Comment acheter un bien immobilier en Géorgie à distance

Ces dernières années, la Géorgie est devenue une destination de choix pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers, en particulier parmi ceux qui envisagent de s’installer, de louer ou d’investir à Batoumi, Tbilissi et dans les localités côtières. Une partie des acheteurs réside hors de Géorgie et envisage d’effectuer leur achat sans se déplacer sur place — ni pour visiter le bien, ni pour signer le contrat, ni pour procéder à l’enregistrement.

La bonne nouvelle : il est possible d'acheter un bien immobilier en Géorgie à distance. D'un point de vue juridique, la transaction peut être organisée par l'intermédiaire d'un mandataire, à condition que les documents soient correctement établis ; dans la pratique, de nombreux vendeurs, promoteurs immobiliers et agences travaillent à distance avec des acheteurs étrangers. La mauvaise nouvelle : un achat à distance exige de la préparation, le souci du détail et la volonté de contrôler chaque étape. La distance ne protège pas des erreurs — elle les amplifie.

Cet article passe en revue tous les aspects essentiels d'une transaction à distance : comment rédiger une procuration et ce qu’il faut y mentionner, comment vérifier le bien avant d’effectuer le virement, quels modes de paiement sont possibles lors d’un achat à l’étranger, comment s’effectue l’enregistrement du droit de propriété, quels sont les risques encourus par les acheteurs à distance et dans quels cas il est préférable de se rendre sur place en personne. Cet article s'adresse à ceux qui commencent tout juste à s'intéresser au sujet, mais qui souhaitent l'approfondir suffisamment pour prendre des décisions en toute connaissance de cause.

Cet article ne constitue pas un avis juridique. Les exigences relatives aux documents, aux procédures et au paiement sont susceptibles de varier : avant toute transaction, il convient de vérifier tous les détails en fonction du bien concerné, du pays de l'acheteur et de la pratique en vigueur.

Est-il possible d'acheter un bien immobilier en Géorgie à distance ?

Dans de nombreux cas, la présence physique de l'acheteur peut être remplacée par celle d'un mandataire, à condition que la procuration, l'acte de cession et le contrat soient établis sous une forme acceptée par le registre public. Il s’agit d’une pratique courante, mais la procédure concrète dépend de la procuration, du notaire, du vendeur, du type de bien immobilier et des exigences du registre public.

Si vous souhaitez mieux comprendre l'ensemble du processus d'achat d'un bien immobilier — du choix du bien à la vérification des documents, en passant par l'enregistrement du droit de propriété et le calcul de l'ensemble des frais —, nous vous recommandons de consulter notre article détaillé « Comment acheter un bien immobilier en Géorgie ».

Sur le fond, les étapes d'une transaction à distance et d'une transaction en personne sont similaires — choix du bien, négociations, vérification, paiement et enregistrement —, mais dans le cas d'un achat à distance, s'ajoutent la procuration, le transfert des documents, l'apostille ou la légalisation éventuelle, ainsi que le contrôle des actions du mandataire. Cela signifie donc que le contrôle exige des efforts considérables.

Les biens les plus fréquemment achetés à distance sont les appartements dans les immeubles neufs de Batoumi, les appartements dans les appart-hôtels, les biens en cours de construction, les appartements sur le marché de l'occasion à Tbilissi, ainsi que les petits locaux commerciaux. Les maisons, les maisons mitoyennes et les terrains sont moins fréquemment achetés.

Une restriction importante pour les étrangers : En règle générale, les ressortissants étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons et des biens immobiliers commerciaux en Géorgie sans avoir à obtenir de permis de séjour ni d’autorisation spécifique pour l’achat lui-même, mais il convient de vérifier séparément le type de bien et le statut foncier. Un régime restrictif s’applique aux terres agricoles : les étrangers ne peuvent généralement pas acquérir librement de telles parcelles, sauf dans les cas prévus par la loi — par exemple, en cas d’héritage ou dans le cadre de certains scénarios d’investissement (voir Loi organique de la Géorgie relative à la propriété des terres agricoles). C'est pourquoi il convient de vérifier le statut du terrain avant la transaction.

Une transaction à distance est envisageable si l'acheteur choisit un appartement dans un immeuble neuf dont les documents sont clairs, s'il fait appel à un intermédiaire de confiance et s'il est prêt à suivre de près l'évolution du dossier. Elle est moins adaptée si le bien est atypique, si l’historique de la propriété est complexe, si les documents soulèvent des questions ou si l’acheteur prévoit d’habiter lui-même dans cet appartement et souhaite d’abord se faire une idée du quartier. Dans ce dernier cas, une visite sur place s’avère souvent utile.

Principaux scénarios d'une transaction à distance

Achat par procuration

Il s'agit de la méthode la plus courante pour un étranger qui ne se trouve pas en Géorgie. L’acheteur établit une procuration notariée au profit d’une personne spécifique — un avocat, un agent ou une connaissance de confiance — qui agit alors en son nom : elle signe le contrat, dépose les documents au registre public et, si nécessaire, s’acquitte des droits. L’essentiel ici est de rédiger correctement la procuration et de s’assurer que le représentant agit dans l’intérêt de l’acheteur, et non dans celui d’une autre partie à la transaction.

Achat auprès du promoteur immobilier

Certains promoteurs immobiliers travaillant avec des acheteurs étrangers proposent des procédures à distance : réservation en ligne, visites vidéo, signature du contrat par l’intermédiaire d’un représentant, paiement échelonné et échéancier fixe. C’est plus pratique que le marché de l’immobilier d’occasion, mais cela nécessite une vérification minutieuse du promoteur, des permis de construire et des conditions de transfert du bien. Une attention particulière doit être portée aux biens en cours de construction : il est essentiel de bien comprendre ce que vous achetez exactement, dans quels délais et à quelles conditions.

