Cómo transferir dinero a Georgia para comprar una vivienda

Normalmente, hay dos formas principales de transferir dinero a Georgia para la compra de una propiedad inmobiliaria: directamente a la cuenta bancaria del vendedor o del promotor, o bien primero a una cuenta propia en un banco georgiano. En el caso de las viviendas de nueva construcción, también se suele recurrir a un pago por etapas según un calendario, en el que el comprador abona una reserva, una entrada inicial y los siguientes plazos.

Además de las transferencias bancarias, algunos compradores barajan la posibilidad de pagar en efectivo o utilizar criptomonedas. Sin embargo, estas opciones están reguladas de forma diferente a los pagos bancarios tradicionales. Los activos virtuales no son medio de pago legal en Georgia y su uso para realizar pagos está limitado por la legislación; por ello, las cuestiones relativas a los pagos en efectivo y las criptomonedas se tratan en detalle en apartados específicos del artículo.

Por lo general, no es necesario abrir una cuenta bancaria en Georgia para realizar una transferencia internacional directa. El comprador puede enviar el dinero desde su cuenta en el extranjero utilizando los datos indicados en el contrato o en la factura oficial. Antes de realizar el pago, es necesario comprobar el titular de la cuenta, el IBAN, el SWIFT/BIC, la divisa, el concepto del pago y las comisiones aplicables.

En el caso de una transferencia de gran cuantía, el banco puede solicitar el contrato de compra y los documentos que acrediten el origen de los fondos. Por ello, es recomendable acordar los requisitos del banco con antelación y enviar el pago con antelación suficiente respecto a la fecha establecida en el contrato.

Importante: la transferencia de dinero y la inscripción del derecho de propiedad son etapas distintas. La confirmación SWIFT acredita el envío del pago, pero el comprador no se convierte en propietario hasta que se haya inscrito la transferencia del derecho en el Registro Público de Georgia.

Importante: El hecho de que los fondos del comprador estén en criptomonedas no significa que el inmueble se pueda pagar directamente con activos digitales. Banco Nacional de Georgia (BNG) establece que los activos virtuales no constituyen un medio de pago legal y que los pagos con ellos están prohibidos, salvo en los casos especiales previstos para la actividad de los proveedores de servicios de activos virtuales (VASP). Por lo tanto, en la práctica, primero se lleva a cabo una conversión legal a moneda fiduciaria y, a continuación, el pago de la propiedad inmobiliaria se realiza mediante una transferencia bancaria habitual.

Breve guía de actuación

Para el lector que necesite comprender rápidamente la secuencia de pasos:

1. Seleccionar un objeto y asegurarse de que el vendedor o el promotor inmobiliario sean de confianza.
2. Obtener el contrato, la factura o el calendario de pagos con los datos bancarios completos.
3. Aclara la divisa del pago, la forma de pago y las posibles comisiones bancarias.
4. Informa con antelación a tu banco de una próxima transferencia importante al extranjero.
5. Preparar los documentos que acrediten el origen lícito de los fondos.
6. Realiza la transferencia indicando el concepto de pago correcto.
7. Guarda el comprobante SWIFT o la orden de pago.
8. Solicitar al vendedor una confirmación por escrito del abono.
9. Asegurarse de que el pago se ajusta a lo establecido en el contrato y está vinculado a los trámites de registro posteriores.

Cada uno de estos pasos se explica detalladamente en las secciones siguientes.

Importante: La traducción internacional, por sí sola, no confirma la transferencia de la propiedad. El pago, el contrato y los trámites de registro deben estar en consonancia entre sí.

Principales formas de pago

La elección del método depende de quién sea el vendedor, de si el comprador tiene una cuenta en un banco georgiano, de si compra en el mercado primario o secundario y de cómo esté estructurada la operación. A continuación se analizan las tres opciones principales y se ofrece una breve comparación de todos los métodos habituales.

Pago directo al vendedor

Una de las principales opciones para el comprador extranjero. El dinero se transfiere desde la cuenta del comprador en un banco extranjero directamente a la cuenta bancaria del vendedor, ya sea una persona física o una empresa constructora.

Para realizar esta transferencia se necesitan: el IBAN del destinatario, el código SWIFT/BIC del banco destinatario, el nombre completo del titular de la cuenta, el nombre y la dirección del banco y, en algunos casos, los datos del banco corresponsal. El nombre o la denominación social del destinatario debe coincidir con el que figura en el contrato. Cualquier discrepancia significativa en el nombre o la denominación social del destinatario puede dar lugar a una comprobación adicional, a un retraso o a la devolución de la transferencia. Se debe comprobar la ortografía con el contrato y los datos bancarios, teniendo en cuenta la transcripción.

Solo se admitirán las transferencias a la cuenta de un gestor, agente inmobiliario u otro intermediario si existe una base contractual adecuada y tras la verificación por parte del banco, en caso de que sea necesario. Sin ella, dicho pago genera incertidumbre jurídica y riesgos adicionales en materia de cumplimiento normativo.

Una vez realizado el pago, es necesario guardar el comprobante SWIFT y solicitar al vendedor una confirmación por escrito de que se ha abonado el importe.

Transferencia a una cuenta propia en un banco georgiano

En primer lugar, el comprador abre una cuenta en un banco georgiano —por ejemplo, en el TBC Bank o en el Bank of Georgia— y transfiere el dinero a dicha cuenta. Una vez que se ha abonado el importe, realiza el pago al vendedor desde dentro del país.

Esta opción ofrece un mayor control sobre la divisa y el momento del pago, simplifica los pagos recurrentes en caso de pago a plazos y resulta práctica para gastos posteriores, como reparaciones, servicios públicos y la gestión del inmueble.

