Дозвіл на будівництво в Грузії

Можливість побудувати будинок, реконструювати будівлю або розпочати девелоперський проєкт у Грузії залежить не лише від бажання власника, а й від того, що дозволено на конкретній земельній ділянці. Будинок однакової площі в одному випадку може вимагати повноцінного дозволу на будівництво, а в іншому — підпадати під режим повідомлення. Різниця визначається класом об’єкта, параметрами ділянки, функціональною зоною території та муніципальними правилами.

Ця тема має дві різні аудиторії. Перша — власники землі та приватні забудовники, які планують збудувати будинок, віллу чи невеликий комерційний об’єкт і хочуть розуміти, яка процедура їх чекає. Друга — покупці квартир і вілл у комплексах, що будуються, для яких питання звучить інакше: як переконатися, що забудовник дійсно має дозвіл на цей конкретний об’єкт, а не просто красиві рендери на сайті.

Далі — практичний аналіз: коли потрібен дозвіл, хто його видає, з яких етапів складається процедура, які документи та терміни є актуальними, а також окремий алгоритм перевірки дозволу перед купівлею нерухомості в Батумі, Тбілісі чи іншому місті Грузії.

Дозвіл на будівництво в Грузії: головне за хвилину

Якщо ви купуєте квартиру в комплексі, що будується, вам не потрібно самостійно отримувати дозвіл забудовника. Ваше завдання — перевірити, чи дозвільна документація стосується саме того проєкту, який ви купуєте, і чи є вона актуальною на момент укладення угоди.

Коли потрібен дозвіл

Правовою підставою для будівельних робіт у Грузії може бути або дозвіл на будівництво, або передбачене законом повідомлення про будівництво. Кодекс розрізняє два види повідомлень — просте повідомлення и детальне повідомлення, і ці терміни не є взаємозамінними: для різних класів об’єктів та видів робіт застосовується свій режим.

Ключовий момент: необхідність отримання дозволу не можна визначити лише за типом об’єкта — «адже це просто приватний будинок». Регулювання базується на класів будівель та споруд - Кодекс Грузії про просторове планування, архітектурну та будівельну діяльність поділяє об’єкти на п’ять класів ризику залежно від функціонального призначення та параметрів, а конкретні критерії віднесення до того чи іншого класу детально визначаються підзаконним актом.

Кодекс поділяє будівлі та споруди на п’ять класів, а дозвільний режим залежить від класу об’єкта. Для I–IV класів загальна схема виглядає так:

Клас об’єкта — це відправна точка, а не остаточна відповідь. Перед початком робіт слід ознайомитися з чинними правилами конкретного муніципалітету та спеціальними вимогами до ділянки чи об’єкта.

Окремо закон передбачає незначні зміни, для яких не потрібні ані дозвіл, ані повідомлення. Їхні конкретні характеристики встановлюються нормативними актами, тому оцінювати роботи лише на основі повсякденного уявлення «це ж дрібний ремонт» не варто — краще перевірити формальне визначення або уточнити це питання в архітектора.

Окремо слід враховувати характер робіт. Нове будівництво, реконструкція існуючої будівлі та незначний ремонт регулюються по-різному: для реконструкції важливим є масштаб втручання в конструкцію та параметри об’єкта, а не сам факт того, що будівля вже існує.

Дозвіл або повідомлення

Різниця між цими режимами є принциповою для практики. Дозвіл — це адміністративний акт, який видається після перевірки проєкту на відповідність містобудівним умовам та технічним вимогам; без нього розпочинати капітальне будівництво об’єкта відповідного класу не можна. Повідомлення — це простіший механізм, за якого забудовник інформує уповноважений орган про свій намір у встановленій законом формі, без проходження повноцінної дозвільної процедури, але також не довільно, а в межах випадків, прямо передбачених законодавством.

Помилково вважати це повідомлення «формальністю, яку можна пропустити». Це самостійний правовий режим, застосування якого також обмежене конкретними умовами — класом об’єкта, характером робіт та муніципальними правилами.