Achat sur le marché de l'occasion

Le marché secondaire nécessite une vérification plus approfondie. Il n'existe pas de contrats types ni de conditions transparentes fixées par le promoteur immobilier : chaque transaction est unique. Il convient de vérifier l’identité du propriétaire, l’historique du bien, l’existence éventuelle de charges, de saisies et de dettes, le consentement des copropriétaires (le cas échéant), ainsi que l’état de l’appartement et de l’immeuble. Il est plus difficile de procéder à ces vérifications à distance, mais cela reste possible si l’on dispose d’un représentant de confiance.

Tableau 1. Scénarios d'achat immobilier à distance en Géorgie

Pour simplifier, pour un acheteur à distance, le scénario le plus prévisible est généralement celui d’un bien immobilier achevé et d’un enregistrement transparent des droits de propriété, tandis que le plus sensible aux risques est l’achat au stade de la construction, où, outre la transaction elle-même, il faut évaluer le promoteur, les délais, l’état d’avancement du projet et les conditions du contrat. L’achat par l’intermédiaire d’un mandataire ne rend pas en soi la transaction risquée, mais renforce considérablement les exigences en matière de procuration, de vérification du bien immobilier et de suivi de chaque étape.

Ce qu'il faut préparer avant de choisir un bien immobilier

L'achat à distance ne commence pas par la consultation d'annonces immobilières, mais par la réponse à quelques questions fondamentales. Sauter cette étape revient à perdre du temps sur des biens qui ne correspondent pas à vos objectifs réels ni à votre budget.

Dans la pratique, une transaction à distance est le plus souvent ralentie non pas par le choix de l'appartement, mais par la préparation des documents et des fonds. C’est pourquoi, avant de vous lancer, il est préférable de prévoir dès le départ une réserve non seulement pour le prix du bien, mais aussi pour les frais annexes : transfert de la procuration, frais de notaire, enregistrement officiel, extrait du registre, frais bancaires et éventuels services d’un interprète. Si vous achetez un bien auprès d’un promoteur immobilier, il convient de vous renseigner à l’avance sur le calendrier des paiements et les conditions en cas de retard.

Définissez l'objectif de votre achat. Tout en dépend : le type de bien, son emplacement, le budget, les exigences en matière de gestion. Un appartement destiné à votre propre usage diffère d’un appartement d’investissement destiné à la location à court terme. Un bien destiné à l’obtention d’un titre de séjour se distingue d’une maison de campagne destinée aux vacances. Si votre objectif n’est pas clairement défini, il est d’autant plus difficile de choisir un bien à distance.

Définissez votre budget dans son intégralité. Le prix du bien immobilier ne représente qu’une partie des dépenses. Il faut y ajouter les frais liés à l’établissement d’une procuration, à l’apostille ou à la légalisation consulaire, à la traduction des documents, aux actes notariés, aux droits d’enregistrement, aux frais bancaires liés au virement, ainsi que le coût des services d’un représentant ou d’une agence. Si vous prévoyez des travaux de rénovation, l’achat de mobilier ou le recours à une société de gestion, cela représente également un poste de dépenses.

Veuillez sélectionner un lieu et un type de bien. Batoumi est une destination très prisée pour la location et les vacances en bord de mer. Tbilissi est idéale pour la location à long terme, l'installation et les affaires. Gonio constitue une alternative balnéaire plus calme. Chaque lieu présente des spécificités qu'il est préférable de bien comprendre avant de commencer vos recherches.

Réglez le paiement à l'avance. Comment comptez-vous effectuer ce virement ? De quelle banque s'agit-il et de quel pays ? Cette banque est-elle en mesure d'effectuer un virement international vers la Géorgie ? Exigera-t-elle des documents attestant de l'origine des fonds ? Il est préférable de régler ces questions avant d'avoir trouvé le bien immobilier concerné, sinon la transaction risque de s'enliser au moment le plus inopportun.

Choisissez qui sera votre représentant. C'est l'une des questions essentielles lors d'un achat à distance. Le représentant doit être une personne en qui vous avez confiance, ou un professionnel dont les attributions sont clairement définies et qui est indépendant du vendeur.

Si vous ne savez pas encore quel type de bien correspond à votre objectif — pour y vivre, pour le louer ou à des fins d'investissement —, vous pouvez commencer par une sélection succincte. Répondez aux questions suivantes : quelques questions, et l'équipe de The Residence vous proposera des biens immobiliers en Géorgie adaptés à votre budget et à vos besoins.

Avant de choisir un bien immobilier, il est utile que l'acheteur prépare à l'avance un dossier de base comprenant : un passeport en cours de validité, l'orthographe exacte de son nom telle qu'elle devra figurer dans le contrat et au registre, les coordonnées de son représentant, ainsi que des précisions sur la banque par l'intermédiaire de laquelle le paiement sera effectué et la devise utilisée. Cela peut sembler insignifiant, mais ce sont précisément ces détails qui, par la suite, sont à l’origine des retards.

Ce qu'il convient de déterminer avant le début de la transaction :

• Objectif de l'achat (résidence principale, location, investissement, permis de séjour, vacances)
• Budget total, toutes dépenses comprises
• Ville et type de logement souhaités
• État d'avancement du projet (achevé, en cours de construction)
• Modes de paiement et services proposés par la banque
• Qui sera le représentant en Géorgie ?
• Critères de contrôle de l'objet
• Plan de gestion après l'achat

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Ne transférez pas d'argent avant qu'une vérification de base du bien ait été effectuée, que le vendeur ait été identifié et que le contrat ait été conclu.

Comment établir une procuration

Une procuration est un acte juridique en vertu duquel votre mandataire est habilité à agir en votre nom. Sans elle, aucune transaction à distance n'est possible. La procuration doit toutefois être rédigée correctement : elle doit préciser des pouvoirs concrets, compréhensibles par le notaire et le greffier géorgiens, et ne pas comporter de droits superflus susceptibles d'entraîner des risques.