Sin embargo, La apertura de una cuenta para un no residente no es un trámite automático.. El banco toma cada decisión de forma individual y puede solicitar documentación sobre la nacionalidad, la residencia fiscal, la fuente de ingresos y la finalidad de las operaciones. El hecho de abrir una cuenta no implica que el banco apruebe automáticamente cualquier transferencia entrante: el banco tiene derecho a verificar por separado cualquier operación de cuantía elevada o inusual.

Pago según el calendario del promotor

En muchos proyectos, los pagos se dividen en varias fases; sin embargo, el plan de pago concreto viene determinado por el contrato con el promotor. Una opción habitual es: reserva (pago para reservar el alojamiento), anticipo, pagos mensuales o trimestrales durante la fase de construcción y pago final al entregar las llaves.

Cada tramo debe cotejarse con el contrato: el importe, la divisa, el plazo y el concepto del pago deben coincidir con el calendario. Llevar una tabla propia con los pagos realizados y conservar el justificante de cada tramo es una buena práctica que facilita el control y resulta de ayuda en caso de que surjan discrepancias.

En la tabla siguiente se recogen todos los métodos de cálculo, que podrían ser objeto de interés por parte de compradores extranjeros. Sin embargo, su situación jurídica, la práctica bancaria y el nivel de riesgo varían considerablemente.

Para la mayoría de los compradores extranjeros, la opción más transparente sigue siendo transferencia bancaria sin efectivo a los datos indicados expresamente en el contrato verificado o en la factura oficial. Este método es el más sencillo de vincular a la documentación de la operación y de acreditar en caso de que surja un litigio.

Ejemplo: cómo podría ser el pago de un piso que cuesta $100 000

Antes de realizar la primera transferencia de importe elevado, el comprador suele presentar al banco el contrato (u otro documento que acredite la finalidad del pago) y los datos del vendedor o del promotor inmobiliario. El banco puede solicitar información adicional en función de la naturaleza de la operación y de sus procedimientos internos.

Si, según el contrato, el promotor debe recibir el importe íntegro sin deducción de comisiones, el comprador elige de antemano la forma de reparto de gastos que le convenga y tiene en cuenta la posible comisión del intermediario. Tras el último pago, solicita un acta de conciliación o una confirmación por escrito de que no hay ninguna deuda pendiente.

Las cantidades y el calendario se indican únicamente a título de ejemplo. Las condiciones reales vienen determinadas por el contrato concreto.

Criptomonedas y efectivo

Algunos compradores se interesan por la posibilidad de pagar una propiedad en efectivo o con criptomonedas. Estos métodos difieren considerablemente de las transferencias bancarias habituales y requieren una evaluación específica de los riesgos jurídicos y bancarios. En Georgia, los activos virtuales no constituyen un medio de pago legal, por lo que el pago directo con criptomonedas está sujeto a restricciones legales y se analiza en detalle en una sección específica del artículo. El pago en efectivo también exige el cumplimiento de la normativa en materia de divisas, aduanas y banca.

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¿Es necesario tener una cuenta bancaria en Georgia?

Para realizar un pago internacional directo al vendedor La cuenta local del comprador, por regla general, no es obligatoria.. El dinero se puede transferir desde un banco extranjero directamente a la cuenta del vendedor o del promotor inmobiliario.

No obstante, disponer de una cuenta propia en Georgia resulta útil en varias situaciones: en caso de pagos a plazos en diferentes momentos, cuando es necesario cambiar divisas en el momento más conveniente, o para gastos posteriores, como reformas, servicios públicos, impuestos o la gestión del inmueble. Si el comprador tiene previsto alquilar el piso o visitarlo con regularidad, disponer de una cuenta en Georgia simplifica considerablemente las operaciones.

La decisión del banco de abrir una cuenta a un no residente se toma de forma individualizada. El banco puede solicitar el pasaporte, información sobre la residencia fiscal, la dirección, la situación laboral o empresarial, la fuente de ingresos, la finalidad de la apertura de la cuenta y las operaciones previstas. La lista y el formato de los documentos dependen del banco concreto y del perfil del cliente. La posesión de un permiso de residencia u otro tipo de permiso de estancia no garantiza por sí sola la apertura de una cuenta: el banco evalúa un conjunto de factores, entre los que se incluyen la residencia fiscal, la fuente de ingresos y los vínculos económicos del cliente con Georgia.

Es fundamental comprender lo siguiente: Abrir una cuenta y recibir una transferencia concreta de gran cuantía son dos cosas distintas.. Ni siquiera el hecho de tener una cuenta activa exime de la posible solicitud de documentación relativa a la operación. El banco tiene derecho a comprobar el origen de los fondos, el destino del pago y su relación con una operación concreta, independientemente del tiempo que lleve el comprador siendo cliente.

El hecho de tener una cuenta abierta no implica la aprobación automática de cualquier operación de ingreso. El banco puede, de todos modos, comprobar el destino de la transferencia, la documentación de la operación y el origen de los fondos.

Qué hay que preparar antes de la traducción

La preparación de los documentos antes de enviar la transferencia es una de esas cosas que muchos compradores dejan para más adelante. En la práctica, es precisamente la falta del documento necesario en el momento oportuno lo que provoca retrasos o devoluciones del pago.

Documentación de la operación

La lista depende de cada banco y de cada operación, aunque en la mayoría de los casos se requerirán:

• contrato de compraventa firmado o preliminar — el documento principal que vincula al pagador, al beneficiario y al objeto;
• factura oficial o recibo del promotor o del vendedor;
• calendario de pagos, si el cálculo es por etapas;
• datos bancarios del beneficiario de forma oficial —no solo a través de la aplicación de mensajería—;
• certificado de la titularidad del vendedor o de la situación jurídica del inmueble en los casos en que así lo exija el banco;
• documento en el que se explican las relaciones entre el pagador, el comprador y el destinatario, si se trata de personas diferentes; por ejemplo, cuando el dinero lo envía el cónyuge, pero en el contrato figura otra persona.

