Jak probíhá registrace nemovitostí v Gruzii: skutečné podmínky a úskalí

Právní základ a zvláštnosti registrace nemovitostí v Gruzii

• Registrace nemovitostí v Gruzii se provádí prostřednictvím jednotného elektronického veřejného rejstříku na ministerstvu spravedlnosti a obvykle trvá několik hodin až 4 pracovní dny.
• Cizinci mohou volně nakupovat byty, domy a komerční nemovitosti na stejném základě jako gruzínští občané; výjimkou je zemědělská půda.
• K transakci není zapotřebí notář (s výjimkou některých případů), balík dokumentů je minimální: často stačí cestovní pas, smlouva a doklad o zaplacení.
• Státní poplatek závisí na rychlosti registrace: přibližně $55-$128; při nákupu se neplatí žádné daně.
• Klíčové zdroje a odkazy: Veřejný rejstřík - Národní agentura pro veřejné rejstříky, Síň veřejných služeb, profilové recenze Prian, Korter, Sea Inside.

Legislativní rámec a registrační orgány

• Zápis vlastnických práv v Gruzii je založen na normách občanského zákoníku, zákona o veřejném rejstříku a podzákonných předpisech ministerstva spravedlnosti. Registr vede Národní agentura pro veřejné rejstříky při ministerstvu spravedlnosti prostřednictvím elektronického systému registrace vlastnických práv.
• Síť sálů veřejných služeb (Public Service Halls) zajišťuje příjem dokumentů a služby na jednom místě: psh.gov.ge. Podání je možné osobně, prostřednictvím zástupce na základě plné moci a některé služby lze provést na dálku.

"Registrace vlastnictví v Gruzii probíhá prostřednictvím jednotného elektronického registru, který zajišťuje rychlost a transparentnost pro žadatele."

Práva zahraničních kupujících

• Cizinci a zahraniční společnosti mají právo nabývat do vlastnictví byty, domy, kanceláře, obchodní prostory a další nezemědělské objekty - za podmínek srovnatelných s gruzínskými občany.
• Omezení: zemědělské pozemky nemohou být ve vlastnictví cizinců; výjimky - dědictví nebo nabytí, pokud je k dispozici gruzínské občanství.

Důležité: pokusy obejít zákaz prodeje zemědělské půdy prostřednictvím nominálních struktur s místními právnickými osobami s sebou nesou vysoké právní riziko, že transakce bude prohlášena za neplatnou. Konzervativní strategií je vyloučit takové nemovitosti nebo strukturovat vlastnictví v přísném souladu s místními zákony.

Postup a elektronický registr: co zajišťuje transparentnost

• Proces registrace nemovitostí v Gruzii formalizované a standardizované: smlouva + žádost + průkaz totožnosti + potvrzení o vyúčtování → zápis do registru → vystavení aktuálního elektronického výpisu s QR kódem.
• Doklad o vlastnictví v Gruzii - elektronický výpis z rejstříku. Papírová "potvrzení" se nevydávají; právní platnost má zápis v rejstříku a elektronický dokument, který lze zkontrolovat online.
• Údaje o současném vlastníkovi, věcných břemenech (hypotéka, zástavní právo, nájemní smlouva) a charakteristikách objektu jsou požadovány podle katastrálního kódu. Výpis lze získat online, pokud je kód k dispozici, nebo v Domě spravedlnosti.

Dokumenty a smluvní požadavky

• Minimální balení: cestovní pas kupujícího (v případě cizince), kupní smlouva, doklad o zaplacení (bankovní potvrzení / stvrzenka), formulář žádosti.
• Jazyk a forma: smlouva je sepsána v gruzínštině; obvykle se připravuje dvojjazyčná verze (gruzínština + jazyk kupujícího). Pokud strany neovládají gruzínštinu, je při podpisu smlouvy povinný akreditovaný tlumočník.
• Kde se můžete přihlásit: v Domě spravedlnosti - na standardním formuláři za přítomnosti matrikáře (jednoduché úkony) nebo u notáře s následným předložením matričnímu úřadu.
• Transakce na základě plné moci: pokud je plná moc vystavena v zahraničí, podléhá dohoda povinnému notářskému ověření.

Klíčová norma: "Notářské ověření nemovitostí není nutné u jednoduchých transakcí, ale je nutné pro dálkové vyřízení na základě zahraniční plné moci nebo složitých podmínek (splátky, hypotéky, korporátní struktury)."

Načasování a náklady na registraci

• Standardní termín - 4 pracovní dny.
• Zrychlená registrace nemovitostí k dispozici za příplatek: 1 pracovní den nebo "tentýž den" (několik hodin) - zajišťuje společnost Justice Houses.
• Státní poplatek za registraci nemovitostí v Gruzii (orientační, včetně DPH 18%):
• Standard: 150 GEL ≈ $55
• Rychlý: 270 GEL ≈ $100
• Tentýž den: 350 GEL ≈ $128
• Náklady jsou ze zákona často přisuzovány prodávajícímu, ale v praxi se strany mohou dohodnout na jiném rozdělení nákladů.

Daně a související platby při nákupu

• Daň z nákupu: ne; při převodu vlastnictví se platí pouze státní poplatek za zápis do rejstříku.
• Notář a překladatel: v případě potřeby splatné. Typické vidlice: notářsky ověřená smlouva - od ~$70-$150+ v závislosti na tarifu a složitosti; překlad a přítomnost překladatele - ~$4-$20 za stránku a ~$10-$20 za účast. Některé agentury zahrnují do svých služeb i překlad.
• Právní due diligence (due diligence nemovitostí v Gruzii): tržní benchmark - cca 1% z ceny objektu za komplexní podporu (ověření práv, smlouva, konzultace).

