Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero

Relevancia: Octubre de 2026. Este documento se ha elaborado basándose en la legislación de Georgia, las aclaraciones oficiales de la Cámara Notarial y las tarifas de la Agencia Nacional del Registro Público.
Esta información tiene carácter meramente orientativo. Para un caso concreto de sucesión, es necesario determinar la legislación aplicable y consultar los documentos con un notario o un abogado.

Un ciudadano extranjero puede heredar en Georgia un piso, una casa, un local comercial e incluso terrenos agrícolas. Para ello no es necesario tener la nacionalidad georgiana ni un permiso de residencia. Sin embargo, no existe un procedimiento único «válido para todos»: el proceso depende del tipo de bien, de si el testador dejó testamento y de circunstancias internacionales, como la nacionalidad del fallecido, su país de residencia y el lugar donde se redactaron los documentos.

Una situación típica es la siguiente: un familiar que vivía en Batumi ha dejado un piso, y los herederos se encuentran en Moscú, Almaty o Berlín. O bien, la herencia incluye una parcela cerca de Kobuleti, de cuya categoría nadie en la familia sabe muy bien a qué se refiere. En ambos casos, es mejor tomar las decisiones clave antes de acudir al notario, y no después.

En primer lugar, conviene comprobar cuatro cosas:

• la categoría de la parcela según los datos del registro público;
• el círculo de herederos y la existencia de un testamento;
• el plazo de seis meses para aceptar la herencia;
• los documentos que acreditan la titularidad y la situación registral del inmueble.

La sucesión de bienes inmuebles en Georgia: lo esencial en un minuto

Las normas de sucesión dependen de la legislación aplicable, de la documentación, del grupo de herederos y del tipo de patrimonio. Las tarifas corresponden al mes de octubre de 2026; los gastos notariales, las transferencias y los servicios adicionales se calculan por separado.

¿Puede un extranjero recibir una herencia en Georgia?

En Georgia, el derecho a heredar no está vinculado a la nacionalidad. Un extranjero puede ser heredero tanto por ley como por testamento. La sucesión se abre con el fallecimiento del testador; sin embargo, para adquirirla, el heredero debe aceptar la herencia según el procedimiento establecido por la ley. Esta norma es la misma tanto para los extranjeros como para los ciudadanos georgianos y no depende de dónde resida el heredero ni de si dispone de un permiso de residencia georgiano. El pasaporte de otro país influye en los trámites documentales —traducciones, apostilla, poderes—, pero no en el derecho en sí a recibir los bienes.

En este sentido, es importante distinguir entre dos conceptos: El derecho a heredar y el derecho a comprar libremente son cuestiones jurídicas distintas. Georgia permite a los extranjeros comprar pisos, casas y terrenos no agrícolas, pero restringe la compra de parcelas agrícolas. La ley establece una excepción específica en materia de sucesión, por lo que un extranjero puede convertirse legalmente en propietario de un terreno que no podría comprar.

En la práctica, esto es lo que ocurre. Un ciudadano ruso hereda un piso en Batumi de su padre; por regla general, no se le aplica ninguna restricción especial, y la formalización se lleva a cabo ante notario y en el registro público. Una ciudadana de Kazajistán recibe una vivienda en las afueras de Tiflis: tendrá que comprobar por separado cómo está registrado el terreno sobre el que se asienta la vivienda. A un sobrino de Alemania se le ha legado una parcela de terreno: primero hay que averiguar a qué categoría pertenece. Un heredero que nunca haya estado en Georgia puede actuar a través de un representante con poder notarial.

¿Qué tipo de inmuebles puede heredar un extranjero?

La categoría de una parcela de terreno determina qué régimen jurídico se le aplica. La Constitución de Georgia clasifica los terrenos agrícolas como recursos de especial importancia y, por regla general, solo permite su propiedad por parte del Estado, de los ciudadanos georgianos y de determinadas organizaciones. Se establecen las siguientes excepciones: Ley Orgánica de Georgia «Sobre la propiedad de las tierras agrícolas», y la sucesión se menciona expresamente entre ellas. Por lo tanto, en el caso de un piso, la cuestión de la categoría no se plantea, mientras que en el caso de un terreno, esta determina todo lo demás: qué acciones podrá realizar el propietario y a quién podrá vender el terreno.

Sucesión legítima y testamentaria

En los casos de sucesión con un elemento internacional, lo primero que hay que determinar es la ley aplicable, es decir, la ley del país que establece el círculo de herederos y sus cuotas. De conformidad con el artículo 55 Ley de Georgia «sobre el Derecho internacional privado», el criterio principal es la nacionalidad del causante en el momento de su fallecimiento. Sin embargo, la nacionalidad no es más que un punto de partida: si el causante tenía nacionalidad extranjera, bienes en varios países u otros vínculos con otros Estados, la respuesta definitiva requiere un análisis de las normas de conflicto de leyes de dichos países y de los tratados internacionales. Por ejemplo, la legislación de varios Estados, entre ellos Rusia, somete la sucesión de bienes inmuebles a la ley del lugar donde se encuentran, lo que puede dar lugar a que se aplique la legislación georgiana a un piso en Tiflis. Esta conclusión se extrae en función de cada caso concreto, y no de forma automática. La inscripción de los derechos sobre un inmueble situado en Georgia se lleva a cabo, en cualquier caso, con arreglo a los procedimientos georgianos. — incluso si las participaciones se calculan con arreglo a la legislación extranjera.

Si el propietario de un piso en Georgia ha fallecido en el extranjero

En caso de sucesión de los bienes de un ciudadano extranjero, es necesario distinguir entre la legislación que regula la sucesión y la normativa georgiana sobre el registro de bienes inmuebles.