El banco determina la documentación necesaria de forma individual. Es recomendable consultar con antelación a tu banco qué documentos concretos se necesitarán para una transferencia concreta.

Verificación de los datos de contacto

Antes del envío, es necesario comprobar cada pieza:

• nombre completo de la persona física o denominación social de la empresa destinataria;
• IBAN;
• SWIFT/BIC del banco destinatario;
• nombre y dirección del banco;
• la moneda de la cuenta;
• concepto del pago: número de contrato, número de piso o de inmueble, datos del comprador;
• los datos del banco corresponsal, si son necesarios para la transferencia;
• Tipo de reparto de comisiones: OUR (el remitente corre con todas las comisiones), SHA (el remitente paga la comisión del banco remitente, y el destinatario paga las de los bancos corresponsales y del banco del destinatario), BEN (todas las comisiones se deducen del importe de la transferencia).

No se pueden aceptar los datos bancarios únicamente a partir de un mensaje de un servicio de mensajería. Es necesario cotejarlos con el contrato o el documento oficial y confirmarlos a través de un canal de comunicación independiente y conocido de antemano; por ejemplo, llamando al número que figura en la página web oficial del promotor, y no a través del chat.

Procedimiento seguro para verificar los nuevos datos bancarios

Si los datos bancarios han cambiado tras la firma del contrato:

1. No utilices los nuevos datos directamente del correo electrónico o del servicio de mensajería.
2. Solicita una carta oficial en papel con membrete de la persona jurídica.
3. Comprueba la denominación social y el número de identificación de la empresa.
4. Llama al vendedor o al promotor al número que ya conoces, en lugar de utilizar el contacto que aparece en el nuevo mensaje.
5. Si se trata de una cantidad elevada, pide al banco que compruebe que el destinatario se ajusta a lo establecido en el contrato.
6. Deberá formalizar el cambio de datos mediante un anexo al contrato u otro documento que le recomiende el abogado.

No se debe realizar una «transferencia de prueba» y considerarla una verificación suficiente: el abono correcto de una pequeña cantidad confirma que la cuenta funciona correctamente, pero no demuestra que la cuenta pertenezca a la parte correcta de la transacción.

Acuerdo con el banco

Antes de realizar una transferencia internacional de gran cuantía, conviene ponerse en contacto con tu banco con antelación e informar de lo siguiente:

• el importe y la divisa de la transferencia;
• el país y el banco del destinatario;
• concepto del pago (compra de un inmueble);
• datos del destinatario;
• fecha prevista;
• el origen del dinero y la documentación relativa a la compra.

La notificación previa no garantiza que se realice la operación: el banco evaluará de todos modos cada pago concreto según sus procedimientos internos. No obstante, esta conversación ayuda a identificar de antemano los posibles requisitos y a evitar que se soliciten documentos en el último momento.

Antes de firmar el contrato, consulte con el banco no solo la tarifa, sino también si la operación es viable en principio. Es recomendable enviar al especialista del banco el borrador del contrato, la factura y los datos del destinatario, y solicitar una lista por escrito de los documentos necesarios.

La autorización previa del banco no garantiza que el pago se vaya a realizar definitivamente. Sin embargo, permite detectar cualquier problema antes de que el comprador se comprometa a un plazo de pago inamovible o realice una reserva no reembolsable.

Qué hay que pedir al vendedor o al promotor:

1. Datos bancarios completos que figuran en el documento oficial.
2. Confirmación por escrito de la divisa del pago.
3. La formulación exacta del concepto del pago.
4. Factura o calendario de pagos aprobado.
5. Confirmación de que la cuenta pertenece efectivamente a la parte indicada en el contrato.
6. Procedimiento para el cálculo de las comisiones: ¿quién abona la diferencia si el importe resultante es inferior?
7. Datos de contacto de la persona que puede confirmar la matriculación.

Esta lista permite detectar de inmediato las discrepancias; por ejemplo, si la denominación legal del destinatario no coincide con el nombre del proyecto o la marca del promotor inmobiliario.

Justificante del origen del dinero

Los bancos georgianos, al igual que las entidades financieras de la mayoría de los países, están obligados a evaluar las operaciones de gran cuantía y las inusuales. Este requisito está recogido en la legislación georgiana: Ley de Georgia sobre la prevención del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo Obliga a los bancos a llevar a cabo una verificación adecuada de los clientes y las operaciones. El control del cumplimiento de estos requisitos lo lleva a cabo Banco Nacional de Georgia.

En la práctica, esto significa lo siguiente: cuando se ingresa una cantidad elevada en una cuenta —o cuando un cliente realiza una transferencia al extranjero—, el banco tiene derecho a solicitar una justificación del origen de ese dinero.

En la terminología bancaria se distingue entre dos conceptos. Origen de los fondos — la fuente de los fondos concretos que intervienen en la operación: salario, ingresos por la venta de un piso, dividendos. Fuente de riqueza — el historial general de la acumulación del patrimonio del comprador. En función del perfil del cliente y de la evaluación de riesgos, el banco puede verificar el origen de fondos concretos, el origen general del patrimonio o ambos elementos.

Por lo general, una explicación verbal no es suficiente. Los documentos deben demostrar una cadena lógica y continua: el dinero procede de una fuente concreta, se ha ingresado en la cuenta y se envía al vendedor. Las discontinuidades en esta cadena —por ejemplo, dinero en efectivo ingresado sin justificación o una transferencia a través de varias cuentas sin justificación documental— pueden suscitar dudas adicionales.

El banco evalúa no solo la existencia de un justificante concreto, sino también la lógica general de la operación: quién recibió el dinero, cómo se ingresó en la cuenta y por qué se transfiere a un vendedor concreto.

La solicitud de documentación no constituye una acusación. Se trata de un procedimiento habitual que el banco aplica de conformidad con sus normas internas y los requisitos legales. La lista concreta de documentos la determina el banco de forma individualizada.

