Jak koupit nemovitost v Gruzii na dálku

V posledních letech se Gruzie stala významnou destinací pro zahraniční kupce nemovitostí, zejména pro ty, kteří zvažují Batumi, Tbilisi a pobřežní lokality pro bydlení, pronájem nebo investice. Část kupujících se nachází mimo Gruzii a zvažuje koupi bez osobní návštěvy – ani za účelem prohlídky, ani za účelem podpisu smlouvy, ani za účelem registrace.

Dobrá zpráva: koupit nemovitost v Gruzii na dálku je možné. Z právního hlediska lze transakci zprostředkovat prostřednictvím zástupce, pokud jsou dokumenty správně vyhotoveny, a v praxi mnoho prodejců, developerů a realitních kanceláří spolupracuje se zahraničními kupujícími na dálku. Špatná zpráva: nákup na dálku vyžaduje přípravu, smysl pro detail a ochotu kontrolovat každou fázi. Vzdálenost před chybami nechrání – naopak je ještě umocňuje.

V tomto článku jsou rozebrány všechny klíčové aspekty transakce na dálku: jak vyhotovit plnou moc a co v ní uvést, jak zkontrolovat nemovitost před převodem peněz, jaké platební metody fungují při nákupu ze zahraničí, jak probíhá zápis vlastnického práva, s jakými riziky se potýkají kupující na dálku a kdy se přesto vyplatí přijet osobně. Tento článek je určen pro ty, kteří se s tímto tématem teprve seznamují, ale chtějí se v něm zorientovat dostatečně důkladně, aby mohli činit informovaná rozhodnutí.

Tento článek nepředstavuje právní poradenství. Požadavky na dokumenty, postupy a platby se mohou měnit – před uzavřením transakce je třeba si všechny podrobnosti ověřit s ohledem na konkrétní nemovitost, zemi kupujícího a aktuální praxi.

Je možné koupit nemovitost v Gruzii na dálku?

V mnoha případech lze osobní přítomnost kupujícího nahradit účastí zástupce na základě plné moci, pokud jsou plná moc, převod a smlouva vyhotoveny ve formě přijatelné pro veřejný rejstřík. Jedná se o běžnou praxi, avšak konkrétní postup závisí na plné moci, notáři, prodávajícím, typu nemovitosti a požadavcích veřejného rejstříku.

Pokud se chcete podrobněji seznámit s celým procesem koupě nemovitosti – od výběru objektu a prověření dokumentů až po zápis vlastnického práva a výpočet všech nákladů –, doporučujeme vám přečíst si náš podrobný článek „Jak koupit nemovitost v Gruzii“.

Z hlediska postupu jsou fáze transakce na dálku a osobní transakce podobné – výběr objektu, jednání, prověření, platba a registrace –, avšak při nákupu na dálku přibývají plná moc, zaslání dokumentů, případný apostil nebo legalizace a kontrola jednání zástupce. To znamená, že kontrola vyžaduje značné úsilí.

Co se nejčastěji kupuje na dálku: byty v novostavbách v Batumi, apartmány v apart-hotelech, nemovitosti ve fázi výstavby, byty na sekundárním trhu v Tbilisi a malé komerční prostory. Méně často se kupují rodinné domy, řadové domy a pozemky.

Důležité omezení pro cizince: Cizí státní příslušníci mohou zpravidla v Gruzii kupovat byty, domy a komerční nemovitosti bez nutnosti získat povolení k pobytu nebo zvláštní povolení k samotnému nákupu, je však třeba samostatně ověřit typ nemovitosti a status pozemku. Na zemědělskou půdu se vztahuje omezující režim: cizinci obvykle nemohou takové pozemky volně nabývat, s výjimkou případů stanovených zákonem – například dědictví nebo určitých investičních scénářů (viz Zákon Gruzie o vlastnictví zemědělské půdy). Proto je třeba si před uzavřením obchodu ověřit status pozemku.

Vzdálená transakce je vhodná, pokud si kupující vybírá byt v novostavbě s přehlednými dokumenty, spolupracuje s prověřeným zprostředkovatelem a je připraven mít situaci pod kontrolou. Je méně vhodná, pokud se jedná o nestandardní objekt, historie vlastnictví je zamotaná, dokumenty vyvolávají pochybnosti nebo pokud kupující plánuje v tomto bytě sám bydlet a chce si nejprve udělat představu o dané lokalitě. V posledním případě se osobní návštěva často vyplatí.

Hlavní scénáře transakce na dálku

Nákup na základě plné moci

Jedná se o nejběžnější způsob pro cizince, který se v Gruzii nenachází. Kupující vyhotoví notářskou plnou moc na konkrétní osobu – právníka, agenta nebo důvěryhodného známého – a ta jedná jeho jménem: podepisuje smlouvu, podává dokumenty do veřejného rejstříku a v případě potřeby hradí poplatky. Hlavní je zde správně sepsat plnou moc a ujistit se, že zástupce jedná v zájmu kupujícího, a nikoli v zájmu jakékoli jiné strany transakce.

Nákup přímo od developera

Někteří developeři, kteří spolupracují se zahraničními kupujícími, nabízejí služby na dálku: online rezervace, videoprohlídky, podepsání smlouvy prostřednictvím zástupce, splátkový kalendář a pevný platební plán. Je to pohodlnější než sekundární trh, vyžaduje však důkladnou prověrku developera, povolovací dokumentace a podmínek předání nemovitosti. Zvláštní pozornost je třeba věnovat nemovitostem ve fázi výstavby: v tomto případě je důležité si ujasnit, co přesně kupujete, v jakých termínech a za jakých podmínek.

