solo una questione di gusto. Città e quartieri diversi comportano tipologie di immobili diverse, una domanda diversa, rischi diversi e requisiti di verifica diversi.

Batumi Spesso viene presa in considerazione da acquirenti che risiedono altrove, soprattutto se l’obiettivo è legato al mare, alle vacanze o agli affitti. In questa zona si sta costruendo molto: ci sono numerosi aparthotel e un’infrastruttura ben strutturata per gli affitti turistici.

Cosa è importante verificare quando si acquista a distanza a Batumi: la posizione dell’immobile rispetto al mare e al centro (che non sempre corrisponde alla descrizione), la stagionalità della domanda di affitti, la presenza di una società di gestione e le relative condizioni, il parcheggio e le infrastrutture dell’edificio, la vista dalla finestra e il rumore. Per ulteriori informazioni sui quartieri di Batumi e sui prezzi, è possibile consultare la panoramica delle località sul sito web dell’agenzia.

Tbilisi Viene spesso presa in considerazione per affitti a lungo termine e per viverci: la domanda qui è determinata da diversi gruppi di inquilini, tra cui residenti locali, studenti e stranieri. La stagionalità è meno marcata rispetto a Batumi.

Cosa è importante verificare: il quartiere (Vake, Saburtalo, Didube, Gldani — pubblici diversi e prezzi diversi), l’accessibilità dei trasporti, la presenza della metropolitana o dei minibus, la domanda di affitti a lungo termine proprio nel microquartiere prescelto. Se l’acquirente sta valutando Tbilisi come luogo in cui vivere, è particolarmente consigliabile effettuare una visita di persona.

Gonio È considerata una località costiera più tranquilla, situata vicino a Batumi, al confine con la Turchia. Qui l’atmosfera è più serena, la natura è più vicina e la densità edilizia è per ora inferiore. Prima dell’acquisto è importante valutare le infrastrutture, le prospettive del progetto specifico e i collegamenti di trasporto.

Cosa è importante verificare: lo stato di avanzamento di un determinato progetto e del quartiere, i collegamenti di trasporto, la vicinanza a negozi e strutture sanitarie, le prospettive della zona. Per un acquirente che non si trova a Gonio, è particolarmente importante poter visionare un video aggiornato del quartiere, e non solo dell’immobile.

Date un'occhiata ai progetti nella zona di Gonio

Nuova offerta

da $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

da 183m²

2028

Offerta del mese

da $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

a partire da 66,10m²

2027

da $71 910

$1 700/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

da 43m²

2027

prezzo su richiesta

Gonio Yachts & Marina

Batumi, Gonio

da 31,8m²

È in costruzione

da $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

da 28,3m²

2026

Vedi tutti

Tabella 7. Come scegliere la località per un acquisto a distanza

Cosa fare dopo l'acquisto

L'acquisto non è la fine. Per chi vive all'estero, è l'inizio di una nuova fase: la gestione dell'immobile a distanza.

Ritiro dei documenti e delle chiavi. Dopo la registrazione, il rappresentante riceve un estratto del registro e le chiavi dell'immobile. È necessario richiedere gli originali dei documenti e conservarli in un luogo sicuro: il contratto, l'estratto e le ricevute di pagamento.

Collaudo dell'opera. Anche se non potete recarvi sul posto di persona, fate effettuare il collaudo tramite un rappresentante: verifica delle condizioni dell'appartamento, della presenza delle finiture e degli impianti idraulici dichiarati, nonché del funzionamento degli impianti elettrici e idrici. Il tutto viene documentato con un resoconto fotografico e video.

Servizi pubblici. Dopo l'acquisto è necessario chiarire le modalità di trasferimento delle utenze, dei contratti con i fornitori e con la società di gestione: la procedura varia a seconda dell'edificio e dei singoli fornitori. Alcune di queste operazioni possono essere svolte da un rappresentante in base a una procura.

Ristrutturazione e arredamento. Se l'appartamento necessita di lavori di ristrutturazione, è necessario stabilire in anticipo chi si occuperà di organizzarli, supervisionarli e collaudarli. Molte agenzie offrono un servizio di assistenza durante i lavori di ristrutturazione: si tratta di una soluzione comoda per gli acquirenti che risiedono all'estero.