La Cámara Notarial de Georgia trata por separado el caso en el que el fallecido era propietario de bienes en Georgia, pero en el momento de su fallecimiento era ciudadano de otro país. En su aclaración se establece que se debe obtener el documento sucesorio en el país de ciudadanía del fallecido y, posteriormente, presentarlo ante un notario georgiano para la formalización de los bienes situados en Georgia.

Esto no significa que se aplique un único procedimiento en todos los casos. Los tratados internacionales, la nacionalidad, el último lugar de residencia, la existencia de un testamento y la composición del patrimonio pueden modificar los trámites necesarios.

Por lo tanto, si el fallecido tenía nacionalidad extranjera, conviene aclarar con antelación dónde se tramita el documento sucesorio inicial y qué documento se necesitará para inscribir el piso en Georgia.

Si no hay testamento

Las siguientes normas se aplican cuando la sucesión se rige por el Derecho georgiano. Los herederos legítimos se clasifican en cinco órdenes sucesivas, establecidas en el artículo 1336 Código Civil de Georgia. Cada siguiente orden de sucesión solo se aplica si no hay herederos de la anterior.

• Primer orden de sucesión: los hijos (incluidos los nacidos después del fallecimiento del testador y los adoptados), el cónyuge y los padres. Los nietos y bisnietos heredan si su progenitor ha fallecido en el momento de la apertura de la sucesión; en ese caso, se reparten su parte.
• Segundo orden: hermanos y hermanas; sus hijos, por derecho de representación.
• Tercer orden: los abuelos; en su ausencia, los bisabuelos.
• Cuarta ronda: tíos y tías.
• Quinto orden: los primos; en su defecto, sus hijos.

Por regla general, los herederos de un mismo orden heredan a partes iguales; en caso de sucesión por subrogación y en otros casos previstos por la ley, el reparto se calcula por separado. Los bienes conyugales se tienen en cuenta por separado: si el piso se adquirió durante el matrimonio como propiedad común, primero se destina la parte correspondiente al cónyuge supérstite, y solo la parte del fallecido pasa a formar parte de la masa hereditaria. El cónyuge, por lo tanto, puede recibir los bienes por dos motivos: como copropietario y como heredero de primer orden. Si el matrimonio se celebró en el extranjero, el régimen de bienes gananciales se determina por separado.

Ejemplo hipotético. El cálculo se basa en que se aplica la legislación georgiana, no hay testamento y tampoco hay otros herederos ni circunstancias que influyan en las cuotas. El piso, valorado en 120 000 dólares, era propiedad exclusiva del fallecido. Los herederos de primer orden son la cónyuge, los dos hijos y la madre. Cada uno recibe una cuarta parte, es decir, 30 000 dólares al cambio. Si, por el contrario, el piso fuera un bien ganancial adquirido durante el matrimonio, a la cónyuge le correspondería en primer lugar la mitad (60 000), y la otra mitad se repartiría entre los cuatro, a razón de 15 000 cada uno. Ejemplo ilustrativo: el cálculo real lo realiza el notario teniendo en cuenta todos los documentos y circunstancias.

Si hay un testamento

El testamento permite legar bienes a cualquier persona: un familiar, un amigo, una organización o incluso un extranjero. Sin embargo, la libertad testamentaria está limitada. cuota obligatoria: Según el artículo 1371 del Código Civil, los hijos, los padres y el cónyuge del testador, independientemente del contenido del testamento, tienen derecho a la mitad de la parte que les correspondería en caso de sucesión legítima. Si se aplica el Derecho sucesorio georgiano, los hijos, el cónyuge y los padres del causante tienen derecho a una legítima en los casos previstos por la ley. Por lo tanto, incluso un testamento en el que se legue la totalidad del patrimonio a un tercero no siempre excluye los derechos sucesorios de los familiares más cercanos.

Ejemplo hipotético. Se ha legado a un amigo un piso valorado en 120 000 dólares. Si se aplica la legislación georgiana y los únicos herederos de primer orden son dos hijos (sin cónyuge ni padres), entonces, según la ley, cada hijo recibiría la mitad, y la legítima de cada uno ascendería a una cuarta parte de la masa hereditaria, unos 30 000 dólares. El amigo recibe la mitad restante. Si a un hijo le corresponde por testamento menos de la mitad de la legítima, tiene derecho a reclamar la diferencia.

Al utilizar un testamento extranjero, es necesario comprobar su forma, validez y aplicabilidad en Georgia. El artículo 56 de la Ley de Derecho Internacional Privado reconoce la validez formal de un testamento si este se ajusta a la legislación del país de nacionalidad del testador, del país en el que tenía su residencia habitual o del país en el que se encuentra el bien inmueble objeto del testamento. Esto amplía las posibilidades de reconocimiento de un testamento extranjero; sin embargo, es necesario comprobar su validez, que no haya sido revocado, los requisitos de traducción y la necesidad de un apostilla o legalización, teniendo en cuenta los tratados internacionales. Las controversias sobre la validez de un testamento constituyen un tema judicial aparte, y ante los primeros indicios de conflicto es mejor recurrir de inmediato a un abogado.

Dónde acudir para tramitar una herencia en Georgia

Si te has enterado de que un familiar te ha dejado un piso o un terreno en Georgia, lo primero que debes hacer es averiguar la fecha de fallecimiento y comprobar si ha vencido el plazo para aceptar la herencia. No es necesario que te desplaces primero a Batumi o Tiflis: parte de los trámites previos se pueden realizar a distancia.

