Comprar habitaciones de hotel en Georgia: ¿una inversión rentable o un riesgo financiero?

Mercado de habitaciones de hotel en Georgia: panorámica y tendencias

Georgia no es hoy sólo un país de brillantes sabores de khachapuri e impresionantes vistas de cadenas montañosas, sino también un dinámico "imán" para los inversores en complejos turísticos y propiedades hoteleras. Si no hace mucho comprar una habitación de hotel en Georgia parecía exótico para un moscovita, ahora uno de cada dos conocidos se interesa por ello: ¿de verdad dan permisos de residencia y los impuestos son casi nulos? ¿Y merece la pena invertir, o se trata sólo de otra burbuja de marketing en el bombo turístico?

El turismo como motor del mercado

Jefe motor del mercado hotelero - un tráfico turístico en auge. En 2024, el récord 7,4 millones de visitantes extranjeros han llegado al país. Para ilustrarlo: ¡es casi el doble de la población de Georgia! Y la mayoría de ellos no están de paso, sino que pernoctan y gastan dinero en servicios. Según informa Servicio Nacional de EstadísticaEn los dos últimos años, son los hoteles los que más han notado esta afluencia: la ocupación en muchos establecimientos se eleva a 70% durante la temporada alta, y la rentabilidad de las propiedades hoteleras en Tiflis y Batumi bate nuevos récords.

Cifras impresionantes

El PIB de Georgia creció un 10,5% en 2022, una tasa impresionante que es directamente atribuible a la ingresos turísticos. Ese mismo año, el turismo aportó a la economía 3.500 millones de dólares. Esta cantidad es difícil de imaginar - ¡incluso si se desglosa solo en pernoctaciones, se obtiene una porción de un pastel multimillonario para cada zona costera o zona de esquí! A modo de comparación: en 2019, antes de la pandemia, el tráfico turístico fue 19% inferior, y los ingresos ascendieron a unos modestos 700 millones. Así pues, la pandemia no acabó con el mercado, sino que solo lo endureció: la demanda de habitaciones de hotel en Georgia es ahora más estable y diversa.

Compras sin barreras: los extranjeros en pie de igualdad con los autóctonos

Una de las fichas clave del mercado inmobiliario georgiano es la apertura a los extranjeros. Aquí no habrá ninguna situación en la que no se le permitirá comprar un apart-hotel junto al mar Georgia o una habitación en alquiler sólo porque su pasaporte no es local. La Ley sobre el Estatuto de los Extranjeros y Apátridas le permite poseer libremente cualquier propiedad, a excepción de las tierras agrícolas.

Y lo mejor es que puedes pedir una hipoteca casi en las mismas condiciones que las locales. Los tipos hipotecarios en los bancos rondan hoy 8-10% p.a., pago inicial mínimo - 1,5%. 40%. Y si usted invierte en el negocio hotelero en Georgia de $100,000. y superiores (por ejemplo, comprar una habitación de hotel en Batumi o Tiflis), se puede solicitar un permiso de residencia.

Impuestos ultraliberales

Debe prestarse especial atención a política fiscal. Es mucho más suave que la mayoría de los países europeos. Por ejemplo:

• Ausencia total de impuesto sobre bienes inmuebles a la hora de poseer bienes inmuebles;
• 5% Impuesto sobre la renta de reventa - Si vende la propiedad menos de 2 años después de la compra;
• Cero por ciento de los beneficiossi mantiene el activo durante más de 2 años.

Todos los detalles sobre los impuestos al comprar un hotel en Georgia, incluidos los impuestos de complejo turístico inmuebles en Batumi o Tiflis.

Opciones y perspectivas

La cartera de ofertas es exageradamente enorme: desde apartoteles que flotan sobre el mar hasta habitaciones de hotel boutique en el centro histórico de Tiflis. Se construyen y ponen en marcha activamente nuevas instalaciones, no sólo grandes franquicias, sino también marcas locales con un diseño y una gestión interesantes.

El mercado de habitaciones de hotel en Georgia atraviesa en estos momentos un periodo de "big bang": el creciente tráfico turístico, el apoyo a las empresas, la legislación liberal para extranjeros y las ventajas fiscales lo hacen extremadamente atractivo tanto para inversores experimentados como novatos. De hecho, La propiedad hotelera georgiana se está convirtiendo en uno de los instrumentos de inversión más prometedores de la región - Sólo queda elegir la dirección y pasar a la acción.

Crecimiento del turismo y de la demanda

Georgia lleva varios años seguidos convirtiéndose en un auténtico imán para turistas de todo el mundo, y no se trata sólo de una bonita comparación, sino de un hecho confirmado tanto por las estadísticas como por los negocios locales. La afluencia turística al país superará los 7,4 millones en 2024 - eso es lo que el funcionario Servicio de Estadística de Georgia (Geostat). En 2019, es decir, antes de la pandemia, la cifra era de 5,1 millones. Piénsalo: en cinco años, el país ha sumado más de dos millones de nuevos visitantes anuales, lo que significa , demanda de habitaciones de hotel en Georgia ¡ha crecido en más de 45%!

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Dinámica de la renta: el turismo impulsa la economía

A medida que crece el turismo, también lo hacen los ingresos, tanto para el propio sector como para el país en su conjunto. Los ingresos por turismo superarán los 3.500 millones de dólares en 2023. Para una economía relativamente pequeña, se trata de una cifra enorme, que representa el 18,7% del PIB total. No en vano, el Ministerio de Economía de Georgia ha reconocido públicamente que el turismo es uno de los principales estímulos para el desarrollo y la modernización del país, declarándolo oficialmente en sus informes.. La capital georgiana y las principales ciudades turísticas, como Batumi, se situaron a la cabeza en crecimiento de llegadas, seguidas de ocupación y tarifas de habitaciones.

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¿Quién viene a Georgia y por qué? El público es cada vez más amplio

Hoy en día, no sólo vienen a Georgia residentes de países vecinos y de la CEI, sino también cada vez más turistas de Europa, Oriente Próximo e incluso Asia. Según la Oficina Nacional de Turismo de Georgia, en 2023, 42% de los visitantes extranjeros serán europeos, mientras que antes el grueso procedía de Rusia, Ucrania y Turquía. Los turistas buscan ahora no sólo vacaciones de playa, sino también pistas de esquí (Bakuriani, Gudauri), rutas del vino en Kakheti, salidas gastronómicas en Tiflis y balnearios en Borjomi. Esto amplía la oferta de destinos estacionales y garantiza una demanda más estable de propiedades hoteleras durante todo el año.