Qui peut être représentant ? Le mandataire peut être toute personne dont les pouvoirs ont été dûment établis et acceptés par un notaire et le registre public : un avocat, un agent immobilier, un collègue, une connaissance ou un proche. Il est préférable de préciser les exigences relatives à l’identification du mandataire et à la forme de la procuration en fonction de la transaction concernée. L’essentiel est qu’il n’y ait pas de conflit d’intérêts avec la partie vendeuse.

Pourquoi ne faut-il pas établir une procuration « générale » ? Une procuration générale, qui permet au mandataire d'effectuer toutes sortes d'opérations sur les biens, de les vendre, de les mettre en gage et d'en disposer à sa guise, représente un risque important. Si le mandataire s’avère malhonnête, les conséquences peuvent être considérables. Il est plus judicieux de rédiger un document spécifique à une transaction donnée, avec des pouvoirs clairement limités.

Il est plus sûr de ne pas délivrer une procuration « générale » couvrant toutes les actions, mais un document précisant clairement les pouvoirs pour une transaction, un bien ou une tâche spécifiques.

Ce que doit figurer dans une procuration : les coordonnées complètes du mandant (l'acheteur), les coordonnées complètes du mandataire, ainsi qu'une description précise des pouvoirs spécifiques : signer le contrat de vente, déposer les documents au registre public, s'acquitter des droits d'État, obtenir un extrait du registre. Il est recommandé de préciser le bien concerné (adresse ou numéro cadastral) ainsi que le prix maximal de la transaction. Il convient également d’interdire expressément la sous-délégation si vous ne souhaitez pas que votre mandataire délègue ses pouvoirs à des tiers.

Apostille et légalisation. Une procuration établie à l'étranger doit être reconnue en Géorgie. Si la procuration a été délivrée dans un pays signataire de la Convention de La Haye, l'apostille est généralement requise. Si le pays n’est pas partie à la convention, une légalisation consulaire peut être requise. Toutefois, pour certains pays et certains documents, des accords internationaux peuvent s’appliquer afin de simplifier la reconnaissance des documents ; il convient donc de vérifier la procédure en fonction du pays de délivrance de la procuration (pour plus d’informations sur les types de légalisation des documents, consultez le site PSDA). Dans la pratique, pour présenter une procuration étrangère en Géorgie, il est généralement également nécessaire de fournir une traduction en géorgien certifiée par un notaire ; il convient de vérifier la procédure exacte auprès d'un notaire avant la transaction.

Changement important dans la pratique. D’après les analyses juridiques des modifications apportées en 2023 (notamment celle d’EY Georgia), si un contrat doit être inscrit au registre public et qu’une partie agit par le biais d’une procuration délivrée à l’étranger, ce contrat peut nécessiter une authentification notariale sous la forme d’un acte public. Avant la transaction, il convient de vérifier cette procédure auprès d’un notaire géorgien — les exigences spécifiques dépendent du pays d’origine de la procuration et des circonstances de la transaction.

Tableau 2. Éléments à mentionner dans la procuration

Vérification du bien avant le paiement

Un acheteur à distance ne peut pas se rendre sur place pour visiter l'appartement en personne. Ce n'est pas une raison pour renoncer à l'achat, mais c'est une raison pour accorder beaucoup plus d'importance à la vérification que lors d'une visite en personne. L'argent ne doit pas être versé avant que le bien ait été vérifié sur la base de critères essentiels.

Extrait du registre public — il s'agit du document essentiel qu'il faut obtenir avant toute décision. Extrait de Agence nationale du registre public de Géorgie indique qui est le propriétaire du bien immobilier, et précise si des charges, des saisies, des hypothèques, des restrictions et des servitudes y sont inscrites. Les données du registre public revêtent une importance juridique capitale pour la vérification des droits, restrictions et charges enregistrés — c’est précisément pour cette raison que l’extrait du registre constitue l’un des documents essentiels avant la conclusion d’une transaction. Le cadre juridique régissant la tenue du registre et les compétences du NAPR sont définis par Loi géorgienne sur le registre public. Pour obtenir un extrait, il faut disposer du code cadastral du bien.

La vérification via le registre est une procédure peu coûteuse. Selon les tarifs en vigueur du NAPR, un extrait du registre coûte 20 GEL pour un jour ouvré ou 75 GEL le jour de la demande, et en cas de commande en ligne, 13 GEL pour un jour ouvré ou 52 GEL le jour de la demande. Si vous avez besoin d’un plan cadastral, son établissement coûte 7 GEL par jour ouvré ou 26 GEL le jour de la demande. 

Code cadastral — l'identifiant unique du bien immobilier. Pour vérifier ce bien, vous devez le demander au vendeur ou au promoteur immobilier. Si ce code ne vous est pas fourni, c'est une raison suffisante pour ne pas procéder au paiement et pour approfondir la situation. Sans code cadastral, il est impossible d'effectuer une vérification dans le registre.

Lors d'un achat sur le marché secondaire, il convient de vérifier si le vendeur correspond bien au propriétaire inscrit au registre, s'il n'y a pas de gages ou de saisies, et s'il n'y a pas d'arriérés de paiement envers la société de gestion et les fournisseurs de services publics. Il convient également de demander les titres de propriété et, si le bien a été acquis pendant le mariage, de s’assurer du consentement du conjoint (le cas échéant).

Lors d'un achat auprès d'un promoteur immobilier, il est important de vérifier le permis de construire, les documents constitutifs de la société vendeuse, l’historique des projets réalisés, les conditions du contrat de participation en copropriété ou de vente d’un bien à construire, ainsi que les conditions de remise du bien — dans quel état, dans quels délais et quelles sont les conséquences en cas de retard.