Що перевірити на земельній ділянці

Перш ніж говорити про саму процедуру отримання дозволу, варто зупинитися на земельній ділянці — адже саме вона визначає межі можливого. Придбання зареєстрованої земельної ділянки саме по собі не дає права звести на ній будь-який об’єкт на власний розсуд.

Придбання зареєстрованої ділянки саме по собі не означає, що на ній можна звести об’єкт будь-яких розмірів.

Що варто перевірити перед тим, як прийняти рішення про будівництво або купівлю землі:

• Право власності та кадастровий код. Точні дані про власника, межі та статус ділянки перевіряються через Публічний реєстр — це перший крок у процесі due diligence.
• Призначення землі та функціональну зону. Від того, до якої категорії та зони віднесено ділянку, залежить принципова можливість житлової, комерційної чи іншої забудови.
• Містобудівні параметри території. Допустиму кількість поверхів, щільність забудови та відступи від меж ділянки часто визначає територіальний документ планування, а не бажання власника.
• Наявність та зміст детального плану забудови. Якщо територія охоплена таким планом, саме він значною мірою визначає рамки майбутнього проєкту, а окремі адміністративні етапи можуть для неї не знадобитися.
• Обмеження та обтяження. Сервітути, охоронні зони, іпотеки та інші записи в реєстрі можуть безпосередньо впливати на можливість та умови будівництва.
• Під'їзд та інженерну інфраструктуру. Формально затверджений проєкт без фактичного підключення до мереж створює окрему категорію практичних проблем.
• Спеціальні та охоронні зони. Території з особливим режимом — природоохоронним, історичним чи іншим — вимагають додаткових узгоджень, що виходять за межі стандартної процедури.

Якщо ділянку планується використовувати не за її поточним призначенням, знадобиться окрема процедура зміни категорії землі — це питання детально розглянуто в матеріалі «Як змінити цільове призначення земельної ділянки в Грузії«. Іноземним покупцям, які розглядають можливість придбання землі, також корисно заздалегідь розібратися в темі «Чи може іноземець придбати землю в Грузії» — статус покупця та режим використання ділянки — це різні, хоча й пов’язані між собою, питання.

Не хочете самостійно порівнювати десятки новобудов? Розкажіть, з якою метою купуєте нерухомість — для проживання, оренди чи інвестицій. Ми підберемо відповідні варіанти в Грузії відповідно до вашого бюджету та критеріїв.
[Підібрати нерухомість →]

Хто видає дозвіл

У загальному випадку повноваження щодо видачі дозволів на будівництво належать виконавчому органу відповідного муніципалітету або публічно-правовому органу, створеному цим муніципалітетом для цих цілей — ця модель закріплена в Кодексі. Єдиного «республіканського» органу, що видає дозволи по всій країні, не існує — процедура реалізується на місцевому рівні, хоча й у рамках загальнонаціонального Кодексу.

У Тбілісі ці функції виконує Служба архітектури муніципалітету — профільний орган міського самоврядування, що має власний веб-сайт та електронні сервіси. У Батумі та інших муніципалітетах діють аналогічні за функціями, але організаційно самостійні структури при місцевих органах влади.

З 1 лютого 2026 року Кодекс прямо передбачає електронне ведення дозвільного провадження: виконавчий орган муніципалітету використовує автоматизоване програмне забезпечення, а електронна заява реєструється через портал із присвоєнням реєстраційного номера та подальшою публікацією відповідних рішень. При цьому конкретний муніципальний портал, інтерфейс подання, перелік доступних послуг та додаткові процедури можуть відрізнятися — їх варто перевіряти за місцем розташування дільниці.

Для власника це означає практичний висновок: перш ніж орієнтуватися на чийсь досвід отримання дозволу в іншому місті, варто перевірити чинний регламент та актуальний електронний сервіс саме того муніципалітету, де відбуватиметься будівництво.