Tabla 2. Documentos relativos a la procedencia de los fondos

El banco puede solicitar una traducción de los documentos, una copia certificada o una prueba adicional de su autenticidad. La necesidad de una certificación notarial, un apostilla o una legalización depende del tipo de documento, del país en el que se haya expedido y de los requisitos de cada banco en particular.

Un caso especial: caras diferentes. Si en el contrato figura un único comprador, pero la transferencia la realiza el cónyuge, un familiar, un socio o una empresa, es necesario acordar esta estructura con el banco con antelación y justificarla por escrito. Lo mismo se aplica a los casos en los que el beneficiario del pago no es el mismo que el vendedor indicado en el contrato.

Dividir una cantidad elevada con el fin de eludir los controles de cumplimiento normativo es una práctica arriesgada que puede llamar la atención de los bancos y, por lo tanto, no es recomendable.

Divisas, comisiones y plazos

En el mercado inmobiliario, las partes suelen negociar el precio o fijarlo en su equivalente en dólares estadounidenses o euros. Sin embargo, el lari es la única moneda de curso legal en Georgia, y para los empresarios se aplican normas específicas en materia de indicación de precios. Por lo tanto, el contrato debe determinar con precisión el importe de la obligación, la cláusula de divisa, el tipo de cambio aplicable y la divisa en la que se realizará el pago efectivo. Es necesario verificar estas condiciones con un abogado georgiano y con el banco antes de enviar el dinero.

La cuestión de la moneda también es importante desde un punto de vista práctico: si se transfiere el dinero en una divisa distinta a la indicada en el contrato, sin acuerdo previo, podrían producirse conversiones adicionales, pérdidas cambiarias indeseadas o dificultades técnicas a la hora de abonar los importes.

La elección de la moneda de pago depende de tres factores: la moneda en la que está expresada la precio del contrato, la moneda en la que está abierta la cuenta del vendedor y la moneda que resulte más conveniente para cada comprador concreto en cuanto a comisiones y conversión.

Doble conversión

Si el comprador tiene el dinero en euros, el contrato está en dólares y la cuenta del vendedor está en lari, al realizar la transferencia es inevitable que se produzca una conversión, y es posible que incluso dos. Cada conversión se realiza al tipo de cambio del banco, que, por regla general, es menos favorable que el tipo de cambio oficial de referencia. Las pérdidas finales pueden ser considerables cuando se trata de importes elevados.

Ejemplo de pérdidas en una doble conversión

El comprador dispone de 100 000 €, el precio del piso está fijado en su equivalente en dólares y el vendedor recibe el pago en una cuenta en lari. En este caso, el dinero puede convertirse primero de euros a dólares y, a continuación, de dólares a lari.

Si la diferencia total entre el tipo de cambio de mercado y los tipos de cambio de los bancos en las dos operaciones de cambio fuera, por ejemplo, de 2%, las pérdidas ascenderían al equivalente a 2 000 €. Con una diferencia de 3%, ya serían de 3 000 €.

No se trata de una tarifa bancaria fija, sino de un ejemplo de por qué, antes de realizar una transferencia, es necesario consultar el tipo de cambio real, calcular el importe total que se recibirá y, en la medida de lo posible, evitar cambios de divisa innecesarios.

La tabla muestra la diferencia matemática, no el tipo de cambio de un banco concreto. Antes de realizar una transferencia, compara no solo el tipo de cambio oficial, sino también la cantidad real que recibirá el vendedor tras la conversión. El tipo de cambio oficial del Banco Nacional es meramente orientativo y no tiene por qué coincidir con el tipo de cambio comercial del banco.

Comisiones

El coste de una transferencia internacional se compone de varios elementos:

• comisión del banco remitente — se cobra por la tramitación y el envío de la transferencia;
• comisión de bancos corresponsales — uno o varios bancos intermediarios pueden retener su parte, aunque no siempre es posible determinar con exactitud su cuantía de antemano;
• comisión del banco receptor — se cobra al abonar el importe en una cuenta en Georgia;
• conversión de divisas — la diferencia entre el tipo de cambio oficial y el bancario.

El tipo de reparto de comisiones (OUR, SHA o BEN) determina quién asume los gastos. Al seleccionar NUESTRO El remitente se compromete a hacerse cargo del pago de las comisiones; esto reduce la probabilidad de que los gastos se deduzcan del importe principal, pero no garantiza que se reciba la cantidad exacta en todas las rutas corresponsales. Es recomendable establecer en el contrato la condición relativa a quién cubrirá el posible déficit. En caso de SHA Cada parte paga las comisiones de su propio banco, pero los gastos de corresponsalía pueden reducir el importe final. En caso de BEN Todas las comisiones se deducen de la transferencia, por lo que el vendedor recibe menos de lo que se envió.

Tabla 3. En qué se basa el coste de la traducción

Ejemplo hipotético: Si, según el contrato, el vendedor debe recibir exactamente 100 000 dólares, el comprador debe aclarar de antemano con su banco y con el vendedor qué tipo de comisión se ha elegido y quién cubre la diferencia en caso de que el importe final sea inferior. No hay que dar por sentado que el hecho de enviar exactamente 100 000 garantiza que se abone precisamente esa cantidad.

Ejemplo de cálculo del presupuesto de una traducción

Supongamos que, según el contrato, el vendedor debe recibir exactamente $100 000. El banco remitente comunica una comisión de $150, pero la comisión exacta del banco intermediario se desconoce de antemano.

En la opción SHA, el banco corresponsal, por ejemplo, puede retener una parte de los gastos del importe de la transferencia. Si se retiene $40, el vendedor recibirá $99 960 y el comprador tendrá que realizar un pago adicional.

En la opción OUR, la comisión suele correr a cargo del remitente, además del importe principal. En ese caso, se puede cargar en la cuenta del comprador $100 150, más los posibles gastos adicionales de la cadena de corresponsales. Sin embargo, ni siquiera la opción «OUR» debe interpretarse como una garantía absoluta de que se recibirá exactamente $100 000.

