Як придбати нерухомість у Грузії дистанційно

За останні роки Грузія стала популярним напрямком для іноземних покупців нерухомості, особливо серед тих, хто розглядає Батумі, Тбілісі та прибережні райони як місце для проживання, оренди чи інвестицій. Частина покупців перебуває за межами Грузії та розглядає можливість купівлі без особистого приїзду — ні для огляду, ні для підписання договору, ні для реєстрації.

Гарна новина: придбати нерухомість у Грузії дистанційно цілком можливо. З юридичної точки зору угоду можна організувати через представника за умови правильного оформлення документів, а на практиці багато продавців, забудовників та агентств працюють з іноземними покупцями дистанційно. Погана новина: дистанційна купівля вимагає підготовки, уваги до деталей і готовності контролювати кожен етап. Відстань не захищає від помилок — вона їх посилює.

У цій статті розглянуто всі ключові аспекти дистанційної угоди: як оформити довіреність і що в ній вказати, як перевірити об’єкт до переказу грошей, які схеми оплати діють при купівлі з-за кордону, як відбувається реєстрація права власності, з якими ризиками стикаються дистанційні покупці та коли все-таки варто приїхати особисто. Матеріал розрахований на тих, хто тільки вивчає тему, але хоче розібратися в ній достатньо глибоко, щоб приймати обґрунтовані рішення.

Ця стаття не є юридичною консультацією. Вимоги до документів, процедур та оплати можуть змінюватися — перед укладенням угоди всі деталі слід уточнювати з урахуванням конкретного об’єкта, країни покупця та актуальної практики.

Чи можна придбати нерухомість у Грузії дистанційно

У багатьох випадках особисту присутність покупця можна замінити участю представника за довіреністю, якщо довіреність, переказ коштів та договір оформлені у формі, що відповідає вимогам публічного реєстру. Це поширена практика, але конкретний порядок залежить від довіреності, нотаріуса, продавця, типу об’єкта та вимог публічного реєстру.

Якщо ви хочете детальніше розібратися у всьому процесі купівлі нерухомості — від вибору об’єкта та перевірки документів до реєстрації права власності та розрахунку всіх витрат, рекомендуємо ознайомитися з нашою докладною статтею «Як придбати нерухомість у Грузії».

За суттю етапи дистанційної та особистої угоди схожі — вибір об’єкта, переговори, перевірка, оплата та реєстрація, — але під час дистанційної купівлі додаються довіреність, передача документів, можливий апостиль або легалізація та контроль за діями представника. А отже, контроль вимагає значних зусиль.

Найчастіше дистанційно купують: квартири в новобудовах Батумі, апартаменти в апарт-готелях, об’єкти на стадії будівництва, квартири на вторинному ринку в Тбілісі, невеликі комерційні приміщення. Рідше — будинки, таунхауси та земельні ділянки.

Важливе обмеження для іноземців: Іноземні громадяни, як правило, можуть купувати квартири, будинки та комерційну нерухомість у Грузії без отримання посвідки на проживання або окремого дозволу на саму покупку, але тип об’єкта та статус землі потрібно перевіряти окремо. Щодо сільськогосподарських земель діє обмежувальний режим: іноземці зазвичай не можуть вільно придбавати такі ділянки, за винятком передбачених законом випадків — наприклад, успадкування або окремих інвестиційних сценаріїв (див. Органічний закон Грузії про власність на сільськогосподарські землі). Тому статус землі слід перевіряти до укладення угоди.

Дистанційна угода підходить, якщо покупець обирає квартиру в новобудові з чіткими документами, співпрацює з перевіреним представником і готовий тримати руку на пульсі. Вона підходить гірше, якщо об’єкт нестандартний, історія власності заплутана, документи викликають питання або покупець планує сам жити в цій квартирі й хоче спочатку ознайомитися з районом. В останньому випадку особистий візит часто окупається.

Основні сценарії дистанційної угоди

Купівля через довірену особу

Це найпоширеніший спосіб для іноземця, який не перебуває в Грузії. Покупець оформляє нотаріальну довіреність на конкретну особу — юриста, агента або довірену особу зі своїх знайомих, — і та діє від його імені: підписує договір, подає документи до публічного реєстру, за необхідності сплачує мита. Головне тут — правильно скласти довіреність і переконатися, що представник діє в інтересах покупця, а не будь-якої іншої сторони угоди.

Купівля у забудовника

Деякі девелопери, які працюють з іноземними покупцями, пропонують дистанційні процедури: онлайн-бронювання, відеоогляди, підписання договору через представника, розстрочку та фіксований графік платежів. Це зручніше, ніж вторинний ринок, але вимагає ретельної перевірки забудовника, дозвільної документації та умов передачі об’єкта. Особливу увагу слід приділяти об’єктам на стадії будівництва: тут важливо розуміти, що саме ви купуєте, у які терміни та на яких умовах.