Fáze procesu koupě a registrace nemovitosti v Gruzii

Níže je uveden oficiální postup zápisu nemovitosti v Gruzii krok za krokem: od předběžné prohlídky nemovitosti až po získání výpisu z veřejného rejstříku. Uvádíme dokumenty, lhůty, odhadované náklady v $ a také odkazy na autoritativní zdroje.

Krok 1: Předběžná hloubková kontrola (due diligence) nemovitosti a prodávajícího Cíl: před uložením peněz potvrdit vlastnictví, neexistenci břemen a právních rizik. Co je třeba zkontrolovat:

• Aktuální výtah z Veřejný rejstřík (NAPR) podle katastrální kódVlastník, věcná břemena (hypotéka, zástavní právo), omezení a základní charakteristiky objektu.Soulad skutečné výměry a dispozice s údaji katastru nemovitostí, legalizace změn, absence statutu kulturní památky (je-li relevantní).Postavení a způsobilost prodávajícího, rodinný stav (souhlas manžela/manželky v případě společně nabyté nemovitosti).

Důležité: Předběžný výpis z rejstříku poskytuje základní obraz, ale nenahrazuje úplnou právní kontrolu historie předmětu a stran transakce. Časová osa: 1-3 pracovní dny se zapojením právníka. Referenční hodnota nákladů: komplexní due diligence a podpora - cca. 1% z ceny objektu (průměrná tržní referenční hodnota).

---

Krok 2: Předběžná smlouva a záloha (nepovinné) Cíl: stanovit cenu a stáhnout předmět z prodeje, zatímco se připravují podklady pro hlavní transakci. Praxe: strany podepíší krátkou předběžnou smlouvu s uvedením částky a podmínek; je složena záloha. vklad a v případě potřeby se do rejstříku zapíše záznam o zatížení (vkladu).

• Výše vkladu: obecně 5-10% na sekundárním trhu a 20-30% v nové budově.Kde formalizovat: u notáře nebo v Domě spravedlnosti; zápisem záznamu o vkladu je předmět účinně "zablokován" před dalším prodejem.

Poznámka: předběžná dohoda - volitelné. Pokud jsou strany připraveny k okamžité transakci, můžete přejít rovnou k hlavní smlouvě. Časová osa: 1 den. Výdaje: registrační poplatek při přihlašování podle tarifu NAPR/PSH (odkaz na základní registrační tarify). $55-$128 v závislosti na naléhavosti); notářské služby v notářské kanceláři - referenční místo $70-$150+ v závislosti na složitosti.

---

Krok 3: Sepsání hlavní kupní smlouvy Možnosti podpisu:

• V Domě spravedlnosti na standardním dvojjazyčném formuláři za přítomnosti matrikáře (často u jednoduchých transakcí).Notář s následným elektronickým podáním do rejstříku (vhodné v případě složitých podmínek, splátky, zástavy nebo transakce na základě plné moci).

Jazyk: smlouva musí být sepsána v gruzínštině; obvykle se připravuje dvojjazyčný text (gruzínština + jazyk kupujícího). Pokud gruzínština není k dispozici, je povinný akreditovaný tlumočník.
Klíčové pravidlo: pro nákup na dálku zahraniční plná moc hlavní smlouva musí být notářsky ověřena.
Časová osa: 1 den na přípravu a podpis (pokud jsou dokumenty připraveny).
Výdaje: notářská smlouva $70-$150+ (v závislosti na tarifu a složitosti); překlad smlouvy $5–$10/страница, přítomnost tlumočníka $15-$30. Pokud se zaregistrujete přímo v Domě spravedlnosti bez notáře, nemusí vám vzniknout žádné další náklady.

---

Krok 4: Převod peněz a potvrzení o vypořádání Způsoby vypořádání: bankovním převodem (mezinárodním nebo v rámci Gruzie) nebo v hotovosti (častěji v USD/GEL) - po dohodě stran.

• Převody v rámci Gruzie jsou obvykle rychlé; u velkých částek banky stanovují lhůty pro převody. denní limity - Mezinárodní převody mohou vyžadovat podklady (zdroj finančních prostředků, smlouvu) od odesílající banky.Zdokumentujte platbu: uschovejte si bankovní potvrzení nebo stvrzenku - musí být přiloženy k registraci.

Tip: předem se dohodněte na měně platby a směnném kurzu a ověřte si limity banky, abyste podání žádosti nezdržovali.
Referenční hodnota nákladů: Bankovní poplatky se liší v závislosti na jurisdikci a sazebníku; pro mezinárodní převody si stanovte marži. $50-$150 na provizi/konverzi. Převody v rámci Gruzie - obvykle levnější, ale záleží na bance.

---

Krok 5. Zápis vlastnického práva do veřejného rejstříku
Kde sloužit: v jakémkoli Síň veřejných služeb. nebo prostřednictvím notáře (elektronické podání). Balíček dokumentů:

• Žádost na stanoveném formuláři;Pas kupujícího (u cizinců - zahraniční pas);Kupní smlouva (v gruzínštině/dvoujazyčná);Doklad o zaplacení (stvrzenka/pokladní doklad);V případě potřeby navíc: plná moc, souhlas manžela/manželky, další podpůrné dokumenty.