Lo primero es acudir a un notario georgiano, que podrá determinar el procedimiento a seguir para tramitar la sucesión. Se le debe facilitar la nacionalidad del causante, la fecha de fallecimiento, su último lugar de residencia, los datos de los herederos y la ubicación de los bienes inmuebles.

Al mismo tiempo, se puede solicitar un extracto de la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR) para comprobar quién es el propietario registrado y si existen cargas sobre el inmueble.

Recursos oficiales útiles:

• Colegio Notarial de Georgia — Información sobre los notarios y los trámites notariales.
• NAPR — información sobre el registro de bienes inmuebles y los servicios del registro.
• Matsne — los textos legislativos vigentes.

Si el fallecido tenía nacionalidad extranjera, antes de presentar la documentación es necesario determinar por separado la legislación aplicable y el procedimiento para el reconocimiento de los documentos sucesorios extranjeros.

Cómo aceptar una herencia en Georgia

Es conveniente imaginar el procedimiento como una secuencia de etapas. Algunas de ellas pueden llevarse a cabo en paralelo, pero la lógica sigue siendo la misma.

Procedimiento que debe seguir un heredero extranjero

1. Determinar el contenido de la herencia y el círculo de herederos. Elabora una lista de los bienes: pisos, parcelas, participaciones, cuentas bancarias. Averigua quién más puede tener derecho a la herencia. Un error habitual es «olvidarse» de los hijos del primer matrimonio o de los padres del testador: más adelante, esto puede dar lugar a un conflicto sucesorio.
2. Averiguar si existe un testamento y si es válido. El testamento podía haber sido certificado por un notario georgiano, un notario extranjero o un cónsul. El notario comprueba los datos relativos a los testamentos, pero es recomendable que el heredero recopile con antelación todos los documentos que haya en la familia.
3. Comprobar los documentos y los datos del registro público. Con el código catastral o la dirección, solicita un extracto del NAPR: en él figurarán el titular registrado, la superficie, la categoría del terreno, la hipoteca y los embargos. A veces resulta que el inmueble nunca llegó a ser transferido a nombre del causante; en ese caso, primero hay que resolver este problema.
4. Acudir a un notario para aceptar la herencia. El heredero presenta la solicitud de aceptación, ya sea personalmente o a través de un representante. Se trata de un trámite fundamental que debe realizarse en un plazo de seis meses. Consulte con el notario si está facultado para tramitar la sucesión teniendo en cuenta el lugar de apertura de la sucesión.
5. Resolver las cuestiones con los demás herederos. Si hay varios herederos, acordad quién acepta, quién renuncia y cómo se repartirá el patrimonio. Tened en cuenta que la renuncia en favor de otro heredero tiene consecuencias específicas: según el artículo 1421, apartado 4, del Código Civil, tal acto se considera una aceptación de la herencia. El procedimiento y los destinatarios admisibles de dicha renuncia se determinan, en particular, en el artículo 1439.
6. Obtener un certificado de derecho a la herencia. El notario expide el certificado tras comprobar los documentos y, por regla general, no antes de que transcurran seis meses desde la apertura de la sucesión.
7. Inscribir el derecho en el NAPR. El certificado sirve de base para la inscripción del nuevo propietario en el registro público. El procedimiento se describe con más detalle en el artículo titulado «¿Cómo se lleva a cabo la inscripción de inmuebles en Georgia?«.

Pasos para tramitar una herencia: qué debe suceder

El plazo de seis meses se refiere a la aceptación de la herencia. La obtención del certificado y la inscripción son trámites independientes, cuyos plazos dependen de las circunstancias.

Conviene distinguir claramente entre tres hechos jurídicos. Aceptación de la herencia — la manifestación de voluntad del heredero, que debe realizarse dentro del plazo establecido; esta le permite conservar el derecho sobre los bienes. Certificado de derecho a la herencia — un documento notarial que acredite quién ha heredado y en qué proporción. Inscripción en el registro público — la inscripción del propietario, tras la cual el heredero adquiere un derecho registrado y acreditado documentalmente. Podrá disponer del bien teniendo en cuenta las cargas, los derechos de los copropietarios y las restricciones legales. El heredero que haya aceptado la herencia, pero que no haya obtenido el certificado ni haya inscrito el derecho, ya no perderá el bien por el vencimiento del plazo de seis meses; sin embargo, tampoco podrá venderlo por el momento.

No es posible indicar de antemano la duración total del trámite. El plazo depende de la fecha de expedición del certificado, de que la documentación esté completa y de si hay otros herederos. Los documentos extranjeros, la existencia de varios herederos, las discrepancias en el catastro o la presencia de un litigio pueden alargar considerablemente la duración del trámite.

Si ha heredado un piso o un terreno y está pensando en venderlo o comprar otra propiedad, los especialistas de The Residence le ayudarán a evaluar las opciones disponibles en el mercado. Las cuestiones legales relacionadas con la herencia deben consultarse con un notario.

Buscar una vivienda

¿Qué documentos se necesitan?

El conjunto básico de documentos es el habitual en la mayoría de los expedientes, pero es el notario quien determina la lista definitiva: tiene derecho a solicitar documentación adicional si le surgen dudas.

Documentos necesarios para tramitar una sucesión

Los requisitos formales relativos a los documentos extranjeros suelen generar confusión. Traducción La traducción al georgiano se realiza para que el notario pueda tramitar el documento; normalmente se exige una traducción cuya fidelidad haya sido certificada ante notario. Certificación notarial certifica la autenticidad de la firma o de la copia. Apostilla — un procedimiento simplificado de certificación de documentos oficiales para los países signatarios del Convenio de La Haya de 1961, al que también se ha adherido Georgia. Si no se aplica el apostilla, hay que consultar los tratados internacionales de Georgia con el país emisor del documento: dependiendo del tratado, puede ser necesario legalización consular, o bien el documento puede aceptarse sin ella. Los requisitos también dependen del tipo de documento. Por lo tanto, es mejor acordar el procedimiento de certificación antes de que los documentos se pongan en camino.