Придбання на вторинному ринку

Вторинний ринок вимагає більш детальної перевірки. Тут немає стандартних договорів та прозорих умов девелопера — кожна угода є індивідуальною. Потрібно перевірити власника, історію об’єкта, наявність обтяжень, арештів і боргів, згоду співвласників (якщо це доречно), стан квартири та будинку. Здалеку це зробити складніше, але можливо — за наявності надійного представника.

Таблиця 1. Сценарії дистанційної купівлі нерухомості в Грузії

Якщо спростити, то для віддаленого покупця найбільш передбачуваним зазвичай виглядає сценарій із готовим об’єктом та прозорою реєстрацією права власності, а найбільш ризикованим — купівля на стадії будівництва, де, окрім самої угоди, потрібно оцінювати девелопера, терміни, стан проєкту та умови договору. Придбання через довірену особу саме по собі не робить угоду небезпечною, але різко підвищує вимоги до довіреності, перевірки об’єкта та контролю кожного етапу.

Що підготувати перед вибором об’єкта

Дистанційна купівля починається не з перегляду об’єктів, а з відповідей на кілька основних питань. Пропустити цей етап — означає витратити час на об’єкти, які не відповідають реальним цілям і бюджету.

На практиці укладення угоди на відстані найчастіше гальмується не через вибір квартири, а через підготовку документів та коштів. Тому перед початком угоди краще відразу передбачити резерв не тільки на вартість об’єкта, а й на супутні витрати: переклад довіреності, нотаріальні послуги, державну реєстрацію, виписку з реєстру, банківські комісії та можливі послуги перекладача. Якщо ви купуєте об’єкт у забудовника, окремо варто заздалегідь з’ясувати графік платежів та умови прострочення.

Визначте мету покупки. Від цього залежить усе: тип об’єкта, місце розташування, бюджет, вимоги до управління. Квартира для власного проживання відрізняється від інвестиційних апартаментів, призначених для короткострокової оренди. Об’єкт для отримання посвідки на проживання — від заміського будинку для відпочинку. Якщо мета нечітка, вибрати об’єкт дистанційно вдвічі складніше.

Повністю визначте бюджет. Ціна об’єкта — лише частина витрат. До неї слід додати витрати на оформлення довіреності, апостиль або консульську легалізацію, переклад документів, нотаріальні дії, реєстраційні збори, банківські комісії за переказ, а також вартість послуг представника чи агентства. Якщо планується ремонт, меблювання або послуги керуючої компанії — це теж частина бюджету.

Оберіть місце розташування та тип об’єкта. Батумі — популярний вибір для оренди та відпочинку на морі. Тбілісі — для довгострокової оренди, переїзду та бізнесу. Гоніо — більш спокійна прибережна альтернатива. Кожна локація має свою специфіку, яку краще зрозуміти до початку пошуку.

Подбайте про оплату заздалегідь. Як саме ви будете переказувати гроші? Який банк і з якої країни? Чи може банк здійснити міжнародний переказ до Грузії? Чи вимагатиме він документи про походження коштів? Ці питання краще вирішити до того, як буде знайдено об’єкт, — інакше угода може затягнутися в найнезручніший момент.

Визначте, хто буде вашим представником. Це одне з ключових питань під час дистанційної покупки. Представник має бути людиною, якій ви довіряєте, або професіоналом із чітко визначеними повноваженнями та незалежністю від продавця.

Якщо ви поки що не впевнені, який об’єкт відповідає вашим цілям — для проживання, оренди чи інвестицій, — можна почати з короткого відбору. Дайте відповідь на кілька питань, і команда The Residence підбере варіанти нерухомості в Грузії відповідно до вашого бюджету та потреб.

До вибору об’єкта корисно заздалегідь підготувати й базовий пакет документів з боку покупця: чинний паспорт, написання імені так, як воно має бути вказане в договорі та реєстрі, дані представника, а також розуміння, з якого банку та в якій валюті буде здійснюватися оплата. Це здається дрібницею, але саме через ці деталі згодом виникають затримки.

Що слід вирішити до початку угоди:

• Мета купівлі (проживання, оренда, інвестиції, дозвіл на проживання, відпочинок)
• Загальний бюджет з урахуванням усіх витрат
• Бажане місто та тип об’єкта
• Стан об’єкта (зданий, на стадії будівництва)
• Спосіб оплати та можливості банку
• Хто буде представником у Грузії
• Критерії перевірки об’єкта
• План управління після придбання

Перегляньте актуальні об’єкти в Грузії

Нова пропозиція

від $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Батумі, Гоніо

від 183м²

2028

Стадія пре-сейлу

від $36 500

$1 200/м²

Artex Gate

Батумі, район Аеропорту

від 27.2м²

2029

Пропозиція місяця

від $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі, Гоніо

від 66.10м²

2027

від $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Батумі, Гоніо

від 28.3м²

2026

Дивитися все

Не переказуйте гроші, доки не буде проведено базову перевірку об’єкта, не буде з’ясовано, хто є продавцем, та не буде узгоджено договір.