Las cifras del ejemplo son orientativas. Es necesario consultar las tarifas reales con el banco antes de realizar el pago.

Las comisiones concretas dependen del banco, el canal de envío, la divisa y el importe de la transferencia; consulte estos datos directamente con su banco antes de realizar la transferencia. Puede encontrar información actualizada sobre las transferencias en los bancos georgianos en las páginas web oficiales, por ejemplo, en página de transferencias de TBC Bank.

El plazo de una transferencia internacional depende del banco remitente, la divisa, la hora en que se presenta la orden, la cadena de bancos corresponsales, los días festivos y una posible verificación de cumplimiento normativo. El banco puede indicar un plazo aproximado, pero Por lo general, no es posible garantizar la fecha de abono antes de que concluyan todas las comprobaciones. Las condiciones vigentes pueden consultarse en la página web oficial del banco o al realizar el pago. Por lo tanto, es recomendable enviar la transferencia con antelación respecto al plazo establecido en el contrato.

¿Qué margen de tiempo hay que prever?

En el caso de una transferencia internacional habitual, es aconsejable no fijar el pago para el último día indicado en el contrato. Aunque el banco indique un plazo aproximado de varios días laborables, la operación puede tardar más tiempo debido al banco corresponsal, a los días festivos, a las diferencias horarias o a los controles de cumplimiento normativo.

En la práctica, es más seguro realizar un pago de cuantía elevada al menos entre 5 y 7 días laborables antes de la fecha acordada. Si la transferencia procede de un país o un banco con un riesgo elevado en materia de sanciones o de cumplimiento normativo, conviene ampliar ese margen y acordar previamente con el vendedor el procedimiento a seguir en caso de retraso.

Este plazo de abono no está garantizado: solo el banco que gestiona la transferencia puede confirmar la ruta concreta y la duración de la operación.

Se trata de plazos orientativos para la planificación, no de plazos garantizados por el banco. Antes de firmar el contrato, consulta con el banco la viabilidad de una operación concreta y establece en el contrato el procedimiento a seguir en caso de retraso.

Ten en cuenta los plazos de tramitación de los bancos

Una transferencia internacional enviada después de la hora límite establecida por el banco para la recepción de órdenes de pago puede, en la práctica, no tramitarse hasta el siguiente día laborable. Los días no laborables y los días festivos pueden variar entre el país del remitente, el país del banco corresponsal y Georgia.

Antes de realizar un pago de importe elevado, comprueba lo siguiente:

• horario de recepción de órdenes SWIFT;
• la fecha de liquidación;
• si el día siguiente es laborable para todos los bancos de la ruta;
• cuando el banco comience a comprobar los documentos;
• ¿Es posible enviar el contrato por adelantado al departamento de cumplimiento normativo?

Cómo indicar correctamente el concepto del pago

El concepto del pago es un campo que, en la mayoría de los casos, se rellena de forma meramente formal o se deja en blanco. En la práctica, cumple una función importante: vincula el dinero a una transacción concreta y ayuda al banco, al vendedor y al comprador a identificar de forma inequívoca la operación.

La designación debe ajustarse a: del contrato (número y fecha), factura (si está indicado), al objeto (número de piso o de parcela), tipo de pago (reserva, pago inicial, pago parcial, pago final) y datos del comprador.

Las transferencias internacionales suelen realizarse en inglés, con el alfabeto latino. A continuación se incluyen tres plantillas que pueden servir de base, pero que deben consultarse con el banco y el vendedor antes de utilizarlas:

1. Pago en virtud del contrato de compraventa inmobiliaria n.º [número], de fecha [fecha], apartamento [número], comprador [nombre].

2. Pago a plazos en virtud del contrato n.º [número], vivienda n.º [número], comprador [nombre].

3. Pago final en virtud del contrato de compraventa de inmuebles n.º [número] de fecha [fecha].

Expresiones imprecisas como traslado privado o regalo No son adecuados para el pago de inmuebles, ya que no reflejan la naturaleza de la operación y pueden dar lugar a preguntas adicionales por parte del banco.

Número de contrato y de inmueble permiten al vendedor y al promotor identificar rápidamente el pago entre las decenas de transferencias recibidas. Esto es especialmente importante en los pagos a plazos: sin una referencia clara, el departamento de contabilidad del promotor podría contabilizar el dinero en el tramo equivocado o solicitar una aclaración.

La longitud máxima del concepto de pago depende de la interfaz del banco y del formato de pago utilizado. Si no cabe todo el texto, se debe dar prioridad al número de contrato, al identificador del objeto, al tipo de pago y al nombre del comprador, tras haber acordado previamente la redacción abreviada con el banco y el vendedor.

Qué hay que incluir en el contrato antes de realizar la transferencia de dinero

La operación bancaria debe ajustarse a las condiciones del contrato. Antes de firmarlo, comprueba que en el documento se especifiquen:

• precio total del inmueble;
• la moneda del compromiso y la moneda del pago efectivo;
• el tipo de cambio o el método para determinarlo en la conversión;
• datos bancarios del beneficiario;
• la admisibilidad de un pago procedente del cónyuge, un familiar o una empresa;
• tipo de cada pago: reserva, anticipo, pago inicial, tramo periódico o pago final;
• ¿Quién corre con los gastos de las comisiones bancarias y de corresponsalía?;
• ¿Se considera que la obligación se ha cumplido en el momento del cargo del importe o tras su abono en la cuenta del vendedor?;
• ¿qué ocurre si el banco retrasa o devuelve la transferencia?;
• el plazo durante el cual el comprador puede presentar un comprobante de envío;
• procedimiento para modificar los datos identificativos;
• la relación entre el pago, la firma, la entrega del bien y la inscripción del derecho.