Етапи отримання дозволу

Основна процедура отримання дозволу на будівництво в Грузії складається з двох етапів. На першому етапі затверджуються умови використання земельної ділянки під забудову: уповноважений орган визначає містобудівні параметри, що застосовуються до конкретної ділянки — допустиме призначення, обмеження щодо поверховості та забудови, розміщення та висоту об’єкта, а також інші вимоги, що випливають із територіального плану. Рішення на цьому етапі, як правило, ухвалюється протягом 10 робочих днів; у разі необхідності встановлення істотних обставин цей строк може бути обґрунтовано продовжено не більше ніж на три місяці.

Умови користування ділянкою мають термін дії. Згідно зі статтею 105 Кодексу, цей термін становить 3 роки з дня їх затвердження до початку другого етапу дозвільного провадження. Тому отримання умов та фактичне продовження процедури не можна розмежовувати у часі без урахування цього терміну.

На другому етапі розглядається питання щодо видачі самого дозволу — проект перевіряється на відповідність затвердженим умовам та технічним регламентам; рішення тут ухвалюється протягом 20 робочих днів, а передбачене Кодексом обґрунтоване продовження цього етапу становить не більше 20 робочих днів (не більше 30 робочих днів для об’єктів, що знаходяться в охоронній зоні культурної спадщини).

Якщо на ділянку поширюється детальний план забудови, окреме проходження першого етапу не потрібне — умови використання ділянки в цьому випадку визначаються самим планом, і процес фактично розпочинається одразу з другого етапу.

До видачі дозволу заявник має право окремо звернутися з проханням про узгодження архітектурного проекту — у цьому випадку процедура стає триетапним: до умов використання ділянки та видачі дозволу додається проміжний етап узгодження архітектурних рішень, а фінальний етап займає 5 робочих днів. Це не обов’язковий, а необов’язковий шлях, яким можна скористатися, якщо заявник бажає зафіксувати архітектурні рішення до переходу на фінальний етап.

Фактичний час підготовки проєкту — робота архітектора, збір документів, усунення зауважень — може відрізнятися, але сам встановлений законом строк адміністративного розгляду подовжується лише на підставах, прямо передбачених законом, і в різних межах для різних етапів.

Коли процедура може бути коротшою

Кодекс передбачає окремий випадок повторного використання на іншій території архітектурного проекту будівлі або споруди II–IV класу. Якщо дотримано встановлених умов і мова не йде про охоронну зону культурної спадщини, дозвіл може видаватися в порядку простого адміністративного провадження на підставі умов використання ділянки. Кодекс встановлює для такого випадку строк до 10 робочих днів.

Які документи знадобляться

Універсального вичерпного переліку документів, однакового для будь-якого об’єкта, не існує — конкретний набір залежить від класу будівлі, характеристик території та параметрів проєкту. Проте можна виділити групи документів, які фігурують у більшості випадків.

Що входить до заявки на отримання дозволу

Відповідно до статті 106 Кодексу у заявці, залежно від конкретного випадку, зазначаються, зокрема:

• інформація про право на земельну ділянку та розташовані на ній будівлі або споруди;
• акт про затвердження умов використання ділянки під забудову або інформація про чинний детальний план забудови;
• результати передпроектних досліджень;
• детальний архітектурний проект;
• проект організації будівництва;
• інженерно-геологічні вишукування та конструктивну схему/проект, а за потреби — технологічну схему/проект;
• передбачені законом додаткові документи та рішення, якщо вони необхідні для конкретного об’єкта;
• інформація про технічний регламент або стандарт, використаний під час підготовки дозвільної документації.

Для об’єктів II–IV класів детальний склад та зміст дозвільної документації також визначаються відповідними нормативними актами. Тому цей перелік слід використовувати як орієнтир, а не як універсальний чек-лист для будь-якого проєкту.

Документи на земельну ділянку та кадастрові матеріали. Це виписка з Публічного реєстру, яка підтверджує право власності або іншу законну підставу для користування ділянкою, а також кадастрові дані щодо її меж та характеристик.

