Immobilienmietsteuer in Georgien für Ausländer: Wie lassen sich die Einkünfte legalisieren?

Eine Wohnung in Georgien zu kaufen, ist nur die halbe Miete. Wenn Sie diese vermieten, müssen Sie die erzielten Einnahmen legalisieren: Ihren Steuerstatus klären, sich auf dem Portal der Steuerbehörde registrieren, einen Mietvertrag abschließen und die entsprechenden Belege aufbewahren. Ausländern fehlt es in dieser Hinsicht meist an Klarheit: Wie viel muss man zahlen, wo und wie muss man Bericht erstatten, und was macht man mit dem Geld, das man ins Ausland überweisen möchte? In diesem Artikel wird Schritt für Schritt erläutert, was zu tun ist, damit die Mieteinnahmen in Georgien für das Finanzamt und die Bank transparent und nachvollziehbar sind.

Was vor der Abgabe erforderlich ist: Eigentumsrecht und Steuerstatus

Vermietet werden darf nur das, wofür das Eigentumsrecht bereits bei der Nationalen Agentur für das öffentliche Register (NAPR) eingetragen ist: Als Nachweis dient ein Auszug aus dem Register, der auch zur Bestätigung des Einkommens und im Gespräch mit dem Finanzamt benötigt wird. Wie man als Ausländer den Kauf Schritt für Schritt abwickelt, haben wir in einer separaten Anleitung erläutert: Wie kann ein Ausländer in Georgien eine Immobilie kaufen?. Die Fristen, Gebühren und Fallstricke der Registrierung selbst sind in diesem Artikel zusammengefasst über die Eintragung von Immobilien in Georgien.

Hier interessiert uns der nächste Schritt: Nach der Registrierung sind Sie nicht nur Eigentümer, sondern auch Empfänger von Einkünften, die legalisiert werden müssen. Dafür sind zwei Fragen wichtig: Auf welcher Grundlage wird die Wohnung vermietet (Mietvertrag) und welchen steuerlichen Status haben Sie (ansässig oder nicht ansässig)? Im Folgenden werden wir beide Punkte der Reihe nach erläutern.

Steuerlicher Status: Gebietsansässiger und Gebietsfremder

Der Steuerstatus bestimmt, auf welche Einkünfte Sie in Georgien Steuern zahlen. Gemäß dem georgischen Steuergesetz gilt eine natürliche Person als ansässig, wenn sie sich in einem beliebigen zusammenhängenden Zeitraum von 12 Monaten, der in dem jeweiligen Steuerjahr endet, tatsächlich 183 Tage oder länger im Land aufgehalten hat. Wenn Sie diese Frist nicht erreicht haben, gelten Sie als nicht ansässig.

Für den Eigentümer einer Wohnung in Georgien hebt dieser Unterschied die Verpflichtung zur Zahlung von Mieteinnahmen nicht auf: Die Einnahmen aus der Vermietung georgischer Immobilien werden in Georgien erzielt, daher unterliegen sie der Steuer unabhängig davon, wo Sie wohnen. Ein anderer Punkt unterscheidet sich jedoch: die Besteuerung Ihrer Einkünfte außerhalb Georgiens. Nichtansässige zahlen hier nur Steuern auf Einkünfte aus georgischen Quellen, Ansässige hingegen in der Regel auf alle Einkünfte. Wenn Sie planen, länger als ein halbes Jahr im Land zu bleiben, sollten Sie im Voraus prüfen, ob Sie als ansässig gelten, und dies mit einem Steuerberater abklären.

Der Steuersatz für den typischen Fall ist einfach: Die Einkünfte einer natürlichen Person aus der Vermietung von Wohnraum, von denen Sie keine Abzüge vornehmen, werden mit dem Steuersatz 5% auf den erzielten Betrag besteuert (Art. 81 des Steuergesetzbuchs). Reparaturkosten und Nebenkosten werden dabei nicht abgezogen. Die Vermietung von Nichtwohngebäuden und andere Fälle können anders besteuert werden; daher sollten Sie die Art des Vertrags und die Nutzung der Räumlichkeiten vor der ersten Vermietung auf dem Portal der Steuerbehörde rs.ge klären.