Nákup na sekundárním trhu

Sekundární trh vyžaduje důkladnější prověření. Neexistují zde standardní smlouvy ani transparentní podmínky developera – každá transakce je individuální. Je třeba prověřit vlastníka, historii nemovitosti, existenci zástavních práv, exekucí a dluhů, souhlas spoluvlastníků (je-li to relevantní) a stav bytu i domu. Na dálku je to složitější, ale možné – za předpokladu, že máte spolehlivého zástupce.

Tabulka 1. Scénáře nákupu nemovitostí na dálku v Gruzii

Zjednodušeně řečeno, pro kupujícího na dálku se jako nejjistější obvykle jeví scénář s hotovou nemovitostí a transparentním zápisem vlastnického práva, zatímco jako nejrizikovější se jeví koupě ve fázi výstavby, kde je kromě samotné transakce třeba posoudit developera, termíny, stav projektu a smluvní podmínky. Nákup prostřednictvím zmocněnce sám o sobě transakci neznebezpečuje, ale výrazně zvyšuje nároky na plnou moc, prověření nemovitosti a kontrolu každé fáze.

Co je třeba připravit před výběrem nemovitosti

Nákup na dálku nezačíná prohlídkou nemovitostí, ale zodpovězením několika základních otázek. Vynechání této fáze znamená ztrátu času s nemovitostmi, které neodpovídají vašim skutečným cílům a rozpočtu.

V praxi se transakce na dálku nejčastěji zdržuje nikoli výběrem bytu, ale přípravou dokumentů a finančních prostředků. Proto je lepší si před zahájením transakce hned vytvořit rezervu nejen na cenu nemovitosti, ale i na související výdaje: převod plné moci, notářské úkony, státní registraci, výpis z rejstříku, bankovní poplatky a případné služby překladatele. Pokud kupujete nemovitost od developera, je dobré si předem samostatně ujasnit splátkový kalendář a podmínky v případě prodlení.

Určete účel nákupu. Na tom závisí vše: typ nemovitosti, lokalita, rozpočet, požadavky na správu. Byt pro vlastní bydlení se liší od investičního bytu určeného ke krátkodobému pronájmu. Nemovitost pro získání povolení k pobytu se liší od venkovského domu pro rekreaci. Pokud není cíl jasně stanoven, je výběr nemovitosti na dálku dvakrát tak složitý.

Určete celkový rozpočet. Cena nemovitosti představuje pouze část výdajů. K ní je třeba připočítat náklady na vyřízení plné moci, apostilu nebo konzulární legalizace, překlad dokumentů, notářské úkony, registrační poplatky, bankovní poplatky za převod, jakož i náklady na služby zástupce nebo agentury. Pokud plánujete rekonstrukci, pořízení nábytku nebo služby správcovské společnosti, i to je třeba zahrnout do rozpočtu.

Vyberte lokalitu a typ objektu. Batumi je oblíbenou volbou pro pronájem a dovolenou u moře. Tbilisi je vhodnější pro dlouhodobý pronájem, přestěhování a podnikání. Gonio představuje klidnější alternativu u moře. Každá lokalita má svá specifika, která je dobré si ujasnit ještě před zahájením hledání.

Vyřešte platbu předem. Jakým způsobem budete převádět peníze? Která banka a z jaké země? Je banka schopná provést mezinárodní převod do Gruzie? Bude vyžadovat doklady o původu finančních prostředků? Tyto otázky je lepší vyřešit ještě předtím, než najdete nemovitost – jinak se transakce může zaseknout v nejnevhodnější chvíli.

Rozhodněte se, kdo bude vaším zástupcem. To je jedna z klíčových otázek při nákupu na dálku. Zástupcem by měl být člověk, kterému důvěřujete, nebo odborník s jasně vymezenými pravomocemi a nezávislý na prodejci.

Pokud si zatím nejste jisti, jaký objekt odpovídá vašemu účelu – k bydlení, k pronájmu nebo jako investice –, můžete začít s krátkým výběrem. Odpovězte na pár otázek, a tým The Residence vám vybere nemovitosti v Gruzii, které budou odpovídat vašemu rozpočtu a požadavkům.

Před výběrem nemovitosti je užitečné, aby si kupující předem připravil základní sadu dokumentů: platný cestovní pas, jméno v podobě, v jaké má být uvedeno ve smlouvě a v katastru, údaje o zástupci, a také informaci o tom, z které banky a v jaké měně bude provedena platba. Zdá se to jako maličkost, ale právě kvůli těmto detailům pak dochází ke zpožděním.

Co je třeba vyřešit před zahájením transakce:

• Účel koupě (k bydlení, k pronájmu, jako investice, za účelem získání povolení k pobytu, k rekreaci)
• Celkový rozpočet včetně všech výdajů
• Preferované město a typ objektu
• Stav objektu (dokončen, ve výstavbě)
• Způsob platby a možnosti banky
• Kdo bude zástupcem v Gruzii
• Kritéria pro kontrolu objektu
• Plán správy po nákupu

Prohlédněte si aktuální nemovitosti v Gruzii

Nová nabídka

z $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

od 183m²

2028

Předprodejní fáze

z $36 500

$1 200/м²

Artex Gate

Batumi, oblast letiště

od 27,2 m²

2029

Nabídka měsíce

z $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

od 66,10 m²

2027

z $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

od 28,3 m²

2026

Zobrazit všechny

Neprovádějte převod peněz, dokud nebude provedena základní kontrola nemovitosti, nebude jasné, kdo je prodávající, a nebude sjednána smlouva.

