Jak si může cizinec koupit nemovitost v Gruzii

Gruzie patří mezi několik málo zemí, kde může cizinec koupit nemovitost s minimem omezení, zaregistrovat vlastnické právo během jediného dne a neplatit daň z nákupu. Není divu, že zájem zahraničních kupujících o gruzínský trh roste: podle údajů za rok 2025 tvoří cizinci 22% všech transakcí v Tbilisi a až 80% v Batumi.

Ceny nových nemovitostí v Tbilisi vzrostly za rok o 15,4%, výnos z pronájmu se drží na úrovni 6,5–9,6% ročně v dolarech – jedná se o jeden z nejlepších ukazatelů v regionu. Přesto zůstává vstupní prahová hodnota dostupná: průměrná cena za metr čtvereční v Tbilisi začíná na $1 400, v Batumi na $1 300.

Jmenuji se Roman a v tomto článku si podrobně rozebereme celý proces koupě: od výběru nemovitosti a právní prověrky až po zápis vlastnického práva a získání povolení k pobytu. Žádné obecné fráze – pouze to, co zahraniční kupující skutečně potřebuje vědět.

Právní postavení cizinců při koupi nemovitosti

Cizinci kupují nemovitosti v Gruzii za stejných podmínek jako občané této země. Nejsou zapotřebí žádná zvláštní povolení, registrace ani souhlasy – stačí pas. Hlavní je správně si vybrat vhodné bydlení, protože rozmanitost nabídek je skutečně ohromující.

Co je k dispozici ke koupi:

• byty a apartmány v obytných komplexech
• komerční nemovitosti – kanceláře, obchody, hotely
• pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu (IBV)
• apart-hotely a objekty určené ke správě

Jediný omezení — zemědělská půda. Zahraniční fyzické osoby ji nemohou nabývat. Pokud uvažujete o koupi domu s velkým pozemkem mimo město, je nutné si před podpisem jakýchkoli dokumentů samostatně ověřit status dané půdy.

Nákup prostřednictvím právnické osoby. Založení společnosti v Gruzii je jednoduché a nenákladné. To umožňuje nejen obejít omezení týkající se zemědělské půdy, ale také optimalizovat zdanění při provozování podnikání v oblasti pronájmu. Mnoho investorů, kteří vlastní několik nemovitostí, volí právě tuto možnost možnost dlouhodobých investic.

Je v Gruzii potřeba realitní makléř?

Gruzínská legislativa nevyžaduje povinnou účast realitního makléře při transakci: kupující má právo oslovit prodávajícího sám a zaregistrovat převod vlastnického práva u soudu. Existuje však jeden detail, který mění celou logiku této záležitosti — Služby realitního makléře pro kupujícího v Gruzii jsou bezplatné.

Provizi vždy hradí prodávající a je již zahrnuta v ceně inzerátu. Nic navíc neplatíte – prostě jen získáte nebo nezískáte odbornou pomoc v každé fázi transakce.

Kolik stojí služby realitního makléře

Důležitá charakteristika trhu: většina nemovitostí v Gruzii nejsou exkluzivní — stejnou nemovitost současně nabízí několik realitních kanceláří. Výběr realitního makléře nezajišťuje přístup k uzavřeným databázím, ale určuje kvalitu právní prověrky, jednání a doprovodných služeb.

Jak si před uzavřením obchodu prověřit realitního makléře

V Gruzii neexistuje povinné licencování realitní činnosti – teoreticky se za realitního makléře může prohlásit kdokoli. Od roku 2023 tento problém částečně řeší Národní asociace realitního trhu Gruzie (GNARE): organizace vede evidenci certifikovaných odborníků, kteří absolvovali odborné školení.

Než podepíšete jakékoli dokumenty, prověřte agenta podle těchto tří bodů:

• Registr GNARE — najděte odborníka v oficiálním seznamu certifikovaných agentů
• Smlouva s agenturou — v něm musí být uvedeny podmínky provize a rozsah služeb
• Výpis z veřejného rejstříku — seriózní makléř ji sám vyžádá ještě před prohlídkou nemovitosti; nemovitost si můžete sami prohlédnout na napr.gov.ge

⚠️ Červená vlajka: Pokud makléř požaduje od kupujícího provizi „za výběr“ nebo „za prohlídku“, jedná se o porušení běžné tržní praxe v Gruzii. Buď to odmítněte, nebo si tuto podmínku písemně sjednejte ještě před uzavřením jakékoli dohody.