Pourquoi les photos et les vidéos ne suffisent pas. Une belle image de rendu ou une visite vidéo constituent un support marketing, et non un document juridique ni une évaluation de l'état réel du bien. Une vidéo peut masquer des défauts, des bruits, des odeurs, la vue depuis la fenêtre, l'état de la cage d'escalier et du parking. Dans la mesure du possible, il est conseillé d’organiser un appel vidéo avec une visite en direct : un agent vous fera visiter toutes les pièces en temps réel, ouvrira les fenêtres, vous montrera la vue, vous présentera l’entrée et les abords du bien.

Renseignez-vous auprès du vendeur ou de la société de gestion pour savoir s'il existe des arriérés de charges. Les acheteurs à distance le font rarement — et c'est précisément pour cette raison que ces arriérés constituent ensuite une mauvaise surprise.

Liste de contrôle avant un achat à distance :

• Le code cadastral du bien a été obtenu
• L'extrait du registre public a été demandé et examiné
• Le propriétaire correspond au vendeur
• Il n'y a pas de charges, de saisies ni d'hypothèque, ou celles-ci ont été clarifiées
• Les documents attestant les droits de propriété ont été reçus
• Les autorisations du promoteur ont été vérifiées (pour les constructions neuves)
• Les arriérés de paiement dus aux services de logement et d'urbanisme ainsi qu'à la société de gestion ont été clarifiés
• L'état de l'appartement a été confirmé par une visite vidéo en direct
• L'état de la cage d'escalier, de l'immeuble, du parking et des abords a été vérifié
• Évaluation du quartier et des infrastructures (vidéos, cartes, avis)
• Les conditions de paiement ont été convenues et consignées par écrit
• Les conditions de cession du bien sont stipulées dans le contrat
• La possibilité d'enregistrer un droit de propriété a été confirmée

Tableau 3. Contrôle d'un bien immobilier neuf et d'un bien immobilier existant

Déroulement étape par étape d'une transaction à distance

Vous trouverez ci-dessous un schéma type de transaction à distance. L'ordre précis des étapes et leur contenu dépendent du type de bien, du vendeur, du promoteur immobilier, de la banque, du pays de l'acheteur et de la forme de la procuration : toutes les transactions ne se déroulent pas de la même manière.

1. Première consultation. Définition de l'objectif, du budget, du lieu et des exigences relatives au projet.
2. Sélection des biens immobiliers. Agence ou recherche par vos propres moyens : programmes immobiliers neufs, marché de l'ancien, appartements.
3. Consultations à distance. Reportages vidéo, retransmissions en direct, reportages photo réalisés sur place.
4. Inspection préliminaire du site. Il est demandé de fournir un extrait du registre public, le code cadastral et les documents du vendeur ou du promoteur immobilier. Cet extrait peut généralement être obtenu en 1 jour ouvré (ou le jour de la demande (en cas de traitement urgent). Le coût est de — 20 GEL (ou 13 GEL en ligne), urgente — 75 GEL (52 GEL (en ligne). Si nécessaire, un plan cadastral peut être commandé en supplément — 7 GEL pour une mise en page standard ou 26 GEL le jour de la demande.
5. Accord sur le prix et les conditions. Négociations, consignation des accords.
6. Rédaction d'une procuration. Dans la plupart des cas, la traduction et la certification notariale prennent de quelques heures à un jour ouvrable. Dans la pratique le coût varie généralement entre 30 et 80 GEL par document, mais le prix final dépend de la langue, du volume du texte, des délais et des tarifs pratiqués par l'agence de traduction et le notaire concernés.
7. Vérification du contrat. L'étude du contrat de vente — que ce soit par vous-même ou avec l'aide d'un avocat. Il est utile de se familiariser à l'avance avec la structure type d'un contrat de vente immobilière en Géorgie.
8. Paiement ou acompte. Conformément au schéma convenu, avec une référence de paiement claire et les coordonnées bancaires.
9. Signature du contrat par un représentant. Si la transaction est effectuée sur la base d'une procuration étrangère, veuillez vérifier au préalable auprès du notaire s'il est nécessaire de formaliser le contrat sous la forme d'un acte authentique : depuis les modifications de 2023, cette procédure s'applique souvent à ce type de transactions.
10. Dépôt des documents en vue de l'enregistrement. Une fois l'inscription effectuée au registre, l'acheteur reçoit un extrait du registre attestant de son droit de propriété. Selon la formule d'enregistrement choisie, cela se fait généralement le jour du dépôt des documents, dans un délai d'un jour ouvré ou dans 4 jours ouvrables. Si vous avez besoin d'un extrait supplémentaire du registre après l'enregistrement, vous pouvez le commander séparément : son coût s'élève à 20 GEL pour avoir reçu dans un délai d'un jour ouvrable ou 75 GEL le jour de la demande (en cas de commande en ligne — 13 GEL и 52 GEL (respectivement).
11. En attente d'enregistrement. Les délais dépendent du service choisi et des circonstances de la transaction.
12. Réception de la confirmation d'inscription. Une fois l'inscription effectuée dans le registre public, l'acheteur reçoit un extrait du registre attestant de son droit de propriété. Selon la formule choisie, cela se fait généralement le jour du dépôt du dossier, un jour ouvrable plus tard ou quatre jours ouvrables plus tard. Une fois l'extrait reçu, il est recommandé de vérifier l'exactitude de toutes les données d'enregistrement.
13. Remise des clés, réception du bien immobilier, utilisation ultérieure.

En termes de durée, l'ensemble du processus peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines — tout dépend de la rapidité avec laquelle le bien est trouvé, de la disponibilité de la procuration, de la présence ou non d'un apostille ou d'une légalisation, de la rapidité avec laquelle la banque effectue le paiement et de la rapidité d'enregistrement que vous choisissez.

