Baugenehmigung in Georgien

Die Möglichkeit, in Georgien ein Haus zu bauen, ein Gebäude zu sanieren oder ein Immobilienentwicklungsprojekt zu starten, hängt nicht nur vom Wunsch des Eigentümers ab, sondern auch davon, was auf dem jeweiligen Grundstück zulässig ist. Ein Haus mit derselben Fläche kann in einem Fall eine vollständige Baugenehmigung erfordern, während es in einem anderen Fall unter die Meldepflicht fällt. Der Unterschied ergibt sich aus der Objektklasse, den Grundstücksparametern, der funktionalen Zone des Gebiets und den kommunalen Vorschriften.

Dieses Thema richtet sich an zwei unterschiedliche Zielgruppen. Die erste sind Grundstückseigentümer und private Bauträger, die den Bau eines Hauses, einer Villa oder eines kleinen Gewerbeobjekts planen und wissen möchten, welche Verfahren auf sie zukommen. Die zweite Zielgruppe sind Käufer von Wohnungen und Villen in im Bau befindlichen Wohnanlagen, für die sich die Frage anders stellt: Wie kann man sich vergewissern, dass der Bauträger tatsächlich eine Genehmigung für dieses konkrete Objekt besitzt und es sich nicht nur um schöne Renderings auf der Website handelt?

Im Folgenden finden Sie eine praktische Übersicht: Wann ist eine Genehmigung erforderlich, wer erteilt sie, aus welchen Schritten besteht das Verfahren, welche Unterlagen und Fristen sind zu beachten sowie eine separate Anleitung zur Überprüfung der Genehmigung vor dem Kauf einer Immobilie in Batumi, Tiflis oder einer anderen Stadt in Georgien.

Baugenehmigung in Georgien: Das Wichtigste in einer Minute

Wenn Sie eine Wohnung in einer im Bau befindlichen Wohnanlage kaufen, müssen Sie nicht selbst eine Genehmigung vom Bauträger einholen. Ihre Aufgabe ist es, zu überprüfen, ob sich die Genehmigungsunterlagen tatsächlich auf das von Ihnen erworbene Projekt beziehen und zum Zeitpunkt des Kaufs aktuell sind.

Wann ist eine Genehmigung erforderlich?

Die Rechtsgrundlage für Bauarbeiten in Georgien kann entweder eine Baugenehmigung oder eine gesetzlich vorgeschriebene Bauanzeige sein. Das Gesetzbuch unterscheidet zwei Arten von Bauanzeigen – einfache Benachrichtigung и ausführliche Mitteilung, und diese Begriffe sind nicht austauschbar: Für verschiedene Objektklassen und Arbeitsarten gelten jeweils eigene Modalitäten.

Der entscheidende Punkt: Die Notwendigkeit einer Genehmigung lässt sich nicht allein anhand der Art des Objekts bestimmen – „es handelt sich doch nur um ein Privathaus“. Die Regelung basiert auf Klassen von Gebäuden und Bauwerken - Gesetzbuch Georgiens über Raumordnung, Architektur und Bautätigkeit unterteilt Objekte je nach Verwendungszweck und Parametern in fünf Risikoklassen, wobei die konkreten Kriterien für die Zuordnung zu einer bestimmten Klasse in einer Durchführungsverordnung näher festgelegt werden.

Der Kodex unterteilt Gebäude und Bauwerke in fünf Klassen, wobei die Genehmigungsvorschriften von der Klasse des Objekts abhängen. Für die Klassen I bis IV sieht das allgemeine Schema wie folgt aus:

Die Objektklasse ist ein Ausgangspunkt und keine endgültige Antwort. Vor Beginn der Arbeiten sollten die geltenden Vorschriften der jeweiligen Gemeinde sowie die besonderen Anforderungen an das Grundstück oder das Bauvorhaben geprüft werden.

Das Gesetz sieht darüber hinaus vor, dass geringfügige Änderungen, für die weder eine Genehmigung noch eine Anmeldung erforderlich ist. Ihre konkreten Merkmale sind in Rechtsvorschriften festgelegt, daher sollte man die Arbeiten nicht allein anhand des subjektiven Eindrucks „Das ist doch nur eine kleine Renovierung“ beurteilen – besser ist es, die formale Definition zu überprüfen oder sich bei einem Architekten zu erkundigen.

Die Art der Arbeiten muss gesondert berücksichtigt werden. Neubauten, die Sanierung bestehender Gebäude und geringfügige Reparaturen unterliegen unterschiedlichen Vorschriften: Bei der Sanierung sind der Umfang der baulichen Eingriffe und die Parameter des Objekts entscheidend, nicht die Tatsache, dass das Gebäude bereits existiert.

Genehmigung oder Mitteilung

Der Unterschied zwischen diesen Verfahren ist für die Praxis von grundlegender Bedeutung. Eine Genehmigung ist ein Verwaltungsakt, der nach Prüfung des Entwurfs auf Übereinstimmung mit den städtebaulichen Auflagen und technischen Anforderungen erteilt wird; ohne sie darf mit dem Hochbau eines Objekts der entsprechenden Klasse nicht begonnen werden. Die Anmeldung ist ein einfacheres Verfahren, bei dem der Bauherr die zuständige Behörde in der gesetzlich vorgeschriebenen Form über seine Absicht informiert, ohne ein vollständiges Genehmigungsverfahren zu durchlaufen, jedoch auch nicht willkürlich, sondern nur in den Fällen, die gesetzlich ausdrücklich vorgesehen sind.