Jak vyhotovit plnou moc

Plná moc je právní dokument, na jehož základě je váš zástupce oprávněn jednat vaším jménem. Bez ní není možné uzavřít transakci na dálku. Plná moc musí být přitom správně sepsána: s konkrétními oprávněními, srozumitelnými pro gruzínského notáře a registrátora, a bez nadbytečných oprávnění, která by mohla představovat rizika.

Kdo se může stát zástupcem? Zástupcem může být osoba, jejíž zmocnění je řádně vyhotoveno a uznáno notářem a veřejným rejstříkem: právník, realitní makléř, kolega, známý, příbuzný. Požadavky na identifikaci zástupce a formu plné moci je lepší upřesnit s ohledem na konkrétní transakci. Hlavní je, aby u něj nedocházelo ke střetu zájmů se stranou prodávajícího.

Proč se nevyplatí sepsat „všeobecnou“ plnou moc? Široká plná moc, která umožňuje zástupci provádět jakékoli transakce s majetkem, prodávat jej, zastavovat a nakládat s ním podle vlastního uvážení, představuje vážné riziko. Pokud se zmocněnec ukáže jako nepoctivý, mohou být následky značné. Rozumnější je sepsat dokument pro konkrétní transakci s jasně vymezenými pravomocemi.

Je bezpečnější nevydávat „všeobecnou“ plnou moc ke všem úkonům, ale dokument s jasně vymezenými pravomocemi pro konkrétní transakci, předmět nebo úkol.

Co by měla obsahovat plná moc: úplné údaje zmocnitele (kupujícího), úplné údaje zmocněnce, přesný popis konkrétních pravomocí – podepsat kupní smlouvu, podat dokumenty do veřejného rejstříku, uhradit státní poplatky, získat výpis z rejstříku. Je vhodné uvést konkrétní objekt (adresu nebo katastrální číslo) a maximální cenu transakce. Rovněž je vhodné výslovně zakázat přenášení plné moci, pokud nechcete, aby váš zástupce delegoval své pravomoci na třetí osoby.

Apostila a legalizace. Plná moc vystavená v zahraničí musí být v Gruzii uznána. Pokud byla plná moc vystavena v zemi, která je smluvní stranou Haagské úmluvy, obvykle se vyžaduje apostila. Pokud země není smluvní stranou této úmluvy, může být vyžadována konzulární legalizace. Pro některé země a dokumenty však mohou platit mezinárodní dohody, které uznávání dokumentů zjednodušují – postup je třeba upřesnit konkrétně podle země, v níž byla plná moc vydána (podrobnější informace o druzích legalizace dokumentů najdete na webových stránkách PSDA). V praxi se při předkládání zahraniční plné moci v Gruzii obvykle vyžaduje také překlad do gruzínštiny s notářským ověřením; konkrétní postup je vhodné si před uzavřením obchodu ověřit u notáře.

Důležitá změna v praxi. Podle právních přehledů změn z roku 2023 (včetně analýzy společnosti EY Georgia) platí, že pokud podléhá smlouva zápisu do veřejného rejstříku a jedna ze stran jedná na základě plné moci vydané v zahraničí, může být u smlouvy vyžadováno notářské ověření ve formě veřejné listiny. Před uzavřením transakce je třeba tento postup ověřit u gruzínského notáře – konkrétní požadavky závisí na zemi, v níž byla plná moc vydána, a na okolnostech transakce.

Tabulka 2. Co je třeba uvést v plné moci

Kontrola objektu před zaplacením

Zákazník, který si byt prohlíží na dálku, nemůže přijít a prohlédnout si byt na vlastní oči. To není důvod k tomu, aby od koupě upustil – je to však důvod k tomu, aby k prověření přistupoval mnohem důkladněji než při osobní prohlídce. Peníze by neměly být převedeny, dokud nebude objekt zkontrolován z hlediska klíčových parametrů.

Výpis z veřejného rejstříku — to je základní dokument, který je třeba získat před jakýmkoli rozhodnutím. Výpis z Národní agentura pro veřejné rejstříky Gruzie uvádí, kdo je vlastníkem nemovitosti a zda jsou v rejstříku zapsána zástavní práva, exekuce, hypotéky, omezení a věcná břemena. Údaje z veřejného rejstříku mají klíčový právní význam pro ověření zapsaných práv, omezení a břemen – právě proto je výpis z rejstříku jedním z hlavních dokumentů před uzavřením transakce. Právní základ pro vedení rejstříku a pravomoci NAPR stanoví Gruzínský zákon o veřejném rejstříku. K získání výpisu je zapotřebí katastrální kód nemovitosti.

Ověření prostřednictvím rejstříku není nákladný postup. Podle aktuálních sazeb NAPR stojí výpis z katastru 20 GEL za 1 pracovní den nebo 75 GEL v den podání žádosti, při objednávce přes internet pak 13 GEL za 1 pracovní den nebo 52 GEL v den podání žádosti. Pokud potřebujete katastrální plán, jeho vyhotovení stojí 7 GEL za 1 pracovní den nebo 26 GEL v den podání žádosti. 

Katastrální kód — jedinečný identifikační kód nemovitosti. Chcete-li nemovitost ověřit, je třeba si tento kód vyžádat od prodávajícího nebo developera. Pokud vám kód neposkytnou, je to důvod, proč nepokračovat v platbě a situaci si nejprve důkladně prošetřit. Bez katastrálního kódu není možné provést ověření v katastru.