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Consecuencias para el mercado inmobiliario: escasez de oferta de calidad

El creciente flujo de invitados significa una cosa. Batumi, Tiflis, Kutaisi y los principales centros turísticos se enfrentan a una escasez de hoteles, apartahoteles y propiedades de marca de calidad.. Los propietarios de muchos complejos nuevos confiesan honestamente: la temporada 2024 mostró una ocupación récord, y la tasa media de alquiler aumentó en algunos segmentos en 25%. Como prueba: la tasa de ocupación media anual de los hoteles de Batumi superó los 62%, y en fechas punta - ¡hasta 90%! La demanda es especialmente alta en los complejos turísticos de primera línea junto al mar, así como en los hoteles de Tiflis bien comunicados.

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Nuevas tendencias: aumento de las tarifas y mejora del servicio

La feroz competencia y el deseo de los turistas de recibir un servicio de alto nivel dan lugar a una interesante tendencia: crecimiento del número de hoteles de marca y nuevos complejos de todo incluido con nombres internacionales. Este tipo de inversiones en hoteles de Georgia permiten no solo mejorar la calidad del alojamiento, sino también aumentar la fidelidad y, por tanto, el cheque medio por habitación. Mientras que en 2018 un hotel de marca -Marriott, Radisson o Hilton- solo se encontraba en las grandes ciudades, hoy en día se están construyendo más de 15 franquicias de cadenas conocidas en Batumi y Kobuleti.

El crecimiento del turismo hace que la compra de una habitación de hotel en Georgia deje de ser una decisión arriesgada para convertirse en una inversión realmente prometedora. Cuanto mayor sea el flujo turístico y más diverso sea el público, más seguro se sentirá usted como propietario de un activo de inversión. El sector hostelero de Georgia sigue desarrollándose en la intersección de una demanda constante, un apoyo estatal competente y crecientes flujos de inversión.

Facilidad de inversión y condiciones para los extranjeros

Quizá lo que más sorprende a quien se aventura en un comprar una habitación de hotel en Georgia - es la sencillez y transparencia sin precedentes de las normas para los inversores extranjeros. No hay sensación de "extrañeza", ni barreras de entrada, ni burocracia mínima: el Estado apuesta claramente por un mercado de capitales libre y la creación de un entorno favorable a la inversión.

Los extranjeros tienen derechos de propiedad casi absolutos

Según la Ley de Georgia "sobre el estatuto de los extranjeros y apátridas" (lea el original aquí), los nacionales de otros Estados podrán comprar cualquier propiedadque no sean terrenos agrícolas. ¿Desea hostelería en Georgia¿Un hotel de vacaciones junto al mar o un piso con vistas al Kura? Muy fácil. No necesita ningún permiso o licencia especial para comprar una habitación de hotel o un apartamento, se hace directamente a través de un notario y un registrador, igual que para los ciudadanos georgianos.

Fiabilidad de la facturación y transparencia del tratamiento

El procedimiento de compra se organiza de la forma más honesta y tecnológica: las transacciones se registran a través de la "Casa de Justicia" (recurso oficial), donde todos los procesos están automatizados - el comprador recibe la propiedad literalmente en 1-2 días, a veces incluso en 1 hora, ¡si paga por el registro rápido! Además, el Estado garantiza plena protección de los derechos de propiedad para los extranjeros (cf. Servicio Nacional de Registro Público), eliminando a los "ocupantes ilegales", las ventas dobles o las situaciones en las que puede verse "forzado" a abandonar el trato.

Hipoteca: comodidad y tipos flexibles

También es interesante que los extranjeros puedan obtener hipoteca sobre bienes inmuebles residenciales o comerciales prácticamente en las mismas condiciones que los locales. En 2024, las condiciones estándar de los principales bancos georgianos son las siguientes:

• El tipo del préstamo es. 8% a 10% anuales en dólares, lo que permite programar cómodamente los pagos
• El pago inicial es. 40% valor del objeto
• El conjunto de documentos más sencillo posible: pasaporte, certificado de ingresos (a veces sólo un extracto bancario)

Los bancos trabajan directamente con promotores y agencias inmobiliarias: si ha decidido comprar una habitación de hotel para alquilarla, o está pensando en inversiones en aparthotel Georgianormalmente todo el procedimiento puede hacerse a distancia. TBC Bank es una opción popular entre los inversores.

Permiso de residencia por inversión: sencillo y rentable

Otra ventaja importante: comprar un hotel o un apartamento en Georgia a partir de $100.000 le permite optar a la permiso de residencia. Esta opción hace que estas inversiones sean especialmente relevantes para quienes buscan en el país un hogar o una plataforma de lanzamiento para proyectos familiares y empresariales. El procedimiento oficial y los requisitos se encuentran en portal consular estatal.

Impuestos preferenciales y un plan de gastos claro

Se presta especial atención a la fiscalidad. Aquí todo es sencillo y lo más honesto posible:

• 0% impuesto sobre bienes inmuebles con independencia de la nacionalidad
• 5% impuesto sobre plusvalías (si revende la propiedad en menos de 2 años)
• 0% impuesto si la propiedad ha estado en posesión durante más de 2 años - funciona para ciudadanos de todos los países

Los detalles están en Sitio web oficial del Servicio de Recaudación de Georgia. Cabe destacar que el sistema fiscal no presenta trampas: no hay tasas ocultas ni primas de seguro obligatorias.

Umbral mínimo de entrada y sin cuotas

Qué bueno volver a insistir: para los extranjeros no hay restricciones en cuanto al número de objetos que pueden adquirirseNo hay cuotas ni "concursos". Tienes derecho a comprar no una, sino diez habitaciones en un hotel llave en mano en Georgia: puedes construir tu cartera en Batumi, Tiflis o estaciones de montaña sin miedo a cambios en las reglas del juego ni a sanciones repentinas.

Conclusión: Facilidad para invertir en habitaciones de hotel y instalaciones hoteleras en GeorgiaRegistro tecnológico, condiciones hipotecarias transparentes, impuestos suaves y la posibilidad de obtener fácilmente un permiso de residencia: todo esto convierte al país en uno de los mejores mercados para las inversiones extranjeras. Y por eso el interés por inversiones en el sector de la hostelería Georgia está ganando impulso.