Načasování (dle volby žadatele): standardní - 4 pracovní dny; zrychlený - 1 pracovní den; "tentýž den" - několik hodin po odeslání.
Státní clo (včetně DPH 18%): standardně ~$55za jeden den - ~$100"ve stejný den," - ~$128. Právní účinky: Vlastnické právo vzniká okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Elektronický registr NAPR. Samostatný "papírový certifikát" není vyžadován.

---

Krok 6: Získání výpisu (dokladu o nároku) a následné kroky Výpis z rejstříku je k dispozici online (s QR/čárovým kódem pro ověření) nebo v Domě spravedlnosti. Notářské ověření takového prohlášení je obvykle není vyžadováno. Co dělat dál (doporučeno):

• Uchovávejte elektronické i tištěné kopie smlouvy, účtenek a výpisů (cloud i offline).Upozorněte správcovskou společnost/kondominium (HOA), znovu vystavte účty za služby.Pro investiční účely a HUD - připravte si účet za služby. zpráva odhadce a balíček dokumentů pro migrační službu (pro objekty od $100 tis.).

Časová osa: výpis je k dispozici ihned po registraci. Výdaje: získání elektronického výpisu - obvykle bez příplatku; papírové kopie - za aktuální sazby PSH.

Proces registrace nemovitostí v Gruzii je formalizovaný a předvídatelný: jedna návštěva, minimální balík dokumentů, jasné poplatky a rychlé lhůty. Klíčem k bezpečné transakci je právní prověrka na začátku a správná dokumentace vypořádání.

Časový rámec pro registraci nemovitostí v Gruzii: jak dlouho to vlastně trvá?

Níže uvedené oficiální lhůty, poplatky a organizační údaje vycházejí z veřejného rejstříku (NAPR) a z domů spravedlnosti. Pro přehlednost uvádíme srovnání režimů, klíčové faktory, které skutečně ovlivňují délku trvání, a referenční hodnoty nákladů v $.

Základní registrační režimy a státní povinnost

Standardní operační postupy pro převod vlastnictví v Gruzii je 4 pracovní dny od okamžiku, kdy je žádost podána v Domě spravedlnosti nebo elektronicky předána notářem. To je stanoveno praxí a vysvětlením státu a příslušnými zdroji.

Možnost registrace	Datum splatnosti	Státní clo (včetně DPH)	Srovnávací test na $
Standardní	4 pracovní dny	150 GEL	≈ $55
Zrychlený	1 pracovní den	270 GEL	≈ $100
Instantní	V tentýž den (několik hodin)	350 GEL	≈ $128

Podání dokumentů se provádí prostřednictvím podatelny nebo elektronickým přenosem prostřednictvím notáře; záznam a zápis vede notář. Národní agentura pro veřejné rejstříky (NAPR).

Klíčový referenční bod: "Doba registrace se pohybuje od několika hodin (okamžitá služba) do 4 pracovních dnů (standardní služba)."

Co skutečně ovlivňuje termín: faktory zpoždění a zrychlení

• Úplnost dokumentů v době podání. Chyby v údajích (chybné uvedení jména/čísla pasu, nesprávný katastrální kód) vedou k vrácení a opětovnému podání - plus 1-2 dny na opravu.
• Potřeba notářského zápisu. U zahraničních plných mocí se hlavní smlouva sepisuje u notáře - připočtěte čas na zápis, překlad a odeslání souboru do rejstříku.
• Dostupnost tlumočníka. Pokud strany neovládají gruzínštinu, je při podpisu nutné zajistit akreditovaného tlumočníka - to organizačně prodlužuje den transakce o 1 až 3 hodiny.
• Zatížení poboček PSH. V sezóně (např. v létě v Batumi) se může čekání na termín prodloužit; počítejte s časem na čekání ve frontě nebo si vyberte ranní časy.
• Bankovní zúčtování. Mezinárodní převody mohou trvat 1-3 bankovní dny. Pokud je požadováno potvrzení o platbě do doby podání přihlášky, bude termín registrace posunut na dobu přijetí finančních prostředků.
• Věcná břemena a související povolení. Stažení hypotéky bankou, souhlas manžela, souhlas opatrovnických orgánů (pokud je podíl nezletilého) - formálně je to předstupeň, ale je to on, kdo nejčastěji "žere" kalendářní čas před zápisem.

Praktická chronologie transakce (referenční hodnota)

• Den T-2/T-1: Due diligence, výpis z rejstříku, dohoda o podmínkách smlouvy. V případě potřeby schůzka s notářem a překladatelem.
• T0 (den transakce): podepsání smlouvy v PSH nebo u notáře; platba; podání žádosti do registru (na místě v PSH nebo elektronicky u notáře).
• T0 + 2-6 hodin: pokud si vyberete službu "instant" - připravený záznam a elektronický výpis NAPR (QR kód).
• T+1 pracovní den: Zrychlená registrace (za 270 GEL).
• T+4 pracovní dny: standardní registrace (za 150 GEL).

Právní bod: vzniká vlastnictví od okamžiku provedení zápisu do elektronického rejstříku NAPR.ne od data podpisu smlouvy. Papírový "certifikát" není vyžadován, jako důkaz slouží elektronický výpis.

Kolik stojí urychlení registrace a kdy je potřeba ji provést

Volba zrychleného režimu je oprávněná, pokud:

• kupující a prodávající jsou časově omezeni (služební cesta, turistická cesta);
• potřebují rychlou přeregistraci pro zúčtování s bankou/třetí stranou;
• je zakoupen předmět s vysokou poptávkou a je důležitá rychlá fixace práva.