Kdy je realitní makléř skutečně potřebný

Transakci bez zprostředkovatele je rozumné zvažovat pouze v případě, že prodávajícího již osobně znáte, bez problémů čtete dokumenty v gruzínštině a rozumíte postupu registrace v Dům spravedlnosti. V ostatních případech – zejména při nákupu na dálku nebo při transakci na sekundárním trhu – odborná podpora snižuje rizika, aniž by zvyšovala náklady.

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v Batumi nebo Tbilisi, agentura Rezidence pomáhá vybrat nemovitost podle konkrétních požadavků – rozpočtu, lokality a účelu koupě. Odborníci s 3 až 7 lety zkušeností na gruzínském trhu doprovázejí celou transakci: od právní prověrky nemovitosti až po registraci u Úřadu pro soudnictví, včetně transakcí na dálku a následné správy nemovitosti. Naším cílem není pouze uzavřít prodej, ale najít to, co vyhovuje právě vám.

Pokyny krok za krokem pro nákup nemovitosti

Nákup nemovitosti v Gruzii se může zdát složitý, ale se správným přístupem a přípravou se můžete vyhnout potížím a celý proces si užít. Pojďme si jednotlivé kroky rozebrat podrobněji.

1. Vyhledávání a výběr objektu

Začněte tím, že si stanovíte cíl: vlastní bydlení, dlouhodobý pronájem nebo pronájem na denní bázi – od toho závisí výběr města, čtvrti i typu nemovitosti. Pro dlouhodobý pronájem v Tbilisi se hodí čtvrti Vake, Vera a Saburtalo, pro pronájem na den – Sololaki a Mtatsminda. Batumi je oblíbené pro rekreační pronájmy a apartmány.

Důležitý detail gruzínského trhu: většina nemovitostí je současně v nabídce několika realitních kanceláří a obrátit se na jednu z nich nic nestojí – v Gruzii provizi vždy hradí prodávající, pro kupujícího je zprostředkování zdarma. Odborníci z The Residence pomáhají vybrat nemovitost podle konkrétního účelu a rozpočtu, prověřují její právní bezúhonnost a doprovázejí transakci od první prohlídky až po obdržení výpisu z katastru.

Výběr typu nemovitosti

Typ nemovitosti je třeba vybírat podle účelu – ať už jde o bydlení, dlouhodobý pronájem, pronájem na denní bázi nebo prodej, budou se jednat o různé nemovitosti, a to i v rámci jedné čtvrti.

Novostavby: na co si dát pozor. Gruzínský trh nabízí tři stupně dokončenosti – hrubou stavbu, zelenou stavbu a bílou stavbu. Cena a výše investic do rekonstrukce se v závislosti na stupni dokončenosti výrazně liší.

Apartmány: důležitý detail. Tento model je v Batumi populární, vyžaduje však zvláštní opatrnost. Před koupí si nezapomeňte prostudovat podmínky správcovské společnosti: výši provize, pravidla pronájmu, povinné platby a pokuty za porušení smluvních podmínek. Některé správcovské společnosti ve skutečnosti omezují právo vlastníka samostatně využívat svou nemovitost.

Pokud si nejste jisti, jaký typ nemovitosti je pro váš účel nejvhodnější, naši odborníci vám s tím pomohou: zdarma, bez nátlaku a s konkrétními výpočty výnosnosti.

Jaký rozpočet je třeba k nákupu nemovitosti v Gruzii

Než se pustíte do hledání nemovitosti, je důležité si ujasnit, jaké jsou skutečné ceny na trhu – ty se totiž výrazně liší podle města a čtvrti.

Tbilisi — ceny podle čtvrtí (nové stavby, údaje za rok 2026):

Průměrná cena na trhu v Tbilisi – od $1 400/m² na primárním trhu a od $1 370/m² na sekundárním trhu. Za rok ceny vzrostly o 5,7%.

Batumi — nové budovy stojí v průměru od $1 400/m². Nemovitosti v první linii u moře a v apartmánových hotelech spravovaných správcovskou společností jsou dražší, zatímco ceny v rezidenčních čtvrtích jsou nižší než průměr.

Důležitý detail: v Batumi je kvalitní novostavba ve fázi hrubé stavby často dražší než zrekonstruovaný byt ve starém bytovém fondu – a to kvůli nízké kvalitě inženýrských sítí v domech sovětské výstavby.