Při koupi na sekundárním trhu je třeba ověřit: zda se prodávající shoduje s vlastníkem zapsaným v katastru, zda na nemovitosti neváznou zástavy či exekuce a zda neexistují žádné dluhy vůči správcovské společnosti a dodavatelům energií. Rovněž je vhodné vyžádat si doklady prokazující vlastnické právo a, pokud byla nemovitost pořízena v manželství, ujistit se o souhlasu manžela či manželky (je-li to relevantní).

Při koupi od developera je důležité zkontrolovat stavební povolení, firemní dokumenty prodávající společnosti, historii realizovaných projektů, podmínky smlouvy o podílovém vlastnictví nebo kupní smlouvy na budoucí věc, jakož i podmínky předání objektu – v jakém stavu, v jakých lhůtách a co se stane v případě zpoždění.

Proč nestačí jen fotografie a videa. Pěkný vizualizační obrázek nebo videoprohlídka jsou marketingovým materiálem, nikoli právním dokumentem ani posouzením skutečného stavu. Video může skrývat vady, hluk, pachy, výhled z okna, stav vstupní haly a parkoviště. Pokud je to možné, vyplatí se domluvit si videohovor s živou prohlídkou – se zástupcem, který vás v reálném čase provede všemi místnostmi, otevře okna, ukáže výhled, předvede vstupní prostor a okolí.

Zeptejte se prodávajícího nebo správcovské společnosti na případné dluhy za služby. Vzdálení kupující to dělají jen zřídka – a právě proto jsou tyto dluhy později nepříjemným překvapením.

Kontrolní seznam před nákupem na dálku:

• Katastrální kód objektu byl získán
• Výpis z veřejného rejstříku byl vyžádán a prostudován
• Vlastník je totožný s prodávajícím
• Zástavy, exekuce a hypotéka neexistují nebo jsou vyřešeny
• Byly obdrženy dokumenty dokládající vlastnické právo
• Byla ověřena povolení developera (u novostaveb)
• Byly vyjasněny nedoplatky za služby v oblasti bydlení a správu nemovitostí
• Stav bytu byl potvrzen videoprohlídkou v reálném čase
• Byl zkontrolován stav vstupního schodiště, domu, parkoviště a přilehlého areálu
• Hodnocení oblasti a infrastruktury (videa, mapy, recenze)
• Platební podmínky byly dohodnuty a zaznamenány
• Podmínky převodu nemovitosti jsou stanoveny ve smlouvě
• Možnost zápisu vlastnického práva byla potvrzena

Tabulka 3. Kontrola novostavby a nemovitosti z sekundárního trhu

Jak probíhá transakce na dálku – krok za krokem

Níže je uveden typický postup při uzavírání transakce na dálku. Konkrétní pořadí jednotlivých kroků a jejich obsah závisí na typu nemovitosti, prodávajícím, developerovi, bance, zemi kupujícího a formě plné moci – ne všechny transakce probíhají stejným způsobem.

1. Úvodní konzultace. Stanovení cíle, rozpočtu, místa a požadavků na objekt.
2. Výběr objektů. Realitní kancelář nebo vlastní hledání: novostavby, sekundární trh, byty.
3. Zobrazení na dálku. Videoreportáže, živé přenosy, fotoreportáže z místa události.
4. Předběžná kontrola objektu. Vyžaduje se výpis z veřejného rejstříku, katastrální číslo a doklady prodávajícího nebo developera. Výpis lze obvykle získat za 1 pracovní den (nebo v den podání žádosti (v případě urgentního vyřízení). Cena — 20 GEL (nebo 13 GEL online), urgentní — 75 GEL (52 GEL online). V případě potřeby lze dodatečně objednat katastrální plán — 7 GEL za standardní zpracování nebo 26 GEL v den podání žádosti.
5. Dohoda o ceně a podmínkách. Jednání, zaznamenání dohodnutých bodů.
6. Vyhotovení plné moci. Ve většině případů překlad a notářské ověření trvají od několika hodin do 1 pracovního dne. V praxi cena se často pohybuje v rozmezí 30–80 GEL za dokument, konečná cena však závisí na jazyku, rozsahu textu, termínu dodání a sazbách konkrétní překladatelské agentury a notáře.
7. Kontrola smlouvy. Prostudování kupní smlouvy – samostatně nebo s právníkem. Je užitečné se předem seznámit s typickou strukturou kupní smlouvy na nemovitost v Gruzii.
8. Platba nebo záloha. Podle dohodnutého schématu, s jasným účelem platby a platebními údaji.
9. Podpis smlouvy zástupcem. Pokud se transakce uskutečňuje na základě zahraniční plné moci, předem si u notáře ověřte, zda je nutné sepsat smlouvu formou veřejné listiny: po změnách z roku 2023 se tento postup u takových transakcí často uplatňuje.
10. Podání dokumentů k registraci. Po zapsání do rejstříku obdrží kupující výpis z rejstříku, který potvrzuje jeho vlastnické právo. V závislosti na zvoleném registračním tarifu k tomu obvykle dochází v den podání dokumentů, za 1 pracovní den nebo za 4 pracovní dny. Pokud po registraci potřebujete další výpis z rejstříku, lze si jej objednat samostatně: cena činí 20 GEL za získání do 1 pracovního dne nebo 75 GEL v den podání žádosti (při online objednávce — 13 GEL и 52 GEL (resp.).
11. Čekání na registraci. Lhůty závisí na zvolené službě a okolnostech transakce.
12. Získání potvrzení o registraci. Po zapsání do veřejného rejstříku obdrží kupující výpis z rejstříku, který potvrzuje jeho vlastnické právo. V závislosti na zvoleném tarifu k tomu obvykle dochází v den podání dokumentů, po 1 pracovním dni nebo po 4 pracovních dnech. Po obdržení výpisu se doporučuje zkontrolovat správnost všech registračních údajů.
13. Předání klíčů, převzetí objektu, další využití.