Registrierung auf rs.ge und Verfahren zur Zahlung der Mietsteuer

Alle Steuerangelegenheiten in Georgien werden online über das Portal der Steuerbehörde abgewickelt. rs.ge. Für Ausländer gilt folgendes Verfahren: Sie müssen sich Zugang zum persönlichen Steuerkonto verschaffen (dafür benötigen Sie einen Reisepass und die Daten des Eigentümers), die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben und die Steuer entrichten. Die Steuer wird auf den Betrag berechnet, der tatsächlich vom Mieter erhalten wurde.

• Eröffnen Sie noch vor Erhalt der ersten Miete ein Steuerkonto auf rs.ge – so lassen sich Ihre Einkünfte von Anfang an einfacher nachweisen.
• Führen Sie eine monatliche Zahlungsübersicht: Betrag, Datum, Zahler, Zahlungsart.
• Die Fristen für die Abgabe der Steuererklärung und die Zahlung sowie die erforderlichen Formulare und Rubriken auf dem Portal entnehmen Sie bitte der aktuellen Anleitung auf rs.ge: Diese ändern sich regelmäßig, und man sollte sich nicht auf Weitererzählungen verlassen.
• Wenn Sie sich nicht sicher sind, unter welcher Rechtsform Sie gelten, oder wenn Sie Ihre Wohnung über ein Unternehmen vermieten, wenden Sie sich bitte an einen georgischen Buchhalter oder Steuerberater.

Mietvertrag und Einkommensnachweis

Der Mietvertrag ist die Grundlage für die rechtliche Absicherung: Ohne ihn lassen sich die Einnahmen nur schwer nachweisen, und im Streitfall mit dem Mieter fehlt eine Rechtsgrundlage. Erstellen Sie den Vertrag schriftlich, am besten in zwei Sprachen (Georgisch und der Sprache des Mieters), und geben Sie darin die Vertragsparteien, die Adresse der Immobilie und die Kataster-Nummer aus dem NAPR-Auszug, die Laufzeit, die Höhe und die Zahlungsmodalitäten sowie die Kündigungsbedingungen an.

Bewahren Sie die Belege zusammen auf: den Vertrag, den Auszug aus dem Register, die Übergabeprotokolle und die Kontoauszüge mit den Zahlungseingängen. Am besten ist es, wenn der Mieter per Überweisung auf Ihr Konto zahlt: Dann ist jede Zahlung im Kontoauszug ersichtlich, und die Einkommensquelle ist sowohl bei der Steuererklärung als auch bei der Überweisung von Geld ins Ausland nachvollziehbar.

Fehler bei der Legalisierung eines Mietvertrags

Der größte Fehler der Eigentümer besteht darin, anzunehmen, dass mit der Eintragung des Eigentumsrechts alle Verpflichtungen erfüllt sind. Steuerliche und sonstige Verpflichtungen des Eigentümers entstehen sofort, sobald Sie Mieteinnahmen erzielen. Bewahren Sie die Originale des Mietvertrags, der Auszüge aus dem NAPR und der Zahlungsbestätigungen auf: Sie werden für die Steuerbuchhaltung und gegebenenfalls auch für die Aufenthaltsgenehmigung benötigt.

Die Steuersätze und Schwellenwerte im Steuergesetzbuch ändern sich; überprüfen Sie daher vor Einreichung Ihrer Steuererklärung die geltende Fassung unter matsne.gov.ge sowie Erläuterungen zu rs.ge. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Ratschläge des Mieters, des Maklers oder von Bekannten.

