Hypothek in Georgien für Ausländer

Ein Ausländer kann in Georgien eine Hypothek erhalten – georgische Banken bieten solche Produkte tatsächlich an. Doch die Tatsache, dass eine Bank ein solches Produkt im Angebot hat, und die tatsächliche Bewilligung eines Kredits für einen bestimmten Kunden sind zwei verschiedene Dinge. Die Entscheidung hängt von der Höhe und der Währung des nachgewiesenen Einkommens, der Höhe des Eigenkapitals, dem Wert der Immobilie gemäß der bankinternen Bewertung, der Kreditpolitik der Bank und den geltenden Vorschriften der Nationalbank von Georgien ab.

Die Bedingungen einer Hypothek lassen sich nicht auf eine einzige Zeile wie „Zinssatz ab X%, Anzahlung ab Y%“ reduzieren. Für einen ausländischen Nichtansässigen, der Einkünfte im Ausland erzielt, hängen die Kreditkonditionen unter anderem von der Währung dieser Einkünfte ab – insbesondere angesichts der regulatorischen Änderungen im Jahr 2026. Ab dem 1. Juli 2026 Die Nationalbank von Georgien (National Bank of Georgia, im Folgenden: NBG) Die Schwelle für nicht durch entsprechende Währungseinnahmen abgesicherte (unhedged) Fremdwährungskredite wurde angepasst: Sie wurde auf 1.000.000 GEL angehoben. Was dies in der Praxis genau bedeutet, wird in einem separaten Abschnitt erläutert.

In diesem Artikel finden Sie eine praktische Übersicht: Wer hat Anspruch auf einen Kredit, wie bewertet die Bank ausländische Einkünfte, wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt, welche Unterlagen müssen vorbereitet werden, wie läuft der Kaufablauf ab und wann kann eine Ratenzahlung durch den Bauträger die geeignetere Option sein?

Hypothek in Georgien für Ausländer: Das Wichtigste in 1 Minute

Es handelt sich hierbei nicht um einheitliche Bedingungen für alle Ausländer. Die NBG legt die aufsichtsrechtlichen Obergrenzen fest, während die Bank den tatsächlichen Betrag, den Zinssatz, die Laufzeit und die Anforderungen individuell bestimmt.

Die aktuellen LTV-Grenzwerte für 90%/70% werden von der Nationalbank Georgiens (NBG) bestätigt, Neuer Schwellenwert von 1 Mio. GEL – Beschluss der NBG aus dem Jahr 2026, Geschäftsbedingungen von Halyk – offizielle Website der Bank, Registrierungstarife – NAPR.

Kann ein Ausländer in Georgien eine Hypothek aufnehmen?

Ausländische Staatsbürger können in Georgien grundsätzlich Wohnungen, Häuser und andere Immobilien, die nicht zu landwirtschaftlichen Flächen gehören, erwerben und eine Bankfinanzierung beantragen. Für landwirtschaftliche Flächen gilt eine gesonderte Sonderregelung mit Einschränkungen für Ausländer. Die gesetzliche Möglichkeit zum Erwerb von Wohnimmobilien und die Genehmigung eines Kredits durch die Bank sind jedoch nicht dasselbe. Die Bank bewertet jeden Kreditnehmer individuell auf der Grundlage ihrer Kreditpolitik, der finanziellen Kennzahlen des Kunden und der Eigenschaften der Immobilie.

Die Staatsangehörigkeit allein berechtigt nicht automatisch zu einem Kredit. Für die Bank ist nicht der Reisepass entscheidend, sondern die Zahlungsfähigkeit: Wie stabil ist das Einkommen, lässt es sich durch Unterlagen nachweisen, wie hoch ist die Schuldenlast und welche Sicherheit wird gestellt?

Ein Ausländer kann in Georgien einen Hypothekarkredit beantragen, doch die Höhe des Kredits richtet sich nicht nach dem Reisepass, sondern nach einer Kombination aus nachgewiesenem Einkommen, der Währung des Einkommens, dem Wert der Sicherheit und den Kreditrichtlinien der Bank.

Für die Bank ist es von entscheidender Bedeutung, zwischen drei verschiedenen Kundengruppen zu unterscheiden:

• Ein ausländischer Staatsbürger, der in Georgien lebt und dort Einkünfte erzielt — kann über lokale Bank- und Steuerunterlagen sowie eine Aufenthaltsgenehmigung verfügen.
• Ein ausländischer Staatsbürger, der in Georgien lebt, aber Einkünfte aus dem Ausland bezieht — sich physisch im Land aufhält, die Bank wird jedoch die ausländische Herkunft und die Währung der Einkünfte prüfen.
• Ein ausländischer Nichtansässiger, der im Ausland lebt und dort Einkünfte erzielt — verfügt über keine oder nur eine begrenzte lokale Finanzhistorie, und das Einkommen wird durch ausländische Unterlagen belegt.
• Ein georgischer Staatsbürger, der im Ausland arbeitet — eine eigene Kategorie, für die einige Banken spezielle Produkte für Auswanderer anbieten.

Dieser Unterschied ist von entscheidender Bedeutung, da ein Teil der Bankwebseiten – beispielsweise das separate Programm „Mortgage for emigrants“ der TBC Bank – die Bedingungen speziell für georgische Auswanderer beschreibt und nicht für beliebige Ausländer. Die Konditionen solcher Produkte lassen sich nicht auf einen nicht ansässigen Ausländer übertragen.