Es especialmente importante determinar el momento en que se cumple la obligación. Si el contrato solo considera como pago el abono efectivo de la totalidad del importe, la retención de una comisión o un retraso por parte del banco corresponsal podrían dar lugar, desde un punto de vista formal, a un pago insuficiente o a un retraso en el pago, incluso aunque el comprador haya enviado el dinero a tiempo.

Pago de una vivienda de nueva construcción y pagos a plazos

La compra de un piso a un promotor inmobiliario en Batumi, Gonio o Tiflis suele implicar elegir entre el pago íntegro, un pago inicial con pago a plazos o un plan de pagos personalizado. Es importante comprender la estructura de los pagos ya en la fase de selección del inmueble.

Reserva — el primer pago, que reserva para el comprador un piso concreto. Las condiciones de reserva varían: antes de realizar el pago, es necesario comprobar cómo se denomina dicho pago en el documento, si se deduce del precio total del inmueble, en qué casos se devuelve y qué consecuencias se derivan en caso de desistimiento por parte del comprador o del vendedor. La naturaleza del pago —ya sea un anticipo, una señal u otro tipo— determina su régimen jurídico y se desprende directamente del texto del contrato.

Pago inicial Los pagos posteriores se realizan según un calendario vinculado a las fases de la construcción o a un calendario general. Cada tramo debe incluir: un importe fijo, una fecha concreta o una condición para su vencimiento, la divisa y los datos del beneficiario.

Uno de los detalles prácticos: Es posible que la marca del proyecto y la entidad jurídica beneficiaria no coincidan. Por ejemplo, el proyecto se llama «Batumi Hills» y la cuenta pertenece a la empresa «Real Estate Development LLC». Antes de cada transferencia, debes asegurarte de que la denominación social del destinatario coincide con la que figura en tu contrato.

En el caso de obras de larga duración, los datos de la empresa pueden sufrir cambios debido a una reorganización, un cambio de banco o de cuenta. Cualquier modificación de los datos identificativos debe verificarse con el documento oficial., en lugar de dar por buena la información que aparece en un correo electrónico o en una aplicación de mensajería.

Después de cada pago, guarda:

• orden de pago;
• Confirmación SWIFT;
• un extracto bancario;
• notificación de la inscripción (si el promotor la envía);
• un recibo o un acta de conciliación del promotor;
• Saldo actualizado según el calendario.

Este archivo permitirá, en caso de cualquier desacuerdo, recuperar rápidamente el historial de pagos y demostrar que cada pago se ha realizado.

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Compra en el mercado secundario

La liquidación con un vendedor particular requiere especial atención en varios aspectos.

Verificación de la identidad y de la titularidad. Antes de realizar la transferencia de dinero, el comprador debe asegurarse de que el vendedor es realmente el propietario legítimo del inmueble. El extracto recoge la información inscrita en el Registro Público en el momento de su emisión: el propietario, los derechos inscritos, las restricciones, las hipotecas y otras anotaciones. El extracto es un documento clave para la verificación, pero no sustituye al análisis del contrato, el historial del inmueble y otros riesgos jurídicos.

Que el vendedor figure en el registro, en el contrato y en los datos bancarios. Si en el registro figura una persona, en el contrato otra y los datos bancarios pertenecen a una tercera, es motivo para detenerse y aclarar la situación. Toda discrepancia debe tener una explicación y una justificación documental.

Elección del momento del pago. Orden: ¿primero el pago o primero el registro? No hay una respuesta universal. Depende de la estructura de la operación, la forma de registro y los acuerdos entre las partes. Las modalidades de pago y registro deben quedar establecidas en el contrato. El pago por adelantado íntegro antes de completar los trámites de registro supone un riesgo para el comprador; el pago tras el registro, para el vendedor. Las partes pueden acordar un mecanismo que reduzca esta diferencia: por ejemplo, utilizar un servicio bancario o de registro disponible para esa operación concreta, o definir detalladamente la secuencia de pasos en el contrato. Es necesario consultar la disponibilidad y las condiciones del depósito condicional con el banco correspondiente, un notario o en el NAPR, ya que no se aplica de forma automática.

¿Cuánto tiempo tarda el registro de la titularidad?

Una vez calculada la transferencia del derecho, es necesario inscribirla en el Registro Público. Según las tarifas oficiales de la NAPR, la inscripción de la constitución, modificación o extinción de un derecho sobre un bien inmueble tiene un coste de:

La certificación de las firmas de las partes en la operación presentada para su inscripción se abona por separado: 7 GEL. El extracto electrónico del registro en el plazo estándar cuesta 13 GEL, mientras que el extracto en papel en un día laborable cuesta 20 GEL.

Estas cantidades corresponden a los servicios públicos del Registro Público. La traducción, la asistencia jurídica, los trámites notariales y la preparación de documentos extranjeros se pagan por separado.

Actuación a través de un representante. Si el vendedor realiza la venta a través de un representante, es necesario comprobar el poder: su vigencia, el alcance de las facultades y si ha sido revocado.

Para más información sobre el procedimiento para realizar transacciones inmobiliarias en Georgia, consulta el artículo Cómo comprar una vivienda en Georgia.

Cómo pagar una compra a distancia

Comprar una propiedad en Georgia sin desplazarse personalmente es una práctica habitual. La transferencia bancaria internacional permite pagar la transacción a distancia, siempre que el banco remitente, la divisa de pago, la ruta de corresponsalía y el banco receptor admitan este tipo de operación. Es necesario confirmar la posibilidad de realizar la transferencia antes de firmar el contrato y fijar el plazo de pago. En general, los aspectos organizativos requieren una preparación más minuciosa que cuando se acude en persona.