Celý proces může trvat od několika dnů až po několik týdnů – vše závisí na tom, jak rychle se podaří najít daný objekt, zda je připravena plná moc, zda je k dispozici apostila nebo legalizace, jak rychle banka provede platbu a jakou rychlost registrace si zvolíte.

Státní poplatky za registraci a dokumenty

Co by měl kupující v každé fázi kontrolovat na dálku:

• Kdo má originály dokumentů a kde jsou uloženy
• Kdy přesně se smlouva podepisuje a za jakých podmínek
• Na jakém základě se provádějí převody peněz a v jakých lhůtách
• Kdo a kdy podává dokumenty do registru
• Jak a kdy se objeví záznam o registraci
• Jak získat potvrzení o vlastnictví (výpis)
• Co se stane s objektem po uzavření transakce

Platba ze zahraničí

Převod peněz při nákupu na dálku je jednou z nejchoulostivějších fází. Chyba v platebních údajích, nejasný účel platby nebo problémy s bankou mohou transakci zpozdit nebo vést ke ztrátě finančních prostředků.

Hlavní způsob — bankovní převod na účet prodávajícího nebo developera. Před provedením převodu se ujistěte, že vám bankovní údaje sdělil osobně prodávající (nebo jeho oficiální zástupce), a nikoli prostřednictvím aplikace pro zasílání zpráv od třetí osoby. Bankovní údaje je vhodné zkontrolovat alespoň dvakrát, nejlépe je potvrdit hlasem nebo videohovorem.

Účel platby Je třeba to jasně uvést: na základě jaké smlouvy, pro jaký objekt, z jakého důvodu. Nejasné formulace mohou způsobit potíže při následné kontrole.

Co dělat, když banka požaduje doklady. Banka může v rámci postupů zajišťujících dodržování předpisů a boje proti praní špinavých peněz požadovat doklady o původu finančních prostředků. Sada požadovaných dokumentů závisí na bance, zemi odesílatele a výši převodu. Jedná se o standardní postup, který není důvodem k panice, ale je lepší se na něj předem připravit: kupní smlouva nebo rezervační smlouva, faktura od prodávajícího, potvrzení o příjmech nebo o zdroji finančních prostředků.

O kryptoměnách a neformálních schématech. Platby v kryptoměně a prostřednictvím neformálních schémat se v praxi vyskytují, avšak v rámci tohoto článku je záměrně nebereme v úvahu jako základní scénář nákupu. U takových plateb totiž příliš mnoho závisí na dodržování bankovních předpisů, smluvní struktuře a daňových dopadech v zemi kupujícího i v Gruzii.

Splátkový plán u developera — samostatný formát. Zde je důležité si ujasnit: jaký je splátkový kalendář, co se stane v případě prodlení, za jakých podmínek je možné smlouvu vypovědět a jakým způsobem se vrací již zaplacené částky.

Peníze je lepší převést až poté, co jsou jasné následující skutečnosti: předmět transakce, prodávající, smlouva, platební údaje, důvod platby a postup při zápisu vlastnického práva.

Tabulka 4. Způsoby platby při nákupu na dálku

Registrace nemovitostí

Podpis smlouvy je důležitým, avšak nikoli posledním krokem. V případě nemovitostí má klíčový právní význam státní zápis práva do veřejného rejstříku: právě zápis v rejstříku potvrzuje zapsané vlastnické právo.

Registraci práv k nemovitostem provádí Národní agentura veřejného rejstříku Gruzie (NAPR). Dokumenty lze podat prostřednictvím kanálu příslušného pro danou transakci – například prostřednictvím Domu spravedlnosti, notáře, zástupce nebo dostupných elektronických služeb. Údaje z rejstříku mají klíčový právní význam pro zapsaná práva a omezení vyplývající z Zákon Gruzie o veřejném rejstříku.

Co se děje při registraci. Zástupce (na základě plné moci) předloží smlouvu a související dokumenty do veřejného rejstříku. Po ověření údajů se do rejstříku zapíše nový vlastník. Kupující obdrží výpis z rejstříku, který potvrzuje vlastnické právo.

Termíny registrace závisí na zvoleném typu služby (standardní, zrychlená) a na okolnostech konkrétní transakce. Neměli byste se spoléhat na příklady jiných jako na záruku – aktuální lhůty je třeba si ověřit u NAPR nebo u agentury.

V době kontroly uvádí oficiální stránka NAPR následující základní sazby za zápis vzniku, změny nebo zániku práva k nemovitosti: 4 pracovní dny – 150 GEL, 1 pracovní den – 270 GEL, zápis v den podání žádosti – 350 GEL. Pokud se nejedná o samotný zápis práva, ale například o vyhotovení výpisu z rejstříku, platí odlišné sazby. 

Co je třeba zkontrolovat ve výpisu po registraci:

• Jméno vlastníka je uvedeno správně
• Údaje v pasu se shodují s údaji v dokladu kupujícího
• Katastrální kód odpovídá objektu
• Adresa a rozloha se shodují s obsahem smlouvy
• V kolonce „Zástavy“ nejsou žádné neočekávané ani neschválené záznamy
• Datum registrace je uvedeno
• Pokud je jméno v jiném jazyce, zkontrolujte správnost přepisu

Pokud jsou údaje ve výpisu uvedeny nesprávně, nabízí NAPR samostatnou bezplatnou službu pro opravu technické chyby; na stránkách agentury je pro tuto službu uvedena lhůta 1 pracovní den nebo oprava v den podání žádosti. 