AUFENTHALTSGENEHMIGUNG In Georgien wirkt sich dies auf den Kundenstatus aus, ist jedoch nicht für alle Banken eine zwingende Voraussetzung. Eine Reihe von Banken arbeitet mit Kunden ohne georgische Aufenthaltsgenehmigung zusammen, sofern diese ein stabiles Einkommen nachweisen können. Die konkreten Anforderungen an den Aufenthaltsstatus legt jede Bank selbst fest – diese sollten unmittelbar vor der Antragstellung abgeklärt werden.

Der Besitz einer Aufenthaltsgenehmigung allein ersetzt nicht den Nachweis der Zahlungsfähigkeit. Bei der Prüfung des Antrags bewertet die Bank das durch Unterlagen belegte Einkommen, die Schuldenlast, das Eigenkapital, die Eigenschaften der Sicherheiten und weitere Faktoren gemäß ihrer Kreditpolitik. Bei Einkünften aus dem Ausland kann die Bank eine zusätzliche Überprüfung des Arbeitgebers, der Kontoauszüge, der Steuerunterlagen, des Herkunftslandes der Einkünfte und der Herkunft der Mittel verlangen.

Die wichtigsten Bedingungen einer Hypothek

Wenn es um Hypotheken für Ausländer geht, sind Angaben wie „Zinssatz ab 7%“ oder „Anzahlung 30%“ keine marktweiten Parameter, sondern die Konditionen eines bestimmten Produkts einer bestimmten Bank für eine bestimmte Kundengruppe. Die tatsächlichen Konditionen setzen sich aus mehreren miteinander verbundenen Parametern zusammen.

PTI (Payment-to-Income) — das Verhältnis der monatlichen Kreditrate zum nachgewiesenen Einkommen des Kreditnehmers. Dies ist ein aufsichtsrechtlicher Indikator für die Schuldenbelastung: Die Nationalbank Georgiens im Rahmen von Regulierung einer verantwortungsvollen Kreditvergabe verlangt, dass der Kreditgeber die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers prüft. Je höher das nachgewiesene Einkommen ist, desto höher kann die zulässige monatliche Rate im Rahmen des geltenden PTI sein. Die endgültige Kreditsumme hängt zudem von der Laufzeit, dem Zinssatz, bestehenden Verbindlichkeiten, dem LTV und den Kreditrichtlinien der Bank ab.

Maximaler PTI gemäß den NBG-Regeln

PTI – aufsichtsrechtlicher Höchstwert. Die Bank kann eine konservativere Obergrenze anwenden und dabei zusätzlich bestehende Kredite, die Zusammensetzung der Erträge, die Laufzeit des Kredits sowie ihr eigenes Risikomodell berücksichtigen.

Beispiel. Das bestätigte Nettoeinkommen des Kreditnehmers beträgt 4.000 GEL pro Monat. Bei einem Kredit in GEL kann der regulatorische PTI bis zu 50% betragen, d. h. die maximale monatliche Rate im Rahmen dieser Obergrenze liegt bei bis zu 2.000 GEL. Das bedeutet jedoch noch nicht, dass die Bank einen Kredit in beliebiger Höhe gewährt: Die endgültige Obergrenze hängt vom Zinssatz, der Laufzeit, den bestehenden Verbindlichkeiten und dem LTV der gewählten Immobilie ab.

Daher wird das Budget für eine Hypothek immer gleichzeitig durch zwei Faktoren bestimmt: soweit es das Einkommen zulässt (PTI) и wie hoch der Beleihungswert (LTV) ist. Die Bank orientiert sich an dem restriktiveren dieser Faktoren.

LTV (Loan-to-Value) — das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem von der Bank festgelegten Wert der Sicherheiten. Die Nationalbank von Georgien legt einen maximalen LTV von bis zu 90% für Kredite in GEL und bis zu 70% für Kredite in Fremdwährung. Dabei handelt es sich um eine regulatorische Obergrenze und nicht um einen garantierten Finanzierungsanteil: Eine einzelne Bank kann unter Berücksichtigung des Profils des Kreditnehmers und der Immobilie einen niedrigeren LTV festlegen.

Nominalzinssatz — der in der Werbeanzeige oder beim Produkt angegebene Prozentsatz. Effektiver Zinssatz — Der tatsächliche Kreditpreis unter Berücksichtigung der in den Produktbedingungen vorgesehenen obligatorischen Kosten. Beim Vergleich von Bankangeboten sollte man nicht nur den Nominalzins, sondern auch den effektiven Jahreszins berücksichtigen.

Warum sich der Kurs „ab 7%“ ändern kann

Bei den Hypothekenprodukten georgischer Banken kann der Zinssatz indexgebunden sein. So gibt beispielsweise die Halyk Bank Georgia folgende Bindung an:

• GEL – bezogen auf den Refinanzierungssatz der Nationalbank von Georgien;
• USD – gegenüber dem 6-Monats-SOFR;
• EUR – zum 6-Monats-EURIBOR.

Das bedeutet, dass der ursprüngliche Zinssatz und der zukünftige Wert des Kredits von der Entwicklung des entsprechenden Index abhängen können.

Bitten Sie beim Vergleich von Banken darum, nicht nur den Nominalzins „ab X%“, sondern auch den effektiven Zinssatz, den verwendeten Referenzindex, die Bankmarge und die Bedingungen für eine Zinsanpassung anzugeben.

Tabelle 1. Was bestimmt die Kreditbedingungen?

Es ist wichtig zu verstehen,: Selbst bei einem guten Einkommen kann es vorkommen, dass eine Immobilie für die Bank nicht als Sicherheit in Frage kommt – beispielsweise wenn das im Bau befindliche Haus nicht akkreditiert ist, rechtliche Probleme bestehen oder Zweifel an der Liquidität der Immobilie bestehen. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Abschnitt über Immobilienarten.