Gestione e locazione. Se l’appartamento viene acquistato a scopo di locazione, è necessario decidere quale forma adottare: locazione a breve termine (Airbnb, Booking) o a lungo termine. La locazione a breve termine richiede solitamente un rappresentante locale, una società di gestione o un’altra forma di gestione operativa, soprattutto se il proprietario non risiede in Georgia. L’affitto a lungo termine richiede spesso un minore intervento gestionale, ma dipende dall’affidabilità dell’inquilino e da un contratto ben redatto. Questioni relative alla gestione a distanza un appartamento in Georgia — È un argomento a sé stante, che vale la pena approfondire in anticipo.

Imposte. Quando si affitta un immobile in Georgia, sorgono alcuni obblighi fiscali. L'Agenzia delle Entrate indica un regime agevolato: una persona fisica può essere tassata all'aliquota 5% anziché 20% sui redditi derivanti dalla locazione di spazi abitativi destinati all'uso residenziale (maggiori dettagli sul sito Agenzia delle Entrate). È opportuno verificare le condizioni di applicazione del regime e le modalità di registrazione con un commercialista o sul sito web del Revenue Service prima di consegnare l'immobile.

Assicurazioni. L'assicurazione può ridurre parte dei rischi finanziari legati ai danni ai beni, soprattutto nel caso di affitti a breve termine. Tuttavia, è necessario verificare le condizioni di copertura specificate nella polizza.

Quando è meglio venire di persona

L'acquisto a distanza è una modalità concreta ed efficace. Tuttavia, ci sono situazioni in cui recarsi di persona riduce notevolmente i rischi e aiuta a compiere una scelta più consapevole.

Un oggetto costoso o fuori dal comune. Più alto è il prezzo, più è giustificato recarsi sul posto di persona. Nel caso di un appartamento, una casa o un terreno di pregio, è meglio vedere l'immobile con i propri occhi.

Una casa o un terreno. Valutare un terreno, i suoi confini effettivi, il rilievo, l’ambiente circostante e l’accessibilità è molto più difficile da remoto rispetto a quanto lo sia nel caso di un appartamento in un condominio.

Avete intenzione di vivere in questo appartamento. Se l'appartamento non viene acquistato per essere affittato, ma per viverci personalmente, una visita di persona aiuterà a capire se il quartiere è adatto, se l'edificio è confortevole e se la vista e i dintorni sono di proprio gradimento. È impossibile valutarlo appieno tramite un video.

Dubbi relativi alla documentazione o alla storia dell'oggetto. Se durante il controllo dovessero sorgere dei dubbi che non è possibile chiarire da remoto, è meglio recarsi sul posto per risolvere la questione di persona.

Apertura di un conto corrente. Se per una transazione o per la gestione di un immobile è necessario un conto bancario georgiano, la sua apertura potrebbe richiedere l’identificazione personale o un’ulteriore verifica del cliente: le condizioni dipendono dalla banca in questione. Cogliete l’occasione per visitare gli immobili e conoscere l’agente.

Confronto tra i quartieri. Le mappe e i video danno un'idea, ma non completa. Passeggiare per le vie di Vake e Saburtalo, visitare il lungomare di Batumi in diversi momenti della giornata, valutare le infrastrutture di Gonio: è un'esperienza diversa, che influenza la scelta.

Importante: La visita di persona e l'acquisto a distanza non sono modalità che si escludono a vicenda. Alcuni acquirenti optano per uno scenario combinato: concludono la transazione a distanza e successivamente si recano sul posto per il collaudo dell’immobile o per l’avvio del contratto di locazione. Anche questa è una strategia efficace.

In che modo The Residence può aiutarti

The Residence è un'agenzia immobiliare che opera a Batumi, Tbilisi, Gonio e in altre località della Georgia. Il team lavora regolarmente con acquirenti a distanza e il processo è strutturato appositamente per questo scopo.

Selezione degli immobili. Sulla base degli obiettivi, del budget e delle preferenze, il team elabora una selezione di immobili in linea con le esigenze dell'acquirente, includendo offerte da parte di costruttori, proprietari e partner dell'agenzia. Ciò consente di restringere la scelta ed evitare di perdere tempo con opzioni non adatte.