Přibližné náklady na zrychlení (rozdíl mezi standardní a akcelerovanou verzí) - $45-$73 k základnímu tarifu (150 až 270/350 GEL).

Náklady při zápisu nemovitostí: poplatky a další náklady

Úřední platby při převodu vlastnictví v Gruzii jsou transparentní a předvídatelné. Níže je uvedena struktura nákladů s orientačními částkami v $, kdy jsou vyžadovány a komu jsou obvykle ukládány. Poukazujeme na primární zdroje a vysvětlujeme, jak optimalizovat rozpočet transakce.

Klíčová skutečnost: při koupi domu v Gruzii žádná daň z nákupu; platí se pouze státní poplatek za zápis do rejstříku (včetně DPH 18%). Náklady na registraci ze zákona často nese prodávající, ale strany se mohou dohodnout jinak.

1) Povinnost státu k registraci vlastnických práv

Za co platíme: provedení záznamu o převodu vlastnického práva v elektronickém registru NAPR (prostřednictvím domů spravedlnosti).

• Standardní (4 pracovní dny): 150 GEL ≈ $55
• Expediční (1 pracovní den): 270 GEL ≈ $100
• Okamžitě (v den podání, několik hodin): 350 GEL ≈ $128

Kdo platí: standardně prodávající (pokud není ve smlouvě uvedeno jinak). V praxi se strany často dělí o náklady nebo je přenášejí na kupujícího.

---

2) Notářské služby (pokud je to nutné)

Když ji potřebujete: složité podmínky transakce (splátky/zástava), transakce na základě zahraniční plné moci (notářské ověření smlouvy je povinné), provedení v nepřítomnosti stran.

• Rozsah nákladů: benchmark $80-$160+ za notářsky ověřenou smlouvu (závisí na tarifu a složitosti).
• Mnoho notářů podává dokumenty do rejstříku elektronicky, což jim ušetří návštěvu soudní komory.

Důležité: v případě transakce na základě plné moci vystavené v zahraničí musí být hlavní smlouva notářsky ověřena (relevantní pro roky 2024-2025.

---

3) Překlady a překladatelské služby

Když ji potřebujete: pokud strany nemluví gruzínsky. V domě spravedlnosti je vyžadován akreditovaný tlumočník; smlouva je dvojjazyčná (gruzínština + jazyk kupujícího).

• Písemný překlad: benchmark $5–$10/страница
• Přítomnost tlumočníka při transakci: benchmark $15-$30
• Některé agentury zahrnují překlad do ceny doprovodu.

---

4) Náležitá péče a podpora (due diligence)

Co je součástí balení: kontrola historie předmětu a řetězce práv, analýza zatížení a rizik, příprava smlouvy, podpora podání do rejstříku.

• Referenční hodnota nákladů: v okolí 1% z ceny objektu pro komplexní podporu (trh).

Doporučení: zanedbání náležité péče často vede ke zpoždění při registraci (vymazání hypotéky, souhlas manžela/manželky) a neplánovaným výdajům. Před složením zálohy si nemovitost prověřte.

---

5) Bankovní poplatky a zúčtování

Při vzniku: při mezinárodním převodu peněz za účelem transakce nebo při mezibankovních transakcích. Vnitrogruzínské převody jsou obvykle okamžité, ale banky mají denní limity.

• Mezinárodní překlad: stanovit měřítko $50-$150 za provizi a konverzi (závisí na bance/zemi odeslání).
• Vnitrogruzínský překlad: obvykle levnější; zkontrolujte si sazebník své banky.
• Zdokumentujte platbu: K registraci bude vyžadován bankovní doklad (nebo stvrzenka).

---

6) Ocenění nemovitosti pro povolení k pobytu (pokud je to nutné)

Když ji potřebujete: pokud je účelem žádosti o povolení k pobytu na základě koupě; potvrdit hodnotový práh (v současné době je referenční hodnota od $100 000 pro povolení k přechodnému pobytu) vyžaduje zprávu nezávislého znalce.

• Referenční hodnota nákladů: $100-$300 v závislosti na městě, oblasti a době přípravy.

---

7) Nové budovy: připojení komunikací a konečné platby investorovi

Při vzniku: Při předání domu a podpisu protokolu o převzetí může developer účtovat jednorázové poplatky za zprovoznění/připojení inženýrských sítí, registraci měřidel a přístupových karet.

• Pamětihodnost: podle ceníku developera; v mnoha projektech se pohybuje v rozmezí od $100-$500+ (u prémiových komplexů vyšší). Uveďte ve smlouvě o kapitálové účasti/investiční smlouvě.

---

8) Provize realitní kanceláře (pokud je zapojena)

Kdo platí: Na gruzínském trhu platí provizi častěji prodávající; služby jsou pro kupujícího často bezplatné. Podmínky však závisí na dohodě stran.

• Referenční bod Komise: ~3-5% od ceny (obvykle na náklady prodávajícího).

---

Shrnutí rozpočtu typické transakce (příklad)

Nákup bytu za $100 000 bez půjček a složitých podmínek:

• Státní poplatek za registraci (4 dny): ≈ $55 (nebo $100/$128 při zrychlení)
• Překladatel a tlumočník: ≈ $30-$80 (v závislosti na objemu a tarifech)
• Právní ověření: ≈ $1 000 (1% z ceny; volitelné, ale doporučené)
• Bankovní poplatky (mezinárodní převod): ≈ $50-$150
• Notář: $0 při vyhotovení v soudní síni; pro notářsky ověřenou smlouvu - ≈ $80-$160+.