Aktuální nemovitosti v obou městech s transparentními cenami a právně prověřenými dokumenty najdete na našem webu.

2. právní prověrka nemovitostí

Toto je nejdůležitější krok – zejména na sekundárním trhu a při nákupu nové budovy v Batumi. Nelze jej opomenout ani v případě, že objekt na první pohled vypadá „čistě“.

Kontrola se provádí prostřednictvím Veřejný rejstřík Gruzie. Od roku 2017 je rejstřík zabezpečen technologií blockchain, což vylučuje možnost padělání dokumentů. Výpis má jedinečný mezinárodní čárový kód a nevyžaduje notářské ověření.

Co obsahuje výpis:

• údaje o vlastníkovi
• existence zástavního práva k nemovitosti
• stávající hypotéka
• závazky, omezení a nároky třetích osob

U novostaveb se navíc prověřuje stavební povolení, práva developera k pozemku a projektová dokumentace. U apartmánových hotelů se prověřují podmínky správcovské společnosti, povinné platby a postup při pronájmu. V The Residence se právní prověrka provádí ještě před podpisem jakýchkoli dokumentů – jedná se o standardní postup, nikoli o doplňkovou službu.

3. Rezervace a záloha

Po výběru nemovitosti a ověření dokumentů strany potvrdí svůj záměr. Na sekundárním trhu činí záloha obvykle 5–10% z ceny nemovitosti, na primárním trhu (novostavba) pak 5–30%. Podmínky vrácení zálohy v případě zmaření transakce z viny prodávajícího musí být výslovně uvedeny v rezervační smlouvě. V některých případech se toto zatížení dodatečně zapisuje do veřejného rejstříku – to chrání kupujícího před souběžným prodejem nemovitosti třetím osobám.

4. Vypracování a podepsání kupní smlouvy

Po výběru nemovitosti a ověření dokumentů začíná fáze vypracování smlouvy. Smlouva se vyhotovuje ve dvou jazycích: v gruzínštině a v jazyce kupujícího (ruštině, angličtině, francouzštině nebo jiném). Smlouva se vyhotovuje ve třech vyhotoveních: jedno pro prodávajícího, dvě pro kupujícího. Osobní přítomnost není nutná: postačí notářsky ověřená plná moc pro zástupce – právě tak probíhá většina transakcí na dálku prostřednictvím společnosti The Residence.

Soukromí prodejci často přijímají platby v hotovosti v amerických dolarech – předání peněz se potvrzuje stvrzenkou nebo notářským zápisem. Stavební firmy pracují převážně prostřednictvím bankovního převodu v lari. Ujistěte se, že převodní příkaz obsahuje všechny podmínky transakce, včetně ceny, termínů a případných záruk.

5. Zápis transakce v Justičním doměи

Naplánujte si návštěvu Domu spravedlnosti (psh.gov.ge), abyste na základě smlouvy a potvrzení o platbě oficiálně zaregistrovali transakci. Jedná se o povinný krok, který završuje proces koupě. V Tbilisi a dalších velkých městech je registrační postup díky digitalizaci procesů rychlý a efektivní. Z dokumentů stačí cestovní pas. Nemovitost lze zapsat na fyzickou nebo právnickou osobu.

Počítejte s dodatečnými náklady na služby notáře, překlad dokumentů a honorář právníka.

6. Získání výpisu z rejstříku

Po zápisu transakce obdržíte výpis ze státního rejstříku, který potvrzuje vaše vlastnické právo. Tento dokument je oficiálním potvrzením toho, že jste se stali vlastníkem nemovitosti v Gruzii. Uchovejte jej na bezpečném místě.

Koupě nemovitosti v Gruzii není jen investicí, ale i příležitostí stát se součástí úžasné země. Pokud budete postupovat podle těchto pokynů, budete si moci užívat svůj nový domov bez jakýchkoli potíží.

Koupě nemovitosti v Gruzii na dálku

Osobní účast při uzavření obchodu není nutná – gruzínská legislativa výslovně umožňuje nákup prostřednictvím zástupce na základě plné moci. Plná moc se vyhotovuje u notáře ve vaší zemi, ověřuje se apostilou a překládá se do gruzínštiny. Od roku 2024 je notářské ověření povinné. Příprava včetně překladu trvá přibližně dva týdny.

Celý proces od rezervace až po převzetí dokumentů trvá v průměru 3–4 týdny. Společnost The Residence zajišťuje kompletní doprovod vzdálených transakcí: online prohlídky, právní prověrku, zastupování u soudu a následnou správu nemovitosti.