Es ist ein Irrtum, die Benachrichtigung als „eine Formalität, die man überspringen kann“ anzusehen. Es handelt sich um eine eigenständige Rechtsregelung, deren Anwendung ebenfalls an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist – die Objektklasse, die Art der Arbeiten und die kommunalen Vorschriften.

Was ist auf einem Grundstück zu prüfen?

Bevor wir auf das Genehmigungsverfahren selbst eingehen, sollten wir uns zunächst mit dem Grundstück befassen – denn gerade dieses legt die Grenzen des Möglichen fest. Der Kauf eines eingetragenen Grundstücks allein berechtigt noch nicht dazu, darauf ein beliebiges Bauwerk zu errichten.

Der Kauf eines eingetragenen Grundstücks bedeutet an sich noch nicht, dass darauf ein Bauwerk beliebiger Art errichtet werden darf.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Entscheidung über den Bau oder den Kauf eines Grundstücks treffen:

• Eigentumsrecht und Katastercode. Genaue Angaben zum Eigentümer, zu den Grenzen und zum Status des Grundstücks werden über das öffentliche Register überprüft – dies ist der erste Schritt der Due-Diligence-Prüfung.
• Flächennutzung und Funktionszone. Je nachdem, welcher Kategorie und welchem Gebiet ein Grundstück zugeordnet ist, hängt die grundsätzliche Möglichkeit einer Wohn-, Gewerbe- oder sonstigen Bebauung ab.
• Städtebauliche Parameter des Gebiets. Die zulässige Anzahl der Stockwerke, die Bebauungsdichte und die Abstände zu den Grundstücksgrenzen werden häufig durch den Flächennutzungsplan festgelegt und nicht durch den Wunsch des Eigentümers.
• Vorhandensein und Inhalt eines detaillierten Bebauungsplans. Wenn für das Gebiet ein solcher Plan vorliegt, legt gerade dieser in vielerlei Hinsicht den Rahmen für das künftige Projekt fest, und einzelne Verwaltungsschritte sind in diesem Fall möglicherweise nicht erforderlich.
• Einschränkungen und Auflagen. Dienstbarkeiten, Schutzzonen, Hypotheken und sonstige Einträge im Grundbuch können sich unmittelbar auf die Möglichkeit und die Bedingungen einer Bebauung auswirken.
• Zufahrt und technische Infrastruktur. Ein formal genehmigtes Projekt ohne tatsächlichen Netzanschluss wirft eine Reihe ganz eigener praktischer Probleme auf.
• Sonder- und Schutzzonen. Gebiete mit besonderen Auflagen – sei es aus naturschutzrechtlichen, historischen oder anderen Gründen – erfordern zusätzliche Genehmigungen, die über das Standardverfahren hinausgehen.

Soll das Grundstück nicht gemäß seiner derzeitigen Zweckbestimmung genutzt werden, ist ein gesondertes Verfahren zur Änderung der Grundstückskategorie erforderlich – diese Frage wird im Artikel „Wie ändert man die Zweckbestimmung eines Grundstücks in Georgien?„. Für ausländische Käufer, die den Erwerb von Grundstücken in Erwägung ziehen, ist es ebenfalls hilfreich, sich im Vorfeld mit dem Thema „Kann ein Ausländer in Georgien Grundbesitz erwerben?» – Der Status des Käufers und die Art der Nutzung des Grundstücks sind zwar miteinander verbundene, aber dennoch unterschiedliche Fragen.

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Wer erteilt die Genehmigung?

Im Allgemeinen liegt die Zuständigkeit für die Erteilung von Baugenehmigungen bei der Exekutivbehörde der jeweiligen Gemeinde oder bei einer von dieser Gemeinde zu diesem Zweck geschaffenen öffentlich-rechtlichen Stelle – dieses Modell ist im Gesetzbuch verankert. Es gibt keine einheitliche „republikweite“ Behörde, die landesweit Genehmigungen erteilt – das Verfahren wird auf lokaler Ebene durchgeführt, wenn auch im Rahmen des landesweiten Gesetzbuchs.

In Tiflis werden diese Aufgaben vom Architekturamt der Stadtverwaltung wahrgenommen – einer Fachbehörde der Stadtverwaltung mit eigener Website und Online-Diensten. In Batumi und anderen Gemeinden gibt es funktional ähnliche, aber organisatorisch eigenständige Einrichtungen, die den lokalen Behörden unterstehen.

Ab dem 1. Februar 2026 sieht das Gesetzbuch ausdrücklich vor, dass elektronische Abwicklung des Genehmigungsverfahrens: Die Verwaltungsbehörde der Gemeinde nutzt eine automatisierte Software, und der elektronische Antrag wird über das Portal registriert, wobei ihm eine Registrierungsnummer zugewiesen wird und die entsprechenden Entscheidungen anschließend veröffentlicht werden. Dabei können das jeweilige kommunale Portal, die Einreichungsschnittstelle, die Liste der verfügbaren Dienste und zusätzliche Verfahren variieren – diese sollten je nach Standort des Grundstücks überprüft werden.