Celkový orientační bod: z $135-$285 v základním scénáři bez právníka a notáře; s plnou péčí a notářským ověřením - cca. $1 265-$1 475. Jedná se o odhad pro účely plánování; konečné částky závisí na zvoleném způsobu zápisu, rozsahu služeb a bankovních sazbách.

Úskalí a rizika při registraci nemovitostí v Gruzii

Registrace nemovitostí v Gruzii je rychlá a technologicky vyspělá, ale právě "jednoduchost" je to, co kupující často uklidňuje. Níže je uveden systematický přehled hlavních rizik a způsobů, jak je minimalizovat, s odkazy na primární zdroje a přibližnými náklady.

Hlavní myšlenka: Většina problémů nevzniká ve fázi registrace jako takové, ale spíše ve fázi před odesláním - s neúplnou hloubkovou kontrolou, chybami v dokumentech a netransparentními výpočty.

---

1) Právní čistota: věcná břemena, historie práv, soulad předmětu s právními předpisy

Riziko: skryté hypotéky, zatčení, nezapsaná práva třetích osob, nesoulad mezi údaji o ploše/plánu v katastru, podíly nezletilých osob, chybějící souhlas manžela/manželky.

• Co je třeba zkontrolovat: nedávný výpis z Veřejný rejstřík (NAPR) podle katastrálního kódu: vlastník, věcná břemena, omezení, základní charakteristiky.
• Aspekty rodinného práva: souhlas manžela v případě společně nabytého majetku, zákaz zcizení bez souhlasu opatrovnických orgánů v případě podílů nezletilých osob.
• Technické vlastnosti: legalizace změn, správnost adresy, výměry a katastrálního kódu, absence statutu kulturní památky (ukládá povinnosti).

Důležité: Výpis NAPR zobrazuje aktuální stav a zatížení, ale ne vždy odhaluje potenciální pohledávky (dědické spory apod.). Úplná due diligence snižuje riziko zpochybnění transakce.

Referenční hodnoty nákladů: Due diligence - cca. 1% z ceny objektu (trh); registrační poplatky za podání - (trh); a $55 / $100 / $128 v závislosti na naléhavosti.

---

2) Omezení pro cizince a specifika objektů

Riziko: nákup předmětů s omezeným obratem nebo zvláštními povinnostmi.

• Zemědělská půda: cizinci nemůže Získání vlastnictví zemědělských pozemků; dědictví nebo koupě je přípustná, pokud máte gruzínské občanství.
• Kulturní dědictví: Historické budovy mohou mít status památkové rezervace, který zahrnuje požadavky na zachování a opravy - ověřte si tento status předem.
• Určení využití půdy: Určené využití (obytné/komerční atd.) se při změně vlastníka automaticky nemění; ke změně je nutné samostatné správní řízení.

Varování: pokusy "obejít" zákaz prodeje zemědělské půdy prostřednictvím nominálních struktur s místní právnickou osobou s sebou nesou riziko neplatnosti transakce. Konzervativní postoj je takové pozemky nekupovat.

---

3) Plné moci, notářské ověření a jazykové požadavky

Riziko: odmítnutí registrace z důvodu formy transakce a jazykové bariéry.

• Zahraniční plná moc: v případě nákupu na dálku na základě plné moci vystavené mimo Gruzii, smlouva musí být notářsky ověřena.
• Smluvní jazyk: text je napsán v gruzínštině; obvykle se vytváří dvojjazyčná verze. Pokud strany neovládají gruzínštinu, je při podpisu nutný akreditovaný tlumočník.

Referenční hodnoty nákladů: notář $80-$160+; překlad $5–$10/стр.; přítomnost tlumočníka $15-$30.

Klíčové pravidlo: jednoduché úkony mohou být formalizovány v Domě spravedlnosti bez notáře, ale v případě zahraniční plné moci je notářská forma povinná.

---

4) Nové budovy a právo na reklamaci

Riziko: Záměna "práva nároku" u rozestavěné nemovitosti a konečného vlastnictví; zpoždění v důsledku schvalovací dokumentace developera.

• Ve fázi výstavby se zaznamenávají tyto údaje právo na pohledávku (rezervace budoucího bytu) v katastru nemovitostí; vlastnictví je potvrzeno po uvedení stavby do provozu a vydání kolaudačního souhlasu.
• Ověřte si u developera: stavební povolení, technický plán, bankovní akreditace projektu - nepřímý ukazatel spolehlivosti.

Referenční hodnoty nákladů: registrace smlouvy/právo na pohledávku - podle tarifů NAPR (obvykle stejných jako v případě $55 / $100 / $128 v závislosti na naléhavosti); právní prověrka developera - z tržní praxe ~1% ceny (po dohodě).

Tip: stanovit ve smlouvě termíny uvedení do provozu a odpovědnost za zpoždění; zkontrolovat, zda developer vložil všechny dokumenty do registru před jejich předložením.

---

5) Chyby v dokumentech a identifikaci

Riziko: překlepy ve jménech, nesprávná transliterace, nesprávné číslo pasu nebo katastrální kód - důvod pro vrácení dokumentů a jejich opětovné předložení.

