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Aggiornamento delle informazioni: ottobre 2026. Le tariffe NAPR, le norme relative alla proprietà dei terreni agricoli e i requisiti relativi al meccanismo di investimento sono soggetti a modifiche. Prima di concludere una transazione, è necessario verificare la versione aggiornata della normativa e i documenti relativi al lotto specifico.
«Costituite una società a responsabilità limitata georgiana e intestate il terreno a nome della società»: questo è il consiglio che gli acquirenti stranieri sentono ripetere dai venditori, dagli intermediari e nelle chat degli investitori. Sembra convincente e viene quasi sempre presentato come una soluzione universale. Ma semplifica eccessivamente la situazione: L'acquisto di terreni in Georgia tramite una società non esenta dal rispetto delle restrizioni previste dalla legge, ma si limita a modificare le domande da verificare.
La risposta breve è la seguente. Per i terreni non agricoli, uno straniero può in linea di massima acquistare senza ricorrere a una società, mentre la società è necessaria solo per specifici obiettivi commerciali. Per i terreni agricoli vigono norme specifiche, e la registrazione di una società a responsabilità limitata non le esclude. Se il socio di controllo di una società georgiana è uno straniero o una persona giuridica straniera, oppure se non è possibile individuare il socio di controllo in base ai criteri previsti dalla legge, i terreni agricoli sono accessibili solo attraverso un meccanismo speciale legato a un piano di investimento e a una delibera del Governo georgiano. E anche quando è possibile possedere un appezzamento, ciò non significa che su di esso sia consentito costruire esattamente ciò che avete in mente.
Di seguito viene spiegato come funziona l'acquisto di terreni da parte di uno straniero in Georgia tramite una società a responsabilità limitata georgiana, indicando in quali casi la società è davvero utile e in quali invece comporta solo costi e rischi aggiuntivi.
L'acquisto di un terreno tramite una società: l'essenziale in 30 secondi
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Uno straniero può acquistare un terreno non agricolo? | In linea di massima sì, non è necessario ricorrere a un’azienda per questo |
| È possibile acquistare un terreno agricolo a nome di uno straniero con le normali procedure? | No; la legge prevede alcune eccezioni |
| La registrazione di una società a responsabilità limitata georgiana risolve il problema? | No, nel caso dei terreni agricoli viene verificato il partner dominante |
| Società a responsabilità limitata con un socio di controllo straniero | Per i terreni agricoli si applica un meccanismo speciale che prevede un piano di investimenti e una delibera del Governo |
| Registrazione di una società a responsabilità limitata | 200 GEL per ogni giorno lavorativo o 400 GEL al momento della richiesta |
| Registrazione del diritto di proprietà fondiaria | 150 GEL in 4 giorni lavorativi, 270 GEL in 1 giorno lavorativo, 350 GEL il giorno della richiesta |
| Estratto conto elettronico NAPR | 13 GEL in 1 giorno lavorativo o 52 GEL al momento della richiesta |
| Mappa catastale | 7 GEL in 1 giorno lavorativo o 26 GEL il giorno della richiesta |
| Tassa per l'esame del piano di investimento | 1% di investimento, con un minimo di 1.000 e un massimo di 30.000 GEL |
| Garanzia dopo l'approvazione del piano di investimento | 2% dell'obbligazione di investimento |
Le tariffe NAPR sono tasse statali. La verifica legale, la traduzione, i servizi di geodesia, i servizi bancari, la contabilità e i servizi di progettazione vengono pagati separatamente. Per una specifica transazione è necessario verificare le tariffe in vigore e il regime giuridico applicabile.
I dati della società a responsabilità limitata confermano NAPR: 200/400 GEL. Registrazione di un immobile — 150/270/350 GEL, estratto elettronico — 13/52 GEL, planimetria catastale — 7/26 GEL.
È possibile acquistare un terreno tramite una società?
In questo caso non esiste un “sì” o un “no” definitivo. La risposta dipende da due fattori: Qual è la destinazione d'uso ufficiale del lotto? и chi è il socio di controllo della società acquirente. È quindi utile distinguere tre scenari.
Il primo è una persona fisica straniera. In linea di massima, questa può acquistare terreni non agricoli. Una persona fisica straniera non può acquistare terreni agricoli tramite una normale transazione di compravendita; la legge prevede alcune eccezioni, in particolare per i terreni ricevuti in eredità da uno straniero.
Il secondo è una persona giuridica georgiana il cui socio di controllo rientra nelle categorie consentite dalla legge. Se il socio è un’altra persona giuridica, occorre verificare la struttura della partecipazione di controllo risalendo lungo la catena.
Il terzo è una società georgiana il cui socio di controllo è uno straniero o una persona giuridica straniera, oppure non è possibile stabilirlo in base ai criteri previsti dalla legge. È proprio questo lo scenario a cui ci si riferisce più spesso quando si parla di «S.r.l. per stranieri». Per i terreni non agricoli, di solito non pone particolari ostacoli. Per quelli agricoli è necessario un meccanismo giuridico specifico, di cui si parlerà in dettaglio in una sezione a parte.