Tarifas de habitaciones de hotel por región: Batumi, Tiflis, complejos turísticos

¿Ha intentado alguna vez buscar una habitación de hotel para comprar en Georgia a primera hora de la mañana con una taza de café fuerte? Incluso a un viajero experimentado le llama la atención la dispersión de precios: todo depende de la ciudad, la ubicación, la clase del objeto y, por supuesto, el prestigio de la marca. Pero a pesar de las fluctuaciones estacionales, el mercado se ha vuelto mucho más transparente, y se puede encontrar fácilmente tanto un aparthotel premium junto al mar en Georgia como una acogedora habitación boutique en alquiler en el casco antiguo de Tiflis.

Batumi: el buque insignia de la costa del Mar Negro

La demanda ha sido frenética en los últimos años, y. Hotel en Batumi está prácticamente "agotado" en la fase de excavación. La opción más asequible son los pequeños estudios en complejos de clase económica: los precios empiezan en $55 000. Por este dinero obtendrá un apartamento de 25-30 metros cuadrados con acabados básicos en la 2-3 ª línea del mar.

Sin embargo, son los que son populares instalaciones de primera líneaespecialmente con vistas a la interminable costa del Mar Negro. Precio medio de una habitación preparada en un apartahotel de marca (Wyndham, Radisson) - de $110 000-150 000 de 30 a 40 metros cuadrados, y residencias de lujo con un coste de renovación de autor de hasta 1,5 millones de euros. $200 000 y superior. Los mejores hoteles-apartamento gestionados por cadenas internacionales suelen tener listas de espera, así que no se demore si quiere comprar una habitación de hotel en Batumi junto al mar.

Tiflis: la capital y el corazón de los acontecimientos

En Tiflis, el mercado inmobiliario hotelero es aún más diverso. Entrada mínima para la compra de una habitación de hotel o apartamento - $60 000-70 000 de 22-28 m2 en complejos nuevos o en edificios históricos reconvertidos.

Propiedades franquiciadas en todo el mundo (por ejemplo, Marriott, Ramada, Best Western) - es el siguiente nivel: el cheque medio oscila entre el $120 000 a $180 000y a veces incluso más si hablamos de hoteles boutique en pleno centro. Una tendencia aparte son los mini-hoteles llave en mano con su propia empresa de gestión: aquí el abanico de precios es enorme y puede llegar a ser tan alto como $350 000 para lotes únicos con acabados antiguos.

Estaciones de montaña y balneológicas: Bakuriani, Gudauri, Borjomi

La naturaleza cautivadora y la popularidad en auge de las estaciones de invierno y balnearios suben la apuesta cada año. В Bakuriani и Gudauri los precios de una habitación de hotel en alquiler empiezan en aprox. $50 000y para apartamento de marca en un nuevo proyecto ya están pidiendo $85 000-130 000.

En los lujosos hoteles balneario de Borjomi, donde son populares las inversiones en apartahoteles en Georgia, el coste de un lote oscila entre el $70 000 para salas pequeñas de 25 metros hasta $200 000 para un apartamento de vacaciones con un panorama de gargantas y laderas de montaña.

Cuadro: Análisis comparativo de las tarifas hoteleras por regiones

Región	Nivel económico, $	Proyectos de marca, $	Premium, $
Batumi	55 000 - 80 000	110 000 - 150 000	180 000 - 250 000
Tiflis	60 000 - 90 000	120 000 - 180 000	200 000 - 350 000
Bakuriani	50 000 - 75 000	85 000 - 130 000	150 000 - 200 000
Gudauri	60 000 - 85 000	100 000 - 140 000	160 000 - 220 000
Borjomi	70 000 - 100 000	120 000 - 170 000	180 000 - 200 000

El coste depende de varios factores

En el precio influyen no sólo la ubicación y la marca, sino también la calidad del servicio, la estacionalidad del alquiler, la vista desde la ventana y la infraestructura. Por ejemplo, los inmuebles hoteleros de Tiflis situados a poca distancia de la avenida Rustaveli o la fortaleza de Narikala son tradicionalmente más caros que otros similares en las afueras. Y el precio de aparthoteles junto al mar Georgia significativamente mayor en invierno, cuando la demanda de lugares de montaña es máxima.

Para más información sobre el coste actual, así como información sobre hoteles preparados y permisos, visite la página oficial de la Oficina Nacional de Turismo de Georgia.

Sea cual sea la región que elija -Batumi, Tiflis o una zona de montaña-, podrá elegir entre las siguientes. Los parámetros de fijación de precios son numerosos, pero el mercado es transparente y la rentabilidad de la inversión sigue siendo una de las más atractivas de la región.. Por lo tanto, invertir en el sector hostelero de Georgia hoy en día no es sólo una cuestión de estilo, sino un verdadero cálculo financiero.

Propiedades hoteleras existentes (mercado secundario): ocupación y rentabilidad

Observando el mercado secundario de habitaciones de hotel en Georgia, es imposible no sentirse como un auténtico cazador de tesoros. Aquí no solo encontrará amplios vestíbulos con historia y acogedores restaurantes donde se puede oler el café de las mezclas homónimas, sino también matemáticas claras sobre rentabilidad, que es exactamente lo que busca un inversor competente.

Ocupación de habitaciones: donde su dinero se queda en hechos, no en palabras

Empecemos por la más importante: índice de ocupación hotelera - el principal indicador de la demanda real del objeto en el mercado. La situación en el país es la siguiente:

• Índice de ocupación media anual de los hoteles convencionales Georgia se mantiene al nivel de 30-37%. Este indicador es típico de propiedades independientes, apartoteles de clase económica y hoteles sin un gran "nombre".
• Hoteles de marca que operan bajo franquicias globales (Hilton, Wyndham, Marriott, etc.), muestran la ocupación 55-68% al año. En temporadas altas (verano en el mar, invierno en las pistas de esquí) la cifra alcanza tranquilamente los 80-90%.

Conclusión: Los propietarios de habitaciones en proyectos grandes o de marca pueden contar con un índice de ocupación más estable y elevado y, por tanto, con unos ingresos garantizados superiores a la media del mercado.

Rendimientos garantizados y reales: aritmética justa

Los vendedores de números secundarios suelen atraer a los compradores con promesas: "ingresos garantizados de 5-7% al año". - Efectivamente, esta cifra se fija en los contratos con la mayoría de las empresas de gestión. La cuestión es que, independientemente de la temporada, incluso si la habitación no se alquila, el inversor recibe la cantidad mínima indicada.