Wie viel eigenes Geld braucht man?

Bei der Berechnung der Eigenmittel ist es wichtig, nicht nur die angegebene Anzahlung zu berücksichtigen. Die typische Logik „Anzahlung 30% – also sind für eine Wohnung im Wert von $120.000 $36.000 erforderlich“ trifft nur unter einer Bedingung zu: Der von der Bank festgelegte Beleihungswert stimmt mit dem Vertragspreis überein. Liegt die Bewertung darunter, sieht die Situation anders aus.

Für die Berechnung des LTV legt die Bank den Wert der Sicherheiten zugrunde, der gemäß ihrer Methodik und den Ergebnissen der Wertermittlung ermittelt wurde. Deckt der auf der Grundlage dieses Werts und des geltenden LTV berechnete Kreditbetrag den Kaufpreis nicht ab, muss der Käufer die Differenz aus eigenen Mitteln finanzieren.

Beispiel (alle Zahlen sind fiktiv und stellen kein Angebot einer Bank dar):

• Preis der Wohnung: $200 000
• Wert der Sicherheiten gemäß Bankbewertung: $160 000
• LTV in diesem Kreditmodell: 75%, basierend auf der Bewertung = $120.000
• Eigenmittel: $200 000 − $120 000 = $80 000

Ein möglicher Fehler bei der Budgetplanung besteht darin, die Anzahlung ausschließlich auf der Grundlage des Kaufpreises der Wohnung zu berechnen. Sollte die bankseitige Wertermittlung unter dem Kaufpreis liegen, benötigt der Käufer zusätzliches Eigenkapital.

Tabelle 2. Drei hypothetische Szenarien für den Kauf einer Immobilie

Alle Berechnungen sind vorläufig. In den Beispielen wird ein LTV von 70% verwendet – der aufsichtsrechtliche Höchstwert der NBG für Kredite in Fremdwährung. Für Kredite in GEL beträgt der aufsichtsrechtliche Höchstwert 90%, eine einzelne Bank ist jedoch berechtigt, einen niedrigeren Grenzwert festzulegen. Die endgültigen Parameter hängen von der Bank, dem Kundenprofil, der Kreditwährung und dem Finanzierungsgegenstand ab. Die Zahlen stellen weder ein Angebot noch eine Zusage zur Finanzierung dar.

Die genaue Zusammensetzung und Höhe der zusätzlichen Kosten hängen von der Bank, der Struktur der Transaktion und dem Herkunftsland der Dokumente ab. Sie werden individuell berechnet.

Beispiel: Die Wohnung kostet $100.000

Nehmen wir an:

• Preis der Wohnung – $100 000;
• Wert der Sicherheiten gemäß Bankbewertung – $95 000;
• Die Bank ist bereit, den LTV-Wert 70% anzuwenden;
• Maximaler Kreditbetrag auf der Grundlage der Sicherheit – $66 500;
• Eigenmittel für den Transaktionspreis – $33 500;
• Zudem müssen Kosten für die Registrierung, die Bewertung, Bankgebühren, die Übersetzung von Dokumenten und eine eventuelle Währungsumrechnung einkalkuliert werden.

Aber $66 500 – ist das nur eine Obergrenze für LTV. Wenn das Einkommen des Kreditnehmers gemäß PTI Wenn nur ein geringerer Kredit gewährt wird, wird das Einkommen zum tatsächlichen limitierenden Faktor.

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Beispiel 1 aus der Praxis: Der Käufer verfügt über $40 000, die Wohnung kostet $120 000. Bevor man eine Reservierung vornimmt, müssen drei Dinge geklärt werden: Welchen Betrag ist die Bank bei diesem Einkommen bereit zu finanzieren (PTI), wie hoch ist der Wert der Sicherheit nach der Bankbewertung (LTV davon) und reichen $40 000 für die tatsächliche Anzahlung plus Nebenkosten aus? Erst wenn diese drei Fragen geklärt sind, lässt sich die Realisierbarkeit des Geschäfts einschätzen.

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Wie überprüft eine Bank das Einkommen eines Ausländers?

Das Einkommen des Kreditnehmers kann aus verschiedenen Quellen stammen:

• Gehalt gemäß Arbeitsvertrag;
• Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit;
• Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit oder Selbstständigkeit;
• Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien;
• regelmäßige, nachweisbare Einnahmen aus mehreren Quellen.

Nicht jede georgische Bank bewertet alle aufgeführten Einkommensarten gleich. Die konkreten Anforderungen an die Form der Bestätigung hängen von der Kreditpolitik der Bank ab.

Wenn das Gehalt aus einem anderen Land gezahlt wird

Bei einem Arbeitnehmer, der Einkünfte aus dem Ausland bezieht, fragt die Bank in der Regel Folgendes ab:

• Kontoauszüge für den von der Bank festgelegten Zeitraum, aus denen die Regelmäßigkeit und die Höhe der Zahlungseingänge hervorgehen;
• Arbeitsvertrag oder ein offizielles Schreiben des Arbeitgebers, in dem die Höhe des Gehalts angegeben ist;
• Einkommensbescheinigung vom Arbeitgeber;
• Steuerunterlagen und Steuererklärungen für den von der Bank angeforderten Zeitraum;
• Unterlagen, die belegen, dass Herkunft der Mittel für die Anzahlung.