Tabella 1. Chi può acquistare quali terreni
| Acquirente | Terreni non agricoli | Terreno agricolo | Cosa è importante controllare |
|---|---|---|---|
| Persona fisica straniera | In generale, è possibile | In una transazione ordinaria non è possibile; esistono delle eccezioni, ad esempio l'eredità | Designazione in base al registro, regimi speciali e restrizioni relative a un determinato territorio |
| Una società a responsabilità limitata georgiana il cui socio di controllo rientra nelle categorie previste dalla legge | Forse | Forse secondo le modalità generali | Chi è il partner dominante, anche nella catena delle persone giuridiche |
| Società a responsabilità limitata georgiana con un socio di controllo straniero o con un socio che non è possibile identificare ai sensi di legge | Forse | Solo tramite un meccanismo specifico: il piano di investimento e la decisione del Governo | Identificazione del partner dominante, progetto, impegni |
Dalla tabella si ricava una conclusione pratica: La domanda «è possibile farlo tramite una società?» si suddivide sempre in due domande più precise: «di che tipo di terreno si tratta?» e «chi è il socio di controllo della società ai sensi di legge?». Finché non ci sarà una risposta confermata su entrambi i punti, è troppo presto per discutere del prezzo e della caparra. Le regole generali per gli acquirenti stranieri sono illustrate nell'articolo «Uno straniero può acquistare un terreno in Georgia?«, mentre qui si esamina proprio il modello aziendale.
Non sapete se un determinato lotto sia adatto a un acquirente straniero?
Inviateci il codice catastale o descriveteci la vostra esigenza: vi aiuteremo a individuare quali lotti vale la pena prendere in considerazione e quale struttura di acquisto sia più adatta alla vostra situazione.
[Trovare un terreno in Georgia]
Settore agricolo e non agricolo: qual è la differenza?
La destinazione d'uso ufficiale del lotto determina chi può possederlo e a quali condizioni. In Georgia, tale destinazione d’uso è registrata nei dati del Public Registry (Agenzia nazionale del registro pubblico, NAPR) insieme al codice catastale. Né gli annunci, né le dichiarazioni verbali del venditore, né tantomeno l’aspetto esteriore del terreno possono sostituirla.
Da ciò deriva una conseguenza pratica: espressioni come «terreno per una villa», «lotto per un hotel» o «tutto intorno è già edificato» non garantiscono di per sé nulla. Il venditore può sinceramente ritenere che il terreno sia «quasi urbano», mentre nel catasto risulta ancora classificato come agricolo. È possibile anche la situazione opposta: il terreno sembra un orto o un campo, ma ha una destinazione d’uso non agricola.
È necessario verificare il catasto anche quando sul terreno sorge un'abitazione. A Gonio, Kvariati e in altri centri abitati, la presenza di un'abitazione registrata non basta di per sé a determinare la destinazione d'uso del terreno: occorre confermarla separatamente con i dati del catasto.
È meglio tenere bene a mente il principio fondamentale di questa sezione fin dall'inizio:
il diritto di possedere un appezzamento ≠ la destinazione d'uso del terreno ≠ il diritto di realizzare una specifica opera edilizia.
Si tratta di tre domande diverse con tre fonti di risposta diverse.
La prima domanda è: questo acquirente in particolare può diventare proprietario? La risposta dipende dalla destinazione d'uso del terreno, dallo status dell'acquirente e dalla struttura societaria.
Il secondo è: a cosa serve il lotto? La risposta si trova nel registro.
Il terzo punto è: è possibile realizzare ciò che avete in mente? La risposta la fornisce la documentazione urbanistica: zona funzionale, parametri di edificabilità, aree protette, accesso, reti di servizio e, infine, la licenza edilizia. La procedura viene analizzata in dettaglio nell’articolo su «Permesso di costruzione in Georgia«.
| Domanda | Dove cercare la risposta |
|---|---|
| Chi è il proprietario del terreno? | Registro pubblico / NAPR |
| Qual è la destinazione d'uso del terreno? | Registro pubblico |
| Ci sono ipoteche o vincoli? | Dati di registrazione aggiornati |
| Dove si trovano i confini? | Dati catastali +, se necessario, rilievi topografici |
| Di che tipo di zona funzionale si tratta? | Documentazione urbanistica |
| Quanto si può costruire? | Parametri urbanistici applicabili |
| Esiste un accesso legale? | Registro + documenti relativi all'accesso/servitù |
| Ci sono acqua, elettricità e fognature? | Verifica delle reti e delle condizioni di connessione |
| È possibile realizzare un progetto specifico? | Verifica integrata in ambito giuridico, urbanistico e tecnico |
Ecco alcuni esempi che illustrano come funziona. È possibile acquistare e regolarizzare un terreno a destinazione non agricola nella zona di Gonio, ma se si trova in un'area in cui l'altezza massima consentita o la densità edilizia non consentono di realizzare il mini-hotel previsto, dal punto di vista progettuale si tratta di un acquisto poco vantaggioso. A Kvariati un terreno può avere una destinazione d’uso adeguata, ma non disporre di un accesso stradale legalmente registrato, e in tal caso la progettazione e l’allacciamento alle reti di servizio possono complicarsi notevolmente. A Tbilisi un terreno può essere legalmente in regola e accessibile a uno straniero, ma trovarsi in una zona con limitazioni di altezza o nella zona di tutela di un monumento storico. In tutti e tre i casi la proprietà è garantita, ma la realizzazione del progetto rimane difficile da portare a termine.
A volte l’acquirente conta su un cambio di destinazione d’uso: acquistare a un prezzo inferiore come terreno agricolo, per poi convertirlo in un’altra categoria. Ma c’è un altro aspetto importante: il cambio di destinazione d’uso non è sempre possibile, non è garantito in anticipo e di per sé non risolve le questioni relative allo status di straniero dell’acquirente o ai parametri edilizi. Acquistare un terreno con l’idea di «cambiarlo in seguito» è una strategia finanziariamente rischiosa.
Terreni che si potrebbero prendere in considerazione per l'acquisto
Вторичная недвижимость
52552м²
Georgia, Akhalsopeli
Georgia, Kvariati-Sarpi
Georgia, Kvariati 
Georgia, SarpiÈ necessaria un'azienda? Uno schema semplice
Fase 1. Si tratta di terreno non agricolo?