Як оформити довіреність

Довіреність — це юридичний документ, на підставі якого ваш представник має право вчиняти дії від вашого імені. Без неї дистанційна угода неможлива. При цьому довіреність має бути складена правильно: із конкретними повноваженнями, зрозумілими грузинському нотаріусу та реєстратору, і без надмірних прав, які можуть спричинити ризики.

Хто може бути представником? Представником може бути особа, повноваження якої належним чином оформлені та визнані нотаріусом і публічним реєстром: юрист, агент з нерухомості, колега, знайомий, родич. Вимоги щодо ідентифікації представника та форми довіреності краще уточнювати з огляду на конкретну угоду. Головне — щоб у нього не було конфлікту інтересів зі стороною продавця.

Чому не варто оформлювати «генеральну» довіреність? Широка довіреність, яка дозволяє представнику укладати будь-які угоди з майном, продавати, закладати та розпоряджатися ним на власний розсуд, — це серйозний ризик. Якщо довірена особа виявиться недобросовісною, наслідки можуть бути значними. Розумніше оформити документ під конкретну угоду з чітко обмеженими повноваженнями.

Безпечніше видавати не «генеральну» довіреність на всі дії, а документ із чітко визначеними повноваженнями щодо конкретної угоди, об’єкта чи завдання.

Що має міститися в довіреності: повні дані довірителя (покупця), повні дані представника, чіткий опис конкретних повноважень — підписати договір купівлі-продажу, подати документи до публічного реєстру, сплатити державні мита, отримати виписку з реєстру. Бажано вказати конкретний об’єкт (адресу або кадастровий номер) та максимальну ціну угоди. Варто також прямо прописати заборону на передоручення, якщо ви не хочете, щоб ваш представник делегував повноваження третім особам.

Апостиль та легалізація. Довіреність, оформлена за кордоном, має бути визнана в Грузії. Якщо довіреність видана в країні — учасниці Гаазької конвенції, зазвичай застосовується апостиль. Якщо країна не є учасницею конвенції, може знадобитися консульська легалізація. При цьому для окремих країн і документів можуть діяти міжнародні угоди, що спрощують визнання документів — порядок потрібно уточнювати саме щодо країни видачі довіреності (детальніше про види легалізації документів — на сайті PSDA). На практиці для подання іноземної довіреності в Грузії зазвичай також потрібен переклад на грузинську мову з нотаріальним засвідченням; конкретний порядок варто уточнити у нотаріуса до укладення угоди.

Важлива зміна в практиці. Згідно з юридичними оглядами змін 2023 року (зокрема, аналізом EY Georgia), якщо договір підлягає реєстрації в публічному реєстрі, а сторона діє на підставі довіреності, виданої за кордоном, договір може потребувати нотаріального посвідчення у формі публічного акта. Перед укладенням угоди цей порядок потрібно підтвердити у грузинського нотаріуса — конкретні вимоги залежать від країни видачі довіреності та обставин угоди.

Таблиця 2. Що слід вказати в довіреності

Перевірка об’єкта перед оплатою

Покупець, який перебуває на відстані, не може прийти й оглянути квартиру наживо. Це не привід відмовлятися від покупки — але це привід ставитися до перевірки значно серйозніше, ніж під час особистого візиту. Гроші не слід перераховувати до того, як об’єкт буде перевірено за ключовими параметрами.

Витяг із публічного реєстру — це основний документ, який потрібно отримати перед ухваленням будь-якого рішення. Виписка з Національного агентства публічного реєстру Грузії показує, хто є власником об’єкта, чи зареєстровані обтяження, арешти, іпотека, обмеження та сервітути. Дані публічного реєстру мають ключове юридичне значення для перевірки зареєстрованих прав, обмежень та обтяжень — саме тому виписка з реєстру є одним із головних документів перед укладенням угоди. Правову основу ведення реєстру та повноваження NAPR визначає Закон Грузії про публічний реєстр. Для отримання виписки потрібен кадастровий код об’єкта.

Перевірка через реєстр — це недорога процедура. За актуальними тарифами NAPR виписка з реєстру коштує 20 GEL за 1 робочий день або 75 GEL у день звернення, а при замовленні через Інтернет — 13 GEL за 1 робочий день або 52 GEL у день звернення. Якщо потрібен кадастровий план, його підготовка коштує 7 GEL за 1 робочий день або 26 GEL у день звернення. 

Кадастровий код — унікальний ідентифікатор об’єкта. Щоб перевірити об’єкт, потрібно запитати його у продавця або забудовника. Якщо код не надають — це привід не переходити до оплати та додатково з’ясувати ситуацію. Без кадастрового коду перевірка в реєстрі неможлива.

При купівлі на вторинному ринку слід перевірити: чи збігається продавець із власником, зазначеним у реєстрі; чи немає застав або арештів; чи немає заборгованостей перед керуючою компанією та постачальниками комунальних послуг. Також варто запросити документи, що підтверджують право власності, і, якщо об’єкт було придбано під час шлюбу, переконатися в наявності згоди подружжя (якщо це стосується даного випадку).

