Як іноземцю придбати нерухомість у Грузії

Грузія входить до числа небагатьох країн, де іноземець може придбати нерухомість з мінімальними обмеженнями, зареєструвати право власності за один день і не сплачувати податок на купівлю. Не дивно, що інтерес до грузинського ринку серед іноземних покупців зростає: за даними за 2025 рік, іноземці здійснюють 22% усіх угод у Тбілісі та до 80% у Батумі.

Ціни на новобудови в Тбілісі зросли на 15,4% за рік, прибутковість оренди тримається на рівні 6,5–9,6% на рік у доларах — це один із найкращих показників у регіоні. При цьому поріг входу залишається доступним: середня ціна квадратного метра в Тбілісі — від $1 400, у Батумі — від $1 300.

Мене звати Роман, і в цій статті ми розглянемо весь процес купівлі: від вибору об’єкта та юридичної перевірки до реєстрації права власності та отримання посвідки на проживання. Без зайвих слів — лише те, що дійсно потрібно знати іноземному покупцеві.

Правовий статус іноземців під час купівлі нерухомості

Іноземці купують нерухомість у Грузії на тих самих підставах, що й громадяни країни. Жодних спеціальних дозволів, реєстрацій чи погоджень не потрібно — достатньо паспорта. Головне — правильно вибрати відповідне житло, адже різноманітність пропозицій справді вражає.

Що можна придбати:

• квартири та апартаменти у житлових комплексах
• комерційна нерухомість — офіси, магазини, готелі
• земельні ділянки під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ)
• апарт-готелі та об’єкти, що перебувають під управлінням

Єдине обмеження — землі сільськогосподарського призначення. Іноземні фізичні особи не можуть їх придбати. Якщо ви розглядаєте варіант будинку з великою ділянкою за містом — статус землі необхідно перевіряти окремо до підписання будь-яких документів.

Придбання через юридичну особу. Зареєструвати компанію в Грузії нескладно й недорого. Це дозволяє не тільки обійти обмеження щодо сільськогосподарських земель, а й оптимізувати оподаткування під час ведення орендного бізнесу. Багато інвесторів, які володіють кількома об’єктами, обирають саме цей шлях для довгострокових інвестицій.

Чи потрібен ріелтор у Грузії

Грузинське законодавство не вимагає обов’язкової участі ріелтора в угоді: покупець має право самостійно зв’язатися з продавцем і зареєструвати перехід права власності в Будинку юстиції. Але є нюанс, який змінює всю логіку питання — послуги агента для покупця в Грузії є безкоштовними.

Комісію завжди сплачує продавець, і вона вже включена у вартість оголошення. Ви не доплачуєте додатково — ви просто отримуєте або не отримуєте професійну допомогу на кожному етапі угоди.

Скільки коштують послуги ріелтора

Важлива особливість ринку: більшість об’єктів у Грузії не є ексклюзивними — один і той самий лот одночасно просувають кілька агентств. Вибір ріелтора не надає доступу до закритих баз даних, а визначає якість юридичної перевірки, переговорів та супроводу.

Як перевірити ріелтора перед укладенням угоди

У Грузії немає обов’язкового ліцензування діяльності ріелторів — теоретично агентом може назвати себе будь-хто. З 2023 року цю проблему частково вирішує Національна асоціація нерухомості Грузії (GNARE): організація веде реєстр атестованих фахівців, які пройшли професійне навчання.

Перш ніж підписувати будь-які документи, перевірте агента за трьома пунктами:

• Реєстр GNARE — знайдіть фахівця в офіційному списку атестованих агентів
• Договір з агентством — у ньому мають бути прописані умови комісії та обсяг послуг
• Витяг із Публічного реєстру — сумлінний агент запросить її сам перед оглядом об’єкта; самостійно перевірити об’єкт можна на napr.gov.ge

⚠️ Червоний прапор: якщо агент вимагає від покупця комісію «за підбір» або «за показ», це є порушенням стандартної ринкової практики Грузії. Або відмовтеся, або зафіксуйте цю умову в письмовій формі до укладення будь-яких домовленостей.