→ Sì → una persona fisica straniera può, in linea di massima, acquistarla direttamente.
→ No, agricola → passare alla verifica della modalità speciale.
Fase 2. L'acquisto è legato a un'attività commerciale, a un progetto di sviluppo o a più investitori?
→ No → La forma giuridica di società a responsabilità limitata spesso non offre alcun vantaggio pratico.
→ Sì → Confronta l'acquisto effettuato come persona fisica e quello effettuato tramite società, tenendo conto delle imposte, della contabilità e dell'uscita dal progetto.
Fase 3. L'acquirente è una società a responsabilità limitata e si tratta di terreno agricolo?
→ Identificate il partner dominante ai sensi della Legge organica.
→ Se è straniero o non può essere determinato → viene esaminato un meccanismo speciale che prevede un piano di investimento e una delibera del Governo.
Come funziona l'acquisto tramite una società a responsabilità limitata
La registrazione di una società a responsabilità limitata (SRL) e il diritto della società di acquistare un determinato appezzamento di terreno sono questioni giuridiche distinte. Il tipo di terreno che una società ha il diritto di acquistare è determinato dalla legge e non dal semplice fatto della sua registrazione. In base alle tariffe vigenti del NAPR, la registrazione di una persona giuridica imprenditoriale richiede 1 giorno lavorativo al costo di 200 GEL oppure viene effettuata il giorno stesso della presentazione della domanda al costo di 400 GEL.
A uno straniero è consentito detenere una quota in una società georgiana. Di per sé, ciò non solleva alcuna questione: la presenza di soci stranieri nelle società a responsabilità limitata georgiane è una pratica comune. I dubbi sorgono nel momento in cui la società acquista terreni agricoli, e in quel caso entra in gioco il concetto di socio dominante.
Chi è il partner dominante
Ai fini della legge sui terreni agricoli, il socio di controllo non viene determinato esclusivamente in base all’influenza effettiva. La legge tiene conto del criterio stabilito relativo alla partecipazione al capitale (in particolare, il superamento della quota del 50%) o alla maggioranza dei soci nei casi previsti, e allo stesso tempo la possibilità concreta di esercitare un’influenza determinante sulle decisioni dell’azienda in materia di terreni agricoli. Non si tratta di una semplice alternativa tra «quota o controllo effettivo», bensì di un insieme di elementi determinanti.
Da ciò derivano alcune conseguenze pratiche.
La struttura va verificata sulla base del testo esatto della definizione, e non in base a un'idea generica di «chi comanda» nell’azienda. In presenza di più soggetti, è importante chiarire chi, precisamente, soddisfi tutti gli elementi della definizione. Se non è possibile individuare un socio dominante in base ai criteri di legge, anche l’azienda rientra nel meccanismo speciale del piano di investimento.
Se un socio di una società georgiana è un’altra persona giuridica, il semplice fatto che questa sia registrata in Georgia non conclude la verifica. La legge richiede di individuare il socio di controllo di tale persona giuridica e, se necessario, di proseguire l’analisi per ogni livello successivo della struttura proprietaria.
Un socio georgiano nominale, che «si limita a detenere una quota», non deve essere presentato come una soluzione sicura e universale. Oltre all’incertezza giuridica, tale struttura comporta rischi specifici: controversie relative alla quota, rifiuto di firmare le delibere, decesso o fallimento del socio nominale.
Le formulazioni esatte sono riportate nel testo Legge organica della Georgia sulla proprietà dei terreni agricoli sul portale Legislative Herald of Georgia. È opportuno confrontarle con la versione aggiornata relativa alla specifica società.
Tabella 2. Impatto della struttura degli acquisti
| Struttura dell'acquisto | La questione giuridica principale | Conclusione pratica |
|---|---|---|
| Persona fisica straniera | È possibile possedere un terreno destinato a tale uso? | Adatto a un terreno non agricolo; i terreni agricoli non sono disponibili tramite una normale transazione |
| Società a responsabilità limitata con un socio di controllo straniero o con un socio che non è possibile identificare ai sensi di legge | È applicabile un meccanismo speciale per i terreni agricoli? | È necessario un piano di investimento e una decisione del Governo; l'approvazione non è garantita |
| S.r.l. il cui socio di controllo rientra nelle categorie previste dalla legge | Chi è il partner dominante ai sensi di legge, anche nella catena delle persone giuridiche | È necessaria un'analisi della struttura della partecipazione lungo l'intera filiera |
| Terreni non agricoli | Designazione in base al registro, regimi territoriali speciali | La società non è obbligatoria; la sua ragion d’essere è un obiettivo aziendale, non un’esigenza giuridica |
Da questa tabella emerge il punto fondamentale: La composizione degli acquirenti viene determinata dopo la verifica del terreno, e non prima. Se si crea prima la società e poi si cerca un terreno adatto, si rischia di ottenere una struttura societaria non adeguata all’operazione scelta. Non è possibile fornire alcuna garanzia in merito: ogni struttura viene verificata in base al terreno specifico e ai soggetti coinvolti.
Terreni agricoli e piano di investimento
Si tratta della questione giuridica centrale dell’intero argomento. I terreni agricoli in Georgia sono disciplinati da una legge organica specifica, in cui il regime applicabile al capitale straniero è strutturato in modo particolare. Se il socio di controllo di una persona giuridica di diritto privato registrata in Georgia è uno straniero o una persona giuridica registrata all’estero, oppure non è possibile individuare il socio di controllo in base ai criteri previsti dalla legge, l’acquisto di terreni agricoli è possibile solo attraverso uno speciale meccanismo previsto dalla legge. Tale meccanismo è legato a un piano di investimento e a una delibera del Governo georgiano. Il testo originale della legge è disponibile sul sito web Matsne, e prima di qualsiasi transazione è necessario leggerne integralmente la versione aggiornata, anziché basarsi su resoconti di seconda mano.