При купівлі у забудовника важливо перевірити дозвіл на будівництво, корпоративні документи компанії-продавця, історію реалізованих проєктів, умови договору пайової участі або купівлі-продажу майбутнього об’єкта, а також умови передачі об’єкта — в якому стані, у які терміни та що відбувається у разі затримки.

Чому фото та відео недостатньо. Гарний рендер або відеоогляд — це маркетинговий матеріал, а не юридичний документ і не оцінка фактичного стану. Відео може приховати дефекти, шум, запахи, вид з вікна, стан під’їзду та парковки. По можливості варто організувати відеодзвінок із прямим переглядом — із представником, який пройде по всіх приміщеннях у режимі реального часу, відкриє вікна, покаже вид, продемонструє вхідну групу та територію.

Запитайте у продавця або керуючої компанії про заборгованість за комунальні послуги. Дистанційні покупці рідко це роблять — і саме тому ця заборгованість згодом стає неприємним сюрпризом.

Перелік питань для перевірки перед дистанційною покупкою:

• Отримано кадастровий код об’єкта
• Виписка з публічного реєстру була замовлена та вивчена
• Власник є продавцем
• Обтяження, арешти та іпотека відсутні або з’ясовані
• Отримано документи, що засвідчують право власності
• Дозволи забудовника перевірено (для новобудов)
• Заборгованості за комунальні послуги та перед керуючою компанією з’ясовано
• Стан квартири підтверджено відеооглядом у реальному часі
• Стан під'їзду, будинку, парковки та території перевірено
• Оцінка району та інфраструктури (відео, карти, відгуки)
• Умови оплати узгоджені та зафіксовані
• Умови передачі об’єкта викладені в договорі
• Можливість реєстрації права власності підтверджено

Таблиця 3. Перевірка новобудови та об’єкта вторинного ринку

Як відбувається дистанційна угода: покрокова інструкція

Нижче наведено типову схему дистанційної угоди. Конкретний порядок кроків та їхній зміст залежать від типу об’єкта, продавця, забудовника, банку, країни покупця та форми довіреності — не всі угоди відбуваються однаково.

1. Первинна консультація. Визначення мети, бюджету, місця розташування та вимог до об’єкта.
2. Підбір об’єктів. Агентство чи самостійний пошук: новобудови, вторинний ринок, апартаменти.
3. Перегляди з віддалених місць. Відеоогляди, трансляції в реальному часі, фоторепортажі з об’єкта.
4. Попередня перевірка об’єкта. Потрібні виписка з публічного реєстру, кадастровий код та документи продавця або забудовника. Виписку зазвичай можна отримати за 1 робочий день (або у день звернення у разі термінового оформлення). Вартість — 20 GEL (або 13 GEL онлайн), термінова — 75 GEL (52 GEL онлайн). За потреби додатково замовляється кадастровий план — 7 GEL за стандартне оформлення або 26 GEL у день звернення.
5. Узгодження ціни та умов. Переговори, фіксація домовленостей.
6. Підготовка довіреності. У більшості випадків переклад та нотаріальне засвідчення займають від кількох годин до 1 робочого дня. На практиці вартість зазвичай становить від 30 до 80 GEL за документ, однак остаточна ціна залежить від мови, обсягу тексту, терміновості та тарифів конкретного бюро перекладів і нотаріуса.
7. Перевірка договору. Вивчення договору купівлі-продажу — самостійно або з юристом. Корисно заздалегідь ознайомитися з типовою структурою договору купівлі-продажу нерухомості в Грузії.
8. Оплата або депозит. Згідно з узгодженою схемою, із чітким призначенням платежу та реквізитами.
9. Підписання договору представником. Якщо угода укладається на підставі іноземної довіреності, заздалегідь уточніть у нотаріуса, чи потрібно оформлювати договір у формі публічного акта: після змін 2023 року цей порядок часто застосовується до таких угод.
10. Подання документів для реєстрації. Після внесення запису до реєстру покупець отримує виписку з реєстру, що підтверджує його право власності. Залежно від обраного тарифу реєстрації це зазвичай відбувається у день подання документів, через 1 робочий день або через 4 робочі дні. Якщо після реєстрації потрібна додаткова виписка з реєстру, її можна замовити окремо: вартість становить 20 GEL за отримання протягом 1 робочого дня або 75 GEL у день звернення (при замовленні онлайн — 13 GEL и 52 GEL відповідно).
11. Очікування реєстрації. Терміни залежать від обраної послуги та обставин угоди.
12. Отримання підтвердження реєстрації. Після внесення запису до публічного реєстру покупець отримує виписку з реєстру, що підтверджує його право власності. Залежно від обраного тарифу це зазвичай відбувається у день подання документів, через 1 робочий день або через 4 робочі дні. Після отримання виписки рекомендується перевірити правильність усіх реєстраційних даних.
13. Передача ключів, приймання об’єкта, подальше використання.