Коли ріелтор дійсно потрібен

Угоду без агента доцільно розглядати лише в тому випадку, якщо ви вже особисто знайомі з продавцем, вільно читаєте документи грузинською мовою та розумієте процедуру реєстрації в Будинку юстиції. В інших випадках — особливо під час дистанційної купівлі або угоди на вторинному ринку — професійний супровід знижує ризики, не збільшуючи витрат.

Якщо ви розглядаєте нерухомість у Батумі чи Тбілісі, агентство Резиденція допомагає підібрати об’єкт відповідно до конкретних вимог — бюджету, району, мети купівлі. Фахівці з досвідом роботи від 3 до 7 років на грузинському ринку супроводжують угоду на всіх етапах: від юридичної перевірки об’єкта до реєстрації в Будинку юстиції, включаючи дистанційні угоди та подальше управління нерухомістю. Мета не в тому, щоб укласти угоду, а в тому, щоб знайти те, що підходить саме вам.

Покрокова інструкція з купівлі нерухомості

Купівля нерухомості в Грузії може здатися складною, але з правильним підходом і підготовкою ви зможете уникнути труднощів і насолоджуватися процесом. Давайте розберемо кожен крок докладніше.

1. Пошук і вибір об'єкта

Почніть із визначення мети: проживання для власних потреб, довгострокова оренда чи оренда на добу — від цього залежить і місто, і район, і тип нерухомості. Для довгострокової оренди в Тбілісі підходять Ваке, Вера та Сабуртало, для подобової — Сололакі та Мтацмінда. Батумі обирають для курортної оренди та апарт-готелів.

Важливий нюанс грузинського ринку: більшість об’єктів одночасно виставлені на продаж у кількох агентствах, і звернутися до одного з них не коштує нічого — у Грузії комісію завжди сплачує продавець, а для покупця супровід є безкоштовним. Фахівці The Residence допомагають підібрати об’єкт під конкретну мету та бюджет, перевіряють його юридичну чистоту та супроводжують угоду від першого огляду до отримання виписки.

Вибір типу нерухомості

Тип об’єкта слід обирати з огляду на мету — для проживання, довгострокової оренди, подобової оренди чи перепродажу це будуть різні об’єкти навіть у одному районі.

Нові будинки: на що слід звернути увагу. Грузинський ринок пропонує три етапи готовності — чорний, зелений та білий каркас. Ціна та обсяг інвестицій у ремонт суттєво відрізняються залежно від етапу.

Апарт-готелі: важливий нюанс. Цей формат популярний у Батумі, але вимагає особливої обережності. Перед купівлею обов’язково ознайомтеся з умовами керуючої компанії: розмір комісії, правила здачі в оренду, обов’язкові платежі та штрафи за порушення умов договору. Деякі керуючі компанії фактично обмежують право власника самостійно користуватися своїм об’єктом.

Якщо ви не впевнені, який тип об’єкта відповідає вашим цілям — наші фахівці допоможуть розібратися: безкоштовно, без тиску, з конкретними розрахунками прибутковості.

Який бюджет потрібен для придбання нерухомості в Грузії

Перш ніж приступити до пошуку об’єкта, важливо зрозуміти реальний рівень цін на ринку — він суттєво залежить від міста та району.

Тбілісі — ціни за районами (новобудови, дані за 2026 рік):

Середня ціна на ринку Тбілісі — від $1 400/м² на первинному ринку та від $1 370/м² на вторинному ринку. За рік ціни зросли на 5,7%.

Батумі — новобудови в середньому коштують від $1 400/м². Об’єкти на першій береговій лінії та в апарт-готелях з керуючою компанією — дорожчі, спальні райони — нижче середнього.

Важливий нюанс: у Батумі якісна новобудова на стадії каркасного будівництва нерідко коштує дорожче, ніж квартира з ремонтом у старих будинках — через низьку якість інженерних мереж у будинках радянської забудови.

Актуальні об’єкти в обох містах із прозорими цінами та юридично перевіреними документами доступні на нашому сайті.