Uno de los problemas prácticos más habituales son las discrepancias en la grafía de los nombres. Un mismo apellido puede aparecer escrito de tres formas diferentes en un pasaporte ruso, en un certificado georgiano y en una antigua partida de nacimiento. Si una mujer ha cambiado de apellido al casarse, se necesita una serie de documentos que relacionen todos sus apellidos. También se dan errores en las fechas, los patronímicos y los números de las viviendas. Otra situación habitual es que un inmueble figure en el registro sin datos catastrales precisos o con una dirección antigua.

Es recomendable mostrar los documentos extranjeros ante un notario antes de presentar la solicitud de aceptación de la herencia. Un solo error en la transcripción puede acarrear gastos adicionales y retrasos en la tramitación.

Qué hay que comprobar en los documentos antes de acudir al notario

• ¿Coincide la grafía de los nombres y apellidos en todos los documentos?;
• ¿Existen documentos que acrediten el cambio de apellido?;
• ¿Se ha estampado el apostilla o se ha realizado la legalización, si es necesario?;
• ¿Se ha realizado la traducción al georgiano y se ha certificado su fidelidad?;
• ¿Coinciden la dirección y la superficie que figuran en los documentos con los datos del extracto del NAPR?;
• ¿No han caducado el pasaporte y el poder?;
• ¿Son suficientes los poderes otorgados en el poder notarial para todas las fases del trámite?

Plazos para la aceptación de la herencia

La sucesión se abre con el fallecimiento del causante. Si se declara la muerte de una persona mediante resolución judicial, se considerará como fecha de fallecimiento la fecha establecida en dicha resolución. A partir de ese día comienza a correr el plazo principal — seis meses para aceptar la herencia (artículo 1424 del Código Civil).

El artículo 1421 establece dos formas de aceptación. La primera consiste en presentar ante un notario una declaración de aceptación de la herencia. La segunda consiste en tomar posesión o gestionar de hecho los bienes heredados de tal forma que ello constituya una prueba indiscutible de la aceptación: por ejemplo, vivir en el piso, pagar los servicios públicos y los impuestos, alquilar el inmueble o realizar reformas. La toma de posesión efectiva de una parte de los bienes implica la aceptación de toda la herencia, independientemente de dónde se encuentre. Por regla general, no es posible aceptar únicamente la parte ventajosa de la herencia —por ejemplo, quedarse con el piso y renunciar a las deudas—. Sin embargo, el Código Civil prevé excepciones: un heredero que no se dedique a la agricultura puede renunciar a las tierras agrícolas, al ganado y a los aperos sin renunciar a la herencia en su conjunto (artículo 1436), mientras que el heredero al que le correspondan cuotas por distintos motivos puede aceptar una y renunciar a otra (artículo 1437). Además, el artículo 1438 permite la renuncia a la parte de la herencia que corresponde al heredero por acumulación, independientemente del resto de la herencia. La posibilidad de renuncia parcial debe evaluarse por separado.

¿Cómo demostrar que la herencia se ha aceptado efectivamente?

Si el heredero no ha presentado ninguna declaración ante el notario, pero ha tenido la posesión o la administración efectivas de los bienes heredados durante el plazo establecido, ello puede constituir una prueba de la aceptación de la herencia.

Un único pago, por sí solo, no garantiza que se considere aceptada la herencia. El notario evalúa los documentos y las circunstancias en su conjunto, y, en caso de litigio, la cuestión puede resolverse ante los tribunales.

También es posible renunciar a la herencia. Para ello existe un plazo específico: según el artículo 1434, la renuncia puede realizarse en un plazo de tres meses a partir de la fecha en que el heredero tuvo conocimiento o debió haber tenido conocimiento de su designación como heredero; si existen motivos justificados, el tribunal puede prorrogar este plazo hasta un máximo de dos meses. La renuncia debe formalizarse ante notario. El plazo de desistimiento no coincide con el plazo de seis meses para la aceptación, y conviene tenerlo en cuenta si aún no has decidido si vas a aceptar la herencia.

Para un heredero extranjero, la posesión de hecho es una vía menos fiable: tendrá que demostrarla con documentos, y los pagos desde el extranjero o los acuerdos verbales con los vecinos no siempre resultan convincentes. Presentar una declaración ante notario es más sencillo y transparente.

El certificado de derecho a la herencia previsto en el artículo 1500 se expide en cualquier momento una vez transcurridos seis meses desde la fecha de apertura de la sucesión. No es posible obtenerlo antes, salvo que el notario tenga constancia de que no hay otros herederos.

Si ha vencido el plazo de seis meses y la herencia no se ha aceptado ni mediante declaración ante notario ni mediante actos concretos, el heredero corre el riesgo de perder la posibilidad de adquirir la herencia por la vía ordinaria. El artículo 1426 establece dos mecanismos: el tribunal puede prorrogar el plazo si considera que los motivos del incumplimiento son justificados, y, sin necesidad de acudir a los tribunales, la herencia puede aceptarse más tarde con el consentimiento de todos los herederos que ya la hayan aceptado. Ninguna de estas opciones está garantizada.