Die Bank legt Wert auf Regelmäßigkeit: Das Gehalt muss regelmäßig und ohne längere Unterbrechungen eingehen. Einmalige hohe Zahlungseingänge, die nicht durch Unterlagen belegt sind, können zusätzliche Erklärungen erfordern. Die Währung des Gehalts spielt eine entscheidende Rolle: Wenn der Kreditnehmer sein Gehalt in Euro erhält und einen Kredit in US-Dollar beantragen möchte, ergibt sich eine zusätzliche Währungsfrage. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Wenn die Einkünfte aus einer gewerblichen Tätigkeit oder als Freiberufler

Hier muss die Bank nicht nur die Höhe des Einkommens berücksichtigen, sondern auch die Beständigkeit der Einkommensquelle. Unregelmäßige Einkünfte können den Nachweis der Zahlungsfähigkeit erschweren und die Entscheidung der Bank beeinflussen.

Möglicherweise werden folgende Dinge benötigt:

• Unterlagen zur Gewerbeanmeldung oder zum Status als Selbstständiger;
• Steuererklärungen und sonstige Einkommensnachweise für den von der Bank angeforderten Zeitraum;
• Kontoauszüge von Geschäftskonten und/oder Privatkonten;
• Jahresabschluss;
• Verträge mit Kunden, die die Regelmäßigkeit der Arbeit belegen;
• Erläuterung der Struktur und der Einnahmequellen.

Was erhöht die Chancen auf eine Genehmigung:

• Transparente und lückenlos dokumentierte Einnahmen
• Stabile Einnahmenentwicklung über einen langen Zeitraum
• Ausreichendes Startkapital
• Angemessene Schuldenbelastung – keine oder nur geringe laufende Kredite
• Ein Objekt, das die Bank als Sicherheit akzeptieren würde
• Keine Widersprüche in den Unterlagen
• Rechtzeitige Erstellung von Auszügen und Bestätigungen
• Korrekter Nachweis der Herkunft der Gelder auf Anfrage der Bank

Die Erfüllung dieser Bedingungen garantiert zwar keine Genehmigung, hilft jedoch dabei, einen Teil der Probleme zu vermeiden, die durch unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen entstehen können.

Alter und Mitkreditnehmer: Die Anforderungen variieren je nach Bank

Es gibt keine einheitliche Altersgrenze für alle Bankprodukte. Zum Beispiel:

• Halyk gibt für Produkte mit Erträgen im Ausland das Alter an 21–70 Jahre bei Ablauf der Kreditlaufzeit;
• Liberty gibt für sein Produkt für Auswanderer an, dass 18–75 Jahre;
• Halyk lässt zu, dass Familienangehörige mit einem stabilen Einkommen als Mitkreditnehmer hinzugezogen werden, falls das eigene Einkommen nicht ausreicht;
• Liberty gibt an, dass bis zu drei Kreditnehmer möglich sind – der Hauptkreditnehmer und bis zu zwei Mitkreditnehmer.

Diese Parameter beziehen sich auf bestimmte Bankprodukte und gelten nicht pauschal für alle Ausländer.

Währung der Hypothek und Obergrenze für das Jahr 2026

Georgische Banken bieten Hypotheken in verschiedenen Währungen an: GEL (georgischer Lari), USD und EUR. Die Wahl der Kreditwährung ist nicht willkürlich – sie hängt direkt von der Währung des Einkommens des Kreditnehmers und den aufsichtsrechtlichen Anforderungen ab.

„Hedged“ und „unhedged“ – was das in einfachen Worten bedeutet

Zum besseren Verständnis für Privatpersonen: Ein Währungsrisiko bei einem Kredit besteht nicht, wenn das regelmäßige Einkommen des Kreditnehmers in derselben Währung erfolgt wie der Kredit – ein solcher Kreditnehmer wird umgangssprachlich als „hedged“ (vor dem Währungsrisiko abgesichert) bezeichnet. Beispielsweise bei einem Einkommen in USD und einem Kredit in USD. Sind das Einkommen und der Kredit hingegen in unterschiedlichen Währungen denominiert – das Einkommen in GEL, der Kredit in USD oder das Einkommen in EUR, der Kredit in USD –, so entsteht durch Wechselkursschwankungen zwischen diesen Währungen ein zusätzliches Währungsrisiko für den Kreditnehmer.

In den Vorschriften der NBG werden die Kriterien für die Währungsabsicherung genauer definiert, weshalb die endgültige Einstufung des Kreditnehmers durch die Bank erfolgt.

Warum ist das in der Praxis wichtig?

Wenn die Einnahmen in GEL eingehen, der Kredit jedoch in USD aufgenommen wurde, wirkt sich eine Wechselkursschwankung auf die tatsächliche Belastung des Kreditnehmers aus. Die NBG weist gesondert auf das höhere Risiko von Hypothekarkrediten in Fremdwährung hin.

Beispiel (theoretische Berechnung, keine Prognose): Eine monatliche Zahlung von $600 bei einem Wechselkurs von 2,65 GEL/USD beträgt 1.590 GEL. Bei einem Wechselkurs von 3,00 GEL/USD beträgt dieselbe Zahlung in Dollar bereits 1.800 GEL, was einem Anstieg um 13% entspricht, ohne dass sich der Nennwert der Schuld ändert.

Aktuelle Änderung 2026

Die Nationalbank Georgiens hat die Schwelle ab dem 1. Juli 2026 angehoben für ungesicherte Fremdwährungskredite von 750.000 bis 1.000.000 GEL. Für Kredite unterhalb dieses Äquivalents gelten Beschränkungen für die Vergabe in Fremdwährung, sofern der Kreditnehmer die Kriterien für eine Währungsabsicherung nicht erfüllt oder keine andere gesetzlich vorgesehene Ausnahme vorliegt.