2. юридична перевірка нерухомості

Це найважливіший крок — особливо на вторинному ринку та під час купівлі новобудови в Батумі. Не можна його пропускати навіть за умови зовнішньої «чистоти» об’єкта.

Перевірка проводиться через Публічний реєстр Грузії. З 2017 року реєстр захищений технологією блокчейн, що унеможливлює фальсифікацію документів. Виписка має унікальний міжнародний штрих-код і не потребує нотаріального засвідчення.

Що міститься у виписці:

• дані про власника
• наявність арешту на об’єкт
• діюча іпотека
• обтяження, обмеження та правові претензії третіх осіб

Для новобудови додатково перевіряють дозвіл на будівництво, права забудовника на землю та проектну документацію. Для апарт-готелів — умови керуючої компанії, обов’язкові платежі та порядок здачі в оренду. У The Residence юридичну перевірку проводять до підписання будь-яких документів — це стандарт роботи, а не додаткова послуга.

3. Бронювання та завдаток

Після вибору об’єкта та перевірки документів сторони фіксують свій намір. На вторинному ринку завдаток зазвичай становить 5–10% від вартості об’єкта, на первинному (новобудова) — 5–30%. Умови повернення завдатку в разі зриву угоди з вини продавця обов’язково прописані в договорі бронювання. У деяких випадках обтяження додатково реєструється в Публічному реєстрі — це захищає покупця від паралельного продажу об’єкта третім особам.

4. Складання та підписання договору купівлі-продажу

Після вибору об’єкта та перевірки документів розпочинається етап укладення договору. Договір укладається двома мовами: грузинською та мовою покупця (російською, англійською, французькою або іншою). Оформлюється у трьох примірниках: один — продавцю, два — покупцеві. Особиста присутність не є обов’язковою: достатньо нотаріально завіреної довіреності на представника — саме так відбувається більшість дистанційних угод через The Residence.

Приватні продавці нерідко приймають оплату готівкою в доларах США — факт передачі фіксується розпискою або нотаріально. Забудовники працюють переважно через банківський переказ у ларі. Переконайтеся, що в ньому враховані всі умови угоди, включаючи ціну, терміни та можливі гарантії.

5. Реєстрація угоди в Будинку юстиціїи

Заплануйте візит до Будинку юстиції (psh.gov.ge), щоб офіційно зареєструвати угоду на підставі договору та підтвердження оплати. Це обов’язковий крок, який завершує процес купівлі. У Тбілісі та інших великих містах процедура реєстрації є швидкою та ефективною завдяки цифровізації процесів. З документів достатньо паспорта. Нерухомість можна оформити на фізичну або юридичну особу.

Врахуйте додаткові витрати на послуги нотаріуса, переклад документів та оплату послуг юриста.

6. Отримання виписки з реєстру

Після реєстрації угоди ви отримаєте виписку з державного реєстру, що підтверджує ваше право власності. Цей документ є офіційним підтвердженням того, що ви стали власником нерухомості в Грузії. Зберігайте його в надійному місці.

Купівля нерухомості в Грузії - це не просто вкладення, а й можливість стати частиною дивовижної країни. Дотримуючись цих кроків, ви зможете насолоджуватися своїм новим будинком без зайвого клопоту.

Дистанційна купівля нерухомості в Грузії

Присутність на угоді особисто не є обов’язковою — грузинське законодавство прямо дозволяє здійснювати купівлю через представника за довіреністю. Довіреність оформляється у нотаріуса у вашій країні, засвідчується апостилем і перекладається на грузинську мову. З 2024 року нотаріальне засвідчення є обов’язковою вимогою. На підготовку з урахуванням перекладу йде близько двох тижнів.

Весь процес — від бронювання до отримання документів — займає в середньому 3–4 тижні. The Residence повністю супроводжує дистанційні угоди: онлайн-огляди, юридичну перевірку, представництво в Будинку юстиції та подальше управління об’єктом.