Ejemplo hipotético. El heredero se enteró de la existencia del piso en Batumi ocho meses después del fallecimiento del propietario. En primer lugar, conviene aclarar si, de hecho, ya había aceptado la herencia. El pago de los gastos del piso puede ser una de las pruebas, pero el notario o el tribunal evalúan el conjunto de circunstancias que confirman la posesión o la administración efectiva de la herencia. A continuación, hay que determinar cuáles de los demás herederos ya han aceptado la herencia y si están dispuestos a dar su consentimiento. Si no hay consentimiento, solo queda acudir a los tribunales aportando pruebas de la justificación de los motivos: por ejemplo, que el heredero no tenía conocimiento del fallecimiento. El resultado dependerá de las circunstancias y de las pruebas.

El plazo de seis meses se refiere únicamente a la aceptación de la herencia. No significa que en ese mismo plazo haya que obtener el certificado y inscribir el piso en el registro: estos trámites suelen llevar más tiempo, y eso es normal.

Herencia de una parcela de terreno

En lo que respecta a los terrenos, todo empieza por la categoría. En Georgia se distingue entre terrenos agrícolas y no agrícolas, y para un extranjero esta distinción lo determina casi todo: si se puede ser propietario de una parcela, a quién se la puede vender posteriormente o si se admite una determinada garantía hipotecaria. La categoría queda registrada en el registro público, no se determina a ojo, ni en función del uso real, ni por el hecho de que la parcela esté «junto al mar» o «dentro del término municipal».

Tierras agrícolas

Según el artículo 4, apartado 2, letra a), de la Ley Orgánica de Georgia «Sobre la propiedad de los terrenos agrícolas», un extranjero puede ser propietario de un terreno agrícola si lo ha heredado, siempre que se respeten las restricciones establecidas en la propia ley. Se trata de un supuesto especial: Por regla general, un extranjero no puede comprar ese tipo de terreno, pero sí puede heredarlo.. La traducción oficial de la norma se refiere a los bienes inmuebles heredados, sin distinguir entre la sucesión legítima y la testamentaria; conviene consultar con un notario cómo se aplica esta norma a un testamento concreto.

La afirmación habitual de que un extranjero está obligado a vender los terrenos agrícolas heredados en un plazo de seis meses o un año no encuentra fundamento en la legislación vigente. La obligación de enajenación que establece esta ley se aplica a las empresas que hayan obtenido terrenos en virtud de un plan de inversión y no lo hayan cumplido, y no a los herederos. Estos plazos aparecen en publicaciones antiguas basadas en una ley de 1996 que ya ha dejado de estar en vigor. Por otra parte, El plazo de seis meses para aceptar la herencia no tiene nada que ver con la venta del terreno.

No obstante, existen restricciones para los herederos extranjeros, y estas se refieren a los pasos a seguir. Antes de la venta, es necesario comprobar si un comprador concreto tiene derecho a adquirir la parcela de conformidad con el artículo 4 de la Ley Orgánica, incluidas las excepciones previstas en la ley. En el caso de las personas físicas, se trata principalmente de ciudadanos de Georgia; en el de las personas jurídicas, no solo es relevante el país de registro, sino también la estructura de control y, en determinados casos, la existencia de un motivo especial para la adquisición. La ley prohíbe pignorar terrenos agrícolas con la condición de que la titularidad pase a un extranjero. Asimismo, establece el derecho de preferencia del Estado para la adquisición de terrenos agrícolas en los casos previstos por la legislación. Por último, la herencia no permite a un extranjero adquirir parcelas colindantes.

La herencia de terrenos agrícolas por parte de un extranjero no puede equipararse a su compra: se trata de un fundamento de adquisición distinto, y las restricciones surgen en caso de venta o pignoración posteriores.

En el artículo «» se explica con más detalle cómo funcionan las restricciones a la adquisición de terrenos:¿Puede un extranjero comprar un terreno en Georgia?«.

El terreno donde se encuentra la vivienda y otras parcelas

En caso de herencia de una vivienda unifamiliar, es necesario comprobar por separado la situación jurídica del terreno. En este caso, pueden darse diferentes situaciones.

El terreno adyacente a una vivienda puede registrarse como no agrícola; en ese caso, no se le aplican las restricciones especiales relativas a la propiedad de terrenos agrícolas por parte de extranjeros, aunque, al igual que con cualquier otro terreno, pueden existir cargas y limitaciones de uso. Sin embargo, en los pueblos y las afueras de las ciudades, la parcela situada debajo de la vivienda y a su alrededor suele figurar como agrícola (por ejemplo, como huerto familiar), por lo que se le aplica un régimen especial. Una parcela situada dentro de los límites de un núcleo de población tampoco es siempre de uso no agrícola: lo que determina su categoría es la inscripción en el registro, y no los límites de la ciudad. En el caso de las parcelas de Gonio, Mahindjauri y otros barrios periféricos de Batumi, conviene comprobar la categoría con especial atención: pueden coexistir parcelas con diferentes estatus en las inmediaciones.

Una dificultad añadida la plantean los inmuebles con varias inscripciones catastrales: la vivienda está registrada por separado, el terreno sobre el que se asienta, por separado, y una parte de la parcela ni siquiera está registrada. Si una parte de la parcela no está registrada, será necesario determinar si el causante tenía un derecho acreditado sobre ella y si se permite su registro o reconocimiento: la ausencia de inscripción en el registro y la ausencia de derecho de propiedad son situaciones diferentes. La herencia de una participación en una parcela implica la incorporación a la propiedad común con otros copropietarios: solo es posible separar «la propia» parte mediante acuerdo o por vía judicial, teniendo en cuenta las dimensiones mínimas de las parcelas.