Архітектурна документація. Проект будівлі, підготовлений відповідно до затверджених умов використання ділянки, включаючи архітектурні, конструктивні та, за необхідності, інженерні розділи.

Інженерні та геологічні матеріали. Для низки об’єктів необхідні інженерно-геологічні вишукування, топографічна зйомка ділянки та інші технічні дослідження — їхній склад залежить від класу об’єкта та особливостей території.

Документи, що підтверджують повноваження заявника. Якщо дозвіл запитує не власник особисто, а представник або інша особа, що діє за згодою власника, знадобиться підтвердження відповідної законної підстави.

Згода власника або співвласника. Якщо будівництво зачіпає майно, що перебуває у власності іншої особи, або об’єкт у спільній власності, може знадобитися згода відповідного власника або співвласника — стосовно конкретної ситуації, а не як загальна вимога «згоди всіх».

Спеціальні висновки. Для об’єктів, розташованих у охоронних зонах культурної спадщини, природоохоронних територіях або з іншими особливими умовами, можуть знадобитися додаткові висновки профільних органів.

Що слід підготувати перед першим візитом:

• актуальну виписку з Публічного реєстру щодо ділянки;
• відомості про призначення землі та функціональну зону;
• контакти та, за наявності, портфоліо архітектора або проектної організації;
• інформацію про наявність детального плану забудови на цій території;
• документи, що підтверджують законні підстави для представлення інтересів власника, якщо заявником є не він сам.

Скільки часу займає оформлення

Кодекс встановлює окремі строки для різних етапів провадження, і межі їхнього продовження також різняться. Рішення про затвердження умов використання земельної ділянки на першому етапі, як правило, ухвалюється протягом 10 робочих днів, і у разі необхідності встановлення істотних обставин цей строк може бути обґрунтовано продовжено не більше ніж на три місяці. Для самого видавання дозволу передбачено 20 робочих днів, а для заключного етапу триетапного виробництва — 5 робочих днів; тут обґрунтоване продовження становить не більше 20 робочих днів, а для об’єктів, що знаходяться в охоронній зоні культурної спадщини, — не більше 30 робочих днів.

Це офіційні терміни саме розгляду на конкретному етапі, і їх не слід плутати із загальним практичним терміном реалізації всього проєкту — від ідеї до початку будівництва, який також включає підготовку документів, розробку архітектурного проєкту, доопрацювання з урахуванням зауважень, а іноді й отримання додаткових висновків.

Формальний термін розгляду заяви не дорівнює часу від задуму до початку будівництва. До подання документів зазвичай потрібно час на затвердження умов використання ділянки, розробку архітектурного проєкту та збір супутніх матеріалів — і саме цей етап на практиці часто виявляється довшим за саму адміністративну процедуру.

На термін також впливають:

• повнота та якість поданих документів — усунення недоліків означає додатковий етап розгляду;
• необхідність отримання спеціальних висновків для об’єктів, розташованих у особливих зонах;
• можливість обґрунтованого продовження адміністративного провадження у випадках, прямо передбачених законом, — у різних межах для першого етапу та для етапу видачі дозволу.

Фактичний час підготовки проєкту може відрізнятися залежно від завантаженості конкретного архітектора або проєктної організації, однак сам встановлений законом строк адміністративного розгляду подовжується лише на законних підставах, а не довільно.

Для окремих муніципальних процедур у Тбілісі можуть передбачатися прискорені послуги — відповідна сторінка розміщена на сайті Служби архітектури. Їх наявність, умови та вартість слід перевіряти безпосередньо на сайті tas.ge на дату подання заяви, оскільки перелік доступних прискорених послуг може змінюватися. Ця інформація в будь-якому разі стосується лише Тбілісі й не поширюється автоматично на Батумі чи інші муніципалітети.

Приклад: власник хоче побудувати будинок

Припустимо, власник придбав ділянку і планує будівництво будинку. Практичний план дій виглядає так:

Перевірка ділянки → визначення функціональної зони та допустимих параметрів → визначення класу майбутнього об’єкта → вибір відповідного режиму → затвердження умов використання ділянки, якщо цей етап є необхідним → підготовка проектної документації → подання заявки на отримання дозволу → будівництво відповідно до узгодженого проекту → передбачена законом процедура після завершення будівництва.