Povolení k pobytu při koupi nemovitosti v Gruzii

Koupě nemovitosti opravňuje k získání povolení k pobytu – bez zkoušek, podnikatelských plánů a pohovorů. Vstupní prahová hodnota závisí na ceně nemovitosti:

Povolení k pobytu se automaticky vztahuje i na manžela/manželku a děti. Po 6 letech legálního pobytu lze požádat o trvalý pobyt.

⚠️ Od 1. března 2026 se minimální prahová hodnota zvýší z $100 000 na $150 000.

Podrobné informace o podmínkách, souboru dokumentů a úskalích najdete v našem kompletním průvodci: Povolení k pobytu v Gruzii prostřednictvím koupě nemovitosti.

Finanční aspekty

Nákup nemovitosti v Gruzii vyžaduje pečlivé plánování a pochopení všech finančních nuancí. Podívejme se na to podrobněji.

Daně z nemovitostí v Gruzii

Gruzie je jednou z mála zemí, kde je daňové zatížení ve všech fázích vlastnictví nemovitosti minimální.

Daň z nákupu se neplatí. Roční daň z nemovitosti nezávisí na hodnotě nemovitosti, ale na celkovém příjmu rodiny – při příjmu do 40 000 lari (~$14 000) se neplatí vůbec. Příjmy z pronájmu se zdaňují pevnou sazbou 5%. Při prodeji nemovitosti po dvou letech vlastnictví se daň neúčtuje – to je důležité zohlednit při plánování investice.

Podrobný rozbor jednotlivých daní, lhůty pro podání daňových přiznání a příklady výpočtů – v našem článku „Daně z nemovitostí v Gruzii".

Výdaje na údržbu nemovitostí

Poplatky za služby v Gruzii patří i nadále k nejnižším v regionu. Orientační měsíční náklady na byt o rozloze 50–60 m² pro dvě osoby:

Všechny ceny jsou průměrné a mohou se lišit v závislosti na bytových komplexech, čtvrtích, správcovských společnostech atd.

Hlavním rozdílem mezi Batumi a Tbilisi je absence nákladů na vytápění díky subtropickému podnebí. V novostavbách s centrálním plynovým vytápěním jsou zimní účty v Tbilisi podstatně vyšší.

Podrobné ceníky údržby nemovitostí s rozčleněním podle všech druhů služeb, nákladů na provoz apartmánových hotelů a výtahu – najdete v našem článku.

Hypotéka a splátky

Cizinci mohou získat hypotéku v gruzínských bankách – nejčastěji v TBC Bank a Bank of Georgia. Hlavní podmínky pro nerezidenty:

• Úroková sazba – přibližně 10% ročně v USD
• Počáteční vklad – od 30% do 50%
• Povinné doložení příjmu

Alternativa k bankovní hypotéce — bezúročné splátky od developera. Většina developerů na primárním trhu nabízí tuto možnost na dobu výstavby: kupující při rezervaci složí zálohu ve výši 5–30% a zbývající částku splácí po etapách až do předání objektu. Nedochází k žádnému přeplatku, zástava se nevyžaduje.

Odborníci z The Residence vám pomohou vybrat nemovitost s vhodnými podmínkami splátkového kalendáře nebo vám budou k dispozici při jednání s bankou.

Založení bankovního účtu v Gruzii

Bankovní účet v Gruzii není pro koupi nemovitosti povinnou podmínkou, ale výrazně usnadňuje finanční vypořádání – zejména v případě transakce na dálku nebo při následném pronájmu nemovitosti.

Největší banky, které poskytují služby nerezidentům, jsou TBC Bank a Bank of Georgia. Obě banky zřizují účty v různých měnách – v GEL, USD a EUR. Doba otevření účtu je 1–2 pracovní dny, z dokladů stačí cestovní pas a v některých případech potvrzení o příjmech. Účet lze otevřít na dálku nebo v pobočce při první návštěvě Gruzie.

Podrobný návod krok za krokem, seznam potřebných dokumentů a srovnání podmínek jednotlivých bank – v našem článku „Založení bankovního účtu v Gruzii".

Jak převést peníze na koupi nemovitosti

Hlavní způsoby mezinárodního převodu peněz za účelem úhrady nemovitosti v Gruzii:

Jak správně vybrat nemovitost

Správná nemovitost není ta, která se vám líbí na první pohled, ale ta, která odpovídá vašemu cíli. Právě podle něj se vybírá lokalita, typ a velikost nemovitosti.