Frais administratifs liés à l'enregistrement et aux documents

Ce que l'acheteur doit vérifier à distance à chaque étape :

• Qui détient les originaux des documents et où sont-ils conservés ?
• À quel moment précis le contrat est-il signé et à quelles conditions ?
• Sur quelle base les virements sont-ils effectués et dans quels délais ?
• Qui dépose les documents auprès du registre et à quel moment ?
• Comment et quand l'enregistrement apparaîtra-t-il ?
• Comment obtenir un justificatif de propriété (extrait)
• Que devient le bien après la transaction ?

Paiement depuis l'étranger

Le virement bancaire lors d'un achat à distance constitue l'une des étapes les plus délicates. Une erreur dans les coordonnées bancaires, une référence de paiement peu claire ou des problèmes avec la banque peuvent retarder la transaction ou entraîner une perte d'argent.

La méthode principale — virement bancaire sur le compte du vendeur ou du promoteur immobilier. Avant d'effectuer le virement, assurez-vous que les coordonnées bancaires vous ont été communiquées personnellement par le vendeur (ou son représentant officiel), et non par l'intermédiaire d'une messagerie instantanée par un tiers. Il est recommandé de vérifier ces coordonnées au moins deux fois, et de préférence de les faire confirmer par appel téléphonique ou par visioconférence.

Objet du paiement Il convient de préciser clairement : en vertu de quel contrat, pour quel bien, et à quel titre. Des formulations vagues peuvent entraîner des difficultés lors d'un contrôle ultérieur.

Que faire si la banque vous demande des documents ? La banque peut vous demander des documents attestant de l'origine des fonds dans le cadre des procédures de conformité et de lutte contre le blanchiment d'argent. Les documents requis varient en fonction de la banque, du pays de l’expéditeur et du montant du virement. Il s’agit d’une procédure standard qui ne doit pas vous inquiéter, mais il est préférable de s’y préparer à l’avance : contrat d’achat-vente ou de réservation, facture du vendeur, attestation de revenus ou de provenance des fonds.

À propos des cryptomonnaies et des montages informels. Les paiements en cryptomonnaie et via des circuits informels existent dans la pratique, mais dans le cadre de cet article, nous avons délibérément choisi de ne pas les considérer comme un scénario d'achat de référence. Pour ce type de paiements, trop de facteurs dépendent de la conformité bancaire, de la structure contractuelle et des implications fiscales tant dans le pays de l’acheteur qu’en Géorgie.

Paiement échelonné auprès du promoteur immobilier — un format distinct. Il est important de bien comprendre les points suivants : quel est le calendrier des paiements, que se passe-t-il en cas de retard de paiement, dans quelles conditions la résiliation du contrat est-elle possible et comment les sommes déjà versées sont-elles remboursées ?

Il est préférable de ne procéder au virement qu’après avoir bien compris l’objet de la transaction, l’identité du vendeur, les termes du contrat, les coordonnées bancaires, le motif du paiement et la procédure d’enregistrement du droit de propriété.

Tableau 4. Modes de paiement pour les achats à distance

Enregistrement de la propriété

La signature du contrat constitue une étape importante, mais pas la dernière. En matière immobilière, l'enregistrement officiel du droit dans le registre public revêt une importance juridique capitale : c'est en effet l'inscription au registre qui atteste du droit de propriété enregistré.

L'enregistrement des droits immobiliers est assuré par Agence nationale du registre public de Géorgie (NAPR). Les documents peuvent être déposés par le biais du canal applicable à la transaction — par exemple auprès de la Maison de la justice, d’un notaire, d’un mandataire ou via les services électroniques disponibles. Les données du registre revêtent une importance juridique capitale pour les droits et restrictions enregistrés en vertu de Loi géorgienne relative au registre public.

Que se passe-t-il lors de l'inscription ? Le mandataire (muni d'une procuration) dépose le contrat et les documents annexes au registre public. Après vérification des informations, une inscription concernant le nouveau propriétaire est portée au registre. L'acheteur reçoit un extrait du registre qui atteste de son droit de propriété.

Dates limites d'inscription dépendent du type de service choisi (standard, accéléré) et des circonstances propres à chaque transaction. Il ne faut pas se fier aux exemples d'autrui comme s'il s'agissait d'une garantie : il convient de vérifier les délais en vigueur auprès du NAPR ou de l'agence.

Au moment de la vérification, le site officiel du NAPR indique les tarifs de base suivants pour l'enregistrement de la constitution, de la modification ou de la extinction d'un droit immobilier : 4 jours ouvrables — 150 GEL, 1 jour ouvrable — 270 GEL, enregistrement le jour même du dépôt de la demande — 350 GEL. S’il ne s’agit pas de l’enregistrement du droit lui-même, mais, par exemple, de la préparation d’un extrait du registre, des tarifs distincts s’appliquent. 

Ce qu'il faut vérifier dans l'extrait de compte après l'enregistrement :

• Le nom du propriétaire est correctement indiqué
• Les données du passeport correspondent à celles figurant sur le document de l'acheteur
• Le code cadastral correspond au bien immobilier
• L'adresse et la superficie correspondent à celles indiquées dans le contrat
• La rubrique « Charges » ne comporte aucune inscription inattendue ou non validée
• La date d'enregistrement est indiquée
• Si le nom est dans une autre langue, veuillez vérifier que la translittération est correcte

Si les données figurant sur l'extrait sont erronées, le NAPR propose un service distinct et gratuit de correction des erreurs techniques ; sur la page de l'agence consacrée à ce service, le délai indiqué est d'un jour ouvrable ou une correction le jour même de la demande. 