Якщо на ділянку поширюється детальний план забудови, перший етап дозвільної процедури не потрібний. Якщо для конкретного об’єкта застосовується повідомний режим, порядок дій також буде іншим.

Скільки коштує дозвіл

Єдиної ціни на «дозвіл на будівництво в Грузії» не існує, і до матеріалів, у яких вказано одну фіксовану суму, слід ставитися з обережністю. Коректніше говорити про кілька статей витрат, з яких складається шлях від земельної ділянки до готового до реалізації проєкту.

Закон «Про місцеві збори» відносить плату за видачу дозволу на будівництво до місцевих зборів, встановлює граничні ставки та передбачає винятки й пільги для окремих категорій заявників або об’єктів — збір не є абсолютно однаковою фіксованою сумою для всіх випадків. До адміністративного збору додаються витрати на архітектурне проєктування, а для багатьох об’єктів — на інженерні вишукування, геологічні та геодезичні дослідження. Якщо проєкт потребує доопрацювання після зауважень уповноваженого органу, це також витрати часу та коштів, які складно заздалегідь оцінити у фіксованій сумі.

Комерційні розцінки архітектурних бюро та підрядників значно варіюються і не регулюються законодавчо, тому наводити їх як норму було б некоректно — цю частину бюджету доцільно уточнювати індивідуально у обраних фахівців.

Батумі, Тбілісі та спеціальні зони

Національний Кодекс про просторове планування, архітектурну та будівельну діяльність визначає загальні правові рамки для всієї країни. Але конкретна реалізація — електронні сервіси подання заявок, додаткові муніципальні узгодження, окремі адміністративні практики — відбувається на рівні муніципалітету. Це стосується і Батумі, і Тбілісі, і будь-якого іншого міста Грузії.

Для покупця чи забудовника це означає наступне: сама процедура будується за однією логікою, але деталі слід перевіряти з огляду на конкретну територію. Якщо ділянка розташована в зоні, на яку поширюється детальний план забудови, саме цей документ значною мірою визначає допустимі параметри та звільняє від проходження першого етапу процедури.

Окремої уваги потребують охоронні зони культурної спадщини та інші території з особливим статусом. У Тбілісі та Батумі є території та об’єкти, щодо яких діють спеціальні вимоги щодо охорони культурної спадщини; статус конкретної ділянки слід перевіряти окремо, а не покладатися на загальне враження про район. Будівництво або реконструкція об’єкта в межах такої зони зазвичай передбачає додаткові узгодження, що виходять за межі стандартної процедури, а граничний термін продовження розгляду на етапі видачі дозволу для неї є довшим, ніж для звичайних об’єктів. Перш ніж планувати проєкт на такій території, доцільно уточнити статус зони та відповідні обмеження безпосередньо у профільного муніципального органу.

Ми не наводитимемо тут універсального переліку муніципальних постанов — склад документів територіального планування змінюється, і слід орієнтуватися на актуальні дані конкретного міста, а не на перелік, зафіксований на момент написання статті.

Якщо ви купуєте квартиру в новобудові

Покупцеві не потрібно так детально розбиратися в усій процедурі отримання дозволу, як власнику землі. Для укладення угоди важливіше відповісти на п’ять запитань:

1. На якій кадастровій ділянці будується комплекс?
2. Хто є власником ділянки та на якій підставі забудовник реалізує проєкт?
3. Чи видано дозвіл саме на цю ділянку та цей об’єкт?
4. Чи відповідають кількість поверхів, призначення та основні параметри комплексу, що будується, узгодженій документації?
5. Чи були зареєстровані зміни до проекту після видачі дозволу?

Якщо хоча б один із цих пунктів неможливо підтвердити документами, перевірку краще завершити до внесення значного авансу або підписання основного договору.