La registrazione di una società a responsabilità limitata non trasforma di per sé il terreno agricolo in un bene liberamente accessibile a un investitore straniero. Occorre innanzitutto verificare la destinazione d’uso del terreno, la struttura della società e il quadro giuridico applicabile.
Che cos'è un piano di investimento
Un piano di investimento non è un semplice documento formale da archiviare, bensì un documento in cui l'azienda descrive il progetto concreto. La procedura per la sua valutazione è stabilita da decreto del Governo della Georgia, e la decisione spetta al Governo. Il meccanismo presenta alcune caratteristiche importanti.
È finalizzato a un progetto di investimento concreto, non all’acquisto formale di un terreno. Le norme richiedono di rendere noti l’importo e la provenienza degli investimenti, le tempistiche, l’occupazione, le infrastrutture e altri parametri del progetto. Essi stabiliscono inoltre il criterio di un aumento significativo delle potenzialità, della capacità e/o del valore di un bene esistente: tale aumento è considerato significativo se le spese relative al piano di investimento ammontano ad almeno quattro volte il valore del terreno oggetto di acquisto. Pertanto, l’acquisto di un piccolo appezzamento privato «per uso personale» non costituisce di per sé un progetto di investimento, e non vale la pena tentare di presentarlo come tale.
Il meccanismo prevede anche alcuni requisiti finanziari specifici. Per l’esame del piano viene applicata una commissione di servizio pari a 1% dell’importo dichiarato dell’investimento, con un minimo di 1.000 e un massimo di 30.000 GEL. Dopo l’approvazione, è necessario presentare una garanzia incondizionata e irrevocabile pari al 2% dell’impegno di investimento; tale garanzia deve essere rilasciata da un istituto bancario o da una compagnia assicurativa autorizzata in Georgia. Tali spese devono essere prese in considerazione prima di scegliere la struttura dell’operazione, e tutte le cifre devono essere verificate con la versione vigente del decreto prima della presentazione della domanda.
L'approvazione non è garantita né può essere promessa: il Governo ha il diritto sia di approvare il piano sia di respingerlo. Qualsiasi intermediario che affermi che «il Governo lo approverà sicuramente» o non comprende la procedura, oppure la comprende ma tace.
Gli obblighi previsti dal piano devono essere effettivamente adempiuti. Il mancato adempimento può comportare una sanzione, la concessione di una proroga per l’adempimento, il versamento dell’importo della garanzia al bilancio dello Stato e, in caso di mancato adempimento accertato, la registrazione dell’obbligo di alienazione dei terreni agricoli. Pertanto, il piano deve essere redatto in modo tale da poter essere effettivamente attuato, e non solo per apparire ben strutturato al momento della presentazione.
Elaborare un piano basandosi su un acconto già versato è rischioso, perché vi ritroverete in una posizione di dipendenza dal venditore. Per un investitore straniero che desideri operare proprio nel settore agricolo, una strada esiste, ma è sostanzialmente diversa dal consueto acquisto del tipo «arrivi e concludi l’affare»: si tratta di concordare il progetto con lo Stato, dove il terreno rappresenta solo una parte della questione.
Avete trovato un terreno agricolo e non sapete se la soluzione tramite una società fa al caso vostro?
Non versate l’acconto basandovi esclusivamente sulla promessa del venditore secondo cui «faremo il trasferimento tramite una società a responsabilità limitata». È necessario innanzitutto verificare la destinazione d’uso del terreno, la struttura della società e l’applicabilità del meccanismo speciale.
[Verifica la procedura di acquisto]
Quando un'azienda è davvero necessaria
Non è necessario presentare la società a responsabilità limitata come un elemento obbligatorio di qualsiasi acquisto di terreni in Georgia. La costituzione di una società è giustificata quando è motivata da un reale obiettivo economico e non dal desiderio di “andare sul sicuro”.
Di solito ha senso creare una società quando:
- l'acquisto è legato a un'attività commerciale concreta: il terreno farà parte dell'attività operativa;
- si prevede la realizzazione di un hotel, una pensione o un altro progetto turistico;
- si tratta di un progetto immobiliare in cui il terreno è destinato alla costruzione e alla vendita di immobili;
- alcuni investitori desiderano possedere l'asset in comune e sono necessarie quote trasparenti;
- è necessario separare le attività dall'attività operativa;
- il progetto dovrà coinvolgere un ulteriore investitore;
- si prevede la successiva vendita delle quote anziché del terreno stesso; se la società possiede terreni agricoli, è necessario verificare separatamente, alla luce della Legge Organica, eventuali modifiche alla composizione dei soci e al socio di controllo;
- Il progetto comporterà un flusso significativo di spese e ricavi, che è più conveniente gestire nell'ambito di una persona giuridica.
Spesso non è necessario costituire una società se uno straniero acquista un normale appezzamento di terreno non agricolo per costruirvi una casa privata, se non vi è alcuna attività operativa né se ne prevede l’avvio, oppure se l’unico scopo della società a responsabilità limitata è quello di aggirare le restrizioni. In quest’ultimo caso, la società non risolve il problema, ma lo trasferisce a livello di struttura societaria, dove le questioni non fanno che moltiplicarsi.