Proč je to důležité. Chyba ve jménu nebo v pasových údajích v registru není žádná maličkost. V budoucnu může způsobit problémy při prodeji, dědění nebo při získávání příjmů z pronájmu. Po obdržení výpisu je lepší ihned zkontrolovat všechny údaje a v případě potřeby požádat o opravu.

Po registraci si uschovejte: kupní smlouvu, výpis z rejstříku, všechna potvrzení o platbách a doklady o nákladech spojených s vyřízením formalit. To se vám bude hodit při zdanění, pronájmu a případném budoucím prodeji.

Kolik stojí nákup na dálku

Cena nemovitosti představuje pouze část nákladů. Při transakci na dálku přibývají náklady, které by při osobní návštěvě byly nižší nebo by vůbec nevznikly.

Vyhotovení plné moci — Plná moc se vyhotovuje u notáře v zemi, kde se kupující zdržuje. Pokud je vyžadován apostil nebo konzulární legalizace, jejich vyřízení, lhůty a náklady je třeba si ověřit u příslušných orgánů země, která dokument vydává, jelikož se liší v závislosti na daném státě. Poté se v Gruzii obvykle provádí překlad do gruzínštiny a notářské ověření překladu.

Apostila nebo konzulární legalizace — mohou být nezbytné pro uznání zahraniční plné moci v Gruzii. Konkrétní postup závisí na zemi, v níž byl dokument vydán, a na mezinárodních dohodách.

Překlad plné moci do gruzínštiny s notářským ověřením. Zpravidla se to vyřizuje již v Gruzii. Překlad a notářské ověření obvykle trvají od několika hodin do 1 pracovního dne, a při vysokém zatížení — do 2 pracovních dnů. V praxi se cena těchto služeb nejčastěji pohybuje v rozmezí od 30 do 80 GEL za dokument, konečná cena však závisí na jazyku, rozsahu textu, termínu dodání a sazbách konkrétní překladatelské agentury a notáře.

Registrační poplatek — státní poplatek za zápis vlastnického práva a vydání jednotlivých dokladů z veřejného rejstříku. Výše poplatku závisí na zvolené službě a rychlosti jejího poskytnutí. Aktuální sazby jsou uvedeny níže (v případě změny sazeb doporučujeme si je dodatečně ověřit na oficiálních stránkách NAPR).

Bankovní poplatky — u mezinárodních převodů mohou být poplatky účtovány odesílající bankou, korespondenční bankou i přijímající bankou. Celková výše poplatků závisí na způsobu převodu.

Služby zástupce, právníka nebo agentury — pokud jsou placené. Podmínky je lepší dohodnout předem.

Další náklady — videoprohlídka nemovitosti, nezávislý odhad, zaslání originálů dokumentů a notářsky ověřených kopií, budou-li zapotřebí.

Tabulka 5. Možné náklady při transakci na dálku

Přesné částky u jednotlivých položek závisí na zemi, typu objektu, naléhavosti a řadě dalších faktorů. Před uzavřením smlouvy se doporučuje sestavit úplný seznam předpokládaných výdajů a ověřit aktuální sazby.

Rizika nákupu na dálku

Nákup na dálku není zjednodušenou verzí běžné transakce. Jedná se o stejnou transakci, avšak s menší mírou kontroly a větší závislostí na třetích stranách. Pochopení rizik není důvodem k tomu, aby se člověk nákupu vzdal, ale základem pro řádnou přípravu.

Jednou z nejčastějších chyb zákazníků nakupujících na dálku je vnímat transakci na dálku jako pouhou formalitu. V praxi ji však nezajišťuje vzdálenost, ale kontrola dokumentů, peněz a registrace.

Tabulka 6. Rizika a způsoby ochrany

Chcete, abychom za vás provedli předběžnou prověrku? Odpovězte na 3 krátké otázky a my pro vás vybereme nemovitosti odpovídající vašim požadavkům, prověříme základní dokumenty k nim a poradíme vám, na co se ve vašem konkrétním případě při koupi zaměřit: Získat výběr nemovitostí

Batumi, Tbilisi nebo Gonio

Pro zákazníka z jiného města není lokalita jen otázkou vkusu. Různá města a čtvrti s sebou přinášejí různé typy nemovitostí, odlišnou poptávku, různá rizika a různé požadavky na prověření.

Batumi Tuto lokalitu často zvažují kupující z jiných měst, zejména pokud je jejich záměr spojen s mořem, odpočinkem nebo pronájmem. Probíhá zde intenzivní výstavba, je zde mnoho apartmánových hotelů a dobře vybudovaná infrastruktura pro turistický pronájem.

Co je důležité zkontrolovat při nákupu na dálku v Batumi: poloha nemovitosti vzhledem k moři a centru města (ne vždy odpovídá popisu), sezónní výkyvy poptávky po pronájmu, existence správcovské společnosti a její podmínky, parkování a infrastruktura domu, výhled z okna a hluk. Podrobnější informace o batumských čtvrtích a cenách najdete v přehledu lokalit na webových stránkách agentury.

Tbilisi Častěji se zde uvažuje o dlouhodobém pronájmu a bydlení: poptávku zde tvoří různé skupiny nájemníků, včetně místních obyvatel, studentů a cizinců. Sezónnost je zde méně výrazná než v Batumi.