Terrenos agrícolas y no agrícolas

Para conocer la categoría de la parcela y las restricciones registradas, puede consultar un extracto del registro público: en él figuran el código catastral, la superficie, la categoría, el propietario, las hipotecas, los embargos y otras cargas. El extracto se puede solicitar en línea mediante el código catastral. Si no hay datos sobre la categoría o estos contradicen los documentos, será necesaria la ayuda de un topógrafo certificado y, posiblemente, la actualización de los datos catastrales.

En ocasiones, los herederos se plantean cambiar la categoría de una parcela agrícola para ampliar el círculo de compradores. No hay que confundir el cambio de categoría de un terreno con el cambio de su uso previsto: la posibilidad de modificar las características registradas o el uso previsto de la parcela debe comprobarse según la normativa vigente en materia de suelo y registro. No se trata de una forma garantizada ni sencilla de eludir las restricciones. Más detalles en el artículo titulado «Cómo cambiar la destinación de un terreno en Georgia«.

Parcelas en Georgia

de ₾755 131

₾542/м²

Parcela de 1400 m² en

Georgia, Kvariati-Sarpi

1400м²

Entregado

de ₾325 488

₾325/м²

Parcela en una prestigiosa zona de 1000 m² en

Georgia, Gonio

1000м²

Entregado

de ₾1 038 956

₾417/м²

Parcela con vistas 2504 m² en

Georgia, Kvariati

2504м²

Entregado

de ₾578 066

₾521/м²

Parcela junto al mar en Sarpi 1111 m² en

Georgia, Sarpi

1111м²

Entregado

de ₾364 546

₾281/м²

Parcela con vistas al mar 1300 m² en

Georgia, Kvariati-Sarpi

1300м²

Entregado

Ver todos

Tramitación de una herencia desde el extranjero

Un heredero extranjero puede tramitar la sucesión sin necesidad de desplazarse personalmente a Georgia en los casos previstos por la ley. Muchos de los trámites pueden realizarse a través de un representante —un familiar, un conocido o un abogado— siempre que el poder notarial contenga las facultades necesarias y cumpla los requisitos aplicables. El poder notarial se formaliza ante un notario en el país de residencia del heredero o en el consulado de Georgia; posteriormente, si es necesario, se apostilla y se traduce al georgiano. La firma que figure en el poder debe estar debidamente certificada; de lo contrario, el notario de Georgia no la aceptará.

El contenido de los poderes es fundamental. El representante debe tener derecho a presentar la solicitud de aceptación de la herencia, obtener certificados y extractos, representar los intereses ante el notario y el NAPR, obtener el certificado de derecho a la herencia e inscribir el derecho de propiedad. Si el heredero tiene previsto vender la propiedad, es recomendable especificar el derecho de venta por separado y de forma clara. Los principios para su formalización se describen en el artículo titulado «Cómo otorgar un poder notarial para comprar o vender una vivienda en Georgia«, pero Un poder para un asunto sucesorio, en cuanto al alcance de sus facultades, difiere de un poder para una operación: Es posible que la plantilla «Venta de piso» no sea adecuada para la aceptación de una herencia.

Antes de enviar los documentos, conviene aclarar con el notario georgiano algunas cuestiones: qué texto del poder aceptará, si se necesita un apostilla para los documentos de tu país, quién se encargará de la traducción y si acepta escaneos para una revisión previa. Esto evita tener que volver a enviarlos.

A día de hoy, no se puede garantizar que la tramitación de una sucesión se realice íntegramente en línea. Parte de los servicios del NAPR están disponibles a través de Internet y algunas gestiones pueden realizarse a distancia, pero los trámites notariales fundamentales suelen requerir la presencia física del heredero o de su representante. Por lo tanto, la opción más realista para un extranjero es la «gestión a distancia del proceso a través de un representante», y no «todo a través de la página web».

Qué hay que preparar antes de tramitar una herencia a distancia

• elegir a un representante en quien confíes y acordar con él un plan de acción;
• obtener de un notario georgiano los requisitos que debe cumplir el texto del poder;
• redactar un poder que otorgue facultades para todas las fases, incluido el registro;
• solicitar un apostilla o tramitar la legalización, si es necesario;
• reunir los documentos que acrediten el parentesco y el fallecimiento, junto con sus traducciones;
• obtener un extracto en línea del NAPR mediante el código catastral;
• Piensa en cómo vas a obtener copias del certificado y del extracto de registro.

Ejemplo: el heredero vive en Rusia y el piso se encuentra en Batumi

Supongamos que un ciudadano ruso ha heredado un piso de su padre, que era propietario de un inmueble en Batumi. El heredero reside de forma permanente fuera de Georgia y no puede desplazarse hasta allí para tramitar la documentación.

Su procedimiento podría ser el siguiente:

1. Determinar la fecha de fallecimiento del padre, comprobar si existe testamento y si hay otros herederos.
2. Póngase en contacto con un notario georgiano para averiguar cuál es la legislación aplicable, el procedimiento a seguir y la lista de documentos necesarios.
3. Obtener un certificado NAPR para el piso.
4. Preparar el certificado de defunción, los documentos que acrediten el parentesco y el pasaporte.
5. Redactar el texto de un poder para un representante en Georgia.
6. Asegurarse de aceptar la herencia dentro del plazo establecido.
7. Tras la comprobación por parte del notario, obtener el certificado de derecho a la herencia.
8. Inscribir el derecho de propiedad en el NAPR.

Si el causante era ciudadano extranjero, puede ser necesario tramitar documentos sucesorios adicionales en el país de su nacionalidad. El procedimiento concreto debe acordarse con el notario antes de presentar la solicitud.