Pero el panorama real suele ser más interesante: con una buena gestión y la estrategia de marketing adecuada el rendimiento de los inmuebles hoteleros en el mercado secundario puede alcanzar los 15-23% anuales. Por supuesto, esto está sujeto a la ubicación demandada y a la utilización activa no sólo en temporada alta, sino también en temporada baja. Los hoteles de primera línea de Batumi, los prestigiosos apartoteles de Tiflis y los complejos de esquí ganan aquí - un plus adicional para las inversiones en el negocio hotelero en Georgia.

Servicios públicos y gastos de explotación: todos transparentes

Un punto interesante: muchas empresas de gestión se encargan no sólo de encontrar inquilinos, sino también de la mayor parte de los gastos de funcionamiento, desde las facturas de los servicios públicos hasta la limpieza de las habitaciones. Tú sólo tienes que pagar % de los beneficios o una cuota fija (normalmente 15-25% del alquiler). Gracias a este sistema, incluso en el mercado secundario, usted conserva ingresos pasivos desde una habitación de hotel con un mínimo de complicaciones. Para más información sobre el régimen fiscal y de funcionamiento, véase Sitio web del Servicio de Impuestos de Georgia.

¿Cuál es el truco? Riesgos y matices

No se puede prescindir de una "cucharada de alquitrán". Si compra una habitación en un hotel poco conocido, sin tienda de marca, fuera de las zonas populares (por ejemplo, no en el centro de Batumi o Tiflis), a lo largo de un año, la ocupación puede fallar y hasta 15-20%. Esto provocará un rápido descenso de la rentabilidad de los hoteles en Georgia y retrasará durante años el retorno de la inversión. Es importante analizarlo detenidamente:

• Ubicación de las instalaciones;
• La calificación de la empresa de gestión y su experiencia real (especialmente en Booking, Airbnb);
• Futurología de la demanda: ¿cómo cambiará el tráfico en la región si se abre un nuevo aeropuerto/autopista?

Un ejemplo: la historia de un inversor

Olivia, una empresaria londinense, compró hace dos años un estudio en un gran complejo de la costa de Batumi. El contrato estipulaba un rendimiento mínimo de 7% el primer año, pero debido a la gran afluencia turística y al trabajo de la empresa gestora, ¡los ingresos reales fueron de casi 18,5%! Y, según ella, todos los pagos se hicieron a tiempo, y los informes sobre la carga y los gastos se enviaron a su cuenta personal en el sitio web del operador.

Así que..: La compra de habitaciones de hotel en Georgia en el mercado secundario es una apuesta razonable para quienes desean evitar los riesgos de la construcción y obtener ingresos de inmediato. Lo principal es elegir una marca, evaluar las estadísticas de ocupación y enfocar críticamente la evaluación de las promesas de los vendedores. ¡El éxito aquí, como en cualquier cacería, favorece a los preparados!

Nuevos edificios y hoteles de marca: proyectos clave 2024-2025

Georgia es hoy como una gran obra en construcción, donde una de cada dos torres en el horizonte resulta ser un futuro apartahotel, y los carteles de las calles más transitadas atraen con los sonoros nombres de gigantes hoteleros mundiales. Si alguna vez se ha preguntado cómo comprar un apartahotel en Georgia con una marca internacional o invertir en un proyecto "estrella" en la costa, 2024-2025 es el momento ideal. Es el momento en que empiezan a aparecer en el mercado grandes complejos que dan la vuelta a la idea de propiedad turística: hay servicio de primera, estándares verificados, infraestructuras desarrolladas y, por supuesto, seguridad en la inversión.

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Wyndham Grand Residences Batumi Gonio - el primer todo incluido de escala internacional

Uno de los proyectos más esperados de los próximos años - Wyndham Grand Residences Batumi Gonio. Se trata de cuatro torres frente al mar, todas bajo la marca Wyndham. Un grupo estadounidense y promotores georgianos aplican aquí por primera vez el concepto de todo incluido, con restaurantes por encima de la media, spa, playa privada, parque acuático y toda la gama de servicios de categoría mundial. Cabe destacar que ya han adquirido 701 apartamentosTP23T en fase de construcción inversores de la Unión Europea, la CEI e Israel.

• Precio inicial por apartamento - aproximadamente $120 000 para un estudio terminado;
• El rendimiento de las habitaciones, según las previsiones de Wyndham, - 18-22% p.a. con los veraneantes adecuados;
• Oportunidad de compra con gestión de franquicia (es decir, todo el servicio se externaliza);

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Marriott, Radisson, Hilton y nuevos nombres en Batumi y Tiflis

En 2025, aparecerán en el mercado a la vez varios proyectos de alto perfil de marcas punteras:

• Marriott Residences Batumi - apartamentos y habitaciones de hotel en la primera línea (a partir de $180 000): todo el complejo está gestionado por Marriott, la empresa oficial sitio;
• Radisson Blu Gudauri - La primera franquicia para esquiadores en Georgia, con estándares de servicio como en Europa: los precios aún no se han revelado, pero las expectativas del mercado no son inferiores a los 1.000 millones de euros. $130 000 para la llave;
• Hilton DoubleTree Tiflis - un complejo urbano de clase empresarial en el centro de la capital, con infraestructuras para congresos y estancias de larga duración.

Los proyectos ya han recibido las licencias del Ministerio de Economía y figuran en la lista oficial de inversiones subvencionadas.

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Aparthoteles únicos junto al mar y en la montaña

Entre los "avances" locales figuran los siguientes Alianza Privilege Batumi (torre principal - 50 plantas, nivel récord de infraestructuras) y Torres marítimas Orbi (de 32 a 52 plantas; cooperación con Radisson, Hilton, Best Western). Precios al inicio - de $110 000-120 000 para un apartamento listo de 30-35 m2 con acabados y muebles empotrados.
Curiosamente, casi todos estos complejos funcionan ya según el principio del "hotel en gestión": usted compra una habitación y la empresa gestora se encarga por completo de la búsqueda de huéspedes, la entrega, el servicio y la contabilidad.

