Gruzie prodloužila osvobození od DPH pro „staré“ nedokončené projekty do roku 2033

Gruzínský zákon č. 1888 o změnách daňového zákoníku, který byl přijat dne 15. října 2026 a zveřejněn dne 16. října, prodloužil osvobození od DPH s právem na odpočet pro dodávky nemovitostí v „starých“ nedokončených projektech z 1. ledna 2029 do 1. ledna 2033. Zákon je účinný od okamžiku zveřejnění. Tato změna se netýká kupujících běžných nových bytů ani nemovitostí na sekundárním trhu. Údaje k 23. říjnu 2026.

Co se změnilo

Zákon „O změnách daňového zákoníku Gruzie“ č. 1888-VIმს-XIმპ byl zveřejněn na webových stránkách gruzínského zákonodárného věstníku Matsne 16. října 2026 a vstoupil v platnost dnem zveřejnění. Změny se týkají článku 309 daňového zákoníku, v němž je zakotven zvláštní režim pro „dědičné“ projekty, které byly zahájeny již dávno a dosud nebyly dokončeny. Oznámení Daňového úřadu ze dne 19. října 2026 potvrzuje, že lhůta pro osvobození s právem na odpočet se posouvá z 1. ledna 2029 na 1. ledna 2033.

Původní znění článku v původním zdroji nebylo ověřeno: datum 2029 bylo převzato ze zprávy Daňové správy a z médií.

Koho se to týká

Režim je úzký. Je důležitý pro tři skupiny:

• developeři, kteří dokončují dlouhodobě pozastavené projekty;
• banky, které tyto projekty financují;
• kupci bytů v těchto projektech. Podle informací médií je pro poškozené podílníky v Tbilisi k dispozici podpůrný program městské rady.

Prodloužení lhůty dává účastníkům více času na dokončení stavby a získání kolaudačního rozhodnutí. Riziko nedodržení termínů tím však neodstraňuje.

Koho se to netýká

Tato změna se nevztahuje na obecné zdanění nemovitostí. Kupující nových nemovitostí od běžných developerů a nemovitostí na sekundárním trhu nebudou touto změnou dotčeni. Vlastníky a pronajímatele se tento zákon přímo nedotýká. Nelze předpokládat, že jakýkoli nákup v Gruzii je nyní osvobozen od DPH.

Promlčecí lhůty u operací, u nichž byla povinnost splněna

V nové verzi zákona (bod 81-2) jsou stanoveny promlčecí lhůty pro transakce osvobozené podle bodů 79 a 80: pro transakce z roku 2015 je to 18 let, dále o jeden rok méně za každý následující rok, pro rok 2029 činí 4 roky. Tabulka v zákoně pokrývá roky 2015–2029, účetní období od 1. ledna 2015 do 1. ledna 2030. Číslování bodu (81-2 v textu zákona, 81(2) v oznámení Daňové správy) vyžaduje porovnání s oficiálním souborem PDF.

Co nebylo potvrzeno

• Které konkrétní projekty spadají pod tento režim. Podle zprávy Georgia Today ze dne 13. října 2026 se jedná o projekty zahájené před 8. srpnem 2008, které dosud nebyly dokončeny. V přečteném znění zákona se toto kritérium nevyskytuje: byly v něm změněny pouze pododstavce „a“ a „d“ odstavce 79.
• Hlasování ve druhém a třetím čtení: stránka parlamentu s výsledky nebyla nalezena. Podle sdělení médií podpořil návrh zákona v prvním čtení výbor pro finance a rozpočet v zrychleném řízení.
• Sazba DPH ani finanční limity nejsou v textu uvedeny.

Časté otázky

Je třeba platit DPH při koupi novostavby v Gruzii?

Toto pravidlo se nemění: zákon se vztahuje pouze na dodávky v rámci „starých“ nedokončených projektů podle článku 309.

Do jakého data bylo osvobození prodlouženo?

Do 1. ledna 2033 namísto 1. ledna 2029.

Od kterého dne zákon platí?

Od 16. října 2026, tj. ode dne zveřejnění.

Jak zjistit, zda se na projekt vztahuje tento režim?

Informujte se u developera a u gruzínského daňového úřadu a podmínky si porovnejte s textem článku 309.

Oficiální zdroje

• Zákon č. 1888-VIms-XImp, Matsne (text v gruzínštině)
• Daňový zákoník Gruzie se seznamem změn, Matsne

Ověřeno 23. října 2026. Jedná se o obecné informace, nikoli o právní či daňové poradenství. Pravidla se mohou změnit, proto si je ověřte u gruzínského daňového úřadu a u právníka.