Pourquoi est-ce important ? Une erreur dans le nom ou les données d'identité figurant au registre n'est pas une bagatelle. À l'avenir, cela pourrait poser des problèmes lors d'une vente, d'une succession ou de la perception de revenus locatifs. Dès réception de l'extrait, il est préférable de vérifier immédiatement toutes les données et, si nécessaire, de demander une rectification.

Une fois l'enregistrement effectué, conservez : le contrat de vente, l'extrait du registre, tous les justificatifs de paiement et les documents relatifs aux frais de formalités. Cela vous sera utile pour la déclaration d'impôts, la location et une éventuelle vente future.

Combien coûte un achat à distance ?

Le prix du bien ne représente qu'une partie des dépenses. Dans le cadre d'une transaction à distance, s'ajoutent des frais qui, lors d'une visite sur place, sont soit moins élevés, soit inexistants.

Rédaction d'une procuration — La procuration doit être établie devant un notaire dans le pays de résidence de l'acheteur. Si un apostille ou une légalisation consulaire est requise, Il convient de se renseigner auprès des autorités compétentes du pays de délivrance du document quant à leur procédure, leurs délais et leur coût, car elles varient d'un État à l'autre. Ensuite, en Géorgie, on procède généralement à la traduction en géorgien et à la certification notariale de cette traduction.

Apostille ou légalisation consulaire — peuvent être nécessaires pour faire reconnaître une procuration étrangère en Géorgie. La procédure précise dépend du pays d'origine du document et des accords internationaux.

Traduction d'une procuration en géorgien, certifiée par un notaire. En règle générale, cette démarche est effectuée en Géorgie. En général, la traduction et la certification notariale prennent de quelques heures à un jour ouvrable, et en cas de forte charge — jusqu'à 2 jours ouvrables. Dans la pratique, le coût de ces services s'élève le plus souvent à de 30 à 80 GEL par document, mais le prix final dépend de la langue, du volume du texte, des délais et des tarifs pratiqués par l'agence de traduction et le notaire concernés.

Frais d'enregistrement — les frais administratifs liés à l'enregistrement du droit de propriété et à l'obtention de certains documents dans le registre public. Le montant de ces frais dépend du service choisi et de la rapidité avec laquelle celui-ci est fourni. Les tarifs en vigueur sont indiqués ci-dessous (en cas de modification des tarifs, il est recommandé de les vérifier également sur le site officiel du NAPR).

Frais bancaires — Dans le cadre d'un virement international, des frais peuvent être prélevés par la banque émettrice, la banque correspondante et la banque destinataire. Le montant total des frais dépend du mode de virement.

Services d'un mandataire, d'un avocat ou d'une agence — s'ils sont payants. Il vaut mieux convenir des conditions à l'avance.

Coûts supplémentaires — visite vidéo du bien, expertise indépendante, envoi des documents originaux et, le cas échéant, de copies certifiées conformes.

Tableau 5. Frais éventuels liés à une transaction à distance

Les montants exacts pour chaque poste dépendent du pays, du type de bien, de l'urgence et d'un certain nombre d'autres facteurs. Avant de conclure la transaction, il est recommandé d'établir une liste complète des dépenses prévues et de vérifier les tarifs en vigueur.

Les risques liés à l'achat à distance

Un achat à distance n'est pas une version simplifiée d'une transaction classique. Il s'agit de la même transaction, mais avec moins de contrôle et une plus grande dépendance vis-à-vis de tiers. La prise de conscience des risques n'est pas une raison pour renoncer à l'achat, mais un motif pour s'y préparer de manière avisée.

L'une des erreurs les plus courantes commises par un acheteur à distance est de considérer une transaction à distance comme une simple formalité. Dans la pratique, ce n'est pas la distance qui garantit la sécurité de la transaction, mais le contrôle des documents, des fonds et de l'enregistrement.

Tableau 6. Risques et mesures de protection

Souhaitez-vous que nous nous chargions de la vérification préliminaire ? Répondez à trois questions succinctes, et nous sélectionnerons pour vous les biens immobiliers correspondant à votre projet, vérifierons les documents de base les concernant et vous indiquerons les points à prendre en compte dans le cadre de votre projet d'achat : Obtenir une sélection de biens immobiliers

Batoumi, Tbilissi ou Gonio

Pour un acheteur à distance, l'emplacement n'est pas seulement une question de goût. Les différentes villes et quartiers présentent des types de biens différents, une demande différente, des risques différents et des exigences différentes en matière de vérification.

Batumi Les acheteurs étrangers s'y intéressent souvent, surtout si leur projet est lié à la mer, aux loisirs ou à la location. La construction y bat son plein : on y trouve de nombreux appart-hôtels et une infrastructure bien développée pour la location touristique.

Ce qu’il est important de vérifier lors d’un achat à distance à Batoumi : l’emplacement du bien par rapport à la mer et au centre-ville (qui ne correspond pas toujours à la description), la saisonnalité de la demande locative, l’existence d’une société de gestion et ses conditions, le stationnement et les infrastructures de l’immeuble, la vue depuis la fenêtre et le bruit. Pour en savoir plus sur les quartiers de Batoumi et les prix, vous pouvez consulter la présentation des différents quartiers sur le site de l'agence.

Tbilissi Ces logements sont le plus souvent envisagés pour une location à long terme et pour y vivre : la demande y est portée par différents groupes de locataires, notamment des habitants locaux, des étudiants et des étrangers. La saisonnalité y est moins marquée qu’à Batoumi.

Les points importants à vérifier : le quartier (Vake, Saburtalo, Didube, Gldani — des profils de population et des prix différents), l'accessibilité par les transports, la présence du métro ou de minibus, ainsi que la demande en matière de location à long terme précisément dans le quartier choisi. Si l’acheteur envisage de s’installer à Tbilissi, une visite sur place est particulièrement recommandée.