Tabella 3. Persona fisica o società
| Criterio | Acquisto a nome di una persona fisica | Acquisto tramite società |
|---|---|---|
| Semplicità | In poche parole: meno partecipanti e meno documenti | Più complicato: sono necessari la registrazione, lo statuto e gli organi di gestione |
| Amministrazione | Minimo | Aspetti ricorrenti: rendicontazione, decisioni dei partecipanti, rappresentanza |
| Contabilità | Non è necessaria una contabilità separata | La contabilità è obbligatoria; tale funzione viene svolta internamente oppure affidata a un professionista esterno |
| Utilizzo in ambito aziendale | Limitato | Adatto alle attività operative |
| Investitori congiunti | Proprietà frazionata, meno flessibile | Quote societarie: è più semplice inserire e rimuovere i soci |
| Vendita | Si vende un terreno | È possibile vendere un terreno o quote societarie; nel caso di una società proprietaria di terreni agricoli, il cambio dei soci richiede una verifica specifica |
| Terreni agricoli | Non disponibile per le transazioni standard | Solo in base a un meccanismo speciale nel caso di un partner dominante straniero o non identificato |
| Spese fisse | Minimi | Regolari: contabilità, banca, assistenza |
La conclusione che si può trarre dalla tabella è la seguente: l’azienda ha successo laddove c’è un’attività commerciale, più soggetti coinvolti o uno scenario di vendita di quote, mentre fallisce laddove il compito è semplice. Per una casa privata situata su un terreno non agricolo, la forma giuridica della SARL comporta più obblighi che vantaggi. Non si può affermare che una società sia sempre più vantaggiosa rispetto a una persona fisica: dipende dal progetto, dal profilo fiscale e dai piani di uscita.
Quali documenti saranno necessari
La documentazione necessaria dipende dalla struttura dell'operazione, ma per un acquisto tramite una società a responsabilità limitata georgiana è solitamente necessario preparare i documenti suddivisi in quattro categorie:
| Da chi | Cosa occorre verificare o preparare |
|---|---|
| Società acquirente | estratto aggiornato del registro delle imprese, statuto/atti costitutivi, delega del direttore o di altro firmatario |
| Partecipanti stranieri | documenti che consentano di identificare i soci; per i soci stranieri di tipo societario, documenti relativi alla struttura proprietaria |
| Venditore | un documento di identità o documenti societari, nonché la prova dei poteri del rappresentante, qualora agisca un rappresentante |
| Lotto | estratto aggiornato del Public Registry, codice catastale e planimetria, informazioni sulla destinazione d'uso, sui diritti registrati e sulle restrizioni |
| In qualità di rappresentante | la procura e, se redatta al di fuori della Georgia, la verifica dei requisiti relativi alla sua legalizzazione/apostille e alla traduzione |
| Per la modalità speciale relativa ai terreni agricoli | documenti relativi alla struttura proprietaria e al piano di investimento, secondo la procedura applicabile |
Non bisogna raccogliere i documenti seguendo un elenco generico trovato su Internet e pagare subito il venditore. Innanzitutto occorre individuare il lotto specifico e la struttura dell'acquirente, dopodiché si prepara il fascicolo dei documenti necessario per quella transazione.
Come si svolge l'acquisto
Una verifica di base del terreno — proprietario, catasto, gravami e parametri urbanistici — è necessaria indipendentemente dalla struttura dell’acquisto. Tuttavia, la procedura legale di acquisto varia. Ad esempio, per una società georgiana con un socio di controllo straniero che acquista un terreno agricolo, si applica un meccanismo specifico di piano di investimento con le proprie fasi. Di seguito è riportato l’algoritmo generale; al punto 6 può presentarsi una diramazione.
- Stabilire lo scopo dell'acquisto. Casa privata, villa in affitto, hotel, progetto immobiliare, investimento a lungo termine: da questo dipende tutto il resto.
- Ottenere il codice catastale. Si tratta dell'identificativo del lotto nel Registro pubblico, in base al quale vengono richieste tutte le informazioni.
- Stabilire la destinazione d'uso del terreno. Se si tratta di un terreno agricolo o meno, e quale categoria specifica è indicata nel registro.
- Verificare chi è il proprietario. Il venditore coincide con il proprietario registrato? Ha il diritto di disporre del terreno?
- Verificare le restrizioni e gli oneri. Ipoteca, sequestro, divieto di alienazione, diritti di terzi.
- Definire la struttura e la procedura adeguate per l'acquirente. Persona fisica, società, società con socio straniero — a seconda della destinazione d’uso del terreno e degli obiettivi; nel caso di terreni agricoli con socio straniero o con socio dominante non identificato, occorre allegare un piano di investimento.
- Verificare i parametri relativi a un’eventuale costruzione. Destinazione d'uso, altezza massima consentita e densità edilizia, accesso, servizi.
- Approvare il contratto. Condizioni di pagamento, responsabilità delle parti, garanzie del venditore, modalità di consegna.
- Eseguire il calcolo. Concordare la modalità di pagamento prevista dal contratto e documentare il pagamento. Il bonifico bancario è comodo in quanto riporta l'importo, il mittente, il destinatario e la causale del pagamento.
- Registrare il trasferimento di proprietà. La legge richiede non solo un contratto scritto, ma anche la registrazione del diritto dell’acquirente nel registro. Il NAPR prevede diverse scadenze per la registrazione della nascita del diritto sulla proprietà immobiliare: 4 giorni lavorativi — 150 GEL, 1 giorno lavorativo — 270 GEL, il giorno stesso della presentazione della domanda — 350 GEL. Una volta completata la registrazione, è necessario ottenere un estratto aggiornato e verificare che l’acquirente sia indicato come proprietario registrato.