1.000.000 GEL ist der aufsichtsrechtliche Währungsschwellenwert für nicht abgesicherte Fremdwährungskredite und stellt weder den Mindestwert einer Wohnung noch die Höhe der obligatorischen Anzahlung dar.

In vielen Artikeln wurde ein ähnlicher früherer Schwellenwert fälschlicherweise als „Mindesthypothekenbetrag“ interpretiert – das ist falsch. Ältere Beiträge mit Schwellenwerten von 500.000 oder 750.000 GEL sind ebenfalls nicht mehr aktuell.

Tabelle: GEL vs. USD/EUR – Währungslogik des Kredits

Als Beispiel für ein konkretes Bankprodukt: Stand 12. August 2026 bietet die Halyk Bank Georgia Hypotheken für Personen mit Einkünften im Ausland in drei Währungen an – GEL, USD und EUR – mit Nominalzinsen ab 10,5%, 7% und 5% sowie effektiven Zinssätzen ab 11,86%, 7,82% und 5,38% sowie einer Anzahlung von 30% an. Auf der Produktseite gibt die Bank eine maximale Laufzeit von bis zu 20 Jahren an, für Hypothekarkredite in Fremdwährung gilt jedoch die von der NBG festgelegte Laufzeitbegrenzung auf 10 Jahre. Daher hängt die tatsächliche maximale Laufzeit unter anderem von der Kreditwährung ab. Die Bank weist außerdem darauf hin, dass Kredite unter 1.000.000 GEL in Landeswährung vergeben werden, sofern nicht gesetzlich anders vorgesehen. Dies sind die offiziellen Konditionen. eines bestimmten Produkts einer bestimmten Bank zum Zeitpunkt der Überprüfung – die Bank kann diese jederzeit ändern.

Beispiele für öffentliche Hypothekenprodukte von Banken

Die öffentliche Präsentation eines Bankprodukts bedeutet nicht, dass diese Konditionen automatisch für jeden Ausländer gelten. Die Bank prüft gesondert die Staatsangehörigkeit, das Wohnsitzland, die Herkunft und die Währung des Einkommens sowie den Verwendungszweck und das Compliance-Profil des Kunden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Liste der erforderlichen Unterlagen hängt von der Bank, der Art des Einkommens, dem Wohnsitzland des Kreditnehmers und den Merkmalen der Immobilie ab. Die hier aufgeführte Liste dient lediglich als Orientierungshilfe für die Vorbereitung und stellt keine offizielle Liste einer bestimmten Bank dar.

Vom Kreditnehmer

• Reisepass (gültiger Reisepass eines ausländischen Staatsbürgers)
• Bestätigung der Adresse oder des Aufenthaltsstatus – sofern von der Bank verlangt
• Kontoauszüge innerhalb des von der Bank festgelegten Zeitraums auf das Konto, auf das die Erträge eingehen
• Einkommensnachweise: Bescheinigung des Arbeitgebers, Arbeitsvertrag, Steuerunterlagen für den von der Bank angeforderten Zeitraum
• Geschäftsdokumente — wenn die Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit
• Bestätigung der Anzahlung: Kontoauszug, aus dem hervorgeht, dass Guthaben vorhanden ist
• Unterlagen zur Herkunft der Mittel — auf Anfrage der Bank
• Angaben zum Mitkreditnehmer — wenn er an dem Geschäft beteiligt ist

Nach Eigenschaft

• Auszug aus dem öffentlichen Register (NAPR) — gibt den eingetragenen Eigentümer sowie die eingetragenen Rechte, Beschränkungen und Belastungen des Objekts zum Zeitpunkt der Ausstellung des Auszugs an. Es wird empfohlen, das Objekt vor dem Kauf im öffentlichen Register zu überprüfen.
• Eigentumsnachweise zum Objekt
• Verkaufs- und Kaufvertrag oder dessen Entwurf. Aufbau und wesentliche Punkte eines Kaufvertrags in Georgien
• Angaben zum Verkäufer oder Bauträger
• Ergebnis der Bankbewertung — wird von einem akkreditierten Gutachter oder auf Veranlassung der Bank durchgeführt
• Genehmigungsunterlagen für das im Bau befindliche Objekt – sofern zutreffend

Im Ausland ausgestellte Dokumente erfordern möglicherweise notariell beglaubigte Übersetzung ins Georgische sowie in einigen Fällen eine Apostille oder Beglaubigung – je nach Herkunftsland des Dokuments und den Anforderungen der Bank.

Wie lange dauert es, bis man eine Hypothek erhält?

Es gibt keine einheitliche, festgelegte Bearbeitungsdauer für alle ausländischen Kreditnehmer. Die Dauer des Verfahrens hängt von folgenden Faktoren ab:

• Vollständigkeit der Einkommensnachweise;
• die Notwendigkeit einer zusätzlichen Compliance-Prüfung;
• Übersetzung und Beglaubigung ausländischer Dokumente;
• bankseitige Wertermittlung der Immobilie;
• Überprüfung des Bauträgers oder der Immobilie;
• die Notwendigkeit, zusätzliche Erläuterungen zur Herkunft der Mittel vorzulegen.

Daher ist es ratsam, vor der Leistung einer nicht rückzahlbaren Anzahlung bei der ausgewählten Bank nicht nur eine vorläufige Einschätzung der Kreditsumme einzuholen, sondern auch eine ungefähre Angabe zur Bearbeitungsdauer Ihres konkreten Antrags.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Beantragung einer Hypothek

Die Vorgehensweise ist von entscheidender Bedeutung. Eines der größten Risiken besteht darin, zuerst eine Wohnung auszuwählen, eine Anzahlung zu leisten und erst danach zu klären, ob die Bank einen Kredit gewährt.