Gonio est considérée comme une destination balnéaire plus paisible, située près de Batoumi, à proximité de la frontière turque. L'atmosphère y est plus calme, la nature plus proche et la densité de construction y est pour l'instant moins élevée. Avant d'acheter, il est important d'évaluer les infrastructures, les perspectives d'un projet spécifique et les liaisons de transport.

Les points importants à vérifier sont les suivants : le stade d'avancement d'un projet spécifique et du quartier, les liaisons de transport, la proximité des commerces et des services de santé, ainsi que les perspectives d'avenir du site. Pour un acheteur à distance intéressé par Gonio, il est particulièrement important de disposer d'une vidéo de présentation actualisée du quartier, et pas seulement du bien immobilier.

Découvrez les projets dans le quartier de Gonio

Nouvelle offre

de $180 000

$929/м²

Near Castle Villas

Batumi, Gonio

à partir de 183m²

2028

Offre du mois

de $202 029

$3 057/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batumi, Gonio

à partir de 66.10m²

2027

de $71 910

$1 700/м²

Olive House Gonio

Batumi, Gonio

à partir de 43m²

2027

prix sur demande

Gonio Yachts & Marina

Batumi, Gonio

à partir de 31,8m²

Il est en cours de construction

de $79 840

$2 822/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

à partir de 28,3m²

2026

Voir tous

Tableau 7. Comment choisir un lieu pour un achat à distance

Que faire après l'achat ?

L'achat n'est pas une fin en soi. Pour ceux qui vivent à l'étranger, c'est le début d'une nouvelle étape : la gestion à distance du bien immobilier.

Réception des documents et des clés. Une fois l'enregistrement effectué, le représentant reçoit un extrait du registre ainsi que les clés du bien immobilier. Il convient de demander les originaux des documents et de les conserver en lieu sûr : le contrat, l'extrait du registre et les justificatifs de paiement.

Réception du chantier. Même si vous ne pouvez pas vous déplacer en personne, organisez la réception par l'intermédiaire d'un représentant : vérification de l'état de l'appartement, de la présence des finitions et des équipements sanitaires annoncés, ainsi que des installations électriques et de l'alimentation en eau. Le tout est consigné dans un rapport photo et vidéo.

Services publics. Après l'achat, il convient de se renseigner sur la procédure à suivre pour le transfert des abonnements aux services publics, des contrats avec les fournisseurs et la société de gestion : la procédure varie en fonction de l'immeuble et des fournisseurs concernés. Une partie de ces démarches peut être effectuée par un mandataire.

Rénovation et aménagement. Si l'appartement nécessite des travaux de rénovation, il convient de déterminer à l'avance qui sera chargé de les organiser, de les superviser et d'en valider la fin. De nombreuses agences proposent un accompagnement tout au long des travaux de rénovation, ce qui est pratique pour les acheteurs qui résident à l'étranger.

Gestion et location. Si vous achetez un appartement dans le but de le louer, vous devez choisir entre deux formules : la location à court terme (Airbnb, Booking) ou la location à long terme. La location à court terme nécessite généralement un représentant local, une société de gestion ou un autre dispositif de gestion opérationnelle, en particulier si le propriétaire ne réside pas en Géorgie. La location à long terme nécessite souvent moins d’intervention opérationnelle, mais repose sur un locataire fiable et un contrat bien rédigé. Questions relatives à la gestion à distance un appartement en Géorgie — C'est un sujet à part entière, qu'il convient d'étudier au préalable.

Impôts. La mise en location d'un logement en Géorgie entraîne des obligations fiscales. L'administration fiscale prévoit un régime préférentiel : un particulier peut être imposé au taux de 5% au lieu de 20% sur les revenus tirés de la location d'un logement destiné à l'habitation (pour plus de détails, consultez le site Service des recettes). Il est recommandé de vérifier les conditions d'application de ce régime et les modalités d'enregistrement auprès d'un fiscaliste ou sur le site de l'administration fiscale avant de livrer le bien.

Assurance. L'assurance peut réduire une partie des risques financiers liés aux dommages matériels, notamment dans le cadre d'une location à court terme. Il convient toutefois de vérifier les conditions de couverture dans la police d'assurance concernée.

Quel est le meilleur moment pour venir en personne ?

L'achat à distance est un mode d'achat bien réel et qui fonctionne. Cependant, dans certaines situations, se rendre sur place permet de réduire considérablement les risques et aide à faire un choix plus éclairé.

Un objet coûteux ou atypique. Plus le prix est élevé, plus une visite sur place se justifie. Pour un appartement, une maison ou un terrain de grande valeur, il est préférable de voir le bien de vos propres yeux.

Une maison ou un terrain. Il est nettement plus difficile d'évaluer un terrain, ses limites réelles, son relief, son environnement et son accès à distance que dans le cas d'un appartement situé dans un immeuble.

Vous avez l'intention de vivre dans cet appartement. Si vous achetez un appartement non pas pour le louer, mais pour y vivre vous-même, une visite sur place vous permettra de déterminer si le quartier vous convient, si l'immeuble est agréable et si la vue et les environs vous plaisent. Il est impossible d'en avoir une idée précise à partir d'une vidéo.

Doutes concernant les documents ou l'histoire du site. Si, lors de la vérification, des questions se posent et qu'il n'est pas possible d'y répondre à distance, il vaut mieux se déplacer pour y voir plus clair sur place.

Ouverture d'un compte bancaire. Si un compte bancaire géorgien est nécessaire pour une transaction ou la gestion d'un bien immobilier, son ouverture peut nécessiter une identification en personne ou une vérification supplémentaire du client — les conditions varient selon la banque concernée. Vous pouvez en profiter pour visiter des biens et faire connaissance avec l'agent immobilier.

Comparaison des quartiers. Les cartes et les vidéos donnent une idée, mais pas une vision complète. Se promener dans les rues de Vake et de Saburtalo, découvrir les quais de Batoumi à différents moments de la journée, évaluer les infrastructures de Gonio : c'est une expérience différente qui influence votre choix.