Co je důležité zkontrolovat: čtvrť (Vake, Saburtalo, Didube, Gldani – různé cílové skupiny a různé ceny), dopravní dostupnost, přítomnost metra nebo minibusů, poptávka po dlouhodobém pronájmu právě ve vybrané čtvrti. Pokud kupující uvažuje o Tbilisi jako o místě k bydlení, je osobní návštěva obzvláště žádoucí.

Gonio Tuto lokalitu považují za klidnější pobřežní místo nedaleko Batumi, u tureckých hranic. Je zde klidnější prostředí, příroda je blíže a hustota zástavby je zatím nižší. Před koupí je důležité posoudit infrastrukturu, perspektivy konkrétního projektu a dopravní spojení.

Co je důležité zkontrolovat: fázi vývoje konkrétního projektu a dané čtvrti, dopravní spojení, dostupnost obchodů a zdravotnických zařízení, perspektivy dané lokality. Pro kupujícího, který se nachází na dálku, je v Goniu obzvláště důležité získat aktuální videoprohlídku celé čtvrti, nikoli pouze samotné nemovitosti.

Prohlédněte si projekty v oblasti Gonio

Nová nabídka

z $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

od 183m²

2028

Nabídka měsíce

z $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

od 66,10 m²

2027

z $71 910

$1 700/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

od 43m²

2027

cena na vyžádání

Gonio Yachts & Marina

Batumi, Gonio

od 31,8 m²

Je ve výstavbě

z $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

od 28,3 m²

2026

Zobrazit všechny

Tabulka 7. Jak vybrat místo pro nákup na dálku

Co dělat po nákupu

Nákup není konečný cíl. Pro ty, kteří žijí v zahraničí, je to začátek nové etapy: správa nemovitosti na dálku.

Převzetí dokumentů a klíčů. Po registraci obdrží zástupce výpis z rejstříku a klíče od objektu. Je třeba si vyžádat originály dokumentů – smlouvu, výpis, potvrzení o platbách – a uchovávat je na bezpečném místě.

Převzetí objektu. I když se nemůžete dostavit osobně, zajistěte si převzetí prostřednictvím zástupce: kontrolu stavu bytu, přítomnosti deklarovaných povrchových úprav a sanitární techniky, funkčnosti elektroinstalace a vodovodního rozvodu. Vše se zaznamená do fotografické a videozprávy.

Veřejné služby. Po koupi je třeba si ověřit postup při převodu služeb spojených s bydlením, smluv s dodavateli a správcovskou společností: postup se liší v závislosti na domě a konkrétních dodavatelích. Část těchto úkonů může provést zmocněnec na základě plné moci.

Opravy a vybavení. Pokud byt vyžaduje rekonstrukci, je třeba předem rozhodnout, kdo ji bude organizovat, dohlížet na ni a převzít ji. Mnohé realitní kanceláře nabízejí zajištění rekonstrukčních prací – to je výhodné pro kupující, kteří zůstávají v zahraničí.

Správa a pronájem. Pokud se byt kupuje za účelem pronájmu, je třeba se rozhodnout pro konkrétní formu: krátkodobý (Airbnb, Booking) nebo dlouhodobý pronájem. Krátkodobý pronájem obvykle vyžaduje místního zástupce, správcovskou společnost nebo jiný systém provozního řízení, zejména pokud majitel v Gruzii nebydlí. Dlouhodobý pronájem často vyžaduje méně provozního zásahu, záleží však na spolehlivém nájemci a dobře sepsané smlouvě. Otázky týkající se správy na dálku bytem v Gruzii — to je samostatné téma, které stojí za to si předem prostudovat.

Daně. Při pronájmu nemovitosti v Gruzii vznikají daňové povinnosti. Daňová správa uvádí zvýhodněný režim: fyzická osoba může být zdaněna sazbou 5% namísto 20% z příjmů z pronájmu obytné plochy k bydlení (více informací na webových stránkách Daňová správa). Podmínky uplatnění tohoto režimu a postup registrace je vhodné si ověřit u daňového poradce nebo na webových stránkách Revenue Service před předáním objektu.

Pojištění. Pojištění může snížit část finančních rizik spojených s poškozením majetku – zejména v případě krátkodobého pronájmu. Podmínky pojistného krytí je však třeba ověřit v konkrétní pojistné smlouvě.

Kdy je lepší přijet osobně

Nákup na dálku je reálný a osvědčený způsob nakupování. Existují však situace, kdy osobní návštěva výrazně snižuje rizika a pomáhá učinit informovanější rozhodnutí.

Drahý nebo nestandardní objekt. Čím vyšší je cena, tím více se vyplatí osobní prohlídka. U drahého bytu, domu nebo pozemku je lepší si objekt prohlédnout na vlastní oči.

Dům nebo pozemek. Posoudit pozemek, jeho skutečné hranice, reliéf, okolí a dostupnost je na dálku podstatně složitější než v případě bytu ve vícepodlažním domě.

Plánujete v tomto bytě bydlet. Pokud si byt nekupujete za účelem pronájmu, ale pro vlastní bydlení, osobní návštěva vám pomůže zjistit, zda vám daná čtvrť vyhovuje, zda je dům pohodlný a zda se vám líbí výhled a okolí. To nelze plně posoudit pouze na základě videa.

Pochybnosti ohledně dokumentů nebo historie objektu. Pokud se při kontrole vyskytnou nějaké otázky, které nelze vyřešit na dálku, je lepší přijet a vyřešit to na místě.

Založení bankovního účtu. Pokud je pro transakci nebo správu nemovitosti zapotřebí gruzínský bankovní účet, může jeho otevření vyžadovat osobní identifikaci nebo dodatečné ověření klienta – podmínky se liší podle konkrétní banky. Zároveň si můžete prohlédnout nemovitosti a seznámit se s realitním makléřem.