Für den Eigentümer ergibt sich daraus eine praktische Schlussfolgerung: Bevor man sich an den Erfahrungen anderer mit der Einholung einer Genehmigung in einer anderen Stadt orientiert, sollte man die geltenden Vorschriften und den aktuellen Online-Service genau der Gemeinde prüfen, in der die Bauarbeiten stattfinden sollen.

Schritte zur Erlangung der Genehmigung

Das grundlegende Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung in Georgien umfasst zweistufig. In der ersten Phase werden die Nutzungsbedingungen für das Baugrundstück festgelegt: Die zuständige Behörde legt die für das jeweilige Grundstück geltenden städtebaulichen Parameter fest – die zulässige Nutzung, Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Stockwerke und der Bebauungsdichte, die Lage und Höhe des Bauwerks sowie weitere Anforderungen, die sich aus dem Flächennutzungsplan ergeben. Die Entscheidung in dieser Phase wird in der Regel innerhalb von 10 Arbeitstage; falls wesentliche Umstände festgestellt werden müssen, kann diese Frist unter Angabe von Gründen verlängert werden höchstens drei Monate.

Die Nutzungsbedingungen für das Grundstück sind befristet. Gemäß Artikel 105 des Gesetzbuchs beträgt diese Frist drei Jahre ab dem Tag ihrer Genehmigung bis zum Beginn der zweiten Phase des Genehmigungsverfahrens. Daher dürfen der Erhalt der Auflagen und die tatsächliche Fortsetzung des Verfahrens nicht zeitlich voneinander getrennt werden, ohne diese Frist zu berücksichtigen.

In der zweiten Phase wird über die Erteilung der Genehmigung selbst entschieden – das Projekt wird auf die Einhaltung der genehmigten Bedingungen und technischen Vorschriften geprüft; die Entscheidung wird hier innerhalb von 20 Arbeitstage, und die im Gesetzbuch vorgesehene begründete Verlängerung dieser Phase beträgt höchstens 20 Arbeitstage (höchstens 30 Arbeitstage für Objekte in der Schutzzone des Kulturerbes).

Wenn für das Grundstück ein detaillierter Bebauungsplan gilt, ist die separate Durchführung der ersten Phase nicht erforderlich — Die Nutzungsbedingungen für das Grundstück werden in diesem Fall durch den Plan selbst festgelegt, und das Verfahren beginnt faktisch direkt mit der zweiten Phase.

Bis zur Erteilung der Genehmigung hat der Antragsteller das Recht, gesondert die Genehmigung des architektonischen Entwurfs zu beantragen – in diesem Fall wird das Verfahren dreistufig: Zu den Bedingungen für die Nutzung des Grundstücks und die Erteilung der Genehmigung kommt ein Zwischenschritt zur Abstimmung der architektonischen Entwürfe hinzu, und die letzte Phase dauert 5 Werktage. Dies ist kein obligatorischer, sondern ein optionaler Weg, den man einschlagen kann, wenn der Antragsteller die architektonischen Lösungen vor dem Übergang zur Endphase festlegen möchte.

Die tatsächliche Dauer der Projektvorbereitung – die Arbeit des Architekten, die Zusammenstellung der Unterlagen, die Behebung von Beanstandungen – kann variieren, doch die gesetzlich festgelegte Frist für die behördliche Prüfung wird nur aus den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Gründen und in unterschiedlichem Umfang für die verschiedenen Phasen verlängert.

Wann kann der Eingriff kürzer sein?

Das Gesetzbuch sieht einen Sonderfall für die Wiederverwendung eines architektonischen Entwurfs eines Gebäudes oder einer Anlage der Klassen II–IV in einem anderen Gebiet vor. Sofern die festgelegten Bedingungen erfüllt sind und es sich nicht um eine Schutzzone des Kulturerbes handelt, kann die Genehmigung im Rahmen eines einfachen Verwaltungsverfahrens auf der Grundlage der Nutzungsbedingungen für das Grundstück erteilt werden. Das Gesetzbuch legt für diesen Fall eine Frist von bis zu 10 Arbeitstage.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Es gibt keine allgemeingültige, geschlossene Liste von Unterlagen, die für jedes Objekt gleich ist – der genaue Umfang hängt von der Gebäudeklasse, den Merkmalen des Grundstücks und den Projektparametern ab. Dennoch lassen sich Gruppen von Unterlagen unterscheiden, die in den meisten Fällen vorkommen.

Was gehört zum Genehmigungsantrag?

Gemäß § 106 des Gesetzbuchs sind in der Anmeldung, je nach Fall, unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Informationen über die Rechte an einem Grundstück und den darauf befindlichen Gebäuden oder Anlagen;
• Bescheid über die Genehmigung der Nutzungsbedingungen für das Baugrundstück oder Informationen zum geltenden Bebauungsplan;
• Ergebnisse der Voruntersuchungen;
• detaillierter architektonischer Entwurf;
• Bauausführungsplan;
• ingenieurgeologische Untersuchungen sowie den Konstruktionsentwurf/das Konstruktionsprojekt und, falls erforderlich, den technologischen Entwurf/das technologische Projekt;
• die gesetzlich vorgeschriebenen zusätzlichen Unterlagen und Beschlüsse, sofern diese für das jeweilige Objekt erforderlich sind;
• Angaben zu den technischen Vorschriften oder Normen, die bei der Erstellung der Genehmigungsunterlagen herangezogen wurden.