Important : La visite sur place et l'achat à distance ne s'excluent pas mutuellement. Certains acheteurs optent pour un scénario combiné : ils concluent la transaction à distance, puis se rendent sur place ultérieurement pour la réception du bien ou la prise de possession du logement loué. Il s’agit là également d’une stratégie efficace.

En quoi The Residence vous aide-t-elle ?

The Residence est une agence immobilière présente à Batoumi, Tbilissi, Gonio et dans d'autres villes de Géorgie. L'équipe travaille régulièrement avec des clients à distance, et le processus est adapté à cette situation.

Sélection des biens immobiliers. En fonction de l'objectif, du budget et des préférences, l'équipe établit une sélection de biens adaptés aux besoins de l'acheteur, comprenant des offres provenant de promoteurs, de propriétaires et de partenaires de l'agence. Cela permet d'affiner la sélection et de ne pas perdre de temps avec des options inadaptées.

Projections à distance. Pour les biens sélectionnés, nous organisons une visite vidéo ou une présentation en ligne, si le vendeur, le promoteur immobilier et l’accès au bien le permettent. Au cours de l’appel, nous vous faisons visiter l’appartement, vous montrons l’immeuble, la cour, le parking, la vue depuis la fenêtre et les infrastructures à proximité. Si cela s’avère pertinent compte tenu de l’emplacement et du bien, nous pouvons également réaliser une vidéo de vue d’ensemble à l’aide d’un drone, afin que vous puissiez découvrir les environs, la distance par rapport à la mer, les constructions voisines et le contexte réel du quartier, et pas seulement l’appartement lui-même.

Contrôle des installations. Ce service vous aide à demander un extrait du registre, à vérifier le code cadastral, à repérer les détails importants dans les documents et à clarifier les questions relatives aux charges et aux dettes. Il ne s'agit pas d'une expertise juridique, mais d'une aide pratique pour comprendre la situation.

Suivi de la transaction. L'agence vous aide à prendre contact avec le vendeur ou le promoteur immobilier, coordonne la préparation du contrat, vous apporte son aide pour la procuration — elle vous expliquera ce qu'il faut y mentionner et vous indiquera comment la rédiger. Elle vous accompagne également tout au long de la procédure d'enregistrement.

Après l'achat. The Residence vous aide à prendre possession du bien, à organiser les travaux de rénovation et l'ameublement, à trouver une société de gestion immobilière et à mettre le bien en location. Pour ceux qui restent à l'étranger, cela leur permet de ne pas laisser leur bien sans surveillance.

En collaborant avec nous, vous ne recevez pas simplement une liste de biens immobiliers, mais une sélection élaborée en fonction de vos objectifs. Nous prenons en compte votre budget, le type d'achat, le rendement souhaité, les délais, l'emplacement privilégié et l'usage que vous comptez faire du bien immobilier — que ce soit pour y vivre, pour les loisirs ou à des fins d'investissement.

Pour chaque bien immobilier correspondant à vos critères, nous pouvons établir un modèle financier indicatif : prix d'achat, frais d'ameublement et de gestion, fourchette de loyers possible, saisonnalité, périodes d'inoccupation potentielles et rentabilité attendue après déduction des charges de base. Cela permet de comparer plusieurs options non seulement en termes de prix, mais aussi en fonction de leur potentiel d'investissement.

Avant de vous proposer un bien, nous procédons à une vérification de base : nous examinons les documents, analysons le profil du vendeur ou du promoteur immobilier, vérifions la cohérence globale de la transaction et identifions les risques éventuels avant même d'entamer les démarches administratives.

Souhaitez-vous recevoir une sélection de biens répondant à vos critères ? Répondez simplement à quelques questions dans notre questionnaire : nous vous proposerons des offres personnalisées et vous aiderons à choisir un bien immobilier qui corresponde véritablement à vos objectifs. Obtenir une sélection de biens immobiliers

Conclusion : une transaction à distance fonctionne si elle est bien organisée

Il est tout à fait possible d'acheter un bien immobilier en Géorgie à distance. Dans la pratique, des acheteurs de différents pays réalisent ce type de transactions par l'intermédiaire de mandataires, et certaines agences et certains promoteurs immobiliers travaillent à distance. Ce n’est pas une pratique inhabituelle sur ce marché, mais ce n’est pas non plus une simple formalité : une transaction à distance nécessite une procuration en bonne et due forme, une vérification du bien, un schéma de paiement clair et un suivi de l’enregistrement.

Mais « possible » ne signifie pas « simple ». Une transaction à distance nécessite trois éléments : une procuration dûment établie, une inspection approfondie du site и un système de paiement et d'inscription clair. Si l'un de ces éléments n'est pas suffisamment pris en compte, les risques augmentent — non pas parce que la Géorgie est un marché peu fiable, mais parce que la distance réduit la capacité de contrôle.

Choisissez un lieu en fonction d'un objectif précis. Vérifiez le bien avant d’effectuer le virement. Précisez clairement les pouvoirs du mandataire. Contrôlez l’enregistrement et vérifiez les informations figurant sur le relevé. Il ne s’agit pas de bureaucratie pour la bureaucratie, mais bien du fondement de toute transaction sécurisée, qu’elle soit à distance ou non.

Si vous envisagez d'acheter propriété à Batumi, à Tbilissi, à Gonio ou dans une autre ville de Géorgie, et que vous ne savez pas par où commencer, l'équipe de The Residence vous aide à faire le tri parmi les différentes options, à organiser une visite, à accompagner la transaction et à régler les questions de gestion après l'achat. Sans promesses en l'air, mais forte d'une expérience concrète dans l'accompagnement d'acheteurs à distance.