За тривалістю весь процес може тривати від кількох днів до кількох тижнів — усе залежить від того, як швидко знайдено об’єкт, чи готова довіреність, чи є апостиль або легалізація, як швидко банк здійснює платіж і яку швидкість реєстрації ви обираєте.

Державні тарифи на реєстрацію та документи

Що покупець повинен контролювати дистанційно на кожному етапі:

• Хто зберігає оригінали документів і де вони зберігаються
• Коли саме укладається договір і на яких умовах
• На якій підставі перераховуються кошти та в які терміни
• Хто подає документи до реєстру та коли
• Як і коли з’явиться запис про реєстрацію
• Як отримати підтвердження права власності (виписку)
• Що відбувається з об’єктом після укладення угоди

Оплата з-за кордону

Переказ грошей під час дистанційної покупки — один із найвідповідальніших етапів. Помилка в реквізитах, незрозуміле призначення платежу або проблеми з банком можуть затримати транзакцію або призвести до втрати коштів.

Основний спосіб — банківський переказ на рахунок продавця або забудовника. Перед переказом потрібно переконатися, що реквізити надані особисто продавцем (або його офіційним представником), а не через месенджер від третьої особи. Реквізити варто перевірити щонайменше двічі, а краще — підтвердити голосом або відео.

Призначення платежу потрібно чітко зазначати: на підставі якого договору, щодо якого об’єкта, на якій підставі. Нечіткі формулювання можуть спричинити труднощі під час подальшої перевірки.

Що робити, якщо банк вимагає документи. Банк може вимагати документи про походження коштів у рамках процедур комплаєнсу та протидії відмиванню грошей. Набір документів залежить від банку, країни відправника та суми переказу. Це стандартна процедура, а не привід для паніки, але до неї краще підготуватися заздалегідь: договір купівлі-продажу або бронювання, рахунок від продавця, довідка про доходи або джерело коштів.

Про криптовалюту та неформальні схеми. Розрахунки у криптовалюті та через неформальні схеми трапляються на практиці, але в рамках цієї статті ми свідомо не розглядаємо їх як базовий сценарій купівлі. Для таких платежів занадто багато залежить від банківського комплаєнсу, договірної структури та податкових наслідків у країні покупця та в Грузії.

Розстрочка у забудовника — окремий формат. Тут важливо розуміти: який графік платежів, що відбувається у разі прострочення, за яких умов можливе розірвання договору та як повертаються вже сплачені суми.

Гроші краще переказувати лише після того, як з’ясовані всі деталі щодо об’єкта, продавця, договору, реквізитів, підстави платежу та порядку реєстрації права власності.

Таблиця 4. Способи оплати при дистанційній покупці

Реєстрація власності

Підписання договору — важливий, але не останній крок. У сфері нерухомості ключове юридичне значення має державна реєстрація права у публічному реєстрі: саме запис у реєстрі підтверджує зареєстроване право власності.

Реєстрацію прав на нерухомість здійснює Національне агентство публічного реєстру Грузії (NAPR). Подати документи можна через відповідний для угоди канал — наприклад, через Будинок юстиції, нотаріуса, представника або доступні електронні сервіси. Дані реєстру мають ключове юридичне значення для зареєстрованих прав та обмежень на підставі Закон Грузії про публічний реєстр.

Що відбувається під час реєстрації. Представник (за довіреністю) подає договір та супутні документи до публічного реєстру. Після перевірки даних до реєстру вноситься запис про нового власника. Покупець отримує виписку з реєстру, яка підтверджує право власності.

Терміни реєстрації залежать від обраного формату послуги (стандартний, прискорений) та обставин конкретної угоди. Не варто орієнтуватися на чужі приклади як на гарантію — актуальні терміни потрібно уточнювати в NAPR або в агентстві.

На момент перевірки на офіційній сторінці NAPR вказано такі базові тарифи на реєстрацію виникнення, зміни або припинення права на нерухомість: 4 робочі дні — 150 GEL, 1 робочий день — 270 GEL, реєстрація в день подання заяви — 350 GEL. Якщо мова йде не про саму реєстрацію права, а, наприклад, про підготовку виписки з реєстру, діють окремі тарифи. 

Що потрібно перевірити у виписці після реєстрації:

• Ім'я власника вказано правильно
• Паспортні дані збігаються з даними у документі покупця
• Кадастровий код відповідає об’єкту
• Адреса та площа відповідають умовам договору
• У графі «обтяження» немає несподіваних або неузгоджених записів
• Дата реєстрації вказана
• Якщо ім’я написано іншою мовою — перевірте правильність транслітерації

Якщо дані у виписці вказані неправильно, у NAPR є окрема безкоштовна послуга з виправлення технічної помилки; на сторінці агентства для неї вказано термін — 1 робочий день або виправлення в день звернення. 

Чому це важливо. Помилка в імені чи паспортних даних у реєстрі — це не дрібниця. У майбутньому вона може спричинити проблеми під час продажу, успадкування або отримання доходу від оренди. Після отримання виписки краще одразу перевірити всі дані та, за потреби, ініціювати виправлення.