Este ejemplo muestra una posible secuencia de pasos, pero no constituye un procedimiento universal aplicable a todos los herederos extranjeros.

Gastos e impuestos en materia de sucesiones

No es posible indicar el coste total de la tramitación de una herencia: se compone de varios conceptos, y cada uno de ellos depende del caso concreto.

Gastos relacionados con la tramitación de una sucesión

¿Cuánto cuesta tramitar la herencia de un piso en Georgia?

El coste incluye los gastos de formalización notarial, la inscripción del derecho de propiedad, la obtención de certificados y los servicios adicionales. La tarifa notarial depende del valor de los bienes heredados y de la cuota para la que se expide el certificado. Está regulada por el Decreto del Gobierno de Georgia n.º 507.

Ejemplo. Un heredero recibe un piso valorado en 200 000 GEL. Al formalizar el certificado de herencia, los honorarios notariales se calculan en función de la escala aplicable, el valor de la parte heredada y la composición de la sucesión. Además, hay que abonar el coste del registro del derecho en el NAPR y de los documentos necesarios. Por lo tanto, conviene consultar al notario el importe definitivo antes de formalizar el trámite.

Fuentes oficiales: Resolución n.º 507, Tarifas NAPR

Las tarifas estatales de la NAPR se han publicado en página oficial de plazos y tarifas de la agencia. Según los datos de esta página, en octubre de 2026, la inscripción de la constitución o modificación de un derecho sobre un bien inmueble cuesta 150 lari con un plazo de cuatro días laborables, 270 lari en un solo día laborable y 350 lari el mismo día de la presentación de la solicitud. Un extracto del registro cuesta 20 lari, y si se solicita por internet, 13 lari. Las tarifas pueden variar, por lo que conviene comprobarlas de nuevo antes de presentar la solicitud.

Un comentario aparte sobre los impuestos. En Georgia no existe un impuesto específico sobre sucesiones: la adquisición de bienes se contempla en el marco del impuesto sobre la renta, y la ley prevé exenciones. Artículo 82 del Código Fiscal de Georgia exime del impuesto sobre la renta el valor de los bienes heredados para los herederos de primera y segunda categoría, según la legislación fiscal. Esta clasificación no coincide totalmente con los órdenes de sucesión establecidos en el Código Civil: a efectos fiscales, la primera categoría incluye al cónyuge, a los hijos y a los hijos adoptivos, a los nietos, a los bisnietos y a sus hijos, a los padres y a los padres adoptivos; la segunda, a los hermanos, a las hermanas, a los sobrinos y a sus hijos. Para la tercera y cuarta categorías (abuelas, abuelos, tíos y tías), la exención se aplica hasta un límite de 150 000 lari por ejercicio fiscal. En el caso de los parientes en segundo grado y de las personas que no tengan parentesco con el causante, no existe dicha exención, por lo que es necesario evaluar de antemano las consecuencias fiscales.

El impuesto de sucesiones en Georgia: ¿depende del grado de parentesco?

Las categorías vienen determinadas por el Código Fiscal, y no por la concepción popular de la proximidad familiar. En el caso de la tercera y la cuarta categoría, si se supera el umbral establecido, pueden surgir obligaciones de declaración y pago del impuesto. En caso de sucesión transfronteriza, también hay que tener en cuenta la legislación fiscal del país de residencia del heredero.

Tras la inscripción, el propietario adquiere una serie de obligaciones: el impuesto sobre el patrimonio de las personas físicas depende de los ingresos anuales de la familia, mientras que para los terrenos se aplican normas específicas. En caso de venta de una vivienda heredada, las consecuencias fiscales dependen del período de tenencia, el tipo de inmueble, el uso que se le haya dado y la situación del vendedor. La plusvalía obtenida por la venta de un piso o una vivienda unifamiliar con terreno adyacente puede estar exenta del impuesto sobre la renta si el inmueble ha estado en propiedad durante más de dos años y se cumplen los demás requisitos del Código Tributario. En el caso de los herederos de la primera categoría fiscal, se tiene en cuenta en este plazo el período de tenencia del causante; para el resto de herederos, el plazo y la base imponible deben calcularse por separado.

Por último, el heredero puede tener la obligación de declarar los bienes recibidos o los ingresos derivados de su venta en el país en el que es residente fiscal. Las exenciones georgianas no afectan a estas normas.

Siete errores que se cometen al tramitar una herencia en Georgia

1. Esperar a que transcurran seis meses antes de acudir al notario. El plazo para aceptar la herencia comienza a contar a partir de la fecha de apertura de la sucesión, y no a partir de la fecha de recepción del certificado.
2. No hay que confundir la aceptación de una herencia con la inscripción de un piso. Se trata de actos distintos con consecuencias jurídicas diferentes.
3. No comprobar si hay otros herederos. Un testamento no siempre excluye el derecho de las personas a la legítima.
4. Utilizar un poder sin facultades específicas. Es posible que el representante no esté facultado para presentar una solicitud o inscribir un derecho.
5. No comprobar la categoría del terreno. El terreno adyacente a una vivienda puede tener la calificación de terreno agrícola.
6. Considerar que la falta de un apostilla es un error en todos los casos. Los requisitos dependen del país de expedición y de los tratados internacionales.
7. Ignorar las deudas del causante. La herencia puede conllevar la responsabilidad por las obligaciones que se transmiten.

Antes de formalizar el documento, es recomendable que un notario revise la documentación y, si existe un elemento internacional o una controversia, que lo haga un abogado especializado.