Für Objekte der Klassen II–IV werden der detaillierte Umfang und der Inhalt der Genehmigungsunterlagen ebenfalls durch die entsprechenden Rechtsvorschriften festgelegt. Daher sollte diese Liste als Orientierungshilfe und nicht als universelle Checkliste für jedes beliebige Projekt verwendet werden.

Unterlagen zum Grundstück und Katasterunterlagen. Dies ist ein Auszug aus dem öffentlichen Register, der das Eigentumsrecht oder einen sonstigen rechtmäßigen Anspruch auf die Nutzung des Grundstücks sowie die Katasterdaten zu dessen Grenzen und Merkmalen bestätigt.

Architekturunterlagen. Der Entwurf des Gebäudes, der gemäß den genehmigten Nutzungsbedingungen für das Grundstück erstellt wurde, einschließlich der architektonischen, bautechnischen und, falls erforderlich, der ingenieurtechnischen Teile.

Technische und geologische Unterlagen. Für eine Reihe von Bauvorhaben sind ingenieurgeologische Untersuchungen, eine topografische Vermessung des Grundstücks sowie weitere technische Untersuchungen erforderlich – deren Umfang hängt von der Klasse des Bauvorhabens und den Besonderheiten des Geländes ab.

Unterlagen, die die Befugnisse des Antragstellers belegen. Wird die Genehmigung nicht vom Eigentümer persönlich, sondern von einem Bevollmächtigten oder einer anderen Person beantragt, die mit Zustimmung des Eigentümers handelt, ist der Nachweis eines entsprechenden Rechtsgrundes erforderlich.

Zustimmung des Eigentümers oder Miteigentümers. Wenn die Bauarbeiten Eigentum einer anderen Person oder ein Objekt in Miteigentum betreffen, kann die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers oder Miteigentümers erforderlich sein – und zwar im konkreten Einzelfall und nicht als allgemeine Anforderung der „Zustimmung aller“.

Sondergutachten. Für Objekte in Schutzgebieten des kulturellen Erbes, in Naturschutzgebieten oder unter sonstigen besonderen Bedingungen können zusätzliche Gutachten der zuständigen Behörden erforderlich sein.

Was Sie vor Ihrem ersten Besuch vorbereiten sollten:

• einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Grundbuch für das Grundstück;
• Angaben zur Flächennutzung und zur Funktionszone;
• Kontaktdaten und, falls vorhanden, das Portfolio des Architekten oder des Planungsbüros;
• Informationen darüber, ob für das Gebiet ein detaillierter Bebauungsplan vorliegt;
• Unterlagen, die die Rechtsgrundlage für die Vertretung der Interessen des Eigentümers belegen, sofern der Antragsteller nicht der Eigentümer selbst ist.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Die Verordnung legt für die verschiedenen Phasen des Verfahrens unterschiedliche Fristen fest, und auch die Grenzen für deren Verlängerung variieren. Die Entscheidung über die Genehmigung der Nutzungsbedingungen für das Grundstück wird in der ersten Phase in der Regel innerhalb von 10 Arbeitstage, und falls wesentliche Umstände festgestellt werden müssen, kann diese Frist unter Angabe von Gründen verlängert werden höchstens drei Monate. Für die Erteilung der Genehmigung selbst ist vorgesehen, dass 20 Arbeitstage, und für die letzte Stufe des dreistufigen Produktionsprozesses — 5 Werktage; hier beträgt die begründete Verlängerung höchstens 20 Arbeitstage, und für Objekte in der Schutzzone des Kulturerbes – höchstens 30 Arbeitstage.

Es handelt sich hierbei um die offiziellen Fristen für die Prüfung in einer bestimmten Phase, die nicht mit der allgemeinen praktischen Dauer des gesamten Projekts – von der Idee bis zum Baubeginn – verwechselt werden sollten, da diese auch die Vorbereitung der Unterlagen, die Ausarbeitung des architektonischen Entwurfs, die Überarbeitung aufgrund von Anmerkungen und manchmal auch die Einholung zusätzlicher Gutachten umfasst.

Die formelle Bearbeitungsdauer eines Antrags entspricht nicht der Zeitspanne von der Idee bis zum Baubeginn. Bis zur Einreichung der Unterlagen vergeht in der Regel einige Zeit für die Genehmigung der Nutzungsbedingungen des Grundstücks, die Ausarbeitung des architektonischen Entwurfs und die Zusammenstellung der dazugehörigen Unterlagen – und genau diese Phase dauert in der Praxis oft länger als das Verwaltungsverfahren selbst.

Die Laufzeit wird außerdem beeinflusst durch:

• Vollständigkeit und Qualität der eingereichten Unterlagen – die Behebung von Mängeln bedeutet einen zusätzlichen Prüfungsdurchgang;
• die Notwendigkeit, für Objekte in besonderen Zonen spezielle Gutachten einzuholen;
• die Möglichkeit einer begründeten Verlängerung des Verwaltungsverfahrens in den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fällen – mit unterschiedlichen Fristen für die erste Phase und für die Phase der Erteilung der Genehmigung.