Посвідка на проживання при купівлі нерухомості в Грузії

Придбання нерухомості дає право на отримання посвідки на проживання — без іспитів, бізнес-планів та співбесід. Поріг входу залежить від вартості об’єкта:

Дозвіл на проживання автоматично поширюється на чоловіка/дружину та дітей. Після 6 років легального проживання можна подавати документи на отримання статусу постійного резидента.

⚠️ З 1 березня 2026 року мінімальний поріг підвищено з $100 000 до $150 000.

Детальніше про умови, пакет документів та підводні камені — у нашому повному посібнику: Дозвіл на проживання в Грузії шляхом придбання нерухомості.

Фінансові аспекти

Купівля нерухомості в Грузії вимагає ретельного планування і розуміння всіх фінансових нюансів. Розберемося в цьому докладніше.

Податки на нерухомість у Грузії

Грузія — одна з небагатьох країн із мінімальним податковим навантаженням на всіх етапах володіння нерухомістю.

Податку на купівлю немає. Щорічний податок на майно залежить не від вартості об’єкта, а від сукупного доходу сім’ї — при доході до 40 000 ларі (~$14 000) платити взагалі не потрібно. Дохід від оренди оподатковується за фіксованою ставкою 5%. При продажу житла після двох років володіння податок не стягується — це важливо враховувати при плануванні інвестицій.

Детальний аналіз кожного податку, терміни подання декларацій та приклади розрахунків — у нашій статті «Податки на нерухомість у Грузії".

Витрати на утримання нерухомості

Комунальні платежі в Грузії залишаються одними з найнижчих у регіоні. Орієнтовні щомісячні витрати для квартири площею 50–60 м² на двох осіб:

Усі ціни є середніми і можуть відрізнятися залежно від житлових комплексів, районів, керуючих компаній тощо.

Головна відмінність Батумі від Тбілісі — відсутність витрат на опалення завдяки субтропічному клімату. У новобудовах із центральним газовим опаленням зимові рахунки в Тбілісі значно вищі.

Детальні тарифи на утримання нерухомості з розбивкою за всіма видами послуг, витратами на обслуговування апарт-готелів та ліфта — у нашому статті.

Іпотека та розстрочка

Іноземці можуть отримати іпотеку в грузинських банках — найчастіше в TBC Bank та Bank of Georgia. Основні умови для нерезидентів:

• Процентна ставка — близько 10% на рік у доларах США
• Початковий внесок — від 30% до 50%
• Обов’язкове підтвердження доходу

Альтернатива банківській іпотеці — безвідсоткова розстрочка від забудовника. Більшість девелоперів на первинному ринку пропонують її на період будівництва: покупець вносить 5–30% під час бронювання та сплачує решту поетапно до здачі об’єкта. Переплати немає, застава не потрібна.

Фахівці The Residence допоможуть підібрати об’єкт із відповідними умовами розстрочки або супроводжуватимуть вас під час звернення до банку.

Відкриття банківського рахунку в Грузії

Банківський рахунок у Грузії не є обов’язковою умовою для купівлі нерухомості, але значно спрощує розрахунки — особливо під час дистанційної угоди або подальшої здачі об’єкта в оренду.

Найбільші банки, що працюють з нерезидентами, — TBC Bank та Bank of Georgia. Обидва відкривають мультивалютні рахунки в GEL, USD та EUR. Термін відкриття — 1–2 робочі дні, з документів достатньо паспорта та, в деяких випадках, довідки про доходи. Рахунок можна відкрити дистанційно або у відділенні під час першого візиту до Грузії.

Детальна покрокова інструкція, перелік необхідних документів та порівняння умов банків — у нашій статті «Відкриття банківського рахунку в Грузії".

Як переказати гроші на купівлю нерухомості

Основні способи міжнародного переказу для оплати нерухомості в Грузії:

Як правильно вибрати нерухомість

Правильний об’єкт — це не той, який подобається візуально, а той, який відповідає вашій меті. Район, тип і формат об’єкта обираються саме з огляду на неї.