• Údaje ve smlouvě musí doslovně odpovídají s pasem (latinkou) a gruzínskou transliterací; adresa a katastrální kód - jako ve výpisu.
• Zkontrolujte, zda je ve výpisu přesně uveden objekt (patro, číslo bytu/parcely), který byl kontrolován.

Praxe: jakákoli nepřesnost vede k opravě a opětovnému předložení (minimálně +1 den) a dalším návštěvám. Předejděte tomu pomocí předběžného "kontrolního seznamu".

---

6) Podvodná schémata a lidské chyby

Riziko: transakce na základě zrušených plných mocí, "dvojí" sliby prodeje, zatajování věcných břemen, neoprávněné zálohy v hotovosti.

• Poptávka nedávné prohlášení z NAPR bezprostředně před podpisem; zkontrolujte platnost plné moci.
• Neodevzdávejte zálohu bez písemné smlouvy a zápisu v registru; všechna vyúčtování doložte bankovními doklady.

Technologická překážka podvodu: jednotný elektronický registr s ověřováním záznamů (včetně technologie blockchain) minimalizuje riziko padělání práv; zranitelnost spočívá v nedbalosti stran.

---

7) Zúčtování, kontroly AML a měnová rizika

Riziko: zpoždění transakce z důvodu bankovních limitů, kontroly zdroje finančních prostředků, kurzového rozdílu při konverzi.

• Mezinárodní transfery mohou probíhat 1-3 bankovní dny; banky mají právo požadovat doklady (smlouvu, zdroj finančních prostředků).
• Přestupy v rámci Gruzie jsou rychlejší, ale platí pro ně denní limity - dohodněte se předem.
• Stanovte ve smlouvě měnu a kurz pro vypořádání; uschovejte si účtenky/potvrzení.

Referenční hodnoty nákladů: mezinárodní provize a konverze - obvykle $50-$150 v závislosti na bance/zemi.

---

8) Otázky po registraci: veřejné služby a správa

Riziko: technické blokace a domácí nepříjemnosti v důsledku nevyřízených účtů a problémů s řízením.

• Požádejte prodávajícího o doklad, že nemáte žádné dluhy za elektřinu, vodu, plyn a poplatky za bytové domy (HOA).
• Ihned po registraci informujte správcovskou společnost a znovu vystavte osobní účty.

Připomínáme: Formálně je za dluhy odpovědný bývalý vlastník, ale "lidský faktor" (neprovedení plateb/odpojení) může novému vlastníkovi způsobit problémy, pokud nejsou smlouvy vystaveny včas.

Praktické tipy pro kupující: kontrolní seznam před registrací

Tato část je koncentrátem praxe: co přesně zkontrolovat a připravit před podpisem smlouvy a podáním do veřejného rejstříku. Nastíníme klíčové kroky, časové a nákladové ukazatele v $ a uvedeme odkazy na autoritativní zdroje.

Účel kontrolního seznamu: minimalizovat právní a organizační rizika, zkrátit dobu registrace a vyhnout se zbytečným výdajům.

1) Dokumenty a náležitá péče před uložením peněz

• Vyžádejte si aktuální výpis z NAPR podle katastrálního kódu. Zkontrolujte vlastníka, zatížení (hypotéka, zástava), omezení a základní charakteristiky nemovitosti. Výpis lze získat online nebo v Domě spravedlnosti.
• Srovnejte technické údaje zařízení. Plocha, dispozice, číslo bytu/pozemku, adresa a katastrální kód musí doslova odpovídat výpisu. Ujistěte se, že jsou změny legalizovány; u domů, že je zapsán pozemek a stavba.
• Ověřte si totožnost prodávajícího a jeho rodinné a právní poměry. Údaje z pasu, právní způsobilost, souhlas manžela/manželky v případě společně nabytého majetku; v případě podílů nezletilých osob - souhlas opatrovnických orgánů.
• Odstraňte "podvodné stavy". Objasněte, zda se nejedná o kulturní památku (ukládá povinnosti) a jaké je zamýšlené využití pozemku.
• Vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti za služby a bez poplatků za kondominium. Tím se sníží rizika pro domácnost po transakci.
• Pokud si kupujete povolení k pobytu: předem objednat nezávislé posouzení trhu (obvykle $100-$300) pro potvrzení cenového prahu (referenční hodnota od $100 000).
• Due diligence od právníka. Doporučuje se provést úplný audit historie práv, věcných břemen a dokumentů (referenční bod je ~1% ceny objektu).

Důležité: Vyjádření NAPR odráží současný stav, ale nezaručuje, že nedojde k žádnému selhání. potenciální nároky (např. od dědiců). Hloubková kontrola právníkem snižuje riziko zpochybnění.

---

(2) Smlouva: forma, jazyk, notářský zápis

• Připravte dvojjazyčnou smlouvu (gruzínština + váš jazyk). Pokud neovládáte gruzínštinu, podílí se na podpisu akreditovaný překladatel. Orientace: písemný překlad $5–$10/стр., přítomnost tlumočníka $15-$30 .
• Určete místo podpisu: House of Justice (jednoduché transakce, bez notáře) nebo notář (složité podmínky, splátky, hypotéky, firemní systémy).
• Nákup na základě zahraniční plné moci: hlavní smlouva musí být notářsky ověřena (aktuální 2024-2025). Referenční hodnota nákladů na notáře: $80-$160+.
• Zadávací podmínky pro zakázku: stanovení plné ceny, měny, harmonogramu vypořádání, předání klíčů/vlastnictví, prohlášení stran o záruce (žádná skrytá věcná břemena), odpovědnosti za porušení a režimu řešení sporů.
• Předběžná smlouva a záloha (nepovinné): záloha obvykle 5-10% (sekundární) nebo 20-30% (nové budovy). Jakmile je záznam o vkladu zapsán do rejstříku, je objekt "zablokován" pro další prodej.