1. Das tatsächliche Budget und die Höhe der Eigenmittel ermitteln Bevor man sich auf die Suche nach einer Immobilie macht, sollte man sich darüber im Klaren sein, wie viel Eigenkapital man hat, welchen Teil davon man als Anzahlung verwenden kann und wie viel man für zusätzliche Kosten zurücklegen muss.

2. Prüfen, welche Einkünfte nachgewiesen werden können Sammeln Sie die vorhandenen Unterlagen: Kontoauszüge, Bescheinigungen, Arbeitsvertrag. Schätzen Sie ehrlich ein, wie regelmäßig und nachweisbar Ihr Einkommen ist. Davon hängt die höchstmögliche Höhe der monatlichen Rate (PTI) und – zusammen mit anderen Parametern – die Höhe des Kredits ab.

3. Bei der Bank eine vorläufige Bonitätsprüfung beantragen Anhand einer vorläufigen Berechnung lässt sich erkennen, in welcher Größenordnung und zu welchen Konditionen die Bank bereit ist, einen Kredit zu prüfen. Dies ist keine endgültige Genehmigung.

Eine vorläufige Genehmigung des Budgets bedeutet noch nicht, dass die Bank die ausgewählte Wohnung finanzieren wird: Die Immobilie wird zudem einer Prüfung und Bewertung unterzogen.

4. Die Immobilie unter Berücksichtigung der Anforderungen der Bank auswählen Das Objekt muss den bankseitigen Kriterien entsprechen: rechtliche Unbedenklichkeit, Bauphase, Nutzungsart, Liquidität.

5. Keine nicht rückzahlbare hohe Anzahlung leisten, ohne die Finanzierung zu verstehen Bis zum Erhalt einer vorläufigen Genehmigung und zumindest eines grundlegenden Verständnisses der Kreditbedingungen trägt der Käufer das gesamte Risiko, die Anzahlung bei einer Ablehnung durch die Bank zu verlieren.

6. Die vollständigen Unterlagen bei der Bank einreichen Der Kreditnehmer reicht Unterlagen über sich selbst und über das Objekt ein. Unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen verzögern die Bearbeitung.

7. Eine bankübliche Wertermittlung für die Immobilie durchführen Die Bank beauftragt eine unabhängige Wertermittlung der Immobilie oder lässt diese durchführen. Das Ergebnis dieser Wertermittlung bestimmt den LTV und die tatsächliche Kreditsumme.

8. Die endgültige Entscheidung der Bank einholen Die endgültige Genehmigung umfasst den genehmigten Kreditbetrag, den Zinssatz, die Laufzeit und die Konditionen für ein bestimmtes Objekt. Erst danach kann der Zahlungsplan für das Geschäft festgelegt werden.

9. Den Kreditvertrag und den Pfandvertrag unterzeichnen In dieser Phase unterzeichnen die Parteien die Kreditunterlagen. Bei einer Abwicklung im Rahmen einer Vollmacht muss diese den Anforderungen der Bank und der georgischen Gesetzgebung entsprechen.

10. Die Transaktion und die Hypothekenbelastung eintragen lassen Bei einem klassischen Immobilienkauf mit Hypothek werden das Eigentumsrecht des Käufers und die Hypothek der Bank im Rahmen der Transaktionsstruktur im öffentlichen Register eingetragen. Auch die Hypothekenbelastung muss eingetragen werden. „Wie läuft die Eintragung von Immobilien in Georgien ab?» – Weitere Informationen zu den Fristen und Einzelheiten des Verfahrens.

Der Unterschied zwischen einer vorläufigen Entscheidung und einer endgültigen Genehmigung ist wichtig für das Verständnis der Risiken: Eine vorläufige Entscheidung basiert in der Regel auf Informationen über den Kunden und ist nicht an ein bestimmtes Objekt gebunden. Die endgültige Genehmigung erfolgt nach der Bewertung der Immobilie und der Analyse der gesamten Transaktion. Selbst wenn die Bank vorab einen verfügbaren Betrag genannt hat, kann die Transaktion nicht als garantiert angesehen werden – die Immobilie könnte die Bewertung oder die rechtliche Prüfung nicht bestehen.

Welche Immobilien kann man mit einer Hypothek kaufen?

Nicht jede attraktive Wohnung eignet sich automatisch als Sicherheit für die Bank. Das sollte man bereits vor der Auswahl einer konkreten Immobilie bedenken.

Fertiggestellte Wohnung auf dem Sekundärmarkt — insgesamt die für die Bank am besten nachvollziehbare Kategorie. Das Eigentumsrecht ist eingetragen, das Objekt existiert physisch und lässt sich bewerten. Die Bank prüft die rechtliche Unbedenklichkeit, etwaige Belastungen und den Zustand.

Fertiggestelltes Neubauobjekt — Das Objekt wurde in Betrieb genommen, das Eigentumsrecht wurde eingetragen oder wird derzeit eingetragen. Die Bank bewertet das fertiggestellte Objekt und nimmt es als Sicherheit entgegen.

Im Bau befindliches Objekt — Die Situation ist komplexer. Bei der Finanzierung von im Bau befindlichen Objekten arbeiten Banken häufig mit Projekten und Bauträgern zusammen, die ihre interne Akkreditierung durchlaufen haben. Die Liste solcher Projekte ist für jede Bank individuell. Die Möglichkeit einer Kreditvergabe muss für jedes einzelne Wohnbauprojekt und jede einzelne Bank geprüft werden.