Після реєстрації зберігайте: договір купівлі-продажу, виписку з реєстру, усі підтвердження оплат та документи про витрати на оформлення. Це стане в нагоді під час оподаткування, оренди та майбутнього продажу.

Скільки коштує дистанційна покупка

Ціна об’єкта — це лише частина витрат. У разі дистанційної угоди додаються витрати, які під час особистого візиту або менші, або взагалі відсутні.

Оформлення довіреності — Довіреність оформлюється у нотаріуса в країні перебування покупця. Якщо потрібен апостиль або консульська легалізація, щодо їх оформлення, термінів та вартості слід звертатися до компетентних органів країни, яка видає документ, оскільки вони відрізняються залежно від держави. Після цього в Грузії зазвичай здійснюється переклад на грузинську мову та нотаріальне засвідчення перекладу.

Апостиль або консульська легалізація — можуть знадобитися для визнання іноземної довіреності в Грузії. Конкретний порядок залежить від країни, в якій було видано документ, та міжнародних угод.

Переклад довіреності на грузинську мову з нотаріальним засвідченням. Як правило, це робиться вже в Грузії. Зазвичай переклад і нотаріальне засвідчення займають від кількох годин до 1 робочого дня, а за умови високого навантаження — до 2 робочих днів. На практиці вартість таких послуг найчастіше становить від 30 до 80 GEL за документ, однак остаточна ціна залежить від мови, обсягу тексту, терміновості та тарифів конкретного бюро перекладів і нотаріуса.

Реєстраційний збір — державний збір за реєстрацію права власності та отримання окремих документів у публічному реєстрі. Розмір плати залежить від обраної послуги та швидкості її надання. Актуальні тарифи наведено нижче (у разі зміни тарифів рекомендується додатково перевірити їх на офіційному сайті NAPR).

Банківські комісії — під час міжнародного переказу комісії можуть стягуватися банком-відправником, банком-кореспондентом та банком-одержувачем. Загальна сума комісій залежить від схеми переказу.

Послуги представника, юриста або агентства — якщо вони платні. Умови краще узгодити заздалегідь.

Додаткові витрати — відеоогляд об’єкта, незалежна оцінка, надсилання оригіналів документів, нотаріально завірені копії, якщо вони будуть потрібні.

Таблиця 5. Можливі витрати під час дистанційної угоди

Точні цифри щодо кожного пункту залежать від країни, типу об’єкта, терміновості та низки інших факторів. Перед укладенням угоди рекомендується скласти повний перелік очікуваних витрат та уточнити актуальні тарифи.

Ризики дистанційної покупки

Дистанційна купівля — це не спрощена версія звичайної угоди. Це та сама угода, але з меншим контролем і більшою залежністю від третіх осіб. Розуміння ризиків — це не привід відмовитися від купівлі, а підстава для грамотної підготовки.

Одна з найпоширеніших помилок покупця, який здійснює покупку дистанційно, — сприймати дистанційну угоду як формальність. На практиці безпекою її забезпечує не відстань, а контроль документів, грошей та реєстрації.

Таблиця 6. Ризики та способи захисту

Хочете, щоб ми взяли на себе попередню перевірку? Дайте відповідь на 3 короткі запитання, і ми підберемо об’єкти, що відповідають вашим вимогам, перевіримо основні документи щодо них та підкажемо, на що слід звернути увагу саме у вашому випадку купівлі: Отримати добірку об’єктів

Батумі, Тбілісі чи Гоніо

Для покупця, який перебуває на відстані, місце розташування — це не лише питання смаку. Різні міста та райони передбачають різні типи об’єктів, різний попит, різні ризики та різні вимоги до перевірки.

Батумі Часто на це звертають увагу покупці з інших міст, особливо якщо їхні плани пов’язані з морем, відпочинком або орендою. Тут активно ведеться будівництво, багато апарт-готелів, добре розвинена інфраструктура для туристичної оренди.

Що важливо перевірити під час дистанційної купівлі в Батумі: розташування об’єкта відносно моря та центру (не завжди збігається з описом), сезонність попиту на оренду, наявність керуючої компанії та її умови, парковку та інфраструктуру будинку, вид з вікна та рівень шуму. Детальніше про райони Батумі та ціни можна дізнатися з огляду локацій на сайті агентства.

Тбілісі частіше розглядають як варіант для довгострокової оренди та проживання: попит тут формують різні групи орендарів, зокрема місцеві мешканці, студенти та іноземці. Сезонність менш виражена, ніж у Батумі.

Що важливо перевірити: район (Ваке, Сабуртало, Дідубе, Глдані — різні аудиторії та різні ціни), транспортну доступність, наявність метро чи маршруток, попит на довгострокову оренду саме в обраному мікрорайоні. Якщо покупець розглядає Тбілісі як місце для проживання — особистий візит є особливо бажаним.