Klíčové pravidlo: jednoduché transakce mohou být schváleny v PSH bez notáře. Ale V případě nákupu na dálku na základě zahraniční plné moci je povinný notářsky ověřený formulář.

---

3) Platba a potvrzení vyúčtování

• Zvolte si způsob platby předem: bankovním převodem (mezinárodním/mezinárodním) nebo v hotovosti (po dohodě). V případě mezinárodních převodů si prosím uvědomte následující provize $50-$150 a 1-3 bankovní dny na přijetí.
• Dohodněte se na měně a směnném kurzu. Vymezit ve smlouvě, kdo nese kurzové rozdíly a provize a v jaké měně se považuje plnění závazků za uskutečněné.
• Doložte platbu dokumentací. Uschovejte si bankovní potvrzení nebo stvrzenku - budou přiloženy k registraci práva.
• Zkontrolujte si bankovní limity. Převody v rámci Gruzie jsou obvykle okamžité, ale každá banka má jiné limity na částku za den - ověřte si to předem.

Tip: synchronizovat okamžik platby a podání žádosti do systému PSH, aby v případě "okamžité" registrace (tentýž den) byly všechny dokumenty - včetně platebních dokladů - připraveny.

---

4) Podání žádosti o registraci PSH a výběr rychlosti

• Podejte žádost a soubor dokumentů na PSH. nebo požádejte notáře o zaslání elektronicky. Balíček: formulář žádosti, cestovní pas, smlouva, doklad o zaplacení, plná moc a případně souhlas manžela/manželky.
• Vyberte režim registrace a zaplaťte poplatek: standardní - $55 (4 pracovní dny), zrychlené - $100 (1 den), "tentýž den". - $128 (několik hodin).
• Kontrola výsledku: Po provedení záznamu obdržíte elektronický výpis s QR kódem (obvykle není vyžadována žádná další autorizace).

Právní bod: vlastnictví vzniká dnem zápisu do elektronického registru NAPR, nikoliv dnem uzavření smlouvy.

---

5) Zvláštní případy: nové budovy, domy, pozemky, obchod

• Nové budovy: ve fázi výstavby je registrován právo na pohledávku; vlastnictví - po uvedení do provozu a potvrzení o převzetí. Zkontrolujte stavební povolení a doklady investora.
• Soukromé domy: zkontrolujte, zda jsou pozemek a budova správně zapsány společně; zkontrolujte katastrální hranice.
• Pozemky (nezemědělské): zkontrolujte zamýšlené využití a případná omezení (věcná břemena, ochranná pásma). Cizincům není povoleno kupovat zemědělstvízemě.
• Obchod: vyjasněte si přítomnost nájemců a podmínky smluv - zůstávají v platnosti i při změně majitele; při koupi na firmu připravte zakladatelské dokumenty.

---

6) Kroky po registraci

• Přeregistrujte své účty za komunální služby a poplatky u bytového družstva (HOA). Vyžádejte si od dodavatele konečné faktury, abyste předešli odpojení.
• Uchovávejte sadu dokumentů. Smlouva, účtenky, výkaz NAPR - uchovávejte v papírové i elektronické podobě (cloud).
• Plánování povolení k pobytu: připravit balíček pro podání (smlouva, prohlášení, zpráva odhadce atd.).

Příklady z praxe a časový harmonogram: co se děje v praxi

V této části jsou uvedeny praktické scénáře odrážející skutečný průběh registrace nemovitostí v Gruzii: časový harmonogram, typické náklady v $, úzká místa. Všechny případy jsou sladěny s předpisy Domů spravedlnosti a veřejného rejstříku (NAPR) a klíčové údaje jsou potvrzeny příslušnými zdroji.

Časová osa: z 2-6 hodin (okamžitá registrace) na 4 pracovní dny (standard), jakož i zpoždění při identifikaci věcných břemen.

Případ 1. Expresní registrace "ve stejný den" bez úskalí

Situace. Kupující si vybral byt v Batumi a objekt si předem prověřil (výpis z katastru nemovitostí, žádná hypotéka). Téhož dne strany podepsaly smlouvu v Dům spravedlnosti (PSH) a požádal o "okamžitou" registraci. Zápis v registru se objevil za 3 hodiny, elektronický výpis ještě týž den.

• Uzávěrka: 2-6 hodin (okamžitá služba) - praxe potvrzuje.
• Výdaje: státní povinnost $128 (350 GEL); tlumočník při podpisu (pokud je vyžadován) $15-$30překlad $5-$10/str.
• Dokumenty: cestovní pas, smlouvu, doklad o zaplacení.

Závěr: pokud jsou dokumenty plně připraveny a neexistují žádná břemena, je reálné získat vlastnictví v den podání žádosti.

---

Případ 2. "Skrytá" hypotéka a odklad data zápisu

Situace. Při přípravě transakce u Tbilisi byla při kontrole zjištěna hypotéka ve prospěch banky. Prodávající úvěr splatil, ale vymazání hypotéky trvalo ~2 týdny (banka + aktualizace v registru). Zápis vlastnického práva byl proveden ve standardním režimu.