Wohnungen und Investitionsprojekte — eine Kategorie, die besonderer Aufmerksamkeit bedarf. Bestimmte Investitionsprojekte oder einzelne Räumlichkeiten können nicht zu Wohnzwecken bestimmt sein, was sich auf die Bewertung durch die Bank und deren Bereitschaft, das Objekt als Sicherheit anzunehmen, auswirken kann. Die Haltung einer bestimmten Bank zu einem konkreten Projekt sollte vor der Reservierung abgeklärt werden.

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Faktoren, die die Bank für das jeweilige Objekt bewertet:

• Eingetragenes oder in Bearbeitung befindliches Eigentumsrecht
• Rechtliche Unbedenklichkeit und das Fehlen eingetragener Belastungen zum Zeitpunkt der Überprüfung
• Bauphase und Vorliegen der Genehmigungsunterlagen
• Nutzungsart des Objekts (Wohn-/Nichtwohngebäude)
• Liquidität – wie leicht sich ein Objekt auf dem freien Markt verkaufen lässt
• Ergebnis der unabhängigen Bewertung
• Akkreditierung des Bauträgers – für im Bau befindliche Objekte

In Batumi gibt es zahlreiche Bauprojekte und Investitionsvorhaben; daher ist es beim Kauf auf Kredit wichtig, die Bankakkreditierung des ausgewählten Komplexes gesondert zu prüfen. „Überblick über die Stadtteile und den Immobilienmarkt in Batumi» hilft Ihnen dabei, sich in den verschiedenen Stadtteilen zurechtzufinden. In Tiflis gibt es ein umfangreiches Angebot an klassischen Wohnimmobilien und auf dem Sekundärmarkt, dennoch ist eine Überprüfung der Immobilie vor der Aufnahme eines Hypothekendarlehens ebenso unerlässlich.

Hypothek oder Ratenzahlung beim Bauträger

Beim Kauf einer Neubauwohnung zieht ein ausländischer Käufer häufig beide Optionen in Betracht. Es gibt keine eindeutige Antwort auf die Frage, welche Variante besser ist – die Entscheidung hängt von der jeweiligen Situation ab.

Tabelle 3. Hypothek vs. Ratenzahlung beim Bauträger

Wichtige Details:

• Die Laufzeit eines Ratenkredits ist in der Regel kürzer als die einer Hypothek, weshalb bei vergleichbarer Finanzierungssumme die regelmäßige Zahlungsbelastung höher ausfallen kann.
• Der Preis des Objekts bei Ratenzahlung kann vom Preis bei vollständiger Bezahlung abweichen. Man sollte vergleichen Gesamt-Cashflow, und nicht nur die erste Rate.
• Bei einer Ratenzahlung hängt der Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumsrechts von den Vertragsbedingungen und der Struktur des Geschäfts ab: Die Eintragung kann erst nach vollständiger Bezahlung erfolgen, oder es wird ein anderes rechtliches Modell zum Schutz der Rechte der Parteien angewendet.
• Bei einem klassischen Immobilienkauf mit Hypothek werden das Eigentumsrecht und die Hypothek der Bank im Rahmen der Transaktionsstruktur im öffentlichen Register eingetragen; die Immobilie unterliegt jedoch bis zur Tilgung des Kredits einer bankseitigen Belastung.

Ratenzahlung durch den Bauträger: Die Laufzeit richtet sich nach dem jeweiligen Projekt. Interne zinslose Ratenzahlungspläne sind oft auf die Bauzeit ausgelegt – beispielsweise 2–3 Jahre; einzelne Projekte bieten Laufzeiten von 36–40 Monaten an. Längere Laufzeiten kommen ebenfalls vor, können jedoch mit einer Bankfinanzierung kombiniert sein.

Ist es möglich, eine Hypothek aus der Ferne zu beantragen?

Ein Teil der vorläufigen Kommunikation mit der Bank kann tatsächlich aus der Ferne erfolgen: Beratung, elektronische Einreichung von Unterlagen, vorläufige Berechnung. Es liegt jedoch im Ermessen der jeweiligen Bank, welche Schritte ohne persönliche Anwesenheit des Kunden zulässig sind.

Bestimmte Bankprodukte sehen Folgendes vor: Abwicklung per Vollmacht. Die Halyk Bank Georgia weist ausdrücklich auf diese Möglichkeit hin in Produkt für Personen mit Einkünften im Ausland. Das ist ein echtes Verfahren, allerdings ist dafür eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht erforderlich.

Anforderungen an die Vollmacht:

• Sie muss den Anforderungen der jeweiligen Bank entsprechen
• Sie muss im Sinne der georgischen Gesetzgebung korrekt abgefasst sein
• Je nach Ausstellungsland kann ein Apostille oder eine konsularische Beglaubigung erforderlich sein
• Eine Übersetzung ins Georgische ist in der Regel erforderlich

Weitere Informationen zur Gestaltung: „Erteilung einer Vollmacht zum Kauf oder Verkauf von Wohnraum in Georgien„.

Man sollte nicht davon ausgehen, dass jede Bank eine Transaktion auf der Grundlage einer Vollmacht vollständig aus der Ferne abwickelt – dies sollte man im Voraus klären. Einige Banken verlangen möglicherweise die persönliche Anwesenheit des Kunden zumindest bei der Unterzeichnung des Kreditvertrags.

Für alle, die einen Kauf im Ausland planen: Ein umfassender Leitfaden für den Immobilienkauf aus der Ferne erläutert, wie man den Prozess in jeder Phase ohne persönliche Anwesenheit organisieren kann.

Zusätzliche Kosten

Die Anzahlung ist nicht das einzige Eigenkapital, das der Käufer aufbringen muss.