Сам факт наявності документа під назвою «дозвіл на будівництво» є недостатнім: покупцеві важливо встановити його зв’язок із конкретною кадастровою ділянкою та проектом, що фактично будується.

Подивіться, новобудови в Грузії

від ₾170 547

₾4 123/м²

Dreamland Park

Батумі, Чакві

від 34,8 м²

2029

Стадія пре-сейлу

від ₾95 557

₾3 142/м²

Artex Gate

Батумі, район Аеропорту

від 27.2м²

2029

Нова пропозиція

від ₾523 600

₾2 880/м²

Near Castle Villas

Батумі, Гоніо

від 183м²

2028

Пропозиція місяця

від ₾528 912

₾8 003/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі, Гоніо

від 66.10м²

2027

від ₾263 633

₾4 974/м²

Olive House Gonio

Батумі, Гоніо

від 43м²

2027

від ₾213 037

₾6 495/м²

SUMMER 365

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2026

від ₾136 136

₾4 152/м²

Artex Parkline

Батумі, Новий Бульвар

від 32.8м²

2029

Дивитися все

Як перевірити роздільну здатність перед покупкою

Для покупця квартири чи вілли у комплексі, що будується, питання стоїть інакше, ніж для забудовника: не «як отримати дозвіл», а «як переконатися, що він дійсно є і стосується саме цього об’єкта». Це один із найпрактичніших розділів статті, і саме тут найчастіше економлять покупці, орієнтуючись лише на візуальну презентацію проєкту.

Покупцеві квартири важливо перевірити не лише наявність дозволу, а й те, чи відповідає йому об’єкт, що фактично будується.

Покроковий алгоритм перевірки:

1. Отримати кадастровий код ділянки, на якому ведеться будівництво — він суттєво спрощує та робить точнішою подальшу перевірку, хоча частину документів, в принципі, можна шукати й за іншими реквізитами.
2. Перевірити власника ділянки за допомогою Публічного реєстру та з’ясувати, на якій юридичній підставі власник дозволу або забудовник реалізує проєкт на цій ділянці. Якщо заявником виступає не власник землі, а інша особа — це не є порушенням саме по собі: Кодекс допускає таку ситуацію за умови наявності згоди власника ділянки та законного інтересу в будівельному розвитку об’єкта.
3. Отримати номер та копію дозволу на будівництво безпосередньо у забудовника або через відділ продаж. Якщо документи не надаються, це є підставою для додаткової незалежної перевірки.
4. Перевірити орган, який видав дозвіл, дату видачі та особу, на ім’я якої він оформлений.
5. Зіставити дозвіл із конкретною кадастровою ділянкою, а не за адресою чи назвою проєкту з реклами.
6. Перевірити узгоджений проект та основні параметри — кількість поверхів, площа забудови, призначення об’єкта.
7. Перевірити, чи вносилися подальші зміни до дозволу, і наскільки вони задокументовані.
8. Порівняти фактичний стан будівництва з дозволеною документацією — візуально або за допомогою незалежного фахівця.
9. Перевірити питання щодо майбутнього введення об’єкта в експлуатацію — на якій стадії перебуває процес і від чого він залежить.

Більш детальний алгоритм комплексної перевірки нерухомості перед купівлею — не лише дозвільної документації, а й юридичної чистоти угоди в цілому — розглянуто в матеріалі «Як перевірити нерухомість у Грузії перед купівлею«.

Окремо варто звертати увагу на поведінкові сигнали: продавець, який уникає прямого запитання щодо дозволу; номер документа, який неможливо пов’язати з конкретною ділянкою; або ситуація, коли покупцеві показують виключно візуалізації без посилання на реальну дозвільну документацію. Жодна з цих ознак сама по собі не свідчить про порушення закону, але кожна з них — вагомий привід для додаткової перевірки перед внесенням авансу. Така перевірка дозволяє виявити чимало ключових ризиків, пов’язаних з отриманням дозволів, але не замінює повноцінної юридичної перевірки конкретного об’єкта.