• Uzávěrka: 2 týdny na odblokování + 4 pracovní dny na registraci (nebo 1 den/tentýž den za příplatek).
• Výdaje: státní povinnost: $55 (standardní) nebo $100/$128 (urychlení); náležitá péče právníka - referenční bod ~1% ceny předmětu.
• Zdroj rizika: ignorování pole "zatížení" ve výkazu NAPR.

Závěr: i "nekomplikované" hypotéky posouvají časovou osu. Základní způsob, jak se vyhnout odkladu nedávné prohlášení z rejstříku před podpisem a řádnou kontrolou.

---

Případ 3. Nákup na dálku na základě zahraniční plné moci

Situace. Investor formalizuje transakci bez návštěvy země na základě plné moci vystavené v zahraničí. Vzhledem k platným předpisům podléhá hlavní smlouva notářskému ověření; připojí se překladatel, notář a elektronické podání do rejstříku.

• Uzávěrka: den transakce + 1 pracovní den pro registraci (za 270 GEL) nebo "tentýž den" za 350 GEL.
• Výdaje: notář $80-$160+; překladatel/překladatel $5–$10/стр. и $15-$30; státní povinnost $100 (1 den) nebo $128 (tentýž den); mohou být účtovány mezinárodní bankovní poplatky. $50-$150.
• Norma: v případě zahraniční plné moci je povinná notářsky ověřená forma smlouvy.

Závěr: nákup na dálku trvá stejně dlouho jako osobní nákup, ale přidává se blok nákladů na notáře a překladatele. Jinak je postup standardní; podání žádosti často provádí notář elektronicky.

---

Případ 4. Nová budova: od "práva nároku" k právu vlastnickému

Situace. Kupující uzavřel smlouvu s developerem ve fázi výkopu. Registr zapsal právo na pohledávku (rezervace budoucího bytu). Po uvedení stavby do provozu a vydání kolaudačního souhlasu - zápis vlastnictví.

• Uzávěrka: registrace pohledávky - do 1 dne/"tentýž den" dle tarifu; konečný zápis vlastnictví - ve zvoleném režimu (4 dny, 1 den, "dnes") po uvedení domu do provozu.
• Výdaje: státní poplatek za každou registraci: $55 (4 dny) nebo $100/$128 (urychlení); případné developerské poplatky za připojení inženýrských sítí - referenční hodnota $100-$500+.
• Rizika: Opožděné uvedení do provozu, neúplný balíček povolení od developera; zkontrolujte stavební povolení a akreditaci projektu u banky.

Závěr: na nových stavbách se děje přinejmenším dva registrace: pohledávky a konečného vlastnictví. Počítejte s náklady a načasováním obou fází.

Souhrnný časový plán a náklady (podle případů)

Scénář	Skutečný termín	Klíčové výdaje
Expresní doprava bez rizika	2-6 hodin	Státní povinnost $128; překladatel $15-$30
S hypotékou	~2 týdny (odstoupení od smlouvy) + 1-4 dny registrace	Státní povinnost $55-$128; due diligence1% ceny
Na základě zahraniční plné moci	1 den/"dnes" po podpisu u notáře	Notář $80-$160+; překlad $5–$10/стр.; státní povinnost $100-$128
Nová budova	Registrace práv k pohledávkám: 1 den/"dnes"; titul - po uvedení do provozu	Státní poplatky za 2 etapy: $55-$128 × 2; komunikace $100-$500+

Co očekávat na místě: organizační nuance

• Fronty a časování slotů. Ve špičce (léto, Batumi/Tbilisi) je vhodné přijet v době otevření PSH; okamžitá obsluha závisí na vytíženosti pobočky.
• Bankovní zúčtování. Mezinárodní převody trvají 1-3 bankovní dny a stojí $50-$150; pro "okamžitou" registraci je lepší mít připravenou účtenku.
• Překladatel/jazyk. Pokud nemluvíte gruzínsky, počítejte s +1-3 hodinami na zajištění dvojjazyčné smlouvy a tlumočníka.

Podtrženo a sečteno: V praxi registrace v Gruzii potvrzuje pověst "rychlé a transparentní": s připravenými dokumenty - ve stejný den; při standardním krmení - 4 pracovní dny. Časové posuny téměř vždy souvisejí s věcnými břemeny, vypořádáním a formou transakce (notář, převod).

Závěr

Registrace nemovitostí v Gruzii - skutečně rychlý a transparentní proces: s připravenými dokumenty lze právo formalizovat. ve stejný den (okamžitý) nebo standardní 4 pracovní dnya fixní poplatky se aproximují takto $55-$128. Klíčem k bezpečnému nákupu je kompetentní nákup. náležitá péčeSprávná forma smlouvy (zejména v případě zahraničních plných mocí) a zdokumentované vypořádání. Pokud hledáte řešení na klíč, nikoliv pouhé "plošné vyhledávání", náš tým se věnuje vyhledávání nemovitostí v Gruzii pro vaše účely (investice, bydlení, pronájem), provádí due diligence, připravuje dvojjazyčné smlouvy, zajišťuje překladatele/notáře a registraci v České republice. Dům spravedlnostiPomůžeme vám dokončit transakci na dálku a v případě potřeby vám poradíme ohledně povolení k pobytu a daní. Kontaktujte nás a proberte s námi svůj úkol a získejte úvodní konzultaci: zanechte žádost prostřednictvím formuláře na stránce nebo nám pošlete zprávu přes messenger - odpovíme vám okamžitě a nabídneme individuální plán podpory až do obdržení vaší žádosti. výpisy z rejstříku.