Una operación a distancia Se puede realizar a través de un representante con poder notarial. Si el poder notarial se ha formalizado fuera de Georgia, compruebe con antelación los requisitos relativos a la forma notarial, el apostilla o la legalización, la traducción al georgiano y el alcance de las facultades para el registro de la operación concreta. El poder debe especificar claramente qué actos está autorizado a realizar el representante y cuáles no. El representante no debe convertirse automáticamente en el beneficiario de la totalidad del importe, salvo que así lo prevea la estructura de la operación verificada.

Intercambio de documentos En las compras a distancia, la comunicación se realiza por correo electrónico y a través de aplicaciones de mensajería. Es precisamente aquí donde surge el riesgo de suplantación de datos: los estafadores pueden interceptar la correspondencia o crear una dirección de correo electrónico falsa que se haga pasar por la del promotor inmobiliario o la agencia.

En el caso de una compra a distancia, es recomendable verificar los datos de contacto mediante dos métodos independientes: a través de un documento oficial y mediante un contacto del vendedor o del promotor que se conozca de antemano.

Control de las operaciones de registro En una transacción a distancia, esta responsabilidad suele recaer en el representante o en el abogado. El comprador debe aclarar de antemano cuándo debe transferir el dinero —antes o después de la inscripción— y cómo se confirmará la inscripción.

Más información sobre las compras a distancia en este artículo Cómo comprar una propiedad en Georgia a distancia.

Compra de inmuebles al contado

La posibilidad y el procedimiento para el pago en efectivo deben acordarse por separado en el contrato y verificarse con arreglo a la legislación georgiana. El lari es la única moneda de curso legal en Georgia, por lo que el pago en efectivo con moneda extranjera no puede considerarse una práctica universalmente admisible; se recomienda consultar con antelación los requisitos aplicables con un abogado y con su banco. Además, el pago en efectivo conlleva importantes dificultades prácticas.

Es obligatorio declarar el dinero en efectivo y los valores que, en su conjunto, superen los 30 000 GEL o su equivalente en otra moneda, tanto al entrar en Georgia como al salir del país. Además, es necesario consultar la normativa del país desde el que se exporta el dinero, ya que el umbral y el procedimiento de declaración pueden variar.

No declarar o declarar de forma incorrecta puede acarrear algo más que una retención del dinero en la frontera. El Código Aduanero establece lo siguiente:

• para importes superiores a 30 000 y hasta 50 000 GEL: una multa de 3 000 GEL o la confiscación;
• para importes superiores a 50 000 y hasta 100 000 GEL: una multa de 5 000 GEL o la confiscación;
• Para importes superiores a 100 000 GEL: una multa equivalente al 10% del importe correspondiente o la confiscación.

Por lo tanto, el pago en efectivo no puede considerarse una forma sencilla de eludir el control bancario.

Ni siquiera una declaración aduanera correcta sustituye a la justificación del origen de los fondos. Si posteriormente se ingresa el dinero en efectivo en una cuenta bancaria, el banco tiene derecho a solicitar documentos que acrediten el origen del dinero y su movimiento.

El banco que reciba efectivo para ingresarlo en una cuenta o para liquidar una operación tiene derecho a solicitar una justificación del origen de los fondos, al igual que en el caso de una transferencia bancaria. La seguridad del transporte de una suma elevada recae íntegramente en el comprador.

Otra dificultad es la tramitación documental. El recibo o la constatación de la recepción de efectivo debe vincular de forma inequívoca el pago con el contrato. En caso de litigio, resulta más complicado demostrar que el pago se realizó en efectivo que cuando se dispone de un comprobante bancario.

Compra de inmuebles con criptomonedas

Los activos virtuales no constituyen un medio de pago legal en Georgia. La ley prohíbe el uso de activos virtuales para el pago de bienes y servicios, salvo en casos excepcionales necesarios para la prestación de servicios relacionados con dichos activos. Por lo tanto, el pago directo de un piso con criptomonedas no debe describirse como un método de pago habitual y legal.

Si el capital se mantiene en criptomonedas, el procedimiento habitual suele consistir en su conversión a moneda fiduciaria a través de un proveedor autorizado para prestar los servicios correspondientes. El Banco Nacional se encarga de la regulación y el registro de los VASP y advierte expresamente de los riesgos que conlleva operar con proveedores no registrados.

Antes de la conversión, es necesario comprobar lo siguiente:

• ¿Está registrado el proveedor en el Banco Nacional de Georgia?;
• ¿Podrá presentar un comprobante de la operación?;
• a nombre de quién se ingresará el dinero fiduciario;
• ¿Aceptará el banco los documentos que acrediten el origen de los criptoactivos?;
• ¿Qué consecuencias fiscales se derivan en el país de residencia fiscal del comprador?

¿Qué hacer si se retrasa la transferencia?

Incluso una transferencia internacional correctamente tramitada puede sufrir un retraso temporal debido a una comprobación bancaria, a la necesidad de aclarar la documentación, a errores en los datos de la cuenta u otras causas. A continuación se analizan las situaciones más habituales y las medidas que te ayudarán a identificar más rápidamente el motivo del retraso y a elegir el procedimiento adecuado para actuar en consecuencia.

Situaciones habituales de retraso y procedimiento a seguir

La traducción está en proceso de revisión

El banco remitente o corresponsal puede solicitar documentación adicional sobre la operación; se trata de un procedimiento habitual, no hay motivo para alarmarse. Se recomienda:

• ponerse en contacto con el banco remitente y consultar el estado;
• presentar el contrato y la documentación relativa a la operación;
• notificar al vendedor por escrito sobre un posible retraso;
• fijar todas las instalaciones.

El destinatario recibió menos

Posibles causas: comisión de los bancos corresponsales, el tipo de reparto de comisiones seleccionado (SHA o BEN), conversión de divisas. Se recomienda:

• solicitar a tu banco un desglose detallado de la operación;
• Acordar con el vendedor la forma de abonar la cantidad que falta.

