Georgia ha prorrogado hasta 2033 la exención del IVA para los «antiguos» proyectos inconclusos

La Ley n.º 1888 de Georgia, relativa a las modificaciones del Código Fiscal, promulgada el 15 de octubre de 2026 y publicada el 16 de octubre, prorrogó, desde el 1 de enero de 2029 hasta el 1 de enero de 2033, la exención del IVA con derecho a deducción para las entregas de inmuebles en proyectos «antiguos» sin terminar. La ley entra en vigor desde el momento de su publicación. Esta modificación no afecta a los compradores de viviendas nuevas normales ni a los del mercado de segunda mano. Datos a 23 de octubre de 2026.

¿Qué ha cambiado?

La Ley «Por la que se introducen modificaciones en el Código Fiscal de Georgia», n.º 1888-VIმს-XIმპ, se ha publicado en la página web del Boletín Oficial de Georgia. Matsne El 16 de octubre de 2026 y entró en vigor el día de su publicación. Las modificaciones afectan al artículo 309 del Código Fiscal, en el que se establece un régimen especial para los proyectos «heredados», iniciados hace mucho tiempo y que aún no se han completado. La notificación de la Agencia Tributaria, de 19 de octubre de 2026, confirma que el plazo de exención con derecho a deducción se ha aplazado del 1 de enero de 2029 al 1 de enero de 2033.

La versión anterior del artículo en la fuente original no se ha verificado: la fecha de 2029 procede de un comunicado de la Agencia Tributaria y de publicaciones en los medios de comunicación.

A quién va dirigido

El régimen es restrictivo. Es importante para tres grupos:

• promotores inmobiliarios que están terminando de construir proyectos que llevaban mucho tiempo paralizados;
• los bancos que financian este tipo de proyectos;
• los compradores de pisos en este tipo de proyectos. Según informan los medios de comunicación, en Tiflis existe un programa de ayuda del Ayuntamiento destinado a los compradores afectados.

La prórroga ofrece a los participantes más tiempo para finalizar la construcción y obtener el certificado de puesta en servicio de la obra. Sin embargo, no elimina el riesgo de incumplimiento de los plazos.

A quién no le afecta

Esta modificación no afecta a la tributación general de los bienes inmuebles. Los compradores de viviendas de nueva construcción de promotores habituales y de viviendas de segunda mano no se verán afectados. La ley no afecta directamente a los propietarios ni a los arrendadores. No se puede dar por sentado que cualquier compra en Georgia esté ahora exenta del IVA.

Plazos de prescripción de las operaciones exentas

En la nueva redacción de la ley (apartado 81-2) se establecen los plazos de prescripción para las operaciones exentas en virtud de los apartados 79 y 80: para las operaciones de 2015, 18 años, y un año menos por cada año siguiente, hasta llegar a 4 años para 2029. La tabla de la ley abarca los años 2015 a 2029, correspondientes a los periodos contables comprendidos entre el 1 de enero de 2015 y el 1 de enero de 2030. La numeración del apartado (81-2 en el texto de la ley, 81(2) en la notificación de la Agencia Tributaria) debe cotejarse con el PDF oficial.

Lo que no está confirmado

• ¿Qué proyectos concretos entran dentro de este régimen? Según una noticia publicada en Georgia Today el 13 de octubre de 2026, se trata de proyectos iniciados antes del 8 de agosto de 2008 y que aún no se han completado. En el texto de la ley que he leído no figura este criterio: en él solo se han modificado los subapartados «a)» y «e)» del apartado 79.
• Votación en segunda y tercera lectura: no se ha encontrado la página del Parlamento con los resultados. Según informan los medios de comunicación, en primera lectura, la Comisión de Finanzas y Presupuesto aprobó el proyecto de ley por vía de urgencia.
• En el texto no se especifican el tipo del IVA ni los umbrales monetarios.

Preguntas frecuentes

¿Hay que pagar el IVA al comprar una vivienda de nueva construcción en Georgia?

Esta norma no cambia: la ley solo se aplica a los suministros en los «antiguos» proyectos sin terminar, según el artículo 309.

¿Hasta qué fecha se ha prorrogado la exención?

Hasta el 1 de enero de 2033, en lugar del 1 de enero de 2029.

¿A partir de qué fecha entra en vigor la ley?

A partir del 16 de octubre de 2026, fecha de publicación.

¿Cómo se comprueba si un proyecto entra dentro del régimen?

Consúltelo con el promotor inmobiliario y con la Agencia de Hacienda de Georgia, y compruebe que las condiciones se ajustan al texto del artículo 309.

Fuentes oficiales

• Ley n.º 1888-VIms-XImp, Matsne (texto en georgiano)
• Código Fiscal de Georgia con la lista de enmiendas, Matsne

Consultado el 23 de octubre de 2026. Esta es información general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa puede sufrir modificaciones, por lo que se recomienda consultarla con la Agencia Tributaria de Georgia y con un abogado.