Гоніо вважають більш спокійним прибережним місцем поруч із Батумі, біля турецького кордону. Тут спокійніше, природа ближче, щільність забудови поки що нижча. Перед купівлею важливо оцінити інфраструктуру, перспективи конкретного проєкту та транспортне сполучення.

Що важливо перевірити: стадію розвитку конкретного проєкту та району, транспортне сполучення, доступність магазинів та медичних закладів, перспективи локації. Для покупця, який перебуває далеко від Гоніо, особливо важливо отримати актуальний відеоогляд району, а не лише об’єкта.

Перегляньте проєкти в районі Гоніо

Нова пропозиція

від $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Батумі, Гоніо

від 183м²

2028

Пропозиція місяця

від $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі, Гоніо

від 66.10м²

2027

від $71 910

$1 700/м²

Olive House Gonio

Батумі, Гоніо

від 43м²

2027

ціна за запитом

Gonio Yachts & Marina

Батумі, Гоніо

від 31.8м²

Будується

від $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Батумі, Гоніо

від 28.3м²

2026

Дивитися все

Таблиця 7. Як обрати місце для дистанційної покупки

Що робити після покупки

Придбання — це не кінець. Для тих, хто мешкає за кордоном, це початок нового етапу: управління об’єктом на відстані.

Отримання документів та ключів. Після реєстрації представник отримує виписку з реєстру та ключі від об’єкта. Оригінали документів — договір, виписку, підтвердження оплат — слід отримати та зберігати в надійному місці.

Приймання об’єкта. Навіть якщо ви не можете приїхати особисто, організуйте прийом через представника: перевірку стану квартири, наявності заявленого оздоблення та сантехніки, стану електропроводки та водопостачання. Усе фіксується у фото- та відеозвіті.

Комунальні послуги. Після купівлі слід з’ясувати порядок переоформлення комунальних послуг, договорів із постачальниками та керуючою компанією: процедура залежить від будинку та конкретних постачальників. Частину цих дій може виконати представник за дорученням.

Ремонт та меблювання. Якщо квартира потребує ремонту, потрібно заздалегідь вирішити, хто буде його організовувати, контролювати та приймати. Багато агентств пропонують супровід ремонтних робіт — це зручно для покупців, які перебувають за кордоном.

Управління та оренда. Якщо квартиру купують для здачі в оренду, потрібно визначитися з форматом: короткострокова (Airbnb, Booking) чи довгострокова. Короткострокова оренда зазвичай вимагає наявності місцевого представника, керуючої компанії або іншої схеми операційного управління, особливо якщо власник не проживає в Грузії. Довгострокова оренда часто вимагає менше оперативного втручання, але залежить від надійного орендаря та грамотного договору. Питання дистанційного управління квартирою в Грузії — це окрема тема, і її варто вивчити заздалегідь.

Податки. При здачі житла в оренду в Грузії виникають податкові зобов’язання. Податкова служба вказує на пільговий режим: фізична особа може оподатковуватися за ставкою 5% замість 20% щодо доходу від здачі житлової площі для проживання (детальніше на сайті Податкова служба). Умови застосування режиму та порядок реєстрації варто перевірити у податкового фахівця або на сайті Revenue Service перед здачею об’єкта.

Страхування. Страхування може зменшити частину фінансових ризиків, пов’язаних із пошкодженням майна, — особливо у разі короткострокової оренди. Однак умови страхового покриття слід перевіряти в конкретному полісі.

Коли краще приїхати особисто

Дистанційна покупка — це реальний і ефективний формат. Але бувають ситуації, коли особистий візит помітно знижує ризики та допомагає зробити більш обґрунтований вибір.

Дорогий або нестандартний об’єкт. Чим вища ціна, тим доцільніше особисто відвідати об’єкт. У випадку з дорогою квартирою, будинком або ділянкою краще оглянути об’єкт на власні очі.

Будинок чи земля. Оцінити ділянку, її реальні межі, рельєф, оточення та доступність — дистанційно набагато складніше, ніж у випадку з квартирою у багатоповерховому будинку.

Ви плануєте жити в цій квартирі. Якщо квартиру купують не для здачі в оренду, а для власного проживання, особистий візит допоможе зрозуміти: чи підходить район, чи комфортний будинок, чи подобається краєвид та оточення. Це неможливо повністю оцінити за допомогою відео.

Сумніви щодо документів або історії об’єкта. Якщо під час перевірки виникли питання, які не вдається вирішити дистанційно, — краще приїхати й розібратися на місці.

Відкриття банківського рахунку. Якщо для укладення угоди або управління об’єктом потрібен грузинський банківський рахунок, для його відкриття може знадобитися особиста ідентифікація або додаткова перевірка клієнта — умови залежать від конкретного банку. Заодно можна оглянути об’єкти та познайомитися з агентом.

Порівняння районів. Карти та відео дають уявлення, але не повне. Прогулятися вулицями Ваке та Сабуртало, побувати на набережній Батумі в різний час доби, оцінити інфраструктуру в Гоніо — це зовсім інший досвід, який впливає на вибір.