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Litigios, deudas y otros riesgos

La herencia no es solo un piso, sino todo lo que está relacionado con él. Las complicaciones más habituales son las siguientes:

• varios herederos reclaman un mismo bien y no logran ponerse de acuerdo;
• En el extracto figura una hipoteca a favor del banco;
• el causante tenía deudas pendientes con los acreedores o en concepto de impuestos;
• en el registro, no figura como propietario la persona que la familia consideraba dueña;
• los datos del catastro no coinciden con los documentos que acreditan la titularidad;
• se ha dejado pasar el plazo para aceptar la herencia;
• ha surgido una controversia sobre el testamento o sobre la legítima;
• El piso se ha cedido para su uso a terceros, ya sean inquilinos o familiares.

Por eso, el heredero debe examinar no solo el estado físico del inmueble, sino también su situación jurídica. Un bonito piso con vistas al mar puede estar hipotecado, embargado o en copropiedad con personas que ni siquiera conocías. Muchas de las comprobaciones descritas en el artículo sobre «Cómo comprobar un inmueble en Georgia antes de comprarlo«, son aplicables también al bien heredado, aunque el procedimiento de sucesión en sí difiere de la operación de compraventa.

Qué hay que comprobar antes de inscribir una herencia

• quién figura como propietario en el extracto actual del NAPR;
• si existe alguna hipoteca, embargo, gravamen fiscal o prohibición de enajenación;
• ¿Coinciden la superficie, la dirección y el código catastral con los que figuran en los documentos?;
• ¿Existen contratos de alquiler vigentes o personas que residan efectivamente en el inmueble?;
• si hay atrasos en el pago de los servicios públicos y los impuestos;
• ¿Se han presentado reclamaciones por parte de otros herederos o titulares de una legítima?;
• ¿Está registrado el terreno en el que se encuentra la vivienda y a qué categoría pertenece?

Un comentario aparte sobre las deudas. La aceptación de una herencia puede acarrear la responsabilidad por las obligaciones que se transmiten del causante. Según el artículo 1484 del Código Civil Los herederos responden ante los acreedores dentro de los límites de la herencia aceptada., en proporción a sus cuotas; si las deudas del causante eran solidarias, los herederos responden solidariamente, y esta obligación se extiende también a los beneficiarios de la legítima. El artículo 1485 impone al heredero la obligación de demostrar que las deudas superan el valor de la herencia, salvo en el caso de que el notario haya elaborado un inventario de los bienes hereditarios. Por lo tanto, antes de aceptar una herencia con deudas importantes, conviene comprobar las reclamaciones de los acreedores y consultar con el notario la elaboración de un inventario.

Qué hacer con los inmuebles tras una herencia

Tras la inscripción, el heredero se convierte en propietario de pleno derecho y puede optar por una de las siguientes opciones: vivir él mismo en el piso, alquilarlo a largo plazo o por días, venderlo o dejarlo vacío temporalmente. En este último caso, conviene ocuparse de los gastos de suministros, el seguro y designar a una persona de confianza que revise periódicamente la vivienda; en zonas costeras como Batumi, hay que tener en cuenta la elevada humedad y la necesidad de ventilación.

Si hay varios propietarios, es recomendable dejar por escrito las relaciones entre ellos: quién utiliza el inmueble, quién corre con los gastos, cómo se reparten los ingresos por alquiler y en qué condiciones se puede llevar a cabo la venta. La falta de acuerdos es una causa frecuente de futuras disputas.

En una venta posterior, el comprador o la entidad financiera pueden solicitar toda la documentación: certificado de derecho a la herencia, extracto del registro y confirmación de que no existen disputas con otros herederos. Si ha transcurrido poco tiempo desde el fallecimiento del testador y había varios herederos, esté preparado para demostrar que los demás herederos han aceptado la herencia o la han rechazado según el procedimiento establecido.

Antes de la venta, se necesitará un extracto actualizado del NAPR, un certificado que acredite la ausencia de cargas y, en el caso de terrenos agrícolas, un comprador que tenga derecho a poseerlos. Para alquilarla, conviene comprobar la situación fiscal de los ingresos y los requisitos que establece la comunidad de propietarios respecto al alquiler por días.

Si, tras formalizar la sucesión, tiene previsto vender el inmueble y adquirir otro en Batumi, Tiflis o Gonio, evalúe primero la situación jurídica, la ubicación y el estado del inmueble que posee. The Residence le ayudará a orientarse entre las ofertas del mercado: encontrar una vivienda que se adapte a tus necesidades.

Conclusión

Un ciudadano extranjero puede heredar bienes inmuebles en Georgia: un piso, una casa, un local comercial e incluso terrenos agrícolas. Sin embargo, el procedimiento concreto depende del tipo de bien, de quiénes sean los herederos, de si existe testamento y de las circunstancias internacionales: la nacionalidad del testador, el lugar de redacción de los documentos y el país de residencia del heredero.

En primer lugar, conviene llevar a cabo tres pasos. En primer lugar, comprobar la situación jurídica del bien mediante el extracto del NAPR, incluyendo la categoría del terreno y las cargas. En segundo lugar, aceptar la herencia a tiempo, es decir, en un plazo de seis meses a partir de la fecha de su apertura. En tercer lugar, acordar con el notario el conjunto de documentos, incluidos los requisitos para la certificación y la traducción, con el fin de obtener el certificado y registrar el derecho sin demoras innecesarias.

Si en el caso existe una controversia entre los herederos, un testamento extranjero, terrenos agrícolas o una estructura de propiedad compleja, acuda a un notario o a un abogado especializado en derecho sucesorio de Georgia. Una revisión jurídica previa puede reducir el riesgo de gastos y disputas posteriores.