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Estaciones fuera de temporada: Bakuriani Mountain Residences y Gudauri Peaks

Las estaciones invernales tampoco se quedan atrás. Entrarán en el mercado en 2024 Residencias de montaña Bakuriani En Gudauri se están construyendo a la vez tres nuevos complejos con un concepto para todas las estaciones (piscinas, balnearios e incluso escuelas para niños). Se trata de instalaciones con vocación de ocupación estable todo el año y rendimientos superiores a los de la ciudad.

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¿Por qué todo el mundo persigue la marca?

En los dos últimos años se ha notado una tendencia pronunciada: 39% inversores e inquilinos están dispuestos a pagar mucho más por un servicio de marca. El alquiler medio diario de habitaciones de marca ya ha superado el $200que es cuatro veces superior a la tasa media de las propiedades independientes.
Como resultado. Los inmuebles hoteleros de Batumi y Tiflis, construidos en 2024-2025 según las normas internacionales, superan al mercado secundario en 30-40% en términos de rendimiento y son mucho más líquidos para la reventa..

Actualizaciones y recursos oficiales

Puede seguir las nuevas construcciones más grandes en la página oficial de la Agencia Nacional de Turismo de Georgia, donde se publican regularmente nuevos lotes, incluidas ofertas de complejos hoteleros llave en mano y apartoteles junto al mar.

Conclusión: Los proyectos frescos 2024-2025 se están convirtiendo en la nueva norma para quienes buscan estabilidad, garantía de servicio y oportunidades reales de aumentar el valor de los activos. Inversiones en hoteles Georgia al principio proporcionan una ventaja en términos de rentabilidad, y las cómodas condiciones de gestión eliminan todos los problemas cotidianos del propietario. Nunca ha sido mejor momento para entrar en el segmento de la propiedad hotelera de marca.

Factores que influyen en el coste y la rentabilidad de una habitación

Comprar una habitación de hotel en Georgia no es sólo una elección de "a un sorbo del mar o un día con vino". El rendimiento, la capitalización y la rentabilidad de los hoteles en Georgia dependen directamente de una multitud de factores asombrosamente diversos y matizados. Cada uno de ellos puede desempeñar un papel crucial en el rendimiento real de su activo de inversión.

1. marca hotelera y empresa de gestión

El nombre tiene un significado. Según las últimas investigaciones, 39% de los inquilinos potenciales están dispuestos a pagar más sólo por la marca - ya sea Marriott, Wyndham, Radisson o Hilton.

• Alquiler medio diario de habitaciones de marca - alrededor de $200 (¡y más!) durante las vacaciones.
• En comparación, los hoteles ordinarios sin gran nombre alquilan habitaciones similares por unos 500 dólares por habitación. $50-70.
• La empresa gestora de proyectos de marca entra en el mercado con una comercialización bien establecida, lo que garantiza una elevada tasa media de utilización anual (55-68%frente a 30-40% en apartahoteles "locales").

Conclusión: La inversión en un hotel de marca en Tiflis o Batumi supone más garantías de ingresos y mayor liquidez del objeto.

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2. Ubicación (situación, infraestructura, "vistas al mar")

Aquí hay una regla de oro: ubicación = dinero. La primera línea en Batumi con vista directa al mar o una habitación en la calle principal de Tbilisi es siempre más caro que los análogos en la parte posterior del distrito por 20-40%.
Toma nota:

• A poca distancia de la playa, parques, "casco antiguo" y las principales atracciones turísticas.
• Desarrollo de infraestructuras: disponibilidad de tiendas, cafeterías, transporte.
• Vista desde la ventana: la panorámica del mar o la "vista de la ciudad" en el centro de la capital aumentan notablemente el precio de alquiler y de reventa.

Ejemplo: propiedad del hotel en Batumi cerca del agua - $110 000-150 000 para un estudio, y en el barrio "detrás" - ya $65 000-80 000.

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3. Clase y nivel de servicio (todo incluido, estándar, servicios adicionales)

Invertir en habitaciones de hotel de gama alta es mucho más rentable.

• Todo incluido, servicios de bienestar y spa, "formatos familiares" con animación - todo lo cual atrae a huéspedes con presupuestos superiores a la media.
• Los huéspedes pagan notablemente más por la oportunidad de relajarse sin complicaciones.
• Las marcas imponen normas estrictas de limpieza, seguridad y nutrición. El resultado: el cheque medio es 30-50% más alto y las críticas son más estables.

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4. Superficie, distribución y estado del local

Estado de conservación y "relleno": la clave de una buena rentabilidad. El mercado demanda estudios totalmente amueblados con cocina, baño e interior moderno.

• Estudio básico de 25-32 metros cuadrados. - Óptimo para alquilar y amortizar.
• Las habitaciones con decoración de diseño y "prestaciones" (ventanas panorámicas, balcón, jacuzzi) se entregan antes y son más caras.
• El coste de las reparaciones afecta a la capitalización (la diferencia entre el precio de compra y el de venta): una reparación de buena calidad aumentará el precio en 10-15%.

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5. Estacionalidad y tipo de arrendamiento

La estacionalidad del alquiler en Georgia es un matiz importante:

• En la costa de Batumi la demanda se dispara de mayo a septiembre (hasta 90% de carga), y en invierno el sector de montaña (Bakuriani, Gudauri) se lleva la palma.
• En Tiflis, el rendimiento de las habitaciones de hotel se mantiene estable todo el año, sobre todo en los establecimientos cercanos al centro de negocios.

Truco de vida: La nueva generación de apartahoteles ofrece sistemas de alquiler "híbridos": en verano se alquila a través de Booking, y en invierno, directamente a empresas de viajes.

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6. Condiciones contractuales y gastos ocultos

Revise detenidamente el contrato con la empresa gestora antes de comprar:

• El importe de la comisión (normalmente 15-25% de los ingresos),
• Garantías de carga,
• Sistema de liquidación (pagos netos o todo incluido con servicios e impuestos deducidos).
  Las normas oficiales y los modelos de contrato recomendados se encuentran en el sitio web del registro público ANPR de Georgia.

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7. Mercado nuevo o secundario

• Apartahoteles en edificios nuevos marcas recién traspasadas: precio elevado pero rápido crecimiento de las inversiones.
• Mercado secundario - flujo de clientes ya listo y rentabilidad real clara, pero más matices sobre el desgaste y la reparación.

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8. Iniciativas estatales y desarrollo turístico

Por último, no olvides que los programas gubernamentales de desarrollo de complejos turísticos, construcción de carreteras y anuncios de nuevos vuelos afectan directamente al índice de ocupación. Puede seguir la política en detalle en el sitio web de la Agencia de Inversiones y el Ministerio de Economía de Georgia.