Come capire che quella fase è stata superata
| Palcoscenico | Cosa deve avere l'acquirente |
|---|---|
| Ispezione del sito | codice catastale ed estratto aggiornato |
| Verifica della destinazione | destinazione agricola/non agricola confermata |
| Verifica del diritto | sono stati individuati il proprietario e i suoi poteri |
| Due diligence | sono chiari i concetti di mutuo ipotecario, pignoramenti, restrizioni e diritti di terzi |
| Controllo delle frontiere | I confini catastali e quelli effettivi sono stati messi a confronto |
| Controllo dei lavori di costruzione | sono chiari l'area, i parametri di costruzione e le restrizioni |
| Scelta della struttura | Decisione: persona fisica o società a responsabilità limitata |
| Contratto | Sono stati concordati il prezzo, le modalità di pagamento, le responsabilità e le condizioni di rimborso |
| Pagamento | sono stati conservati i documenti che attestano il calcolo |
| Registrazione | È stato ricevuto un nuovo estratto del Registro Pubblico in cui l'acquirente figura come proprietario |
È opportuno sottolineare in particolare che: Il contratto di compravendita e la registrazione del diritto di proprietà non sono la stessa cosa. Il contratto firmato non vi rende ancora proprietari agli occhi del registro.
7 segnali di allarme già nella fase di scelta del sito
Non procedete con il pagamento dell'acconto finché non avrete ricevuto una spiegazione, se:
- il venditore non fornisce il codice catastale;
- la destinazione d'uso dell'area viene indicata esclusivamente con la dicitura «destinata all'edilizia»;
- promettono di «trasferire la destinazione d'uso da agricola a non agricola dopo l'acquisto»;
- l'accesso attraversa un terreno di proprietà altrui, ma non viene indicata alcuna servitù;
- la superficie in loco differisce notevolmente da quella catastale;
- promettono un numero specifico di piani senza documenti urbanistici;
- A uno straniero viene proposto di «aprir semplicemente una società a responsabilità limitata» o di nominare un socio prestanome locale senza alcuna analisi giuridica scritta.
Cosa verificare prima di ricevere un anticipo
In pratica, il venditore o l’intermediario può proporre di versare un acconto prima ancora che sia stata completata la verifica completa del terreno. Per l’acquirente ciò comporta un rischio maggiore: il denaro è vincolato, la posizione negoziale è più debole e la verifica potrebbe far emergere eventuali problemi. Pertanto, è preferibile definire le condizioni di restituzione dell’acconto e i risultati della due diligence prima di effettuare il pagamento.
Cosa controllare nell'estratto del Registro Pubblico
Non basta ricevere l'estratto conto: occorre verificare cosa vi sia indicato esattamente.
Prima di versare la caparra, confrontate almeno:
- codice catastale;
- del proprietario registrato;
- superficie del lotto;
- destinazione d'uso del terreno;
- diritti e limitazioni registrati;
- ipoteca e altri oneri;
- dati relativi alle restrizioni sulla disposizione del lotto.
Successivamente, è necessario confrontare i dati catastali con l'effettivo appezzamento. L'estratto conferma i dati registrati, ma di per sé non fornisce risposte in merito al terreno, all'effettivo accesso, alla capacità delle reti di servizio o alla convenienza economica della costruzione.
L'estratto conto elettronico NAPR costa attualmente 13 GEL se richiesto entro la giornata lavorativa o 52 GEL il giorno stesso della richiesta.
La logica di base della verifica immobiliare è descritta nell'articolo «Come verificare un immobile in Georgia prima dell'acquisto«Per i terreni, l'elenco è più ampio, poiché alle questioni giuridiche si aggiungono quelle urbanistiche e ingegneristiche.
Tabella 4. Lista di controllo per la verifica del terreno
| Blocco | Cosa controllare | Perché è importante |
|---|---|---|
| Diritto | Proprietario, codice catastale, superficie | Il contratto viene stipulato da chi ha il diritto di disporre |
| Confini | Confini effettivi e registrati | Confrontate i confini registrati con quelli effettivi e verificate eventuali sovrapposizioni con i terreni confinanti. In caso di dubbi, prima dell’acquisto richiedete una verifica topografica: la superficie indicata nell’annuncio o i confini visibili della recinzione non sostituiscono i dati catastali. |
| Scopo | Destinazione d'uso del terreno, categoria agricola, se applicabile | Stabilisce chi possa essere un acquirente |
| Oneri | Ipoteca, pegno fiscale/ipoteca, sequestri, divieti di alienazione e altre restrizioni registrate | Potrebbero bloccare la registrazione oppure passare a un nuovo proprietario |
| Diritti di terzi | Servitù, diritti di passaggio e di transito, controversie | Si limitano l'uso e l'edificazione |
| Edifici | Gli edifici esistenti e il loro allestimento | L'immobile potrebbe non essere registrato o avere una destinazione d'uso diversa |
| Accesso | Ingresso ufficiale, diritto di transito | La mancanza di un’autorizzazione formale può complicare e, in alcuni casi, rendere impossibile l’approvazione del progetto |
| Parametri urbanistici | Zona funzionale, altezza consentita, densità, margini | Dimostrano che è davvero possibile costruirlo |
| Zone di sicurezza | Litorale, linee elettriche, zone protette | Si riduce l'area edificabile oppure la si esclude del tutto |
| Comunicazioni | Acqua, elettricità, fognature | Il costo dell'allacciamento può incidere sull'economia del progetto |
| Condizioni naturali | Rilievo, drenaggio, rischi geologici, se necessario | Influiscono sul costo delle fondamenta e sulla sicurezza |
Questa tabella illustra tre livelli di rischio: giuridico (è possibile possederlo?), urbanistico (è possibile costruirvi?) e fisico (è possibile farlo a un prezzo ragionevole?). Un terreno in regola dal punto di vista legale può rivelarsi un investimento poco redditizio se l'acquirente non è in grado di realizzare su di esso il progetto desiderato. Ad esempio, i documenti sono in regola, ma l’accesso è possibile solo tramite la strada del vicino, per la quale non sono stati registrati i diritti.