Tabelle 4. Was sollte neben der Anzahlung noch im Budget berücksichtigt werden?

Die genaue Höhe der damit verbundenen Kosten wird individuell berechnet und hängt von der Bank, dem Empfänger, dem Herkunftsland der Dokumente und dem gewählten Überweisungsweg ab. Erkundigen Sie sich bitte rechtzeitig bei der jeweiligen Bank nach den anfallenden Gebühren.

10 Fragen an die Bank vor der Antragstellung

1. Welchen maximalen LTV wird die Bank speziell für mein Profil anwenden?
2. Wie berechnet die Bank den PTI anhand meines Einkommens und meiner laufenden Kredite?
3. In welcher Währung steht mir der Kredit zur Verfügung?
4. Ist der Zinssatz fest oder indexgebunden?
5. Welcher Index wird herangezogen und wie oft wird der Zinssatz angepasst?
6. Wie hoch ist der effektive Jahreszins?
7. Fällt eine Gebühr für die Kreditvergabe an?
8. Ist eine Immobilien- oder Lebensversicherung erforderlich?
9. Welche Bedingungen gelten für eine vorzeitige Rückzahlung?
10. Welche Anforderungen stellt die Bank an das jeweilige Objekt und den Bauträger?

Wenn Sie Geld aus dem Ausland überweisen, ist dieser Leitfaden hilfreich: „Wie überweise ich Geld nach Georgien, um dort eine Immobilie zu kaufen?„.

Wann lohnt sich eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Finanzierungsinstrument und keine Allzwecklösung. Ob sie sinnvoll ist, hängt von der konkreten Situation des Käufers ab.

Eine Hypothek kann sinnvoll sein, wenn:

• Für den Käufer ist es wichtig, nicht das gesamte Kapital auf einmal aus dem Umlauf zu nehmen
• Es gibt ein stabiles, vollständig dokumentierbares Einkommen
• Es ist ein langfristiger Besitz der Immobilie geplant
• Die monatliche Zahlung lässt sich problemlos in das Budget einplanen
• Der Käufer ist sich des Währungsrisikos voll und ganz bewusst und geht dieses Risiko bewusst ein
• Der Gegenstand erfüllt die Anforderungen der Bank als Sicherheit

Eine Hypothek ist möglicherweise die weniger geeignete Option, wenn:

• Das Einkommen ist unregelmäßig oder lässt sich nur schwer nachweisen
• Der größte Teil des verfügbaren Kapitals wird ohnehin als Anzahlung benötigt – und der Kredit wird nur gering ausfallen
• Ein Weiterverkauf ist in Kürze geplant
• Das ausgewählte Objekt ist nicht akkreditiert oder erfüllt die Anforderungen der Bank nicht
• Der Bauträger bietet eine kurze Ratenzahlung zu angemessenen Konditionen an
• Das Währungsrisiko steht in keinem Verhältnis zum Ertrag

Für alle, die ein Investitionsszenario in Betracht ziehen. Es reicht nicht aus, die Mietrendite mit dem nominalen Hypothekenzins zu vergleichen. In die Berechnung müssen folgende Faktoren einfließen: Leerstandszeiten der Immobilie, Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Steuern, Verkaufsprovisionen und die Gesamtkosten der Finanzierung.

Mögliche Gründe für die Ablehnung durch die Bank:

• Das Einkommen lässt sich nicht durch Belege nachweisen
• Das Einkommen ist unregelmäßig oder entspricht nicht den PTI-Anforderungen für den gewünschten Betrag
• Die derzeitige Schuldenlast ist zu hoch
• Die Eigenmittel reichen für den erforderlichen LTV nicht aus
• Das Objekt besteht die Bewertung nicht oder erfüllt nicht die Anforderungen der Bank als Sicherheit
• Rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Immobilien
• Nichtübereinstimmung der Währungsparameter mit der Kreditpolitik
• Die Bank kann die Herkunft der Mittel für die Anzahlung nicht feststellen
• Das interne Risikomodell der Bank lässt eine Genehmigung dieses Kundenprofils nicht zu.

Dies sind mögliche Gründe, jedoch keine offizielle Auflistung aller Banken.

Ein praktischer Leitfaden für ausländische Käufer

Für einen Ausländer stellt sich selten die Frage, ob es in Georgien Hypotheken gibt. Die Frage lautet vielmehr: Welcher Kredit entspricht tatsächlich seinem Einkommen und der ausgewählten Immobilie? — und wie man das vor und nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags herausfinden kann.

Bitte überprüfen Sie vor der Buchung der Wohnung Folgendes:

• Welches Einkommen ist die Bank bereit zu berücksichtigen?
• In welcher Währung ist der Kredit erhältlich?
• Welcher PTI gilt für Ihr Einkommen?
• Welcher vorläufige Kreditrahmen wurde bewilligt?
• Ist die Immobilie für die Bank geeignet?
• Wie hoch ist die Bankbewertung?
• Reichen die Eigenmittel aus, um die Differenz zwischen Kaufpreis und LTV zu decken?
• Welche zusätzlichen Kosten entstehen?
• Liegt die endgültige Genehmigung vor, bevor die Zahlung unwiderruflich erfolgt?

Diese Vorgehensweise beseitigt zwar nicht alle Unsicherheiten, verringert jedoch erheblich das Risiko, in eine Situation zu geraten, in der die Wohnung bereits ausgewählt und die Anzahlung geleistet wurde, der Kredit jedoch nicht bewilligt oder nur in einer Höhe bewilligt wurde, die für den Abschluss des Geschäfts nicht ausreicht.