Die tatsächliche Bearbeitungszeit eines Projekts kann je nach Auslastung des jeweiligen Architekten oder des Planungsbüros variieren; die gesetzlich festgelegte Frist für die behördliche Prüfung wird jedoch nur aus rechtmäßigen Gründen verlängert und nicht willkürlich.

Für bestimmte behördliche Verfahren in Tiflis können beschleunigte Dienstleistungen vorgesehen sein – eine entsprechende Seite findet sich auf der Website des Architekturamtes. Die Verfügbarkeit, die Bedingungen und die Kosten sollten zum Zeitpunkt der Antragstellung direkt auf der Website tas.ge überprüft werden., da sich die Liste der verfügbaren Expressdienste ändern kann. Diese Informationen gelten in jedem Fall nur für Tiflis und lassen sich nicht automatisch auf Batumi oder andere Gemeinden übertragen.

Beispiel: Ein Eigentümer möchte ein Haus bauen

Nehmen wir an, ein Eigentümer hat ein Grundstück erworben und plant den Bau eines Hauses. Der praktische Ablauf sieht wie folgt aus:

Prüfung des Grundstücks → Festlegung des Nutzungsbereichs und der zulässigen Parameter → Festlegung der Klasse des künftigen Objekts → Auswahl des anwendbaren Betriebsmodus → Genehmigung der Nutzungsbedingungen für das Grundstück, sofern diese Phase erforderlich ist → Erstellung der Planungsunterlagen → Einreichung des Antrags auf Baugenehmigung → Bauausführung gemäß dem genehmigten Projekt → gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren nach Abschluss der Bauarbeiten.

Gilt für das Grundstück ein detaillierter Bebauungsplan, entfällt die erste Stufe des Genehmigungsverfahrens. Gilt für ein bestimmtes Bauvorhaben das Anmeldeverfahren, sieht der Ablauf ebenfalls anders aus.

Wie viel kostet die Genehmigung?

Es gibt keinen einheitlichen Preis für eine „Baugenehmigung in Georgien“, und Angaben, in denen ein fester Betrag genannt wird, sollten mit Vorsicht betrachtet werden. Korrekter ist es, von mehreren Kostenposten zu sprechen, aus denen sich der Weg vom Grundstück bis zum verkaufsfertigen Projekt zusammensetzt.

Das Gesetz „Über lokale Abgaben“ stuft die Gebühr für die Erteilung einer Baugenehmigung als lokale Abgabe ein, legt Höchstsätze fest und sieht Ausnahmen und Ermäßigungen für bestimmte Kategorien von Antragstellern oder Bauvorhaben vor – die Abgabe ist also nicht in allen Fällen ein absolut einheitlicher Festbetrag. Zu der Verwaltungsgebühr kommen die Kosten für die architektonische Planung hinzu, bei vielen Bauvorhaben zudem die Kosten für ingenieurtechnische Untersuchungen sowie geologische und geodätische Erhebungen. Wenn das Projekt nach Einwänden der zuständigen Behörde überarbeitet werden muss, entstehen dadurch ebenfalls Zeit- und Kostenaufwände, die sich im Voraus nur schwer mit einem festen Betrag beziffern lassen.

Die Preise von Architekturbüros und Bauunternehmern variieren stark und unterliegen keiner gesetzlichen Regulierung. Daher wäre es nicht korrekt, sie als Richtwert anzugeben – diesen Teil des Budgets sollte man am besten individuell mit den ausgewählten Fachleuten klären.

Batumi, Tiflis und Sonderzonen

Das nationale Gesetz über Raumordnung, Architektur und Bauwesen legt den allgemeinen rechtlichen Rahmen für das gesamte Land fest. Die konkrete Umsetzung – elektronische Einreichungsdienste, zusätzliche kommunale Genehmigungen, einzelne Verwaltungsabläufe – erfolgt jedoch auf kommunaler Ebene. Dies gilt sowohl für Batumi als auch für Tiflis und jede andere Stadt in Georgien.

Für den Käufer oder Bauträger bedeutet dies in der Praxis: Das Verfahren folgt zwar einer einheitlichen Logik, doch sollten die Einzelheiten im Hinblick auf das jeweilige Gebiet geprüft werden. Befindet sich das Grundstück in einem Gebiet, für das ein detaillierter Bebauungsplan vorliegt, so legt gerade dieses Dokument in vielerlei Hinsicht die zulässigen Parameter fest und befreit von der Durchführung der ersten Verfahrensstufe.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern Schutzzonen des Kulturerbes und andere Gebiete mit besonderem Status. In Tiflis und Batumi gibt es Gebiete und Objekte, für die besondere Anforderungen zum Schutz des Kulturerbes gelten; der Status eines konkreten Grundstücks sollte separat geprüft werden, anstatt sich auf den allgemeinen Eindruck des Stadtteils zu verlassen. Der Bau oder die Sanierung eines Objekts innerhalb der Grenzen einer solchen Zone erfordert in der Regel zusätzliche Genehmigungen, die über das Standardverfahren hinausgehen, und die Frist für die Verlängerung der Prüfungsdauer in der Genehmigungsphase ist hier länger als bei gewöhnlichen Objekten. Bevor Sie ein Projekt in einem solchen Gebiet planen, ist es ratsam, den Status der Zone und die geltenden Einschränkungen direkt bei der zuständigen kommunalen Behörde zu klären.