Beispiele: Langzeitmiete und Tagesmiete über Plattformen

Im Folgenden finden Sie zwei vereinfachte Berechnungsbeispiele. Die Zahlen sind fiktiv und dienen lediglich dazu, die Logik zu veranschaulichen; überprüfen Sie Ihre Beträge und die Zahlungsreihenfolge auf rs.ge.

Beispiel 1. Langfristige Vermietung

Eine Wohnung in Tiflis wird für ein Jahr zu einem monatlichen Mietpreis von $600 an eine Privatperson zur Nutzung als Wohnraum vermietet. Die jährlichen Einnahmen betragen $7 200. Bei einem Steuersatz von 5% ohne Abzüge beträgt die Steuer etwa $360 pro Jahr (die Zahlung in Lari erfolgt zum Kurs, der am Tag des Einkommensbezugs gilt). Reparaturkosten und Nebenkosten werden nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen.

Beispiel 2. Tagesmiete über Plattformen

Die Vermietung von Ferienwohnungen in Batumi erfolgt über Online-Buchungsplattformen. Der im Laufe eines Jahres erzielte Betrag abzüglich der Plattformprovision stellt Ihr Einkommen dar; führen Sie hierfür für jede Buchung eine separate Buchhaltung. Die Besteuerung von Tagesvermietungen hängt davon ab, wer der Mieter ist und wie die Tätigkeit rechtlich geregelt ist. Informieren Sie sich daher auf rs.ge oder bei einem lokalen Berater über die für Ihren Fall geltende Steuerberechnung. Wenn Sie planen, die Immobilie gewerblich zu vermieten, schätzen Sie, wie viel Ihnen nach Abzug von Steuern und Ausgaben davon bleibt.

Um zu verstehen, wie rentabel eine solche Vermietung ist, vergleichen Sie die Einnahmen mit den Kosten anhand unserer Aufstellung: Wie lässt sich feststellen, ob Ihre Immobilie rentabel genug ist?.

Geldtransfer ins Ausland und Doppelbesteuerung

Die Miete kann auf ein georgisches Konto überwiesen und anschließend ins Ausland transferiert werden. Bei größeren Überweisungen kann die Bank Unterlagen verlangen, die die Herkunft der Gelder belegen: Mietvertrag, Auszug aus dem NAPR und Nachweis über die Steuerzahlung. Daher ist die Legalisierung der Einkünfte in Georgien nicht nur für das Finanzamt, sondern auch für Sie selbst notwendig.

Der andere Aspekt ist die Besteuerung in Ihrem Wohnsitzland. Viele Staaten besteuern das weltweite Einkommen ihrer Gebietsansässigen, sodass ein und dasselbe Einkommen unter Umständen doppelt besteuert wird. Zwischen Georgien und einer Reihe von Ländern bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die in der Regel eine Anrechnung der in Georgien gezahlten Steuer ermöglichen. Ob ein solches Abkommen mit Ihrem Land besteht und wie die Anrechnung zu beantragen ist, sollten Sie anhand des Abkommenstextes und bei einem Steuerberater in Ihrem Land prüfen und nicht anhand allgemeiner Ratschläge.

Schlussfolgerung

Kurz gesagt: Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung in Georgien müssen ab der ersten Zahlung steuerlich erfasst werden. Klären Sie Ihren Steuerstatus, richten Sie ein Benutzerkonto auf rs.ge ein, schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag ab und bewahren Sie die Zahlungsbelege auf. Da sich die Steuersätze und Fristen in der Steuergesetzgebung ändern können, sollten Sie vor Einreichung der Steuererklärung die aktuelle Fassung auf den offiziellen Websites überprüfen oder sich an einen georgischen Steuerberater wenden.

Wie ein Ausländer eine Wohnung kaufen und sich anmelden kann, haben wir separat erläutert: Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf и Fristen und Fallstricke bei der Registrierung. Wenn Sie Hilfe bei der Auswahl einer Immobilie und der Abwicklung der Transaktion benötigen, füllen Sie bitte das Formular aus, und wir werden uns in Kürze mit Ihnen in Verbindung setzen.