Výnosnost, volba mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem a také kritéria pro výběr investičního objektu – to vše podrobně rozebíráme v článcích „Jak vybrat rezidenční nemovitost v Gruzii pro investice“ a „Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem v Gruzii: co si vybrat“.

Nevíte, kde začít? Vyplňte krátký dotazník – za 2 minuty vám vybereme možnosti podle vašeho cíle, rozpočtu a města. Vybrat nemovitost →

Oblíbená města a čtvrti pro investice:

• Tbilisi: Čtvrti Saburtalo a Vake nabízejí řadu investičních možností. Saburtalo je známé svými moderními obytnými komplexy a blízkostí obchodních center, zatímco Vake je známé svými zelenými plochami a prestižními školami.
• Batumi: Apartmány na nábřeží jsou stále oblíbenější u turistů a investorů. Blízkost nábřeží poskytuje nejen skvělý výhled, ale také snadný přístup ke kavárnám, restauracím a zábavním podnikům.

Tipy pro výběr spolehlivého developera nebo prodejce nemovitostí:

Zjistěte si pověst developerů. Je důležité navštívit dokončené projekty a posoudit kvalitu výstavby. Promluvte si s místními obyvateli nebo jinými kupujícími, abyste se dozvěděli o skutečných podmínkách a zkušenostech s developerem.

Obytné komplexy v Batumi

z $46 000

$1 285/м²

REAL PALACE BLUE

Batumi, Nový bulvár

od 35,8 m²

2026

z $260 000

$8 334/м²

Wyndham Grand Resindences Aqua

Batumi, Gonio

od 31,2 m²

2025

z $57 380

$2 449/м²

Next Gardens

Batumi, Gonio

od 23,43 m²

2027

z $69 000

$2 750/м²

GREEN SIDE GONIO

Batumi, Gonio

od 25,1 m²

Vzdal se

Zobrazit všechny

Posouzení infrastruktury a občanské vybavenosti:

Ujistěte se, že vybraná čtvrť nabízí vše, co potřebujete k pohodlnému životu. V Tbilisi vám každodenní život zpříjemní rozvinutá dopravní síť a množství nákupních center. V Batumi si vyberte čtvrti s dobrým dopravním spojením a blízkostí hlavních turistických atrakcí.

Vývojové perspektivy a osobní preference:

Rozhodněte se, co je pro vás důležitější - dynamika velkoměsta nebo klid provincie. Například Borjomi a Signakhi nabízejí jedinečnou kombinaci přírody a kultury, která může oslovit ty, kdo hledají soukromí a tradiční gruzínský šarm.

S ohledem na tyto faktory si budete moci vybrat nemovitost v Gruzii, která bude nejen dobrou investicí, ale bude také vyhovovat vašim osobním preferencím a životním cílům.

🔗 Užitečné odkazy

1. Sněmovna spravedlnosti Gruzie (justice.gov.ge)
   Oficiální stránky pro registraci realitních transakcí a ověřování dokumentů.
2. Národní agentura pro veřejné rejstříky (napr.gov.ge)
   Kontrola katastrálních údajů, historie vlastnictví a zatížení objektu.
3. Daňová služba Gruzie (rs.ge)
   Informace o dani z nemovitosti, podávání žádostí a placení poplatků.
4. MyHome.ge
   Největší stránka pro vyhledávání sekundárních nemovitostí v Gruzii s aktuálními nabídkami.
5. TBC Bank и Bank of Georgia
   Největší gruzínské banky pro otevření účtu, hypotéky a převody peněz.
6. Webové stránky gruzínské vlády (gov.ge)
   Oficiální zdroj zákonů a změn v legislativě.

Tyto otázky a odpovědi vám pomohou lépe porozumět procesu nákupu nemovitosti v Gruzii a vyhnout se běžným chybám.

Pokud máte zájem o koupi nemovitosti v Gruzii, jsme připraveni vám pomoci v každé fázi - od výběru ideální nemovitosti až po dokončení transakce. Naši odborníci vám poskytnou plnou podporu a zohlední všechny nuance a vaše přání. Zanechte na našich webových stránkách poptávku a my vás budeme kontaktovat, abychom s vámi probrali podrobnosti a začali hledat váš budoucí domov v Gruzii.