Porovnání okresů. Mapy a videa poskytují určitou představu, ale neúplnou. Projít se ulicemi Vake a Saburtalo, navštívit nábřeží v Batumi v různých denních dobách a posoudit infrastrukturu v Gonio – to je zcela jiný zážitek, který ovlivňuje výběr.

Důležité: Osobní návštěva a nákup na dálku – tyto formáty se vzájemně nevylučují. Někteří kupující volí kombinovaný scénář: uzavřou obchod na dálku a později přijedou k převzetí nemovitosti nebo k zahájení nájmu. I to je funkční strategie.

Jak pomáhá The Residence

The Residence — realitní kancelář působící v Batumi, Tbilisi, Gonio a dalších lokalitách Gruzie. Tým pravidelně spolupracuje se zákazníky na dálku a celý proces je na tento účel přizpůsoben.

Výběr objektů. Na základě cíle, rozpočtu a preferencí sestaví tým výběr nemovitostí odpovídající požadavkům kupujícího, včetně nabídek od developerů, majitelů a partnerů agentury. To pomáhá zúžit výběr a neztrácet čas s nevhodnými variantami.

Vzdálené projekce. U dohodnutých nemovitostí zorganizujeme videoprohlídku nebo online prezentaci, pokud to prodejce, developer a přístup k nemovitosti umožňují. Během hovoru procházíme bytem, ukážeme dům, dvůr, parkoviště, výhled z okna a nejbližší občanskou vybavenost. Pokud to daná lokalita a nemovitost umožňují, můžeme navíc natočit přehledové video z dronu – abyste viděli okolí, vzdálenost od moře, sousední zástavbu a skutečný kontext dané čtvrti, a ne jen samotný byt.

Kontrola objektů. Tento nástroj pomáhá vyžádat si výpis z katastru nemovitostí, ověřit katastrální číslo, upozornit na důležité detaily v dokumentech a objasnit otázky týkající se zástavních práv a dluhů. Nejedná se o právní posudek, ale o praktickou pomoc při pochopení situace.

Doprovod transakce. Agentura pomáhá zajistit komunikaci s prodávajícím nebo developerem, koordinuje přípravu smlouvy, pomáhá s plnou mocí – vysvětlí, co je třeba v ní uvést, a poradí, jak ji vyhotovit. Zajišťuje také doprovod při registraci.

Po nákupu. Společnost The Residence pomáhá s převzetím nemovitosti, organizací oprav a vybavení, hledáním správcovské společnosti a zahájením pronájmu. Pro ty, kteří zůstávají v zahraničí, to znamená, že nemovitost nezůstane bez dozoru.

Když s námi spolupracujete, nezískáte jen seznam nemovitostí, ale výběr přizpůsobený vašim cílům. Zohledňujeme váš rozpočet, způsob koupě, požadovanou výnosnost, lhůty, preferovanou lokalitu a účel využití nemovitosti – ať už jde o bydlení, rekreaci nebo investici.

Pro každou vhodnou nemovitost můžeme vypracovat orientační finanční model: pořizovací cenu, náklady na vybavení a správu, možný rozsah nájemného, sezónnost, potenciální období neobsazenosti a očekávanou výnosnost po odečtení základních nákladů. To pomáhá porovnat několik variant nejen z hlediska ceny, ale i z hlediska jejich investičního potenciálu.

Než nemovitost nabídneme, provedeme její základní prověrku: prostudujeme dokumenty, prověříme prodávajícího či developera, zkontrolujeme celkovou logiku transakce a zaměříme se na případná rizika ještě před zahájením vyřizování formalit.

Chcete získat výběr nemovitostí podle vašich kritérií? Odpovězte na pár otázek v našem kvízu – připravíme pro vás individuální návrhy a pomůžeme vám vybrat nemovitost, která skutečně odpovídá vašim cílům. Získat výběr nemovitostí

Závěr: transakce na dálku funguje, pokud je správně zorganizována

Koupit nemovitost v Gruzii na dálku – to je možné. V praxi kupující z různých zemí uzavírají takové transakce prostřednictvím zástupců a část realitních kanceláří a developerů pracuje v režimu na dálku. Na trhu to není nic neobvyklého, ale ani pouhá formalita: transakce na dálku vyžaduje řádnou plnou moc, prověření nemovitosti, srozumitelný platební plán a kontrolu registrace.

Ale „možné“ neznamená „jednoduché“. Uzavření smlouvy na dálku vyžaduje tři věci: řádně vyhotovené plné moci, důkladná kontrola objektu и jasný systém plateb a registrace. Pokud není alespoň jeden z těchto prvků řádně promyšlen, rizika se zvyšují – ne proto, že by Gruzie byla nespolehlivým trhem, ale proto, že vzdálenost omezuje možnost kontroly.

Vyberte si lokalitu podle konkrétního účelu. Před převodem peněz si objekt prověřte. Jasně vymezte pravomoci zástupce. Kontrolujte registraci a porovnávejte údaje ve výpisu. Nejde o byrokracii jen pro byrokracii – je to základ každé bezpečné transakce, ať už se jedná o transakci na dálku, nebo ne.

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v Batumi, Tbilisi, Gonio nebo v jiné lokalitě Gruzie a chcete vědět, kde začít – tým The Residence vám pomůže zorientovat se v možnostech, zorganizovat prohlídku, doprovodit transakci a vyřešit otázky spojené se správou nemovitosti po koupi. Bez zbytečných slibů, ale s praktickými zkušenostmi s prací se zahraničními kupujícími.