Важливо: Особистий візит і дистанційна покупка — це формати, що не виключають один одного. Деякі покупці обирають комбінований сценарій: оформлюють угоду дистанційно, а згодом приїжджають на приймання об’єкта або початок оренди. Це теж дієва стратегія.

Як допомагає The Residence

The Residence — агентство нерухомості, яке працює в Батумі, Тбілісі, Гоніо та інших містах Грузії. Команда регулярно співпрацює з клієнтами, що знаходяться за межами міста, і процес налагоджено з урахуванням цього завдання.

Підбір об’єктів. Виходячи з мети, бюджету та уподобань, команда формує добірку об’єктів відповідно до вимог покупця, включаючи пропозиції від забудовників, власників та партнерів агентства. Це допомагає звузити вибір і не витрачати час на невідповідні варіанти.

Дистанційні покази. Щодо узгоджених об’єктів ми організуємо відеоогляд або онлайн-презентацію, якщо це дозволяють продавець, забудовник та доступ до об’єкта. Під час дзвінка ми оглядаємо квартиру, показуємо будинок, двір, парковку, вид з вікна та найближчу інфраструктуру. Якщо це доречно для локації та об’єкта, додатково можемо зняти оглядове відео з дрона — щоб ви побачили околиці, відстань до моря, сусідню забудову та реальний контекст району, а не лише саму квартиру.

Перевірка об’єктів. Ця команда допомагає отримати виписку з реєстру, уточнити кадастровий код, звернути увагу на важливі деталі в документах та з’ясувати питання щодо обтяжень і заборгованостей. Це не юридична експертиза, а практична допомога в розумінні ситуації.

Супровід угоди. Агентство допомагає налагодити взаємодію з продавцем або забудовником, координує процес підготовки договору, допомагає з довіреністю — пояснить, що в ній потрібно вказати, та підкаже, як її оформити. Також здійснюється супровід процесу реєстрації.

Після покупки. The Residence допомагає з прийманням об’єкта, організацією ремонту та меблювання, пошуком керуючої компанії, запуском оренди. Для тих, хто залишається за кордоном, це дає змогу не залишати об’єкт без нагляду.

Співпрацюючи з нами, ви отримуєте не просто перелік об’єктів, а добірку, підібрану відповідно до ваших цілей. Ми враховуємо бюджет, формат купівлі, бажану прибутковість, терміни, бажане місце розташування та сценарій використання нерухомості — для проживання, відпочинку чи інвестицій.

Для кожного об’єкта, що відповідає критеріям, ми можемо розрахувати орієнтовну фінансову модель: ціну придбання, витрати на меблювання та управління, можливий діапазон орендної ставки, сезонність, потенційні періоди простою та очікувану прибутковість після вирахування базових витрат. Це допомагає порівняти кілька варіантів не тільки за ціною, але й за їхнім інвестиційним потенціалом.

Перш ніж запропонувати об’єкт, ми проводимо його базову перевірку: вивчаємо документи, аналізуємо продавця або забудовника, перевіряємо загальну логіку угоди та звертаємо увагу на можливі ризики ще до початку оформлення.

Хочете отримати добірку об’єктів, що відповідають вашим критеріям? Дайте відповідь лише на кілька запитань у нашому тесті — ми підготуємо індивідуальні варіанти та допоможемо обрати нерухомість, яка дійсно відповідає вашим цілям. Отримати добірку об’єктів

Висновок: дистанційна угода є ефективною, якщо її правильно організувати

Придбати нерухомість у Грузії дистанційно — цілком реально. На практиці покупці з різних країн укладають такі угоди через представників, а частина агентств і забудовників працює в дистанційному форматі. Це не є чимось незвичайним для ринку, але й не формальністю: дистанційна угода вимагає правильно оформленої довіреності, перевірки об’єкта, зрозумілої схеми оплати та контролю за реєстрацією.

Але «можливо» — це не означає «просто». Дистанційна угода вимагає трьох речей: правильно оформленої довіреності, ретельної перевірки об’єкта и зрозумілої схеми оплати та реєстрації. Якщо хоча б один із цих елементів не опрацьовано, ризики зростають — не тому, що Грузія є ненадійним ринком, а тому, що відстань ускладнює контроль.

Обирайте місце розташування відповідно до конкретної мети. Перевіряйте об’єкт до переказу грошей. Чітко прописуйте повноваження представника. Контролюйте реєстрацію та звіряйте дані у виписці. Це не бюрократія заради бюрократії — це основа будь-якої безпечної угоди, дистанційної чи ні.

Якщо ви плануєте придбати нерухомості в Батумі, Тбілісі, Гоніо чи в іншому місті Грузії і хочете зрозуміти, з чого почати — команда The Residence допоможе розібратися у варіантах, організувати перевірку, супроводити угоду та вирішити питання управління після купівлі. Без зайвих обіцянок, але з практичним досвідом роботи з віддаленими покупцями.