Conclusión: La rentabilidad de un apartahotel o de una habitación de hotel en Georgia es siempre la suma de los parámetros. Elija una marca, la mejor ubicación, renovaciones frescas y comprenda a su público objetivo. Y no lo olvides: ¡un cálculo adecuado al principio te evitará decepciones en el futuro!

Comparación: habitación de hotel frente a piso normal

Si estás en una encrucijada - qué comprar para obtener ingresos pasivos: habitación de hotel o pisoDesglosémoslo sin adornos. Para las inversiones en inmuebles georgianos, ambos formatos tienen sus propias peculiaridades. Es importante entender en qué se diferencian los ingresos pasivos de una habitación de hotel de un alquiler de piso tradicional, qué pros, contras y escollos aguardan a cada propietario.

La principal ventaja: servicio llave en mano en el hotel

Comprar una habitación de hotel o apartahotel en Georgia:

• Obtendrá una empresa de gestión preparadaEsto es especialmente valioso si invierte a distancia o rara vez está en el país. Esto es especialmente valioso si inviertes a distancia o rara vez estás en el país.
• Servicio completo y sin rutinaNo hay que buscar inquilinos, no hay que reunirse con los huéspedes, no hay que limpiar ni reparar: todo lo decide el operador.
• Sus ingresos se consideran "sucios" o "limpios" (según el contrato), y los pagos se realizan a través de canales transparentes (servicios bancarios, monederos electrónicos). El problema de los impagos o los tiempos de inactividad prolongados es prácticamente inexistente: la red siempre tiene flujo de turistas.

Las listas actualizadas de hoteles y empresas de gestión autorizados se publican en portal oficial de la Agencia Nacional de Turismo.

Piso convencional: más autonomía, menos gastos

Invertir en pisos en Batumi o Tiflis, especialmente en nuevos complejos residenciales, tiene sus ventajas:

• Puede alquilarse a largo plazo a inquilinos locales o viajeroso diariamente a través de Booking/Airbnb - hay una completa selección de estrategias.
• Sin comisión de la sociedad de gestión (que suele ascender a 25% de los ingresos): sus ingresos netos son mayores si se encarga usted mismo del alquiler.
• En caso de "temporada parcial" (por ejemplo, invierno en el mar) es menos probable que un piso residencial se quede vacío: la demanda es más estable que la de habitaciones de hotel en "temporada baja".

Pero con ello vienen otros "quebraderos de cabeza":

• Se ocupa de todas las cuestiones de servicio - supervisión de reparaciones, liquidación de cuentas, organización de la mudanza, búsqueda de nuevos inquilinos.
• Las cuestiones fiscales y de información recaen exclusivamente en usted. Más información en la sección del Servicio de Impuestos de Georgia.
• Pueden imponerse restricciones a las pernoctaciones de turistas en casas particulares (por ejemplo, para proteger los intereses de los inquilinos permanentes, las empresas de gestión prohíben a veces el alquiler por días).

Rentabilidad: ¿cuánto puede ganar realmente?

En los últimos análisis. Knight Frank:

• Habitación de hotel o aparthotel en Batumi/Tiflis capaz de aportar 12-23% beneficio neto anualizadoSi el establecimiento está situado en un lugar privilegiado, tiene un alto nivel de servicio y de gestión de la marca. Al mismo tiempo, el mínimo garantizado suele ser 5-7% del promotor o de la sociedad de gestión.
• Un piso normal - este 6-13% p.a. para arrendamientos a largo plazo (especialmente en el centro de la capital), si gestionas tú mismo el inmueble y minimizas los costes.

• Los beneficios de alquilar una habitación de hotel son mayores si el mercado está creciendo y el operador es conocido.
• El periodo de amortización de un apartahotel suele ser de 1 a 3 años más rápido que el de un piso.

Flexibilidad de uso: adaptaciones y restricciones personales

El propietario de un piso normal es el rey y dios de su propiedad: si quiere vivir solo durante meses, si quiere alquilarlo. Pero en un apartahotel o en una habitación gestionada, suele haber restricciones:

• Sólo puede utilizar su habitación durante determinadas "temporadas bajas" o un número estrictamente especificado de días al año (las condiciones se estipulan en el contrato).
• Los hoteles de marca, especialmente en el segmento de "inversión para obtener ingresos", no suelen prever la ocupación permanente por parte del propietario.

Costes adicionales y gestión

• Plano: paga el mínimo por servicios e impuestos, todos los "rompecabezas" son tuyos.
• Habitación de hotelparte de los ingresos va a la empresa gestora, pero hay menos preocupaciones.

Cuadro recapitulativo

Criterio	Habitación de hotel/APART-hotel	Un piso normal
Rendimiento	12-23% (marca), 5-7% garantía	6-13% (control independiente)
Gestión	Servicio llave en mano, externalización	Por su cuenta o a través de una agencia
Tiempo de mantenimiento	Mínimo	Máximo (todo a cargo del propietario)
Flexibilidad de alojamiento	De forma limitada	Libertad total
Liquidez	Más alto con marca	Depende del barrio, del piso, de la vivienda
Estacionalidad	Fuerte (especialmente en los centros turísticos)	Baja para alquiler a largo plazo

Elegir entre comprar una habitación de hotel o un pisos en GeorgiaVoy a necesitar que te centres en tus objetivos: Si lo importante son los ingresos pasivos, un proyecto empresarial ya hecho y una implicación mínima, le convendrán más los inmuebles hoteleros y una mayor probabilidad de "ingresos garantizados por el promotor". Si le gusta controlarlo todo personalmente y no teme sumergirse en la gestión diaria, un piso le dará más flexibilidad y perspectivas de crecimiento de la capitalización.

Convierta las dudas en una ventaja: calcule "con los dedos", compare las condiciones del portales inmobiliarios hoteleros o póngase en contacto con expertos para calcular rendimientos personalizados. Piensa como un inversor y haz que tu elección no sólo sea rentable, sino también cómoda.