Wir werden hier keine umfassende Liste der kommunalen Verordnungen aufführen – der Umfang der Raumordnungsdokumente ändert sich ständig, und man sollte sich daher auf die aktuellen Angaben der jeweiligen Stadt stützen und nicht auf eine Liste, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gültig war.

Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau kaufen

Der Käufer muss sich nicht so eingehend mit dem gesamten Genehmigungsverfahren auskennen wie der Grundstückseigentümer. Für den Kauf sind fünf Fragen entscheidend:

1. Auf welcher Katasterparzelle wird der Komplex errichtet?
2. Wer ist der Eigentümer des Grundstücks und auf welcher Rechtsgrundlage führt der Bauträger das Projekt durch?
3. Wurde die Genehmigung speziell für dieses Grundstück und dieses Bauvorhaben erteilt?
4. Stimmen die Anzahl der Stockwerke, die Nutzung und die wesentlichen Parameter des im Bau befindlichen Komplexes mit den genehmigten Unterlagen überein?
5. Wurden nach Erteilung der Genehmigung Änderungen am Projekt registriert?

Wenn auch nur einer dieser Punkte nicht durch Unterlagen belegt werden kann, sollte die Prüfung besser abgeschlossen werden, bevor eine nennenswerte Anzahlung geleistet oder der Hauptvertrag unterzeichnet wird.

Die bloße Tatsache, dass ein Dokument mit dem Titel „Baugenehmigung“ vorliegt, reicht nicht aus: Für den Käufer ist es wichtig, den Zusammenhang zwischen diesem Dokument und einem bestimmten Katastergrundstück sowie dem tatsächlich im Bau befindlichen Projekt festzustellen.

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So überprüfen Sie die Auflösung vor dem Kauf

Für den Käufer einer Wohnung oder Villa in einer im Bau befindlichen Anlage stellt sich die Frage anders als für den Bauträger: nicht „Wie erhalte ich die Genehmigung?“, sondern „Wie kann ich mich vergewissern, dass sie tatsächlich vorliegt und sich genau auf dieses Objekt bezieht?“. Dies ist einer der praktischsten Abschnitte des Artikels, und genau hier sparen Käufer am häufigsten, indem sie sich ausschließlich an der visuellen Präsentation des Projekts orientieren.

Für den Käufer einer Wohnung ist es wichtig, nicht nur das Vorliegen einer Baugenehmigung zu überprüfen, sondern auch, ob das tatsächlich im Bau befindliche Objekt dieser entspricht.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Überprüfung:

1. Den Katastercode des Grundstücks abrufen, auf dem die Bauarbeiten stattfinden – dies vereinfacht die weitere Überprüfung erheblich und macht sie genauer, obwohl ein Teil der Dokumente grundsätzlich auch anhand anderer Angaben gesucht werden kann.
2. Den Eigentümer eines Grundstücks im öffentlichen Register überprüfen und festzustellen, auf welcher Rechtsgrundlage der Genehmigungsinhaber oder Bauträger das Projekt auf diesem Grundstück umsetzt. Tritt nicht der Grundstückseigentümer, sondern eine andere Person als Antragsteller auf, stellt dies an sich noch keinen Verstoß dar: Das Gesetzbuch lässt eine solche Situation zu, sofern die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorliegt und ein berechtigtes Interesse an der baulichen Erschließung des Objekts besteht.
3. Die Nummer und eine Kopie der Baugenehmigung anfordern direkt beim Bauträger oder über die Verkaufsabteilung. Werden die Unterlagen nicht vorgelegt, ist dies Anlass für eine zusätzliche unabhängige Prüfung.
4. Überprüfen Sie die ausstellende Behörde, das Ausstellungsdatum und den Namen des Inhabers.
5. Die Genehmigung einer bestimmten Katasterparzelle zuordnen, und nicht anhand der Adresse oder des Projektnamens aus der Werbung.
6. Den genehmigten Entwurf und die wesentlichen Parameter prüfen — Anzahl der Stockwerke, bebaute Fläche, Zweckbestimmung des Objekts.
7. Überprüfen, ob nachträglich Änderungen an der Genehmigung vorgenommen wurden, und inwieweit diese dokumentiert sind.
8. Den tatsächlichen Bauzustand mit den genehmigten Unterlagen abgleichen — entweder durch eigene Begutachtung oder durch einen unabhängigen Sachverständigen.
9. Die Frage der künftigen Inbetriebnahme der Anlage prüfen — In welcher Phase befindet sich der Prozess und was hängt davon ab?

Ein umfassenderer Algorithmus für die gründliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf – der nicht nur die Genehmigungsunterlagen, sondern auch die rechtliche Ordnungsmäßigkeit der Transaktion insgesamt umfasst – wird in dem Artikel „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„.

Besonders zu beachten sind Verhaltensmerkmale: Ein Verkäufer, der einer direkten Frage nach der Baugenehmigung ausweicht, eine Dokumentennummer, die sich nicht mit einem konkreten Grundstück in Verbindung bringen lässt, oder eine Situation, in der dem Käufer ausschließlich Renderings gezeigt werden, ohne dass auf die tatsächlichen Genehmigungsunterlagen verwiesen wird. Keines dieser Anzeichen allein ist ein Beweis für einen Gesetzesverstoß, doch jedes einzelne davon ist ein triftiger Grund für eine zusätzliche Überprüfung vor der Zahlung einer Vorauszahlung. Eine solche Prüfung ermöglicht es, viele wesentliche genehmigungsrechtliche Risiken aufzudecken, ersetzt jedoch nicht eine umfassende rechtliche Prüfung des jeweiligen Objekts.

Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Georgien? Vor dem Kauf ist es wichtig, nicht nur den Preis und den Grundriss zu prüfen, sondern auch die Projektunterlagen, das Grundstück und den Stand der Bauarbeiten. Ein passendes Objekt finden und Angebote einholen.

Wo findet man die Genehmigungsunterlagen?

Ab dem 1. Februar 2026 sieht das Gesetzbuch ein elektronisches Genehmigungsverfahren vor: Anträge und beigefügte Unterlagen werden in Bezug auf die jeweilige Katastereinheit erfasst, und Entscheidungen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung oder der Mitteilung werden auf dem entsprechenden elektronischen Portal veröffentlicht.

Zur praktischen Überprüfung sollte der Käufer Folgendes bereithalten:

• Katastercode des Grundstücks;
• die Genehmigungsnummer, sofern diese vom Bauträger mitgeteilt wurde;
• Name der juristischen Person des Bauträgers oder des Inhabers der Genehmigung;
• einen aktuellen Auszug zum Grundstück;
• eine Kopie der gültigen Genehmigung und die aktuelle Fassung der genehmigten Unterlagen.

Die Schnittstelle und der jeweilige kommunale Dienst sollten je nach Standort der Einrichtung überprüft werden.

Was passiert, wenn man ohne Baugenehmigung baut?

Das Bauen ohne die erforderliche Genehmigung oder mit erheblichen Abweichungen vom genehmigten Bauvorhaben führt zu einer verwaltungsrechtlichen Haftung und einem praktischen Risiko für das Bauvorhaben und stellt nicht nur ein formales Problem auf dem Papier dar.

Je nach Art des Bauverstosses kann der Inhaber der Genehmigung, die Person, die die Bauarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung durchführt, sowie in den im Gesetzbuch vorgesehenen Fällen der Eigentümer oder Nutzer des Bauwerks oder des Grundstücks haftbar sein. Der konkrete Haftende wird unter Berücksichtigung des Tatbestands des Verstoßes und der Umstände des Einzelfalls bestimmt., und nicht nach einer einheitlichen, für alle Situationen geltenden Regel. Die Aufsichtsbehörde ist berechtigt, eine Anordnung zur Beseitigung des Verstoßes zu erlassen und in den gesetzlich vorgesehenen Fällen die Bauarbeiten auszusetzen sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen Abriss zu beschließen.

Illegale Bauvorhaben stellen auch für den späteren Käufer ein Risiko dar, obwohl die verwaltungsrechtliche Haftung nicht allein aufgrund des Kaufs der Immobilie automatisch auf ihn übergeht. Je nach den Umständen kann der neue Eigentümer mit der Notwendigkeit konfrontiert sein, den Verstoß zu beheben, sowie mit Einschränkungen bei der Inbetriebnahme der Anlage, mit Schwierigkeiten bei der Registrierung oder anderen praktischen Folgen eines bereits bestehenden Verstoßes konfrontiert sein – dies kann je nach Art des Problems die anschließende Registrierung, Abnahme, Finanzierung oder Veräußerung des Objekts erschweren.

Wenn in einem konkreten Fall Bußgelder verhängt werden, hängt deren Höhe von der Art des Verstoßes, der Objektklasse, dem Ort und den konkreten Umständen ab – den genauen aktuellen Betrag muss man in der geltenden Fassung des Gesetzbuchs nachschlagen, da diese Vorschriften regelmäßig überarbeitet werden. Es ist sinnvoller, sich nicht auf eine bestimmte Zahl zu konzentrieren, sondern auf die Risikodynamik selbst: Sich auf das Prinzip „Erst bauen, dann legalisieren“ zu verlassen – ist eine riskante Strategie; die Legalisierung eines bereits errichteten Objekts ist nur dort und in der Form möglich, wo dies durch die geltende Gesetzgebung ausdrücklich zugelassen ist.

Änderungen am Entwurf und Gültigkeitsdauer der Genehmigung

Die Baugenehmigung ist nicht unbefristet – ihre Gültigkeitsdauer richtet sich nach dem Bauzeitplan.

Änderungen am genehmigten Entwurf müssen hinsichtlich ihrer Art und ihrer Übereinstimmung mit den geltenden Genehmigungsunterlagen geprüft werden. Das Verfahren zur Bearbeitung hängt von der jeweiligen Änderung ab. Das Gesetz sieht die Einholung einer neuen Genehmigung vor, insbesondere wenn die Bauarbeiten nach Ablauf der Gültigkeitsdauer der Genehmigung noch nicht abgeschlossen sind und/oder die Anforderungen der Bauunterlagen nicht erfüllt wurden. Dabei können einzelne Änderungen der Genehmigung, einschließlich der Verlängerung ihrer Gültigkeitsdauer unter Einhaltung der gesetzlich festgelegten Bedingungen, ohne Einholung einer neuen Genehmigung vorgenommen werden. Daher kann eine Änderung der Anzahl der Stockwerke, der Fläche, der Zweckbestimmung oder anderer wesentlicher Parameter nicht als genehmigt gelten, ohne dass das im konkreten Fall anzuwendende Verfahren geprüft wurde.