Прибутковість, вибір між короткостроковою та довгостроковою орендою, а також критерії відбору інвестиційного об’єкта — детально розглядаємо у статтях «Як вибрати житлову нерухомість у Грузії для інвестицій» та «Короткострокова vs довгострокова оренда в Грузії: що вибрати».

Не знаєте, з чого почати? Пройдіть короткий тест — за 2 хвилини підберемо варіанти відповідно до вашої мети, бюджету та міста. Підібрати нерухомість →

Популярні міста та райони для інвестицій:

• Тбілісі: Райони Сабуртало і Ваке пропонують різноманітні варіанти для інвестицій. Сабуртало відомий своїми сучасними житловими комплексами та близькістю до ділових центрів, а Ваке - зеленими зонами та престижними школами.
• Батумі: Апартаменти на узбережжі стають дедалі популярнішими серед туристів та інвесторів. Близькість до набережної забезпечує не тільки чудові краєвиди, а й зручний доступ до кафе, ресторанів і розважальних закладів.

Поради щодо вибору надійного забудовника або продавця:

Досліджуйте репутацію забудовників. Важливо відвідати завершені проєкти, щоб оцінити якість будівництва. Спілкуйтеся з місцевими жителями або іншими покупцями, щоб дізнатися про реальні умови та досвід взаємодії із забудовником.

Житлові комплекси в Батумі

від $46 000

$1 285/м²

REAL PALACE BLUE

Батумі, Новий Бульвар

від 35.8м²

2026

від $260 000

$8 334/м²

Wyndham Grand Resindences Aqua

Батумі, Гоніо

від 31.2м²

2025

від $57 380

$2 449/м²

Next Gardens

Батумі, Гоніо

від 23.43м²

2027

від $69 000

$2 750/м²

GREEN SIDE GONIO

Батумі, Гоніо

від 25.1м²

Здано

Дивитися все

Оцінка інфраструктури та зручності:

Переконайтеся, що обраний район пропонує все необхідне для комфортного життя. У Тбілісі розвинена транспортна мережа і велика кількість торгових центрів зроблять ваше повсякденне життя зручним. У Батумі обирайте райони з хорошим транспортним сполученням і близькістю до основних туристичних об'єктів.

Перспективи розвитку та особисті переваги:

Визначте, що для вас важливіше - динаміка великого міста чи спокій провінції. Боржомі та Сігнахі, наприклад, пропонують унікальне поєднання природи та культури, що може бути привабливим для тих, хто шукає усамітнення і традиційний грузинський шарм.

З урахуванням цих чинників ви зможете вибрати нерухомість у Грузії, яка не тільки стане вдалою інвестицією, а й відповідатиме вашим особистим уподобанням і життєвим цілям.

🔗 Корисні посилання

1. Будинок юстиції Грузії (justice.gov.ge)
   Офіційний сайт для реєстрації угод з нерухомістю та перевірки документів.
2. Національне агентство публічного реєстру (НАПР) (napr.gov.ge)
   Перевірка кадастрових даних, історії власності та обтяжень на об'єкт.
3. Податкова служба Грузії (rs.ge)
   Інформація про податки на нерухомість, подання декларацій та оплата зборів.
4. MyHome.ge
   Найбільший сайт з пошуку вторинної нерухомості в Грузії з актуальними оголошеннями.
5. TBC Bank и Банк Грузії
   Найбільші банки Грузії для відкриття рахунку, іпотеки та грошових переказів.
6. Сайт уряду Грузії (gov.ge)
   Офіційне джерело законів і змін у законодавстві.

Ці запитання та відповіді допоможуть вам краще зрозуміти процес купівлі нерухомості в Грузії та уникнути поширених помилок.

Якщо ви зацікавлені в купівлі нерухомості в Грузії, ми готові допомогти вам на кожному етапі - від вибору ідеального об'єкта до завершення угоди. Наші експерти забезпечать повний супровід, враховуючи всі нюанси і ваші побажання. Залиште заявку на нашому сайті, і ми зв'яжемося з вами, щоб обговорити деталі та почати пошук вашого майбутнього будинку в Грузії.