Aspectos jurídicos y financieros de la compra

Cuando se trata de comprar una habitación de hotel en Georgia o de invertir en propiedades hoteleras, es importante ir no sólo con las emociones del mar y el café, sino también con una clara comprensión de los detalles legales y financieros. No en vano se dice que "el pasaporte abre la puerta, pero los documentos guardan firmemente las llaves del beneficio". Repasemos punto por punto qué matices legales son importantes, qué hay que saber sobre hipotecas, impuestos y gastos, para que todo sea "limpio", transparente y sin trampas ocultas.

Registro de la propiedad: rápido, transparente, en línea

Aquí es donde Georgia sorprende de verdad: el procedimiento de registro de la propiedad es uno de los más transparentes de la región.

• La transacción suele realizarse a través de la Casa de Justicia, donde se completan todos los trámites sobre la base del contrato de compraventa y el justificante de pago.
• Aquí no verá burocracia de varios pisos ni colas "vivas": cola electrónica, presentación de documentos en una ventanilla, y el registro tarda de 1 hora a 1-2 días.
• La propiedad queda confirmada por un extracto del Agencia Nacional del Registro Público - un documento gubernamental que garantiza que usted es el único propietario de la vivienda, incluida una habitación de hotel o un aparthotel.
• Todos los datos están protegidos electrónicamente: no hay "ventas dobles", documentos perdidos ni tramas fraudulentas. Incluso si no estás in situ, puedes autorizar a un agente o abogado a registrar la transacción a distancia.

Gastos financieros y tasas de compra

Planifique su presupuesto con antelación para que todas las cifras estén en su sitio.

• Servicios notariales y tasa de registro estatal - normalmente no superior a $100-200 (el importe exacto depende del valor de la propiedad y de la urgencia de la tramitación).
• Servicios de una agencia o asesor jurídico - normalmente 2-5% del valor de la transacción.
• Gastos de apertura de cuenta bancaria (si es la primera vez que viene al país; consulte los sitios web para más detalles y el formulario para extranjeros. Banco TBC o Banco de Georgia).
• Gastos de apertura de la hipoteca si compras a crédito - comisión bancaria: no suele superar el 1-2% del importe del préstamo.

Todas las liquidaciones recíprocas de la operación se realizan únicamente mediante apuntes bancarios - que elimina riesgos y da seguridad tanto al comprador como al vendedor.

Derechos y oportunidades para los extranjeros

La propiedad de inmuebles hoteleros para ciudadanos extranjeros en Georgia es prácticamente ilimitada:

• Puedes comprar cualquier objeto - apart-hotel, habitación de hotel, apartamentos para alquilar (excepción: terrenos agrícolas).
• El extranjero tiene derecho a formalizar la propiedad en exclusiva, de forma compartida o conjunta (para inversiones familiares).
• La compra de una propiedad por valor de $100.000 o más le permite solicitar un permiso de residencia (TPL) para toda la familia. Procedimientos y lista de documentos - en portal consular estatal.
• No hay límites en cuanto al número de propiedades o la región: puede ser propietario de unas habitaciones en Batumi o de un apartotel en una estación de esquí.

Hipotecas e instrumentos de crédito

Los extranjeros, al igual que los ciudadanos georgianos, pueden solicitar una hipoteca para comprar propiedades hoteleras con arreglo a normas transparentes:

• Tipo - 8-10% anual en USD o EUR (fijado para varios años por adelantado, las ofertas actuales - en el Banco TBC и Banco de Georgia);
• Pago inicial mínimo - 40% del valor de la propiedad;
• El paquete de documentos es mínimo: pasaporte, prueba de solvencia (certificado de trabajo o extracto bancario);
• El contrato se formaliza inmediatamente por el plazo deseado, con derecho a reembolso anticipado.

Eso significa que incluso sin tener "toda la cantidad en la mano", puede empezar a invertir y convertirse en propietario de un hotel en Batumi o Tbilisi.

Impuestos sobre bienes inmuebles: sencillo y rentable

Georgia es famosa por su sistema fiscal ultraliberal para los propietarios:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles - 0% (no se pagan impuestos anuales por ser propietario de un apartotel o una habitación de hotel, la condición de propietario es irrelevante).
• En la reventa - 5% de la diferencia de precio (si usted vende antes de 2 años después de la compra). ¡Mantener una habitación o un apartamento durante más de 2 años - impuesto sobre la rentabilidad de la venta es cero!
• Los ingresos por alquiler se gravan con un régimen simplificado: el tipo sólo es del 5% sobre los ingresos reales. La cuenta personal en línea del contribuyente se utiliza para reservar el estado.

Cuadro comparativo: en qué fijarse al comprar

Parámetro	Habitación de hotel / aparthotel	Piso en vivienda residencial
Propiedad	100% propiedad privada	100% propiedad privada
Restricciones	No (excepto terrenos)	No
Hipoteca para extranjeros	Sí (8-10% p.a., contribución 40%)	Sí (similar)
Inscripción	A través de la Casa de Justicia, en línea	Lo mismo
Impuestos	0% propiedad, 5% en venta <2 años	0% propiedad, 5% en venta <2 años
PERMISO DE RESIDENCIA	Hay desde $100.000	Hay desde $100.000

Sistema moderno registro de la propiedad inmobiliaria en GeorgiaUnas normas sencillas para los extranjeros y un modelo fiscal claro hacen que la compra de una habitación de hotel o un aparthotel sea previsible y cómoda. Un consejo imprescindible: ¡compruebe la legalidad del inmueble en la fase de recogida de documentos! Para mayor tranquilidad, es mejor recurrir a los servicios de un abogado o agente acreditado.

Una transacción bien preparada es prenda no sólo de su protección, sino también de unos ingresos tranquilos y garantizados durante muchos años. Sea precavido, no escatime en conocimientos, y luego invertir en el sector hostelero de Georgia hará que su historia de éxito sea lo más limpia, transparente y rentable posible.

Previsiones y dinámica del mercado de inversión hotelera

Pregunten a cualquier analista o inversor experimentado: el mercado de habitaciones de hotel en Georgia se parece ahora a una escena de un bazar georgiano: animado, imprevisible, pero francamente creciente y prometedor. Para no encontrarnos en el papel de ese invitado que vino a por vino y se fue sin nada, consideremos lo que está ocurriendo realmente y lo que pueden esperar quienes estén pensando seriamente en comprar una habitación de hotel en GeorgiaAdemás, estamos invirtiendo en apartahoteles junto al mar y en el negocio hotelero del país.