Dieser Punkt steht in direktem Zusammenhang mit den Risiken für Käufer von Neubauobjekten: Ein Wohnkomplex, der in der Verkaufsphase mit bestimmten Parametern beworben wurde, tatsächlich aber mit anderen Parametern gebaut wird, kann sowohl eine ordnungsgemäß abgefertigte Anpassung als auch eine nicht genehmigte Abweichung vom Bauplan bedeuten. Diese beiden Szenarien lassen sich nur durch eine Überprüfung der aktuellen Genehmigungsunterlagen unterscheiden – und nicht anhand der Werbematerialien des Bauträgers.

Nach dem Bau

Die Erteilung einer Baugenehmigung ist eine wichtige, aber nicht die letzte rechtlich relevante Phase im Lebenszyklus eines Bauvorhabens. Nach Abschluss der Arbeiten stellt sich die Frage, ob das tatsächlich errichtete Gebäude den genehmigten Unterlagen entspricht, sowie die Frage der anschließenden Abnahme – der Inbetriebnahme des Objekts, sofern dieses Verfahren für die jeweilige Objektklasse vorgesehen ist.

Für den Käufer einer Wohnung oder einer Villa in einer im Bau befindlichen Wohnanlage bedeutet dies, dass er sich nicht nur dafür interessieren sollte, ob eine Baugenehmigung erteilt wurde, sondern auch dafür, wie die Projektverantwortlichen die Übergabe der Immobilie planen. Ausführlich wird das Thema der Endabnahme der fertiggestellten Immobilie im Artikel „Abnahme einer Wohnung in einem Neubau in Georgien» – damit knüpft er logischerweise an das in diesem Artikel angesprochene Thema an.

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Häufige Fehler

• Grundstücke kaufen, ohne die Möglichkeit der gewünschten Bebauung zu prüfen. Eine schöne Aussicht auf das Grundstück garantiert nicht, dass dort der Bau des gewünschten Objekts genehmigt wird.
• Die Katastereintragung als Baugenehmigung anzusehen. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlicher rechtlicher Bedeutung.
• Mit der Planung beginnen, bevor die Nutzungsbedingungen für das Grundstück genehmigt wurden. Ein „nach Augenmaß“ erstellter Entwurf muss nach der offiziellen Antwort der Stadtverwaltung oft überarbeitet werden.
• Sich an veraltete gesetzliche Vorschriften halten. Die Zivilprozessordnung wird regelmäßig geändert, darunter auch die Vorschriften zum elektronischen Verfahren, die im Jahr 2026 in Kraft treten.
• Den Status als Sondergebiet nicht berücksichtigen. Eine Schutzzone oder ein Naturschutzstatus können das Verfahren und die Bearbeitungsfristen grundlegend verändern.
• Sich ausschließlich auf die Aussagen des Verkäufers oder Bauträgers verlassen, ohne die Unterlagen direkt anzufordern.
• Änderungen der Baugenehmigung während der Bauphase nicht überprüfen. Das tatsächliche Bauwerk kann erheblich von dem ursprünglich vereinbarten Entwurf abweichen.
• Die Baugenehmigung mit der Inbetriebnahme des Objekts verwechseln. Es handelt sich um verschiedene Phasen, und das Vorhandensein der einen bedeutet nicht automatisch das Vorhandensein der anderen.

Schlussfolgerung

Für einen Eigentümer, der einen Neubau plant, sieht die Vorgehensweise wie folgt aus: Grundstück → städtebauliche Auflagen → Entwurf → Verwaltungsverfahren → Bau gemäß den genehmigten Unterlagen → Inbetriebnahme des Objekts. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf, und wenn man eine Phase überspringt – beispielsweise mit der Planung beginnt, bevor die Nutzungsbedingungen für das Grundstück genehmigt wurden –, bedeutet dies in der Regel, dass man die Arbeit später noch einmal überarbeiten muss.

Für Käufer einer Wohnung oder Villa in einer im Bau befindlichen Wohnanlage sieht der Prüfungsablauf anders aus: Katastercode → Grundstückseigentümer und Rechtsgrundlage des Bauherrn → Genehmigung → genehmigtes Bauvorhaben → Änderungen → tatsächliche Bauausführung. Eine solche Prüfung ermöglicht es, viele wesentliche genehmigungsrechtliche Risiken aufzudecken, ersetzt jedoch keine umfassende rechtliche Prüfung des jeweiligen Objekts.

Die offiziellen und genauesten Informationen zu beiden Bereichen finden Sie in der aktuellen Fassung Georgisches Gesetzbuch über Raumordnung, Architektur und Bautätigkeit auf dem Portal Matsne, die Daten zu einem bestimmten Grundstück hingegen über das öffentliche Register. Für praktische Entscheidungen – wie den Kauf eines Grundstücks, die Auswahl eines Bauträgers oder die Planung eines eigenen Projekts – sollten diese offiziellen Quellen als Ausgangspunkt betrachtet werden und nicht als Ersatz für die Beratung durch einen Architekten oder einen auf Bau- und Städtebaurecht spezialisierten Anwalt.