Valutate separatamente le infrastrutture di comunicazione. Nelle zone collinari nei pressi di Batumi e nei dintorni di Gonio, l’allacciamento all’acqua e all’elettricità, così come l’organizzazione del sistema fognario, potrebbero rappresentare una voce di spesa significativa. Il rilievo influisce sulle fondamenta, sui muri di contenimento e sul drenaggio.
Prima di versare la caparra, l’investitore deve ottenere una risposta ad almeno tre domande: posso diventare proprietario di questo terreno, quali attività sono consentite sul lotto e se è possibile realizzare proprio il mio progetto.
Le informazioni relative ai diritti e alle restrizioni registrati devono essere verificate sulla base dei dati del Registro Pubblico e di un estratto aggiornato NAPR, e non in base alle spiegazioni del venditore. Per la terza questione sono importanti la documentazione urbanistica e la verifica dei requisiti per la futura concessione edilizia.
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Quanto costa acquistare un terreno tramite una società
Il prezzo del terreno rappresenta solo la prima parte del budget. Le spese ufficiali minime possono essere suddivise tra la registrazione della società, l’ottenimento dei documenti relativi al terreno e la registrazione della proprietà.
| Consumo | Tariffa ufficiale |
|---|---|
| Registrazione di una società a responsabilità limitata in 1 giorno lavorativo | 200 GEL |
| Registrazione di una società a responsabilità limitata il giorno stesso della richiesta | 400 GEL |
| Estratto conto elettronico NAPR entro 1 giorno lavorativo | 13 GEL |
| Estratto conto elettronico NAPR il giorno stesso della richiesta | 52 GEL |
| Planimetria catastale in 1 giorno lavorativo | 7 GEL |
| Planimetria catastale il giorno stesso della richiesta | 26 GEL |
| Registrazione della proprietà in 4 giorni lavorativi | 150 GEL |
| Registrazione della proprietà in 1 giorno lavorativo | 270 GEL |
| Registrazione della proprietà il giorno stesso della presentazione della domanda | 350 GEL |
Pertanto, la registrazione statale della S.r.l. e dei diritti di proprietà ha un costo relativamente contenuto. Tuttavia, Questo non è il bilancio completo dell'operazione. Potrebbero essere necessari, a parte, una verifica legale, la traduzione di documenti stranieri, una procura, rilievi topografici, la verifica dei confini, un’analisi urbanistica, spese bancarie e l’assistenza contabile per l’azienda.
Per i terreni agricoli con un partner dominante straniero o non identificato, il bilancio è sostanzialmente diverso: alle spese ordinarie si aggiungono i requisiti di uno speciale meccanismo di investimento.
Le tariffe ufficiali della NAPR confermano questi valori.
Spese, imposte e gestione della società
È consuetudine contabilizzare le spese relative all'acquisto di un terreno tramite una società al momento della transazione. Tuttavia, nel modello societario, una parte significativa dei costi ricade sul periodo successivo all'acquisto. Il costo della registrazione di una società a responsabilità limitata non rappresenta la voce di spesa principale. È più importante comprendere gli impegni futuri dell'azienda.
Le spese una tantum comprendono solitamente:
- costituzione della società e adempimenti registrativi;
- la verifica giuridica dell'immobile e della struttura dell'operazione;
- la traduzione e la legalizzazione dei documenti, qualora i partecipanti provengano dall'estero;
- spese notarili o di rappresentanza, qualora qualcuno firmi i documenti per procura;
- geodesia e definizione dei confini;
- verifica urbanistica e lavori preparatori di progettazione;
- spese per la registrazione del diritto;
- per i terreni agricoli con un partner dominante straniero o non identificato: un contributo di servizio e una garanzia sul piano di investimento.
Le spese fisse sorgono dopo la transazione:
- assistenza contabile: la società è tenuta a tenere la contabilità e ad adempiere agli obblighi di rendicontazione applicabili; tale funzione può essere gestita internamente o affidata a un professionista esterno;
- servizi bancari relativi al conto;
- le procedure amministrative e le decisioni dei partecipanti;
- le imposte societarie e quelle relative al terreno, nella misura in cui siano applicabili;
- spese di vendita: sia del lotto stesso, sia delle quote.
Un argomento a sé stante è il prelievo di denaro da parte del proprietario dalla società. Tale operazione deve avere un'adeguata base giuridica e fiscale. La distribuzione degli utili sotto forma di dividendi è disciplinata dal Codice Fiscale e può comportare obblighi fiscali sia per la società che al momento del pagamento al beneficiario. Il risultato concreto dipende dallo status del beneficiario e dalla struttura societaria; pertanto, in questa sede non vengono riportate le aliquote: prima di procedere con l’operazione, è necessario verificarle consultando fonti ufficiali aggiornate o un consulente fiscale.
Regola pratica: prima di costituire una società, redigete un preventivo triennale dei costi di gestione e confrontatelo con i reali benefici derivanti da tale struttura. Se i benefici non sono quantificabili in cifre o non corrispondono a una specifica esigenza giuridica, probabilmente la società non è necessaria.
Gli errori più comuni degli acquirenti
Nelle transazioni immobiliari si riscontrano regolarmente gli stessi tipi di rischi. Ecco alcuni errori tipici che possono comportare perdite finanziarie.
- Considerare qualsiasi società a responsabilità limitata georgiana come una soluzione alla questione dei terreni agricoli. La società non revoca il regime speciale in caso di partner dominante straniero o non identificato.