El tráfico turístico, motor del crecimiento

Según los datos GeostatA finales de 2024, Georgia habrá recibido un número récord de visitantes. 7,4 millones de turistas. Y las previsiones para 2025 son aún más optimistas: a +10% aumento. Estas cifras no son sólo bellas abstracciones, sino un indicador real de que la estacionalidad es cada vez menor y el negocio turístico está saliendo del plano "sólo verano" o "sólo montaña".
El Ministerio de Economía declara la prioridad del desarrollo turístico como motor clave del PIB: cada próximo billón "ganado" a través de los servicios hoteleros se asentará en la economía y creará una nueva ola de interés inversor.

Dinámica de la construcción: récords y retos

La perenne pasión de Georgia por la construcción ha recibido un nuevo impulso: en 2023, se emitirá a 26% (!) más permisos para la construcción de inmuebles hotelerosque un año antes. Batumi se está desarrollando de forma especialmente activa, seguida inmediatamente por Tiflis, e incluso las pequeñas ciudades turísticas no se quedan atrás: Gudauri, Bakuriani, Kobuleti.

Las principales marcas hoteleras y los grandes promotores están ampliando su presencia. Los proyectos de Marriott, Wyndham y Radisson están entrando en el mercado con docenas de nuevas instalaciones, lo que hace que el nivel de calidad de las infraestructuras, la seguridad y el marketing crezca constantemente. Esto alimenta la demanda de inversores internacionales y aumenta el atractivo turístico de la región.

Retorno de la inversión: realidad y expectativas

La compra de habitaciones de hotel en Georgia ha registrado tasas de rentabilidad elevadas y constantes en los últimos 3-5 años:

• Rendimiento garantizado en virtud de acuerdos con sociedades de gestión - 5-7% anuales.
• Rendimiento real de los principales proyectos y objetos del segmento de marcas - 12-23% anuales.especialmente con un posicionamiento adecuado y el trabajo con los mercados de Israel, la UE y los países de la CEI.

Y esto es realmente único para Europa del Este, en un contexto de recuperación más lenta o estancamiento en Turquía, Montenegro y Bulgaria.

Riesgos locales: competencia y excedente potencial

No todo lo que hay en el mercado es chocolate y frutos secos. Crecimiento de nuevos edificios en Batumi y Tiflis puede provocar un "sobrecalentamiento" y un exceso temporal de oferta de habitaciones de hotel. En algunos distritos de la capital ya existe una ligera competencia por encontrar inquilino, especialmente entre los proyectos "sin nombre" que no pueden competir con las marcas internacionales en términos de servicio y marketing.

Presta atención:

• Los establecimientos sin marca o sin una empresa de gestión profesional corren el riesgo de una menor ocupación en temporada baja.
• Los desarrolladores que trabajan "a toda velocidad" a veces escatiman en infraestructura y servicios.

Un inversor inteligente analiza previamente el mercado local: estadísticas de ocupación, opiniones sobre los proyectos y planes de desarrollo de la zona.

Perspectivas 2025-2027: hacia dónde se dirige el mercado

La tendencia es clara: el mercado inmobiliario hotelero de Georgia seguirá creciendoEl gobierno invierte en marketing, rutas, hubs aéreos. El gobierno invierte en marketing, rutas, hubs aéreos.

Se espera que nuevas marcas refuercen sus posiciones, que aparezcan formatos hoteleros híbridos únicos (workation, apart-hoteles en complejos de montaña y SPA), así como el crecimiento de los servicios inteligentes de gestión del rendimiento de las habitaciones.

¿Qué significa todo esto para el inversor?

• Ahora es el momento idóneo para entrar en el sector hotelero en Georgia. En el horizonte de cinco años, el precio de entrada subirá, pero también lo hará el nivel de servicio, la competencia por el huésped alcanzará un nivel totalmente nuevo.
• Rentas pasivas de las acciones de la sala seguirán siendo más altos que los pisos en complejos de apartamentos.
• Marcas y proyectos complejos con una sólida empresa de gestión ganandonde los riesgos son muchas veces menores que en el mercado "fragmentado".
• El reto consiste en seleccionar un proyecto con un historial probado, una elevada utilización y unos costes de explotación mínimos..

En conclusión: El mercado es dinámico, animado y, a pesar de la creciente competencia, sigue siendo una de las inversiones que más rápido se rentabilizan en Europa del Este. Lo principal es hacer inversiones no al azar, sino con la cabeza fría, confiando sólo en cifras, marcas probadas y análisis actualizados. Entonces, ¡el paso de hoy se convertirá en ingresos pasivos y libertad financiera durante muchos años!

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🔗 Enlaces útiles

1. Estadísticas
   En este sitio encontrará estadísticas oficiales sobre el empleo y el desempleo en Georgia, que le ayudarán a comprender la situación económica del país y a estimar el poder adquisitivo de la población para el análisis del mercado inmobiliario.
2. Ministerio de Economía y Desarrollo Sostenible de Georgia
   Noticias oficiales y material de análisis sobre desarrollo económico, incluido el mercado inmobiliario, proyectos de inversión y cambios legislativos en este ámbito.
3. Registro Nacional de Georgia
   Puede comprobar la titularidad de una propiedad, informarse sobre gravámenes y obtener extractos del registro público.
4. Banco TBC и Banco de Georgia
   Los mayores bancos de Georgia para apertura de cuentas, hipotecas y transferencias de dinero.
5. Ministerio de Asuntos Exteriores de Georgia
   En el sitio puede encontrar información oficial sobre los permisos de residencia, el procedimiento para obtenerlos y los documentos necesarios, algo importante a la hora de comprar una propiedad para formalizar la residencia legal en el país.

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Conclusión

Hoy en día, el mercado de habitaciones de hotel en Georgia no es sólo una tendencia de inversión, sino una oportunidad real para quienes desean obtener ingresos en dólares (o euros), evitar las típicas "búsquedas" burocráticas y, al mismo tiempo, dotarse de un esquema transparente y legal de propiedad de activos. ¿Está convencido? ¡Queda por dar el último paso!

Si estás soñando comprar una habitación de hotel en Batumi, un aparthotel junto al mar o una habitación de hotel en alquiler en TiflisNo merece la pena perder el tiempo en dudas: la dinámica del mercado y el interés de los turistas hablan por sí solos. Nuestros expertos están dispuestos a seleccionar para usted un proyecto con rentabilidad garantizada, comparar opciones, calcular la rentabilidad y acompañarle en toda la operación de la A a la Z.

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