Me han devuelto la traducción

Posibles causas: error en los datos de la transferencia, discrepancia en el nombre del beneficiario, restricciones del banco corresponsal, documentación insuficiente. En caso de devolución, conviene consultar con el banco el motivo exacto, corregir el error y volver a realizar el pago. Ten en cuenta que, en caso de devolución, es posible que se retengan las comisiones.

Han cambiado los datos bancarios

Si el vendedor o el promotor inmobiliario comunica un cambio en los datos de contacto, se trata de uno de los casos más habituales de estafa (Business Email Compromise). No envíes dinero utilizando los nuevos datos bancarios hasta que se haya realizado una nueva verificación independiente a través de un documento oficial y por un canal conocido de antemano que no sea electrónico. — por ejemplo, una llamada a un número de teléfono que aparece en la página web oficial.

El vendedor no confirma la recepción

Reúne las pruebas que te respalden: la orden de pago, la copia del SWIFT, el extracto bancario y la correspondencia. A través del banco puedes solicitar el seguimiento del pago (payment trace). En caso de controversia, se recomienda acudir a un abogado: el banco puede proporcionar una confirmación oficial de que se ha ejecutado el pago, pero la resolución de las discrepancias entre las partes de la operación requiere asistencia jurídica específica.

Errores más comunes

La mayoría de los problemas que surgen al transferir dinero para la compra de una propiedad inmobiliaria en Georgia no se deben a fallos técnicos de los bancos, sino a una preparación insuficiente. Estas son las diez errores más comunes:

1. Envío del dinero antes de comprobar el inmueble y al vendedor. La transferencia de dinero es una acción irreversible. Es necesario comprobar que el vendedor es el propietario legítimo antes de realizar el pago.
2. Utilizar únicamente los datos de contacto del servicio de mensajería. Los datos identificativos deben coincidir siempre con los del documento oficial.
3. El titular de la cuenta y el vendedor que figura en el contrato no coinciden. Cualquier discrepancia requiere una explicación.
4. Concepto de pago impreciso o sin contenido. El término «transfer» no vincula el dinero con la transacción.
5. Falta de documentación que acredite el origen de los fondos. El banco tiene derecho a solicitarlas en cualquier momento.
6. No tener en cuenta las comisiones de los bancos corresponsales. El beneficiario puede recibir una cantidad inferior a la estipulada en el contrato.
7. Envío en una divisa incorrecta sin previo acuerdo. Una conversión no deseada puede incumplir las condiciones del contrato.
8. Fraccionamiento del pago con el fin de eludir los controles de cumplimiento normativo. Esto complica la situación, en lugar de simplificarla.
9. Transferencia a un intermediario sin fundamento contractual. El dinero enviado a un agente o a un gestor sin el contrato correspondiente genera incertidumbre jurídica.
10. Falta de confirmación de la contabilización y del acta de conciliación. Sin una confirmación por escrito del vendedor, el pago no queda documentado.

Lista de comprobación antes del pago

Utiliza esta lista como revisión final antes de cada traducción.

Inmueble y vendedor:

• Se ha comprobado el inmueble y se ha confirmado la titularidad mediante un extracto del registro.
• Se ha identificado al vendedor o al promotor; la denominación social coincide con la del contrato
• En el mercado secundario, se ha confirmado la ausencia de cargas y gravámenes

Documentos:

• El contrato se ha firmado o acordado
• Se ha recibido la factura o el calendario de pagos
• Se han elaborado los documentos que acreditan el origen de los fondos
• El documento relativo al pagador (si el remitente no es el comprador) ya está listo

Datos de contacto:

• El IBAN se ha comprobado con el documento oficial, no solo con la correspondencia
• SWIFT/BIC verificado
• La denominación social del destinatario coincide con la del contrato
• Se ha especificado la moneda de la cuenta del beneficiario
• El concepto del pago se ha acordado con el banco y el vendedor

Aspectos financieros:

• Se han actualizado las comisiones del banco remitente
• El tipo de comisión (OUR/SHA/BEN) se ha definido y acordado con el vendedor
• El importe de la transferencia tiene en cuenta las posibles retenciones de los bancos corresponsales
• El plazo de traducción permite cumplir con la fecha acordada

Tras la traducción:

• Se ha guardado la confirmación SWIFT o la orden de pago
• Se ha guardado el extracto bancario
• Se ha notificado el pago al vendedor
• Se ha recibido la confirmación por escrito de la matriculación
• El pago está relacionado con el contrato y los trámites de registro

Tabla 4. Quién y qué confirma

La orden de pago confirma la transmisión de la instrucción al banco, mientras que un mensaje SWIFT o un certificado bancario pueden confirmar el envío y el estado de tramitación de la transferencia. Si es necesario, el banco puede facilitar información adicional sobre el estado de ejecución de la transferencia. Es recomendable confirmar además el abono efectivo mediante un extracto o una notificación por escrito del banco del destinatario o del vendedor. La confirmación del vendedor acredita la recepción efectiva del dinero. El registro estatal supone el nacimiento de un derecho de propiedad registrado. Estos documentos cumplen funciones diferentes y no son sustituibles entre sí.

Cómo cerrar una operación con seguridad

Para la mayoría de los compradores extranjeros, la forma de pago más transparente es la transferencia bancaria directamente al vendedor o al promotor inmobiliario, utilizando los datos bancarios que figuran en el contrato verificado.

Antes de enviar el dinero, es necesario acordar la documentación con el banco, comprobar el destinatario, la divisa, las comisiones y el concepto del pago. Una vez realizado el pago, guarda los comprobantes bancarios, solicita la confirmación del vendedor y asegúrate de que se hayan completado los trámites de registro.

El equipo de The Residence puede ayudarte a elegir una propiedad, solicitar la documentación y los datos necesarios al vendedor o al promotor, y organizar los trámites de la operación. La decisión de realizar la transferencia la toma el banco, mientras que las cuestiones legales y fiscales requieren el asesoramiento personalizado de un especialista en la materia.