- Non mettere alla prova il partner dominante. La quota formale e la denominazione «società georgiana» non dicono nulla su chi detenga il controllo ai sensi di legge, soprattutto se nella catena sono presenti altre persone giuridiche.
- Basarsi sulle parole del venditore anziché sul registro. La destinazione d'uso, i vincoli e i confini sono attestati da documenti, non da affermazioni categoriche.
- Acquistare un terreno con l'idea di «cambiarne la destinazione d'uso in seguito». La modifica non è garantita e non risolve le altre limitazioni.
- Non bisogna confondere la destinazione non agricola con la possibilità di costruire. Si tratta di domande diverse con fonti di risposta diverse.
- Versare la caparra prima della verifica. Una volta versato l'anticipo, si è già in una posizione di dipendenza dal venditore.
- Ignorare l'ingresso principale. La mancanza di un accesso formalmente riconosciuto può complicare o, in alcuni casi, rendere impossibile l'approvazione del progetto.
- Ricorrere a un partecipante nominale senza valutazione giuridica. Un sistema di questo tipo comporta rischi aziendali e personali per tutte le parti coinvolte.
- Non tenere conto delle spese contabili e aziendali. L'azienda esiste da più tempo rispetto alla transazione stessa.
È particolarmente rischiosa una soluzione progettuale che viene giustificata con la frase «è così che fanno tutti gli stranieri», ma che non può essere confermata da alcuna norma di legge né da documenti relativi al lotto in questione.
Scenari pratici
Di seguito sono riportate quattro situazioni tipiche. Non si tratta di consigli legali personalizzati, bensì di un esempio che illustra la logica dell'articolo.
Uno straniero acquista un terreno per costruirvi una casa unifamiliare
Se il terreno non è destinato all’agricoltura e non ci sono obiettivi commerciali, molto probabilmente non è necessario costituire una società. L'acquisto a nome di una persona fisica è più semplice e meno costoso da gestire. Le questioni principali non riguardano l'ambito societario: destinazione d'uso secondo il catasto, gravami, accesso, parametri di edificabilità. Un terreno a Quariati può sembrare perfetto, ma non avere un accesso legalmente registrato, e in tal caso il problema non è lo status dell’acquirente, bensì l’accessibilità.
Due investitori intendono costruire un piccolo hotel
La società in questo caso può avere una logica: due soci, un patrimonio comune, una futura attività operativa, la possibilità di conferire quote. Ma la struttura di per sé non risponde alla domanda se sia possibile costruire proprio un hotel. La zona funzionale, la densità ammissibile, l’accesso e la capacità delle infrastrutture di comunicazione vengono verificati separatamente. È opportuno che gli investitori concordino in anticipo i diritti e le condizioni di uscita: il contratto societario è necessario tanto quanto il contratto di compravendita.
Un'azienda straniera sta valutando l'acquisto di terreni agricoli per un progetto turistico
È necessario analizzare un meccanismo specifico: il piano di investimento, la decisione del Governo e la struttura degli azionisti. Il primo passo non è la ricerca del terreno né il versamento di una caparra, bensì una valutazione giuridica volta a stabilire se il progetto sia idoneo a tale meccanismo, tenendo conto anche del criterio del rapporto tra i costi e il valore del terreno, del deposito e della garanzia. L’applicabilità del meccanismo dipende dalle circostanze del progetto e non è possibile garantire un risultato.
All’acquirente viene proposto un terreno agricolo tramite una società a responsabilità limitata con un socio locale
Si tratta di una delle situazioni che richiedono un’analisi particolarmente attenta della struttura proprietaria. La presenza di un soggetto locale non basta a stabilire chi sia il socio dominante ai sensi di legge. È necessario verificare chi soddisfi tutti gli elementi della definizione, se nella catena siano presenti altre persone giuridiche e cosa sia effettivamente stabilito nello statuto e nel contratto societario. Successivamente si valuta l’operazione specifica e l’applicabilità della legge alla stessa. Se lo schema non ha una base giuridica, ma si basa solo sulla frase «si fa così», questo è un campanello d’allarme. Per una struttura di questo tipo è necessaria la consulenza di un avvocato georgiano specializzato in diritto immobiliare e societario.
Conclusione: prima il terreno, poi la struttura
La procedura da seguire per l'acquisto di un terreno in Georgia è sempre la stessa. Innanzitutto si determina la destinazione d'uso del lotto. Successivamente si verifica se il singolo acquirente abbia il diritto di possederlo. Dopodiché si sceglie la forma giuridica della transazione. In una fase separata si verifica la possibilità di costruire.
Una società a responsabilità limitata georgiana non rappresenta una soluzione universale per l’acquisto di terreni. Per i terreni non agricoli, la costituzione di una società non è sempre necessaria ed è giustificata solo da specifici obiettivi commerciali. Per i terreni agricoli, invece, non elimina le restrizioni: in presenza di un socio straniero di maggioranza o di un socio che non è possibile identificare ai sensi di legge, è necessario ricorrere a un meccanismo speciale e non è possibile garantire il risultato in anticipo. Si tratta del segmento di mercato più rigorosamente controllato, ed è rischioso risparmiare sulla consulenza legale in questo ambito.
Dal punto di vista della gestione del rischio, è opportuno versare il denaro e l’acconto dopo la due diligence: quando si dispone dell’estratto del registro, di un quadro chiaro dei gravami, dell’accesso all’immobile e dei parametri di costruzione, e la struttura dell’acquirente è stata confermata dalla legge. Se dovete scegliere tra una persona fisica e una società, ricordate che: Prima si verifica l'area e il modello giuridico di proprietà, poi si decide in merito alla società — non il contrario.
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