Шукаєте нерухомість у Грузії? Перед купівлею важливо перевірити не лише ціну та планування, а й проектну документацію, землю та статус будівництва. Підібрати відповідний об'єкт та переглянути варіанти.

Де шукати дозвільну документацію

З 1 лютого 2026 року Кодекс передбачає електронну процедуру видачі дозволів: заяви та супровідна документація відображаються стосовно відповідної кадастрової одиниці, а рішення, пов’язані з дозволом на будівництво або повідомленням, оприлюднюються на відповідному електронному порталі.

Для практичної перевірки покупцеві бажано мати:

• кадастровий код ділянки;
• номер дозволу, якщо його надав забудовник;
• назва юридичної особи-забудовника або власника дозволу;
• актуальну виписку щодо земельної ділянки;
• копію чинного дозволу та актуальну редакцію узгодженої документації.

Інтерфейс та конкретну муніципальну послугу слід перевіряти за місцем розташування об’єкта.

А що, якщо будувати без дозволу?

Будівництво без необхідного дозволу або зі значним відхиленням від узгодженого проекту тягне за собою адміністративну відповідальність та створює практичний ризик для об’єкта, а не лише формальну проблему на папері.

Залежно від виду будівельного правопорушення суб’єктом відповідальності може бути власник дозволу, особа, яка здійснює будівництво без необхідного дозволу, а у випадках, передбачених Кодексом, — власник або користувач об’єкта чи земельної ділянки. Конкретний суб’єкт відповідальності визначається з урахуванням складу порушення та обставин конкретного випадку, а не за єдиним універсальним правилом для будь-якої ситуації. Наглядовий орган має право видати припис щодо усунення порушення та, у передбачених законом випадках, призупинити будівельні роботи, а за певних умов — ухвалити рішення про демонтаж.

Незаконне будівництво створює ризик і для наступного покупця, хоча адміністративна відповідальність не переходить до нього автоматично лише через сам факт придбання об’єкта. Залежно від обставин новий власник може зіткнутися з необхідністю усунення порушення, обмеженнями під час введення об’єкта в експлуатацію, реєстраційними труднощами або іншими практичними наслідками вже існуючого порушення — це може ускладнити подальшу реєстрацію, введення в експлуатацію, фінансування або відчуження об’єкта залежно від характеру проблеми.

Якщо в конкретному випадку застосовуються штрафні санкції, їх розмір залежить від типу порушення, класу об’єкта, місця та конкретних обставин — точну актуальну суму слід перевіряти в чинній редакції Кодексу, оскільки ці норми періодично переглядаються. Розумніше зосередитися не на конкретній цифрі, а на самій механіці ризику: розраховувати на принцип «спочатку побудуємо, потім оформимо» — ризикована стратегія, легалізація вже зведеного об’єкта можлива лише там і в тій формі, де це прямо допускає чинне законодавство.

Зміни до проекту та термін дії дозволу

Дозвіл на будівництво не є безстроковим — його термін визначається проектом організації будівництва.

Зміни до узгодженого проєкту необхідно оцінювати за їхнім характером та з огляду на те, чи відповідають вони чинній дозвільній документації. Порядок оформлення залежить від конкретної зміни. Кодекс передбачає отримання нового дозволу, зокрема, якщо після закінчення терміну дії дозволу будівництво залишається незавершеним та/або порушено вимоги будівельної документації. При цьому окремі зміни дозволу, включаючи продовження терміну його дії за умови дотримання встановлених законом умов, можуть оформлятися без отримання нового дозволу. Тому зміну кількості поверхів, площі, функціонального призначення або інших істотних параметрів не можна вважати узгодженою без перевірки відповідної процедури в конкретному випадку.

Цей момент безпосередньо пов’язаний із ризиками, на які наражаються покупці новобудов: комплекс, який на етапі продажу рекламувався з одними параметрами, а фактично будується з іншими, може означати як належним чином оформлене коригування, так і неузгоджене відхилення від проекту. Розрізнити ці два сценарії можна лише шляхом перевірки актуальної дозвільної документації — а не за рекламними матеріалами забудовника.