Proiezioni a distanza. Per gli immobili concordati, organizziamo un video tour o una visita online, purché il venditore, il costruttore e l’accessibilità all’immobile lo consentano. Durante la videochiamata, vi accompagniamo in un tour dell’appartamento, mostrandovi l’edificio, il cortile, il parcheggio, la vista dalla finestra e le infrastrutture nelle vicinanze. Se la posizione e l’immobile lo consentono, possiamo inoltre realizzare un video panoramico con un drone, in modo che possiate vedere i dintorni, la distanza dal mare, gli edifici vicini e il contesto reale della zona, e non solo l’appartamento stesso.

Controllo degli impianti. Il team aiuta a richiedere un estratto del registro, a verificare il codice catastale, a individuare i dettagli importanti nei documenti e a chiarire eventuali dubbi relativi a gravami e debiti. Non si tratta di una perizia legale, ma di un aiuto pratico per comprendere la situazione.

Assistenza nell'operazione. L'agenzia aiuta a organizzare i contatti con il venditore o il costruttore, coordina il processo di preparazione del contratto, fornisce assistenza per la procura — spiegando cosa deve essere indicato nel documento e fornendo indicazioni su come redigerla. Viene inoltre fornita assistenza durante l'iter di registrazione.

Dopo l'acquisto. The Residence offre assistenza per il collaudo dell'immobile, l'organizzazione dei lavori di ristrutturazione e dell'arredamento, la ricerca di una società di gestione e l'avvio dell'attività di locazione. Per chi risiede all'estero, ciò consente di non lasciare l'immobile incustodito.

Lavorando con noi, non riceverete semplicemente un elenco di immobili, ma una selezione personalizzata in base ai vostri obiettivi. Teniamo conto del budget, della modalità di acquisto, del rendimento desiderato, dei tempi, della località preferita e della destinazione d’uso dell’immobile: per viverci, per le vacanze o come investimento.

Per ogni immobile idoneo possiamo elaborare un modello finanziario indicativo: prezzo di acquisto, spese per l’arredamento e la gestione, possibile fascia di canone di locazione, stagionalità, potenziali periodi di inutilizzo e redditività prevista al netto delle spese di base. Ciò consente di confrontare diverse opzioni non solo in termini di prezzo, ma anche in base al loro potenziale di investimento.

Prima di proporre un immobile, effettuiamo una verifica preliminare: esaminiamo la documentazione, analizziamo il venditore o il costruttore, verifichiamo la logica generale della transazione e prestiamo attenzione ai possibili rischi ancora prima di avviare le pratiche.

Desiderate ricevere una selezione di immobili in base ai vostri criteri? Rispondete a poche domande nel nostro quiz: vi proporremo delle opzioni personalizzate e vi aiuteremo a scegliere l'immobile che corrisponde davvero ai vostri obiettivi. Ricevi una selezione di immobili

Conclusione: una transazione a distanza funziona se viene organizzata correttamente

Acquistare un immobile in Georgia a distanza è possibile. In pratica, gli acquirenti provenienti da diversi paesi concludono tali transazioni tramite rappresentanti, mentre alcune agenzie e alcuni costruttori operano in modalità a distanza. Non si tratta di una novità per il mercato, ma nemmeno di una semplice formalità: una transazione a distanza richiede una procura in regola, la verifica dell’immobile, un piano di pagamento chiaro e il controllo della registrazione.

Ma «possibile» non significa «facile». Una transazione a distanza richiede tre cose: una procura redatta correttamente, un'ispezione approfondita della struttura и un sistema chiaro di pagamento e registrazione. Se anche solo uno di questi elementi non viene curato a dovere, i rischi aumentano — non perché la Georgia sia un mercato inaffidabile, ma perché la distanza riduce il controllo.

Scegliete la sede in base a uno scopo specifico. Verificate l'immobile prima di trasferire il denaro. Definite chiaramente i poteri del rappresentante. Controllate la registrazione e verificate i dati riportati nell'estratto conto. Non si tratta di burocrazia fine a se stessa, ma della base di qualsiasi transazione sicura, a distanza o meno.

Se state pensando di acquistare proprietà a Batumi, Tbilisi, Gonio o in un’altra località della Georgia e volete capire da dove iniziare: il team di The Residence vi aiuta a valutare le opzioni, a organizzare il sopralluogo, a seguire la transazione e a risolvere le questioni amministrative successive all’acquisto. Senza promesse inutili, ma con un’esperienza concreta nella collaborazione con acquirenti a distanza.