Після будівництва

Отримання дозволу на будівництво — важливий, але не останній юридично значущий етап життєвого циклу об’єкта. Після завершення робіт постає питання про відповідність фактично зведеної будівлі погодженої документації та про подальше прийняття — введення об’єкта в експлуатацію там, де ця процедура передбачена для відповідного класу об’єктів.

Для покупця квартири чи вілли у комплексі, що будується, це означає, що варто цікавитися не лише тим, чи було видано дозвіл на початок будівництва, а й тим, як у рамках проєкту планується пройти етап здачі об’єкта. Детально питання остаточного приймання готового житла розглянуто в матеріалі «Приймання квартири в новобудові в Грузії» — він логічно продовжує тему, порушену в цій статті.

Перегляньте готові об’єкти нерухомості в Грузії

від ₾94 248

₾3 422/м²

Lemon Garden Residence

Батумі, Новий Бульвар

від 27.55м²

Здано

від ₾345 445

₾8 938/м²

Green Cape Botanico

Батумі, Зелений Мис

від 38.66м²

Здано

від ₾328 297

₾8 639/м²

Okrokana Residence

Тбілісі, Мтацмінда

від 38 м²

Здано

від ₾1 427 857

₾15 017/м²

Kings Garden

Тбілісі, Крцанісі

від 90,6 м²

Здано

від ₾180 642

₾7 200/м²

GREEN SIDE GONIO

Батумі, Гоніо

від 25.1м²

Здано

Дивитися все

Поширені помилки

• Купувати землю, не перевіривши можливість бажаної забудови. Гарний краєвид на ділянку не гарантує, що на ній дозволено будівництво потрібного об’єкта.
• Вважати кадастрову реєстрацію дозволом на будівництво. Це два різні документи з різним правовим значенням.
• Починати проектування до затвердження умов використання ділянки. Проект, розроблений «на око», часто потребує доопрацювання після отримання офіційної відповіді від муніципалітету.
• Орієнтуватися на застарілі норми законодавства. Кодекс періодично змінюється, зокрема щодо правил електронного судочинства, які набрали чинності у 2026 році.
• Не враховувати статус спеціальної території. Охоронна зона або природоохоронний статус можуть кардинально змінити процедуру та терміни розгляду.
• Покладатися лише на слова продавця чи забудовника, не вимагаючи документів безпосередньо.
• Не перевіряти зміни розмірів під час будівництва. Фактичний об’єкт може суттєво відрізнятися від спочатку узгодженого проекту.
• Не слід плутати дозвіл на будівництво з введенням об’єкта в експлуатацію. Це різні етапи, і наявність одного не означає автоматичної наявності іншого.

Висновок

Для власника, який планує будівництво, логіка дій така: ділянка → містобудівні обмеження → проєкт → адміністративна процедура → будівництво за погодженою документацією → введення об’єкта в експлуатацію. Кожен крок ґрунтується на попередньому, і пропустити якийсь етап — наприклад, розпочати проєктування до затвердження умов використання ділянки — зазвичай означає, що доведеться переробляти роботу пізніше.

Для покупця квартири чи вілли у комплексі, що будується, алгоритм перевірки виглядає інакше: кадастровий код → власник землі та підстава забудовника → дозвіл → узгоджений проект → зміни → фактичне будівництво. Така перевірка дозволяє виявити багато ключових ризиків, пов’язаних з отриманням дозволів, але не замінює повноцінну юридичну перевірку конкретного об’єкта.

Офіційну та найточнішу інформацію щодо обох напрямків варто шукати в чинній редакції Кодексу Грузії про просторове планування, архітектурну та будівельну діяльність на порталі Matsne, а дані щодо конкретної ділянки — через Публічний реєстр. Для практичних рішень — купівлі землі, вибору забудовника або планування власного проєкту — ці офіційні джерела варто розглядати як відправну точку, а не як заміну консультації архітектора або профільного юриста з питань будівельного та містобудівного права.